Cour d'appel de Colmar, Chambre 2 A, 3 septembre 2026, n° 24/01531

MINUTE N° 398/2026































Copie exécutoire

aux avocats



Le 



La greffière

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU 03 SEPTEMBRE 2026



Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 24/01531 - N° Portalis DBVW-V-B7I-IJDE



Décision déférée à la cour : 27 Mars 2024 par le tribunal judiciaire de STRASBOURG





APPELANTE :



S.A.R.L. FONCIERE DU LYS, prise en la personne de son représentant légal

Ayant son siège social [Adresse 1]



représenté par Me Noémie BRUNNER, avocat à la cour. 





INTIMÉE :



S.C.I. RODRIGUEZ IMMOBILIERE

Ayant son siège social [Adresse 2]



représenté par Me Laetitia RUMMLER, avocat à la cour.





COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 30 Avril 2026, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Emmanuel ROBIN, Président de chambre et Madame Murielle ROBERT-NICOUD, Conseillère, chargés du rapport.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Emmanuel ROBIN, Président de chambre

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, Conseillère

Madame Sophie GINDENSPERGER, Conseillère

qui en ont délibéré.



Greffière lors des débats : Mme Karine PREVOT





ARRÊT contradictoire 

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

- signé par M. Emmanuel ROBIN, président et Mme Isabelle KERLE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE





Par acte authentique du 18 octobre 2018, la société Foncière du lys a acquis de la société Rodriguez immobilière un lot de copropriété dans un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 1].



Soutenant que le bien avait été revendu en 2022 et que le sous-acquéreur lui réclamait la prise en charge du coût de raccordement de l'immeuble au réseau public d'assainissement, la société Foncière du lys, par assignation signifiée le 17 octobre 2023, a fait citer la société Rodriguez immobilière devant le tribunal judiciaire de Strasbourg afin qu'elle soit condamnée à lui verser la somme de 15 699,70 euros à titre d'indemnisation du coût des travaux de mise en conformité de l'immeuble, outre intérêts au taux légal à compter de sa demande, sur le fondement de l'obligation de délivrance conforme, et à réparer le préjudice de jouissance résultant de l'exécution de ces travaux.



Par jugement réputé contradictoire du 27 mars 2024, le tribunal a débouté la société Foncière du lys de sa demande et l'a condamnée aux entiers dépens. Le tribunal a relevé que le contrat de vente du 29 octobre 2018 stipulait que le bien vendu était desservi par un réseau d'assainissement collectif et qu'il était relié à ce réseau, mais a estimé que, faute de preuve suffisante de l'absence de raccordement au réseau d'assainissement et de la prise en charge par elle-même du coût du raccordement, la société Foncière du lys ne démontrait pas que la société Rodriguez immobilière avait manqué à son obligation de délivrance conforme, ni qu'un préjudice en résultait. En outre, il a relevé que la société Foncière du lys ne produisait ni la réclamation du sous-acquéreur au terme de laquelle ce dernier solliciterait de celle-là la prise en charge du coût du raccordement, ni le contrat de vente démontrant la réalité de la cession du bien litigieux.



Le 11 avril 2024, la société Foncière du lys a interjeté appel de cette décision.



La clôture de l'instruction a été ordonnée le 6 janvier 2026 et l'affaire a été fixée à l'audience de la cour du 30 avril 2026, à l'issue de laquelle elle a été mise en délibéré.





MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES





Par conclusions déposées le 27 mars 2025, la société Foncière du lys demande à la cour d'infirmer le jugement ci-dessus en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau, de condamner la société Rodriguez immobilière à lui verser la somme de 9 918 euros à titre d'indemnisation du coût des travaux de mise en conformité de l'immeuble, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la demande, ainsi qu'à lui payer une indemnité de 5 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de première instance et d'appel. 



Elle soutient que la société Rodriguez immobilière a manqué à son obligation de délivrance conforme, ayant vendu un immeuble comportant un défaut de raccordement au réseau d'assainissement public, et que cela justifie l'octroi de dommages et intérêts à hauteur de 9 918 euros, correspondant au coût des travaux de mise en conformité qu'elle a finalement dû payer au sous-acquéreur, conformément aux termes d'un protocole d'accord transactionnel conclu avec ce dernier.



Elle affirme que cet accord démontre non seulement la réalité de la non-conformité alléguée au moment de la première cession, mais également l'existence de la réclamation du sous-acquéreur ainsi que la réalité de la cession intervenue à son profit, et que la réalité de cette cession et la réalité du défaut de raccordement au réseau d'assainissement public de l'immeuble litigieux sont démontrées par l'attestation de l'entreprise JSL ayant effectué les travaux de raccordement et de mise en conformité suite à la signature dudit accord. Elle ajoute que la preuve de ce défaut de conformité est aussi rapportée par les devis versés aux débats, notamment, ceux ayant fondé le montant retenu dans le cadre du protocole amiable précité, par la réalisation d'« études complètes » ainsi que le « relevé sur place des réseaux existants et établissement des plans d'exécution pour les lots : assainissement [et] sanitaire ». Elle précise que le défaut d'écoulement des eaux usées affectant l'immeuble en cause trouvait son origine dans l'absence de raccordement au réseau public d'assainissement.



Elle affirme, enfin, qu'elle n'était pas informée du défaut de raccordement litigieux, puisqu'elle ne dispose pas de la qualité de professionnel de la construction. De même, si son gérant, M. [T], était en charge de la gestion locative du logement avant son acquisition, il n'aurait cependant pas réalisé les travaux de conception dudit logement et n'aurait pas eu de la qualité de professionnel de la construction.





Par conclusions déposées le 20 juin 2025, la société Rodriguez immobilière demande à la cour de rejeter l'appel principal, de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, de débouter la société Foncière du lys de toutes ses demandes et de la condamner aux entiers frais et dépens d'appel ainsi qu'à une indemnité de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.



Elle fait valoir que la société Foncière du lys, sur laquelle pèse la charge de la preuve, ne produit aucun élément démontrant le défaut de raccordement de l'immeuble litigieux au réseau public d'assainissement, les devis versés aux débats n'établissant pas l'état du réseau ni l'existence ou non d'un défaut de raccordement quand bien-même ils font état des prestations proposées et de leur coût. Elle souligne, en outre, qu'aucun constat d'huissier, ni aucune expertise judiciaire ne sont versés aux débats et remet en cause la valeur probante de l'attestation de l'entreprise JSL sur les travaux effectués ainsi que celle du « rapport d'intervention du bureau d'études » produit par l'appelante, dont la synthèse indique seulement « localisation des évacuations cuisine douche lavabo et WC se jettent dans un puisard sous le sol de la cuisine », ce d'autant qu'il n'est pas plus démontré que le puisard ne serait pas raccordé au réseau d'assainissement. Elle considère que ni le courriel du sous-acquéreur produit par l'appelante, ni le protocole amiable prétendument exécuté par celle-ci, ne peuvent pallier sa carence dans l'administration de la preuve de la non-conformité de l'immeuble litigieux.



Elle estime que l'appelante ne rapporte pas non plus la preuve, à hauteur d'appel, de la cession du bien litigieux, dès lors qu'elle produit seulement la première et la dernière page de l'acte de vente ainsi que le contenu relatif à la clause de raccordement, qui, est similaire à celle contenue dans l'acte de vente initiale, de sorte qu'elle ne saurait lui faire de reproche sur ce point. 



Elle ajoute que M. [T], gérant de la société Foncière du lys au moment de la signature de l'acte de vente du 29 octobre 2018, ne pouvait ignorer l'état de l'immeuble litigieux alors que, en sa qualité de professionnel de l'immobilier, il avait été chargé de sa gestion locative pendant plusieurs années mais également de réaliser son estimation pour sa mise en vente, de sorte qu'il s'était renseigné sur les qualités du bien vendu et notamment sur le raccordement au réseau public pouvant influer la valeur du bien. Par ailleurs elle précise que cet acte de vente contient une clause de non-recours contre le vendeur, et estime que l'appelante l'a privée d'une possibilité de recours en acceptant de payer la somme de 9  918 euros sans savoir exactement à quoi correspond cette somme.





MOTIFS





Sur le défaut de délivrance



Par acte notarié du 29 octobre 2018, la société Rodriguez immobilière a vendu à la société Foncière du lys le lot numéro 22 d'un immeuble en copropriété, comprenant une cour avec un bâtiment d'une pièce principale avec cuisine et salle d'eau et les 302/10.000èmes des parties communes générales. En page 17 de cet acte, le vendeur déclarait que le bien ainsi vendu était desservi par un réseau d'assainissement collectif et qu'il était relié à ce réseau, que le réseau d'assainissement utilisé n'avait fait l'objet d'aucun contrôle de conformité, mais que l'installation était en bon état de fonctionnement.



Conformément à l'article 1605 du code civil, l'obligation de délivrance a été exécutée lorsque le vendeur a remis à l'acquéreur les clés du bien vendu.



Pour soutenir que la société Rodriguez immobilière a manqué à son obligation de délivrance conforme, la société Foncière du lys invoque une revente du bien immobilier le 13 mai 2022 et un protocole d'accord conclu avec le sous-acquéreur aux termes duquel elle s'est engagée à payer à celui-ci une somme de 9 918 euros afin de régler définitivement un litige « au titre du défaut d'écoulement des eaux usées et de la nécessité de raccorder l'immeuble au réseau d'assainissement ».



Cependant, pas plus qu'en première instance la société Foncière du lys ne rapporte la preuve de la nature et de la consistance du bien immobilier qu'elle a vendu et qui est à l'origine d'un litige avec son acquéreur. Il n'est donc pas démontré que le litige auquel elle a mis fin par une transaction concernait le lot de copropriété vendu par la société Rodriguez immobilière, alors que le protocole d'accord transactionnel évoque au contraire le raccordement d'un immeuble.



Les devis qu'elle produit et l'attestation établie par M. [R] [U] ne permettent pas davantage d'identifier précisément la nature privative ou commune du réseau d'eaux usées sur lequel une intervention a été réalisée en 2023, ni le lot qui serait, le cas échéant, concerné par les travaux.



Par ailleurs, selon le protocole d'accord transactionnel, le défaut de raccordement au réseau d'eaux usées aurait été signalé à la société Foncière du lys le 25 septembre 2023 et cette société n'a elle-même pas reconnu une quelconque responsabilité à l'égard de son propre acquéreur.



Aucun élément de preuve ne permet de démontrer l'état de l'évacuation des eaux usées du lot de copropriété vendu par la société Rodriguez immobilière à l'époque de la vente ni les raisons pour lesquelles des travaux ont été nécessaires près de cinq ans plus tard, alors que la société Foncière du lys ne soutient pas qu'elle n'a pu jouir normalement du bien de 2018 à 2022.



Ainsi, la preuve n'est pas suffisamment rapportée d'un manquement de la société Rodriguez immobilière à son obligation de délivrance et le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la société Foncière du lys de ses demandes.



Sur les dépens et les autres frais de procédure



La société Foncière du lys, qui succombe, a été à juste titre condamnée aux dépens de première instance. Elle sera également condamnée aux dépens d'appel, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.



Selon l'article 700 1° de ce code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.



Le premier juge a fait une application équitable de ces dispositions ; les circonstances de l'espèce justifient de condamner la société Foncière du lys à payer à la société Rodriguez immobilière une indemnité de 3 000 euros au titre des frais exclus des dépens exposés en cause d'appel ; elle sera elle-même déboutée de sa demande à ce titre.





PAR CES MOTIFS





La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,



CONFIRME le jugement déféré en ses dispositions frappées d'appel ;



CONDAMNE la société Foncière du lys aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer à la société Rodriguez immobilière une indemnité de 3 000 euros, par application de l'article 700 du code de procédure civile, et la déboute de sa demande à ce titre.





La greffière Le président