Tribunal judiciaire du Mans, Saisies immobilières, 8 septembre 2026, n° 26/00006

Minute n°26/ 
DOSSIER N° RG 26/00006 - N° Portalis DB2N-W-B7K-IZDZ
Jugement de fixation vente forcée

Le 
- CE à Me BENOIST, Me FOURMOND
- copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT DU 08 SEPTEMBRE 2026


ENTRE :

LA CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL [Localité 1] CENTRE, 
immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 786 329 524
dont le siège social est situé [Adresse 1]
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Maître Jean-Yves BENOIST membre de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS, avocat postulant inscrit au barreau du MANS, et Maître Alexandra VEILLARD, avocat plaidant, inscrite au barreau de NANTES

Créancier poursuivant la vente, 


ET :


1°) Monsieur [K] [J]
né le [Date naissance 1] 1988 à [Localité 2], 
demeurant [Adresse 2]

Partie saisie.
Défaillant


2°) LA S.A. LA COMPAGNIE EUROPÉENNE DE GARANTIE ET CAUTIONS 
dont le siège social est situé [Adresse 3]
immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 382 506 079
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Maître Pascale FOURMOND membre de la SCP PLAISANT - FOURMOND - VERDIER, avocat postulante inscrite au barreau du MANS, et Maître Stéphanie GUILLOTIN, avocat plaidante inscrite au barreau de NANTES

Créancier inscrit. 


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Chantal FONTAINE, Vice-Présidente, Juge de l’Exécution
Greffière : Claire CARREEL


Jugement du 08 SEPTEMBRE 2026

Rendu par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire, signé par Madame FONTAINE et Madame CARREEL. 
RG n°26/00006


EXPOSÉ 

En vertu de deux actes authentiques de prêt reçus respectivement les 14 janvier 2014 et 27 octobre 2015 par Maître [X] [E] et Maître [H] [Q], la CAISSE DE [Adresse 4] a, selon acte de commissaire de justice du 4 novembre 2025, fait délivrer à M. [K] [J] un commandement de payer valant saisie immobilière du bien visé dans l’acte, publié au Service de la Publicité Foncière de Sarthe, le 24 Décembre 2025, volume 2025 S numéro 43, ce, pour avoir paiement sous huitaine à compter de la délivrance dudit commandement de la somme totale de 155 093,82 euros en principal, intérêts et accessoires.

Un procès-verbal de description du bien saisi a été réalisé par Commissaire de justice le 9 décembre 2025.

Par acte du 26 janvier 2026, signifié selon les modalités de l’article 656 du code de procédure civile, la CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL [Localité 1] CENTRE a fait assigner M. [K] [J] devant le Juge de l’exécution du Mans à l’audience d’orientation du 3 mars 2026 aux fins de, après avoir entendu les parties présentes ou représentées :

 constater que le créancier poursuivant, titulaire d’une créance liquide et exigible, agit en vertu d’un titre exécutoire comme il est dit à l’article L 311-2 du code des procédures civiles d’exécution,

 constater que la saisie pratiquée respecte aussi les dispositions des articles L 311-4 et L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution,

 statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes,

 mentionner le montant de la créance du créancier poursuivant, en principal, frais, intérêts et autres accessoires, actualisé au jour de l’audience d’orientation, soit au titre du prêt MODULIMMO N° 80135206 une somme de 93 967,35 € selon décompte arrêté au 14 août 2025 et au titre du prêt MODULIMMO N° 80135202 une somme de 61 126,47 € selon décompte arrêté au 14 août 2025,

 déterminer les modalités de poursuite de la procédure et notamment : 

 en cas de vente forcée, fixer la date de l’audience de vente et désigner la SCP SOLITI, Commissaires de Justice associés à LE MANS, qui a établi le procès-verbal de description des biens, pour assurer la visite des biens saisis, en se faisant assister, si besoin est, d'un serrurier, de deux témoins et de la force publique,

 ordonner l'emploi des frais et émoluments en frais privilégiés de vente.

***

Le commandement a été dénoncé par acte d’un Commissaire de Justice du 26 janvier 2026 à la S.A. COMPAGNIE EUROPÉENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS, créancier inscrit.

Le 27 janvier 2026, la CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL [Localité 1] CENTRE a déposé au greffe du tribunal le cahier des conditions de vente, une copie de l'assignation délivrée au débiteur saisi ainsi qu'un état hypothécaire certifié à la date de publication du commandement de payer valant saisie.

Le 2 mars 2026, la S.A. COMPAGNIE EUROPÉENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS créancier inscrit, a déclaré sa créance, déclaration signifiée à la partie saisie le 3 mars 2026.

A l’audience d’orientation du 3 mars 2026, l’affaire a été renvoyée à l’audience d’orientation du 2 juin 2026 pour permettre au créancier poursuivant de conclure sur le caractère éventuellement abusif de la clause contractuelle de déchéance du terme et produire les tableaux d’amortissement définitifs et l’avenant régularisé le 30 juillet 2017.

RG n°26/00006


A l’audience de renvoi du 2 juin 2026, la CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL [Localité 1] CENTRE , régulièrement représentée par son Conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions signifiées par acte extra-judiciaire à M. [J] le 28 mai 2026 et demande au Juge de l’Exécution l’orientation en vente forcée, en indiquant que la déchéance du terme est intervenue sur le fondement des dispositions du code civil et du code de la consommation et non sur celui de la clause contractuelle d’exigibilité, de sorte qu’il n’y a pas lieu de se prononcer sur le caractère abusif ou non de cette clause contractuelle, l’exigibilité anticipée étant régulière.

La S.A. COMPAGNIE EUROPÉENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS n’émet aucune observation.

Bien que régulièrement assigné, M. [K] [J], partie saisie, n’est ni présent, ni représenté.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I/ Sur la régularité formelle de la procédure de saisie immobilière

En application de l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions prescrites par les articles L 311-2, L 311-4, L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

En l’espèce, la partie saisie a été assignée dans le délai de deux mois à compter de la publication du commandement de payer valant saisie, conformément à l’article R 322-4 du code des procédures civiles d’exécution et le dépôt au greffe du cahier des conditions de vente et de l’état hypothécaire a été réalisé dans le délai de cinq jours suivant l’assignation, prévu par l’article R 322-10 du même code.

Le commandement a été dénoncé au créancier inscrit qui a été invité à prendre connaissance des conditions générales de vente, à déclarer sa créance et à comparaître à l’audience d’orientation.

La procédure est donc régulière.

II/ Sur le titre exécutoire 

Il ressort des pièces produites que les conditions des articles L 311-2, L 311-4, L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont satisfaites puisque la CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL [Localité 1] CENTRE est bien titulaire de deux titres exécutoires, à savoir :

- l’acte reçu le 14 janvier 2014 par Maître [X] [E], membre de la SELARL “L’Office”, Notaires associés [Localité 4], dont il est produit une copie revêtue de la formule exécutoire, contenant un prêt MODULIMMO N° 00080135202 d’un montant de 99 105 € au taux contractuel de 3,10% l’an, amortissable sur 240 mois moyennant des échéances mensuelles de 563,68 €, assurance incluse, garanti par une inscription de privilège du prêteur de deniers et une inscription d’hypothèque conventionnelle publiées au Service de la Publicité Foncière, prêt destiné à financer l’acquisition d’un bien immobilier à usage locatif situé [Adresse 5], étant précisé que par avenant sous seing privé du 30 juillet 2017, le taux d’intérêts a été porté de 3,10 % à 2,59 % et la durée de remboursement écourtée de 12 mois,

- l’acte reçu le 27 octobre 2015 par Maître [H] [Q], membre de la SCP “[H] [Q] et [Z] [P], Notaires associés au Mans dont il est produit une copie revêtue de la formule exécutoire, contenant un prêt MODULIMMO N° 00080135206 d’un montant de 129 839,80 € au taux conventionnel de 2,34 % l’an amortissable sur 240 mois moyennant des échéances mensuelles de 700,80 €, assurance incluse, garanti par une inscription de privilège du prêteur de deniers et une inscription d’hypothèque conventionnelle publiées au Service de la Publicité Foncière, prêt destiné à financer l’acquisition d’un bien immobilier à usage de résidence principale situé [Adresse 6] 72000 LE MANS.

III/ Sur la déchéance du terme

Aux termes de l=article L 111-6 du CPCE : “La créance est liquide lorsqu’elle est évaluée en argent ou lorsque le titre contient tous les éléments permettant son évaluation.” Il relève de l=office du Juge de vérifier l=existence, notamment en cas de prêt bancaire, du tableau d=amortissement, de l=indication d=un taux d=intérêt et des modalités de calcul desdits intérêts (anatocisme, par exemple), de la mention des accessoires...

S’agissant de l=exigibilité, ses conditions doivent figurer au titre (ou en annexe, si celle-ci est annexée en minute à la suite du titre) : nécessité d’une mise en demeure, d’une lettre recommandéeY Il appartient au juge de vérifier qu’elles ont été respectées, au regard du droit interne et européen.

L’exigence d=une créance liquide et exigible suppose donc que cette créance ne soit pas éteinte ou affectée d’irrégularité pour quelque raison que ce soit.

Les contrats de prêts régularisés entre les parties les 14 janvier 2014 et 27 octobre 2015 contiennent une clause contractuelle d’exigibilité, qui au regard des dispositions du code de la consommation applicables au présent litige, de la jurisprudence de la Cour de Cassation et de celle de la CJUE apparaît abusive.

En effet, la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt sans mise en demeure et sans préavis, selon la volonté de l’établissement prêteur, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement.

Toutefois, la créance invoquée par la CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL [Localité 1] CENTRE et fondant les poursuites résulte d’une résiliation unilatérale effectuée conformément aux dispositions des articles 312-22 du code de la consommation 1184 du code civil, dans leur version applicable au présent litige, l’article 1184 du code civil prévoyant que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisferait pas à son engagement et de la jurisprudence y afférente laquelle avait dès 1998 précisé que “la gravité du comportement d’une partie à un contrat peut justifier que l’autre partie y mette fin de façon unilatérale à ses risques et périls”.

Ainsi, il résulte des pièces versées aux débats que la CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL [Localité 1] CENTRE a adressé via son Conseil, le 7 mai 2025, une lettre de mise en demeure à M. [J] visant les dispositions susvisées, et l’invitant à régulariser les échéances impayées dans un délai de 90 jours, sous peine de résiliation des deux prêts.

Cette mise en demeure étant restée infructueuse, la CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL [Localité 1] CENTRE a, par lettre recommandée avec accusé de réception du 25 août 2025, prononcé la déchéance du terme.

La présente juridiction relève que ni la mise en demeure ni la lettre prononçant la déchéance du terme n’évoquent les dispositions contractuelles relatives à la clause résolutoire, que la défaillance de M. [J] était suffisamment grave pour justifier une résiliation anticipée du contrat et que le délai laissé au débiteur pour régulairser sa situation était raisonnable. La déchéance du terme, prononcée sur le fondement des dispositions de droit commun est donc régulière.

La créance dont se prévaut la CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL [Localité 1] CENTRE est liquide et exigible, les sommes dues au titre des deux prêts susvisés n’ayant pas été acquittées.

IV/ Sur le montant de la créance

En application de l’article R 322-18 du code des procédures civiles d=exécution, il y a lieu de fixer comme suit le montant de la créance du créancier poursuivant, sur la base des tableaux d’amortissement et des décomptes produits :

➀ Prêt MODULIMMO N° 00080135202

- Capital restant dû au 14/08/2025........................... 45 870,88 €
- Echéances impayées (en capital)........................... 9 040,44 €
RG n°26/00006

- Intérêts échus arrêtés au 14 août 2025................... 2 186,36 €
- Indemnité prévue au contrat................................... 3 843,79 €
- Sous-total 1............................................................. 60 941,47 €

➁ Prêt MODULIMMO N° 00080135206

- Capital restant dû au 14/08/2025........................... 74 039,76 €
- Echéances impayées (en capital)........................... 10 449,40 €
- Intérêts échus arrêtés au 14 août 2025................... 3 102,80 €
- Indemnité prévue au contrat................................... 5 914,24 €
- Sous-total 2............................................................. 93 506,20 €

TOTAL: 154 447,67 € (cent cinquante quatre mille quatre cent quarante sept euros et soixante sept centimes) selon décompte arrêté au 14 août 2025, outre les intérêts qui courent jusqu’à la distribution du prix de vente, dans la limite de six mois à compter de la consignation du prix, étant précisé que les cotisations d’assurance ne sont pas comprises dans les frais taxables et ne peuvent donc êtres sollicitées par le prêteur à l’encontre de l’emprunteur après la déchéance du terme.

***

La saisie pratiquée porte sur des droits saisissables conformément aux dispositions de l’article L311-6 du code des procédures civiles d’exécution.

En vertu de l’article L 322-1 du code des procédures civiles d’exécution, les biens sont vendus soit à l’amiable sur autorisation judiciaire, soit par adjudication.

Lorsqu’il autorise la vente amiable, le Juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

En l’espèce, la partie saisie, bien qu’avisée de la convocation, n'était ni présente, ni représentée et n’a donc fait valoir aucune contestation ni demande d’autorisation de vente amiable.

En conséquence, il convient d’ordonner la vente forcée de l’immeuble en cause, qui sera fixée dans le délai prévu par l’article R 322-26 du code des procédures civiles d’exécution, le mardi 8 décembre 2026 à 10 heures 30.

Ainsi que M. [K] [J], partie saisie, en a été informé conformément aux dispositions de l’article R 322-5 du code des procédures civiles d’exécution, la vente forcée de l’immeuble sera poursuivie sur les seules indications fournies par le créancier et selon les modalités prévues au cahier des conditions de vente déposé par la CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL [Localité 1] CENTRE et consultable au greffe du Juge de l’exécution, la publicité devant être conforme aux prévisions des articles R 322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

***

Afin de parvenir à la vente forcée dans les meilleures conditions et de permettre au plus grand nombre d’amateurs de se manifester, il convient, à la demande du créancier poursuivant de préciser les modalités de visite de l’immeuble et de dire qu’elles seront organisées par la SCP SOLITI, Commissaires de Justice associés à LE MANS avec, si besoin est, le concours de la force publique et des personnes visées par l’article L 142-1 du code des procédures civiles d’exécution, la présente décision valant autorisation pour le Commissaire de Justice de pénétrer dans les lieux dans les cas visés par l’article L 322-2 dudit code, pour les faire visiter à la demande des personnes intéressées.
Il convient de rappeler que conformément à l’article R 322-42 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de poursuite ultérieurs dûment justifiés seront taxés par le juge et publiquement annoncés avant l’ouverture des enchères.

M. [K] [J] sera tenu aux dépens qui ne seraient pas compris dans les frais soumis à la taxation par le Juge de l’Exécution tels que les émoluments des Commissaires de Justice expressément mis à la charge des débiteurs par la réglementation en vigueur, étant précisé que ceux excédant les frais exposés dans le cadre de la présente procédure de saisie immobilière (frais postérieurs à la vente jusqu’à la distribution) seront employés en frais privilégiés de vente.
RG n°26/00006

PAR CES MOTIFS

Statuant après débats en audience publique, par décision mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la déchéance du terme est intervenue sur le fondement des articles 1184 du code civil et L 312-22 du code de la consommation dans leur version applicable au présent litige ;

CONSTATE que la déchéance du terme est régulière ;

ORDONNE en conséquence la vente forcée de l’ensemble immobilier situé [Adresse 7] cadastré section BD n°[Cadastre 1] pour une contenance de 11a 41 ca et section BD N°[Cadastre 2] pour une contenance de 42 a 16 ca, saisi par la CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL [Localité 1] CENTRE sur M. [K] [J] ;

FIXE l’adjudication du bien selon les modalités prévues dans le cahier des conditions de vente déposé le 27 janvier 2026 par la CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL [Localité 1] CENTRE à l’audience du :

MARDI 8 DÉCEMBRE 2026 à 10h30

DIT que les visites de l'immeuble seront organisées par la SCP SOLITI, Commissaires de Justice associés à LE MANS, avec si besoin est, le concours de la force publique et des personnes visées par l'article L 142-1 du code des procédures civiles d’exécution, la présente décision valant autorisation pour le Commissaire de Justice de pénétrer dans les lieux dans les cas visés par l'article L 322-2 du code des procédures civiles d’exécution, pour les faire visiter à la demande des personnes intéressées ;

REJETTE la demande d’aménagement de publicité ;

RAPPELLE que les frais de poursuite seront taxés à l'audience de vente forcée ;

FIXE la créance de la CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL [Localité 1] CENTRE , partie poursuivante, à la somme de 154 447,67 € (CENT CINQUANTE QUATRE MILLE QUATRE CENT QUARANTE SEPT EUROS ET SOIXANTE SEPT CENTIMES) selon décompte arrêté au 14 août 2025, outre les intérêts qui courent jusqu'à la distribution du prix de vente, dans la limite de six mois à compter de la consignation du prix ;

CONDAMNE M. [K] [J] aux dépens qui ne seraient pas compris dans les frais soumis à la taxation par le Juge de l’exécution, et DIT que les dépens excédant les frais taxés (frais postérieurs à la vente jusqu’à la distribution) seront employés en frais privilégiés de vente ;

RAPPELLE que le présent jugement devra être notifié par voie de signification comme prévu à l’article R 311-7 du code des procédures civiles d’exécution.


LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE