Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-2, 3 septembre 2026, n° 25/09860

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT

DU 03 SEPTEMBRE 2026



N°2026/446













Rôle N° RG 25/09860 - N° Portalis DBVB-V-B7J-BPDFO







[J] [C]





C/



[A], [W], [U] [G]











Copie exécutoire délivrée le :

à :



Me Véronique GODFRIN



Me Agnès ERMENEUX 





Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de GRASSE en date du 24 Juillet 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/01990.





APPELANT



Monsieur [J] [C]

né le 03 Septembre 1952 à [Localité 1], 

demeurant [Adresse 1]



représenté par Me Véronique GODFRIN, avocat au barreau de GRASSE





INTIMÉE



Madame [A], [W], [U] [G]

née le 01 Avril 1978 à [Localité 1], 

demeurant [Adresse 2]



représentée par Me Agnès ERMENEUX de la SCP SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

assistée par Me Jean luc BOUCHARD, avocat au barreau de GRASSE















*-*-*-*-*































































COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 01 Juin 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Angélique NETO, Présidente chargée du rapport, et Madame Paloma REPARAZ, Conseillère.







Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Mme Angélique NETO, Présidente rapporteur

Mme Séverine MOGILKA, Conseillère

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère







Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Septembre 2026.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Septembre 2026,



Signé par Mme Angélique NETO, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



* * * *







EXPOSE DU LITIGE



Suivant acte authentique en date du 29 août 2003, il a été donné à Mme [A] [G] la nue-propriété d'une parcelle, sur laquelle se trouve un cabanon, située au lieudit [Adresse 3] cadastrée section [Cadastre 1] et d'une autre parcelle de terre située au même endroit cadastrées section [Cadastre 2] et [Cadastre 3].



L'usufruitier, [O] [G], est décédé le 17 juillet 2018.



L'accès aux parcelles susvisées se faisait par un chemin situé sur les lots cadastrées section [Cadastre 4], [Cadastre 5] , [Cadastre 6] et [Cadastre 7] (anciennement cadastrées [Cadastre 4], [Cadastre 8] et [Cadastre 5]) jusqu'à ce qu'un portail soit installé au bout donnant sur l'[Adresse 4] sans que Mme [G] ne dispose de moyens pour l'ouvrir. 



Par ordonnance sur requête en date du 24 juin 2024, le président du tribunal judiciaire de Grasse a fait droit à la demande de Mme [G] tendant à autoriser un commissaire de justice à se rendre sur les lieux, [Adresse 5] afin notamment de constater si l'accès aux parcelles de Mme [G] était possible ou non et de faire sommation au représentant de la 'copropriété' d'indiquer les raisons pour lesquelles il refuse de lui remettre un bip ou tout autre moyen d'ouverture du portail.



Le commissaire de justice n'ayant pas pu exécuter cette mesure en raison d'une erreur affectant l'adresse des lieux litigieux, Mme [G] a déposé une deuxième requête aux mêmes fins le 18 juillet 2024 en indiquant comme adresse [Adresse 6]. Par ordonnance en date du même jour, il a été fait droit à cette demande.



Suivant acte de commissaire de justice en date du 26 août 2024, M. [J] [C] a assigné Mme [G] devant le président du tribunal judiciaire de Grasse aux fins de rétractation de l'ordonnance sur requête rendue le 24 juin 2024.



Par ordonnance sur requête en date du 24 octobre 2024, le président du tribunal judiciaire de Grasse a fait droit à la demande de Mme [G] en désignant, au visa de l'article 47 du décret du 17 mars 1967, la SCP [B] [D], prise en la personne de Me [S] [D], en tant qu'administrateur de la copropriété située [Adresse 6], afin de l'administrer et de convoquer une assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic.



Suivant acte d'huissier en date du 23 novembre 2024, M. [C] a assigné Mme [G] devant le président du tribunal judiciaire de Grasse aux fins de rétractation de l'ordonnance sur requête rendue le 24 octobre 2024. 



Par ordonnance en date du 24 juillet 2025, la première présidente du tribunal judiciaire de Grasse, statuant en référé, a :



- rejeté la demande de rétractation formée par M. [C] à l'encontre de l'ordonnance rendue le 24 octobre 2024 et ses demandes subséquentes ;

- débouté M. [C] de sa demande de dommages et intérêts ;

- débouté M. [C] de sa demande formée en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné M. [C] à verser à Mme [G] la somme de 2 500 euros sur le même fondement ;

- condamné M. [C] aux dépens. 



Il a considéré que la preuve était rapportée que l'ensemble immobilier en question était une copropriété horizontale en présence notamment d'un état descriptif de division et qu'elle était dépourvue de syndic au jour où l'ordonnance sur requête querellée avait été rendue, de sorte que la demande de désignation d'un administrateur provisoire, en application de l'article 47 du décret du 17 mars 1967, était fondée.



Suivant déclaration transmise au greffe le 9 août 2025, M. [C] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises. 



Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 16 octobre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, il demande à la cour d'infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et statuant à nouveau de :



- rétracter l'ordonnance sur requête du 24 octobre 2024 ;

- dire et juger que l'ensemble immobilier relève d'une indivision forcée et perpétuelle non soumis au statut de la copropriété ;

- dire et juger que l'artice 47 du décret du 17 mars 1967 ne s'applique donc pas ;

- dire et juger que Mme [G] est étrangère à l'ensemble immobilier ;

- dire et juger qu'elle est donc dépourvue de qualité pour agir aux fins de désignation d'un administrateur et déclarer sa requête irrecevable ;

- constater le défaut de mise en cause de l'ensemble des co-indivisaires et en tirer toutes les conséquences en termes de nullité/irrecevabilité ;

- constater l'insuffisance de motivation de l'ordonnance sur requête et l'absence de justification de la dérogation au contradictoire ;

- dire et juger, en tout état de cause, que Mme [G] ne justifie d'aucune servitude de passage appartenant indivisément aux consorts [C] et co-indivisaires ;

- dire et juger que la situation invoquée procède d'un enclavement volontaire, rendant inapplicable l'article 682 du code civil ;

- faire interdiction à Me [D], ès qualités, de prendre toute mesure excédant sa mission et notamment de remettre à un tiers un moyen d'accès au portail commun ou de procéder à sa dépose ;

- annuler comme prises ultra petita toutes injonctions et décisions déjà adoptées à ces fins et ordonner la mainlevé de toute mesure d'exécution ou d'injonction équivalente ;

- décharger Me [D] de sa mission d'administrateur provisoire en raison de l'excès de pouvoir caractérisé et des atteintes portées aux droits des indivisaires et dire qu'il n'y a pas lieu à nouvelle désignation d'un administrateur provisoire faute de fondement légal ;

- condamner Mme [G] à lui restituer la somme de 2 500 euros versée en exécution de l'ordonnance entreprise correpondant aux frais irrépétibles, avec intérêts au taux légal à compter du paiement et capitalisation des intérêts ;

- condamner Mme [G] à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

- condamner Mme [G] à lui verser la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens d'instance et d'appel, avec distraction au profit de Me Véronique Godfrin, avocat aux offres de droit ;

- rejeter toutes demandes plus amples ou contraires.



Il fait notamment valoir :



- qu'une copropriété repose sur un principe fondamental, à savoir que chaque lot de copropriété doit comprendre deux éléments indissociables, une partie privative et une quote-part de parties communes ;

- que l'organisation d'une copropriété implique nécessairement l'établissement d'un règlement de copropriété, la constitution d'un syndicat des copropriétaires doté de la personnalité civile et représenté par un syndic, la répartition des charges et des droits de vote en millièmes et la tenue régulière d'assemblées générales ;

- qu'à l'inverse, le régime de l'indivision consiste en une co-propriété du tout par quote-parts ;

- qu'il peut être forcé et perpétuel lorsqu'un bien, par sa nature ou par la volonté des acquéreurs, est exclu de tout partage ;

- que, dans ce cadre, chaque indivisaire conserve un droit indivis sur l'ensemble, sans que cela ne crée des parties privatives ;

- que son acte d'acquisition du 30 juillet 1976 stipule que les acquéreurs sont titulaires d'une indivision perpétuelle et forcée sur le sol, hors partage, et que les parties n'ont pas procédé à un partage du sol, de sorte qu'elle détienne chacune une quote-part indivise du sol, ce qui exclut toute notion de partie commune ;

- que l'état descriptif de division du 28 février 1979 ne peut être assimilé à un règlement de copropriété, ni faire naître un syndicat doté de la personnalité morale ;

- qu'il s'agit d'un document à vocation cadastrale et descriptive dépourvu de toute portée normative ;

- qu'il se borne à organiser des droits de jouissance exclusive sur certaines portions bâties tout en maintenant le sol dans le patrimoine indivis ;

- que les 5 propriétaires sont donc titulaires indivis du sol, chacun pour une quote-part, dans le cadre d'une indivision forcée et perpétuelle ;

- que, depuis l'origine, aucun syndic n'a été désigné, aucune assemblée générale n'a été tenue et aucune immatriculation des copropriétés n'a été effectuée ;

- que les ventes successives ont été traitées comme des cessions de quotes-parts indivises ;

- que tous les praticiens, notaires et administrations reconnaissent un régime d'indivision organisée, et non une copropriété ;

- qu'une indivision peut être assortie d'une jouissance divise sans basculer automatiquement dans le régime de la copropriété, que le régime légal de l'indivision exclut l'application du statut de la copropriété et qu'un état descriptif de division n'a pas la valeur d'un règlement de copropriété ;

- que le notaire n'a aucune compétence juridictionnelle pour qualifier un régime juridique et se borne à dresser un acte descriptif ;

- qu'assimiler une jouissance excluive à une partie privative au sens de la loi de 1965 constitue une erreur de qualification manifeste ;

- que la distinction entre indivision (propriété indivise du sol, hors partage) et copropriété (propriété privative et une quote-part des parties communes) est fondamentale ;

- que le premier juge ne pouvait donc qualifié l'immeuble de copropriété horizontale ;

- que l'article 47 du décret du 17 mars 1967, qui ne concerne que les copropriétés dépourvues de syndic, est donc inapplicable ;

- que, si la procédure de l'article 47 du décret du 17 mars 1967 présente des spécificités, elle n'échappe pas pour autant aux principes directeurs du procès civil, au premier rang desquels figurent l'exigence de motivation et le respect du contradictoire, et ce, même si les articles 496 et 497 du code de procédure civile ne s'appliquent pas en la matière ;

- que les propriétaires de l'ensemble immobilier étaient identifiables, qu'aucune urgence ni risque de destruction de documents n'était caractérisé et qu'aucune mesure d'instruction complexe n'était sollicitée, de sorte que rien ne s'opposait à l'introduction d'un référé contradictoire ;

- que Mme [G] ne rapporte pas la preuve de l'existence d'une servitude de passage ;

- que l'ancien propriétaire accédait à ses parcelles par un autre chemin, ce qui exclut tout état d'enclavement ;

- que l'article 682 du code civil ne s'applique pas lorsque l'état d'enclave résulte d'un fait volontaire du propriétaire ou de ses auteurs, ce qui est le cas en l'espèce ;

- que le terrain a toujours été entretenu et débroussaillé malgré la présence du portail ;

- qu'aucune demande n'a été faite pour obtenir un bip/vigik ;

- qu'alors même que l'administrateur provisoire n'a pour rôle que d'assurer provisoirement l'administration de la copropriété, de se faire remettre des documents et de convoquer une assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic, Me [D] a excédé ses pouvoirs en enjoignant aux copropriétaires indivis de remettre le dispositif Vigik ouvrant le portail d'accès commun et, à défaut, de procéder à la dépose du portail ;

- que ce faisant, elle porte une atteinte directe et injustifiée à la substance même du droit de propriété des indivisaires comme octroyant à Mme [G] une servitude de passage alors qu'elle n'est qu'un tiers, étranger à l'indivision ;

- que Mme [G], tiers à l'ensemble immobilier, ne justifie pas de sa qualité à demander la désignation d'un administrateur provisoire au regard de l'article 29-1 de la loi de 1965 ;

- que la formule 'tout intéressé' de l'article 47 du décret du 17 mars 1967 ne saurait être interprétée extensivement et ne vise que les personnes ayant un intérêt direct et légitime à la gestion de la copropriété, soit les copropriétaires ;

- que Mme [G] ne dirige ses demandes qu'à son encontre alors même qu'il n'est qu'un indivisaire parmi d'autres et qu'il n'a pas le pouvoir de représenter l'indivision dans son ensemble ;

- que lorsqu'une demande porte sur un bien indivis, tous les indivisaires doivent être appelés à la cause à peine d'irrecevabilité ;

- que le fait même pour les autres indivisaires d'avoir été privés de leur droit de se défendre rend irrégulière la procédure initiée par Mme [G] ;

- que l'ordonnance entreprise n'est pas suffisamment motivée dès lors que le premier juge se borne à entériner les allégations de Mme [G] sans procéder à une analyse juridique propre ;

- que cette motivation lacunaire viole l'article 6 § 1 de la convention européeenne des droits de l'homme et des libertés fondamentales. 





Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 15 décembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, Mme [G] sollicite de la cour qu'elle :



- rejette les demandes de M. [C] ;

- confirme l'ordonnance entreprise ;

- dise et juge que la mission de Me [D] se poursuivra conformément à l'ordonnance sur pied de requête du 24 octobre 2024 et à l'ordonnance de référé du 24 juillet 2025 ;

- condamne M. [C] à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

- condamne M. [C] à lui verser la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens d'instance et d'appel.



Elle fait notamment valoir :



- que pour qu'il y ait une copropriété, trois conditions sont requises, à savoir l'existence d'un immeuble bâti à usage d'habitation, la répartition de la propriété de cet immeuble bâti entre plusieurs personnes et la constitution de lots de copropriété comportant des parties privatives et une quote-part de parties communes ;

- qu'il s'agit de dispositions d'ordre public et qu'il importe donc peu que la copropriété ne fonctionne pas comme la loi le prévoit ;

- qu'en l'absence de personnalité morale, la copropriété s'applique de plein droit par défaut et ce, peu important qu'il y ait ou non un règlement de copropriété ;

- que l'article 47 du décret du 17 mars 1967 prévoit que dans le cas où un syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété ;

- que cet article s'applique à deux conditions, qu'une copropriété existe et que le syndicat des copropriétaires soit dépourvu de syndic pour un autre cas que celui prévu à l'article 46 du même décret, c'est-à-dire lorsqu'aucune assemblée générale n'a été valablement convoquée pour aboutir à la désignation d'un syndic ;

- que les articles 496 et 497 du code de procédure civile ne sont pas applicables à l'action en rétractation de l'ordonnance rendue au visa de l'article 47 du décret du 17 mars 1967 ;

- que seul un syndic peut représenter un syndicat des copropriétaires en application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;

- que dans le cas présent, l'ensemble immobilier en question répond aux conditions requises pour être constitutif d'une copropriété, d'autant que l'acte notarié établi par Me [X] le 28 février 1979 se réfère à l'état descriptif de division de la copropriété [C], Abecassin, [Z], [P] et [V] ;

- qu'il n'y a donc pas d'indivision forcée ;

- que le fait que le titre de propriété de M. [C] stipule que les parties n'ont pas procédé à un partage du sol signifie simplement qu'ils n'ont pas entendu adopter le principe du lotissement avec un ASL ;

- qu'au contraire, le sol en question est commun, comme le rappelle Me [Y] dans un courrier du 18 avril 1988 ;

- qu'il importe peu qu'il n'y ait pas de règlement de propriété, d'assemblées générales, de répartition des charges et droits de vote en millièmes, d'immatriculation de la copropriété et de syndic chargé de représenté le syndicat des copropriétaires ;

- que M. [C] n'est pas fondé à se prévaloir de l'absence de motivation sur les circonstances de fait justifiant la dérogation à la contradiction, seules les conditions requises pour la désignation d'un administrateur provisoire devant être appréciées, ce qui est le cas ;

- que le juge des référés, saisi de la rétractation d'une ordonnance sur pied de requête, ne peut que la rétracter, la modifier ou la maintenir, de sorte qu'il ne peut statuer que dans les mêmes attributions que celles du président ayant rendu l'ordonnance sur pied de requête ;

- qu'il n'est pas question de se prononcer sur l'existence d'une servitude de passage, débat qui relève de la juridiction du fond ;

- que Me [D] n'a pas outrepassé ses pouvoirs dès lors que c'est, dans le cadre de sa mission de gestion générale de la copropriété, qu'elle a accompli les actes discutés ;

- que les demandes formées à son encontre ne peuvent l'être dès lors qu'elle n'est pas partie à la procédure ;

- que l'appelant et les autres copropriétaires ont décidé de ne pas respecter la décision du premier juge ;

- que sa demande n'est pas fondée sur les dispositions de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 relatives aux copropriétés en difficulé mais sur celles de l'article 47 du décret du 17 mars 1967;

- qu'elle avait donc bien qualité à demander la désignation d'un administrateur provisoire ;

- qu'en présence d'une copropriété, elle n'avait pas à mettre en cause tous les copropriétaires ;

- qu'à l'inverse, alors même que l'appelant se prévaut d'une indivision, il entend agir seul sans mise en cause des quatre autres copropriétaires ;

- que, si la sommation interpellative n'a été adressée qu'à lui, c'est uniquement parce qu'il s'est présenté comme étant le représentant de la copropriété ;

- que la preuve d'un insuffisance de motivation de la décision enteprise n'est pas rapportée ;

- que le juge des référés ne peut allouer que des provisions et non condamner à des dommages et intérêts ;

- que condamner à des dommages et intérêts consistant à réparer, cela suppose d'apprécier s'il existe un fait fautif, un dommage et un lien de causalité entre les deux, ce qui excède les pouvoirs du juge des référés ;

- que cette demande est donc irrecevable. 



La clôture de l'instruction a été prononcée le 18 mai 2026. 





MOTIFS DE LA DECISION



Sur la rétractation de l'ordonnance sur requête rendue le 24 octobre 2024



En application de l'article 47 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l'ordonnance, de se faire remettre les références des comptes bancaires du syndicat, les coordonnées de la banque et l'ensemble des documents et archives du syndicat et de convoquer l'assemblée en vue de la désignation d'un syndic dans les conditions prévues à l'article 9. Les fonctions de cet administrateur provisoire cessent de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale.



En l'espèce, conformément ce que le premier juge a considéré, il est admis que les dispositions des articles 496 et 497 du code de procédure civile ne sont pas applicables à l'action en rétractation d'une ordonnance rendue sur le fondement de l'article 47 du décret du 17 mars 1967. En effet, l'ordonnance rendue dans ce cadre obéit à un régime procédural spécifique. La seule condition requise pour qu'il soit procédé à la désignation d'une administration provisoire étant une copropriété dépourvue de syndic. Il en résulte que M. [C] n'est pas fondé à se prévaloir de l'absence de motivation, dans sa requête, sur les circonstances de fait ayant justifié la dérogation à la contradiction. 



De plus, dès lors que tout intéressé, qu'il soit copropriétaire ou tiers à la prétendue copropriété, peut solliciter la désignation d'un administrateur provisoire sur le fondement de l'article 47 du décret du 17 mars 1967, Mme [G] justifie de sa qualité à agir sur ce fondement. 



Il reste, qu'alors même que l'article 47 du décret du 17 mars 1967 vise la copropriété lorsqu'un syndicat des copropriétaires est dépourvu de syndic, M. [C] soutient que le bien en question n'est pas soumis au régime de la copropriété mais à l'indivision perpétuelle et forcée. 



La copropriété est le régime de droit commun d'un immeuble divisé entre plusieurs lots, avec des parties privatives et des parties communes, organisé par un règlement et une gestion collective, tandis que l'indivision forcée et perpétuelle désigne, au contraire, une propriété commune imposée par la nature ou l'usage du bien, que les intéressés ne peuvent pas librement partager ni faire cesser par demande de partage.



Ainsi, en matière de copropriété, le bien est juridiquement organisé en lots distincts, chacun ayant un propriétaire exclusif pour sa partie privative et une quote-part des parties communes. En indivision forcée et perpétuelle, certains éléments restent indivis parce qu'ils sont indispensables à l'usage du bien, comme des voies ou équipements communs, et le partage est exclu.



En l'occurrence, M. [C] verse son titre de propriété. Suivant acte notarié en date du 30 juillet 1976, les concorts [F] ont vendu à M. [I] [L], M. [J] [C], M. [H] [N], M. [K] [P] et M. [E] [V], une propriété située à [Localité 2], au lieudit [Localité 3], en nature de prè en inculte, cadastrée [Cadastre 4], [Cadastre 8] et [Cadastre 5], nouvellement cadastrées [Cadastre 4], [Cadastre 5] [Cadastre 6] et [Cadastre 7]. Il convient de relever que cet acte de vente ne mentionne aucunement l'existence d'une copropriété, ni ne se réfère à des lots. 



Il résulte de l'état descriptif de division notarié versé aux débats que M. [J] [C] et son épouse, Mme [Q] [M], M. [E] [V], agissant tant en son nom personnel qu'au nom et comme mandataire de M. [T] [N] et Mme [R] [GU], M. [K] [P] et son épouse, Mme [MY] [DC], et M. [FR] [Z] et son épouse, Mme [BK] [ZP], sont propriétaires conjointement et indivisément pour le tout ou, divisément chacun pour un/cinquième, d'une propriété sise sur le territoire de la commune de [Localité 2] lieudit '[Localité 3]', en nature de pré en inculte cadastrées [Cadastre 4], [Cadastre 8] et [Cadastre 5]. L'acte mentionne que M. et Mme [C], M. [V], M. et Mme [N], M. et Mme [P] ont acquis, avec M. [L], conjointement et indivisément pour le tout ou, divisément chacun pour un/cinquième, la proprété ci-dessus désignée des consorts [F] suivant acte reçu par Me [Y], notaire, le 30 juillet 1976. L'acte précise que M. [L] a cédé ses droits d'un/cinquième indivis à M. [Z] et Mme [ZP] suivant acte notarié en date du 7 avril 1977. 



Dans un paragraphe consacré au 'permis de construire', il est indiqué que les propriétaires susvisés ont obtenu le permis de construire cinq villas à usage d'habitation, suivant arrêté de Monsieur le Préfet des Alpes Maritimes en date du 27 septembre 1978. 



L'acte indique que la propriété objet des présentes est divisée en cinq (5) lots, numérotés de un (1) à cinq (5) inclus et dont la désignation comprendra l'indication, à savoir :

D'une part, des parties privatives faisant l'objet d'un droit de propriété ou d'usage exclusif.

D'autre part, de la quote-part exprimée en 9495° de la propriété du sol indivis entre tous les copropriétaires.

Il est ici précisé, qu'à chacun de ces cinq lots sera attribué la jouissance à titre exclusif de la partie du sol commun destiné à supporter les constructions individuelles comprises dans chaque lot.



Ainsi, chaque lot, à savoir le lot 1 appartenant à M. et Mme [Z], le lot 2 appartenant à M. et Mme [C], le lot 3 appartenant à M. [V], le lot 4 appartenant à M. et Mme [P] et le lot 5 appartenant à M. et Mme [N] comprend une villa et les 1899/9495èmes du sol de l'ensemble commun de la propriété. 



Enfin, dans le paragraphe intitulé 'affectation des lots', il est stipulé que sans vouloir procèder à un partage du sol, pour lequel les comparants se trouvent dans l'indivision forcée, ces derniers décident d'affecter aux 1899/9495° ou le un/cinquième de la propriété du sol acquise par M. et Mme [Z] [FR] le lot numéro un (1) du présent état descriptif de division, (...) de la propriété du sol acquise par M. et Mme [C] [J] le lot numéro deux (2) du présent état descriptif de division, (...) de la propriété du sol acquise par M. [V] [E] le lot numéro trois (3) du présent état descriptif de division, (...), de la propriété du sol acquise par M. et Mme [P] le lot numéro quatre (4) du présent état descriptif de division (...). 



Dès lors, nonobstant l'établissement d'un 'état descriptif de division' qui mentionne les termes de 'copropriétaires', 'lots' et 'parties privatives', il n'est pas fait état de parties communes mais du fait que chaque propriétaire dispose d'une quote-part de la propriété du sol indivis, ce qui renvoie à une propriété abstraite sur l'ensemble du bien, et non à des lots privatifs dans un immeuble en copropriété. 



Plus précisément, chaque personne possède 1899/9495ème du sol indivis de l'ensemble commun de la propriété sans division matérielle du terrain, de sorte que les droits portent sur le bien dans son entier et non sur une partie physiquement délimitée.





Or, la copropriété suppose des lots avec parties privatives et parties communes, et une organisation propre à ce statut.



Si, comme le soutient Mme [G], l'absence de règlement de copropriété, d'assemblée générale ou de syndic n'empêche pas, à elle seule, l'application du statut de la copropriété, encore faut-il que la preuve soit rapportée que l'immeuble est bien divisé en lots appartenant à plusieurs personnes comprenant une partie privative et une quote-part de parties communes. 



Alors même que dans une copropriété, la quote-part des parties communes est la fraction de propriété attachée à un lot, qui sert à notamment à répartir la propriété des parties communes et les charges, dans une indivision sur le sol, la quote-part de propriété du sol indivis est une part d'un bien unique détenue par chaque indivisaire, sans division en lots privatifs.



Au cas présent, l'état descriptif de division se réfère non pas à une quote-part de parties communes, qui serait intégrée à un statut de la copropriété et à son organisation collective, mais à une quote-part du sol indivis, qui correspond à une fraction du terrain ou du bien détenu en commun par plusieurs personnes, sans logique de lots de copropriété, ce qui renvoie au régime de l'indivision. 



Dans ces conditions, et pour ce seul motif, le juge des requêtes ne pouvait faire droit à la demande de Mme [G] tendant à voir désigner un administrateur provisoire afin d'administrer la propriété cadastrée [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] et de convoquer une assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic en application de l'article 47 du décret du 17 mars 1967 en l'absence de preuve de l'existence d'une copropriété. 



Il y a donc lieu de rétracter l'ordonnance sur requête rendue le 24 octobre 2024 par le président du tribunal judiciaire de Grasse et, dès lors, d'infirmer l'ordonnance entreprise de ce chef. 



L'ensemble des actes et décisions pris par l'administrateur provisoire qui a été désigné seront donc annulés.



Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par l'appelant



Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui a causé à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 



L'article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui lui seraient réclamés. Néanmoins, l'exercice d'un recours, de même que la défense à un tel recours, constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette en dommages et intérêts, sur le fondement de ces textes, que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol.



En l'espèce, le seul fait d'avoir fait droit à l'action en référé-rétractation initiée par M. [C] ne caractérise pas un abus dans le droit pour Mme [G] d'agir en justice. 



Or, M. [C] ne démontre pas l'exercice d'un droit qui a dégénéré en abus en raison de malice, d'une mauvaise foi ou d'une erreur équipollente au dol. 



Il y a donc lieu de confirmer l'ordonnance entreprise, par substitution de motifs, en ce qu'elle a débouté M. [C] de sa demande de dommages et interêts pour procédure abusive.



Sur la demande de dommages et intérêts pour appel abusif formé par l'intimée



En application de l'article 559 du code de procédure civile, en cas d'appel principal dilatoire ou abusif, l'appelant peut être condamné à une amende civile sans préjudice des dommages et intérêts qui lui seraient réclamés. 



Il est admis que celui triomphe, même partiellement, en son appel ne peut être condamné à des dommages et intérêts pour avoir abusé de son droit d'exercer des voies de recours.



En l'espèce, dès lors que M. [C] obtient gain de cause à hauteur d'appel, Mme [G] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour appel abusif. 



Sur les dépens et frais irrépétibles



Dès lors que M. [C] obtient gain de cause en appel, l'ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu'elle l'a condamné à verser à Mme [G] la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens tout en ayant débouté M. [C] de sa demande formée sur le même fondement.



Mme [G] sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel, ces derniers étant distraits au profit de Me Véronique Godfrin, avocat sous sa due affirmation, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



L'équité commande en outre de la condamner à verser à M. [C] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens.



Mme [G], partie tenue aux dépens, sera déboutée de sa demande formée sur le même fondement.



En revanche, le présent arrêt infirmatif valant titre exécutoire, il n'y a pas lieu d'ordonner à Mme [G] de restituer à M. [C] la somme de 2 500 euros versée en exécution de l'ordonnance entreprise avec les intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts.

 





















PAR CES MOTIFS



La cour,



Confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a débouté M. [J] [C] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;



L'infirme en toutes ses autres dispositions ;



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Rétracte l'ordonnance sur requête rendue le 24 octobre 2024 par le président du tribunal judiciaire de Grasse ;



Annule l'ensemble des actes et décisions pris par la SCI [B] [D], prise en la personne de Me [S] [D], en tant qu'administrateur provisoire de la copropriété située [Adresse 6] ;



Déboute Mme [A] [G] de sa demade de dommages et intérêts pour appel abusif de M. [J] [C] ;



Condamne Mme [A] [G] à verser à M. [J] [C] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens ;



Déboute Mme [A] [G] de sa demande formée sur le même fondement ;



Dit n'y avoir d'ordonner à Mme [A] [G] de restituer à M. [J] [C] la somme de 2 500 euros versée en exécution de l'ordonnance entreprise correspondant aux frais irrépétibles ;



Condamne Mme [A] [G] aux dépens de première instance et d'appel ces derniers étant distraits au profit de Me Véronique Godfrin, avocat sous sa due affirmation, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



La greffière La présidente