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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Brive-la-Gaillarde, Chambre 1, 4 septembre 2026, n° 25/00074

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsVente
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Parties (entreprises)

NDF IMMO

Exposé du litige

* * * * * *




EXPOSE DU LITIGE


Selon compromis de vente du 29 juin 2024, Monsieur [S] [V] et Madame [T] [N] ont vendu à Madame [M] [F] un bien immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 4] au prix de 400.000 euros, intégralement financé par des fonds personnels. Le compromis a été conclu avec le concours de la SAS NDF IMMO. 

Ce compromis de vente a prévu une réitération de l’acte au plus tard le 27 septembre 2024 auprès de Maître [I], notaire à [Localité 5]. 

Au 27 septembre 2024, l’acte n’avait pas été réitéré. 

Par lettre du 06 novembre 2024, Maître [I] a informé Madame [M] [F] que le rendez-vous pour signature de l’acte authentique était fixé au 13 novembre 2024 à 17 heures en son office. 

Madame [M] [F] ne s’est pas présentée au rendez-vous. 

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 novembre 2024 distribuée le 19 novembre 2024, Maître [I], à la demande des vendeurs, a mis en demeure Madame [M] [F] de comparaître en son étude le 02 décembre 2024 à 11 heures afin de régulariser l’acte de vente. 

Le 02 décembre 2024, Maître [I] a constaté l’absence de Madame [M] [F] et a dressé un procès-verbal de carence. 

Par lettre de mise en demeure signifiée par commissaire de justice le 12 décembre 2024, la SAS NDF IMMO a mis Madame [M] [F] en demeure de lui régler : 
- la somme de 40.000 euros à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale prévue par le compromis de vente qu’elle remettra aux consorts [V]-[N], 
- la somme de 24.000 euros en règlement de ses honoraires. 

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 13 décembre 2024 distribuée le 19 décembre 2024, les consorts [V]-[N] ont notifié à Madame [M] [F] la résolution du compromis de vente et l’ont mise en demeure de leur payer la somme de 40.000 euros au titre de l’application de la clause pénale. 

Cette mise en demeure restant infructueuse, par acte de commissaire de justice du 28 janvier 2025, Monsieur [S] [V] et Madame [T] [N] ont fait assigner Madame [M] [F] devant le tribunal de BRIVE-LA-GAILLARDE et demandent de : 
- vu le compromis de vente du 28 juin 2024,
- vu les articles L.271-1 et D.271-6 du code de la construction et de l’habitation, 
- vu les articles 1101 et 1103 du code civil, 
- Condamner Madame [M] [F] à payer à Monsieur et Madame [S] [V] la somme de : 40.000 euros à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale ;
- Condamner Madame [M] [F] à payer à Monsieur et Madame [S] [V] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamner Madame [M] [F] aux entiers dépens en ce compris les frais éventuels d’exécution de la décision à intervenir ;
Et dire que, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile, Maître Francois CHADAL pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision.

Au soutien de leur demande, les consorts [V]-[N] font valoir que le compromis de vente prévoit que les vendeurs peuvent invoquer la résolution de plein droit, sans constat judiciaire préalable, et solliciter une indemnité forfaitaire et de clause pénale fixée à la somme de 40.000 euros en cas d’inexécution de la part de l’acquéreur. Ils estiment qu’ils sont fondés à faire cette demande en ce que Madame [M] [F] ne s’est pas présentée à l’étude notariale pour la réitération de l’acte en la forme authentique et en ce qu’elle a accusé réception de leur lettre du 13 décembre 2024 relative à la résolution du compromis de vente et à l’application de la clause pénale. 

Par conclusions d’intervention volontaire du 19 mars 2025, la SAS NDF IMMO demande au tribunal de : 
Vu le compromis de vente du 28 juin 2024, 
Vu les articles 328 et 329 du code de procédure civile, 
Vu les articles 1583 et 1589 alinéa 1 du code civil, 
Vu les articles 1231-1 et l’article 1240 du code civil,
- Déclarer recevable l’intervention volontaire principale de la société NDF IMMO ; 
A titre principal : 
- Condamner Madame [F] à verser la somme de 24.000 euros à la société NDF IMMO sur le fondement contractuel ; 
A titre subsidiaire : 
- Condamner Madame [F] à verser la somme de 24.000 euros à la société NDF IMMO sur le fondement délictuel ; 
En tout état de cause : 
- Condamner Madame [F] à payer à verser la somme de 2.500 euros à la société NDF IMMO sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; 
- Condamner Madame [F] aux entiers dépens en ce compris les frais éventuels d’exécution de la décision à intervenir. 

A l’appui de sa demande en recevabilité de l’intervention volontaire, NDF IMMO fait valoir, sur le fondement des articles 328, 329 et 330 du code de procédure civile, qu’il est constant dans la jurisprudence que l’intervention volontaire d’une agence immobilière qui a négocié la vente d’un bien est recevable. Elle dit qu’elle est intervenue en qualité d’intermédiaire dans la négociation du bien immobilier entre les consorts [V]-[N] et Madame [M] [F] et que le paiement de ses honoraires ou d’une indemnité égale à ces honoraires, en cas de défaillance d’une partie et de réalisation des conditions suspensives, étaient prévus dans le compromis de vente. Enfin, elle considère avoir délivré l’information à Madame [M] [F] selon laquelle elle devait justifier auprès de l’agence de la disponibilité des fonds pour acquérir le bien. 

Au soutien de sa demande principale, NDF IMMO fait valoir, sur le fondement des articles 1583, 1589 et 1231-1 du code civil, que la vente était parfaite et qu’il est constant que les honoraires de l’agent immobilier sont dus à ce dernier même en l’absence de réitération en la forme authentique. Elle indique que sa rémunération est prévue dans le compromis de vente, même en l’absence de régularisation de l’acte authentique, s’il y a eu une mise en demeure régulière au préalable. Elle précise que cette indemnité est due, peu importe que la partie non défaillante ait choisi d’invoquer la résolution de plein droit du compromis ou d’en poursuivre l’exécution forcée. Elle ajoute que Maître [I] a dressé un procès-verbal de carence le 02 décembre 2024, en l’absence de Madame [M] [F], dans lequel il est indiqué que les conditions suspensives sont réalisées et que toutes les conséquences de droit et application des dispositions contractuelles prévues au compromis de vente s’appliquent. Elle estime ainsi que l’inertie de Madame [M] [F] est constitutive d’une faute contractuelle de nature à engager sa responsabilité. 

Concernant sa demande subsidiaire, NDF IMMO fait valoir, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, que c’est par la faute exclusive de Madame [M] [F] que le compromis de vente n’a pas été réitéré sous la forme authentique et que par conséquent elle n’a pas perçu ses honoraires. 

Pour la demande de paiement au titre des frais irrépétibles, NDF IMMO justifie sa demande de 2.500 euros au regard du nombre d’heures passées sur le dossier, 10 heures, comprenant un rendez-vous client, une étude du dossier, une gestion administrative du dossier, une rédaction de conclusions et une assistance à l’audience. 

Madame [M] [F], défenderesse, a constitué avocat mais n’a pas conclu. 

L’ordonnance de clôture est en date du 02 avril 2026. 

L’affaire a été entendue à l’audience du 03 avril 2026. 

L’affaire a été mise en délibéré au 12 juin 2026, date prorogée au 04 septembre 2026 en raison de la surcharge du tribunal.

Motifs

MOTIFS


Sur la demande des consorts [V]-[N]

L’article 1103 du code civil dispose que “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits”. 

En page 13, le compromis de vente prévoit une réitération par acte authentique au plus tard le 27 septembre 2024 ainsi que la clause pénale suivante en pages 13 et 14: “La date ci-dessus mentionnée n’est pas extinctive, mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l’autre à s’exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d’avis de réception. 
A défaut de s’être exécutée dans un délai de DIX jours suivant la date de première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre : 
- invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d’indemnité forfaitaire de clause pénale la somme de quarante mille euros (40 000 €)
- ou poursuivre en justice la réalisation de la vente, la partie défaillante supportant tous les frais de poursuites ou de justice, augmentés du montant de l’indemnité forfaitaire prévue à l’alinéa ci-dessus. 
Dans les deux cas, l’AGENCE aura droit à une indemnisation forfaitaire, à titre de clause pénale, d’un montant correspondant à ses honoraires prévue à l’article “Honoraires de l’AGENCE” 

Sur les conditions d’application de la clause pénale 

S’agissant de la réalisation des conditions suspensives, le compromis prévoyait des conditions suspensives tenant au titre de propriété, au certificat d’urbanisme et à l’état hypothécaire étant rappelé que l’acquisition était financée au moyen de fonds personnels. Dans la lettre du 18 novembre 2024, le notaire a indiqué que toutes les conditions suspensives étaient réalisées. 

S’agissant de l’obligation de s’exécuter, une première date a été fixée par Maître [I] au 13 novembre 2024 17 heures pour la réitération de l’acte. Madame [M] [F] a été convoquée à ce rendez-vous par lettre du 06 novembre 2024. Elle ne s’est pas présentée à l’étude du notaire le 13 novembre 2024. 

Une seconde date a été fixée par Maître [I] au 02 décembre 2024 11 heures pour la réitération de l’acte. Madame [M] [F] a été mise en demeure de se présenter à ce rendez-vous par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 novembre 2024 distribuée le 19 novembre 2024. Il importe peu que les consorts [V]-[N] n’aient pas adressé cette lettre eux-même, le notaire indiquant bien en bas de première page qu’il écrit “A la demande des vendeurs”. Madame [M] [F] ne s’est pas présentée à l’étude du notaire le 02 décembre 2024. 

Le délai de dix jours fixé par les dispositions du compromis ci-dessus rappelées s’est écoulé. En application de ces mêmes dispositions, la résolution de plein droit du compromis de vente a été notifié par les consorts [V]-[N] à Madame [M] [F] par lettre recommandée avec avis de réception en date du 13 décembre 2024 distribuée le 19 décembre 2024. 

Par conséquent, les conditions d’application de la clause pénale sont réunies. 

Sur la modération de la clause pénale 

L’article 1231-5 du code civil dispose en ses deux premoiers alinéas : “Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.”

Le prix de vente prévu par le compromis de vente est de 400.000 euros. Le montant de l’indemnité forfaitaire est de 40.000 euros, soit 10% du prix de vente. Ce montant n’est pas manifestement excessif de sorte qu’il ne convient pas de le modérer. 

Au vu de l’ensemble de ces éléments, Madame [M] [F] sera condamnée à payer aux consorts [V]-[N] la somme de 40.000 euros à titre d’indemnité forfaitaire prévue par la clause pénale. 

Sur l’intervention volontaire et les demandes de la SAS NDF IMMO

Sur la recevabilité de l’intervention volontaire 

L’article 325 du code de procédure civile dispose que l'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

La SAS NDF IMMO a rédigé le compromis de vente, lequel prévoit,en page 12 ,le montant des honoraires de la SAS NDF IMMO et, en page 14, une clause pénale à son profit. Elle réclame à titre principal l’application de la clause pénale, et à titre subsidiaire, des dommages et intérêts d’un montant égal à celui de ses honoraires. Dès lors, les prétentions de la SAS NDF IMMO se rattachent par un lien suffisant à celle des consorts [V]-[N]. Son intervention volontaire sera en conséquence déclarée recevable. 

Sur la demande à titre principal sur le fondement contractuel 

L’article 1199 du code civil dispose : “Le contrat ne crée d'obligations qu'entre les parties. Les tiers ne peuvent ni demander l'exécution du contrat ni se voir contraints de l'exécuter, sous réserve des dispositions de la présente section et de celles du chapitre III du titre IV.”

La SAS NDF IMMO est le rédacteur du contrat. Ce contrat a été signé par les consorts [V]-[N] et Madame [M] [F]. La SAS NDF IMMO ne l’a pas signé en n’est en conséquence pas partie au contrat. En sa qualité de tiers, elle ne peut pas en réclamer l’exécution. Sa demande principale est rejetée. 

Sur la demande à titre subsidiaire sur le fondement délictuel 

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

L’article 1200 du même code prévoit en son deuxième alinéa que les tiers peuvent se prévaloir du contrat pour apporter la preuve d'un fait.

La SAS NDF IMMO a prêté son concours à la vente de l’immeuble et a rédigé le compromis de vente. Cette vente n’a pu se réaliser par la faute commise par Madame [M] [F], laquelle ne s’est pas présentée pour réitérer l’acte en la forme authentique. Madame [M] [F] a en conséquence engagé sa responsabilité à l’égard de la SAS NDF IMMO et doit réparer le préjudice qu’elle a subi. Ce préjudice est constitué par l’absence de perception de ses honoraires d’un montant de 24.000 euros, montant prévu par le compromis de vente en sa page 12. Madame [M] [F] sera en conséquence condamnée à lui payer la somme de 24.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice financier. 

III. Sur les demandes accessoires 

A. Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Aux termes de l’article 699 du code de procédure civile, “ Les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.”. 

En l'espèce, Madame [M] [F], partie perdante, sera condamné aux dépens. Maître CHADAL pourra recouvrer directement les dépens avancés par lui sans en avoir reçu provision. 

B. Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [M] [F], partie condamnée aux dépens, sera condamnée à payer aux consorts [V]-[N] la somme 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera également condamné à payer la somme de 2.500 euros sur ce fondement à la SAS NDF IMMO. 

C. Sur l'exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS,


LE TRIBUNAL, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe : 

CONDAMNE Madame [M] [F] à payer à Monsieur [S] [V] et Madame [T] [N] les sommes suivantes : 
- 40.000 euros à titre d’indemnité forfaitaire prévue par la clause pénale, 
- 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

REÇOIT la SAS NDF IMMO en son intervention volontaire ; 

DEBOUTE la SAS NDF IMMO de sa demande formée à titre principal ; 



CONDAMNE Madame [M] [F] à payer à la SAS NDF IMMO les sommes suivantes : 
- 24.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice financier sur le fondement délictuel, 
- 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ; 

CONDAMNE Madame [M] [F] aux dépens ; 

DIT que Maître CHADAL pourra recouvrer directement les dépens avancés par lui sans en avoir reçu provision ; 

Et le présent jugement a été signé par Thierry WEILLER, Président et Aurore LEMOINE, Greffier.

LE CADRE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Dispositif

En conséquence la République Française mande et ordonne
à tous commissaires de justice, sur ce requis de mettre le présent
acte à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs
de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir
la main, à tous commandants et officiers de la force
publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement
requis
En foi de quoi, Nous, Greffier de ce Tribunal.
avons signé et scellé les présentes
Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS




TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE
BRIVE LA GAILLARDE


JUGEMENT DU 04 SEPTEMBRE 2026


N° RG 25/00074 - N° Portalis DBXF-W-B7J-C2YN


AL/TW


Nature de l’affaire : Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente (50G)



DEMANDEURS :

Monsieur [S] [V], né le 05 Octobre 1970 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Représenté par Me François CHADAL, avocat au barreau de BRIVE

Madame [T] [Z] [N], née le 25 Octobre 1969 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

Représentée par Me François CHADAL, avocat au barreau de BRIVE



DÉFENDERESSE :

Madame [M] [F], née le 25 Juillet 1957 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

Représentée par Me Isabelle FAURE-ROCHE, avocat au barreau de BRIVE




Copie exécutoire Me Chadal, Me Faure-Roche, Me Pradier le 04/09/20


INTERVENANT VOLONTAIRE :

S.A.S. NDF IMMO, inscrite au RCS de BRIVE LA GAILLARDE sous le numéro 828 776 880, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par Me Audrey PRADIER, avocat au barreau de TULLE






COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré : Thierry WEILLER, Vice-Président du tribunal judiciaire désigné comme Juge Unique


GREFFIER : Aurore LEMOINE, Cadre greffier


DÉBATS : A l'audience publique du 03 avril 2026, les parties ayant été avisées par le président que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 12 juin 2026, délibéré prorogé au 31 juillet 2026 puis au 04 septembre 2026 en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.


NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort,


Mise à disposition du jugement au greffe le : 04 septembre 2026


Jugement rédigé par Anaïs COURREGES-CLERCQ, Auditrice de justice, sous le contrôle de Thierry WEILLER 




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EXPOSE DU LITIGE


Selon compromis de vente du 29 juin 2024, Monsieur [S] [V] et Madame [T] [N] ont vendu à Madame [M] [F] un bien immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 4] au prix de 400.000 euros, intégralement financé par des fonds personnels. Le compromis a été conclu avec le concours de la SAS NDF IMMO. 

Ce compromis de vente a prévu une réitération de l’acte au plus tard le 27 septembre 2024 auprès de Maître [I], notaire à [Localité 5]. 

Au 27 septembre 2024, l’acte n’avait pas été réitéré. 

Par lettre du 06 novembre 2024, Maître [I] a informé Madame [M] [F] que le rendez-vous pour signature de l’acte authentique était fixé au 13 novembre 2024 à 17 heures en son office. 

Madame [M] [F] ne s’est pas présentée au rendez-vous. 

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 novembre 2024 distribuée le 19 novembre 2024, Maître [I], à la demande des vendeurs, a mis en demeure Madame [M] [F] de comparaître en son étude le 02 décembre 2024 à 11 heures afin de régulariser l’acte de vente. 

Le 02 décembre 2024, Maître [I] a constaté l’absence de Madame [M] [F] et a dressé un procès-verbal de carence. 

Par lettre de mise en demeure signifiée par commissaire de justice le 12 décembre 2024, la SAS NDF IMMO a mis Madame [M] [F] en demeure de lui régler : 
- la somme de 40.000 euros à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale prévue par le compromis de vente qu’elle remettra aux consorts [V]-[N], 
- la somme de 24.000 euros en règlement de ses honoraires. 

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 13 décembre 2024 distribuée le 19 décembre 2024, les consorts [V]-[N] ont notifié à Madame [M] [F] la résolution du compromis de vente et l’ont mise en demeure de leur payer la somme de 40.000 euros au titre de l’application de la clause pénale. 

Cette mise en demeure restant infructueuse, par acte de commissaire de justice du 28 janvier 2025, Monsieur [S] [V] et Madame [T] [N] ont fait assigner Madame [M] [F] devant le tribunal de BRIVE-LA-GAILLARDE et demandent de : 
- vu le compromis de vente du 28 juin 2024,
- vu les articles L.271-1 et D.271-6 du code de la construction et de l’habitation, 
- vu les articles 1101 et 1103 du code civil, 
- Condamner Madame [M] [F] à payer à Monsieur et Madame [S] [V] la somme de : 40.000 euros à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale ;
- Condamner Madame [M] [F] à payer à Monsieur et Madame [S] [V] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamner Madame [M] [F] aux entiers dépens en ce compris les frais éventuels d’exécution de la décision à intervenir ;
Et dire que, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile, Maître Francois CHADAL pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision.

Au soutien de leur demande, les consorts [V]-[N] font valoir que le compromis de vente prévoit que les vendeurs peuvent invoquer la résolution de plein droit, sans constat judiciaire préalable, et solliciter une indemnité forfaitaire et de clause pénale fixée à la somme de 40.000 euros en cas d’inexécution de la part de l’acquéreur. Ils estiment qu’ils sont fondés à faire cette demande en ce que Madame [M] [F] ne s’est pas présentée à l’étude notariale pour la réitération de l’acte en la forme authentique et en ce qu’elle a accusé réception de leur lettre du 13 décembre 2024 relative à la résolution du compromis de vente et à l’application de la clause pénale. 

Par conclusions d’intervention volontaire du 19 mars 2025, la SAS NDF IMMO demande au tribunal de : 
Vu le compromis de vente du 28 juin 2024, 
Vu les articles 328 et 329 du code de procédure civile, 
Vu les articles 1583 et 1589 alinéa 1 du code civil, 
Vu les articles 1231-1 et l’article 1240 du code civil,
- Déclarer recevable l’intervention volontaire principale de la société NDF IMMO ; 
A titre principal : 
- Condamner Madame [F] à verser la somme de 24.000 euros à la société NDF IMMO sur le fondement contractuel ; 
A titre subsidiaire : 
- Condamner Madame [F] à verser la somme de 24.000 euros à la société NDF IMMO sur le fondement délictuel ; 
En tout état de cause : 
- Condamner Madame [F] à payer à verser la somme de 2.500 euros à la société NDF IMMO sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; 
- Condamner Madame [F] aux entiers dépens en ce compris les frais éventuels d’exécution de la décision à intervenir. 

A l’appui de sa demande en recevabilité de l’intervention volontaire, NDF IMMO fait valoir, sur le fondement des articles 328, 329 et 330 du code de procédure civile, qu’il est constant dans la jurisprudence que l’intervention volontaire d’une agence immobilière qui a négocié la vente d’un bien est recevable. Elle dit qu’elle est intervenue en qualité d’intermédiaire dans la négociation du bien immobilier entre les consorts [V]-[N] et Madame [M] [F] et que le paiement de ses honoraires ou d’une indemnité égale à ces honoraires, en cas de défaillance d’une partie et de réalisation des conditions suspensives, étaient prévus dans le compromis de vente. Enfin, elle considère avoir délivré l’information à Madame [M] [F] selon laquelle elle devait justifier auprès de l’agence de la disponibilité des fonds pour acquérir le bien. 

Au soutien de sa demande principale, NDF IMMO fait valoir, sur le fondement des articles 1583, 1589 et 1231-1 du code civil, que la vente était parfaite et qu’il est constant que les honoraires de l’agent immobilier sont dus à ce dernier même en l’absence de réitération en la forme authentique. Elle indique que sa rémunération est prévue dans le compromis de vente, même en l’absence de régularisation de l’acte authentique, s’il y a eu une mise en demeure régulière au préalable. Elle précise que cette indemnité est due, peu importe que la partie non défaillante ait choisi d’invoquer la résolution de plein droit du compromis ou d’en poursuivre l’exécution forcée. Elle ajoute que Maître [I] a dressé un procès-verbal de carence le 02 décembre 2024, en l’absence de Madame [M] [F], dans lequel il est indiqué que les conditions suspensives sont réalisées et que toutes les conséquences de droit et application des dispositions contractuelles prévues au compromis de vente s’appliquent. Elle estime ainsi que l’inertie de Madame [M] [F] est constitutive d’une faute contractuelle de nature à engager sa responsabilité. 

Concernant sa demande subsidiaire, NDF IMMO fait valoir, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, que c’est par la faute exclusive de Madame [M] [F] que le compromis de vente n’a pas été réitéré sous la forme authentique et que par conséquent elle n’a pas perçu ses honoraires. 

Pour la demande de paiement au titre des frais irrépétibles, NDF IMMO justifie sa demande de 2.500 euros au regard du nombre d’heures passées sur le dossier, 10 heures, comprenant un rendez-vous client, une étude du dossier, une gestion administrative du dossier, une rédaction de conclusions et une assistance à l’audience. 

Madame [M] [F], défenderesse, a constitué avocat mais n’a pas conclu. 

L’ordonnance de clôture est en date du 02 avril 2026. 

L’affaire a été entendue à l’audience du 03 avril 2026. 

L’affaire a été mise en délibéré au 12 juin 2026, date prorogée au 04 septembre 2026 en raison de la surcharge du tribunal. 


MOTIFS


Sur la demande des consorts [V]-[N]

L’article 1103 du code civil dispose que “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits”. 

En page 13, le compromis de vente prévoit une réitération par acte authentique au plus tard le 27 septembre 2024 ainsi que la clause pénale suivante en pages 13 et 14: “La date ci-dessus mentionnée n’est pas extinctive, mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l’autre à s’exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d’avis de réception. 
A défaut de s’être exécutée dans un délai de DIX jours suivant la date de première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre : 
- invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d’indemnité forfaitaire de clause pénale la somme de quarante mille euros (40 000 €)
- ou poursuivre en justice la réalisation de la vente, la partie défaillante supportant tous les frais de poursuites ou de justice, augmentés du montant de l’indemnité forfaitaire prévue à l’alinéa ci-dessus. 
Dans les deux cas, l’AGENCE aura droit à une indemnisation forfaitaire, à titre de clause pénale, d’un montant correspondant à ses honoraires prévue à l’article “Honoraires de l’AGENCE” 

Sur les conditions d’application de la clause pénale 

S’agissant de la réalisation des conditions suspensives, le compromis prévoyait des conditions suspensives tenant au titre de propriété, au certificat d’urbanisme et à l’état hypothécaire étant rappelé que l’acquisition était financée au moyen de fonds personnels. Dans la lettre du 18 novembre 2024, le notaire a indiqué que toutes les conditions suspensives étaient réalisées. 

S’agissant de l’obligation de s’exécuter, une première date a été fixée par Maître [I] au 13 novembre 2024 17 heures pour la réitération de l’acte. Madame [M] [F] a été convoquée à ce rendez-vous par lettre du 06 novembre 2024. Elle ne s’est pas présentée à l’étude du notaire le 13 novembre 2024. 

Une seconde date a été fixée par Maître [I] au 02 décembre 2024 11 heures pour la réitération de l’acte. Madame [M] [F] a été mise en demeure de se présenter à ce rendez-vous par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 novembre 2024 distribuée le 19 novembre 2024. Il importe peu que les consorts [V]-[N] n’aient pas adressé cette lettre eux-même, le notaire indiquant bien en bas de première page qu’il écrit “A la demande des vendeurs”. Madame [M] [F] ne s’est pas présentée à l’étude du notaire le 02 décembre 2024. 

Le délai de dix jours fixé par les dispositions du compromis ci-dessus rappelées s’est écoulé. En application de ces mêmes dispositions, la résolution de plein droit du compromis de vente a été notifié par les consorts [V]-[N] à Madame [M] [F] par lettre recommandée avec avis de réception en date du 13 décembre 2024 distribuée le 19 décembre 2024. 

Par conséquent, les conditions d’application de la clause pénale sont réunies. 

Sur la modération de la clause pénale 

L’article 1231-5 du code civil dispose en ses deux premoiers alinéas : “Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.”

Le prix de vente prévu par le compromis de vente est de 400.000 euros. Le montant de l’indemnité forfaitaire est de 40.000 euros, soit 10% du prix de vente. Ce montant n’est pas manifestement excessif de sorte qu’il ne convient pas de le modérer. 

Au vu de l’ensemble de ces éléments, Madame [M] [F] sera condamnée à payer aux consorts [V]-[N] la somme de 40.000 euros à titre d’indemnité forfaitaire prévue par la clause pénale. 

Sur l’intervention volontaire et les demandes de la SAS NDF IMMO

Sur la recevabilité de l’intervention volontaire 

L’article 325 du code de procédure civile dispose que l'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

La SAS NDF IMMO a rédigé le compromis de vente, lequel prévoit,en page 12 ,le montant des honoraires de la SAS NDF IMMO et, en page 14, une clause pénale à son profit. Elle réclame à titre principal l’application de la clause pénale, et à titre subsidiaire, des dommages et intérêts d’un montant égal à celui de ses honoraires. Dès lors, les prétentions de la SAS NDF IMMO se rattachent par un lien suffisant à celle des consorts [V]-[N]. Son intervention volontaire sera en conséquence déclarée recevable. 

Sur la demande à titre principal sur le fondement contractuel 

L’article 1199 du code civil dispose : “Le contrat ne crée d'obligations qu'entre les parties. Les tiers ne peuvent ni demander l'exécution du contrat ni se voir contraints de l'exécuter, sous réserve des dispositions de la présente section et de celles du chapitre III du titre IV.”

La SAS NDF IMMO est le rédacteur du contrat. Ce contrat a été signé par les consorts [V]-[N] et Madame [M] [F]. La SAS NDF IMMO ne l’a pas signé en n’est en conséquence pas partie au contrat. En sa qualité de tiers, elle ne peut pas en réclamer l’exécution. Sa demande principale est rejetée. 

Sur la demande à titre subsidiaire sur le fondement délictuel 

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

L’article 1200 du même code prévoit en son deuxième alinéa que les tiers peuvent se prévaloir du contrat pour apporter la preuve d'un fait.

La SAS NDF IMMO a prêté son concours à la vente de l’immeuble et a rédigé le compromis de vente. Cette vente n’a pu se réaliser par la faute commise par Madame [M] [F], laquelle ne s’est pas présentée pour réitérer l’acte en la forme authentique. Madame [M] [F] a en conséquence engagé sa responsabilité à l’égard de la SAS NDF IMMO et doit réparer le préjudice qu’elle a subi. Ce préjudice est constitué par l’absence de perception de ses honoraires d’un montant de 24.000 euros, montant prévu par le compromis de vente en sa page 12. Madame [M] [F] sera en conséquence condamnée à lui payer la somme de 24.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice financier. 

III. Sur les demandes accessoires 

A. Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Aux termes de l’article 699 du code de procédure civile, “ Les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.”. 

En l'espèce, Madame [M] [F], partie perdante, sera condamné aux dépens. Maître CHADAL pourra recouvrer directement les dépens avancés par lui sans en avoir reçu provision. 

B. Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [M] [F], partie condamnée aux dépens, sera condamnée à payer aux consorts [V]-[N] la somme 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera également condamné à payer la somme de 2.500 euros sur ce fondement à la SAS NDF IMMO. 

C. Sur l'exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS,


LE TRIBUNAL, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe : 

CONDAMNE Madame [M] [F] à payer à Monsieur [S] [V] et Madame [T] [N] les sommes suivantes : 
- 40.000 euros à titre d’indemnité forfaitaire prévue par la clause pénale, 
- 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

REÇOIT la SAS NDF IMMO en son intervention volontaire ; 

DEBOUTE la SAS NDF IMMO de sa demande formée à titre principal ; 



CONDAMNE Madame [M] [F] à payer à la SAS NDF IMMO les sommes suivantes : 
- 24.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice financier sur le fondement délictuel, 
- 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ; 

CONDAMNE Madame [M] [F] aux dépens ; 

DIT que Maître CHADAL pourra recouvrer directement les dépens avancés par lui sans en avoir reçu provision ; 

Et le présent jugement a été signé par Thierry WEILLER, Président et Aurore LEMOINE, Greffier.

LE CADRE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,















En conséquence la République Française mande et ordonne
à tous commissaires de justice, sur ce requis de mettre le présent
acte à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs
de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir
la main, à tous commandants et officiers de la force
publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement
requis
En foi de quoi, Nous, Greffier de ce Tribunal.
avons signé et scellé les présentes

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de procedure civile 328, code de procedure civile 325, code civil 1589, code de la construction et de l'habitation D271-6, code civil 1200, code de la construction et de l'habitation L271-1, code civil 1583, code de procedure civile 330, code de procedure civile 329, code civil 1199). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-09-04T21:48:26.558Z.