Tribunal judiciaire de Nice, 3ème Chambre civile, 8 septembre 2026, n° 23/02187

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
(Décision Civile)


JUGEMENT : [A] [J] ÉPOUSE [I], [B] [V] c/ [P] [F], S.C.P. [W] [S] - [M] [Y], [Z] [Y] 

MINUTE N° 26/
Du 08 Septembre 2026
 
3ème Chambre civile
N° RG 23/02187 - N° Portalis DBWR-W-B7H-O5R2 






























Grosse délivrée à

Me Hélène BERLINER de la SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE 

Me Eric VEZZANI


expédition délivrée à



le 

mentions diverses





















Par jugement de la 3ème Chambre civile en date du huit Septembre deux mil vingt six




COMPOSITION DU TRIBUNAL


Président : Corinne GILIS, 
Assesseur : Anne VINCENT, Vice-Président
Assesseur : Dominique SEUVE, Magistrat honoraire
Greffier : Louisa KACIOUI, Greffier présente uniquement aux débats


 
présents aux débats et ont délibéré




DÉBATS


A l'audience publique du 19 Mai 2026 le prononcé du jugement a été fixé au 08 Septembre 2026 par mise à disposition au Greffe de la Juridiction,





PRONONCE


Par mise à disposition au greffe le 08 Septembre 2026 , signé parMadame GILIS,Présidente et Louisa KACIOUI, Greffier.


NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond. 






DEMANDEURS: 

Madame [A] [J] ÉPOUSE [I]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Eric VEZZANI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Monsieur [B] [V]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représenté par Me Eric VEZZANI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant




DEFENDEURS:

Maître [P] [F]
[Adresse 3]
[Localité 2]
représenté par Maître Hélène BERLINER de la SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

S.C.P. [W] [S] - [M] [Y]
[Adresse 4]
[Localité 2]
représentée par Maître Hélène BERLINER de la SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Maître [Z] [Y]
[Adresse 4]
[Localité 2]
représenté par Maître Hélène BERLINER de la SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant




***************************



EXPOSE DU LITIGE

Le 30 mars 2009, M. [V] [B] et Mme [J] [A] épouse [V] ont régularisé un compromis de vente en l’étude de Me [Z] [Y], notaire à [Localité 2] portant sur l’acquisition d’un bien sis à [Localité 1], désigné comme une propriété dans laquelle est exploité un fonds de commerce d’Hôtel , Bar, Restaurant , comprenant : 
- Une construction avec parkings attenants, deux garages fermés, composée au sous-sol d’une buanderie, chaufferie, deux débarras , au rez de chaussée de deux salles de restaurant, cuisine, trois débarras, deux WC lavabo , au premier étage : six chambres , salles d’eau , deux WC
 Le tout cadastré section EV lieudit [Localité 3] numéros [Cadastre 1] pour une contenance de 5 ares 23 centiares et EV [Cadastre 2] pour 4 ares 24 centiares » 


L’acte a été réitéré par acte authentique reçu le 08 juillet 2009 par Me [Y] notaire au sein de la SCP [R] [S] et [Z] [Y] avec la participation de Me [P] [F], notaire à [Localité 4] reprenant la désignation du bien. La vente a été conclu moyennant un prix de 235 000 €, financé au moyen d’un prêt de 201 000 € accordé par le [1].

Par jugement du 30 janvier 2017, il a été prononcé le divorce de M. [V] [B] et de Mme [J] [A].

Me [F] le 08 juin 2018 a rédigé un compromis de vente sur l’immeuble entre M. [V] et Mme [J] vendeurs et MMs [C] et [L], acquéreurs, moyennant un prix de 87 500 €, sans condition suspensive de recours à un prêt, avec consignation d’un dépôt de garantie de 8.750 €, la vente devant être réitérée au plus tard le 30 août 2018 en l’étude de Me [F].

Le 1er juin 2018, Me [F] a sollicité l’accord de mainlevée d’inscription auprès du [2] mandataire du prêteur, contre paiement de la somme de 87.500 euros. 

Par courrier du 24 octobre 2018, Me [F] a informé les vendeurs que les acquéreurs indiquaient renoncer à l’acquisition , la désignation des biens vendus et résultant du titre de propriété étant erronée, les garages mentionnés étant en réalité bâtis sur la propriété voisine. 

Les consorts [V] /[J] ont restitué le dépôt de garantie. 

Le 10 décembre 2018, Mme [J] a fait part de la situation à Me [Y] qui avait instrumenté la vente du 8 juillet 2009.

Le 11 mai 2023, Mme [J] par son conseil a mis en demeure l’office notarial [S] et [Y] de réparer le préjudice commis suite à la rédaction erronée des actes des 30 mars 2009, 8 juillet 2009 reprise par Me [F] dans le compromis du 8 juin 2018.

C'est dans ce contexte que par actes délivrés par commissaire de justice les 22 mai et 5 juin 2023, M. [V] [B] et Mme [J] [A] ont assigné la SCP [S] [Y], Maître [Y] [Z] et Maître [F] [P] devant le Tribunal Judiciaire de Nice en responsabilité professionnelle pour obtenir l’indemnisation de leurs préjudices.

Tous les défendeurs ont constitué avocat.

Dans le dernier état de la procédure, les prétentions des parties sont les suivantes :

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 février 2025, M. [V] [B] et Mme [J] [A] demandent au Tribunal de :

A titre principal : 
CONDAMNER in solidum Maître [Y], Maître [F] et la SCP [W] [S] 
[M] [Y] à payer à Mme [J] épouse [I] et à M. [V], au titre de la réparation intégrale de leur préjudice la somme de 144.149,73 euros correspondant au préjudice subi résultant de la rétractation des acquéreurs suite à l’acte notarié du 8 juin 2018 

JUGER que cette somme sera augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation 

ORDONNER la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil 
 
A titre subsidiaire. 
CONDAMNER in solidum Maître [Y], Maître [F] et la SCP « [W] [S] 
[M] [Y] à payer à Mme [J] épouse [I] et à M. [V] en réparation de leur préjudice, la somme totale de 117.500 euros ( correspondant à la valeur des deux garages pour 30.000 euros et au prix de vente du bien convenu avec les sieurs [C] – [L] de 87.5000 euros dans l’acte du 8 juin 2018). 
 
JUGER que cette somme sera augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation 
 
ORDONNER la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil 
 
A titre infiniment subsidiaire 
CONDAMNER in solidum Maître [Y], Maître [F] et la SCP [W] [S] – [M] [Y] à payer à Mme [J] épouse [I] et à M. [V] en réparation de leur préjudice, la somme totale de 87.500 euros, montant du prix de vente convenu dans l’acte du 8 juin 2018. 
 
JUGER que cette somme sera augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation 
 
En tout état de cause : 
 
DEBOUTER Maître [Y], Maître [F] et la SCP [W] [S] – [M] [Y] de toutes leurs demandes fins et conclusions 
 
CONDAMNER in solidum Maître [Y], Maître [F] et la SCP [W] [S]–[M] [Y] à payer Mme [J] épouse [I] et à M. [V] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de Procédure Civile, ainsi qu’en tous les dépens dont distraction sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. 
RAPPELER que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit. 


Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 mars 2026, la SCP [S] [Y], Maître [Y] [Z] et Maître [F] [P] sollicitent du Tribunal de :

JUGER que Maître [Y] et Maître [F] n’ont commis aucun manquement fautif, ayant causé les préjudices invoqués par les consorts [V]-[J] ; 
 
JUGER que les consorts [V]-[J] ne justifient d’aucun préjudice indemnisable causé par un manquement de Maître [Y] et Maître [F] ; 
 
DEBOUTER les consorts [V]-[J] de l’ensemble de leurs demandes dirigées à l’encontre de la SCP [S] [Y], de Maître [Y] et de Maître [F] ; 
 
CONDAMNER les consorts [V]-[J] à payer à la SCP [S] [Y], à Maître [Y] et à Maître [F], la somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire ; 
 
CONDAMNER les consorts [V]-[J] à payer à la SCP [S] [Y], à Maître [Y] et à Maître [F], la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Hélène BERLINER, avocat aux offres de droit. 
 
Subsidiairement, 
 REDUIRE à de plus justes proportions les dommages et intérêts qui seraient alloués. 
ÉCARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir. 

Il sera renvoyé pour un plus ample exposé du litige et des prétentions des parties, aux conclusions sus-visées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 juin 2025 avec clôture au 20 mars 2026 et l’affaire fixée à plaider en formation collégiale le 19 mai 2026. La décision a été rendue par mise à disposition au greffe.


MOTIVATION

Sur la qualification de la décision
En application de l'article 467 du code de procédure civile, le présent jugement est contradictoire. Vu les articles 34 et suivants du Code de procédure civile, l’article R211-3-24 du Code de l’organisation judiciaire, l’intérêt du litige excède 5 000 € et le jugement est susceptible d’appel. 

Sur l’action en responsabilité

En vertu de l’article 1240 du code civil, le notaire est débiteur d’une obligation d’assurer l’efficacité de ses actes, d’un devoir général de loyauté, de prudence et de diligence. Il est aussi redevable d’un devoir de conseil, consistant en l’obligation d’informer et d’éclairer les parties. La violation de l’une de ses obligations est constitutive d’une faute susceptible d’engager sa responsabilité. Lorsque sa faute cause un dommage, il est tenu à réparation. 

SUR LES FAUTES

Les demandeurs font valoir 
- le défaut de vérification de la propriété et la situation juridique de l’immeuble vendu dans la rédaction des actes des 30 mars 2009 et 8 juillet 2009 instrumentés par Maître [Y] et avec la participation de Me [F] pour le second
- les notaires ont mentionné à tort que la vente portait sur deux garages fermés qui auraient dû se trouver sur les propriétés cédées cadastrées EV [Cadastre 1] et [Cadastre 2].
- dans tous les actes mentionnés dans l’acte de vente du 8 juillet 2009, au titre Origine de propriété, il n’est fait aucune mention de l’existence de deux garages fermés sur les parcelles EV [Cadastre 1] et EV [Cadastre 2] qui n’apparaissent pour la 1ère fois que dans le compromis du 8 juillet 2009
- Les notaires devaient alors interroger la venderesse Mme [O] pour savoir si elle les avait construits et solliciter tous renseignements auprès d’elle et du service de cadastre
- ils devaient s’assurer que les biens vendus étaient sa propriété et que les deux garages fermés se trouvaient bien sur l’assiette des parcelles vendues, d’autant que sur l’extrait du plan cadastral annexé au compromis de vente du 30 mars 2009, on remarque que les 2 garages fermés sont implantés en quasi-totalité sur la parcelle EV [Cadastre 3] et que le plan de masse ne présentait aucune indication d’un bâtiment correspondant à deux garages

Les notaires leur opposent que 
- la preuve que les garages seraient la propriété d’un tiers n’est pas rapportée par le relevé cadastral qui est à vocation fiscal et qui ne contient que des limites de propriété indicatives, l’empiètement ne pourrait être constaté que par un bornage de géomètre expert
- la parcelle EV [Cadastre 3] appartient à la [3] qui n’a jamais revendiqué la propriété des garages construits depuis près de 30 ans ni sollicité leur destruction au motif d’un empiètement 
- les conditions de la prescription acquisitive vu l’occupation paisible, continue et non équivoque et de bonne foi des consorts [V]/[J] pendant plus de 10 ans sont acquises
- la preuve n’est donc pas rapportée que les garages n’appartiennent pas aux consorts [V]/[J]
- le courrier de Me [F] du 24 octobre 2018 ne fait que répercuter les positions des acquéreurs et ne fait pas la preuve que les garages n’appartiennent pas aux vendeurs
- à supposer les garages empiètant sur la propriété voisine [Cadastre 3], le plan de masse édtié avant la réitération de la vente ne faisait figurer aucune construction sur cette parcelle, de sorte que les notaires n’avaient aucun moyen de soupçonner un éventuel empiètement des garages 
- le fait que ces garages n’aient pas été mentionnés sur le titre de propriété des vendeurs ne permettait en rien de soupçonner qu’ils auraient pu être construits en tout ou partie sur une parcelle ne leur appartenant pas

Le notaire, rédacteur d’un acte, a l’obligation de procéder, dans toute la mesure du possible, à des recherches complètes sur l’origine de propriété du bien vendu, ou à tout le moins, de procéder à des recherches suffisantes sur ce point.

Le notaire rédacteur de l’acte de vente d’un immeuble a l’obligation de s’assurer de la validité de l’efficacité de l’acte qu’il rédige, de contrôler les déclarations des parties, de procéder à des recherches sur la situation des biens, plus particulièrement de vérifier les origines propriété de l’immeuble vendu, de s’assurer des droits du vendeur en se référant notamment aux actes de son étude et de contrôler au fichier immobilier les mutations intervenues, si bien qu’en négligeant de procéder à ces vérifications, le notaire commet une faute.

Il est acquis au débat au terme des échanges entre les parties, que le bien objet de la vente conclue le 8 septembre 2009 et objet du compromis de vente rédigé le 8 juin 2018, désigné comme une propriété comprenant une construction avec parkings attenants, deux garages fermés et terrain attenant cadastré EV [Cadastre 1] et EV numéro [Cadastre 2] ne comprend pas la présence de garages et que les garages se situent sur une parcelle voisine EV [Cadastre 3] avec un moindre empiétement sur la parcelle EV85. Ceci ressort de l’extrait cadastral édité le 15/06/2022.

Ce point a été admis par le notaire Maître [F] dans son courrier daté du 24 octobre 2018 indiquant la renonciation à l’acquisition des acquéreurs, et indiquant : «, en effet il s’avère que la désignation des biens vendus résultant de votre titre de propriété, est erronée. Les garages mentionnés sont en réalité bâtie sur la propriété voisine et ne peuvent par conséquent être cédés par vous-même.». Cette formulation exclut le notaire ait uniquement reporté la position des acquéreurs sans la faire sienne. Dans ce même courrier le notaire sollicite uniquement des vendeurs leur position sur la demande de restitution du montant de garantie.

L’extrait du plan cadastral annexé au compromis de vente du 30 mars 2009 au profit des consorts [V]/[J] acquéreurs permet de constater l’emprise d’un bâtiment sur la parcelle EV [Cadastre 2] et [Cadastre 3]. Pour autant, le notaire ne pouvait déceler une anomalie apparente au vu de ce seul document, et exclure que le bâtiment dessiné incluait correspondait aux deux garages. 

En revanche, cet extrait fait figurer une construction construite sur la parcelle [Cadastre 3] voisine, qui empiète sur la parcelle EV [Cadastre 2] objet de la vente. Les notaires avaient l’obligation d’interroger les parties sur cette bâtisse alors que le renseignement d’urbanisme comprenant le plan de masse édité postérieurement le 10 avril 2009 en vue de la rédaction de l’acte authentique montre que cette emprise n’est plus dessinée. 

En outre, l’acte de vente au paragraphe “ORIGINE DE PROPRIETE” mentionne que les biens et droits immobiliers objet de l’acte sont mentionnés comme appartenant en propre au vendeur par suite des actes listés.

Les actes repris à savoir l’acte de notoriété reçue le 22 novembre 1975, la donation du 22 novembre 1975, la donation partage du 7 novembre 1988, l’acte d’échange du 7 novembre 1988, et l’acte de partage établi le 30 décembre 2003 mentionnent “les immeubles ou la propriété sis à [Localité 1] lieu-dit [Localité 3] dans laquelle est exploité un fonds de commerce section EV numéro [Cadastre 1] et numéro [Cadastre 2]".

Or, la désignation du bien vendu consiste en une propriété dans laquelle est exploité un fonds de commerce comprenant une construction avec parkings attenants, deux garages fermés.

L’origine de propriété du bien vendu dressée par les notaires ne mentionne pas la présence des deux garages fermés, pour lesquels l’origine de propriété n’est donc pas établie. Malgré cette discordance, le notaire instrumentaire de l’acte et et le notaire concourant, ne font état d’aucune diligence auprès de la venderesse Mme [O] pour justifier de la propriété en propre des deux garages objets de la vente. Pourtant le compromis de vente dressé en l’étude de Maître [Y] le 30 mars 2009 mentionnait que le vendeur s’engageait à justifier de la propriété régulière du bien vendu et à fournir à cet effet tout titre, pièces et renseignements nécessaires au notaire chargé de la rédaction de l’acte authentique.

Par suite, les notaires qui en présence de ces anomalies apparentes devaient interroger la venderesse sur l’existence d’un empiétement sur la parcelle à acquérir et sur l’existence des garages ont manqué à leur obligation d’assurer l’efficacité juridique de l’acte. 

En arguant que la preuve que les garages seraient la propriété d’un tiers n’est pas rapportée, les notaires échouent de fait à établir qu’ils ont rempli leur obligation d’assurer l’efficacité de l’acte instrumenté portant sur le transfert de propriété des biens désignés au profit dans consorts [V]/ [J] le 8 juillet 2009.
Les consorts [V]/[J] soutiennent par ailleurs à l’encontre de Me [F] notaire rédacteur du compromis de vente du 8 juin 2018 avec les consorts [C]/[L] les manquements suivants
- elle a commis un défaut de vérification en rédigeant le compromis de vente dont elle devait assurer l’efficacité juridique en reprenant le désignation du bien 
- il ne peut être soutenu qu’ils auraient usucapé les garages au jour de la rédaction du compromis
- dans son courrier du 24 octobre 2018 elle a manqué à son devoir de conseil en n’indiquant pas que la vente étant parfaite faute de rétractation des acquéreurs dans le délai et que l’acte devait être régularisé, que les garages étaient bien la propriété des consorts [V] comme elle le soutient, et que le dépôt de garantie devait rester acquis aux vendeurs

Les notaires objectent que les vérifications se font en vue de la vente et non de l’avant-contrat et qu’au jour de l’avant-contrat Me [F] n’avait ni note d’urbanisme ni plan cadastral pouvant laisser soupçonner un éventuel empiètement, documents qu’elle aurait sollicités postérieurement en vue de la réalisation de la vente et que l’avant-contrat du 8 juin 2018 ne constituant qu’un acte préparatoire à la vente, elle n’a commis aucune faute en reprenant la désignation des biens vendus telle que figurant dans le titre de propriété des vendeurs.

L’avant-contrat ne constitue qu’un acte préparatoire à la vente s’il est constaté que le notaire ne pouvait lors de la rédaction du compromis connaître une situation juridique anormale ou à clarifier.

En l’espèce, l’acte d’acquisition du bien avait été reçu par Maître [Y]. Me [F] n’était pas dépositaire de l’acte. Le compromis énonce en page 4 que le vendeur s’engage à justifier de la propriété régulière du bien et à fournir à cet effet tout titre, pièces et renseignements au notaire chargé de la rédaction de l’acte authentique. Sans anomalie apparente, Me [F] n’avait pas l’obligation de lever un extrait cadastral au moment de la rédaction du compromis. 

Il est constant que les acquéreurs [C]/[L] ne se sont pas retractés dans le délai de 10 jours du compromis, qu’ils n’ont pas fait état de la réalisation des conditions suspensives énoncées à l’acte, mais qu’ils ont renoncé à la vente et conserver le dépôt de garantie.

Il ressort de la rédaction du compromis de vente du 8 juin 1018, en page 16, que les vendeurs étaient informés qu’en cas de réalisation des conditions suspensives et même après la date fixée pour l’établissement de l’acte authentique, si pour une raison quelconque l’acquéreur ne voulait pas passer cet acte, soit le vendeur pourra tenir l’accord accord pour nul et non avenu, et que le dépôt de garantie versé serait acquis définitivement au vendeur à titre d’indemnité d’immobilisation, soit poursuivre l’acquéreur en constatation judiciaire de la vente.

Le courrier daté du 24 octobre 2018 de Me [F] adressé au consorts [V]/[J] ne peut être pris comme une simple information du motif des candidats acquéreurs pour renoncer à la vente du bien. 

Sa formulation s’analyse comme une reconnaissance de l’inefficacité juridique de l’acte à intervenir. « J’ai le regret de vous informer que Messieurs [L] et [C] indiquent être dans l’obligation de renoncer à leur acquisition. En effet, il s’avère que la désignation des biens vendus résultant de votre titre de propriété, est erronée. Les garages mentionnés sont en réalité bâtis sur la propriété voisine et ne peuvent par conséquent être cédés par vous-même. En conséquence, vos acquéreurs m’ont demandé de leur restituer le montant de leur dépôt de garantie. ».

Il ne peut être reproché un défaut de conseil au notaire à l’égard des vendeurs pour ne pas avoir soutenu que la vente était parfaite faute de rétractation, en l’état d’une impossibilité de céder les garages bien désigné au compromis dont les vendeurs n’avaient pas la propriété.

Si les consorts [V]/[J] ont été contraints de restituer le dépôt de garantie, ils ont été informés par ce courrier que les garages mentionnés ne pouvait par conséquent être cédés par eux-mêmes. Cette précision rendait impossible la poursuite des acquéreurs en constatation judiciaire de la vente.

Si les notaires, a posteriori, lors de la présente instance, évoquent l’existence d’une prescription acquisitive au profit des consorts [V]/[J] portant sur les deux garages, acquise à la date du compromis, cet argumentaire ne permet aucunement de reconnaître la propriété certaine des consorts. 

Les défendeurs font état d’une appartenance à la [3], alors que le relevé de propriété de la parcelle [Cadastre 3] note comme propriétaire la commune de [Localité 1], soulevant la question de la possibilité d’usucaper un bien appartenant à une commune. En outre, aucun élément n’est connu sur la date d’édification des garages existants mentionnés dans la vente du 8 juillet 2009 pour prétendre à l’écoulement d’un délai de 10 ans d’une possession continue, paisible et non équivoque en juillet 2018 en application de l’article 2272 du Code civil. 

En conséquence il sera retenu les fautes de Me [Y] et Me [F] d’avoir manqué à leur devoir d’information et de conseil et d’assurer l’efficacité juridique de l’acte de vente du 8 juillet 2009.


SUR LES PRÉJUDICES

Sur le préjudice de 144.149,73 euros 

Les demandeurs sollicitent la somme de 144 149,73 €, correspondant à la différence entre 231.649,73€ (montant du prêt dû à leur banque pour l’acquisition de la propriété à [Localité 1] que la banque aurait accepté d’effacer si la vente à hauteur de 87.500 euros avait été réalisée) et la somme de 87.500 € (montant de la valeur du bien immobilier dans le compromis de vente du 6 juin 2018).

Les défendeurs font valoir que le fait que la banque ait accepté de donner mainlevée de l’inscription de sa garantie sur le bien n’impliquait pas qu’elle ait renoncé à percevoir le solde de sa créance d’un montant de 144 149,73 €, que cette somme ne constitue pas un préjudice indemnisable, elle constitue une somme d’argent qui leur a profité.

La dette des consorts [V]/[J] au titre du prêt de la somme de 201 000 € qu’ils ont contracté
auprès du [1] pour acquérir l’immeuble a pour cause leur contrat de prêt, son remboursement ne peut constituer un préjudice indemnisable, ni être en lien avec la faute des notaires n’ayant pas permis de conclure une vente dont ils espéraient un produit pour l’amoindrir. Le solde de la créance n’aurait pas été effacé et aurait été une créance devenue chirographaire. Leur demande d’indemnisation du préjudice allégué sera donc rejetée.


Sur la valeur des deux garages 

Les demandeurs soutiennent avoir subi un préjudice de 30 000 €, correspondant à la valeur estimée des deux garages fermés, représentant environ 10 % du prix de vente de 235 000 € considérant qu’ils ont acquis la propriété à un prix qui comprenait les deux garages fermés et que le prix de vente aurait été moindre sans les deux garages.

Les notaires arguent qu’il n’est pas justifié de la valeur des deux garages à hauteur decette somme et qu’il s’agirait d’une dépossession imaginaire, les consorts [V] [J] ayant toujours eu la jouissance et la propriété des garages depuis la vente, en raison notamment de l’usucapion, que la garantie d’éviction n’est pas à la charge du notaire, mais à la charge du vendeur. 

Aucun élément n’est versé concernant l’état des deux garages vendus, à l’exception d’une mention dans un courrier du 15 octobre 2018, soit plus de 11 ans après la vente, mentionnant qu’ils semblent délabrés et inexploitables. Les demandeurs ne rapportent donc pas la preuve d’un préjudice certain que les garages représentaient 10 % du prix de vente. En outre la vente portait sur un ensemble immobilier dont la localisation et l’usage déterminaient leur accord sur le prix. Leur demande d’indemnisation du préjudice allégué sera donc rejetée.

Sur le prix de la vente avortée

Les consorts [V]/[J] réclament la somme de 87.500 euros, prix de la vente qui n’a pas pu être conclue en 2018 du fait des fautes des notaires alors que l’immeuble sur [Localité 1] semble devenu invendable depuis la tempête [E] d’octobre 2019 qui a déprécié la totalité du parc immobilier.

Les notaires objectent que la perte de chance certaine de vendre le bien n’est pas établie, puisque le bien demeure vendable, qu’aucun lien de causalité ne peut être fait entre leurs agissements et la dépréciation dûe à la tempête. Subsidiairement, la perte de chance porte sur le fait de le vendre 17.500 euros de plus que le prix de 70.000 euros ensuite proposé. 

Du fait de la faute des notaires, les acquéreurs découvrant l’impossibilité d’acquérir les deux garages se sont désengagés du compromis de vente au prix prévu de 87.500 euros.

Les consorts [V]/[J] contestent avoir eu connaissance d’une contre-proposition d’achat rabaissée à 70.000 euros. Sa preuve n’est pas rapportée. Elle ne peut être déduite du courriel du mandataire de la banque du 15 octobre 2018 indiquant qu’il maintient son accord de mainlevée à hauteur de 87.500 euros en précisant “les garages dont fait état l’acheteur semble en tout état de cause délabrés et inexploitables ; la baisse de prix déjà consenti par le [2] et compense donc déjà ce fait nouveau.”

Ils sont bien fondés à être indemnisés de la perte de chance de percevoir le prix de 87.500 euros. Compte tenu de l’acquisition de la propriété pour un montant de 235 000 € en 2009, et du prix bien moindre sollicité en 2018 dans un contexte de difficulté économique particulier pour rembourser leur prêt, la perte de chance sera chiffrée à 80% soit à 70.000 euros (87.500 x 80 %).

Il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts en application de 1343-2 du Code civil, à compter du sa première demande, à savoir 15 mai 2024, date de notification des premières conclusions la formulant. 

En conséquence, Maître [Y] [Z] et Maître [F] [P] seront in solidum condamnés à payer à [V] [B] et [J] [A] la somme de 70.000 euros. Maître [Y] [Z] sera condamné solidairement avec la SCP [S] [Y] au paiement de la somme susvisée, dans les rapports entre eux, la société étend solidairement responsable avec le notaire société conséquences dommageable de l’acte, quels que soient les changements intervenus par la suite dans sa composition.

Dans les rapports entre Maître [Y] [Z] et Maître [F] [P] , la charge définitive de la condamnation se répartira à hauteur de 50 % pour chacun.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts 

L’action en responsabilité des consorts [V]/[J] ayant été reconnue bien fondée, la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive sera rejetée. 

***

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Les défendeurs sollicitent d’écarter l’exécution provisoire.Toutefois, cette faculté, dérogatoire au principe de l'exécution provisoire de droit, est subordonnée à la démonstration cumulative, d'une part, que l'exécution provisoire serait incompatible avec la nature de l'affaire, d'autre part, qu'elle risquerait d'entraîner des conséquences manifestement excessives pour la partie qui s'y oppose, éléments qui ne sont en l’espèce ni évoqués ni établis. 

Par application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la SCP [S] [Y], Maître [Y] [Z] et Maître [F] parties succombantes seront condamnés aux entiers dépens de l’instance.

Conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, Maître Eric VEZZANI Avocat pourra recouvrer directement contre les parties condamnées aux dépens, ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision. 

Ni l’équité, ni les circonstances de l’espèce ne commandent de faire exception aux dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. En conséquence, la SCP [S] [Y], Maître [Y] [Z] et Maître [F] [P] seront condamnés à payer au titre de l'article 700 du code de procédure civile à M. [V] [B] et Mme [J] [A] la somme de 4.000 euros. 

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Dit que Maître [Y] [Z] a commis une faute à l’occasion de la vente réalisée le 8 juillet 2009 ayant concouru à la réalisation du dommage subi par [V] [B] et [J] [A], 

Dit que Maître [F] [P] ont commis une faute à l’occasion de la vente réalisée le 8 juillet 2009 ayant concouru à la réalisation même dommage, 

Dit que ces fautes ont concouru à la production d’un même dommage.

Condamne Maître [Y] [Z] et Maître [F] [P] in solidum à payer à [V] [B] et [J] [A] la somme de 70.000 euros en réparation de la perte de chance de ne pas avoir conclu la vente prévue au compromis signé le 8 juin 2018,

Dit que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2024, et que les intérêts échus, au moins pour une année entière, produiront intérêts en application de l’article 1343-2 du Code civil, 

Condamne Maître [Y] [Z] solidairement avec la SCP [S] [Y] au paiement de la somme susvisée,

Dit que dans les rapports entre Maître [Y] [Z] et Maître [F] [P] , la charge définitive de la condamnation se répartira à hauteur de 50 % pour chacun,

Déboute [V] [B] et [J] [A] de leur demande d’indemnisation de la somme de 144 149,73 €, 

Déboute [V] [B] et [J] [A] de leur demande d’indemnisation au titre du prix des garages, 

 Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire assortissant de plein droit la présente décision, 
Condamne la SCP [S] [Y], Maître [Y] [Z] et Maître [F] [P] à payer à [V] [B] et [J] [A] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
Condamne la SCP [S] [Y], Maître [Y] [Z] et Maître [F] [P] aux entiers dépens de l'instance,
Dit que les dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision pourront être recouvrés directement contre les parties condamnées aux dépens par Maître Eric VEZZANI Avocat.
Et la Présidente a signé avec le greffier.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE