Cour d'appel de Montpellier, 4e chambre civile, 3 septembre 2026, n° 24/00459

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



4e chambre civile



ARRET DU 03 SEPTEMBRE 2026



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 24/00459 - N° Portalis DBVK-V-B7I-QDL6





Décision déférée à la Cour : 

Jugement du 01 DECEMBRE 2023 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER 

N° RG 11-23-001503





APPELANTE :



Syndicat de copropriétaires [Adresse 1] sise [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, FDI SERVICES IMMOBILIERS, SAS au capital de 1 575 225 Euros identifiée au SIREN sous le numéro 322 592 213, RCS [Localité 1], dont le siège social est situé [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié de droit audit siège,

[Adresse 4]

[Localité 2]



Représentée par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de Me Sophie MAUREL de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant sur l'audience, Me Arnaud LAURENT, avocat plaidant





INTIMES :



Madame [D] [P]

née le 30 Mars 1971 à [Localité 3] (TUNISIE)

[Adresse 5]

[Localité 4]

assignée le 5 mai 2024 à personne

N'ayant pas constitué avocat 











Monsieur [W] [P]

né le 05 Septembre 1987 à [Localité 5] (TUNISIE)

[Adresse 5]

[Localité 4]

assigné le 5 mai 2024 à personne

N'ayant pas constitué avocat 





Ordonnance de clôture du 13 Avril 2026

COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Mai 2026,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Philippe BRUEY, Conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Philippe BRUEY, Conseiller, en remplacement du président de chambre empêché

Mme Marie-José FRANCO, Conseillère

Madame Nathalie LECLERC-PETIT, 

Conseillère désignée par ordonnance du Premier Président en date du 30 mars 2026 en remplacement du magistrat empêché



Greffier lors des débats : Mme Estelle DOUBEY



ARRET : 



- Rendu par défaut ;



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par M. Philippe BRUEY, Conseiller en remplacement de M. Philippe SOUBEYRAN, président empêché.



 et par Madame Fatima AKOUDAD, Greffier principal.







*

* *



FAITS ET PROCÉDURE



Mme [D] [P] et M. [W] [P] sont propriétaires des lots n°18 et 95 au sein de la copropriété [Localité 6], située [Adresse 6] à [Localité 1], dont l'agence FDI Services Immobiliers est syndic. 



À la suite d'impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 6], pris en la personne de son syndic, leur a adressé une mise en demeure le 21 septembre 2022, puis une nouvelle mise en demeure par l'intermédiaire de son conseil le 14 novembre 2022, demeurées infructueuses.



C'est dans ce contexte que, par acte du 9 juin 2023, le syndicat de copropriété de l'immeuble, pris en la personne de son syndic, a assigné Mme et M. [P] devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins d'obtenir leur condamnation au paiement de l'arriéré de charges de copropriété ainsi que des accessoires de la créance.



Par jugement du 1er décembre 2023, le tribunal judiciaire de Montpellier a : 

' Condamné solidairement M. et Mme [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 6], situé [Adresse 7] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic, la somme de 2 647,51 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 1er avril 2020 au 1er avril 2023, appel du 2ème trimestre 2023 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 novembre 2022,

' Condamné solidairement M. et Mme [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 6], pris en la personne de son syndic, la somme de 120 euros au titre des frais de recouvrement,

' Débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 6], pris en la personne de son syndic, de sa demande de dommages et intérêts,

' Condamné in solidum M. et Mme [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 6], pris en la personne de son syndic, la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

' Condamné in solidum M. et Mme [P] aux dépens, incluant le coût de l'hypothèque légale,

' Dit que s'il devait être exposé des frais pour l'exécution de la décision, ils seraient à la charge de M. et Mme [P],

' Rappelé que l'exécution provisoire est de droit.



Le syndicat de copropriété de la [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, a relevé appel de ce jugement le 26 janvier 2024. 



Par uniques conclusions remises par voie électronique le 15 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], pris en la personne de son syndic demande à la cour, au visa des articles 10, 10-1 et 42 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, 35 du décret du 17 mars 1967, 1231-6 du code civil, de: 

' Dire et juger recevable et bien-fondé son appel interjeté à l'encontre de la décision rendue par le tribunal judiciaire de Montpellier en date du 1er décembre 2023, 

Sur les charges de copropriétés impayées : 

' Dire et juger qu'il justifie du principe et du montant de sa créance par la production de l'ensemble des procès-verbaux d'assemblée générale pour la période 2020 à 2023, non contestés et devenus définitifs, 

' Confirmer la décision dont appel sur le principe de la condamnation de Mme et M. [P] au titre des charges de copropriété impayées,

' Confirmer la décision dont appel en ce qu'elle a assorti la condamnation de Mme et M. [P] des intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2022, date de la mise en demeure, 

' Confirmer la décision dont appel en ce qu'elle a condamné Mme et M. [P] au paiement de la somme de 120 euros au titre des frais de recouvrement, 

' Infirmer la décision dont appel en ce qu'elle a condamné Mme et M. [P] à lui régler la seule somme de 2 647,51 euros au titre des charges de copropriété arrêtées 25 mai 2024, 

Statuant à nouveau

' Condamner Mme et M. [P] à lui régler la somme de 7999,64 euros, dont 120 euros au titre des frais nécessaires de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et en application du contrat de syndic, au titre des charges de copropriété justifiées et arrêtées au 25 mai 2023, avec intérêt au taux légal à compter du 14 novembre 2022, 

' Condamner Mme et M. [P] à lui régler la somme complémentaire de 826,32 euros (8 825,96 euros - 7 999,64 euros) avec intérêt au taux légal, tenant l'actualisation de la créance au 8 avril 2024 pour un montant total de 8 825,96 euros. 

Sur les dommages et intérêts :

' Constater que l'attitude dilatoire de Mme et M. [P] lui occasionne un préjudice certain, direct et personnel,

' Infirmer la décision dont appel en ce qu'elle l'a débouté de sa demande en paiement à titre de dommages-intérêts, 

Statuant à nouveau

' Condamner Mme et M. [P] à lui régler la somme de 1000 euros à titre de dommages-intérêts au titre du préjudice subi.

Sur les frais de justice

' Confirmer la décision dont appel en ce qu'elle a condamné Mme et M. [P] au paiement de la somme de 400 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de première instance, 

' Condamner Mme et M. [P] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 code de procédure civile pour les frais de justice en cause d'appel outre aux entiers dépens exposés en cause d'appel.



Mme et M. [P] n'ont pas constitué avocat. La déclaration d'appel leur a été signifiée suivant acte délivré le 5 mars 2024, par remise à personne. Les conclusions leur ont été signifiées suivant acte délivré le 16 avril 2024, par remise dépôt étude. 



Vu l'ordonnance de clôture du 13 avril 2026.



Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.



MOTIFS



Il résulte de l'article 472 du code de procédure civile que si, en appel, l'intimé ne conclut pas, il est néanmoins statué sur le fond, et que la cour ne fait droit aux prétentions de l'appelant que dans la mesure où elle les estime régulières, recevables et bien fondées, étant précisé que par application de l'article 954, dernier alinéa, du même code, la partie qui ne conclut pas est réputée s'approprier les motifs du jugement entrepris. 





Sur l'étendue de la dévolution



Il est observé que la décision entreprise n'est pas critiquée en ce qu'elle a :

'Condamné solidairement M. et Mme [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 6], pris en la personne de son syndic, la somme de 120 euros au titre des frais de recouvrement,

' Condamné in solidum M. et Mme [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 6], pris en la personne de son syndic, la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

' Condamné in solidum M. et Mme [P] aux dépens, incluant le coût de l'hypothèque légale,

' Dit que s'il devait être exposé des frais pour l'exécution de la décision, ils seraient à la charge de M. et Mme [P]'.



Ces dispositions, définitives, ne sont donc pas soumises à l'examen de la cour, conformément à l'article 562 du code de procédure civile.



Les autres chefs du jugement qui sont critiqués sont dévolus à la cour d'appel qui doit à nouveau statuer en fait et en droit (article 561 du code de procédure civile).



Sur les charges de copropriété dues 



En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.



Il est constant que l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges appelées. Le copropriétaire qui n'a pas exercé, dans le délai prévu à l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, de recours contre les décisions approuvant les comptes n'est plus recevable à remettre en cause les charges ainsi approuvées.



Il n'est ni allégué ni établi que les décisions d'assemblées générales ayant approuvé les comptes des exercices concernés auraient fait l'objet d'un recours dans les conditions prévues par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Ces décisions sont dès lors devenues définitives à l'égard de Mme et M. [P].



Il appartient toutefois au syndicat des copropriétaires, en vertu de l'article 1353 du code civil, de rapporter la preuve de l'existence et du montant de sa créance. 



Devant la cour, le syndicat des copropriétaires verse aux débats : 




Le relevé de propriété faisant apparaître que Mme et M. [P] sont propriétaires des lots n°18 et 95, 

Le contrat du syndic,

Les procès-verbaux d'assemblée générale des années 2020 à 2023,

Les comptes individuels de charges des années 2018/2019, 2019/2020 et 2020/2021, 

L'ensemble des appels de fonds pour les années 2020 à 2024, 

Le décompte de créance arrêté au 25 mai 2023,

Un courrier de relance du 22 août 2022 informant Mme et M. [P] du solde débiteur de leur compte et les invitant à régulariser leur situation,

Une mise en demeure du syndic du 21 septembre 2022, 

Une mise en demeure par voie d'avocat du 14 novembre 2022, 

Une lettre de relance du 2 décembre 2022,

Un décompte de créance actualisé arrêté au 8 avril 2024.




L'ensemble des pièces produites permet de retracer l'origine, la nature et l'évolution du solde débiteur figurant au compte des copropriétaires. Ces éléments établissent l'existence et le montant de la créance du syndicat. 



Le premier juge a limité la condamnation à la somme de 2 647,51 euros au motif que les appels de fonds des années 2020 et 2021 et les répartitions de charges 2018/2019, 2019/2020 et 2020/2021 n'étaient pas versés aux débats. Toutefois, ces pièces ont été produites en cause d'appel et permettent de justifier le montant intégral de la créance réclamée.



Il résulte de l'ensemble de ces éléments que Mme et M. [P] restent redevables envers le syndicat des copropriétaires de la somme de 7 999,64 euros arrêtée au 25 mai 2023, laquelle portera intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2022, date de présentation de la mise en demeure.



Le jugement sera infirmé sur le quantum des condamnations de Mme et M. [P]. Il y a lieu de les condamner à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 6], situé [Adresse 8], pris en la personne de son syndic, la somme de 7999,64 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 25 mai 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2022, date de présentation de la mise en demeure.



En outre, la demande tendant à l'actualisation de la créance pour la période postérieure au 25 mai 2023 est recevable en cause d'appel, constituant le complément nécessaire de la demande initiale au sens des articles 564 et 566 du code de procédure civile. Les appels de fonds et le décompte actualisé établissent que le montant des charges demeurées impayées s'est accru de 826,32 euros entre le 26 mai 2023 et le 8 avril 2024. Mme et M. [P] seront condamnés à payer cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.



Sur la demande de dommages-intérêts 



Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le préjudice issu du retard apporté au paiement d'une somme d'argent est réparé par l'allocation de l'intérêt au taux légal et il appartient au créancier réclamant paiement de sommes complémentaires de justifier d'un préjudice distinct. 



En l'espèce, si le syndicat des copropriétaires soutient que la défaillance de Mme et M. [P] lui a occasionné un préjudice certain, direct et personnel, il n'en justifie pas au-delà de ses allégations. Il ne démontre pas l'existence d'un préjudice distinct du retard dans le paiement, lequel est déjà indemnisé par l'octroi des intérêts moratoires.



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat de sa demande de dommages-intérêts.





Sur les dépens



Mme et M. [P], qui succombent, seront condamnés aux dépens d'appel. 



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt de défaut,



Infirme le jugement en ce qu'il a limité la condamnation de Mme [D] et M. [W] [P] au titre des charges de copropriété à la seule somme de 2 647,51 euros, 



Statuant à nouveau de ce chef infirmé et y ajoutant,



Condamne Mme [D] [P] et M. [W] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9], situé [Adresse 8], pris en la personne de son syndic, la somme de 7 999,64 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 25 mai 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2022, date de présentation de la mise en demeure,



Condamne Mme [D] [P] et M. [W] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 6], situé [Adresse 8], pris en la personne de son syndic, la somme complémentaire de 826,32 euros au titre de l'actualisation de la créance pour la période du 26 mai 2023 au 8 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,



Confirme le jugement pour le surplus,



Condamne Mme [D] [P] et M. [W] [P] aux dépens d'appel,





















Condamne Mme [D] [P] et M. [W] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 6] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel.







LE GREFFIER LE CONSEILLER 

 EN REMPLACEMENT 

DU PRESIDENT EMPECHE