Tribunal judiciaire de Saint-Pierre de La Réunion, Chambre des référés, 2 septembre 2026, n° 25/00455

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] DE [Localité 2]

MINUTE N° 

DU : 02 Septembre 2026

N° RG 25/00455 - N° Portalis DB32-W-B7J-DBKYP
NAC : 72A

JUGEMENT STATUANT SELON 
LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND
DU 02 SEPTEMBRE 2026

S.D.[P] FAC 2000 représenté par la SARL [H], en sa qualité de Syndic,
C/
[X] [N], [U] [G] [R]

DEMANDERESSE :

S.D.[P] FAC 2000 représenté par la SARL [H], en sa qualité de Syndic
[Adresse 1]
[Localité 3]
Rep/assistant : Maître Jean claude DULEROY de la SELARL DULEROY & DIAZ-DULEROY, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSE :

Monsieur [X] [N]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]
Rep/assistant : Maître Amel KHLIFI ETHEVE de la SELARL AMEL KHLIFI-ETHEVE ET ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

Madame [U] [G] [R]
[Adresse 4] [Localité 4] [Adresse 5]
[Localité 5]
Rep/assistant : Maître Amel KHLIFI ETHEVE de la SELARL AMEL KHLIFI-ETHEVE ET ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS

Président : Bertrand PAGES
Greffier : Wilson FONTAINE-BLAS

Audience Publique du : 05 Août 2026

LORS DU DÉLIBÉRÉ

Jugement prononcé le 02 Septembre 2026 par décision contradictoire, en premier ressort, exécutoire par provision, et par mise à disposition au greffe par Bertrand PAGES, président, assisté de Sarah LEPERLIER, greffière

Copie certifiée conforme à la minute et revêtue de la formule exécutoire délivrée à Maître Amel KHLIFI ETHEVE, Maître Jean claude DULEROY le :

FAITS ET PROCEDURE

M. [X] [N], usufruitier, et Madame [U] [G] [R], nue-propriétaire, sont copropriétaires des lots n° 97 et 128 au sein de la résidence « FAC 2000 », dont la gestion est assurée par la SARL [H], syndic de copropriété jusqu’au 31 mars 2026. 

À la suite d’impayés persistants, M. [N] a fait l’objet de trois mises en demeure, notifiées par lettres recommandées avec accusé de réception en date des 9 août 2023, 14 février 2025 et 10 mars 2025, l’invitant à régulariser sa dette s’élevant à 3 228,36 euros. 

Par ailleurs, en application de la clause de solidarité prévue par le règlement de copropriété entre l’usufruitier et la nue-propriétaire, ces derniers ont été conjointement mis en demeure, par lettre recommandée du 22 septembre 2025, de s’acquitter d’une somme totale de 3.627,71 euros, correspondant aux charges courantes et aux frais arrêtés au 17 septembre 2025. 

Faute de paiement dans le délai de 30 jours, le syndicat des copropriétaires de la résidence FAC 2000, pris en la personne de son syndic la SARL [H], a fait assigner, par actes de commissaire de justice des 17 et 18 décembre 2025, M. [X] [N] et Mme [U] [G] [R] selon la procédure accélérée au fond devant le président du tribunal judiciaire de Saint-Pierre. 

Dans ses dernières conclusions, il réclame la condamnation solidaire des défendeurs à payer :

3.029,40 euros au titre des charges échues et des appels de fond du budget prévisionnel et du fonds de travaux, avec intérêt à taux légaux à compter du 10 mars 2025.1.191,25 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.1.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 
Il réclame la capitalisation des intérêts, le rejet des demandes de délais de paiement.

En défense, les consorts [B] soulèvent l’irrecevabilité de la demande relative aux charges échues au 18 décembre 2020 et le rejet de l’ensemble des demandes et, à titre subsidiaire, d’octroyer des délais de paiement. Ils sollicitent la condamnation du demandeur, reconventionnellement, au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de son préjudice moral sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil et, en tout état de cause, au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Ils réclament enfin de dire que Me [K] [Z] pourra recouvrer directement les frais dont il a fait avance sans en avoir reçu provision conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. 

Ils exposent que le syndicat des copropriétaires de la résidence FAC 2000 a mis fin au contrat de syndic de la SARL [H] depuis le 1er avril de sorte qu’il n’a plus pouvoir pour agir. 

Sur ce point, le syndicat des copropriétaires de la résidence FAC 2000 réplique que la SARL [H] le représentait valablement lors de la délivrance des actes introductifs d’instance et que la société RUNIMMO GESTION a été désignée en qualité de nouveau syndic à compter du 1er avril 2026. 

Les consorts [B] exposent que les dettes antérieures à la loi [Localité 6] du 23 novembre 2018 bénéficient d’un délai transitoire de 5 ans sans dépasser 10 ans depuis l’exigibilité, de sorte les charges échues avant le 18 décembre 2020 sont prescrites.

Sur ce point, le Syndicat des copropriétaires de la résidence FAC 2000 réplique que les paiements successifs de M. [N], depuis 2015 — date à laquelle son compte est devenu créditeur —, ont été imputés sur les dettes les plus anciennes, de sorte que la somme restant due correspond aux charges échues en 2024 et 2025, non prescrites.

Les consorts [B] exposent que la somme réclamée au titre des charges échues n’est pas justifiée, faute de production des extraits de compte annuels de M. [N]. Seul le dernier décompte, en date du 12 décembre 2025, a été produit, faisant apparaître un solde débiteur de 2.931,90 euros, correspondant aux charges établies par l’ancien syndic, la société ALTER. Ils précisent par ailleurs que M. [N] a toujours réglé ses charges de copropriété et apportent la preuve du paiement par chèque, daté du 2 avril 2026, relatif au dernier appel de fonds de 2026.

Ils soutiennent que la somme réclamée au titre des frais prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 n’est pas justifiée par les pièces produites. Ils ajoutent que certains de ces frais, exposés avant 2020, sont désormais prescrits.

Sur ce point, le syndicat des copropriétaires de la résidence FAC 2000 souligne que, lors de la tentative de conciliation du 7 mai 2025, M. [N] n’a pas contesté le montant de la créance réclamée, laquelle incluait les frais antérieurs à 2020. Par conséquent, il a expressément renoncé à invoquer la prescription acquise, au sens de l’article 2251 du Code civil.

Sur la demande reconventionnelle, les consorts [B] indiquent subir un acharnement du syndicat des copropriétaires de la résidence FAC 2000 et, sur les délais de paiement, M. [N] indique avoir toujours réglé les appels de charges intelligibles. 

En application de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

Vu la mise en délibéré de cette affaire au 2 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le défaut de qualité à agir du syndic 

L’article 117 du code de procédure civile dispose que constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l’acte le défaut de pouvoir d’une partie figurant au procès comme représentant d’une personne morale. 

L’article 15 de la loi n ° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires. 

Le syndicat étant une personne morale, il ne peut exercer son pouvoir d’action que par l’intermédiaire du syndic auquel l’article 18 de la loi susmentionnée confère une compétence exclusive. 

L’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis précise que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale, mais qu’une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance. 

Il est de jurisprudence constante que le pouvoir d’agir en justice est donné au syndic en sa qualité de représentant du syndicat et non pas intuitu personae. Il importe peu que le syndic en place lors de l’autorisation d’ester en justice ne soit pas celui dont le mandat était en cours au moment de l’assignation. L’autorisation donnée au syndic vaut habilitation pour tous les syndics successifs sans qu’il soit nécessaire que le syndicat des copropriétaires renouvelle son autorisation à chaque changement de syndic. 

En l’espèce, il n’est pas contesté que la SARL [H] représentait valablement le syndicat des copropriétaires de la résidence FAC 2000 lors de la délivrance des assignations des 17 et 18 décembre 2025. 

Les consorts [B] soulèvent le défaut de pouvoir d’agir de la SARL [H] à partir du 1er avril 2026. 

Pour autant, l’assemblée générale du 25 mars 2026 a désigné, en qualité de syndic à compter du 1er avril 2026 pour une durée de 24 mois, la société RUNIMMO GESTION, laquelle a, en application de l’article 55 précité, capacité d’ester en justice pour le recouvrement des créances des copropriétaires et à poursuivre l’action encore en cours intentée à l’encontre des consorts [B]. 

En conséquence, il y a lieu de rejeter l’irrégularité tirée du défaut de pouvoir du syndic. 

Sur l’action en recouvrement

Sur la prescription

L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi [Localité 6] du 23 novembre 2018, a soumis les actions personnelles relatives à la copropriété entre un copropriétaire et le syndicat à un délai de prescription quinquennal.

L'article 2222 du code civil prévoit cependant, en son alinéa 2, qu'en cas de réduction de la durée d'un délai de prescription , ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée ne puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. Et le délai de prescription antérieur à l'entrée en vigueur de la loi [Localité 6], le 24 novembre 2018, était de dix ans.

Sur les charges de copropriété

L'article 1342-10 du code civil dispose : « Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter.

A défaut d'indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement ».

L'article 9 de l'arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires dispose en son alinéa 2 que « conformément à l'article 1342-10 du code civil, les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d'indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne ».

En l’espèce, les consorts [B] exposent que les charges échues avant le 18 décembre 2020 sont prescrites.

Toutefois, bien que le décompte produit par le syndicat fasse apparaître un solde débiteur ininterrompu depuis 2015, des règlements sont intervenus régulièrement chaque année. M. [N] n’ayant justifié d’aucune affectation expresse de ses paiements à des charges déterminées, les règlements successifs ont été imputés sur les dettes les plus anciennes conformément aux textes pré-cités. Ainsi, ces paiements ont progressivement apuré les arriérés antérieurs, de sorte que le solde débiteur résiduel correspond aux charges devenues exigibles en 2024 et 2025.

Par conséquent, l’exception de prescription soulevée par les défendeurs doit être écartée.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 2250 du code civil, seule une prescription acquise est susceptible de renonciation. L’article 2251 du même code dispose que la renonciation à la prescription est expresse ou tacite. La renonciation tacite résulte de circonstances établissant sans équivoque la volonté de ne pas se prévaloir de la prescription.

En l’espèce, les consorts [B] soulèvent la prescription des frais antérieurs à 2020 pour un montant de 237,42 euros.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence FAC 2000 soutient que le défendeur aurait tacitement renoncé à invoquer la prescription, dès lors qu’il n’aurait pas contesté le principe de la créance réclamée lors de la tentative de conciliation du 7 mai 2025. Cette dernière a échoué en raison du refus du syndicat d’accepter la proposition de M. [N], qui offrait d’apurer sa dette à hauteur de 20 euros. 

Toutefois, la seule circonstance que M. [N] n’ait pas, au cours de la conciliation, expressément contesté les sommes réclamées ne saurait, à elle seule, caractériser une renonciation tacite à la prescription. Cette dernière implique en effet des actes ou circonstances manifestant de façon certaine la volonté du débiteur de ne pas se prévaloir de la prescription. 

En conséquence, l’action en paiement ayant été engagée les 18 et 19 décembre 2025, et le syndicat ne justifiant d’aucun acte interruptif ou suspensif de prescription concernant les frais litigieux antérieurs à décembre 2020, la demande relative à ces frais doit être rejetée.

Sur le bien-fondé

L'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable au cas d'espèce, dispose que : « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. ».

L'article 14-1 de la même loi, dans sa version applicable au litige, dispose que : « I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale. » ;

L'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au cas d'espèce, prévoit que : « à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.

Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.

Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22. » ;

Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi selon les dispositions de l'article 24 de cette même loi ;

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges;

Il résulte enfin des dispositions de l'article 1353 du Code civil que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui s'en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. »

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Au cas d’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence FAC 2000 estime les consorts [B] redevables de la somme de :

2.426,85 euros au titre des charges échues à la date du 30 septembre 2025.602,55 euros au titre de appels de fonds du budget prévisionnel et de travaux décomposé comme suit : Appel de fonds budget prévisionnel : 1.068,92 euros (267,23 euros x 4 trimestres)Fonds travaux Alur : 60,32 euros (15,08 euros x 4 trimestre)Appel de fonds assignation ancien syndic : 56,88 euros (18,96 x 3)A déduire :141,15 euros payé le 17/10/25141,15 euros payé le 13/11/25150 euros payé le 28/05/26151,27 euros payé le 29/05/26
Il produit aux débats :

Les procès-verbaux d’assemblée générale de 1er avril 2015, 4 mai 2016, 29 mars 2017, 25 avril 2018, 27 juin 2019, 21 décembre 2020, 7 septembre 2022, 10 janvier 2023, 21 août 2023, 29 février 2024, 4 juillet 2024, 27 novembre 2024, 15 octobre 2025, 25 mars 2026.Les états détaillés des dépenses de 2015 à 2023.Les appels de fonds de 2016 à 2025.Un extrait de compte du 1er octobre 2025 au 12 juin 2026 faisant apparaitre un solde débiteur de 4.082,75 euros. Un extrait de compte arrêté au 18 novembre 2025 pour un solde débiteur de 3.718,11 euros. 
Les consorts [B] contestent la créance de 2.931,90 euros apparaissant à la ligne « reprise ALTER » du dernier extrait de compte en date du 12 décembre 2025 et affirment que M. [N] a toujours réglé ses charges de copropriété et à effectuer des règlements réguliers. Ils indiquent que M. [N] apporte la preuve d’un règlement par chèque du 2 avril 2026 au titre du dernier appel de fonds de 2026. 

Il convient de rappeler que les dépens et frais occasionnés par la procédure constituent des charges relatives à l'administration des parties communes, auxquelles tous les copropriétaires sont tenus proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots par application des dispositions de l'article 10 alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965

A ce titre, les frais occasionnés par la procédure tels que les frais de relance et de mises en demeure portés au débit s’évalueront dans le cadre de l’article 10-2. 

S’agissant de la créance de 2.931,90 euros, contrairement aux affirmations des consorts [B], celle-ci est détaillée dans l’extrait de compte de la société ALTERIMMOBILIER produit en pièce 40. 

Les sommes portées au débit – après imputation des frais « relance » « prestations particulières syndic – [S] [P] » « IFF IMMOBILIER-MED [N] » « COHEN – MED [N] » - s’élèvent à la somme de 10.756,76 euros. Les sommes portées au crédit sur cette même période s’élèvent à 8.485,33 euros de sorte que le solde pour cette période est débiteur de 2.271,43 euros. 

Tenant compte de ce solde, les sommes portées au débit entre octobre 2024 et septembre 2025 (pièce 6) – après imputation des frais « SCP [I] [W] » « Mise en demeure [H] » « [C] Mise en demeure [N] » - s’élèvent à la somme de 3.574,74 euros. 

Les sommes portées au crédit sur cette même période s’élèvent à 1.172,89 euros de sorte que le solde pour cette période est débiteur de 2.401,85 euros.

Au titre des appels de fonds devenus exigibles depuis septembre 2025, il y a lieu de retenir les sommes exigibles figurant au dernier décompte produit (pièce 44), arrêté à la date du 29 mai 2026, soit : 

3 appels de fond de 267,20 euros (du 01/10/25 au 31/12/25 + du 01/01/26 au 31/03/26 + du 01/04/26 au 30/06/26) 3 appels de fonds travaux Alur de 15 euros2 appels de fonds pour l’assignation de l’ancien syndic de 18,96 euros 
Est ainsi portée au débit la somme de 884,52 euros alors que la somme portée au crédit est de 866,65 euros – tenant compte des règlements par chèque mentionnés par les consorts [B] - de sorte qu’au titre des appels de fonds du budget prévisionnel et des travaux, M. [N] apparait débiteur de la somme de 17,87 euros. 

En considération de ces éléments, les consorts [B] seront condamnés au paiement de la somme de 2.419,72 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2025, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Le règlement de copropriété stipulant une clause de solidarité (article 27 – page 39) ainsi formulée : « En cas d’indivision ou de démembrement de la propriété d’un lot, les indivisaires comme les nu-propriétaire et usufruitiers seront solidairement tenus de l’entier paiement des charges afférentes à ce lot », les consorts [B] seront condamnés solidairement au paiement. 

La capitalisation des intérêts sera ordonnée, dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil.
 
Sur les frais de recouvrement

L'article 10 -1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10 , sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige. » ;

Le décret n°2015-342 du 26 mars 2015, dans sa version applicable au litige, définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières prévoit une rémunération complémentaire pour des prestations particulières dont les frais de contentieux.

Selon l'annexe 1 du décret du 17 mars 1967, le coût des frais de recouvrement visés à l'article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965 est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d'aucune somme à ce titre.

Les frais de mise en demeure, de relance, de constitution de dossier, de constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice et de prise d'hypothèque doivent ainsi être mis à la charge du seul copropriétaire, non du syndicat des copropriétaires.

Ils doivent par ailleurs être mis à la charge du copropriétaire au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat de copropriétaires pour le recouvrement de sa créance.

Ils ne constituent donc pas des charges de copropriété au sens de l'article 10 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 1.191,25 euros comprenant :

Mise en demeure du 26 novembre 2018 : 108,5 euros Mise en demeure avocat du 26 novembre 2018 : 113,92 euros Relance des 13 décembre 2019, 14 juin 2021, 15 novembre 2022 : 15 euros chacuneMise en demeure du 21 août 2023 : 32,55 euros Mise en demeure du 27 novembre 2023 : 108,50 euros Injonction de payer : 217 euros Frais SCP [W] : 169,18 euros Mise en demeure du 14 février 2025 : 40 euros Mise en demeure avocat du 10 mars 2025 : 73,90 euros Mise en demeure avocat des 18 et 22 septembre 2025 : 82,70 euros Constitution dossier avocat par le syndic [H] : 200 euros.
Le syndicat des copropriétaires indique avoir dû déployer des diligences exceptionnelles pour obtenir le paiement des sommes dues notamment la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice. 

S’agissant des demandes de paiement des frais antérieurs à décembre 2020, il a été établi précédemment que celles-ci sont irrecevables. 

Aux termes du contrat de syndic, les prestations relatives aux litiges et contentieux notamment les mises en demeure, constitution de dossier transmis à l’avocat et suivi du dossier constituent des prestations faisant l’objet d’une rémunération complémentaire. 

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de l’envoi d’une lettre de mise en demeure du 14 février 2025 (pièce 3) et de deux factures de suivi de procédure et constitution de dossier (pièces 49 et 50) des 5 mai 2025 (100 euros) et 11 février 2026 (200 euros). 

En revanche, les frais de mise en demeure facturés par l’avocat ne constituent pas des frais susceptibles d’être mis à la charge du copropriétaire au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dès lors qu’ils relèvent des frais irrépétibles susceptibles d’être sollicités sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les autres frais évoqués ne sont pas justifiés. 

En conséquence, il sera fait droit à la demande à hauteur de 340 euros. 

Sur les dommage et intérêts pour résistance abusive

Le dernier alinéa de l’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit, en outre, démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement. 

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame à ce titre la somme de 1.000 euros au motif que les manquements des consorts [B] causent un préjudice financier à la copropriété dont les finances sont fragilisées en raison de nombreux impayés. Il dénonce la mauvaise foi des défendeurs lesquels procèdent systématiquement à des paiements partiels. 

En défense, les consorts [B] indiquent avoir toujours procédé à des règlements et que le syndicat des copropriétaires ne rapporte aucune preuve d’un préjudice financier. 

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation. 

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que les défendeurs ont agi de mauvaise foi et que les paiements partiels des charges chaque année ne résulte pas de difficultés personnelles ou financières, les consorts [B] indiquant par ailleurs dans leurs écritures que les appels de charges reçus ne sont pas intelligibles. 

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de paiement de dommages et intérêts. 

Sur les délais de paiement 

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Toutefois, l’octroi de délais en matière de paiement des charges de copropriété revient à demander une participation supérieure aux autres copropriétaires supérieur à celle normalement prévue. Elle ne peut être accordée en matière de paiement des charges de copropriété qu’à titre exceptionnel, notamment lorsque le syndicat dispose d’une trésorerie importante lui permettant de faire face à cet échelonnement des paiements. 

En l’espèce, les défendeurs sollicitent les plus larges délais de paiement en soutenant des versements réguliers et la confusion produite par la lecture des appels de charges inintelligibles. En réponse, le syndicat des copropriétaires demande le débouté en faisant valoir la mauvaise foi des défendeurs qui n’ont pas acquitté l’intégralité des charges depuis 2015 et n’ont jamais sollicité la mise en place d’un plan d’apurement, en dépit des nombreuses mises en demeure. Il produit, par ailleurs, un courriel du 14 août 2025 (pièce 45) faisant état de fragilité financière en raison notamment des nombreux impayés. 

Au regard des difficultés financières du syndicat des copropriétaires et de la demande des défendeurs, lesquels se bornent à solliciter un délai de paiement sans alléguer ni justifier de difficultés particulières, il y a lieu de rejeter la demande. 

Sur la demande reconventionnelle 

Les consorts [B] sollicitent, à titre reconventionnel, la condamnation du demandeur au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre de leur préjudice moral. Ils allèguent un acharnement injustifié de la part du syndicat des copropriétaires, lequel leur aurait causé des troubles de santé liés au stress, ainsi qu’un délabrement des parties communes.

Toutefois, il résulte des développements précédents que le syndicat des copropriétaires est fondé à solliciter le paiement des sommes dues au titre des charges de copropriété. Les défendeurs ne démontrent par ailleurs ni que les démarches entreprises par le syndicat auraient été manifestement infondées ou vexatoires, ni qu’elles auraient excédé ce qui était nécessaire au recouvrement de sa créance. 

Dès lors, il y a lieu de rejeter la demande. 

Sur les condamnations accessoires

Les consorts [B], qui succombent, seront tenus aux dépens et seront en outre condamnés solidairement à payer au syndicat de copropriété la somme de 1.000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

N° RG 25/00455 - N° Portalis DB32-W-B7J-DBKYP - page /
Tribunal judiciaire de Saint-Pierre - décision du 02 Septembre 2026

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement rendu selon la procédure accélérée au fonds par contradictoire à signifier,

Rejette l’exception de nullité tirée du défaut de pouvoir du syndic pour agir en justice. 

Dit irrecevable, comme prescrite, la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence FAC 2000 en paiement des frais de recouvrement antérieurs à décembre 2020. 

Condamne solidairement M. [X] [N] et Mme [U] [G] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence FAC 2000, pris en la personne de son syndic la SARL RUNIMMO GESTION, la somme de 2.419,72 euros arrêtée au 29 mai 2026 avec intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2025.

Condamne solidairement M. [X] [N] et Mme [U] [G] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence FAC 2000, pris en la personne de son syndic la SARL RUNIMMO GESTION, la somme de 340 euros en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2025.

Ordonne la capitalisation des intérêts.

Déboute le surplus des demandes.

Condamne solidairement M. [X] [N] et Mme [U] [G] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence FAC 2000, pris en la personne de son syndic la SARL RUNIMMO GESTION, la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

Condamne solidairement M. [X] [N] et Mme [U] [G] [R] aux entiers dépens.

Rappelle que la présente décision bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le président du tribunal judiciaire et le greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT