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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Caen, 3ème chambre civile, 3 septembre 2026, n° 26/00412

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 10 Mars 2026
Date des débats : 10 Mars 2026
Date de la mise à disposition : 13 mai 2026, prorogé au 23 juin 2026, prorogé au 03 Septembre 2026
EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 5 avril 2013, M. [D] [N] et Mme [X] [N] ont donné à bail à Mme [U] [Q] épouse [W] et M. [I] [W] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 950 euros hors charges.

Par actes extrajudiciaires du 22 septembre 2025, notifiés par voie électronique à la CCAPEX le 23 septembre 2025, puis du 02 octobre 2025 concernant M. [I] [W], M. [D] [N] et Mme [X] [N] ont fait délivrer à Mme [U] [Q] épouse [W] et M. [I] [W] un commandement d’avoir à payer la somme de 2 631,54 euros au titre des loyers et charges impayés au 9 septembre 2025, terme de septembre 2025 inclus, augmentés de la clause pénale et des frais de commissaire de justice.

Suivant exploits de commissaire de justice en date des 15 et 19 décembre 2025, notifiés par voie électronique à la préfecture du Calvados le 22 décembre 2025, M. [D] [N] et Mme [X] [N] ont fait assigner Mme [U] [Q] épouse [W] et M. [I] [W] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– constater la résiliation judiciaire du bail qui leur a été consenti ;
– ordonner leur expulsion ainsi que, celle de tout autre occupant de leur chef des lieux, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
– les condamner solidairement au paiement :
* de la somme de 5 729,84 euros au titre des loyers et charges impayés échus au 11 décembre 2025 (mois de décembre 2025 inclus), outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
* d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges mensuels à compter de la résiliation judiciaire du bail majorée de l’indexation contractuelle et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir ;
* de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée, outre les intérêts au taux légal à compter de la date du jugement ;
* de la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement, ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

À l’audience du 10 mars 2026, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, M. [D] [N] et Mme [X] [N], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, tout en actualisant leur demande en paiement au titre de la dette locative à la somme de 8 992,07 euros et s’opposent à la demande reconventionnelle de délais de paiement formée par Mme [U] [Q] épouse [W], compte tenu de la faible mensualité de paiement proposée au regard de la dette ainsi qu’à la demande de mise au crédit du compte locatif du montant du dépôt de garantie en l’absence de libération des lieux.

Mme [U] [Q] épouse [W], représentée par son conseil s’en référant à ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, sollicite de voir :
– constater son accord pour que le bail soit résilié ;
– juger que la dette de loyer ne saurait être supérieure à 8 270,07 euros ;
– lui accorder des délais de paiement de la dette à hauteur de 100 euros par mois sur une période de 35 mois, avec versement du solde à l’issue ;
– être autorisée à se retourner contre M. [I] [W] pour tout règlement excédant la moitié de la somme due ;
– laisser les dépens à la charge des requérants ou les mettre à la charge de M. [I] [W] seul.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir qu’elle ne s’oppose pas à la demande de résiliation du bail et qu’elle a par ailleurs envoyé son congé. S’agissant du montant de la dette locative, elle conteste les frais de relance inclus dans la somme réclamée par les bailleurs mais reconnaît être redevable de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères dont les bailleurs justifient de son montant à l’audience. Elle ajoute que, le montant du dépôt de garantie doit être déduit de la dette locative. 
Enfin, quant à sa demande reconventionnelle de délais de paiement, elle prétend être de bonne foi et évoque avoir des ressources limitées en ce qu’elle a perçu, au titre de son activité en 2025, la somme de 9 242 euros, outre 384 euros mensuels par la CAF.

M. [I] [W], ne comparaît pas et ne se fait pas représenter, bien qu’ayant été assigné par acte de commissaire de justice remis par dépôt à étude.

Motifs

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 13 mai 2026, prorogé au 3 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de rappeler que, les mentions figurant dans le dispositif des conclusions des parties, qui se réduisent à une simple synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, ne constituent pas des prétentions et ne feront par conséquent pas l’objet d’une réponse spécifique au sein du dispositif du présent jugement.

Sur la non-comparution d’un des défendeurs

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si l’un des défendeurs ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 alinéa 1er de la loi précitée consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d’entretien courant et menue réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

En l’espèce, les bailleurs au soutien de leur demande en paiement de la somme de 8 992,07 euros produisent aux débats :
– le contrat de bail du 5 avril 2013 ;
– le commandement de payer du 22 septembre 2025, portant sur la somme en principal de 2 631,54 euros au titre des loyers et charges impayés au 9 septembre 2025, terme de septembre 2025 inclus, augmentés de la clause pénale et des frais de commissaire de justice ;
– l’avis d’imposition relatif à la taxe foncière au titre de l’année 2020 ;
– l’avis d’imposition relatif à la taxe foncière au titre de l’année 2025 ;
– un décompte locatif actualisé au 6 mars 2026, portant sur la période d’octobre 2020 à mars 2026 inclus et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme en principal (hors frais de commissaire de justice) de 8 992,07 euros.

Il s’infère de ces pièces que Mme [U] [Q] épouse [W] et M. [I] [W] ne sont pas à jour du règlement de leurs loyers, charges réelles récupérables au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, dont il est justifié aux débats et des indemnités d’occupation.

Néanmoins, depuis l’origine de la dette locative, soit depuis le 1er octobre 2024 (le dernier solde créditeur datant du 27 septembre 2024), plusieurs sommes correspondant à « frais de relance » ont été mises au débit du compte locatif, sans qu’il n’en soit justifié aux débats. 
Dès lors, la somme de 55 euros (calculée comme suit : ((5 euros x 8 mois) + 15 euros)) correspondant aux frais de relance injustement mis au débit du compte locatif depuis l’origine de la dette seront déduits du solde locatif.

De sorte que, Mme [U] [Q] épouse [W] et M. [I] [W] sont débiteurs d’une dette locative s’élevant à la somme de 8 937,07 euros, selon décompte actualisé au 6 mars 2026, terme de mars 2026 inclus.

Par conséquent, Mme [U] [Q] épouse [W] et M. [I] [W] seront condamnés solidairement à payer à M. [D] [N] et Mme [X] [N] la somme de 8 937,07 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 6 mars 2026, terme de mars 2026 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 5 729,84 euros à compter du 19 décembre 2025 (date de l’assignation) et sur le surplus, à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

Conformément à l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il est admis, en application de ce texte, que les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour apprécier si des délais de grâce peuvent être accordés, ou non, au débiteur.

En l’espèce, Mme [U] [Q] épouse [W] sollicite des délais de paiement sur une durée de 36 mois et propose le versement de mensualité à hauteur de 100 euros.

Toutefois, il y a tout d’abord lieu de rappeler qu’en application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Or, il s’infère des débats que les locataires n’ont nullement repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

De sorte que, Mme [U] [Q] épouse [W] ne peut pas prétendre à l’octroi de délais de paiement sur une durée de 36 mois par dérogation à l’article 1343-5 du code civil.

En outre, eu égard aux ressources dont Mme [U] [Q] épouse [W] justifie aux débats, elle n’apparaît pas en situation d’apurer sa dette locative, dont il convient de rappeler qu’elle s’élève à la somme de 8 937,07 euros, par le biais d’un échelonnement de celle-ci sur une durée de 24 mois avec des mensualités de 100 euros.

Au demeurant, Mme [U] [Q] épouse [W] qui évoque le versement du solde à l’issue des délais de paiement qui lui seront accordés, ne rapporte pas plus qu’elle sera en capacité d’effectuer un règlement aussi important.

En conséquence, Mme [U] [Q] épouse [W] sera déboutée de sa demande de délai de paiement.

Sur la demande de recours de Mme [U] [Q] à l’encontre de M. [I] [W]

L’article 1313 du code civil dispose que, la solidarité entre les débiteurs oblige chacun d’eux à toute la dette. Le paiement fait par l’un d’eux les libère tous envers le créancier. 
Le créancier peut demander le paiement au débiteur solidaire de son choix. Les poursuites exercées contre l’un des débiteurs solidaires n’empêchent pas le créancier d’en exercer de pareilles contre les autres.

L’article 1317 du même code prévoit qu’entre eux, les codébiteurs solidaires ne contribuent à la dette que chacun pour sa part. Celui qui a payé au-delà de sa part dispose d’un recours contre les autres à proportion de leur propre part. Si l’un d’eux est insolvable, sa part se répartit, par contribution, entre les codébiteurs solvables, y compris celui qui a fait le paiement et celui qui a bénéficié d’une remise de solidarité.

En l’espèce, Mme [U] [Q] épouse [W] sollicite d’être autorisée à se retourner contre M. [I] [W] pour tout règlement excédant la moitié de la somme due.

Or, le recours en garantie étant un effet légal de la solidarité, il n’y a pas lieu à autoriser Mme [U] [Q] épouse [W] à un tel recours envers M. [I] [W].

Sur la demande en résolution du bail pour défaut de paiement des loyers et charges

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, un commandement de payer a bien été signifié à Mme [U] [Q] épouse [W] et M. [I] [W], par acte de commissaire de justice en date du 22 septembre 2025 et portant sur la somme de 2 631,54 euros au titre des loyers et charges impayés au 9 septembre 2025, terme de septembre 2025 inclus, augmentés de la clause pénale et des frais de commissaire de justice.

Quoique ce commandement n’était valable que pour la somme de 2 196,61 euros représentant la somme en principale due par les époux [W] au titre des loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, ce dernier n’en demeure pas moins régulier à hauteur de cette somme.

Toutefois, ce commandement est demeuré infructueux, en l’absence d’un quelconque règlement de la somme de 2 196,61 euros, dans le délai de 2 mois du commandement de payer, ni ultérieurement par ailleurs.

En outre, la juge n’a pas, dans le délai de 2 mois, été saisie par les locataires aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 03 décembre 2025.






Sur les conséquences de la résolution du bail

Sur l’expulsion
Mme [U] [Q] épouse [W] et M. [I] [W], occupants sans droit ni titre des lieux depuis le 03 décembre 2025, date de la résolution du bail suivant acquisition de la clause résolutoire, devront libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation
Étant occupants sans droit ni titre des lieux, Mme [U] [Q] épouse [W] et M. [I] [W] causent un préjudice à M. [D] [N] et Mme [X] [N] qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au terme de novembre 2025 à la somme de 1 108,41 euros, à compter du 03 décembre 2025 (date de résolution du bail), sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Toutefois, cette indemnité n’est pas susceptible ni d’indexation, ni de révision compte tenu de son caractère mixte indemnitaire et compensatoire. Dès lors, la demande formée de ce chef par les bailleurs sera rejetée.

La part correspondant aux charges pourra toutefois être réajustée aux charges réelles justifiées comme il sera précisé au dispositif du jugement.

Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages intérêts distincts des intérêts moratoires accordés.

Il est constant que c’est au créancier de rapporter la preuve d’un préjudice indépendant de ce retard ainsi que de la mauvaise foi de son débiteur.

En l’espèce, M. [D] [N] et Mme [X] [N] ne démontrent pas que le défaut de paiement des loyers et charges par les locataires résulte d’une intention maligne ou de leur mauvaise foi.

En outre, M. [D] [N] et Mme [X] [N] ne justifient pas avoir subi un préjudice distinct de celui né du retard de paiement des locataires, d’ores et déjà indemnisé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande formulée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non-compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [U] [Q] épouse [W] et M. [I] [W], partie succombante au litige, seront condamnés solidairement au paiement des dépens de la présente instance, ainsi qu’à payer à M. [D] [N] et Mme [X] [N] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Mme [U] [Q] épouse [W] et M. [I] [W] à payer à M. [D] [N] et Mme [X] [N] la somme de 8 937,07 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 6 mars 2026, terme de mars 2026 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 5 729,84 euros à compter du 19 décembre 2025 et sur le surplus, à compter de la signification de la présente décision ;

REJETTE la demande de délais de paiement formée par Mme [U] [Q] épouse [W] ;

DIT n’y avoir lieu à autoriser Mme [U] [Q] épouse [W] à exercer un recours en garantie à l’encontre de M. [I] [W] ;

CONSTATE la résolution du bail conclu le 5 avril 2013, entre d’une part, M. [D] [N] et Mme [X] [N] et d’autre part, Mme [U] [Q] épouse [W] et M. [I] [W], portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 7] – [Localité 3] [Adresse 8], à la date du 03 décembre 2025, par l’effet de la clause résolutoire contenue au bail d’habitation ;

DIT que Mme [U] [Q] épouse [W] et M. [I] [W] sont occupants sans droit ni titre des lieux depuis le 03 décembre 2025 ;

DIT que Mme [U] [Q] épouse [W] et M. [I] [W] devront libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, M. [D] [N] et Mme [X] [N] à faire expulser Mme [U] [Q] épouse [W] et M. [I] [W] et tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L.412-6 du même code ;

CONDAMNE solidairement Mme [U] [Q] épouse [W] et M. [I] [W] à payer à M. [D] [N] et Mme [X] [N] une indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 1 108,41 euros, à compter du 03 décembre 2025, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

DIT que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que le loyer initial ;

DIT que la part correspondant aux charges pourra toutefois être réajustée aux charges réelles justifiées ;

REJETTE la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation mensuelle formée par M. [D] [N] et Mme [X] [N] ;
DÉBOUTE M. [D] [N] et Mme [X] [N] de leur demande indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par les parties ;

CONDAMNE solidairement Mme [U] [Q] épouse [W] et M. [I] [W] aux dépens de la présente instance ;

CONDAMNE solidairement Mme [U] [Q] épouse [W] et M. [I] [W] à payer à M. [D] [N] et Mme [X] [N] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire ;

DIT que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX 
 DE LA PROTECTION
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN
3ème chambre civile
[Adresse 1]
[Adresse 2] 
[Localité 1]
☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 26/00412 - N° Portalis DBW5-W-B7K-JTVV

Minute : 2026/
Cabinet C




JUGEMENT 

DU : 03 Septembre 2026






[D] [N]
[X] [N]


C/

[U] [W]
[I] [W]





Copie exécutoire délivrée le :


à :

Me Caroline DAZEL - 45
Me Christophe VALERY - 23 


Copie certifiée conforme délivrée le :


à :
M. [I] [W]
Me Caroline DAZEL - 45
Me Christophe VALERY - 23
Préfecture du Calvados






JUGEMENT





DEMANDEURS :

Monsieur [D] [N], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Christophe VALERY, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 23 substitué par Me Soizic MORTAIGNE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 23

Madame [X] [N], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Christophe VALERY, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 23 substitué par Me Soizic MORTAIGNE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 23
 

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [U] [W] née [Q], demeurant [Adresse 4]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2026000996 du 22/06/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])
représentée par Me Caroline DAZEL, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 45

Monsieur [I] [W], demeurant [Adresse 5]
non comparant, ni représenté

 
COMPOSITION DU TRIBUNAL : 

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : [D] POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition



PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 10 Mars 2026
Date des débats : 10 Mars 2026
Date de la mise à disposition : 13 mai 2026, prorogé au 23 juin 2026, prorogé au 03 Septembre 2026
EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 5 avril 2013, M. [D] [N] et Mme [X] [N] ont donné à bail à Mme [U] [Q] épouse [W] et M. [I] [W] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 950 euros hors charges.

Par actes extrajudiciaires du 22 septembre 2025, notifiés par voie électronique à la CCAPEX le 23 septembre 2025, puis du 02 octobre 2025 concernant M. [I] [W], M. [D] [N] et Mme [X] [N] ont fait délivrer à Mme [U] [Q] épouse [W] et M. [I] [W] un commandement d’avoir à payer la somme de 2 631,54 euros au titre des loyers et charges impayés au 9 septembre 2025, terme de septembre 2025 inclus, augmentés de la clause pénale et des frais de commissaire de justice.

Suivant exploits de commissaire de justice en date des 15 et 19 décembre 2025, notifiés par voie électronique à la préfecture du Calvados le 22 décembre 2025, M. [D] [N] et Mme [X] [N] ont fait assigner Mme [U] [Q] épouse [W] et M. [I] [W] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– constater la résiliation judiciaire du bail qui leur a été consenti ;
– ordonner leur expulsion ainsi que, celle de tout autre occupant de leur chef des lieux, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
– les condamner solidairement au paiement :
* de la somme de 5 729,84 euros au titre des loyers et charges impayés échus au 11 décembre 2025 (mois de décembre 2025 inclus), outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
* d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges mensuels à compter de la résiliation judiciaire du bail majorée de l’indexation contractuelle et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir ;
* de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée, outre les intérêts au taux légal à compter de la date du jugement ;
* de la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement, ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

À l’audience du 10 mars 2026, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, M. [D] [N] et Mme [X] [N], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, tout en actualisant leur demande en paiement au titre de la dette locative à la somme de 8 992,07 euros et s’opposent à la demande reconventionnelle de délais de paiement formée par Mme [U] [Q] épouse [W], compte tenu de la faible mensualité de paiement proposée au regard de la dette ainsi qu’à la demande de mise au crédit du compte locatif du montant du dépôt de garantie en l’absence de libération des lieux.

Mme [U] [Q] épouse [W], représentée par son conseil s’en référant à ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, sollicite de voir :
– constater son accord pour que le bail soit résilié ;
– juger que la dette de loyer ne saurait être supérieure à 8 270,07 euros ;
– lui accorder des délais de paiement de la dette à hauteur de 100 euros par mois sur une période de 35 mois, avec versement du solde à l’issue ;
– être autorisée à se retourner contre M. [I] [W] pour tout règlement excédant la moitié de la somme due ;
– laisser les dépens à la charge des requérants ou les mettre à la charge de M. [I] [W] seul.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir qu’elle ne s’oppose pas à la demande de résiliation du bail et qu’elle a par ailleurs envoyé son congé. S’agissant du montant de la dette locative, elle conteste les frais de relance inclus dans la somme réclamée par les bailleurs mais reconnaît être redevable de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères dont les bailleurs justifient de son montant à l’audience. Elle ajoute que, le montant du dépôt de garantie doit être déduit de la dette locative. 
Enfin, quant à sa demande reconventionnelle de délais de paiement, elle prétend être de bonne foi et évoque avoir des ressources limitées en ce qu’elle a perçu, au titre de son activité en 2025, la somme de 9 242 euros, outre 384 euros mensuels par la CAF.

M. [I] [W], ne comparaît pas et ne se fait pas représenter, bien qu’ayant été assigné par acte de commissaire de justice remis par dépôt à étude.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 13 mai 2026, prorogé au 3 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de rappeler que, les mentions figurant dans le dispositif des conclusions des parties, qui se réduisent à une simple synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, ne constituent pas des prétentions et ne feront par conséquent pas l’objet d’une réponse spécifique au sein du dispositif du présent jugement.

Sur la non-comparution d’un des défendeurs

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si l’un des défendeurs ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 alinéa 1er de la loi précitée consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d’entretien courant et menue réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

En l’espèce, les bailleurs au soutien de leur demande en paiement de la somme de 8 992,07 euros produisent aux débats :
– le contrat de bail du 5 avril 2013 ;
– le commandement de payer du 22 septembre 2025, portant sur la somme en principal de 2 631,54 euros au titre des loyers et charges impayés au 9 septembre 2025, terme de septembre 2025 inclus, augmentés de la clause pénale et des frais de commissaire de justice ;
– l’avis d’imposition relatif à la taxe foncière au titre de l’année 2020 ;
– l’avis d’imposition relatif à la taxe foncière au titre de l’année 2025 ;
– un décompte locatif actualisé au 6 mars 2026, portant sur la période d’octobre 2020 à mars 2026 inclus et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme en principal (hors frais de commissaire de justice) de 8 992,07 euros.

Il s’infère de ces pièces que Mme [U] [Q] épouse [W] et M. [I] [W] ne sont pas à jour du règlement de leurs loyers, charges réelles récupérables au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, dont il est justifié aux débats et des indemnités d’occupation.

Néanmoins, depuis l’origine de la dette locative, soit depuis le 1er octobre 2024 (le dernier solde créditeur datant du 27 septembre 2024), plusieurs sommes correspondant à « frais de relance » ont été mises au débit du compte locatif, sans qu’il n’en soit justifié aux débats. 
Dès lors, la somme de 55 euros (calculée comme suit : ((5 euros x 8 mois) + 15 euros)) correspondant aux frais de relance injustement mis au débit du compte locatif depuis l’origine de la dette seront déduits du solde locatif.

De sorte que, Mme [U] [Q] épouse [W] et M. [I] [W] sont débiteurs d’une dette locative s’élevant à la somme de 8 937,07 euros, selon décompte actualisé au 6 mars 2026, terme de mars 2026 inclus.

Par conséquent, Mme [U] [Q] épouse [W] et M. [I] [W] seront condamnés solidairement à payer à M. [D] [N] et Mme [X] [N] la somme de 8 937,07 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 6 mars 2026, terme de mars 2026 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 5 729,84 euros à compter du 19 décembre 2025 (date de l’assignation) et sur le surplus, à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

Conformément à l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il est admis, en application de ce texte, que les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour apprécier si des délais de grâce peuvent être accordés, ou non, au débiteur.

En l’espèce, Mme [U] [Q] épouse [W] sollicite des délais de paiement sur une durée de 36 mois et propose le versement de mensualité à hauteur de 100 euros.

Toutefois, il y a tout d’abord lieu de rappeler qu’en application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Or, il s’infère des débats que les locataires n’ont nullement repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

De sorte que, Mme [U] [Q] épouse [W] ne peut pas prétendre à l’octroi de délais de paiement sur une durée de 36 mois par dérogation à l’article 1343-5 du code civil.

En outre, eu égard aux ressources dont Mme [U] [Q] épouse [W] justifie aux débats, elle n’apparaît pas en situation d’apurer sa dette locative, dont il convient de rappeler qu’elle s’élève à la somme de 8 937,07 euros, par le biais d’un échelonnement de celle-ci sur une durée de 24 mois avec des mensualités de 100 euros.

Au demeurant, Mme [U] [Q] épouse [W] qui évoque le versement du solde à l’issue des délais de paiement qui lui seront accordés, ne rapporte pas plus qu’elle sera en capacité d’effectuer un règlement aussi important.

En conséquence, Mme [U] [Q] épouse [W] sera déboutée de sa demande de délai de paiement.

Sur la demande de recours de Mme [U] [Q] à l’encontre de M. [I] [W]

L’article 1313 du code civil dispose que, la solidarité entre les débiteurs oblige chacun d’eux à toute la dette. Le paiement fait par l’un d’eux les libère tous envers le créancier. 
Le créancier peut demander le paiement au débiteur solidaire de son choix. Les poursuites exercées contre l’un des débiteurs solidaires n’empêchent pas le créancier d’en exercer de pareilles contre les autres.

L’article 1317 du même code prévoit qu’entre eux, les codébiteurs solidaires ne contribuent à la dette que chacun pour sa part. Celui qui a payé au-delà de sa part dispose d’un recours contre les autres à proportion de leur propre part. Si l’un d’eux est insolvable, sa part se répartit, par contribution, entre les codébiteurs solvables, y compris celui qui a fait le paiement et celui qui a bénéficié d’une remise de solidarité.

En l’espèce, Mme [U] [Q] épouse [W] sollicite d’être autorisée à se retourner contre M. [I] [W] pour tout règlement excédant la moitié de la somme due.

Or, le recours en garantie étant un effet légal de la solidarité, il n’y a pas lieu à autoriser Mme [U] [Q] épouse [W] à un tel recours envers M. [I] [W].

Sur la demande en résolution du bail pour défaut de paiement des loyers et charges

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, un commandement de payer a bien été signifié à Mme [U] [Q] épouse [W] et M. [I] [W], par acte de commissaire de justice en date du 22 septembre 2025 et portant sur la somme de 2 631,54 euros au titre des loyers et charges impayés au 9 septembre 2025, terme de septembre 2025 inclus, augmentés de la clause pénale et des frais de commissaire de justice.

Quoique ce commandement n’était valable que pour la somme de 2 196,61 euros représentant la somme en principale due par les époux [W] au titre des loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, ce dernier n’en demeure pas moins régulier à hauteur de cette somme.

Toutefois, ce commandement est demeuré infructueux, en l’absence d’un quelconque règlement de la somme de 2 196,61 euros, dans le délai de 2 mois du commandement de payer, ni ultérieurement par ailleurs.

En outre, la juge n’a pas, dans le délai de 2 mois, été saisie par les locataires aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 03 décembre 2025.






Sur les conséquences de la résolution du bail

Sur l’expulsion
Mme [U] [Q] épouse [W] et M. [I] [W], occupants sans droit ni titre des lieux depuis le 03 décembre 2025, date de la résolution du bail suivant acquisition de la clause résolutoire, devront libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation
Étant occupants sans droit ni titre des lieux, Mme [U] [Q] épouse [W] et M. [I] [W] causent un préjudice à M. [D] [N] et Mme [X] [N] qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au terme de novembre 2025 à la somme de 1 108,41 euros, à compter du 03 décembre 2025 (date de résolution du bail), sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Toutefois, cette indemnité n’est pas susceptible ni d’indexation, ni de révision compte tenu de son caractère mixte indemnitaire et compensatoire. Dès lors, la demande formée de ce chef par les bailleurs sera rejetée.

La part correspondant aux charges pourra toutefois être réajustée aux charges réelles justifiées comme il sera précisé au dispositif du jugement.

Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages intérêts distincts des intérêts moratoires accordés.

Il est constant que c’est au créancier de rapporter la preuve d’un préjudice indépendant de ce retard ainsi que de la mauvaise foi de son débiteur.

En l’espèce, M. [D] [N] et Mme [X] [N] ne démontrent pas que le défaut de paiement des loyers et charges par les locataires résulte d’une intention maligne ou de leur mauvaise foi.

En outre, M. [D] [N] et Mme [X] [N] ne justifient pas avoir subi un préjudice distinct de celui né du retard de paiement des locataires, d’ores et déjà indemnisé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande formulée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non-compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [U] [Q] épouse [W] et M. [I] [W], partie succombante au litige, seront condamnés solidairement au paiement des dépens de la présente instance, ainsi qu’à payer à M. [D] [N] et Mme [X] [N] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.


PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Mme [U] [Q] épouse [W] et M. [I] [W] à payer à M. [D] [N] et Mme [X] [N] la somme de 8 937,07 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 6 mars 2026, terme de mars 2026 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 5 729,84 euros à compter du 19 décembre 2025 et sur le surplus, à compter de la signification de la présente décision ;

REJETTE la demande de délais de paiement formée par Mme [U] [Q] épouse [W] ;

DIT n’y avoir lieu à autoriser Mme [U] [Q] épouse [W] à exercer un recours en garantie à l’encontre de M. [I] [W] ;

CONSTATE la résolution du bail conclu le 5 avril 2013, entre d’une part, M. [D] [N] et Mme [X] [N] et d’autre part, Mme [U] [Q] épouse [W] et M. [I] [W], portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 7] – [Localité 3] [Adresse 8], à la date du 03 décembre 2025, par l’effet de la clause résolutoire contenue au bail d’habitation ;

DIT que Mme [U] [Q] épouse [W] et M. [I] [W] sont occupants sans droit ni titre des lieux depuis le 03 décembre 2025 ;

DIT que Mme [U] [Q] épouse [W] et M. [I] [W] devront libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, M. [D] [N] et Mme [X] [N] à faire expulser Mme [U] [Q] épouse [W] et M. [I] [W] et tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L.412-6 du même code ;

CONDAMNE solidairement Mme [U] [Q] épouse [W] et M. [I] [W] à payer à M. [D] [N] et Mme [X] [N] une indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 1 108,41 euros, à compter du 03 décembre 2025, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

DIT que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que le loyer initial ;

DIT que la part correspondant aux charges pourra toutefois être réajustée aux charges réelles justifiées ;

REJETTE la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation mensuelle formée par M. [D] [N] et Mme [X] [N] ;
DÉBOUTE M. [D] [N] et Mme [X] [N] de leur demande indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par les parties ;

CONDAMNE solidairement Mme [U] [Q] épouse [W] et M. [I] [W] aux dépens de la présente instance ;

CONDAMNE solidairement Mme [U] [Q] épouse [W] et M. [I] [W] à payer à M. [D] [N] et Mme [X] [N] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire ;

DIT que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX 
 DE LA PROTECTION

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Mise à jour de la source le 2026-09-04T20:22:37.228Z.