Tribunal judiciaire d'Orléans, JCP-Baux d'habitation, 28 août 2026, n° 25/05967

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 D'[Localité 1]



JUGEMENT DU 28 AOUT 2026

Minute n° :

N° RG 25/05967 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HLF2


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Caroline VALLET, Juge placée auprès de Madame la Première Présidente pour y exercer les fonctions de juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans, selon ordonnance de la Première Présidente en date du 13 avril 2026

Greffier : Théophile ALEXANDRE



DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 1],
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Sophie PINCHAUX de la SELARL PINCHAUX-DOULET, avocats au barreau d'ORLEANS



DÉFENDEUR :

Association APAJH, agissant ès qualité de tuteur de Monsieur [B] [V],
dont le siège social est sis Service des Mandataires Judiciaires à la Protection des - Majeurs - [Adresse 3]
représentée par Me Laure MASSIERA, avocat au barreau d'ORLEANS



A l'audience du 03 Juillet 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.






Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
copies délivrées le :
à :







EXPOSE DU LITIGE

Un bail d’habitation a été conclu le 10 août 2020 entre la SA [Adresse 1] en qualité de bailleur, et M. [B] [V], représenté par l'APAJH en qualité de tuteur, en qualité de locataire, pour un logement situé [Adresse 4] à [Localité 2] (45) et son stationnement n° 5270P-0012. Le loyer a été fixé à 451,48 euros, hors charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 août 2024, la SA [Adresse 1] a fait signifier à M. [B] [V] un commandement d’avoir à cesser les troubles visant la clause résolutoire et commandement à justifier de l’assurance. 

Le 29 août 2024, le commandement a été dénoncé à l’APAJH DU LOIRET en qualité de tuteur de M. [B] [V]. 

Le 11 juin 2025, le conciliateur de justice a rendu un procès-verbal de constat d’échec de la tentative de conciliation. 

Par acte de commissaire de justice signifié le 21 août 2025, la SA [Adresse 1] a fait assigner M. [B] [V] et l'APAJH DU LOIRET en qualité de tuteur devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins de :

Dire la société [Adresse 1] recevable et bien fondée en son action,prononcer la résiliation judiciaire du bail d’habitation aux torts exclusif de M. [B] [V] ; ordonner à M. [B] [V] de quitter les lieux loués et les laisser libres de toutes personnes les occupant de son chef ;A défaut de libération effective et volontaire des lieux loués, Autoriser la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE à faire procéder à l'expulsion de M. [V] et de tous occupants de son chef avec si besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier et ce dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux.Condamner M. [V] au paiement, à compter de la résiliation du bail, d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 431,48 € égale au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, jusqu'à son départ effectif des lieux.Dire que les réparations locatives pourront être constatées par tel huissier de justice qui sera commis à cet effet et assisté, s'il l'estime utile, d'un technicien.Condamner M. [V] à payer à la société [Adresse 1] la somme de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.Condamner M. [V] aux entiers dépens.Débouter M. [V] de toutes fins, conclusions, prétentions, demandes plus amples ou contraires.
L’affaire a été appelée à l’audience du 30 avril 2026, puis renvoyée à l’audience du 03 juillet 2026. 

Lors de cette audience, la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE, représentée, maintient ses demandes. Elle explique qu’en raison de troubles du voisinage, l’expulsion de M. [B] [V] est sollicitée. En effet, elle soutient qu’il a manqué à ses obligations de locataire en s’exhibant nu ; qu’il a déjà été condamné pour des faits similaires ; que des pétitions et des plaintes ont été déposées et que le locataire continue son comportement inadapté. 

M. [B] [V], représenté par l'APAJH en qualité de tuteur, et son conseil, régulièrement assigné à étude, sollicite dans ses dernières écritures soutenues à l’audience de : 

Dire la société [Adresse 1] recevable et mal fondée en son action ;En conséquence, 
Débouter la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE de toutes ses demandes ;Statuer ce que de droit sur les dépens. 
Il fait valoir que la demanderesse n’apporte aucun élément permettant de caractériser les manquements du locataire et justifiant une expulsion du logement. Il ajoute qu’il n’y a pas de dépôts de plainte, mais uniquement des attestations, qui n’ont pas la même force probante. 

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été versé à la procédure et communiqué aux parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 août 2026. 


MOTIFS DE LA DECISION


SUR LA DEMANDE DE RESILIATION DU BAIL

Selon l'article 1104, « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public ».

L'article 1224 du code civil dispose que « la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice ».

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du code civil dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il appartient au juge d'apprécier souverainement si les manquements imputés au locataire sont d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat, la situation justifiant la résiliation du bail s’appréciant au jour où le juge statue.

Aux termes de l'article 7 b de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location, ce qui lui impose, notamment, de ne pas troubler de manière répétée, la tranquillité de ses voisins.

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7b) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d'une obligation essentielle, qui consiste à jouir paisiblement des locaux loués, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties le 10 août 2020 contient :
un article 8 « Obligations générales du bailleur et du locataire » qui dispose que « Les obligations générales du BAILLEUR et du LOCATAIRE sont régies par les articles 6 et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, par la législation HLM et par le présent contrat. (…)De même, le LOCATAIRE s'engage à habiter paisiblement les lieux loués, suivant leur destination qu'il s'interdit de modifier. (…) ». 
un article 9 « Résiliation de plein droit du présent contrat de location » qui dispose que « Le présent contrat de location sera résilié de plein droit dans les cas suivants : (…) 3. La résiliation du contrat pour troubles de voisinage
En cas de non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage, la décision de justice qui constatera ces troubles de voisinage, emportera la résiliation du présent bail ». 

Ainsi, M. [B] [V] avait une parfaite connaissance des obligations s’imposant à lui en tant que locataire, à savoir d’user paisiblement du bien loué et de ne pas troubler la quiétude de ses voisins. 

Or, la SA [Adresse 1] produit pour justifier ses allégations :

un courriel non daté a priori d’un voisin de M. [B] [V] contrarié par le fait de devoir enjamber les diverses affaires de ce dernier jonchées au sol ; un courrier recommandé avec accusé de réception en date du 12 juin 2024 au locataire dans lequel il est rappelé l’article 17 du règlement intérieur qui indique « Toute attitude inapproprié envers le personnel du bailleur ou un prestataire extérieur fera l’objet d’un rappel immédiat au règlement et pourra se traduire par des actions pouvant aller jusqu’à la résiliation du bail » ; et qu’il est indiqué que le bailleur a été « saisie de plaintes concernant votre tenue vestimentaire dans les parties communes (allées et coursives) de votre résidence. En effet, vous avez été vu à plusieures reprises nu ou en sous-vêtements simulant des gestes inappropriés. Vos voisins sont effrayés et excédés par votre comportement déplacé » ; un courrier signé par sept locataires de l’immeuble en date du 28 juin 2024 adressé au bailleur signalant des « désagréments et incivilités de toutes sortes répétés par M. [B] [V] [Adresse 5] de cette résidence : attentats à la pudeurdégradations des extérieursjet de ses détritus par-dessus le balcon vers la partie communeoccupation de la partie commune devant sa porte d’entrée » ;un courrier d’une locataire en date du 19 août 2024 selon lequel M. [B] [V] « jardine sans slip dans le parterre commun », et se montre « sans slip sur le balcon », et ce à plusieurs reprises. Il est ajouté qu’il envahit les parties communes ;un dépôt de plainte de Mme [I] [C] épouse [R] du 10 août 2024 auprès du commissariat de police d’[Localité 1] pour des faits d’exhibition sexuelle à l’encontre de M. [B] [V] le 13 juin 2024 qui jardinait « sans avoir de vêtements sur ses parties intimes » au niveau du stationnement ; un second dépôt de plainte de Mme [I] [C] épouse [R] du 04 septembre 2024 auprès du commissariat de police d’[Localité 1] pour des faits de d’exhibition sexuelle à l’encontre de M. [B] [V] puisque le 01 septembre 2024, il était vêtu d’un polo sans « vêtements sur les parties intimes » sur le passage commun ; le 02 septembre 2024, M. [B] [V] a reconnu avoir bloqué sa boîte aux lettres avec « une pointe dans la serrure » ; et le 03 septembre 2024, suite à un dégonflage de ses pneus, elle soupçonnait M. [B] [V], vu que le 10 août 2024, il l’avait menacé de s’en prendre à sa voiture ; et une main courante le 28 février 2025 pour des faits similaires ;un jugement du tribunal correctionnel d’Orléans du 12 mars 2025 condamnant M. [B] [V] a un emprisonnement délictuel de quatre mois totalement assorti d’un sursis simple pour des faits d’exhibition sexuelle, à savoir dans les parties communes de sa résidence, commis le 13 juin 2024 et le 1er septembre 2024 ; menace de dégradation ou détérioration avec ordre de remplir une condition ; outrage à une personne chargée d’une mission de service public, à savoir un agent de la poste et dégradation ou détérioration de bien destiné à l’utilité ou la décoration publique, commis le 13 juin 2024 ;un courrier de Mme [I] [C] épouse [R] en date du 26 mai 2025 signé par six autres locataires dans lequel il est signalé les représailles de M. [B] [V] suite aux dépôts de plainte et la main courante. Il est indiqué que M. [B] [V] la tient responsable de sa condamnation, et qu’il continue les incivilités rendant insécure la résidence et en instaurant la peur ;Un courrier de Mme [I] [C] épouse [R] du 10 mars 2026 pour signaler que les incivilités perdurent de la part de M. [B] [V] à son encontre ; Un courrier de Mme [S] [M], locataire, du 7 octobre 2024 signalant des incivilités de la part de M. [B] [V], puisqu’il « balance toutes sa nourriture par-dessus le garde-corps sur le sol » ;Un courrier de Mme [S] [M] du 13 juin 2025 pour des nuisances à cinq heures du matin en frappant le garde-corps pendant une heure trente ;Un courrier de Mme [S] [M] du 27 mai 2025 pour des nuisances sonores ; des détériorations du portillon et des végétaux à l’encontre de M. [B] [V], qui se montre agressif pouvant crever les pneus des autres locataires ; Un courrier de la Mairie du 12 mars 2025 adressé au bailleur pour l’informer de plusieurs « voisins de Monsieur [V] qui sont excédés par ses comportements et agissements. A titre d’exemple, Monsieur [V] jette des pierres dans les fenêtres, répand de l’huile sur les marches de l’escalier, occupe la terrasse coursive commune pour entreposer son mobilier, dégonfle les pneus des véhicules, observe les voisins avec des jumelles, saccage les massifs de fleurs, jette ses détritus là où bon lui semble et surtout intimide le voisinage qui prend peur. (…) Pour votre information, Monsieur [V] a une instance judiciaire suite au dépôt de plainte de la commune ». 
Suite à ces difficultés, la bailleresse a notifié à M. [B] [V] un commandement d’avoir à cesser les troubles de voisinage en date du 21 août 2024 aux motifs qu’il lui est reproché à savoir :

« Attentat à la pudeurDégradation des extérieursJet de détritus dans les parties communesOccupation des parties communes. » 
Il ressort de l’ensemble de ces pièces que M. [B] [V] n’a pas respecté son obligation d’user paisiblement du logement loué. 

Il est versé un jugement de renouvellement d’une mesure de tutelle du 25 octobre 2023 au profit de M. [B] [V] qui démontre par son existence même que cette dernière souffre d’une « altération importante de ses facultés mentales l’empêchant d'exprimer de façon autonome sa volonté pour pourvoir seule à ses intérêts » (article 425 du code civil).

La gravité de son manquement doit s'apprécier également quant à la persistance de ce manquement.

Force est de constater que M. [B] [V] n’a pas modifié son comportement ni cherché à rétablir la tranquillité du voisinage. 
Il ressort des différentes pièces produites que ce manquement a été constant entre son entrée dans les lieux et à ce jour et qu’il nuit répétitivement à la tranquillité des lieux. 
Dès lors, le manquement commis par M. [B] [V] est particulièrement grave et justifie le prononcé de la résiliation de son bail.
Par voie de conséquence, il conviendra donc de prononcer la résiliation du bail liant les parties et d'ordonner l'expulsion de M. [B] [V] et celle de tous occupants de son chef selon les modalités reprises au dispositif du présent jugement.
La SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE sera déboutée de sa demande de faire constater les réparations locatives par commissaire de justice, à moins que le locataire, représenté par l'APAJH en qualité de tuteur, ne se présente pas pour procéder à l’état des lieux de sortie, conformément à l’article 3-2 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. 

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [B] [V], représenté par l'APAJH en qualité de tuteur aux dépens de l'instance.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats et des situations respectives des parties, de laisser à la charge du demandeur les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 10 août 2020 entre la SA [Adresse 1] d'une part, et M. [B] [V], représenté par l'APAJH en qualité de tuteur d'autre part, concernant le logement situés [Adresse 4] à [Localité 2] (45) et son stationnement n° 5270P-0012, au jour de l'assignation, le 21 août 2025,

DIT que M. [B] [V], représenté par l'APAJH en qualité de tuteur est occupant sans droit ni titre,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [B] [V], représenté par l'APAJH en qualité de tuteur, ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par M. [B] [V], représenté par l'APAJH en qualité de tuteur, à compter du 21 août 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à la somme de 431,48 euros, montant mensuel, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,

CONDAMNE M. [B] [V], représenté par l'APAJH en qualité de tuteur, aux dépens de l'instance,

REJETTE la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de toutes autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe à la date susmentionnée.

Le greffier, La juge placée,