Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 3-4, 3 septembre 2026, n° 22/05957

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4



ARRÊT AU FOND 

DU 03 SEPTEMBRE 2026















Rôle N° RG 22/05957 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJI3Y







S.C.I. ARLEX





C/



S.A.S. DISTRIBUTION CASINO FRANCE









Copie exécutoire délivrée 

le : 3 Septembre 2026

à :



Me Romain CHERFILS 



Me Julie ROUILLIER 





Décision déférée à la Cour :



Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 17 Mars 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 20/00022.





APPELANTE



S.C.I. ARLEX 

, demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Romain CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Paul-victor BONAN, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMÉE



S.A.S. DISTRIBUTION CASINO FRANCE

, demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Julie ROUILLIER de la SCP DAYDE - PLANTARD - ROCHAS & VIRY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Gilles HITTINGER ROUX de la SCP HB & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS substituée par Me Jean-viguen MANOUKIAN, avocat au barreau de PARIS







*-*-*-*-*

















































COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Mai 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :



Madame Laetitia VIGNON, Vice-Présidente Rapporteur, 

et Madame Gaëlle MARTIN, conseiller- rapporteur, 



chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :



Madame Laetitia VIGNON, Vice-Présidente

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Mme Magali VINCENT, Conseillère







Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Septembre 2026.





ARRÊT



Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Septembre 2026.



Signé par Madame Laetitia VIGNON, Vice-Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





* * * * 





EXPOSE DU LITIGE



La SCI Arlex est propriétaire d'un bâtiment à usage commercial et/ou industriel situé dans la zone d'aménagement concertée des Pradeaux sur la commune de Saint Cyr sur Mer, parcelle AI n° [Cadastre 1] pour une superficie de 5.200 m².



Suivant acte authentique en date du 17 avril 1987, les locaux ont été donnés à bail commercial à M. [F] à effet du 1er novembre 1987. La destination des lieux était ' tous commerces'.



Par acte des 14 et 16 février 1996, la société Cat immobilier SNC, venant aux droits de M. [F], a donné à bail de sous-location à la société [Adresse 3], les locaux donnés à bail par la SCI Arlex. Ce bail de sous-location a été conclu pour une durée commençant rétroactivement le 5 octobre 1994 et expirant le 26 octobre 1996.



Suivant acte authentique du 29 juin 1998, la SCI Arlex a renouvelé le bail commercial au profit de la société Cat immobilier pour un loyer annuel de 72.000 francs HT.



Par avenant des 15 et 21 février 2007, la SCI Arlex a renouvelé le bail commercial au bénéfice de la société [Adresse 3], venant aux droits de la société Cat immobilier à compter du 27 octobre 2005.



Le 27 octobre 2009, suite à une dissolution-confusion, la société Distribution Casino est venue aux droits de la société Tout pour la Maison.



Depuis l'arrivée du terme le 26 octobre 2014, le bail s'est poursuivi par tacite reconduction pour une durée indéterminée.





Par acte du 28 septembre 2017, le locataire a fait signifier une demande de renouvellement du bail à effet du 1er octobre 2017 pour une durée de neuf années.



Le bailleur a accepté le principe du renouvellement au 1er octobre 2017 mais n'a pas accepté le montant du loyer.



Une procédure en fixation du loyer a été introduite par la SCI Arlex devant le juge des loyers commerciaux près le tribunal judiciaire de Toulon, qui par jugement en date du 17 mars 2022, a: 



- dit qu'il n'existe aucune motif de déplafonnement du loyer,

- fixé en conséquence le loyer annuel de renouvellement à la somme de 160.629 € hors taxes et hors charges, correspondant au loyer du plafond, à compter du 1er octobre 2017 pour les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 2], 

- condamné la société Arlex à payer à la société Distribution Casino France la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné la société Arlex aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire en application de l'article 699 du code de procédure civile, 

- dit n'y avoir lieu au prononcé de l'exécution provisoire de la décision.



La SCI Arlex a interjeté appel de ce jugement et la procédure est pendante devant la cour de céans.



Entre-temps et le 2 août 2019, la SCI Arlex a fait sommation à la société Distribution Casino France d'avoir à justifier de transformations et destructions d'une partie des biens loués dans le respect de la procédure visée au bail.



Par acte d'huissier en date du 9 décembre 2019, la SCI Arlex a fait assigner la société Distribution Casino France devant le tribunal de grande instance de Toulon aux fins de:



- constater que la société Distribution Casino France a manqué à ses obligations contractuelles,

- prononcer la résiliation du bail commercial liant les parties, 

- ordonner l'expulsion de la société Distribution Casino France et celle de tous occupants de son chef.



Par jugement en date du 17 mars 2022, le tribunal judiciaire de Toulon a: 



- débouté la société Arlex de sa demande de résiliation judiciaire du bail commercial la liant à la société Distribution Casino France et relatif au local sis [Adresse 4] à [Localité 2] ( Var),

- condamné la société Arlex à payer à la société Distribution Casino France la somme de 1.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- écarté l'exécution provisoire,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.





Par déclaration en date du 22 avril 2022, la SCI Arlex a interjeté appel de ce jugement.



Le 12 juillet 2022, la SCI Arlex a fait valoir son droit d'option et a refusé le renouvellement, de sorte que le bail dont la résiliation est demandée a pris fin le 30 septembre 2017.



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 avril 2026, la SCI Arlex demande à la cour de: 



- réformer la décision du 17 mars 2022 dans toutes ses dispositions qui ont: 

* débouté la société Arlex de sa demande de résiliation judiciaire du bail commercial la liant à la société Distribution Casino France et relatif au local sis [Adresse 4] à [Localité 2] (Var),

* condamné la société Arlex à payer à la société Distribution Casino France la somme de 1.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

* écarté l'exécution provisoire,

* débouté la société Arlex de ses autres demandes, 

Et statuant à nouveau,

 



- dire que la société Distribution Casino France a manqué à ses obligations contractuelles, 

- prononcer la résiliation du bail commercial qui liait la société Arlex à la société Distribution Casino France,

- ordonner, en conséquence, l'expulsion de la société Distribution Casino France et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, 

- condamner la société Distribution Casino France aux entiers dépens, distraits au profit de la SELARL LX Aix-en-Provence, avocat aux offres de droit, 

- condamner la société Distribution Casino France à payer une somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





La société Distribution Casino France, suivant ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 février 2026, demande à la cour de: 



- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Toulon en toutes ses dispositions, 

Y ajoutant, 

- condamner la société Arlex à payer à la société Distribution Casino France une somme de 7.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société Arlex aux entiers dépens.





La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 5 mai 2026.





MOTIFS





La société Arlex fait grief au premier juge d'avoir refusé de prononcer la résiliation judiciaire du bail la liant à la société Distribution Casino France alors qu'elle justifie de la part de son preneur: 



- l'absence totale de respect des règles de sécurité,

- le non-respect de ses obligations contractuelles en ne prévenant pas le bailleur des travaux envisagés, en supprimant des arbres et un mur séparatif, en n'entretenant pas les lieux et en ne supprimant pas une porte coulissante et enfin en créant une zone de danger pour la circulation publique,

- l'absence de réponse de réponse aux demandes d'informations pourtant légitimes du bailleur.



Elle en tire pour conséquence que du fait de cette résiliation, la société Distribution Casino France ne pourra pas solliciter d'indemnité d'éviction en suite du droit d'option notifié le 12 juillet 2022.



Elle considère que l'existence d'une procédure relative à l'indemnité d'éviction du fait du refus de renouvellement du bail n'est pas un obstacle à la demande de résiliation du bail. Elle rappelle à cet effet que le bailleur peut toujours demander en justice la résiliation du bail pour inexécution par le locataire de ses obligations même après avoir délivré un congé assorti d'une indemnité d'éviction, dès lors que le locataire a commis une infraction aux clauses du bail pendant la période de maintien dans les lieux ou antérieur à ce maintien dans les lieux.



La société Casino France Distribution lui oppose l'effet de purge opéré par les renouvellements et par l'acceptation du principe du renouvellement du bail, comme faisant obstacle au prononcé de la résiliation judiciaire du bail sans qu'il soit nécessaire de se livrer à une analyse au fond des infractions invoquées par la bailleresse.



Elle expose que selon une jurisprudence constante, le bailleur, à l'appui d'une demande de résiliation d'un bail renouvelé, ne peut se prévaloir des manquements contractuels commis au cours du bail expiré et que l'acceptation du principe du renouvellement du bail vaut renonciation à se prévaloir des infractions avant la date à laquelle le principe du renouvellement est acquis. Elle ajoute qu'il appartient au bailleur qui sollicite la résiliation du bail aux motifs de travaux non autorisés, d'apporter la preuve non seulement de la réalité de tels travaux mais encore de la date à laquelle ils ont été réalisés.





Elle fait valoir qu'en l'espèce, à la suite de la demande de renouvellement qui lui a été signifiée le 28 septembre 2017, la bailleresse n'a pas répondu dans le délai de trois mois de l'article L 145-10 alinéa 4, de sorte que le principe du renouvellement s'est trouvé acquis au 1er octobre 2017 et l'ensemble des infractions commises avant cette date ont été purgées. Elle précise que les seuls faits pouvant être invoqués sont ceux commis postérieurement au 1er octobre 2017, l'appelante ne rapportant pas la preuve que les travaux qu'elle allègue ont été réalisés après le 1er octobre 2017.



Elle relève que l'exercice du droit d'option par la bailleresse le 12 juillet 2022 ne fait nullement obstacle à cette purge dès lors que dans cet acte, la société Arlex s'est abstenue de lui dénier le droit au renouvellement du bail pour les infractions qu'elle invoque et a, au contraire, proposé le paiement d'une indemnité d'éviction.



En vertu de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales:

- d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention,

- de payer le prix du bail aux termes convenus.



L'article 1741 du code civil dispose que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.



Selon l'article 1224, la résolution résulte soit de l'application de l'application d'une clause résolutoire, soit en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification au créancier ou d'une décision de justice.



Par acte authentique reçu le 17 avril 1987, la SCI Arlex a donné à bail commercial à M. [F], auquel s'est substituée la société Cat Immobilier, le terrain lui appartenant à Saint Cyr sur Mer, [Adresse 4]. 



Les locaux ont été loués bruts de décoffrage et l'article ' Transformation ' de ce contrat énonce que le preneur ' aura à sa charge toutes les transformations et réparations nécessitées par l'exercice de son activité. Le remodelage des locaux étant une condition essentielle de l'évolution des grandes surfaces, le bailleur, sous réserve que cela demeure à la charge du preneur, y compris les honoraires éventuels, autorise pour le présent et pour le futur, toutes les transformations, changement de distribution et réparations nécessaires à l'exercice de l'activité du preneur. Ce dernier pourra donc faire dans les lieux loués tous travaux jugés par lui nécessaires pour les rendre aptes à l'usage de son commerce, sous réserve de fournir préalablement les plans de transformations et de ne nuire en rien à la solidité du gros oeuvre, ce, dûment confirmé par un spécialiste en la matière et sous la surveillance de l'architecte du bailleur si celui-ci le demande (...)'



Il est établi que: 



- par acte authentique reçu le 29 juin 1998, le bail commercial susvisé a été renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 27 octobre 1996 jusqu'au 26 octobre 2005 pour un loyer annuel de 72.000 € HT, à des clauses et conditions reproduisant celles du bail du 17 avril 1987,

- suivant acte sous seing privé du 21 février 2007, le bail a été renouvelé au profit de la société Tout pour la Maison, venant aux droits de la société Cat Immobilier, aux mêmes clauses et conditions que le précédent contrat, pour une période courant du 27 octobre 2005 jusqu'au 26 octobre 2014,

- la société Distribution Casino France est venue aux droits de la société [Adresse 3] postérieurement à ce dernier renouvellement,

- par acte du 28 septembre 2017, la preneuse a fait signifier une demande de renouvellement du bail à effet du 1er octobre 2017 pour une durée de neuf années, la bailleresse ayant accepté le principe du renouvellement mais a pris l'initiative d'une procédure en fixation du loyer renouvelé à compter du 1er octobre 2017, souhaitant que celui-ci soit fixé à la valeur locative conformément à l'article L 145-34 du code de commerce,

- par jugement du 19 décembre 2019, le juge des loyers commerciaux a constaté que le renouvellement du bail commercial a pris effet le 1er octobre 2017 et, avant dire droit, a ordonné une expertise judiciaire.



Postérieurement, la SCI Arlex a, par acte extra-judiciaire du 2 août 2019, indiqué à la société Distribution Casino France qu'elle s'était aperçue que celle-ci avait effectué des travaux non autorisés pour lesquels elle n'avait pas été avisée, à savoir: 



- la suppression du muret séparatif en bordure de terrain loué, situé au Nord, et contigu avec le bâtiment, 

- la création de deux accès au parking donnant sur la voie publique ( ouest et sud) dont l'un situé en plein virage et la suppression corrélative de places de parking,

- la suppression de nombreux arbres situés sur le terrain, 

- le changement d'une porte coulissante côté est avec la présence d'un important stock de papier.



La bailleresse faisait ainsi sommation à la preneuse d'avoir à justifier, pour chacune des infractions, outre des plans de transformation, que les travaux ont été effectués sous la surveillance d'un architecte et que les destructions opérées ne nuisent pas à la solidité du gros oeuvre.



Suite à la délivrance de cette sommation, la SCI Arlex a engagé la présente procédure devant le tribunal judiciaire de Toulon aux fins d'obtenir le prononcé de la résiliation judiciaire du bail commercial liant les parties.



Un bailleur ne peut pas se prévaloir de manquements contractuels antérieurs au renouvellement du bail. En effet, dès lors que le bailleur a accepté le principe du renouvellement du bail, seuls les manquements postérieurs à ce renouvellement peuvent justifier une résiliation judiciaire de ce nouveau bail.



En l'espèce, il résulte notamment du jugement du 19 décembre 2019 que le principe du renouvellement du bail dont est titulaire la société Distribution Casino France est acquis au 1er octobre 2017.



En conséquence, les infractions commises avant cette date ont été purgées par les renouvellements successifs et par l'acceptation du principe du renouvellement du bail. 



La SCI Arlex, au soutien de sa demande de résiliation judiciaire du bail, ne peut invoquer que des manquements contractuels commis par la locataire antérieurs au 1er octobre 2017.



Or, l'appelante ne justifie à aucun moment que les travaux qu'elle déplore et décrit dans la sommation du 2 août 2019 ont été réalisés postérieurement au renouvellement du bail.



Elle ne produit aucune pièce à l'exception des plans initiaux accompagnant la demande de permis de construire déposés en 1987 dans le cadre d'un projet de supermarché et d'un procès-verbal de constat d'huissier du 27 mars 2019 comprenant des photographies en noirs et blanc.



Il est communiqué par les parties, le rapport d'expertise effectué dans le cadre de la procédure en fixation du loyer renouvelé ainsi que celui aux fins de déterminer le montant d'éviction due par le bailleur au preneur. Dans les deux cas, il n'est nullement fait mention de travaux qui auraient été effectués par l'intimée au mépris des dispositions du bail. Surtout, il est indiqué que le parking n'a pas subi de transformations depuis l'origine, notamment que le nombre de places de stationnement n'a pas été modifié, et que le bâtiment, édifié en 1986, se trouve en état d'usage.



En outre, le fait que la bailleresse ait exercé par acte du 12 juillet 2022 son droit d'option en application de l'article L 145-57 du code de commerce et refusé le renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2017 n'est pas de nature à faire échec à la purge des manquements commis avant le 1er octobre 2017.



Dans cet acte, la SCI Arlex n'a pas invoqué, à l'appui de son refus de renouvellement du bail, l'existence d'une quelconque infraction qui aurait été commise par le locataire. Au contraire, elle a offert le paiement d'une indemnité d'éviction, mettant en évidence qu'elle n'avait aucun motif grave et légitime à l'encontre de la société Distribution Casino France à faire valoir et qu'elle admettait que cette dernière avait droit au renouvellement en dépit des infractions alléguées.



Le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société Arlex de sa demande de résiliation judiciaire du bail commercial sera ainsi confirmé.



Vu l'article 700 du code de procédure civile, 

Vu l'article 696 du code de procédure civile,



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe et par arrêt contradictoire, 



Déboute la société Arlex des fins de son recours et confirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulon en toutes ses dispositions, 



Y ajoutant, 



Condamne la société Arlex à payer à la société Distribution Casino France la société Distribution Casino France la somme de 4.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne la société Arlex aux dépens de la procédure d'appel.





Le Greffier, La Vice-Présidente,