Tribunal judiciaire de Toulon, Pôle JCP, 28 août 2026, n° 24/06062

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP



Jugement n° 

N° RG 24/06062 - N° Portalis DB3E-W-B7I-M7L6
 

AFFAIRE : 

[M]


C/

[U]
[R]



JUGEMENT contradictoire du 28 AOUT 2026 













Grosse exécutoire : Me Jean-Michel GARRY

Copie : Me Cyril de CAZALET

délivrées le 

JUGEMENT RENDU LE 28 AOUT 2026 

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS




Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Monsieur [T] [M]
[Adresse 1] 
[Localité 2]
représenté par Me Jean-Michel GARRY, avocat du barreau de TOULON 

à

DÉFENDEURS :

Madame [O] [U]
née le 07 Août 1982 en COTE D’IVOIRE
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Cyril de CAZALET, avocat du barreau de MARSEILLE 

Monsieur [F] [R]
né le 23 Mai 1964 à [Localité 3]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Cyril de CAZALET, avocat du barreau de MARSEILLE 



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mélanie HAK
Greffier : Stéphanie ARNAUD


DÉBATS :

Audience publique du 22 Juin 2026


JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 28 AOUT 2026 par Mélanie HAK, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

 
 







EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 10 décembre 2019, Monsieur [T] [M] a consenti à la société Technic construction méditerranée un bail à usage d’habitation à titre de logement de fonction de ses employés, situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 1.650 euros. 

Par acte du 10 décembre 2019, Monsieur [F] [R] et Madame [O] [U] se sont portés caution solidaire des engagements de la locataire. Ils ont occupé les lieux à compter du 10 décembre 2019.

Par jugement du 9 avril 2024, la société Technic construction méditerranée a fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [M] a déclaré sa créance au mandataire liquidateur le 31 mai 2024. 

Suivant mise en demeure du 5 juin 2024, le bailleur a mis en demeure les deux cautions d’avoir à régler l’arriéré.

Par courriel du 6 août 2024, le liquidateur de la société Technic construction méditerranée a résilié le bail en raison de la liquidation judiciaire de l’entreprise sans poursuite d’activité.

Par courriers recommandés avec avis de réception en date du 6 août 2024, le conseil de Monsieur [M] a mis en demeure Monsieur [F] [R] et Madame [O] [U], en qualité d’occupants, de quitter les lieux. 

Suivant assignations du 17 octobre 2024, Monsieur [T] [M] a attrait Monsieur [F] [R] et Madame [O] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULON, afin de voir constater à titre principal qu’ils occupent son local sans droit ni titre, et obtenir leur expulsion ainsi que leur condamnation solidaire au paiement de la dette locative outre à une indemnité d’occupation mensuelle. 

L’affaire a été appelée à l'audience du 3 février 2025, renvoyée à 4 reprises à la demande des parties pour se mettre en état et plaidée le 22 juin 2026. 

Lors des débats, les parties, représentés par leur conseil, ont repris oralement leurs conclusions déposées.
Monsieur [T] [M] a demandé, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : 
de rejeter l’ensemble des demandes des défendeurs de condamner solidairement Monsieur [F] [R] et Madame [O] [U] es qualité de cautions solidaires, à lui payer les sommes suivantes : * 13.302,53 euros correspondant à la dette locative arrêtée au 6 août 2024
* 25.692,90 euros au titre des indemnités d’occupation ayant couru entre le 6 août 2024 et le 30 octobre 2025, date de remise des clés des locaux 
* 18.504,62 euros au titre des réparations locatives, subsidiairement 10.384,99 euros compte tenu de la vétusté 
* 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile 
* les dépens comprenant le coût des constats de commissaire de justice. 
Monsieur [M] a exposé que son immeuble a toujours été occupé par le gérant de la société Technic construction méditerranée et sa famille, en l’occurrence Monsieur [F] [R] et Madame [O] [U], également cautions solidaires. Ces derniers ont daté et signé les actes d’engagement qui comportent les mentions et durée obligatoires. Ils se sont engagés du 10 décembre 2019 au 10 décembre 2024. Devenus occupants sans droit ni titre des lieux à compter de la résiliation du bail par le liquidateur le 6 août 2024, ils ne peuvent élever de prétentions sur l’indécence des locaux dont ils jouissaient. Leurs demandes d’indemnisation et compensation sur ce fondement deviennent sans objet. Ils ont restitué les clés de manière informelle sans établir d’état des lieux de sortie. Ils doivent donc une indemnité d’occupation jusqu’à cette remise des locaux. Ils doivent en outre s’acquitter, en qualité de cautions, des loyers et charges impayés auparavant depuis le 5 décembre 2023. Enfin, ils ont laissé les lieux dans un état dégradé. Les détériorations ont été constatées par commissaire de justice le 19 février 2026. Les travaux de réparation s’élèvent à 18.504,12 euros, subsidiairement à un montant de 10.384,99 euros s’il faut appliquer un coefficient de vétusté. 
En réponse aux arguments des défendeurs, Monsieur [M] indique que l’absence de visa légal dans l’assignation ne porte pas grief. L’exception de nullité soulevée à ce titre doit être rejetée dès lors que Monsieur [F] [R] et Madame [O] [U] ont été informés préalablement de leurs manquements et des demandes. Ils ne sont pas fondés à opposer une exception d’inexécution au paiement des loyers dans la mesure où il a rempli ses obligations de bailleur, réalisé les travaux nécessaires pour leur assurer une jouissance paisible des locaux.
Monsieur [F] [R] et Madame [O] [U] ont demandé : 
à titre principal : de débouter Monsieur [M] de ses demandes à titre subsidiaire : de prononcer la nullité des engagements de caution du 10 décembre 2019 et de rejeter les demandes de Monsieur [M] en tout état de cause, de condamner Monsieur [M] aux entiers dépens et à leur verser une somme de 3.000 euro sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.Monsieur [F] [R] et Madame [O] [U] ont soutenu à titre principal, avoir vécu dans des locaux indécents dès leur entrée dans les lieux : mauvaise isolation thermique avec des factures d’énergie exorbitantes, vétusté des équipements (non-conformité de l’escalier ayant provoqué une chute, incendie du tableau électrique, dysfonctionnement du chauffe-eau), humidité ambiante... Ils ont adressé à Monsieur [M] une mise en demeure de procéder à des travaux d’isolation par courrier officiel de leur conseil le 24 janvier 2023. Ce dernier était informé de la situation et avait même proposé une compensation financière. Il n’a tenu aucun engagement. Face à son inertie, Monsieur [F] [R] et Madame [O] [U] ont invoqué l’exception d’inexécution, qui a justifié l’arrêt des règlements de loyers, et fonde leur demande de rejet en paiement de la dette locative et d’une indemnité d’occupation. Suite à leur départ des lieux le 7 octobre 2025, Monsieur [M] a fait dresser un constat près de 5 mois après, dans une maison inoccupée et non chauffée. Il ne justifie pas de l’imputabilité des réparations qu’il réclame. Certains désordres étaient anciens, dénoncés par les locataires et connus tant par le bailleur que son gestionnaire. Faute d’un état des lieux de sortie contradictoire et de démontrer l’existence des désordres qui leur sont imputables de manière certaine, Monsieur [M] doit être débouté de sa demande de remise en état de son bien. 
Subsidiairement, Monsieur [F] [R] et Madame [O] [U] ont souligné que les actes de caution qu’ils ont signés sont nuls. Les modalités figurent sur un formulaire pré-établi ne leur permettait pas d’avoir une connaissance non équivoque de la nature, de la portée et de la durée de leur engagement. 
Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

Le délibéré a été fixé au 28 août 2026 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION,

Le juge rappelle, à titre liminaire, qu'il n'est pas tenu de statuer sur les demandes visant à « dire et juger », « dire et arrêter », « rappeler » ou « constater » qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments.

Ainsi, en l’absence de toute exception de nullité de l’assignation reprise par les défendeurs, il n’y a pas lieu de se prononcer sur ce point.

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

Néanmoins, selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il est acquis aux débats que, suivant acte du 10 décembre 2019, Monsieur [F] [R] et Madame [O] [U] se sont portés caution solidaire des engagements de la société Technic construction méditerranée dans le cadre d’un bail du secteur libre, contrat expressément exclu du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 et régi par les articles 1714 et suivants du code civil, conclu avec Monsieur [T] [M] le 10 décembre 2019, ayant pour objet la mise à disposition de locaux à usage de logement de fonction des employés de la société, situés [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 1.650 euros. 

Monsieur [F] [R] et Madame [O] [U] ont occupé les lieux à compter du 10 décembre 2019.

Sur la dette locative 

Il résulte de l’article 1728du code civil que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application des dispositions de l'article 1353 du Code Civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Monsieur [M] produit un décompte démontrant que la société Technic construction méditerranée restait devoir une somme de 13.302,53 euros au titre des loyers impayés en août 2024. 

Les cautions n’apportent aucun élément de nature à contredire le montant de cette dette, ni preuve de paiements libératoires. Ils évoquent en revanche, une exception d’inexécution du bailleur pour s’opposer au principe de cette créance.

Les articles 1719 et suivants du code civil disposent que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.
Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.
S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l'action en exécution des travaux avec demande d'indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d'usage ou le préjudice d'agrément.

La charge de la preuve du défaut de délivrance, qu'il concerne la décence du logement ou le bon état d'usage et de réparation, incombe au preneur.

Néanmoins, en matière d'indécence en particulier, seules deux sanctions sont prévues. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d'obtenir du juge une réduction du loyer.

Il est constant que, même si le bailleur n'exécute pas ses obligations, le locataire ne peut se prévaloir d'une exception d'inexécution tirée de l'article 1219 du code civil pour suspendre le paiement des loyers, à moins que le logement ne soit inhabitable ou totalement insalubre.

En l'espèce, Monsieur [F] [R] et Madame [O] [U] n’apportent pas la preuve que le logement a été déclaré insalubre ou dangereux par arrêté du maire ou du préfet. 
Par ailleurs, ils ont occupé les lieux sans interruption de décembre 2019 à octobre 2025. Ils n’ont pas sollicité auprès du juge la réalisation de travaux ni la réduction ou la consignation des loyers. 
Au vu de ces circonstances, l’exception d’inexécution doit être rejetée.
La dette locative sera fixée à un montant de 13.302,53 euros au 31 août 2024. 
Sur les indemnités d’occupation 
En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l'indemnité d'occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice du propriétaire résultant de l'occupation du bien et de son indisponibilité. 
En l'espèce, les parties s’accordent à dire que les clés ont été remises en octobre 2025. Monsieur [F] [R] et Madame [O] [U] qui ne prouvent pas le caractère insalubre des lieux, ne contestent pas les avoir occupés jusqu’à cette date. 
Au vu des éléments du dossier, il est conforme au caractère indemnitaire et compensatoire de l'indemnité d'occupation de fixer celle-ci au montant du dernier loyer dû avant la résiliation du bail, soit 1.846,53 euros par mois. 
Les indemnités d’occupation dues sur la période de septembre 2024 à octobre 2025 s’élèvent par conséquent à hauteur de 24.004,89 euros. 
Sur les réparations locatives 

Selon l’article 1728 1° du code civil, le preneur est tenu d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention. 

Les articles 1730 et suivants du même code indiquent que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.
S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.
Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

L'existence de dégradations locatives s'apprécie par comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie.

Si la loi du 6 juillet 1989 a été expressément exclue du présent bail, et que seules les dispositions des articles 1714 et suivants du code civil s'appliquent, il n'en demeure pas moins que des dispositions spécifiques sont prévues par le contrat lui-même pour l'établissement de ces états des lieux. 

Ainsi l'article 2.3 des conditions générales du contrat de bail stipule qu’un état des lieux sera établi contradictoirement entre les parties à l’entrée du locataire. Un exemplaire de l’état des lieux sera remis à chaque partie. 
Un autre état des lieux sera établi contradictoirement ou par huissier de justice, en fin de bail, lors de la restitution des clefs. 

En l’occurrence, aucune partie ne produit d’état des lieux d’entrée. 

Les locaux sont donc présumés avoir été pris en bon état de réparations locatives, et les défendeurs devaient les rendre tels, sauf à apporter une preuve contraire.

Pour dénoncer l’indécence voire l’insalubrité préexistante du bien, Monsieur [F] [R] et Madame [O] [U] ne versent que des courriers, courriels ou messages échangés avec le bailleur ou son gestionnaire, ainsi que des photographies non datées, non circonstanciées et non attestées. Le courrier officiel de leur conseil, faisant état d’équipements dysfonctionnant ou dangereux, n’est pas étayé. En l’absence de tout constat, rapport technique, procédure engagée devant les services de salubrité de la ville, qui mettraient en évidence la nature, l’étendue et la cause des désordres, ils échouent à rapporter la preuve d’une part du caractère indécent des locaux, d’autre part d’un manquement du bailleur à ses obligations de délivrance, d’entretien et de réparation. 

Le logement en cause est présumé avoir été remis en bon état d’usage. 

En revanche, il est constant que s'il appartient au locataire de prouver que les détériorations affectant le logement loué ont une cause extérieure, il incombe, en revanche, au bailleur d'établir leur existence et leur nature.

Monsieur [M] fait état de frais de remise en état du logement résultant de devis d'un montant global de 18.504,62 euros, se décomposant comme suit :
- remise en état d’un plafond effondré et reprise des tomettes cassées ou décollées : 2.865,50 euros 
- reprise des peintures : 12.815 euros 
- réparation des portes du salon : 770 euros 
- réparation du poêle : 2.054,12 euros

Monsieur [M] se prévaut d’un procès-verbal de commissaire de justice en date du 19 février 2026. Or ce constat a été dressé en l'absence des locataires ou occupants, qui n'étaient pas présents ni représentés, ni même dûment convoqués. Il n’établit pourtant pas les circonstances ayant empêché la convocation du représentant de sa locataire et / ou des occupants à un état des lieux de sortie, rendant impossible l’établissement d’un document contradictoire et consensuel. Le constat du 19 février 2026 n’étant pas contradictoire et ayant été dressé quatre mois après la remise des clés, les dégradations locatives invoquées ne peuvent être imputées aux défendeurs avec la certitude suffisante.

La preuve des dégradations ne peut reposer sur les photographies non datées, non circonstanciées et non attestées produites par Monsieur [M]. 

Enfin, la réalité des dégradations reprochées à Monsieur [F] [R] et Madame [O] [U] ne résulte pas davantage des devis versés, tous postérieurs au constat de commissaire de justice et répondant aux postes de dégradations qu’il relève. 

Dès lors Monsieur [M] sera débouté de sa demande en paiement des réparations locatives. 

Sur les engagements de caution 

Selon l'article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n'y satisfait pas lui-même.

L’article 2292 du même code et dans sa version applicable au litige, précise que le cautionnement ne se présume point ; il doit être exprès, et on ne peut pas l'étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En l’espèce, Monsieur [F] [R] et Madame [O] [U] ne démentent pas avoir signé manuellement les actes de cautionnement en date du 10 décembre 2019. Ils ont reçu un exemplaire de cet engagement. Ils sont également intervenus lors de la signature du bail de location, occupaient eux-mêmes les lieux objets du contrat et étaient manifestement parents du gérant de la société TECHNIC CONSTRUCTION MEDITERANNEE, Monsieur [N] [R]. Dans ces conditions, ils sont malvenus à invoquer une méconnaissance de la nature et de la portée de leurs engagements de cautions, ou de leur durée. Au surplus, l’acte de caution stipule un bail d’une durée de 12 mois à compter du 10 décembre 2019 et que la caution a pris connaissance des clauses et conditions du bail dont un exemplaire lui a été remis. Ce bail précise que la location se poursuivra par tacite reconduction d’année en année, faute de congé donné par l’une de parties. Ainsi, l’acte de caution est suffisamment équivoque et précis lorsqu’il indique que l’engagement est donné pour la durée du bail ainsi que pour toute la durée du contrat tacitement reconduit ou renouvelé, sans que la durée totale de l’engagement n’excède 5 ans. 

En l’absence de toute nullité de cette convention, et par application de ses termes, Monsieur [F] [R] et Madame [O] [U] seront condamnés solidairement en qualité de cautions solidaires, à payer à Monsieur [M], la somme de 13.302,53 euros au titre des loyers impayés au 31 août 2024 et celle de 24.004,89 euros au titre des indemnités d’occupation dues pour la période de septembre 2024 à octobre 2025.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [F] [R] et Madame [O] [U], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, hors coût du constat du 19 février 2026 qui a été dressé unilatéralement par le bailleur. 

L’équité exige qu’ils soient également condamnés in solidum à payer au demandeur la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens. 

La présente décision est exécutoire de plein droit et aucune circonstance de l’espèce n’exige de l’écarter. 

PAR CES MOTIFS,

Le Juge du Contentieux de la Protection de [Localité 1], statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [R] et Madame [O] [U], es qualité de cautions solidaires, à payer à Monsieur [T] [M], une somme de 13.302,53 euros au titre des loyers impayés au 31 août 2024 ; 

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [R] et Madame [O] [U], es qualité de cautions solidaires, à payer à Monsieur [T] [M], une somme de 24.004,89 euros au titre des indemnités d’occupation dues pour la période de septembre 2024 à octobre 2025 ; 

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples et contraires ; 

CONDAMNE Monsieur [F] [R] et Madame [O] [U] in solidum à payer à Monsieur [T] [M] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE Monsieur [F] [R] et Madame [O] [U] in solidum aux dépens, hors coût du constat de commissaire de justice du 19 février 2026 ; 

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit et dit n’y avoir lieu de l’écarter ; 

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués. 

Le juge du contentieux de la Protection Le Greffier