Tribunal judiciaire de Rennes, TJ Procédures orales, 7 septembre 2026, n° 25/04109

Motifs

PROCEDURES ORALES


JUGEMENT DU 07 Septembre 2026 

N° RG 25/04109 - N° Portalis DBYC-W-B7J-LTPN

JUGEMENT DU :
07 Septembre 2026 


[V] [X]

C/
S.A.R.L. GESTION SANDRINE MOULAC







EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 07 Septembre 2026 ;

Par Jean-Michel SOURDIN, magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de RENNES, assisté de Anaïs SCHOEPFER, Greffier ;

Audience des débats : 01 Juin 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 07 Septembre 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. 

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE : 

DEMANDERESSE

Madame [V] [X]
[Adresse 4]
[Localité 2]

représentée par Me Marine ORESVE, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant, substituée par Me Nadia CHEKKAT, avocat au barreau de RENNES

ET : 

DEFENDERESSE 

S.A.R.L. GESTION SANDRINE MOULAC, venant aux droits de la société GSM GESTION SYNDICALE MODERNE

[Adresse 5]
[Localité 1]

représentée par Me François THOMAS-BELLIARD, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant substitué par Me Iris MOTEL, avocat au barreau de RENNES

RAPPEL DES FAITS – PROCEDURE – PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Mme [V] [X] était propriétaire d’un appartement situé [Adresse 6] à [Localité 1].

Le 9 mai 2007, elle a confié la gestion de cet appartement à la société Gestion Syndicale Moderne.

Au terme du mandat de gestion, le mandataire devait lui rendre compte de sa gestion tous les trimestres et lui remettre un état détaillé de tout ce qu’il aurait reçu et dépensé. Sa rémunération était fixée.

Le mandat stipulait en outre que le mandant bénéficiait du contrat-groupe pour la garantie des loyers impayés, les primes étant déduites de ses revenus locatifs.

En 2013, la branche d’activité de gestion locative et transaction de la société Gestion Syndicale Moderne, a été cédée à la société Gestion Sandrine Moulac.

Par courrier du 10 juin 2013 à la société de gestion, Mme [X] a demandé au mandataire, que ses filles soient informées des travaux envisagés avant que les dépenses ne soient engagées, et par la même occasion, elle a manifesté son insatisfaction.

En juillet 2022, les époux [S], locataires depuis le 28 mai 2021, se sont plaints de l’état de l’appartement auprès de la CAF.

Le diagnostic réalisé à leurs demandes le 12 août 2022, par le CDHAT, fait état de nombreux désordres concernant :
- l’installation électrique non sécurisée,
- le détecteur de fumée non opérationnel,
- fissure en pied de wc,
- mauvaise évacuation des eaux usées,
- présence d’humidité ponctuelle en bas des murs, plafond et haut des murs.

Le diagnostic évoque également les difficultés de communication avec la mandataire, relatées par le locataire.

En raison de ce diagnostic, les loyers ont été bloqués par la CAF.

Mme [X] a procédé à des travaux de remise en état de la plomberie et de l’électricité, pour pouvoir percevoir à nouveau les loyers de son appartement.

Les frais de remise en état se sont élevés à la somme totale de 2.518,96 €.

Suite à cet incident, Mme [X] aurait constaté que l’état des lieux, d’entrée puis de sortie, ne lui avaient pas été communiqués, et qu’aucune retenue n’avait été opérée sur le dépôt de garantie à la sortie de ses locataires.

Par courrier recommandé du 17 janvier 2024, Mme [V] [X] a résilié le mandat de gérance, mis en demeure la société de gestion, de lui verser les sommes dues et de lui transmettre des pièces notamment l’état des lieux d’entrée et de sortie des précédents locataires.

Par courrier du 9 février 2024, la société de gestion, sans remettre aucun des documents sollicités par sa mandante, lui a répondu que la facturation des honoraires était justifiée et qu’aucune somme n’était due.

Mme [V] [X] a saisi le conciliateur de justice, qui a rédigé le 10 juin 2024, un constat d’échec de la tentative de conciliation.

Par acte de commissaire de justice du 9 mai 2025, Mme [X] a assigné la société Gestion Sandrine Moulac devant le tribunal judiciaire de Rennes à son audience de procédure orale du 16 juin 2025, aux fins d’obtenir sa condamnation 
À lui communiquer sous astreinte, les pièces suivantes :
- l’état des lieux d’entrée de M. et Mme [S] du 28 mai 2021,
- l’état des lieux de sortie de M. et Mme [S] du 1er octobre 2023,
- l’état des lieux d’entrée de M. [U] du 13 octobre 2023,
- les justificatifs de restitution des dépôts de garantie des locataires depuis 2013,
- le contrat de garantie loyers impayés souscrit par la société de gestion au nom de Mme [X] depuis 2007 avec les attestations d’assurance pour chaque locataire.

A lui verser les sommes suivantes :
- 2.518,96 € au titre du remboursement des travaux qui lui ont été indûment facturés,
- 2.501,15 € au titre du remboursement des frais d’assurance – Garantie loyers impayés, indûment facturés,
- 1.080 € au titre du remboursement de l’excédent versé pour les honoraires de location des années 2016, 2018, 2019, 2021 et 2023,
- 637,58 € au titre du relevé de gérance du 31 mars 2024,
- 3.000 € en réparation de son préjudice moral,
- 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 16 juin 2025, les parties ont comparu, représentées par leur avocat, qui ont demandé le renvoi de l’affaire pour leur permettre de mettre leur dossier en état dans le respect du contradictoire.

A l’audience du 1er juin 2026, les parties ont comparu, représentées par leur avocat, qui ont fait viser leurs dernières conclusions par le greffe, et déposé leurs dossiers en déclarant s’en rapporter à leurs conclusions.

Par conclusions du 26 septembre 2025, la société de gestion a conclu au débouté de l’intégralité des demandes de Mme [X], d’abord à l’irrecevabilité des demandes relatives au remboursement des frais d’assurance antérieurs à la date du 9 mai 2020, à savoir une somme globale de 1.839,44 € qui serait prescrite s’agissant de sommes réclamées au titre de la période courant de 2007 à 2020, ainsi qu’à l’irrecevabilité des demandes relatives aux honoraires de location, s’agissant des années 2016, 2018 et 2019, la somme globale de 574 € serait prescrite.

Ensuite, elle a conclu à l’absence de manquement dans le cadre de l’exécution de son mandat, et à l’absence d’utilité pour la résolution du litige de la communication des pièces sollicitées par Mme [X], dont elle demande la condamnation aux entiers dépens et à lui régler une indemnité de 3.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [X] a notifié de nouvelles conclusions le 14 janvier 2026 et la société de gestion le 13 mars 2026, chaque partie maintenant ses demandes, sauf en ce qui concerne les états des lieux du 28 mai 2021, du 1er octobre 2023 et du 13 octobre 2023, la société de gestion les ayant communiqués.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 septembre 2026 par mise à disposition.

Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal se réfère, pour un plus ample exposé des faits, à la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, aux dernières conclusions échangées et à la note d’audience.

EXPOSE DES MOTIFS

SUR LA PRESCRIPTION

L’article 2224 du code civil dispose : « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant de l’exercer ». 

La société de gestion soulève l’irrecevabilité de certaines demandes, en raison de la prescription.

Mme [X] réplique que le point de départ de la prescription de l’action en responsabilité à l’encontre de sa mandataire, est la date à laquelle le mandant a pu connaitre l’étendue du dommage et apprécier les diligences du mandataire, et non la seule date des actes matériels de gestion. 

Les griefs qu’elle impute à sa mandataire, présenteraient selon elle, un caractère continu ayant persisté jusqu’à la saisine du tribunal, la prescription n’aurait pas commencé à courir.

En l’espèce, la relation contractuelle entre Mme [X] et la société de gestion a pris fin le 17 janvier 2024, et elle a saisi le tribunal le 9 mai 2025.

En ne communiquant pas les pièces sollicitées par Mme [X], la société de gestion ne lui a pas permis de connaitre les faits utiles à l’exercice de ses droits, dont celui d’engager sa responsabilité. 

Ce n’est que le 26 septembre 2025, que les états des lieux lui ont été communiqués. Toutefois le justificatif de restitution des dépôts de garantie, ainsi que les pièces concernant les contrats d’assurance ne lui ont pas été communiqués.

La persistance des manquements de la société de gestion dans la communication des pièces à sa mandante jusqu’à la saisine du tribunal et même après, ne permettait pas à Mme [X] d’exercer son action en responsabilité dans son intégralité.

En conséquence, le tribunal décide que les demandes de Mme [X] ne sont pas atteintes par la prescription à la date de l’assignation.

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Mme [V] [X] reproche à la société de gestion, 
- d’avoir commis des manquements dans la gestion de son appartement,
- de ne pas justifier avoir souscrit une assurance de garantie loyers impayés, 
- d’avoir augmenté ses honoraires sans son accord,
- d’avoir perçu des honoraires alors qu’elle n’était plus propriétaire de l’appartement, 
- de ne pas lui avoir communiqué certains documents,
- de lui avoir causé un préjudice moral.

L’article 1991 du code civil dispose que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé et répond des dommages et intérêts qui pourrait résulter de cette inexécution.


L’article 1992 du même code dispose que le mandataire répond non seulement du dol mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes, est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit, qu’à celui qui reçoit un salaire.

L’article 1993 du même code prévoit que tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion.

La société de gestion, mandataire rémunéré, a une obligation de diligence renforcée, et ne peut se retrancher derrière l’acceptation tacite de ses diligences pour s’exonérer de toute responsabilité.

Sur le défaut de gestion

Mme [X] soutient que la responsabilité de la société de gestion serait engagée, dès lors qu’elle a été contrainte de supporter le coût de travaux en 2023 liés à sa mauvaise gestion. 

Elle expose sans être contredite, que des travaux d’électricité et de plomberie avaient déjà été réalisés dans son appartement, 

Des travaux d’électricité en juillet 2014 puis à nouveau en 2016. 
Des travaux de plomberie en décembre 2016 puis à nouveau en mars 2021.

Dans le cadre du diagnostic établi par le CDHAT en 2022, des dégradations ont été constatées, notamment mettant en cause l’électricité et la plomberie.

Suite à ce diagnostic, elle a dû procéder à des travaux de remise en état, pour lesquels elle a réglé la somme totale de 2.518,96 €, à savoir :
- la facture du 3 décembre 2021 de la société SOS Miroiterie de 167,20 € pour des joints de douche, 
- la facture du 22 février 2020 de la société Renelec de 1.785,30 € pour des travaux d’électricité,
- la facture du 13 juin 2023 de la société Eurl Dupont de 566,46 € pour des travaux de plomberie. 

Soit un total de 2.518,96 € dont elle demande le remboursement à la société de gestion, qui se serait contentée d’en solliciter le règlement sans envisager que le coût de ces travaux puisse en tout ou partie, être supporté par les locataires ou les entreprises précédemment intervenues, n’ayant pas procédé à un contrôle des états des lieux d’entrée et de sortie, permettant d’opérer des retenues sur les dépôts de garantie.

La société de gestion ne peut s’exonérer par le simple fait que Mme [X] n’a pas contesté les devis qui lui ont été soumis à l’époque.

La société de gestion réplique qu’elle aurait assuré une bonne gestion de l’appartement confié, et considère que les dépôts de garantie devaient être restitués aux locataires.

La société de gestion s’est fondée sur le constat d’indécence, qui faisait supporter à sa mandante l’ensemble des travaux, et lui en a demandé le paiement, sans examiner si ces travaux pouvaient en totalité ou en partie, être imputés à ses locataires ou aux entreprises de plomberie et d’électricité précédemment intervenues dans l’appartement.


La société de gestion ne justifie pas avoir rempli son rôle de conseil envers sa mandante, lui faisant perdre la chance de pouvoir réclamer tout ou partie du coût desdits travaux auprès des locataires ou des entreprises de plomberie et d’électricité déjà intervenues.

Il semble aujourd’hui impossible de déterminer si les locataires avaient mal entretenu les locaux ou si les entreprises précédemment intervenues, avaient mal exécuté leur ouvrage.

Seule une mesure d’expertise aurait permis d’apprécier l’ampleur et l’imputabilité des travaux de réparation, mais cette mesure d’instruction n’est plus opportune aujourd’hui, les locataires étant partis, leur dépôt de garantie leur ayant été restitué et Mme [X] n’étant plus propriétaire de l’appartement litigieux.

Il est néanmoins permis de constater que la société de gestion, s’est strictement limitée à transmettre les factures des entreprises à sa mandante pour règlement, sans explication ni conseils, sans d’ailleurs solliciter l’avis des filles de Mme [X] comme elle le lui avait demandé en 2013, ne lui permettant pas d’apprécier ses droits à un remboursement même partiel.

Cette perte de chance est estimée à 50 % par le tribunal.

En conséquence, la société de gestion sera condamnée à indemniser Mme [X] à hauteur de la moitié du coût desdits travaux, soit la somme 1.259,48 €.

Sur l’assurance garantie loyers impayés

L’article 1302 du code civil dispose que : « tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.
La restitution n’est pas admise à l’égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées ». 

Le contrat de gérance stipulait que Mme [X] bénéficiait du contrat-groupe souscrit par la société de gestion pour la garantie « loyers impayés » devant la prémunir de la défaillance des locataires.

Le contrat de gérance prévoyait que le coût de cette assurance serait déduit de ses revenus locatifs et s’élèverait à 1,8 % du montant des loyers, charges et taxes applicables pour l’année 2007.

Mme [X] reproche à la société de gestion d’avoir obtenu des engagements de caution de ses locataires, venant s’ajouter à l’assurance la garantissant de leurs obligations locatives. Et ainsi, les frais d’assurance n’étaient pas justifiés. Elle a réglé à ce titre la somme globale de 2.501,15 € dont elle sollicite le remboursement par la société de gestion.

Elle n’a jamais obtenu de sa mandataire, l’attestation d’assurance ni les justificatifs que ses locataires remplissaient les conditions de la police garantissant les loyers impayés.

La société de gestion soutient que le cumul d’une caution avec une assurance garantissant le paiement de loyers impayés, serait possible en cas de logement loué à un étudiant ou à un apprenti, et considère qu’elle démontrerait la souscription d’une garantie pour sa mandante, qui devrait être déboutée de sa demande de restitution.

La société de gestion a produit en annexe de ses conclusions de mars 2026, les conditions particulières de l’assurance souscrits auprès de SADA assurances, ainsi que les justificatifs des versements des cotisations depuis 2020.

Toutefois, elle ne produit pas les conditions générales ni les conditions particulières applicables à chacun des locataires de sa mandante. Elle ne justifie pas que les logements auraient été loués à un étudiant ou à un apprenti.

En refusant de communiquer les pièces sollicitées, la société de gestion ne justifie toujours pas de l’obligation de Mme [X] au paiement des cotisations d’assurance.

En conséquence, elle sera condamnée à lui rembourser l’intégralité des sommes déduites de ses revenus locatifs, soit la somme de 2.501,15 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les honoraires de la société de gestion

Le mandat confié par Mme [X] le 9 mai 2007 à la société de gestion prévoit très précisément la rémunération du mandataire, 6 % HT pour la gestion courante outre des honoraires supplémentaires de 131 € en cas de nouveau locataire pour la rédaction du bail, l’état des lieux, etc.

Mme [X] soutient qu’en l’absence d’une clause de révision dans le mandat de 2007 ou d’avenant, seule la rémunération stipulée au mandat initial lui est applicable.

L’article 5 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret n°2014-890 du 1er août 2014 relatif au plafonnement des honoraires imputables aux locataires et aux modalités de transmission, prévoit un plafond et non un tarif pour les honoraires de mandat de gestion locative à la charge des locataires.

La société de gestion invoque la loi ALUR pour justifier les honoraires qu’elle a réclamés à sa mandante. Mais si la loi fixe un plafond, elle ne fixe pas le montant des honoraires de gestion locative mis à la charge des bailleurs.

Les explications de la société de gestion justifiant l’augmentation de ses tarifs seront donc écartées.

En conséquence, la société de gestion remboursera à Mme [X], les excédents d’honoraires qu’elle lui a facturé et prélevé sans avenant ni accord de sa part, et ce depuis le mandat du 9 mai 2007, soit la somme de 368 €.

Mme [X] a reçu un relevé de gérance de la société de gestion le 31 mars 2024, sollicitant la somme de 637,58 € alors qu’elle n’était plus propriétaire de l’appartement depuis le 31 janvier 2024, l’ayant vendu à sa fille [M]. Elle serait fondée à obtenir le remboursement de cette somme qu’elle estime indûment prélevée.

Il résulte du mandat, qu’en cas de résiliation par le mandant en cours d’année, le mandataire a droit à une indemnité fixée à un trimestre d’honoraires de gestion. Depuis sa conclusion le 9 mai 2007, le mandat s’est renouvelé d’année en année, le préavis étant de trois mois et Mme [X] ne l’ayant résilié que le 17 janvier 2024, les honoraires de fin de gestion sont donc dûs à hauteur de 125,28 €, comme facturés.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande de remboursement de la somme de 637,58 €.



Sur la production de pièces

La société de gestion ayant transmis l’état des lieux d’entrée de M. et Mme [S] du 28 mai 2021, ainsi que l’état des lieux de sortie du 1er octobre 2023, et l’état des lieux d’entrée de M. [U] du 13 octobre 2023, Mme [X] renonce à sa demande de communication de ces pièces sous astreinte.

Toutefois, la société de gestion n’a pas satisfait aux autres demandes de communication de pièces de Mme [X].

Mme [X] maintient sa demande de communication de pièces sous astreinte de 200 € par jour de retard, s’agissant des justificatifs de restitution des dépôts de garantie des locataires depuis 2013, du contrat de garantie loyers impayés souscrit par la société Gestion Sandrine Moulac au nom de Mme [X] depuis 2007 avec les attestations d’assurances pour chaque locataire.

Toutefois, le tribunal estime que la production de ces pièces n’étant pas utile à la solution du litige, ne se justifie plus désormais.

En conséquence, le tribunal dit n’y avoir lieu à condamner la société de gestion à communiquer les pièces manquantes sous astreinte.

Sur le préjudice moral de Mme [X]

Mme [X] a effectivement subi un préjudice moral, résultant des tracas qu’elle a supportés en se heurtant à la volonté de la société de gestion de ne pas lui rendre compte, en contravention avec ses obligations légales et contractuelles.

Mme [X] produit un certificat médical qui ne justifie pas le lien de causalité entre son problème de santé et les difficultés qu’elle a rencontrées avec la société de gestion.

En conséquence, le tribunal condamne la société de gestion à verser à Mme [X], une indemnité qu’il fixe souverainement à la somme de 800 € en réparation de son préjudice moral.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société de gestion Sandrine Moulac qui succombe en grande partie, supportera la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, et qui tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

La société de gestion Sandrine Moulac sera condamnée à verser à Mme [V] [X], une indemnité de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par jugement contradictoire et en premier ressort,

- CONDAMNE la société GESTION SANDRINE MOULAC à verser à Mme [V] [X], les sommes suivantes :

- 1.259,48 €. au titre de sa perte de chance de pouvoir être remboursée du montant des travaux,
- 2.501,15 € en remboursement des prélèvements au titre des cotisations d’assurances,
- 368 € en remboursement des excédents facturés depuis le 9 mai 2007,
- 800 € au titre de son préjudice moral
Lesdites sommes portant intérêt au taux légal à compter de l’assignation,

- DEBOUTE Mme [V] [X] de sa demande de remboursement de la somme de 637,58 € prélevée le 31 mars 2024, ainsi que de sa demande de communication de pièces sous astreinte,

- CONDAMNE la société GESTION SANDRINE MOULAC aux entiers dépens,

- CONDAMNE la société GESTION SANDRINE MOULAC à verser à Mme [V] [X], une indemnité de 1.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

- DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.


LE GREFFIER LE JUGE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

PROCEDURES ORALES


JUGEMENT DU 07 Septembre 2026 

N° RG 25/04109 - N° Portalis DBYC-W-B7J-LTPN

JUGEMENT DU :
07 Septembre 2026 


[V] [X]

C/
S.A.R.L. GESTION SANDRINE MOULAC







EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 07 Septembre 2026 ;

Par Jean-Michel SOURDIN, magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de RENNES, assisté de Anaïs SCHOEPFER, Greffier ;

Audience des débats : 01 Juin 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 07 Septembre 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. 

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE : 

DEMANDERESSE

Madame [V] [X]
[Adresse 4]
[Localité 2]

représentée par Me Marine ORESVE, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant, substituée par Me Nadia CHEKKAT, avocat au barreau de RENNES

ET : 

DEFENDERESSE 

S.A.R.L. GESTION SANDRINE MOULAC, venant aux droits de la société GSM GESTION SYNDICALE MODERNE

[Adresse 5]
[Localité 1]

représentée par Me François THOMAS-BELLIARD, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant substitué par Me Iris MOTEL, avocat au barreau de RENNES

RAPPEL DES FAITS – PROCEDURE – PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Mme [V] [X] était propriétaire d’un appartement situé [Adresse 6] à [Localité 1].

Le 9 mai 2007, elle a confié la gestion de cet appartement à la société Gestion Syndicale Moderne.

Au terme du mandat de gestion, le mandataire devait lui rendre compte de sa gestion tous les trimestres et lui remettre un état détaillé de tout ce qu’il aurait reçu et dépensé. Sa rémunération était fixée.

Le mandat stipulait en outre que le mandant bénéficiait du contrat-groupe pour la garantie des loyers impayés, les primes étant déduites de ses revenus locatifs.

En 2013, la branche d’activité de gestion locative et transaction de la société Gestion Syndicale Moderne, a été cédée à la société Gestion Sandrine Moulac.

Par courrier du 10 juin 2013 à la société de gestion, Mme [X] a demandé au mandataire, que ses filles soient informées des travaux envisagés avant que les dépenses ne soient engagées, et par la même occasion, elle a manifesté son insatisfaction.

En juillet 2022, les époux [S], locataires depuis le 28 mai 2021, se sont plaints de l’état de l’appartement auprès de la CAF.

Le diagnostic réalisé à leurs demandes le 12 août 2022, par le CDHAT, fait état de nombreux désordres concernant :
- l’installation électrique non sécurisée,
- le détecteur de fumée non opérationnel,
- fissure en pied de wc,
- mauvaise évacuation des eaux usées,
- présence d’humidité ponctuelle en bas des murs, plafond et haut des murs.

Le diagnostic évoque également les difficultés de communication avec la mandataire, relatées par le locataire.

En raison de ce diagnostic, les loyers ont été bloqués par la CAF.

Mme [X] a procédé à des travaux de remise en état de la plomberie et de l’électricité, pour pouvoir percevoir à nouveau les loyers de son appartement.

Les frais de remise en état se sont élevés à la somme totale de 2.518,96 €.

Suite à cet incident, Mme [X] aurait constaté que l’état des lieux, d’entrée puis de sortie, ne lui avaient pas été communiqués, et qu’aucune retenue n’avait été opérée sur le dépôt de garantie à la sortie de ses locataires.

Par courrier recommandé du 17 janvier 2024, Mme [V] [X] a résilié le mandat de gérance, mis en demeure la société de gestion, de lui verser les sommes dues et de lui transmettre des pièces notamment l’état des lieux d’entrée et de sortie des précédents locataires.

Par courrier du 9 février 2024, la société de gestion, sans remettre aucun des documents sollicités par sa mandante, lui a répondu que la facturation des honoraires était justifiée et qu’aucune somme n’était due.

Mme [V] [X] a saisi le conciliateur de justice, qui a rédigé le 10 juin 2024, un constat d’échec de la tentative de conciliation.

Par acte de commissaire de justice du 9 mai 2025, Mme [X] a assigné la société Gestion Sandrine Moulac devant le tribunal judiciaire de Rennes à son audience de procédure orale du 16 juin 2025, aux fins d’obtenir sa condamnation 
À lui communiquer sous astreinte, les pièces suivantes :
- l’état des lieux d’entrée de M. et Mme [S] du 28 mai 2021,
- l’état des lieux de sortie de M. et Mme [S] du 1er octobre 2023,
- l’état des lieux d’entrée de M. [U] du 13 octobre 2023,
- les justificatifs de restitution des dépôts de garantie des locataires depuis 2013,
- le contrat de garantie loyers impayés souscrit par la société de gestion au nom de Mme [X] depuis 2007 avec les attestations d’assurance pour chaque locataire.

A lui verser les sommes suivantes :
- 2.518,96 € au titre du remboursement des travaux qui lui ont été indûment facturés,
- 2.501,15 € au titre du remboursement des frais d’assurance – Garantie loyers impayés, indûment facturés,
- 1.080 € au titre du remboursement de l’excédent versé pour les honoraires de location des années 2016, 2018, 2019, 2021 et 2023,
- 637,58 € au titre du relevé de gérance du 31 mars 2024,
- 3.000 € en réparation de son préjudice moral,
- 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 16 juin 2025, les parties ont comparu, représentées par leur avocat, qui ont demandé le renvoi de l’affaire pour leur permettre de mettre leur dossier en état dans le respect du contradictoire.

A l’audience du 1er juin 2026, les parties ont comparu, représentées par leur avocat, qui ont fait viser leurs dernières conclusions par le greffe, et déposé leurs dossiers en déclarant s’en rapporter à leurs conclusions.

Par conclusions du 26 septembre 2025, la société de gestion a conclu au débouté de l’intégralité des demandes de Mme [X], d’abord à l’irrecevabilité des demandes relatives au remboursement des frais d’assurance antérieurs à la date du 9 mai 2020, à savoir une somme globale de 1.839,44 € qui serait prescrite s’agissant de sommes réclamées au titre de la période courant de 2007 à 2020, ainsi qu’à l’irrecevabilité des demandes relatives aux honoraires de location, s’agissant des années 2016, 2018 et 2019, la somme globale de 574 € serait prescrite.

Ensuite, elle a conclu à l’absence de manquement dans le cadre de l’exécution de son mandat, et à l’absence d’utilité pour la résolution du litige de la communication des pièces sollicitées par Mme [X], dont elle demande la condamnation aux entiers dépens et à lui régler une indemnité de 3.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [X] a notifié de nouvelles conclusions le 14 janvier 2026 et la société de gestion le 13 mars 2026, chaque partie maintenant ses demandes, sauf en ce qui concerne les états des lieux du 28 mai 2021, du 1er octobre 2023 et du 13 octobre 2023, la société de gestion les ayant communiqués.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 septembre 2026 par mise à disposition.

Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal se réfère, pour un plus ample exposé des faits, à la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, aux dernières conclusions échangées et à la note d’audience.

EXPOSE DES MOTIFS

SUR LA PRESCRIPTION

L’article 2224 du code civil dispose : « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant de l’exercer ». 

La société de gestion soulève l’irrecevabilité de certaines demandes, en raison de la prescription.

Mme [X] réplique que le point de départ de la prescription de l’action en responsabilité à l’encontre de sa mandataire, est la date à laquelle le mandant a pu connaitre l’étendue du dommage et apprécier les diligences du mandataire, et non la seule date des actes matériels de gestion. 

Les griefs qu’elle impute à sa mandataire, présenteraient selon elle, un caractère continu ayant persisté jusqu’à la saisine du tribunal, la prescription n’aurait pas commencé à courir.

En l’espèce, la relation contractuelle entre Mme [X] et la société de gestion a pris fin le 17 janvier 2024, et elle a saisi le tribunal le 9 mai 2025.

En ne communiquant pas les pièces sollicitées par Mme [X], la société de gestion ne lui a pas permis de connaitre les faits utiles à l’exercice de ses droits, dont celui d’engager sa responsabilité. 

Ce n’est que le 26 septembre 2025, que les états des lieux lui ont été communiqués. Toutefois le justificatif de restitution des dépôts de garantie, ainsi que les pièces concernant les contrats d’assurance ne lui ont pas été communiqués.

La persistance des manquements de la société de gestion dans la communication des pièces à sa mandante jusqu’à la saisine du tribunal et même après, ne permettait pas à Mme [X] d’exercer son action en responsabilité dans son intégralité.

En conséquence, le tribunal décide que les demandes de Mme [X] ne sont pas atteintes par la prescription à la date de l’assignation.

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Mme [V] [X] reproche à la société de gestion, 
- d’avoir commis des manquements dans la gestion de son appartement,
- de ne pas justifier avoir souscrit une assurance de garantie loyers impayés, 
- d’avoir augmenté ses honoraires sans son accord,
- d’avoir perçu des honoraires alors qu’elle n’était plus propriétaire de l’appartement, 
- de ne pas lui avoir communiqué certains documents,
- de lui avoir causé un préjudice moral.

L’article 1991 du code civil dispose que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé et répond des dommages et intérêts qui pourrait résulter de cette inexécution.


L’article 1992 du même code dispose que le mandataire répond non seulement du dol mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes, est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit, qu’à celui qui reçoit un salaire.

L’article 1993 du même code prévoit que tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion.

La société de gestion, mandataire rémunéré, a une obligation de diligence renforcée, et ne peut se retrancher derrière l’acceptation tacite de ses diligences pour s’exonérer de toute responsabilité.

Sur le défaut de gestion

Mme [X] soutient que la responsabilité de la société de gestion serait engagée, dès lors qu’elle a été contrainte de supporter le coût de travaux en 2023 liés à sa mauvaise gestion. 

Elle expose sans être contredite, que des travaux d’électricité et de plomberie avaient déjà été réalisés dans son appartement, 

Des travaux d’électricité en juillet 2014 puis à nouveau en 2016. 
Des travaux de plomberie en décembre 2016 puis à nouveau en mars 2021.

Dans le cadre du diagnostic établi par le CDHAT en 2022, des dégradations ont été constatées, notamment mettant en cause l’électricité et la plomberie.

Suite à ce diagnostic, elle a dû procéder à des travaux de remise en état, pour lesquels elle a réglé la somme totale de 2.518,96 €, à savoir :
- la facture du 3 décembre 2021 de la société SOS Miroiterie de 167,20 € pour des joints de douche, 
- la facture du 22 février 2020 de la société Renelec de 1.785,30 € pour des travaux d’électricité,
- la facture du 13 juin 2023 de la société Eurl Dupont de 566,46 € pour des travaux de plomberie. 

Soit un total de 2.518,96 € dont elle demande le remboursement à la société de gestion, qui se serait contentée d’en solliciter le règlement sans envisager que le coût de ces travaux puisse en tout ou partie, être supporté par les locataires ou les entreprises précédemment intervenues, n’ayant pas procédé à un contrôle des états des lieux d’entrée et de sortie, permettant d’opérer des retenues sur les dépôts de garantie.

La société de gestion ne peut s’exonérer par le simple fait que Mme [X] n’a pas contesté les devis qui lui ont été soumis à l’époque.

La société de gestion réplique qu’elle aurait assuré une bonne gestion de l’appartement confié, et considère que les dépôts de garantie devaient être restitués aux locataires.

La société de gestion s’est fondée sur le constat d’indécence, qui faisait supporter à sa mandante l’ensemble des travaux, et lui en a demandé le paiement, sans examiner si ces travaux pouvaient en totalité ou en partie, être imputés à ses locataires ou aux entreprises de plomberie et d’électricité précédemment intervenues dans l’appartement.


La société de gestion ne justifie pas avoir rempli son rôle de conseil envers sa mandante, lui faisant perdre la chance de pouvoir réclamer tout ou partie du coût desdits travaux auprès des locataires ou des entreprises de plomberie et d’électricité déjà intervenues.

Il semble aujourd’hui impossible de déterminer si les locataires avaient mal entretenu les locaux ou si les entreprises précédemment intervenues, avaient mal exécuté leur ouvrage.

Seule une mesure d’expertise aurait permis d’apprécier l’ampleur et l’imputabilité des travaux de réparation, mais cette mesure d’instruction n’est plus opportune aujourd’hui, les locataires étant partis, leur dépôt de garantie leur ayant été restitué et Mme [X] n’étant plus propriétaire de l’appartement litigieux.

Il est néanmoins permis de constater que la société de gestion, s’est strictement limitée à transmettre les factures des entreprises à sa mandante pour règlement, sans explication ni conseils, sans d’ailleurs solliciter l’avis des filles de Mme [X] comme elle le lui avait demandé en 2013, ne lui permettant pas d’apprécier ses droits à un remboursement même partiel.

Cette perte de chance est estimée à 50 % par le tribunal.

En conséquence, la société de gestion sera condamnée à indemniser Mme [X] à hauteur de la moitié du coût desdits travaux, soit la somme 1.259,48 €.

Sur l’assurance garantie loyers impayés

L’article 1302 du code civil dispose que : « tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.
La restitution n’est pas admise à l’égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées ». 

Le contrat de gérance stipulait que Mme [X] bénéficiait du contrat-groupe souscrit par la société de gestion pour la garantie « loyers impayés » devant la prémunir de la défaillance des locataires.

Le contrat de gérance prévoyait que le coût de cette assurance serait déduit de ses revenus locatifs et s’élèverait à 1,8 % du montant des loyers, charges et taxes applicables pour l’année 2007.

Mme [X] reproche à la société de gestion d’avoir obtenu des engagements de caution de ses locataires, venant s’ajouter à l’assurance la garantissant de leurs obligations locatives. Et ainsi, les frais d’assurance n’étaient pas justifiés. Elle a réglé à ce titre la somme globale de 2.501,15 € dont elle sollicite le remboursement par la société de gestion.

Elle n’a jamais obtenu de sa mandataire, l’attestation d’assurance ni les justificatifs que ses locataires remplissaient les conditions de la police garantissant les loyers impayés.

La société de gestion soutient que le cumul d’une caution avec une assurance garantissant le paiement de loyers impayés, serait possible en cas de logement loué à un étudiant ou à un apprenti, et considère qu’elle démontrerait la souscription d’une garantie pour sa mandante, qui devrait être déboutée de sa demande de restitution.

La société de gestion a produit en annexe de ses conclusions de mars 2026, les conditions particulières de l’assurance souscrits auprès de SADA assurances, ainsi que les justificatifs des versements des cotisations depuis 2020.

Toutefois, elle ne produit pas les conditions générales ni les conditions particulières applicables à chacun des locataires de sa mandante. Elle ne justifie pas que les logements auraient été loués à un étudiant ou à un apprenti.

En refusant de communiquer les pièces sollicitées, la société de gestion ne justifie toujours pas de l’obligation de Mme [X] au paiement des cotisations d’assurance.

En conséquence, elle sera condamnée à lui rembourser l’intégralité des sommes déduites de ses revenus locatifs, soit la somme de 2.501,15 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les honoraires de la société de gestion

Le mandat confié par Mme [X] le 9 mai 2007 à la société de gestion prévoit très précisément la rémunération du mandataire, 6 % HT pour la gestion courante outre des honoraires supplémentaires de 131 € en cas de nouveau locataire pour la rédaction du bail, l’état des lieux, etc.

Mme [X] soutient qu’en l’absence d’une clause de révision dans le mandat de 2007 ou d’avenant, seule la rémunération stipulée au mandat initial lui est applicable.

L’article 5 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret n°2014-890 du 1er août 2014 relatif au plafonnement des honoraires imputables aux locataires et aux modalités de transmission, prévoit un plafond et non un tarif pour les honoraires de mandat de gestion locative à la charge des locataires.

La société de gestion invoque la loi ALUR pour justifier les honoraires qu’elle a réclamés à sa mandante. Mais si la loi fixe un plafond, elle ne fixe pas le montant des honoraires de gestion locative mis à la charge des bailleurs.

Les explications de la société de gestion justifiant l’augmentation de ses tarifs seront donc écartées.

En conséquence, la société de gestion remboursera à Mme [X], les excédents d’honoraires qu’elle lui a facturé et prélevé sans avenant ni accord de sa part, et ce depuis le mandat du 9 mai 2007, soit la somme de 368 €.

Mme [X] a reçu un relevé de gérance de la société de gestion le 31 mars 2024, sollicitant la somme de 637,58 € alors qu’elle n’était plus propriétaire de l’appartement depuis le 31 janvier 2024, l’ayant vendu à sa fille [M]. Elle serait fondée à obtenir le remboursement de cette somme qu’elle estime indûment prélevée.

Il résulte du mandat, qu’en cas de résiliation par le mandant en cours d’année, le mandataire a droit à une indemnité fixée à un trimestre d’honoraires de gestion. Depuis sa conclusion le 9 mai 2007, le mandat s’est renouvelé d’année en année, le préavis étant de trois mois et Mme [X] ne l’ayant résilié que le 17 janvier 2024, les honoraires de fin de gestion sont donc dûs à hauteur de 125,28 €, comme facturés.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande de remboursement de la somme de 637,58 €.



Sur la production de pièces

La société de gestion ayant transmis l’état des lieux d’entrée de M. et Mme [S] du 28 mai 2021, ainsi que l’état des lieux de sortie du 1er octobre 2023, et l’état des lieux d’entrée de M. [U] du 13 octobre 2023, Mme [X] renonce à sa demande de communication de ces pièces sous astreinte.

Toutefois, la société de gestion n’a pas satisfait aux autres demandes de communication de pièces de Mme [X].

Mme [X] maintient sa demande de communication de pièces sous astreinte de 200 € par jour de retard, s’agissant des justificatifs de restitution des dépôts de garantie des locataires depuis 2013, du contrat de garantie loyers impayés souscrit par la société Gestion Sandrine Moulac au nom de Mme [X] depuis 2007 avec les attestations d’assurances pour chaque locataire.

Toutefois, le tribunal estime que la production de ces pièces n’étant pas utile à la solution du litige, ne se justifie plus désormais.

En conséquence, le tribunal dit n’y avoir lieu à condamner la société de gestion à communiquer les pièces manquantes sous astreinte.

Sur le préjudice moral de Mme [X]

Mme [X] a effectivement subi un préjudice moral, résultant des tracas qu’elle a supportés en se heurtant à la volonté de la société de gestion de ne pas lui rendre compte, en contravention avec ses obligations légales et contractuelles.

Mme [X] produit un certificat médical qui ne justifie pas le lien de causalité entre son problème de santé et les difficultés qu’elle a rencontrées avec la société de gestion.

En conséquence, le tribunal condamne la société de gestion à verser à Mme [X], une indemnité qu’il fixe souverainement à la somme de 800 € en réparation de son préjudice moral.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société de gestion Sandrine Moulac qui succombe en grande partie, supportera la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, et qui tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

La société de gestion Sandrine Moulac sera condamnée à verser à Mme [V] [X], une indemnité de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par jugement contradictoire et en premier ressort,

- CONDAMNE la société GESTION SANDRINE MOULAC à verser à Mme [V] [X], les sommes suivantes :

- 1.259,48 €. au titre de sa perte de chance de pouvoir être remboursée du montant des travaux,
- 2.501,15 € en remboursement des prélèvements au titre des cotisations d’assurances,
- 368 € en remboursement des excédents facturés depuis le 9 mai 2007,
- 800 € au titre de son préjudice moral
Lesdites sommes portant intérêt au taux légal à compter de l’assignation,

- DEBOUTE Mme [V] [X] de sa demande de remboursement de la somme de 637,58 € prélevée le 31 mars 2024, ainsi que de sa demande de communication de pièces sous astreinte,

- CONDAMNE la société GESTION SANDRINE MOULAC aux entiers dépens,

- CONDAMNE la société GESTION SANDRINE MOULAC à verser à Mme [V] [X], une indemnité de 1.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

- DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.


LE GREFFIER LE JUGE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1993, code civil 1991, code civil 1992). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 13 avril 2026 · Tribunal judiciaire de Bobigny · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/11582

  en commun : code civil 1993, code civil 1991, code civil 1992

• 10 avril 2026 · Tribunal judiciaire d'Évreux · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/03024

  en commun : code civil 1993, code civil 1991, code civil 1992

• 23 avril 2026 · Tribunal judiciaire d'Amiens · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 25/01104

  en commun : code civil 1993, code civil 1991, code civil 1992

• 5 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/05065

  en commun : code civil 1993, code civil 1991, code civil 1992

• 11 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 19/05709

  en commun : code civil 1993, code civil 1991, code civil 1992

• 13 mai 2026 · Cour d'appel d'Aix-en-Provence · Autre · n° 23/12734

  en commun : code civil 1993, code civil 1991, code civil 1992

• 19 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Meaux · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/00658

  en commun : code civil 1993, code civil 1991, code civil 1992

• 19 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/00643

  en commun : code civil 1993, code civil 1991, code civil 1992

Mise à jour de la source le 2026-09-08T18:37:20.734Z.