Tribunal judiciaire d'Albertville, 3e ch. REFERES PAF, 8 septembre 2026, n° 26/00033

COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08/09/2026



N° RG 26/00033 - N° Portalis DB2O-W-B7K-C5KV 


DEMANDEUR(S) :

SCI LA CHARPENTERIE
[Adresse 1] 
représentée par Me Christophe THILL, avocat au barreau de CHAMBERY, substituant Me Nicolas BECKER de la SELARL VAILLY-BECKER & Associés, avocat au barreau D’ANNECY


DÉFENDEUR(S) :

S.A.S. PAUL GIGUET
[Adresse 2]
représentée par Me Fabien PERRIER de la SCP STACOVA3, avocat au barreau de CHAMBERY

S.E.L.A.R.L. ANASTA, représentée par Mes [J] et [H], ès qualités de Commissaire à l’exécution du plan de la SAS PAUL GIGUET
[Adresse 3]
non comparante, ni représentée




COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente, juge des référés : [...]
assistée lors des débats de [...] et de la mise à disposition au greffe de [...], greffières

Débats : en audience publique le : 07 Juillet 2026

Ordonnance Réputée contradictoire, rendue publiquement par mise à disposition au greffe, en premier ressort le 08 Septembre 2026


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 octobre 2018, la société civile immobilière (Sci) La Charpenterie a consenti à la société par actions simplifiée (Sas) Paul Giguet un bail commercial pour une durée de neuf années à compter du 25 octobre 2018 portant sur les locaux situés [Adresse 1] à Ugine (73400) en vue de l’exploitation des activités de charpente bois, menuiserie, zinguerie, métallerie, caisserie moyennant un loyer annuel de 68 204,04 euros payable par mois à échoir à concurrence de 5 683,67 euros les premiers de chaque mois.

Par jugement du tribunal de commerce de Chambéry en date du 31 octobre 2022, une procédure de redressement judiciaire a été ouverte au bénéfice de la société Paul Giguet.

Par acte du 25 septembre 2025 la Sci La Charpenterie a fait signifier à la Sas Paul Giguet un commandement de payer et de justifier de l’assurance, visant la clause résolutoire du bail, en raison d’un arriéré de loyers et de charges d’un montant de 27 970 euros, de la non justification de la souscription d’une assurance du local commercial et de l’acquittement des primes correspondantes ainsi que du refus de l’accès au local commercial suite à sa demande de visite du 03 avril 2025.

Par actes du 16 janvier 2026 la Sci La Charpenterie a fait assigner la société Paul Giguet et la société Anasta en sa qualité de commissaire à l’exécution du plan de redressement de la société Paul Giguet devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albertville aux fins notamment de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail commercial ainsi que de condamner la société Paul Giguet à lui verser la somme provisionnelle de 27 970 euros au titre des loyers impayés et lui communiquer l’attestation d’assurance des lieux.

Selon dernières conclusions notifiées le 6 juillet 2026, la Sci La Charpenterie demande au juge des référés de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail ainsi que la résiliation du bail, 
- ordonner l’expulsion de la société Paul Giguet ainsi que de tous occupants de son chef des locaux et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard, à compter de la signification de l’ordonnance,
- juger que faute de ce faire, l’expulsion pourra avoir lieu par tous moyens de droit au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,
- juger que les biens meubles et matériels laissés dans lieux seront transportés dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur, aux frais de l’expulsé,
- fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 7 310,16 euros TTC qui sera mise à la charge de la société Paul Giguet jusqu’à son départ effectif des lieux,
- condamner la société Paul Giguet à lui payer la somme provisionnelle de 27 970 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2025, date du commandement de payer,
- condamner la société Paul Giguet à lui communiquer le contrat d’assurance et une attestation d’assurance 2025-2026 des murs des immeubles loués et d’une assurance contre les risques locatifs habituels et tous ceux pouvant naître de son activité sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,
- ordonner à la société Paul Giguet de permettre à la Sci La Charpenterie l’accès et la visite des lieux et locaux loués, conformément aux stipulations du bail sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, 
- débouter la société Paul Giguet de l’intégralité de ses demandes,
- condamner la société Paul Giguet à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’appui de ses prétentions, elle indique que la clause résolutoire prévue au bail est acquise du fait du non-respect des obligations contractuelles par la société preneuse. Elle explique que la société preneuse ne règle pas régulièrement et intégralement les loyers, comme en atteste le décompte produit arrêté au mois de septembre 2025. Elle ajoute ne pas avoir été destinataire de l’attestation d’assurance, ni par courrier, ni par mail pour l’année 2025, que l’avis de réception du 10 mars 2025 n’a pas été signé par le gérant de la société et que dans l’attestation d’assurance pour l’année 2026 la valeur du bien déclarée est insuffisante. La société bailleresse indique également que, malgré sa sollicitation conformément aux dispositions du bail, la société preneuse ne lui a pas permis d’accéder aux lieux pour vérifier les travaux et l’entretien de la toiture.
Par ailleurs, elle conteste l’existence de troubles de jouissance allégués par la société preneuse qui n’en rapporte pas la preuve.

Suivant conclusions en défense notifiées par voie électronique le 19 mai 2026 la société Paul Giguet demande au juge des référés de :
A titre principal, 
- juger les demandes de la Sci La Charpenterie irrecevables et non fondées, 
- juger que la clause résolutoire invoquée ne peut produire d’effet en raison de l’existence de contestations sérieuses et de l’absence de dette certaine et exigible, 
- débouter la Sci La Charpenterie de l’ensemble de ses demandes et en tout cas juger qu’elles se heurtent à des contestations sérieuses et l’inviter à mieux se pourvoir,
A titre subsidiaire,
- ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire,
- accorder à la société Paul Giguet un délai de 24 mois pour apurer, par mensualités égales, le reliquat de loyers éventuels reconnus comme dus, à compter de la signification de la décision à intervenir,
- accorder à la société Paul Giguet un délai de 6 mois pour justifier de l’attestation d’assurance et/ou d’une attestation d’acquittement et/ou proposer trois dates et heures de visite à la bailleresse des locaux, sans possibilité pour cette dernière en cas de refus des dates proposées de se prévaloir de la clause résolutoire, à compter de la signification de la décision à intervenir,
En tout état de cause,
- condamner la Sci La Charpenterie à lui payer la somme provisionnelle de 10 000 euros au titre du trouble de jouissance,
- condamner la Sci La Charpenterie à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La société Paul Giguet oppose l’existence de contestations sérieuses à l’acquisition de la clause résolutoire. Elle indique qu’elle est à jour du paiement des loyers et que la société bailleresse a procédé à une révision du montant des loyers hors cadre légal de la révision triennale. Elle en déduit que le bailleur lui a facturé un surplus de loyer. A défaut de remboursement des sommes trop versées, elle les a déduites du montant des loyers dus sur la période d’avril à août 2025.
Par ailleurs, elle indique avoir justifié de son attestation d’assurance par l’envoi d’un courrier recommandé avec avis de réception distribué le 10 mars 2025. Elle précise produire en cours d’instance une attestation d’assurance du local commercial pour l’année 2026.
Concernant l’accès aux locaux, elle fait valoir que la clause contractuelle relative au droit de visite du bailleur reste imprécise de sorte que son interprétation échappe à la compétence du juge des référés. Aussi elle soutient que le bail ne faisant pas peser d’obligation précise au preneur sur l’accès aux locaux, il n’est justifié d’une inexécution contractuelle ni de l’acquisition de la clause résolutoire. Elle ajoute que les relations sont dégradées avec la société bailleresse et que celle-ci lui cause un trouble de jouissance par ses courriers et ses venues sur site sans autorisation.

L’affaire a été retenue à l’audience du 07 juillet 2026 et mise en délibéré au 08 septembre 2026 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

1 - Sur la demande en constat de l’acquisition de la clause résolutoire

Les articles 834 et 835 du code de procédure civile prévoient que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Le président du tribunal judiciaire, peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En cas d’ouverture d’une procédure collective, l’article L.622-14 2° du code de commerce rappelle que lorsque le bailleur demande la résiliation ou fait constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d'ouverture, le bailleur ne pouvant agir qu'au terme d'un délai de trois mois à compter dudit jugement.

Le juge des référés doit constater la résiliation de plein droit du bail au titre de la clause résolutoire s’il n’existe aucune contestation sérieuse sur la nature et l’étendue de l’obligation du bail que le preneur n’a pas respectée, sur le contenu de la clause résolutoire en elle-même, et sur la façon dont le bailleur la met en œuvre. Il est par conséquent nécessaire que le bailleur soit en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, que la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation, que les obligations du bail dont la violation desquelles la clause résolutoire est la sanction ne soient l’objet d’aucune contestation sérieuse du preneur quant à leur charge et à leur étendue.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

1.1 - Sur la production de l’attestation d’assurance et paiement des primes d’acquittement

Le bail signé le 24 octobre 2018 stipule que le preneur s’oblige à assurer dès la prise de possession des locaux et pendant toute la durée de son bail, les murs des immeubles loués, pour le compte du propriétaire selon les conditions du contrat actuel, ainsi qu’à assurer contre tous les risques locatifs habituels et tous ceux qui pourraient naître de son activité à une compagnie française notoirement solvable. Il est également prévu que le preneur devra pouvoir justifier à la moindre requête du bailleur de l’existence des polices d’assurance citées ci-dessus et de l’acquittement des primes correspondantes.

En l’espèce, d’une première part la société Paul Giguet verse aux débats un courrier recommandé avec avis de réception distribué le 10 mars 2025 indiquant joindre l’attestation d’assurance pour le bâtiment industriel pour la période allant du 01/01/2025 au 31/12/2025 (Pièce n°11 défendeur). 

Si la société La Charpenterie prétend ne pas avoir été destinataire dudit courrier et ne pas avoir signé le récépissé de réception, elle ne rapporte pas d’élément objectif contraire à l’avis de réception émis par les services de La Poste portant la mention “distribué le 10 mars 2025" à l’adresse de son siège social.

Or le commandement de fournir le justificatif de souscription de l’attestation d’assurance et de l’acquittement des primes d’assurance a été délivré le 25 septembre 2025, soit postérieurement à la délivrance du courrier le 10 mars 2025.

D’une deuxième part la société Paul Giguet produit aussi l’attestation d’assurance multirisque pour la période allant du 01 janvier 2026 au 31 décembre 2026 (Pièce n°13 défendeur)

Concernant le débat portant sur la valeur déclarée du bien auprès de l’assurance, il ressort du rapport d’expertise que la valeur vénale du bâtiment est estimée à 1 493 000 euros et que l’attestation d’assurance de l’année 2026 indique une valeur totale du contenu assuré à 1 775 032 euros. (Pièces n°13 et 17 défendeur) 

D’une troisième part, la société Paul Giguet oppose le caractère abusif de la demande de production de l’acquittement des primes d’assurances en plus des attestations d’assurance. La société bailleresse invoque la clause “équilibre du contrat” prévue au contrat de bail pour soutenir qu’aucune des stipulations contractuelles ne cause un déséquilibre significatif à l’une ou l’autre des parties.

Or il convient de rappeler qu’il n’appartient pas au juge des référés d’interpréter ni d’apprécier la proportionnalité des clauses contractuelles au regard des intérêts de chacun des cocontractants.

En conséquence, les moyens soulevés concernant l’appréciation de la valeur vénale du bien ainsi que sur la proportionnalité de la justification du paiement des primes d’assurance ne relèvent pas de la compétence du juge des référés.

Il résulte de ce qui précède que la Sci La Charpenterie ne démontre pas que la société Paul Giguet n’a pas respecté son obligation de produire l’attestation d’assurance du local professionnel dans le mois suivant la délivrance du commandement, puisque l’attestation avait déjà été produite par courrier recommandé avec avis de réception distribué le 10 mars 2025, et qu’elle justifie de l’attestation d’assurance de l’année 2026. 

En l’état, la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification d’assurance et acquittement des primes d’assurance doit donc être rejetée.

1.2 - Sur l’existence d’une dette locative au titre de loyers impayés

Aux termes de l’article L.145-37 du code de commerce, les loyers des baux d'immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l'une ou de l'autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat. 

L’article L.145-38 du même code prévoit que la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision. De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable. 

Cette révision n'est pas automatique, l’article R.145-20 du code de commerce prévoit que la demande de révision est formée par voie extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. À peine de nullité, elle doit préciser le montant du loyer demandé ou offert. À défaut d'accord entre les parties, le juge des loyers fixe le montant du loyer révisé.

En l’espèce, la Sci La Charpenterie a fait délivrer le 25 septembre 2025 à la société Paul Giguet un commandement de payer la somme de 27 970 euros en principal au titre des loyers impayés.

Il ressort du contrat de bail conclu le 24 octobre 2018 que le bail est consenti et accepté moyennant paiement d’un loyer principal annuel de 68 204,04 euros et que son paiement aura lieu à concurrence de 5 683,67 euros le premier de chaque mois. Il est également stipulé que le loyer est fixé pour la première période triennale et qu’il sera susceptible d’être révisé au début de chaque nouvelle période, aux conditions prévues par la législation en vigueur.

Il convient de relever que la Sci La Charpenterie ne justifie pas avoir sollicité, ni informé sa locataire d’une révision du loyer par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée avec demande d’avis de réception à compter de la première période triennale, à savoir le 25 octobre 2021. 

Or selon le décompte joint au commandement de payer, elle chiffre un solde restant dû pour les échances d’avril à mai 2025 à la somme de 3 837,00 euros et met en compte un montant de 7 310,25 euros pour l’échéance de septembre 2025 sans expliciter son calcul au regard du montant du loyer contractuel de 5 683,67 euros.

En dépit des contestations exprimées par le preneur dans les courriers échangés quant à l’augmentation du loyer et l’existence d’un trop versé, la Sci La Charpenterie s’abstient de justifier du bien fondé des montants réclamés.

Il en résulte que la dette locative au titre des loyers impayés se révèle sérieusement contestable dans son principe et son montant et nécessite d’être débattue devant les juges du fond. 

Dès lors, l’acquisition de la clause résolutoire pour loyers impayés apparaît sérieusement contestable au stade des référés, et cette demande doit être rejetée.

1.3 - Sur l’accès et la visite des locaux

Le contrat de bail prévoit que “le preneur s’engage à prendre les lieux dans leur état actuel, à les entretenir en bon état de réparations locatives et d’entretien pendant toute la durée de son bail et à les rendre tels à son expiration. Le preneur s’engage notamment à toutes réparations ou changement si besoin est concernant la plomberie, les sanitaires, le chauffage, la menuiserie, la serrurerie, les vitrages, les revêtements l’électricité, les cheminées etc. Le bailleur s’engage à assurer au preneur le clos et le couvert, à l’exception des parties ouvrantes et conserve à sa charge toutes les réparations prévues à l’article 606 du code civil”.

Il est également mentionné que “le preneur autorise le bailleur ou son architecte à visiter les lieux loués toutes les fois que cela lui paraitra utile et à laisser l’accès pour tous travaux et réparations nécessaires”.

En l’espèce, la Sci La Charpenterie indique avoir sollicité, dans son courrier recommandé avec avis de réception du 03 avril 2025 une demande de visite des locaux portant sur les vérifications et entretiens en toiture.

La société Paul Giguet ne conteste pas cette demande d’intervention du bailleur, ni son refus d’accéder aux locaux, considérant qu’il n’existe pas de travaux ou réparations nécessaires justifiant l’intervention du bailleur, comme mentionné dans le bail.

Les parties ne s’accordent pas quant à la nature des travaux réalisés sur la toiture et aucun élément ne permet de déterminer avec évidence la nature même de ces travaux, ni leur imputation à la charge du preneur ou du bailleur. 

Or il ne relève pas des pouvoirs juridictionnels du juge des référés, juge de l’évidence, d’interpréter les clauses contractuelles prévues, nécessitant une appréciation souveraine des juges du fond. 

Au vu de ces éléments, l’acquisition de la clause résolutoire pour ce motif apparaît sérieusement contestable au stade des référés. Cette demande est donc rejetée. 

En conséquence, la demande en constat de résiliation du contrat de bail étant rejetée pour chacun des moyens, les demandes subséquentes à savoir, la demande d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation le sont également.
 
2 - Sur la demande en paiement provisionnel de la Sci La Charpenterie

Il s’évince de ce qui précède, que le principe et le montant des loyers impayés se heurtent à des contestations sérieuses. 

Dès lors, la demande en paiement provisionnel de l’arriéré locatif est sérieusement contestable au stade des référés. 

Cette demande est rejetée.

3 - Sur la production de l’attestation d’assurance et l’acquittement des primes d’assurance sous astreinte

La société Paul Giguet produit une attestation d’assurance du local commercial situé [Adresse 1] à [Localité 1] pour la période allant du 01 janvier 2026 au 31 décembre 2026 (Pièce n°13 défendeur).

Tel qu’indiqué précédemment, le juge des référés n’a pas compétence pour apprécier la valeur vénale du bien, ni la proportionnalité de la justification du paiement des primes d’assurance. 

La demande en justification sous astreinte se heurte donc à une contestation sérieuse et la société bailleresse doit être déboutée de ce chef de demande.

4 - Sur l’accès et la visite des locaux sous astreinte

Il résulte de ce qui précède que le débat portant sur la nature des travaux de toiture constitue une contestation sérieuse à l’obligation de permettre l’accès au bailleur sous astreinte.

Cette demande est donc également rejetée.

5 - Sur la demande reconventionnelle en paiement d’une provision pour trouble de jouissance

Le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur, de la chose louée pendant la durée du bail. Le preneur n'a pas à rapporter la preuve d'un manquement du bailleur à ses obligations. 

Il incombe au preneur de justifier du préjudice résultant du manquement reproché du bailleur. 

En l’espèce, la société Paul Giguet ne rapporte aucun élément permettant de démontrer, avec l’évidence requise en référé, l’existence de troubles résultant de l’attitude du bailleur. 

Sa demande de provision doit donc être rejetée.

6 - Sur les demandes accessoires

La Sci La Charpenterie, partie perdante à l'instance au sens des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, doit être tenue de supporter les dépens de l’instance. 

Au regard des circonstances de l’espèce il serait inéquitable de laisser à la charge de la société Paul Giguet l’intégralité des sommes qu’elle a été contrainte d’exposer en justice pour la défense de ses intérêts, de sorte qu’il convient de condamner la Sci La Charpenterie à lui payer une indemnité de 2 000 euros au titre des frais exposés par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DEBOUTONS la Sci La Charpenterie de ses demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire et de ses demandes subséquentes en expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation, 

DEBOUTONS la Sci La Charpenterie de sa demande en paiement provisionnel au titre des loyers impayés, de sa demande en production des attestations d’assurance et justificatifs de l’acquittement des primes d’assurance et de sa demande en accès et visite des locaux loués,

DEBOUTONS la société Paul Giguet de sa demande reconventionnelle en paiement d’une provision à titre de réparation de son préjudice de jouissance,

CONDAMNONS la Sci La Charpenterie aux dépens de l’instance,

CONDAMNONS la Sci La Charpenterie à verser à la société Paul Giguet la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

EN CONSEQUENCE,
La République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre les présentes à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
POUR COPIE EXECUTOIRE certifiée conforme.

En foi de quoi la présente décision a été signée par [...], juge des référés, et [...], greffière.

La greffière, Le juge des référés,