Tribunal judiciaire de Saint-Malo, Chambre 1 civil, 31 août 2026, n° 22/01944

JUGEMENT du 31 Août 2026


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N° RG 22/01944 - N° Portalis DBYD-W-B7G-DGJ3



Société GARAGE DE LA MORANDAIS RCS de [Localité 1] sous le numéro 821 186 293
représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

C/

S.C.I. VETILAINE



Copie exécutoire délivrée
le

à


Copie certifiée conforme délivrée 
le

à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
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TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE [Localité 2]
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COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE 

Monsieur PLOUX Gwénolé, Président siégeant à Juge unique
assisté(e) de : Madame MARAUX Caroline, Greffier 

DEBATS à l’audience publique du 23 Février 2026
 
Jugement contradictoire mis à disposition le 31 Août 2026, après prorogation de la date de mise à disposition initiallement prévue le 27/04/2026, date indiquée à l’issue des débats; 




DEMANDEUR :


La Société GARAGE DE LA MORANDAIS 
SARL immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 821 186 293, représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, 
dont le siège social est sis [Adresse 1]

Rep/assistant : Me Rozenn GOASDOUE, avocat au barreau de RENNES


DEFENDEUR:


S.C.I. VETILAINE, 
S.C.I. immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 398 108 985, représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, 
dont le siège social est sis [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Nicolas MENAGE de la SELAS FIDAL, avocats au barreau de RENNES



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Exposé du litige

Suivant acte sous seing privé en date du 1er juillet 2016, la société VETILAINE a consenti un bail commercial portant sur un local de 650 m2 nu béton au sol, charpente bois, couverture fibro, à la société SARL GARAGE DE LA MORANDAIS, dont le gérant est Monsieur [N], pour une durée de neuf années à compter de cette date.
Le loyer était fixé à la somme de 18.720 euros TTC par an payable en 12 mensualités. 

Les relations entre le bailleur et le preneur se sont dégradées au cours de l’année 2020, à partir de laquelle le preneur a sollicité que des travaux de couverture et d’électricité soient réalisés et s’est plaint d’un blocage de la porte séquentielle permettant d’ouvrir le garage alors que le bailleur a déploré un encombrement des issues en raison des véhicules stationnés. 
Le bailleur a fait constater par huissier l’encombrement provoqué par les véhicules puis a fait installer des barrières permettant de délimiter les différentes zones de parking. 
Suivant exploit d’huissier en date du 2 janvier 2021, le preneur a fait assigner en référé son bailleur aux fins de voir désigner un expert pour des désordres concernant la porte sectionnelle de l’entrée ainsi que la toiture en fibrociment.
Suivant ordonnance du juge des référés en date du 8 avril 2021, Monsieur [S] a été désigné aux fins d’expertise judiciaire. 
L’expert a rendu son rapport définitif le 7 février 2022, aux termes duquel il conclut d’une part que les causes du dysfonctionnement de la porte d’entrée relèvent exclusivement d’une usure normale des mécanismes liées à l’utilisation, et d’autre part que les infiltrations constatées ne permettent plus d’assurer le clos et le couvert notamment en raison de l’état des parements en bois supportant le chéneau du pan de la couverture et de la faitière.
Suite au rapport d’expertise, la société GARAGE DE LA MORANDAIS a fait procéder au remplacement de la porte et avancé les fonds pour ce faire. La SCI VETILAINE a remboursé à la SARL GARAGE DE LA MORANDAIS une somme que cette dernière a considéré incomplète.
Aucuns travaux pour remédier aux infiltrations n’a été réalisé. 
Monsieur [M], gérant de la SCI VETILAINE, a indiqué avoir constaté au cours des opérations d’expertise qu’une cabine de peinture avait été installée dans les locaux donnés à bail sans autorisation et que pour ce faire, certains éléments de la charpente avait été supprimés. La SCI VETILAINE a demandé, suivant courrier officiel en date du 24 septembre 2024, à ce que lui soient communiqués les documents afférents aux travaux réalisés pour l’installation de la cabine de peinture ainsi que pour l’installation de gaz permettant le chauffage de celle-ci. 
Des documents ont été transmis par la SARL GARAGE DE LA MORANDAIS à la SCI VETILAINE la SCI VETILAINE, que celle-ci a jugé insuffisants.
La SCI VETILAINE a alors sollicité le cabinet SOCOTEC afin établir un avis technique sur la charpente suite à la mise en place d'une cabine de peinture dans le garage en 2018 à partir de constats visuels à l'intérieur du garage et sur la couverture. Suite au rapport du cabinet SOCOTEC, la SCI VETILAINE a sollicité, suivant courrier le 28 avril 2022, une remise en état d’origine de la charpente par son locataire.
En l’absence de réponse de la SARL GARAGE DE LA MORANDAIS, la SCI VETILAINE a fait parvenir à son locataire un deuxième courrier en date du 28 mai 2022, puis un troisième en date du 29 juillet 2022 pour enfin lui faire signifier un commandement visant la clause résolutoire suivant exploit en date du 20 octobre 2022.
Suivant acte de commissaire de justice en date du 15 novembre 2022, la SARL GARAGE DE LA MORANDAIS a fait assigner la SCI VETILAINE devant le tribunal judiciaire de Saint-Malo notamment aux fins de :
- d’une part sur le commandement visant la clause résolutoire du 20 octobre 2022 :
- dire nul et de nul effet le commandement visant la clause résolutoire signifiée le 20 octobre 2022 par la SCI VETILAINE à la SARL GARAGE DE LA MORANDAIS comme n’étant pas signifié de bonne foi par la bailleresse, 
- déclarer mal fondées les prétendus manquements du locataire mentionnés dans le commandement visant la clause résolutoire signifiée le 20 octobre 2022 par la SCI VENTILAINE à la SARL GARAGE DE LA MORANDAIS, 
- dire que la SARL GARAGE DE LA MORANDAIS n’a aucunement manqué à ses obligations contractuelles,
- débouter la SCI VETILAINE de toute demande de résiliation du bail commercial liant les parties, 
- subsidiairement, accorder des délais grâce à titre rétroactif à la SARL GARAGE DE LA MORANDAIS avec une suspension des effets de la clause résolutoire et une absence de résiliation de son bail commercial au titre des manquements qui pourraient être retenus à son encontre, 
- en conséquence, dire quels sont les travaux exigés pour mettre en conformité les lieux loués avec les obligations de la locataire et lui accorder un délai de 24 mois à compter de la décision à intervenir pour y procéder ,
- d’autre part, sur l’indemnisation des désordres après les opérations d’expertise judiciaire :
- condamner la SCI VETILAINE à procéder aux réparations prévues par le devis de la société ODEGAM, dans un délai fixé par le tribunal, sur la toiture au droit du cheneau et au remplacement des tôles fissurées outre les travaux au faitage, sous astreinte de 500 euros par jours de retard passé un délai de 3 mois suivant la signification de la décision à intervenir, 
- si l’entreprise agrée estimait que les travaux ne pouvaient pas être réalisés avec l’ouverture du garage de la MORANDAIS dans des conditions d’exploitation normales, concomitamment à ses travaux, condamner la société VETILAINE à payer à la SARL GARAGE DE LA MORANDAIS sa perte d’exploitation sur la période de durée des travaux, laquelle sera déterminée par un expert-comptable, 
- subsidiairement si la SCI VETILAINE ne fait pas procéder aux travaux prévus dans le devis de la société ODEGAM dans le délai fixé par le tribunal, condamner la SCI VETILAINE à payer à la SARL GARAGE DE LA MORANDAIS la somme de 21.199,94 euros TTC afin qu’elle y procède elle-même aux travaux aux frais de la bailleresse, 
- condamner la SCI VETILAINE à payer à la SARL GARAGE DE LA MORANDAIS la somme de 11.651,25 euros au titre du préjudice économique et de jouissance sur la période de disfonctionnement de la porte séquentielle, 
- condamner la SCI VETILAINE à payer à la SARL GARAGE DE LA MORANDAIS la somme de 455 euros augmentée des intérêts au taux légal depuis le 20 juillet 2021, au titre du solde du remplacement de la porte, 
- condamner la SCI VETILAINE à payer à la SARL GARAGE DE LA MORANDAIS la somme de 1.000,00 euros au titre des travaux de réfection du faux plafond,

- en toutes hypothèses, 
- débouter la SCI VETILAINE de toutes ses demandes plus amples ou contraires, 

- condamner la SCI VETILAINE à payer à la SALR GARAGE DE LA MORANDAIS la somme de 5000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens de la présente procédure y additant les frais de l’expertise judiciaire, soit la somme de 5.880,00euros et celle du rapport amiable soit 492 euros,
- rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.
Le juge de la mise en état a enjoint aux parties de tenter de rechercher une solution via une procédure de médiation, sans succès.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 5 novembre 2024, la SARL GARAGE DE LA MORANDAIS demande au tribunal de : 
- sur le commandement visant la clause résolutoire du 20 octobre 2022 :
- dire nul et de nul effet le commandement visant la clause résolutoire signifiée le 20 octobre 2022 par la SCI VETILAINE à la SARL GARAGE DE LA MORANDAIS comme n’étant pas signifié de bonne foi par la bailleresse, 
- déclarer mal fondées les prétendus manquements du locataire mentionnés dans le commandement visant la clause résolutoire signifiée le 20 octobre 2022 par la SCI VENTILAINE à la SARL GARAGE DE LA MORANDAIS, 
- dire que la SARL GARAGE DE LA MORANDAIS n’a aucunement manqué à ses obligations contractuelles, 
- débouter la SCI VETILAINE de toute demande de résiliation du bail commercial liant les parties, 
- débouter la SCI VETILAINE de sa demande de voir constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire,
- subsidiairement, accorder des délais grâce à titre rétroactif à la SARL GARAGE DE LA MORANDAIS avec une suspension des effets de la clause résolutoire et une absence de résiliation de son bail commercial au titre des manquements qui pourraient être retenus à son encontre, 
- en conséquence, dire quels sont les travaux exigés pour mettre en conformité les lieux loués avec les obligations de la locataire et lui accorder un délai de 24 mois à compter de la décision à intervenir pour y procéder, 

- Sur la demande de résiliation du bail commercial présentée par la SCI VETILAINE : 
- dire que la SARL GARAGE DE LA MORANDAIS n’a aucunement manqué à ses obligations contractuelles, 
- débouter la SCI VETILAINE de toute demande de résiliation du bail commercial liant les parties, 
- Sur l’indemnisation des désordres après les opérations d’expertise judiciaire : 
- condamner la SCI VETILAINE à procéder aux réparations prévues par le devis de la société ODEGAM, dans un délai fixé par le tribunal, sur la toiture au droit du cheneau et au remplacement des tôles fissurées outre les travaux au faitage, sous astreinte de 500euros par jours de retard passé un délai de 3 mois suivant la signification de la décision à intervenir, 
- si l’entreprise agrée, estimait que les travaux ne pouvaient pas être réalisés avec l’ouverture du garage de la MORANDAIS dans des conditions d’exploitation normales, concomitamment à ses travaux, condamner la société VETILAINE à payer à la SARL GARAGE DE LA MORANDAIS sa perte d’exploitation sur la période de durée des travaux, laquelle sera déterminée par un expert-comptable, 


- subsidiairement si la SCI VETILAINE ne fait pas procéder aux travaux prévus dans le devis de la société ODEGAM dans le délai fixé par le tribunal, condamner la SCI VETILAINE à payer à la SARL GARAGE DE LA MORANDAIS la somme de 21.199,94 euros TTC afin qu’elle y procède elle-même aux travaux aux frais de la bailleresse, 
- condamner la SCI VETILAINE à payer à la SARL GARAGE DE LA MORANDAIS la somme de 11.651,25 euros au titre du préjudice économique et de jouissance sur la période de disfonctionnement de la porte séquentielle, 
- condamner la SCI VETILAINE à payer à la SARL GARAGE DE LA MORANDAIS la somme de 455euros augmentée des intérêts au taux légal depuis le 20 juillet 2021, au titre du solde du remplacement de la porte, 
- condamner la SCI VETILAINE à payer à la SARL GARAGE DE LA MORANDAIS la somme de 1.000 euros au titre des travaux de réfection du faux plafond, 
- condamner la SCI VETILAINE à donner une clé du local technique des compteurs électriques à la SARL GARAGE DE LA MORANDAIS dans un délai de 15 jours à compter de la décision à intervenir sous astreinte de 800euros par jours de retard passé ce délai susvisé ,
- condamner la SCI VETILAINE à procéder à la réfection des parking et aires de circulation en goudron ou bitume sous astreinte de 500euros par jour de retard passé la décision à intervenir, 
- En toutes hypothèses :
- juger non écrite la clause d’indexation/révision contenue dans le bail commercial liant les parties, 
- ordonner l’apurement des comptes entre les parties en déduisant les sommes trop payées par la locataire par rapport au loyer de base fixé à la somme de 1300euros par mois et condamner la SCI VEITLAINE à payer à la société GARAGE DE LA MORANDAIS toute sommes trop payée augmentée des intérêts au taux légal depuis la demande dans les conclusions d’octobre 2023, 
- condamner la SCI VETILAINE à payer ou restituer à la SARL GARAGE DE LA MORANDAIS toute somme supérieure au loyer fixé à la somme de 1.300 euros HT par mois depuis le mois de septembre 2018, soit la somme de 4.380,20 euros, arrêtée au 31 août 2023, à parfaire jusqu’à la date de la décision à intervenir,
- débouter la SCI VETILAINE de toutes ses demandes plus amples ou contraires, 
- condamner la SCI VETILAINE à payer à la SALR GARAGE DE LA MORANDAIS la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens de la présente procédure y additant les frais de l’expertise judiciaire, soit la somme de 5.880 euros et celle du rapport amiable soit 492 euros, 
- rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 14 janvier 2025, la SCI VETILAINE demande au tribunal de :
- débouter la société GARAGE DE LA MORANDAIS de l’intégralité de ses demandes exprimées à l’égard de la SCI VETILAINE ;
- faire droit à la demande reconventionnelle de la SCI VETILAINE ;
- à titre principal, prononcer la résiliation judiciaire du bail signé entre les parties aux torts exclusifs du locataire et à titre subsidiaire, constater l’acquisition de clauses résolutoires à la date du 22 novembre 2020 et rejeter la demande de suspension des effets de la clause résolutoire présentée par le locataire ;
- condamner la société GARAGE DE LA MORANDAIS à payer à la SCI VETILAINE la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- la condamner aux dépens.
En application des articles 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour l’exposé complet des demandes et observations des parties, aux dernières conclusions qu’elles ont déposées et signifiées qui reprennent les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures, et qui, à défaut sont réputées être abandonnés, le tribunal ne statuant que sur les dernières conclusions déposées.
La clôture de la procédure a été prononcée le 21 mars 2025, et l'affaire renvoyée pour être plaidée à l’audience du 23 février 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré, et prononcée par mise à disposition au greffe le 27 avril 2026, prorogé au 31 août 2026.

MOTIFS
A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.
Il s’ensuit que la demande formée par le défendeur quant au prononcé des conséquences de droit de l’acquisition de la clause résolutoire ne pourra pas être examinée n’ayant pas été reprise dans le dispositif des conclusions, ces conséquences de droit n’étant au demeurant pas précisées aux termes de ses écritures.
Il en résulte également que le juge ne peut prononcer de mesures résultant de l’acquisition de la clause résolutoire en l’absence de demandes en ce sens de la part de la société VETILAINE. 
Sur la recevabilité de la pièce 28 
Lorsque le droit à la preuve tel que garanti par l'article 6, § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales se trouve en conflit avec d'autres droits et libertés, notamment le droit au respect de la vie privée, il appartient au juge de mettre en balance les différents droits et intérêts en présence. 
Il en résulte que, dans un procès civil, le juge doit, lorsque cela lui est demandé, apprécier si une preuve obtenue ou produite de manière illicite ou déloyale, porte une atteinte au caractère équitable de la procédure dans son ensemble, en mettant en balance le droit à la preuve et les droits antinomiques en présence, le droit à la preuve pouvant justifier la production d'éléments portant atteinte à d'autres droits à condition que cette production soit indispensable à son exercice et que l'atteinte soit strictement proportionnée au but poursuivi.
En l'espèce, la SCI VETILAINE verse aux débats un constat d'huissier dressé le 18 juillet 2022, dont la société GARAGE DE LA MORANDAIS sollicite le rejet en soulevant l'illicéité de ces éléments de preuve, compte-tenu de ce que le recours à un drone pour réaliser de prises de vue serait strictement encadré notamment pour préserver la vie privée des tiers dont la captation d’image serait faite ou éviter toute intrusion chez ledit tiers. 
La société GARAGE DE LA MORANDAIS n’apporte aucune précision quant aux textes qui encadreraient le recours au drone. 
Par ailleurs, la preuve n'est pas rapportée que les clichés annexés aux procès-verbaux ont été pris par le commissaire de justice depuis la propriété objet du bail dont le preneur est la société GARAGE DE LA MORANDAIS, sans son autorisation et en violation de leurs droits au respect de leur vie privée et de leur propriété.
En effet, l'huissier de justice indique avoir procédé à ses constatations en se positionnant devant la propriété de la requérante la SCI VETILAINE ne faisant l’objet d’aucune location, en faisant évoluer ses drones dans l’espace aérien pour survoler l’immeuble objet du litige et au moyen d’aéronefs téléportés sans équipage à bord sous le numéro ED17258. L’expert précise être titulaire d’un certificat d’aptitude de télépilote de drone 44329206 délivré le 7 mars 2022 par la direction générale de l’aviation civile et avoir déclaré l’activité de photographie aérienne le 17 juin 2022 auprès de la direction générale de l’aviation civile.
Dans ces conditions, en l'absence de preuve de photographies prises depuis la propriété prise à bail par la société GARAGE DE LA MORANDAIS en violation du droit au respect de sa vie privée de celle-ci et sans son accord, il n'y a pas lieu de mettre en balance ces droits avec le droit à la preuve.
En conséquence la société GARAGE DE LA MORANDAIS sera déboutée de sa demande tendant à écarter des débat la pièce 28 versée au débat par la société VETILAINE.
Sur la nullité du commandement visant la clause résolutoire 
En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.
Aux termes de l'article 1217 du code civil, « La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : (…) - provoquer la résolution du contrat ; - demander réparation des conséquences de l'inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. ».
L'article 1224 du code civil dispose que « La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. ».
Conformément à l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Compte-tenu de la gravité des conséquences d'une telle clause, elle ne peut concerner qu'une obligation expressément prévue au contrat de bail et le législateur a subordonné son effet à la possibilité donnée au locataire de régulariser sa situation dans le délai d'un mois. En outre, un tel commandement ou une telle sommation visant la clause résolutoire du bail ne peuvent produire effet que s'ils ont été délivrés de bonne foi, conformément à l'exigence de l'article 1104. Il en résulte qu'un commandement délivré de mauvaise foi est de nul effet et ne peut entraîner l'acquisition de la clause résolutoire du bail.
Il découle de l’article 2274 du code civil que la preuve de la mauvaise foi incombe au preneur qui l'invoque. La déloyauté ainsi alléguée s'apprécie alors au jour où le commandement de payer a été délivré.
En l’espèce, le commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial signifié le 20 octobre 2022, indique que le bail signé entre les parties le 1er juillet 2016 stipule expressément que « le preneur ne pourra entreprendre aucune transformation des lieux loués sans le consentement écrit du bailleur », que la société GARAGE DE LA MORANDAIS a pourtant installé « une cabine de peinture au cours de l’année 2018, sans autorisation orale ni écrite du bailleur et dans des conditions mettant en péril la solidité de la charpente comme cela a été établi par la société SOCOTEC dans son rapport du 24 mars 2022 » et que l’inexécution de cette obligation contractuelle d’autorisation préalable à toute transformation des lieux est expressément sanctionnée par la clause résolutoire figurant au bail et ainsi rédigée : « CLAUSE RESOLUTOIRE En cas de non-paiement du loyer ou (et) accessoires et/ou d’inexécution constatée d’une des clauses du présent bail, le BAILLEUR pourra résilier de plein droit le présent bail un mois après commandement de payer ou mise en demeure d’exécuter resté infructueux mentionnant ce délai et la volonté du BAILLEUR s’user de la présente clause sans qu’il soit besoin de former aucune demande judiciaire. ». 
Or, il ressort des éléments produits aux débats que la société GARAGE DE LA MORANDAIS a fait réaliser sans autorisation des travaux aux fins d’installer une cabine de peinture et une cheminée de ventilation nécessitant une modification de la charpente et de la toiture du bâtiment objet du bail.
Aux termes d’un rapport SOCOTEC en date du 24 mars 2022 réalisé à l’initiative de la SCI VETILAINE, les travaux entrepris à l’initiative de la société GARAGE DE LA MORANDAIS ont induit une mauvaise répartition des charges sur la charpente nécessitant des travaux de reprise, auxquels la société GARAGE DE LA MORANDAIS n’a pas procédé malgré les courriers et la mise en demeure de la SCI VETILAINE ayant précédé la délivrance du commandement visant la clause résolutoire.




La société GARAGE DE LA MORANDAIS fait valoir :
- d’une part, que la société VETILAINE ne pouvait ignorer l’existence de la cabine de peinture, laquelle nécessite l’installation d’une imposante cheminée de ventilation dépassant de la toiture parfaitement visible, qu’aux termes mêmes de son commandement, elle a reconnu avoir connaissance que cette installation existait depuis 2018 et que l’activité de peinture du garage impliquait forcément l’existence de cette cabine ;
- d’autre part, que la société VETILAINE lui reproche d’avoir mis ainsi en péril la solidité de la charpente comme l’aurait établi la société SOCOTEC sur la base duquel la société VETILAINE a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire suivant un rapport du 24 mars 2022, alors que la SOCOTEC ne fait pas état d’un péril pour la charpente mais indique la nécessité de doubler les pannes en raison d’une mauvaise répartition des charges et de revoir l’étanchéité afin d’éviter la pénétration des eaux de pluie. 
Or il ne découle d’aucune pièce produite aux débats que la SCI VETILAINE connaissait l’existence de la cabine de peinture depuis 2018. Elle explique avoir eu connaissance de l’étendue des transformations opérées par la société GARAGE DE LA MORANDAIS lors des réunions d’expertise judiciaire. 
Quant au rapport de la SOCOTEC, s’il ne parle pas de mise en péril de la charpente comme l’avance le bailleur, il indique une mauvaise répartition des charges sur la charpente et une nécessité de remédier à ce problème, ce que n’a pas fait la société GARAGE DE LA MORANDAIS malgré les courriers et la mise en demeure de la SCI VETILAINE ayant précédé la délivrance du commandement visant la clause résolutoire. 
Dès lors, il n’est pas démontré que le bailleur aurait délivré de mauvaise foi un commandement visant la clause résolutoire. 

Il est de jurisprudence constante que l’exécution par le preneur sans les autorisations requises selon les termes du bail peut entrainer la résolution du bail, notamment lorsque les travaux compromettent la solidité de l’immeuble. 
La société preneuse ne justifie d’aucune autorisation écrite du bailleur conformément aux stipulations du bail. 
Ce manquement du preneur aux stipulations du bail est d’une gravité suffisante pour justifier à lui seul la résiliation du bail. 
Dès lors, les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire étant respectées, celle-ci est acquise et le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’expiration du délai d’un mois, soit le 22 novembre 2022.
En conséquence, la SARL GARAGE DE LA MORANDAIS sera déboutée de sa demande principale.
Sur la demande de délais
Aux termes du deuxième alinéa de l’article L.145-41 du code de commerce, « Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. ».
Les juges, saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1244 du code civil, peuvent en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation pour défaut de paiement du loyer au terme convenu, lorsque la réalisation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. 
La faculté d'accorder des délais de grâce relève du pouvoir souverain du juge. 
Il est constant que la suspension des effets de la clause résolutoire figurant au sein d'un bail commercial peut être ordonnée par le juge, quelle que soit la nature des manquements reprochés à la société locataire et non exclusivement en présence d'un manquement à son obligation de payer les sommes dues contractuellement.
En l’espèce, la société GARAGE DE LA MORANDAIS demande que lui soient accordés des délais grâce à titre rétroactif avec une suspension des effets de la clause résolutoire et une absence de résiliation de son bail commercial au titre des manquements qui pourraient être retenus à son encontre. 
Elle demande au tribunal de dire quels sont les travaux exigés pour mettre en conformité les lieux loués avec les obligations de la locataire et lui accorder un délai de 24 mois à compter de la décision à intervenir pour y procéder 
La société GARAGE DE LA MORANDAIS a fait réaliser des travaux d’installation d’une cabine de peinture associée à une évacuation en toiture de grande dimension nécessitant une modification de la charpente et un percement du toit afin de laisser passer l’imposante cheminée de ventilation, modifiant ainsi à la fois l’aspect intérieur et l’aspect extérieur du bâtiment loué. 
Suite au rapport SOCOTEC, elle a fait réaliser des renforts au niveau de la charpente.
Toutefois, aux termes d’un courrier en date du 8 avril 2024, la SOCOTEC constate que les éléments de structure sont maintenus par un bastaing prenant appui sur la cabine de peinture qui n’est pas prévu pour participer à la solidité du bâtiment et que doivent être réalisés des travaux de reprise suffisants pour assurer la solidité à froid du bâtiment. La présence de ces bastaings est confirmée par un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 19 mars 2024.
Il apparait dès lors que des travaux adaptés doivent être réalisés afin de redonner à la charpente sa solidité initiale, ce qui suppose a minima que celle-ci ne repose pas sur la cabine de peinture. 
Toutefois, il n’appartient pas au tribunal de dire quels travaux doivent être réalisées afin de mettre en conformité les lieux loués avec les obligations de la locataire. 
Il apparait équitable, compte-tenu du comportement de la SCI VETILAINE, qui n’a elle-même jamais fait réaliser les travaux préconisés par le rapport d’expertise judiciaire en date du 7 février 2022 permettant d’assurer à la société GARAGE DE LA MORANDAIS le clos et le couvert tel qu’il lui incombait en tant que bailleur, d’accorder à la société GARAGE DE LA MORANDAIS un délai de 12 mois à compter de la signification du présent jugement pour se conformer aux préconisations du rapport SOCOTEC en date du 8 avril 2024 et de l’attestation SOCOTEC en date du 8 avril 2024 aux termes de laquelle celle-ci constate que les éléments de structure sont maintenus par un bastaing prenant appui sur la cabine de peinture qui n’est pas prévu pour participer à la solidité du bâtiment et qu’il convient de réaliser des travaux de reprise suffisants pour assurer la solidité à froid du bâtiment.
Aussi, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir produit ses effets si la société GARAGE DE LA MORANDAIS réalise ou fait réaliser les travaux adéquats. 
A défaut de réalisation des travaux préconisés passé le délai de 12 mois suivant la signification du présent jugement, la clause résolutoire contractuelle reprendra son plein et entier effet et le bail commercial sera résilié, la clause résolutoire étant réputée avoir joué dès le 22 novembre 2022, sans autre formalité que l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception, restée sans effet pendant plus de 15 jours.
Sur l’indemnisation des désordres après expertise judiciaire prévue au bail
Il résulte du rapport définitif de l’expert judiciaire désigné par le juge des référés en date du 7 février 2022, que d’une part les causes du dysfonctionnement de la porte d’entrée relèvent exclusivement d’une usure normale des mécanismes liées à l’utilisation, et d’autre part que les infiltrations constatées ne permettent plus d’assurer le clos et le couvert notamment en raison de l’état des parements en bois supportant le chéneau du pan de la couverture et de la faitière.
La SARL GARAGE DE LA MORANDAIS demande réparation des préjudices qu’elle aurait subi du fait des désordres constatés par l’expert. 



- Sur le solde des travaux de remplacement de la porte
Aux termes du rapport d’expertise, «la société du GARAGE de la MORANDAIS rencontre incontestablement des difficultés pour ouvrir la porte du garage. Il l’ouvre manuellement avec une grande difficulté.
Les causes du dysfonctionnement de la porte d’entrée relèvent exclusivement d’une usure des mécanismes liée à l’utilisation. Cette usure des mécanismes est tout à fait normale. ». 
Il évalue le montant des travaux à prévoir à la somme de 2.275 euros HT pour la porte du garage.
La SARL GARAGE DE LA MORANDAIS justifie avoir avancé les frais pour le montant sus-indiqué.
Il résulte des pièces produites aux débats que la SCI VETILAINE a remboursé à la société demanderesse la somme de 2.275 euros.
La société GARAGE DE LA MORANDAIS fait valoir qu’elle a réglé la somme de 2.730 euros.
La SCI VETILAINE fait valoir que les sommes remboursées l’ont été sur une base hors taxe puisque le GARAGE DE LA MORANDAIS récupère la TVA.
La dépense réalisée par la société GARAGE DE LA MORANDAIS étant nécessaire à l’activité professionnelle, elle ouvre droit à la récupération de la TVA.
Dès lors, le montant de la TVA n’est pas due par la SCI VETILAINE. 
En conséquence, la société GARAGE DE LA MORANDAIS sera débouté de sa demande au titre du solde du cout de remplacement de la porte séquentielle. 
- Sur le préjudice économique et de jouissance résultant du dysfonctionnement de la porte séquentielle
La société GARAGE DE LA MORANDAIS soutient avoir subi un préjudice économique et de jouissance avant que la porte séquentielle ne soit remplacée compte-tenu de ce qu’elle a du se livrer à des opérations de levage de la porte compliquées et chronophages, monopolisant ainsi deux personnes pendant 20 minutes deux fois par jour. 
Elle expose que le taux horaire du garage s’élève à 18,23 euros/heure, que la réparation de ce préjudice de temps perdu et de gain manqué s’élève donc à 0,67 (40 minutes) x 2 fois par jours x 23euros,18 euros/h = 31,07euros par jour, pendant 375 jours soit 11.651,25 euros
Or, la SARL GARAGE DE LA MORANDAIS ne mentionne aucune pièce démontrant la réalité de ce préjudice, et justifiant le montant réclamé. 
En conséquence, la SARL GARAGE DE LA MORANDAIS sera déboutée de sa demande au titre de son préjudice économique et de jouissance. 
- Sur les réparations de toiture devisées par la société ODEGAM
La SARL GARAGE DE LA MORANDAIS sollicite la condamnation de la SCI VETILAINE à procéder aux réparations prévues par le devis de la société ODEGAM, dans un délai fixé par le tribunal, sur la toiture au droit du cheneau et au remplacement des tôles fissurées outre les travaux au faitage, sous astreinte de 500 euros par jours de retard passé un délai de 3 mois suivant la signification de la décision à intervenir. 
Il résulte du rapport d’expertise judiciaire que « le clos et le couvert du local commercial exploité par le garage de la Morandais n’est plus assuré » compte-tenu des infiltrations résultant des désordres du cheneau du pan de couverture et de la faitière. L’expert estime que ces travaux sont à la charge de la SCI VETILAINE.
L’expert évalue le coût de réparations à la somme de 17.766, 62 euros suivant devis proposé par la société ODEGAM, lequel lui parait être le seul prenant en compte les interventions permettant d’obtenir de nouveau l’étanchéité du clos et du couvert.

Compte-tenu de ce que le bailleur est tenu d’assurer à son preneur le clos et le couvert du local loué, la SCI VETILAINE sera condamnée à procéder aux réparations prévues par le devis de la société ODEGAM sur la toiture au droit du cheneau et au remplacement des tôles fissurées outre les travaux au faitage, sous astreinte de 300 euros par jours de retard pendant 30 jours passé un délai de 12 mois suivant la signification de la décision à intervenir. 
En outre, la SARL GARAGE DE LA MORANDAIS sollicite la condamnation de la société VETILAINE à payer à la SARL GARAGE DE LA MORANDAIS sa perte d’exploitation sur la période de durée des travaux, laquelle sera déterminée par un expert-comptable dans l’hypothèse où l’entreprise agrée, estimait que les travaux ne pouvaient pas être réalisés avec l’ouverture du garage de la MORANDAIS dans des conditions d’exploitation normales, concomitamment à ses travaux. 
Compte-tenu de l’absence de caractère certain du préjudice invoqué, la société GARAGE DE LA MORANDAIS sera déboutée de sa demande au titre de la perte d’exploitation sur la période de durée des travaux.
- Sur les travaux de réfection du faux plafond
Il résulte du rapport d’expertise judiciaire que le sinistre du faux plafond résulte de infiltrations. Il estime qu’il convient d’ajouter au devis de la société ODEGAM la somme de 1000 euros hors taxes pour assurer la réfection du faux plafond impacté par les infiltrations.
Compte-tenu de ce que le bailleur est tenu d’assurer à son preneur le clos et le couvert du local loué et de prendre en charge les conséquences qui en découlent de tout manquement à cette obligation, il sera fait droit à la demande de la SARL GARAGE DE LA MORANDAIS au titre de la réfection du faux plafond. 
En conséquence, la SCI VETILAINE sera condamnée à payer à la SARL GARAGE DE LA MORANDAIS la somme de 1.000 euros au titre des travaux de réfection du faux plafond. 
- Sur la remise des clés du local technique
La SARL GARAGE DE LA MORANDAIS demande la condamnation de la SCI VETILAINE à donner une clé du local technique des compteurs électriques à la SARL GARAGE DE LA MORANDAIS dans un délai de 15 jours à compter de la décision à intervenir sous astreinte de 800 euros par jours de retard passé ce délai susvisé.
Il n’y a pas lieu de statuer sur la remise des clés du local technique, la SARL GARAGE DE LA MORANDAIS déclarant aux termes de ses dernières écritures que la remise de la clé est intervenue par huissier de justice en 2024.
- Sur la réfection des parkings et aires de circulation
Aux termes de l’article 1720 du code civil, « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.
Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. ». 
Au visa de l’article 1720 du code civil, le preneur prétend que la présence de nids de poule et crevasses pouvant atteindre 10 à 15 cms de profondeur sur le parking ne le rendrait pas conforme à sa destination compte-tenu de ce que ces anomalies détérioreraient les voitures des clients de la société preneuse.
Au soutien de ses prétentions, la SARL GARAGE DE LA MORANDAIS produit un procès-verbal de constat établi par Maître [W], commissaire de justice, le 18 octobre 2024 ainsi que des photographies. 
La SARL GARAGE DE LA MORANDAIS sollicite la condamnation de la SCI VETILAINE à procéder à la réfection des parkings et aires de circulation en goudron ou bitume sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé la décision du présent tribunal sur le fondement d’un manquement à son obligation de délivrance.
Or il n’est pas démontré que le local aurait été livré au cédant avec un parking dégradé. La dégradation ultérieure du parking étant intervenue lors de l’occupation par la société preneuse, son éventuelle indemnisation ne relève pas de l’obligation de délivrance conforme.
En conséquence, la société GARAGE DE LA MORANDAIS sera déboutée de sa demande au titre de la réfection des parking et aires de circulation. 
Sur la clause d’indexation/révision 
En application des dispositions de l'article L. 112-1 alinéa 2 du code monétaire et financier, est réputée non écrite toute clause d'un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision. 
En l’espèce, le bail signé entre les parties, en date du 1er juillet 2016, dispose dans son paragraphe « Révision des loyers » que « La révision du loyer se fera automatiquement, tous les ans à la date anniversaire de la conclusion du contrat, par un mécanisme d’indexation sur l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE. L’indice de base étant le dernier indice publié par l’INSEE au moment de la conclusion du bail soit 1621 au 2e trimestre 2014, qui sera comparé au dernier indice publié à la date de la révision, ce dernier indice servant lui-même d’indice de base à la prochaine révision ». 
La SARL GARAGE DE LA MORANDAIS demande au tribunal de juger non écrite la clause d’indexation/révision contenue dans le bail commercial liant les parties au motif que d’une part le bail prend en considération l’indice du coût de la construction et non pas l’indice des loyers commerciaux, et d’autre part qu’il prend pour indice de base celui du 2e trimestre 2014 alors que le dernier indice connu à la date de signature et d’effet du bail était l’indice du 1er trimestre 2016, celui qui aurait dû être pris en considération. 
La SCI VETILAINE réplique que la clause et le texte légal auquel fait référence la SARL GARAGE DE LA MORANDAIS concerne le mécanisme d’évolution de loyer via la procédure de révision alors qu’en l’espèce, la clause mise en œuvre par le bailleur est une clause d’indexation.
Or, le texte de l’article L.112-1 alinéa 2 du Code monétaire et financier est situé dans une section dudit consacré à « L’indexation », comportant les articles L. 112-1 à L. 112-4. Le texte fait donc bien référence aux clauses d’indexation. 
Il apparait que ladite clause engendre une distorsion entre l'intervalle de variation indiciaire et la durée s'écoulant entre deux révisions annuelles, les deux indices utilisés ne correspondant pas à une variation sur une année, l'indice de base étant celui du 2e trimestre 2014 (alors que le dernier indice connu à la date de signature et d’effet du bail était l’indice du 1er trimestre 2016), et l'indice de comparaison celui de l'année civile en cours lors de la révision, soit une variation indiciaire de bien plus d'une année lors du renouvellement du bail, pour une révision annuelle du loyer. 
Dès lors, la clause d'indexation doit être réputée non écrite, l'article L. 112-1 alinéa 2 du code monétaire et financier étant d'ordre public.
Il s'en déduit que le loyer n'a subi aucune variation, en l'absence de clause d'indexation applicable. 
Il convient, par ailleurs, d'ordonner la restitution du trop-perçu de loyers par la SCI VETILAINE. La SARL GARAGE DE LA MORANDAIS justifie avoir réglé les somme suivantes au titre des loyers : 
- pour les années 2020, 2021 et 2022 : 5000, 47 euros par trimestre soit un trop payé de 320, 47 euros par trimestre, soit 1281,88 euros par an et 3.845, 64 euros pour les années 2020 à 2022 
- pour l’année 2023 : 1626,82 euros par mois au lieu de 1560 euros TTC, soit un trop payé de 66,82 euros par mois soit 534, 56 euros pour la période de janvier à aout 2023 
Compte-tenu de ces éléments, la SCI VETILAINE sera donc condamnée à payer à la SARL GARAGE DE LA MORANDAIS la somme de 4.380,20 euros TTC au titre des trop perçus de loyers pour la période de 2020 à août 2023. 
Ces sommes arrêtées au 31 août 2023 seront à parfaire jusqu’à la date de la décision à intervenir.


Sur les autres demandes
- Sur les dépens 
Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 
En l’espèce, il convient de laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens.
- Sur l'article 700 du code de procédure civile 
Aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
Eu égard à la nature, à la solution du litige et aux éléments de contexte de ce dossier, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais exposés par elles et non couverts par les dépens.
Par conséquent, chacune des parties sera déboutée de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 
- Sur l’exécution provisoire
Aucune circonstance n'imposant qu'il en soit décidé autrement, il est rappelé que la présente décision est de plein droit assortie de l'exécution provisoire, conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,
DEBOUTE la SARL GARAGE DE LA MORANDAIS de sa demande tendant à écarter des débat la pièce 28 versée au débat par la société VETILAINE,
DEBOUTE la société la SARL GARAGE DE LA MORANDAIS de ses moyens de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 20 octobre 2022, 
CONSTATE le principe de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail commercial des et la résiliation de plein droit du bail liant la SARL GARAGE DE LA MORANDAIS et la SCI VETILAINE à effet au 22 novembre 2022,
ACCORDE à la SARL GARAGE DE LA MORANDAIS un délai de 12 mois à compter de la signification du présent jugement pour réaliser des travaux de reprise suffisants pour assurer la solidité à froid du bâtiment,
DIT qu’à défaut de réalisation des travaux, la clause résolutoire contractuelle reprendra son plein et entier effet et que le bail commercial sera résilié, la clause résolutoire étant réputée avoir joué dès le 22 novembre 2022, sans autre formalité que l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception, restée sans effet pendant plus de 15 jours,
DEBOUTE la SARL GARAGE DE LA MORANDAIS de sa demande au titre du solde du cout de remplacement de la porte séquentielle, 
DEBOUTE la SARL GARAGE DE LA MORANDAIS de sa demande au titre de son préjudice économique et de jouissance,
CONDAMNE la SCI VETILAINE à procéder aux réparations prévues par le devis de la société ODEGAM sur la toiture au droit du cheneau et au remplacement des tôles fissurées outre les travaux au faitage dans un délai de 12 mois à compter de la signification de la présente décision et sous astreinte de 300 euros par jours de retard pendant 30 jours passé ce délai,
DEBOUTE la SARL GARAGE DE LA MORANDAIS la société GARAGE DE LA MORANDAIS sera débouté de sa demande au titre de la perte d’exploitation sur la période de durée des travaux,
CONDAMNE la SCI VETILAINE sera condamnée à payer à la SARL GARAGE DE LA MORANDAIS la somme de 1.000 euros au titre des travaux de réfection du faux plafond, 
DIT n’y avoir pas lieu de statuer sur la remise des clés du local technique, la SARL GARAGE DE LA MORANDAIS déclarant aux termes de ses dernières écritures que la remise de la clé est intervenue par huissier de justice en 2024,
DEBOUTE la SARL GARAGE DE LA MORANDAIS de sa demande au titre de la réfection des parking et aires de circulation, 
DECLARE non-écrite la clause d'indexation non écrite stipulée au contrat de bail conclu suivant acte en date du 1er juillet 2016 entre la SARL GARAGE DE LA MORANDAIS et la SCI VETILAINE, 
DIT que le loyer n'a subi aucune variation, en l'absence de clause d'indexation applicable, 
CONDAMNE la SCI VETILAINE à restituer à la SARL GARAGE DE LA MORANDAIS la somme de 4.380,20 euros TTC au titre des trop perçus de loyers pour la période de 2020 à août 2023, 
DIT que ces sommes, arrêtées au 31 août 2023, seront à parfaire à compter de cette date jusqu’à la date du présent jugement, 
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples et contraires,
DEBOUTE la SARL GARAGE DE LA MORANDAIS et la SCI VETILAINE de leur demande respective fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,
DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens,
RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire. 

LE GREFFIER LE JUGE