Tribunal judiciaire de Paris, PCP JTJ proxi fond, 7 septembre 2026, n° 25/01691

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : UDAF 93, Monsieur [M] [H]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Florian CANDAN

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 25/01691 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7N6J

N° MINUTE : 
2 JTJ






JUGEMENT 
rendu le lundi 07 septembre 2026


DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] À [Localité 2], représenté par son syndic la SAS Cabinet G&E GESTION
dont le siège social est situé [Adresse 2]
représenté par Me Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1869


DÉFENDEURS
UDAF 93
association dont le siège social est situé [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

Monsieur [M] [H]
demeurant [Adresse 4]
comparant en personne



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, statuant en juge unique assistée de Clémence MULLER, Greffière

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 12 juin 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 septembre 2026 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière
Décision du 07 septembre 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/01691 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7N6J

EXPOSE DU LITIGE

M. [M] [H] est propriétaire du lot n°18 dans l'immeuble situé [Adresse 5], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 12 mars 2025 le syndicat des copropriétaires dudit immeuble, représenté par son syndic la société G&E GESTION, a assigné M. [M] [H] devant le tribunal judiciaire de Paris afin d'obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
5 102,69 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayées échues au 25 février 2025, 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2024, date de la mise en demeure, et capitalisation des intérêts, 96 euros au titre des frais nécessaires avec intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2024, date de la mise en demeure, et capitalisation des intérêts, 2 000 euros à titre de dommages et intérêts, 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec distraction au profit de Me CANDAN. 
Appelée à l'audience du 13 juin 2025 l'affaire a été renvoyée plusieurs fois à la demande du défendeur.

Par jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois du 22 juillet 2025, M. [M] [H] a été placé sous mesure de curatelle renforcée et l'UDAF 93 a été désigné aux fins d'exercice de la mesure.

Par acte de commissaire de justice du 9 février 2026 le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic la société G&E GESTION, a assigné l'UDAF 93 es qualités de curateur de M. [M] [H] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
Constater que le placement sous curatelle renforcée de M. [M] [H] a entraîné l'interruption de l'instance, Déclarer recevable l'intervention forcée de l'UDAF 93 es qualités de curateur de M. [M] [H], Ordonner la reprise régulière de l'instance en présence du curateur,Dire que la procédure se poursuivra contradictoirement entre les parties ainsi régularisées, Réserver les demandes au fond. 
A l'audience du 24 février 2026 les deux instances ont été jointes et l'affaire a été renvoyée à l'audience du 12 juin 2026.

A l'audience le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient ses demandes. Il soutient en outre que les demandes de M. [M] [H] sont irrecevables car non formées par son curateur. 

M. [M] [H], comparant en personne, reconnait devoir payer les charges de copropriété mais conteste une somme de 2 000 euros qui lui a été imputée pour des frais de cordistes venus déloger des pigeons sur son balcon, arguant de ce qu'il n'est pas responsable de leur présence et qu'il n'existe aucun règlement lui interdisant d'y mettre des pots de fleurs. 
Bien qu'assignée à personne morale, l'UDAF 93 es qualités de curateur de M. [M] [H] n'a pas comparu. 

La décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe. 

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation du syndicat des copropriétaires pour l'exposé de ses différents moyens. 


MOTIVATION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

M. [M] [H] étant sous curatelle de sorte que le curateur a un rôle d'assistance et non de représentation en application de l'article 440 du code civil, ses demandes sont recevables.

Sur l'intervention forcée

Il résulte des articles 325 et suivant du code de procédure civile que l'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant et que s'agissant plus spécifiquement de l'intervention forcée, un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d'agir contre lui à titre principal ou par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement. Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense.

En l'espèce, il est établi que M. [M] [H] a été placé sous curatelle postérieurement à l'assignation du syndicat des copropriétaires. Par conséquent, l'intervention forcée de l'UDAF 93 es qualités de curateur est recevable.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l'article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

L'article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, à l'appui de sa demande le syndicat des copropriétaires a produit : 
l'acte de partage du 14 décembre 2011 établissant la qualité de propriétaire de M. [M] [H],un extrait de compte pour la période du 1er avril 2021 au 1er janvier 2025,les appels de fonds pour la période du 23 mars 2021 au 17 décembre 2024, la facture du 16 avril 2024 de la société Les Cordistes relative à la pose de pics anti-pigeons sur 3 appuis de fenêtre localisés,la répartition des charges pour les années 2020, 2021, 2022, 2024, les procès-verbaux d'assemblée générale des 5 novembre 2020, 9 juillet 2021, 20 octobre 2022, 22 septembre 2023, 17 juin 2024, 31 mars 2025 ainsi que les attestations de non-recours correspondantes.
Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires est établie, y compris s'agissant de la facture du 16 avril 2024, les comptes 2024 ayant été approuvés. M. [M] [H] est en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 102,69 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés pour la période courant du 1er avril 2021 au 1er janvier 2025, 1er trimestre 2025 inclus. Cette somme portera intérêts au taux légal en application des articles 36 et 64 du décret du 17 mars 1967 et ce à compter du 21 juin 2024, date de première présentation de la mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception du 5 juin 2024 sur la somme de 4 519,31 euros et de l'assignation pour le surplus.

Sur la demande au titre des frais nécessaires

Aux termes de l'article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de M. [M] [H] au paiement de la somme de 96 euros. Il ressort du décompte que cette somme correspond aux frais de mises en demeure des 31 août 2022 et 5 juin 2024. Il n'est cependant justifié que de la seconde. M. [M] [H] est en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 30 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2024, date de présentation de ladite mise en demeure qui inclut son coût, en application de l'article 1231-6 du code civil. 

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 al. 3 du code civil le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de la mauvaise foi - laquelle ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur - ni d'un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Il y a lieu en conséquence de rejeter sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [M] [H], partie perdante, supporte les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. La demande formée au titre de l'article 699 du code de procédure civile applicable aux seules procédures avec ministère d'avocat obligatoire sera rejetée.

La demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile est rejetée. 

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, 

REÇOIT l'intervention forcée de l'UDAF 93 es qualités de curateur de M. [M] [H] ;

CONDAMNE M. [M] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] les sommes suivantes :
5 102,69 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés pour la période courant du 1er avril 2021 au 1er janvier 2025, 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2024 sur la somme de 4 519,31 euros et de l'assignation pour le surplus, 30 euros au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2024 ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ; 

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] de sa demande de dommages et intérêts ; 

REJETTE toute autre demande ; 

CONDAMNE M. [M] [H] aux dépens et rejette la demande fondée sur l'article 699 du code de procédure civile ; 

REJETTE la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La greffière La présidente