Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 3-4, 3 septembre 2026, n° 22/06090

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4



ARRÊT AU FOND 

DU 03 SEPTEMBRE 2026

















Rôle N° RG 22/06090 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJJNJ







S.C.I. SCI GALLIERA INVEST II





C/



S.A.S. BESSON CHAUSSURES









Copie exécutoire délivrée 

le : 3 Septembre 2026

à :



Me Alexandra BOISRAME 



Me Cédric CABANES 





Décision déférée à la Cour :



Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'AIX-EN-PROVENCE en date du 14 Mars 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 18/04911.





APPELANTE



S.C.I. GALLIERA INVEST II 

, demeurant [Adresse 1] - [Localité 1]

représentée par Me Alexandra BOISRAME de la SELARL AV AVOCATS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Vincent PENARD, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Virginie VARAS de la SELARL DV AVOCATS, avocat au barreau de PARIS





INTIMÉE



S.A.S. BESSON CHAUSSURES 

, demeurant [Adresse 2] - [Localité 2]

représentée par Me Cédric CABANES de la SCP JEAN LECLERC,CEDRIC CABANES ET YVES-HENRI CANOVAS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Rémy CONSEIL de la SELARL BARBIER ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS substituée par Me Etienne ROUSSEAU, avocat au barreau de PARIS







*-*-*-*-*











































COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Mai 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :



Madame Laetitia VIGNON, Vice-Présidente Rapporteur, 

et Madame Gaëlle MARTIN, conseiller- rapporteur, 



chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :



Madame Laetitia VIGNON, Vice-Présidente

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Mme Magali VINCENT, Conseillère







Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Septembre 2026.







ARRÊT



Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Septembre 2026.



Signé par Madame Laetitia VIGNON, Vice-Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





* * * * 





EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 30 janvier 2003, la SCI Galliera Invest II a sous-loué à la SA Besson chaussures des locaux à usage commercial dépendants d'un immeuble situé dans la zone commerciale de [Localité 3], [Adresse 3], à [Localité 4].



Le bail commercial prévoit que la surface utile louée est de 1'497'm2 et qu'il sera d'une durée de 12 années à compter du 1er avril 2003. La destination contractuelle est':Vente de tous articles concernant l'équipement de la personne notamment chaussures et ou vêtements prêt à porter, maroquinerie, accessoires. Le loyer est de 217'065'euros HT par an en principal.



Par acte extrajudiciaire du 30 mars 2015, la société locataire, c'est-à-dire la société, Besson chaussures, a signifié à la SCI Galliera Invest II une demande de renouvellement de la sous-location commerciale à son échéance à effet du 1er avril 2015. 



La société Besson chaussure a notifié un mémoire préalable à la SCI Galliera Invest II puis a engagé la présente procédure pour demander la fixation du loyer du bail en renouvellement à la valeur locative à la baisse. 



Par acte de commissaire de justice du 10 décembre 2018,la société Besson chaussures a fait assigner la SCI Galliera Invest II devant le juge des loyers commerciaux d'Aix-en-Provence pour voir fixer, à titre principal, le montant du loyer à 223'000 euros et pour demander, subsidiairement, une mesure d'expertise judiciaire sur la valeur locative des lieux.



Par ordonnance du juge des loyers commerciaux du 10 décembre 2018, un expert a été désigné avec pour mission d'évaluer la valeur du loyer renouvelé au 1er avril 2015.



L'expert judiciaire a déposé son rapport le 19 février 2021. Il conclut à deux valeurs locatives possibles au 1er avril 2015 en fonction de l'hypothèse qui sera retenue par le tribunal concernant la surface pondérée':



-une valeur locative annuelle HT HC de 263'345 euros pour une surface pondérée de 1378,77 mètres carrés.



-une valeur locative annuelle HT HC de 255'791 euros pour une surface pondérée de 1339, 22 mètres carrés. 



Par jugement du 14 mars 2022, le juge des loyers commerciaux se prononçait de la façon suivante':



-constate 1'accord des parties pour 'xer la date de renouvellement du bail au 1er avril 2015,



-déboute la SCI Galliera Invest de sa demande du 'xation du loyer du bail en renouvellement à la somme de 299'600'euros par an HT/HC,



-fixe le loyer de renouvellement au premier avril 2015 à la somme de 229'796,76'euros par an HT/HC,



-dit que la société Galliera Invest II devra rembourser à la société Besson chaussures les trop-perçus de loyer depuis 1e premier avril 2015,



-dit que le différentiel entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement portera intérêts au taux légal à compter du 9 novembre 2018,



-dit que les intérêts échus depuis plus d'un an produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil,



-condamne la SCI Galliera Invest II à payer à la société Besson chaussures la somme de 5000'euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ,



-ordonne l'exécution provisoire,



-condamne la SCI Galliera Invest II aux dépens en ce compris les frais d'expertise.



La SCI Galliera Invest II a formé un appel le 26 avril 2022 en intimant la SAS Besson chaussures.



La déclaration d'appel est ainsi rédigée : Il est sollicité la réformation du jugement en ce qu'il a':



débouté la SCI Galliera Invest II de sa demande de fixation du loyer du bail en renouvellement à la somme de 299'600 euros par an HT/HC,



fixé le loyer de renouvellement au 1er avril 2015 à la somme de 229'796,76 Euros par an HT/HC dit que la société Galliera Invest II devra rembourser à la société Besson chaussures les trop-perçus de loyers depuis le 1er avril 2015 



dit que le différentiel entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement portera intérêts au taux légal à compter du 9 novembre 2018



dit que les intérêts échus depuis plus d'un an produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil



condamné la SCI Galliera Invest II à payer à la société Bessonne chaussures la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile



condamné la SCI Galliera Invest II aux dépens, en ce compris les frais d'expertise



L'instruction de la procédure a été clôturée par ordonnance prononcée le 19 mai 2026 avant l'ouverture des débats.



CONCLUSIONS DES PARTIES



Par conclusions notifiées par voie électronique le 12 mai 2026, la SCI Galliera Invest II demande à la cour de':



vu les articles 1101 et suivants du code civil, 1714 du code civil, L 145-33 et L145-3 du code de commerce,



-recevoir l'appel, le déclarer recevable et les demandes biens fondées,



-infirmer le jugement du juge des loyers commerciaux d'Aix-en-Provence du 14 mars 2022 en ce qu'il a':



débouté la SCI Galliera Invest II de sa demande de fixation du loyer du bail en renouvellement à la somme de 299'600 euros par an HT/HC,



-fixé le loyer de renouvellement au 1 avril 2015 à la somme de 229'796,76'euros par an HT/HC,



-dit que la société Galliera Invest II devra rembourser à la société Besson chaussures les trop-perçus de loyer depuis le premier avril 2015,



-'dit que le différentiel entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement portera intérêts au taux légal à compter du 9 novembre 2018,



-dit que les intérêts échus depuis plus d'un an produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil,



-condamné la SCI Galliera Invest II à payer à la société Besson chaussures la somme de 5'000'euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



-ordonné l'exécution provisoire,



statuant à nouveau,



à titre principal, vu l'accord intervenu entre les parties en 2016 sur le prix du bail renouvelé,



-fixer à 299'600'euros par an en principal HT/HC le loyer du bail en renouvellement au 1er avril 2015, consenti par la SCI Galliera Invest II à la société Besson chaussures situés à [Localité 5], [Adresse 4], [Localité 6],



à titre subsidiaire,



 en tout état de cause,



-débouter la société Besson chaussures de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, formées à titre incident dans le cadre du présent appel,



-la condamner à payer à la SCI Galliera Invest II une somme de 15'000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,



-la condamner aux entiers dépens par application des dispositions de l'article 699 du code civil.



Par conclusions notifiées par voie électronique le 4 mai 2026, la SAS Besson chaussures demande à la cour de':



vu les articles L.145-33 et R.145-8 du code de commerce, 1302-2 du code civil (ancien article 1376)



-sur l'appel principal de la SCI Galliera Invest II':



' le dire mal fondé.



' débouter la SCI Galliera Invest II de son appel, ainsi que de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions.



' la condamner aux frais et dépens de l'instance.



-sur l'appel incident de la société Besson chaussures':



' recevoir et dire bien fondé en son appel la société Besson chaussures.



y faisant droit,



réformer le jugement entrepris en ce qu'il a' fixé le loyer de renouvellement au 1 er avril 2015 à la somme de 229'796,76 euros par an HT/HC.



et statuant à nouveau,



'fixer à 148'395 euros par an en principal le loyer du bail en renouvellement au 1 er avril 2015, dont bénéficie la société Besson Chaussures sur les locaux situés à [Localité 5], [Adresse 4] à [Localité 6].



-confirmer pour le surplus le jugement entrepris. 



y ajoutant,



-débouter la SCI Galliera Invest II de toutes ses demandes, fins et conclusions.



-condamner la SCI Galliera Invest II à verser à la société Besson chaussures 5'000'euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour la procédure d'appel.



-condamner la SCI Galliera Invest II aux entiers dépens d'appel. 





MOTIFS



Aucune des parties ne remettant en cause le chef de jugement constant1'accord des parties pour 'xer la date de renouvellement du bail au premier avril 2015, ledit chef de jugement est définitif.



1-sur la demande principale de la bailleresse de fixation du loyer renouvelé à 299'600'euros par an HT/HC au 1er avril 2015



Pour demander, à titre principal, la fixation du loyer renouvelé à 299'600'euros par an en principal HT/HC au 1er avril 2015, la bailleresse fait valoir' qu'un accord ferme et précis sur le bail renouvelé est incontestablement intervenu en 2016 sur ce prix précis.



Pour s'opposer à la demande principale de la société Galliera Invest II en fixation du loyer renouvelé à 299'600'euros HT/HC, la société locataire intimée rétorque qu'elles ne sont jamais parvenues à aucun accord sur cette valeur. Elle précise' en particulier que si un tel accord avait été trouvé, la bailleresse devrait alors expliquer pour quelle raison ce loyer n'a pas été appliqué dès 2016.



En l'espèce, il appartient à la société appelante, qui soutient que les parties étaient parvenues à un accord sur le montant du loyer renouvelé à 299'600 euros HT HC, d'en établir la preuve.



La société Galliera Invest II produit tout d'abord aux débats des échanges de courriels, entre les deux sociétés, s'échelonnant de mai 2016 à septembre 2017, au sujet de la négociation du bail renouvelé.



S'il apparaît que des équipes des deux sociétés avaient bien avancé dans la négociation sur le montant du loyer du bail renouvelé, il en ressort aussi que ladite négociation n'était toutefois pas achevée. Il restait des points à négocier. On comprend que l'accord définitif sur le montant du loyer renouvelé dépendait aussi d'un ensemble d'autres facteurs locatifs toujours en cours d'examen par les deux sociétés. 



En outre, rien ne permet d'affirmer que la bailleresse verse aux débats l'ensemble des courriels concernant la négociation sur le montant du loyer renouvelé au 1er avril 2015 et sur l'ensemble des autres paramètres à négocier dont dépendait ledit montant.



Par ailleurs, la société bailleresse indique elle-même que la société locataire n'a pas signé le projet d'avenant de bail en ces termes': Or, Vivarte s'est empressée de régulariser tous ces baux, et a laissé en suspens la signature de l'avenant du bail de [Localité 3].



La bailleresse produit d'ailleurs un projet d'avenant, du 30 mars 2017, effectivement non signé par la locataire. Or, ce projet d'avenant non signé contient des clauses témoignant de l'existence d'un contentieux entre les parties au sujet de certains paramètres du bail à renouveler dont notamment les charges. Cet avenant évoque aussi une transaction entre les parties au sujet de toutes leurs contestations. Ainsi, cet élément conforte le fait que la négociation du prix du bail renouvelé s'insérait dans un accord économique global qui n'a jamais abouti. Enfin, la société bailleresse n'a jamais fait application du supposé accord sur le montant du loyer renouvelé, ce qui est un nouvel élément corroborant l'inexistence d'un accord ferme et définitif sur le prix du bail renouvelé.



En conséquence, la cour rejette la demande principale de la bailleresse de fixation du loyer renouvelé à 299'600'euros par an en principal HT/HC au 1er avril 2015, 



2-sur la demande des parties de fixation de loyer renouvelé au 1er avril 2015 à la valeur locative



Aux termes de l'article L145-33 du code de commerce : Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.



A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :



1 Les caractéristiques du local considéré,



2 La destination des lieux,



3 Les obligations respectives des parties,



4 Les facteurs locaux de commercialité,



5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage,



Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments.



En l'espèce, les données suivantes concernant le litige sont les suivantes :



-la date de renouvellement du bail commercial est le 1er avril 2015,



-le jugement du 14 mars 2022 du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence fixe le loyer de renouvellement au 1er avril 2015 à la somme de 229'796,76'euros par an HT/HC,



- la preneuse sollicite la fixation à 148'395'euros par an en principal le loyer du bail,



-la bailleresse sollicite la fixation du loyer à 327'964'euros par an en principal HT/HC.



3-sur la surface pondérée 



L'expert judiciaire indique que la surface utile totale de plain pied est de 1523, 21 mètres carrés. Concernant la surface pondérée, il formule les observations suivantes':



-une faible partie de la surface de vente en fond de magasin sert de réserve ouverte à l'exploitant et n'est pas accessible à la clientèle,



-cette gestion de surface est le fait du preneur, dans le but d'améliorer sa zone de stockage et sa manutention des livraisons,



-le bailleur faisant remarquer que le plan annexé au bail intègre cette superficie comme étant un rayonnage accessible au public,



-il ne nous appartient pas de trancher sur l'intention des parties. Nous faisons deux calculs de surface pondérée pour permettre au tribunal de trancher utilement sur ce point.



 L'expert judiciaire propose ensuite deux bases de surfaces pondérées' en fonction de l'usage à retenir d'une partie de la surface de vente':



-une surface de 1378,77 mètres carrés intégrant deux zones de vente,

-une surface de 1339, 22 mètres carrés intégrant une surface de réserve hors zone de vente.



La bailleresse sollicite l'infirmation du jugement et demande à ce que la cour retienne une surface pondérée de 1'393'm², ce qui correspond à la conclusion de l'expert amiable sur ce point.



La société locataire intimée sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a fixé la surface pondérée des locaux à 1'339,22'm².



Concernant la surface particulière afférente à la réserve, la bailleresse soutient':



-cette gestion de la surface de vente est le fait de Besson chaussures, qui, par un rayonnage spécifique, l'a retirée de la zone d'accès au public pour en faire une réserve complémentaire.



-cette zone n'a jamais été louée en réserve, mais bien en surface de vente,



-la Cour de cassation rappelle qu'une cour d'appel ne peut pas se déterminer sans rechercher comme elle y était invitée, si l'affectation à la vente d'une surface moindre, que celle autorisée par le bail pour cette activité, ne résulte pas d'un choix de gestion du locataire inopposable au bailleur.



Concernant cette surface particulière, la société locataire explique':



-le bail du 30 janvier 2003 ne fixe pas contractuellement la surface de vente des locaux.



-Il faut donc s'en tenir à leur configuration réelle,



-les juges du fond doivent rechercher si l'affectation à la vente d'une surface moindre résulte d'un choix de gestion du preneur.



-cette zone de déchargement résulte de la mauvaise configuration des locaux qui ne disposent pas de quai de déchargement à l'arrière du bâtiment, 



-cette zone de manutention des livraisons ne doit pas être assimilée à une zone de vente, 



-aucune clause du bail ne détermine contractuellement les modalités de calcul de la surface pondérée.



Vu les'articles L 145-3, 1º, et R. 145-3 du code de commerce':



Il est de principe que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est notamment déterminée d'après les caractéristiques du local considéré.



Les caractéristiques propres au local s'apprécient notamment en considération de l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux et de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée.



En l'espèce, il résulte des débats que la zone litigieuse était initialement ouverte au public et intégrée dans la zone de vente. Cette zone a toutefois été transformée par la locataire en zone de stockage extraite de la zone de vente, ce qui a eu pour effet de diminuer la surface de cette dernière. En ce sens l'expert judiciaire retient qu' une faible partie de la surface de vente en fond de magasin sert de réserve ouverte à l'exploitant et n'est pas accessible à la clientèle. L'expert amiable diligenté par la bailleresse précise pour sa part': la partie arrière des locaux abrite une réserve ['] qui communique directement avec la surface de vente. La réserve dispose de l'accès livraison accessible par l'intermédiaire d'une voie bitumée.



Or, le bail commercial comprend des clauses imposant à la société Besson chaussures de respecter la configuration des lieux conformément aux plans annexés au bail commercial et ce en ces termes : Le preneur déclare bien connaître les documents énumérés ci-dessous, dont il s'engage à respecter les dispositions': plans, règlement de jouissance, descriptif.



Il existait donc bien une commune intention des parties de contractualiser la configuration des lieux telle que ressortant du plan annexé bail.



Or, il est acquis aux débats que la société locataire a diminué la surface de vente et a agrandi la réserve par rapport audit plan annexé au bail commercial. En outre, le même plan fait déjà état d'une réserve, ce qui démontre que la société Besson chaussures disposait d'ores et déjà d'une telle pièce avant de l'agrandir. Sur ce point, la bailleresse affirme, sans être contredite, que dès l'origine, le local loué comprenait bien une aire de livraison.



Par ailleurs, la preneuse explique la création de cette réserve supplémentaire par l'absence de quai de déchargement et l'étroitesse de l'entrée des livraisons, qui obligent Besson Chaussures à avoir une zone de manutention dans les locaux.



En l'espèce, l'affectation à la vente d'une surface moindre, que celle autorisée par le bail pour cette activité, résulte donc d'un choix de gestion du locataire inopposable au bailleur.



La cour retient la surface pondérée des locaux réintégrant la surface litigieuse dans la zone de vente, ce qui correspond, selon le travail de l'expert judiciaire, à 1378,77 mètres carrés. Aucune raison suffisamment étayée ne permet à la cour de choisir la surface utile pondérée proposée par l'expert amiable diligenté par la bailleresse (1393,36 mètres carrés).



En conséquence, la cour, contrairement au tribunal, retient une surface pondérée totale de'1378,77'm².



4-sur la diminution de la valeur locative au titre de la taxe foncière



L'article R 145-8 du code de commerce dispose': Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.



Concernant la taxe foncière, le bail commercial initial stipule, en son article 7 intitulé charges-paiement-pénalités': le preneur réglera intégralement au bailleur (...) taxes d'ordures ménagères, taxes foncières ['].



La société locataire demande à la cour de retenir une diminution de la valeur locative au titre du transfert de la taxe foncière sur elle. Elle chiffre le montant de cette diminution à 27'491,61'euros, soit le montant de ladite taxe pour 2015 selon l'avis d'échéance du 7 septembre 2015 que lui a envoyé la bailleresse.



Pour s'opposer à toute diminution de la valeur locative au titre de la clause qui met la taxe foncière à la charge de la preneuse, la bailleresse soutient':



-il s'agit d'une clause tout à fait habituelle que l'on retrouve dans quasiment tous les baux, en particulier dans les zones et centres commerciaux, pourvoyeurs d'un fort achalandage.



-la question de la déduction de la taxe foncière doit être examinée en considération des baux de référence retenus pour des locaux équivalents et de leurs dispositions afférentes à cette taxe : si celle-ci est imputée au preneur (comme dans 95'% des baux), aucune minoration par rapport à ces loyers de référence ne peut être appliquée, sauf à fausser la valeur locative retenue par une double déduction de l'impôt foncier, ce qui est injustifié tant pour les textes que pour la jurisprudence. 



-très subsidiairement, il est rappelé ici qu'au sein de la taxe foncière figure la taxe d'enlèvement des ordures ménagères qui à l'évidence, et à tout le moins, ne saurait être considérée comme une charge exorbitante alors qu'elle sert incontestablement les seuls besoins du locataire. 

 

-le montant de cette taxe, représentant une somme annuelle de 5'304'euros en 2015 (sur une taxe foncière totale pour Besson de 27'491'euros HT).



Il est de principe que le débiteur de la taxe foncière est légalement le propriétaire bailleur en application de l'article 1400 du code général des impôts.



Sauf disposition expresse, le paiement de la taxe foncière est à la charge du bailleur et les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci s'est déchargé sur le locataire, constituent un facteur de diminution de la valeur locative



En l'espèce, le bail prévoit en son article'7 que le preneur doit prendre à sa charge l'intégralité de la taxe foncière.



Cette circonstance constitue un facteur de diminution de la valeur locative conformément aux dispositions de l'article R.145-8 du code de commerce.



La cour doit maintenant déterminer le montant de la diminution de la valeur locative au titre de ce transfert de charges.



Selon la locataire, en 2015, la taxe foncière s'est élevée à 27'491,61'euros. Cependant la bailleresse soutient que ce montant indiqué par la locataire comprend en réalité une part au titre de la taxe des ordures ménagères de 5'304'euros. La bailleresse produit son avis d'impôt sur le revenu de 2015 laissant apparaître la taxe des ordures ménagères. Or, la locataire ne conteste pas que la somme de 27'491,61'euros inclut effectivement la taxe des ordures ménagères de 5'304'euros. Cette somme ne doit pas être prise en considération dans la détermination de la réduction de la valeur locative.



Par ailleurs, le fait que les références citées par l'expert concerneraient des baux prévoyant également ce transfert de charge est sans incidence sur l'application de cette minoration, qui découle de la loi. En outre, l'existence d'un usage dans la zone commerciale de [Localité 3] selon lequel la taxe foncière serait toujours mise à la charge du preneur n'est pas non plus de nature à neutraliser la réduction de valeur locative . En effet, l'impôt foncier pèse en principe sur le bailleur et, un tel usage, à le supposer établi, ne peut contrevenir à une disposition claire de la loi.



En conséquence, la valeur locative devra être diminuée de la seule somme de 22'187,61 euros au titre de la taxe foncière pour 2015.



5-sur la diminution de la valeur locative au titre du transfert des travaux de mises aux normes



Selon l'article R 145-35 du code de commerce, dans sa version applicable en bail renouvelé le 1er avril 2015':



Ne peuvent être imputés au locataire :



1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil'ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ,



2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent.



L'article 11 du bail commercial stipule': Le preneur sera tenu d'effectuer dans les lieux loués et ses annexes , pendant tout la durée du bail, et à ses frais, toutes les réparations ['] tout travaux de mise aux normes des locaux pris à bail, de sorte qu'ils soient en tout temps conformes aux prescriptions administratives et réglementaires.

Pour la société locataire, le transfert de la charge des travaux de mise aux normes sur elle, alors que les travaux prescrits par l'administration sont normalement à la charge du bailleur, justifie un abattement de 15'% sur la valeur locative.



La société locataire fait encore valoir':



-la bailleresse conteste le bien-fondé de cet abattement au motif que les mises aux normes seraient peu contraignantes car les locaux sont déjà accessibles aux personnes à mobilité réduite.



-toutefois, les travaux de mise aux normes ne se limitent pas à l'accessibilité mais comprennent une multitude d'autres réglementations (sécurité incendie, mise aux normes du réseau électrique, mise aux normes du système de climatisation, etc.).



-les travaux de mise en conformité relèvent de l'obligation de délivrance prévue par l'article 1719 du code civil et sont normalement à la charge du bailleur.



La bailleresse s'oppose à l'application de tout coefficient de diminution au titre du transfert de la charge des travaux de mises aux normes sur la locataire, faisant valoir':



-la mise aux normes est peu contraignante pour un tel local d'autant plus que les locaux sont déjà parfaitement accessibles aux personnes à mobilité réduite. 

 

-l'expert judiciaire a lui-même exclu un quelconque abattement de ce chef dans son rapport, au regard de son caractère généralisé dans la zone. 



En l'espèce, le bail commercial litigieux prévoit que le preneur réglera au bailleur les tous les travaux de mise aux normes, sans distinguer s'il s'agit de travaux relevant des grosses réparations ou non, ce qui constitue un transfert de charges pourtant interdit par l'article R 145-35 du code de commerce précédemment reproduit. En outre, l'existence d'un usage dans la zone commerciale de [Localité 3] selon lequel les travaux de mise aux normes seraient toujours à la charge du preneur n'est pas non plus de nature à neutraliser la réduction de valeur locative. En effet, les travaux de mise aux normes, concernant les grosses réparations, pèsent en principe sur le bailleur et, un tel usage, à le supposer établi, ne peut contrevenir à une disposition claire de la loi. Par ailleurs, il n'est pas contesté que les locaux sont déjà parfaitement accessibles aux personnes à mobilité réduite. 



En conséquence, la cour retient un coefficient de réduction de 6'% sur la valeur locative.



6-sur le coefficient de diminution au titre des primes d'assurance



Le bail commercial stipule': le preneur réglera entièrement au bailleur ou pour le compte de celui-ci (...) les assurances multirisques immeubles.



La société locataire demande un abattement de 2,5'% sur la valeur locative au titre de la clause mettant à sa charge le coût d'assurances incombant au propriétaire des lieux.



Elle fait valoir':



-selon les termes du bail, le preneur doit supporter les charges afférentes aux polices souscrites par le bailleur sur l'immeuble loué,



-conformément à l'article R.145-8 du code de commerce, il convient d'effectuer un abattement puisque le bailleur se décharge sur le locataire d'obligations qui sont normalement à sa charge 



La bailleresse s'oppose à toute diminution de la valeur locative au titre du transfert des assurances sur la locataire, faisant valoir que les primes d'assurance propriétaire ont été remboursées au locataire depuis 2011 et ne peuvent plus lui être imputées. 



En l'espèce, le bail commercial met expressément à la charge de la société Besson chaussures, le coût des assurances multirisques immeubles. Or, la cour considère que les assurances multirisques immeubles sont des assurances dont le coût incombe normalement au bailleur, celles-ci assurant la structure et le bâti et permettant donc le respect par le bailleur de son obligation de délivrance.



Il existe donc bien un transfert de charges incombant au bailleur sur la preneuse.





Ensuite contrairement à ce que soutient la bailleresse sur ce point, celle-ci est encore en droit de faire application de la clause du bail prévoyant un tel transfert, cette clause n'étant nullement annulée. L'arrêt du 18 septembre 2025 de cette cour ne comprend aucune mention, dans son dispositif (qui seul a autorité de chose jugée), venant paralyser l'application de la clause mettant le coût des assurances multirisques immeubles à la charge du preneur. 



Il importe peu de savoir que le bailleur n'appliquerait plus la clause critiquée et que, dans les faits, il ne ferait plus payer à la locataire les primes d'assurance lui incombant. En effet, l'article R 145-8 du code de commerce prohibe le transfert de charges'contractuel. Ce qui doit être pris en considération est la faculté juridique ouverte au bailleur de faire peser sur la locataire le coût des assurances multirisques. Ce dernier peut donc réactiver à tout moment la clause de transfert des primes sur la locataire.



En conséquence, la cour retient un coefficient de réduction de 2% sur la valeur locative.



7-sur le coefficient de diminution au titre des frais de gestion



L'article 7 du bail commercial, intitulé Charges-paiement-pénalité stipule': le preneur réglera intégralement au bailleur ['] honoraires de gestion technique et de gestion locative.



La société Besson chaussures réclame une réduction de la valeur locative de 2,5'% au titre du transfert par la bailleresse, des frais de gestion, sur elle.



La société locataire fait valoir':



-le preneur supporte les frais de gestion de l'immeuble alors qu'ils incombent normalement au bailleur,



-le juge des loyers commerciaux a refusé d'appliquer un abattement au titre des frais de gestion, car il n'est pas démontré que la société Galliera Invest II en facture.Toutefois, pour savoir s'il y a lieu d'appliquer un abattement, il faut seulement s'en tenir à ce qui est prévu au bail, pas à ce que facture la bailleresse.



-à partir du moment où les frais de gestion sont refacturables, la société Galliera Invest II a la possibilité de les facturer au cours du bail renouvelé. C'est précisément cette possibilité qui doit donner lieu à un abattement.



-en tout état de cause, des frais de gestion sont bien refacturés à Besson chaussures au titre des dépenses de la copropriété. 



-par conséquent, la bailleresse a été condamnée à rembourser ces frais de gestion locative, mais peut toujours refacturer les autres frais de gestion technique à Besson chaussures.



Pour s'opposer à toute diminution de la valeur locative en lien avec la clause du bail prévoyant que c'est la preneuse qui doit prendre en charge les frais de gestion locative de l'immeuble, la bailleresse avance':



 -par suite de l'arrêt du 18 septembre 2025, les honoraires de gestion ainsi que les primes d'assurance propriétaire ont été remboursés au locataire depuis 2011 et ne peuvent plus lui être imputés. 



-s'agissant des honoraires de gestion des loyers, la loi Pinel ne permet plus de les mettre à la charge du preneur et le bailleur ne refacturait que les honoraires de gestion locative depuis 2015 (gestion administrative et technique). 



En l'espèce, l'article R 145-35 du code de commerce interdit de mettre à la charge du preneur': Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail.



Pourtant, le bail commercial litigieux contient une clause contrevenant à cette interdiction, l'article 7 dudit bail commercial prévoyant ceci': le preneur réglera intégralement au bailleur ['] honoraires de gestion technique et de gestion locative.



Le transfert de charges liées à la gestion des loyers sur le preneur ouvre droit pour ce dernier à une diminution de la valeur locative. Il importe peu de savoir que la clause prévoyant un tel transfert d'obligations ne serait pas appliquée. Ce qui doit être pris en considération est la faculté juridique ouverte au bailleur de faire peser sur la locataire le coût des assurances multirisques. En plus, l'arrêt du 18 septembre 2025 de cette cour ne contient aucune disposition, dans son dispositif, neutralisant la clause mettant les honoraires de gestion locative à la charge du preneur. Ce transfert de charges entraîne une diminution de la valeur locative.



En conséquence, la cour retient un coefficient de réduction de 2'% sur la valeur locative au titre du transfert des honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local.



8-sur la diminution de la valeur locative au titre des travaux réalisés par la société locataire



L'article R 145-8 du code de commerce énonce notamment': Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.



Concernant l'accession, le bail commercial stipule, en son article 13, ceci': tous les travaux (...)améliorations, installations et constructions quelconques, (') faits par le preneur en cours de bail deviendront lors du départ du preneur (...)la propriété du bailleur sans indemnité.



La société locataire demande d'infirme le jugement qui a refusé d'appliquer un abattement sur la valeur locative au titre des travaux d'aménagement réalisés par la société Besson chaussures. Cette dernière sollicite l'application d'un abattement de 15'% pour accession 



La société Besson chaussures avance':



-lors de la prise d'effet du bail, la bailleresse a délivré des locaux à aménager et Besson chaussures a dû réaliser d'importants travaux pour qu'ils soient exploitables.



-or, le bail stipule expressément que les travaux réalisés par le preneur feront accession au bailleur qu'en fin de jouissance.



-les travaux réalisés par le locataire avec accession au bailleur en fin de jouissance ne peuvent pas être pris en compte dans le calcul de la valeur locative de renouvellement puisque, par définition, ces aménagements n'appartiennent pas encore au bailleur et ne sont pas encore intégrés à ses locaux.



Pour s'opposer à l'application de tout coefficient de minoration au titre des travaux réalisés par la preneuse, la société bailleresse fait valoir':



-aucun coefficient de minoration n'a à être appliqué à la valeur locative notamment à raison de l'accession des travaux,



-il s'agit de la location d'une coque avec très peu d'aménagements dont l'essentiel sont des meubles appartenant à Besson chaussures et sont spécifiques à l'activité du preneur, sans valeur pour le bailleur. 



En l'espèce, il résulte des pièces que les locaux ont été loués à la société Besson chaussure comme une coque, livrée sous formes de locaux modulables et non contraints.



Ensuite, l'expert judiciaire relève':le locataire a pris à en charge, à ses frais exclusifs, les travaux de mise en conformité, les travaux nécessaires à leur utilisation et à la réception du public, et a réalisé des aménagements et des améliorations qui ont rendu les locaux en bon état foncier et d'entretien.



Ainsi, il est établi que la société Besson chaussures a entièrement aménagé les locaux pour les rendre complètement conformes à leur destination contractuelle. Elle a pris à sa charge tous les travaux nécessaires. Il n'est pas soutenu par la bailleresse, c'est-à-dire par la société Galliera Invest II qu'elle aurait directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, assumé, même partiellement la charge desdits travaux.



Par ailleurs, tant l'expert judiciaire que l'expert amiable, ont réalisé leur travail de fixation de la valeur locative au 1er avril 2015, en prenant en considération les locaux non pas vides mais les locaux aménagés par la locataire.



Or, en l'espèce, la valeur locative fixée en renouvellement doit être appréciée sans tenir compte desdits travaux, puisqu'au moment du renouvellement la société bailleresse n'était toujours pas la propriétaire de ces derniers (la clause d'accession ne jouant qu'au départ de la locataire).



Cependant, il n'est pas suffisamment démontré que les réalisations de la preneuse auraient augmenté la valeur locative du local au 1er avril 2015 et qu'il faudrait donc corriger cela par l'application d'un coefficient de diminution de la valeur locative. En effet les conclusions de l'expert judiciaire sur ce point sont ambiguës'. 



L'expert judiciaire commence en effet par mentionner':Plan de Campagne est connu pour proposer des locaux vastes et bruts de type coque que les occupants aménagent selon des concepts dédiés. C'est plutôt un avantage pour le preneur d'avoir des locaux modulables et non contraints par les structures intérieures ou compartiments effectués de facto par le bailleur. Ce type d'accession à la propriété a un réel impact dans les loyers de type boutique et devient inopérant pour les locaux coques qui sont un avantage par leur modularité. Et pour preuve une partie de la zone de vente aménagée en réserve pour le cas d'espèce. 



Puis toujours concernant l'impact des travaux réalisés par la locataire, l'expert judiciaire ajoute':'le locataire (...) a réalisé des aménagements et des améliorations qui ont rendu les locaux en bon état foncier et d'entretien. 



En tout état de cause, au-delà de ce rapport d'expertise judiciaire, rien ne démontre l'augmentation de valeur des locaux en lien avec ces travaux d'aménagement.



La cour ne fera pas application d'un coefficient de réduction locative au titre des travaux réalisés par la société Besson chaussures.



9-sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage



Aux termes de l'article R145-7 du code de commerce : Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.



En l'espèce, l'expert judiciaire estime que la valeur locative des locaux loués au 1er avril 2015 est de 191'euros le m² tandis que l'expert amiable propose une même valeur de 220 euros HT/HC par mètre carré utile pondéré.



Pour la société bailleresse, le niveau de la valeur locative au m2 pour le magasin Besson devrait être retenu à hauteur de 238'euros. La locataire retient, pour sa part, la valeur locative de l'expert judiciaire.



Pour critiquer la valeur locative unitaire retenue par l'expert judiciaire, la société appelante fait notamment valoir':



-il faut déterminer la valeur locative en prenant en considération le fait que les baux de comparaison comportent, ou non, la même charge : si ces références locatives comportent elles aussi cette charge sur le preneur, il est alors exclu, sauf double pénalité pour le bailleur, de minorer la valeur locative retenue à hauteur de ladite charge. 



-il convenait, en matière de références, de comparer des loyers situés idéalement à proximité immédiate du magasin Besson chaussures



-il était absolument nécessaire de distinguer les nouvelles locations et les renouvellements amiables en excluant les références les plus anciennes, ainsi que les baux correspondants à des renouvellements plafonnés, qui ne sont pas indicateurs de la valeur locative. 



-les références retenues par l'expert judiciaire ne sont pas pertinentes.



En l'espèce, l'expert judiciaire a retenu 10 références. Pour déterminer le prix au mètre carré, il faut rechercher, dans les baux de référence, si la taxe foncière est également supportée par le locataire. Si tel est le cas, il n'y a pas lieu d'appliquer un coefficient de minoration car le prix négocié tient déjà compte de ce transfert de charges. Si la cour appliquait de nouveau une réduction pour transfert de charges, sur les baux de référence, alors elle procéderait à une minoration supplémentaire qui n'a pas lieu d'être. Si en revanche, les baux de référence laissent la taxe foncière à la charge du propriétaire, les loyers de ces références doivent également être minorés.



Selon la bailleresse, les baux de référence choisis par l'expert judiciaire, situés dans la même zone de [Localité 3], mettent sans aucun doute à la charge des locataires la taxe foncière. Pour elle, la valeur locative moyenne en résultant intègre donc déjà cette charge. 



Toutefois, la bailleresse ne démontre rien.



Ensuite, au titre des baux de comparaison, la cour peut tenir compte du renouvellement de bail Kiabi du premier janvier 2011 (référence citée dans le rapport de M.[I]) pour un loyer au mètre carré de 208 euros par an HT/HC .Il n'est pas contesté que la destination du bail de Kiabi est également très proche de celle de Besson . D'un autre côté, la cour observe que Kiabi est située dans le centre commercial Géant Casino Barnéoud, qui est un autre centre commercial. Enfin , le bail commercial afférent met la taxe foncière à la charge de la locataire.



La cour peut aussi tenir compte de la référence du bail H2G Foot.fr, mitoyen de Besson chaussures (240 euros par an HT/HC).Toutefois, la locataire indique à juste titre que le bail de cette référence mentionne une surface s'élevant à 462'm² alors que les locaux loués par Besson chaussures ont une surface de 1'523,21'm². Enfin, le bail commercial afférent met la taxe foncière à la charge de la locataire.



Concernant la référence Adidas, évoquée par la bailleresse, qui serait de 255,14'euros/m², celle-ci est particulièrement imprécise. La bailleresse se contente en effet de produire un lien internet . En tout état de cause, la société locataire observe à juste titre que ce commerce est situé dans une autre partie de la zone commerciale de [Localité 3] [Localité 7], à proximité de la sortie de l'autoroute A51, du centre commercial Avant Cap, et du E. Leclerc [Localité 8].



S'agissant de la référence de la Halle communiquée par la bailleresse (217'euros/m2 pondéré), ce magasin est situé dans une autre zone commerciale, celle de [Adresse 5] à [Localité 9]. 



En considération de l'ensemble de ces éléments, la cour fixe le prix du loyer renouvelé à 199 euros par mètre carré.



10-sur le prix du bail renouvelé



Pour déterminer le prix au 1er avril 2015 du bail renouvelé, la cour tient compte ds éléments suivants':



prix moyen': 199 euros par mètre carré de surface pondérée

surface pondérée':1378,77 'm².

valeur locative avant application de réductions : 1378,77'm² x 198'euros / m² / an', soit +274'375, 23 euros

-22'187,61 euros au titre du transfert de la taxe foncière pour 2015.

-6'% au titre du transfert des travaux de mise aux normes

-2 % au titre du transfert du coût des assurances multirisques 

-2'% au titre du transfert des honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local.



soit 226'968,86 euros.



En conséquence, infirmant le jugement, il convient de fixer le loyer de base du bail en renouvellement au premier avril 2015 à 226'968,86 par an en principal.



11-sur le trop perçu de loyers depuis le 1er avril 2015



La société Besson demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu'il a dit que la bailleresse devra lui rembourser le trop perçu de loyers depuis le 1er avril 2015.



En application de l'article R. 145-23 du code de commerce, la compétence du juge des loyers qui lui permet, après avoir fixé le prix du bail révisé ou renouvelé, d'arrêter le compte que les parties sont obligées de faire est exclusive du prononcé d'une condamnation. 



En l'espèce, aucune condamnation ne saurait être prononcée contre la société Galliera Invest II au titre des loyers perçus en trop depuis la date du renouvellement du bail commercial.



En revanche, la société Besson dispose bien d'une créance d'indu de loyers contre la bailleresse.



En conséquence, la cour confirme le jugement en ce qu'il a dit que la bailleresse devra rembourser à la preneuse le trop perçu de loyers depuis le 1er avril 2015.



12-sur l'intérêt au taux légal



Vu l'article 1153 devenu 1231-6 du code civil, 



Concernant les intérêts, la cour se prononce en ces termes':



-infirme le jugement et dit que le différentiel entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement portera intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2018, c'est-à-dire à compter de la date de l'acte introductif d'instance délivré par la preneuse,



-dit que les intérêts échus depuis plus d'un an produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil.



13-Sur les frais du procès



En application des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la cour confirme le jugement.



La cour condamne la société Galliera Invest II à régler une somme de 5000 euros à la société Besson chaussures au titre de l'article 700 du code de procédure civile et la condamne aux entiers dépens d'appel.



Concernant les frais de l'expert judiciaire, infirmant le jugement à ce titre, il y a lieu de dire que chaque partie supportera la moitié du coût de l'expertise judiciaire.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement :



-confirme le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il':



-fixe le loyer de renouvellement au premier avril 2015 à la somme de 229'796,76'euros par an HT/HC,



-dit que le différentiel entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis premier renouvellement portera intérêts au taux légal à compter du 9 novembre 2018, 



-condamne la SCI Galliera Invest II aux dépens en ce compris les frais d'expertise.



statuant à nouveau et y ajoutant,



-fixe le loyer de base du bail en renouvellement au premier avril 2015 à 226'968,86 euros par par an en principal,



-dit que le différentiel entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement portera intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2018, 



-condamne la société Galliera Invest II à régler une somme de 5000 euros à la société Besson chaussures au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



-dit que chaque partie supportera la moitié du coût de l'expertise judiciaire.



-condamne la société Galliera Invest II aux entiers dépens d'appel.





Le Greffier, La Vice-Présidente,