Tribunal judiciaire de Bayonne, 1ère chambre, 7 septembre 2026, n° 26/00279

N° RG 26/00279 - N° Portalis DBZ7-W-B7K-F6FI minute n° 26/344 
du 07/09/2026

Grosse et expédition le :
aux avocats 

JUGEMENT DU 07 Septembre 2026


Par mise à disposition au Greffe du TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE - 1ère chambre, a été rendu le jugement dont la teneur suit :

Composition :

[...], Vice-présidente, désignée en qualité de Juge unique par décision prise en présence des avocats des parties

Assistée de [...], Greffière principale, présente à l’appel des causes, aux débats et au prononcé par mise à disposition au greffe


ENTRE :

S.C.I. DES BOUTS DE FICELLE, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par la SELARL GARMENDIA MOUTON CHASSERIAUD, avocats au barreau de BAYONNE, avocats plaidant, vestiaire : 122

Madame [Q] [S] [B] [O], demeurant [Adresse 2]
représentée par la SELARL GARMENDIA MOUTON CHASSERIAUD, avocats au barreau de BAYONNE, avocats plaidant, vestiaire : 122

Demandeur(s)

D’UNE PART,

ET :

S.C.I. ITZALA, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Marie-sophie VOISIN, avocat au barreau de BAYONNE, avocat plaidant, vestiaire : 154

Monsieur [R] [T], demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Marie-sophie VOISIN, avocat au barreau de BAYONNE, avocat plaidant, vestiaire : 154


Défendeur(s)

D’AUTRE PART,

A l’audience du 08 Juin 2026, LE TRIBUNAL :

Après avoir entendu la SELARL GARMENDIA MOUTON CHASSERIAUD, Me Marie-sophie VOISIN, avocats, en leurs conclusions et plaidoiries, a mis l’affaire en délibéré au 07 Septembre 2026.

LE TRIBUNAL a statué en ces termes :


FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 21 mai 2025, la SCI DES BOUTS DE FICELLE et Madame [Q] [O] ont vendu à la SCI ITZALA gérée par Monsieur [R] [T], une maison située au [Adresse 2], à [Localité 1].

La vente était consentie au prix de 360.000 € selon les termes suivants : la somme de 97.000 € était payée au jour de la signature de l’acte authentique de vente et le reste du prix, soit la somme de 263.000 € payable à terme au plus tard le 8 juillet. 2025.

La SCI ITZALA a effectivement transféré la somme de 97.000 € mais pas la somme de 263.000 € qui elle devait être réglée avant le 8 juillet 2025. Monsieur [T], gérant de la société ITZALA et Monsieur [C] [V] décrivaient des difficultés financières les empêchant de procéder au paiement du reste du prix.

Le 26 septembre 2025, un commandement de payer dans un délai d’un mois était signifié à la SCI ITZALA. Le paiement de la somme n’étant pas intervenu, un commandement en vue de la résolution du contrat de vente était délivré à la SCI ITZALA le 29 décembre 2025.

Il n’a été procédé à aucun paiement mais la SCI BOUTS DE FICELLE et Madame [O] souhaitent voir le contrat de vente résolu afin de pouvoir vendre le bien immobilier en question à une tierce personne.

À cette fin, par acte de commissaire de justice du 25 Février 2026, la SCI BOUTS DE FICELLE dont le siège social est situé au [Adresse 1] à [Localité 1] et Madame [Q], [S], [B] [O] demeurant au [Adresse 2] à [Localité 1], ont fait délivrer une assignation à jour fixe le 11 mai 2026 devant le tribunal judiciaire de Bayonne à la SCI ITZALA dont le siège social est situé au [Adresse 3] à [Localité 1] et à Monsieur [R] [T] demeurant au [Adresse 4] à [Localité 1].

L’affaire a été renvoyée et plaidée à l’audience du 8 juin 2026 pour être mise en délibéré au 7 septembre 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 26 mai 2026, la SCI DES BOUTS DE FICELLE et Madame [O] demandent au Tribunal de : 
- DECLARER recevable et bien fondée l’action à l’encontre de la SCI ITZALA et de Monsieur [T],
- DONNER ACTE aux demanderesses de la publication de l’assignation,
- PRONONCER la résolution judiciaire de la vente conclue entre la SCI ITZALA et la SCI DES BOUTS DE FICELLES et Madame [O] le 21 mai 2025 selon acte authentique passé par-devant Me [P], notaire.
- CONDAMNER la SCI ITZALA et Monsieur [T] conjointement et solidairement aux sommes suivantes :
o La somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts
o La somme de 15.780 € à titre de pénalité, somme arrêtée au 29 décembre 2025 et à parfaire au jour du jugement 
o La somme de 4.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens de l’instance.
- OCTROYER des délais de paiement qui ne sauraient être inférieurs 24 mois aux requérantes pour restituer l’acompte versé de 97.000 € après la résolution de la vente
- RAPPELER l’exécution provisoire de droit
- DÉBOUTER les défendeurs de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions

Au soutien de leur demande, la SCI DES BOUTS DE FICELLE et Madame [O] affirment que la responsabilité personnelle de Monsieur [T] peut être engagée sur le fondement de l’article 1850 du Code civil puisque les négligences de ce dernier constituent une faute de nature à engager sa responsabilité personnelle.

Les demandeurs font également valoir qu’ils peuvent demander la résolution de la vente sur le fondement de l’article 1656 du Code civil puisque cette situation était prévue, en page 5 de l’acte authentique signé le 21 mai 2025 entre les parties et qu’ils ont délivré un commandement de payer aux acquéreurs en date du 29 décembre 2025 conformément aux dispositions de l’article mentionné.
S’agissant des demandes indemnitaires, la SCI BOUTS DE FICELLE et Madame [O] expliquent que la somme de 50. 000 € au titre de dommages et intérêts est justifiée par la situation de blocage dans laquelle se trouve Madame [O]. En effet, compte tenu de l’impossibilité de contracter un emprunt en raison de son âge, les demandeurs font valoir que cette dernière a été contrainte de demander de l’argent à ses proches afin de disposer des liquidités nécessaires à l’acquisition d’un bien immobilier.

Les demanderesses réclament également la somme de 15.780 € au titre de l’indemnité contractuelle prévue par l’acte authentique en cas de non-règlement du prix par l’acquéreur. Selon eux, sur le fondement des articles 1231-5 et 1231-6 du Code civil, la première indemnité peut se cumuler avec la seconde demandée. En effet, le préjudice réparé par les dommages et intérêts complémentaires est indépendant de celui réparé par l’indemnité contractuelle puisqu’il découle du blocage dans son processus d’acquisition de bien immobilier et des conséquences psychologiques que Madame [O] a subies.

S’agissant de la restitution de l’acompte de 97.000 € déjà versé par les acquéreurs, nécessaire en cas de prononcé de la résolution de la vente, les demandeurs sollicitent un délai qui ne serait être inférieur à 24 mois pour que cette restitution intervienne. En effet, les demandeurs affirment avoir utilisé cette somme pour solder le prêt immobilier contracté pour l’acquisition de la maison objet du litige, ce qui ne leur permet pas de restituer l’acompte aux acquéreurs immédiatement. Les demandeurs sollicitent également que ne soit pas prononcée la compensation légale puisqu’il faut désormais qu’ils vendent leur bien immobilier à une tierce personne pour être en mesure de rembourser leurs dettes à leurs amis et rembourser l’acompte.

Les demandeurs font valoir que l’exécution provisoire de droit doit être rappelée car elle est compatible avec la nature de l’affaire dans un contexte de mauvaise foi des défendeurs.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 7 juin 2026, la SCI ITZALA et Monsieur [R] [T] demandent au Tribunal de : 
À titre principal, 
- DÉCLARER irrecevables la SCI DES BOUTS DE FICELLE et Madame [Q] [O] en leurs demandes pour défaut de publication de l’assignation, sauf à ce qu’il soit justifié en cours de procédure,
- DÉCLARER irrecevables la SCI DES BOUTS DE FICELLE et Madame [Q] [O] et à tout le moins mal fondées en leurs demandes dirigées à l’encontre de Monsieur [R] [T],
Les en débouter
- DÉBOUTER la SCI DES BOUTS DE FICELLE et Madame [Q] [O] de leur demande en résolution judiciaire de la vente
 - DÉBOUTER la SCI DES BOUTS DE FICELLE et Madame [Q] [O] de leurs demandes indemnitaires
- DÉBOUTER la SCI DES BOUTS DE FICELLE et Madame [Q] [O] de leur demande de délais de paiement
Reconventionnellement,
À titre subsidiaire, et en cas de résolution de la vente,
- LIMITER ET ARRETER l'indemnisation de la SCI DES BOUTS DE FICELLE et de Mme [Q] [O] à la somme de 15.780 €, conformément à la clause pénale prévue dans l'acte authentique de vente soit 6% des sommes exigibles et déduire de cette somme, le montant de 3.840 € d'indemnités de retard déjà versé par la SCI ITZALA, en la ramenant à 11.940 €,
- FIXER la créance due par la SCI ITZALA à la somme de 11.940 €,
- CONDAMNER la SCI DES BOUTS DE FICELLE et Mme [Q] [O] à restituer le prix de vente partiellement payé par la SCI ITZALA, soit la somme de 97.000 €.
En application de la compensation légale,
- DECLARER éteinte la créance détenue par la SCI DES BOUTS DE FICELLE et Mme [Q] [O] à due concurrence de celle détenue par la SCI ITZALA,
- CONDAMNER la SCI DES BOUTS DE FICELLE et Mme [Q] [O] à restituer le solde issu de la compensation des deux créances,
A titre infiniment subsidiaire, et dans l'hypothèse où par extraordinaire, il ne serait pas fait droit à la compensation légale et/ou à la demande d'irrecevabilité à l'égard de M. [T],
- OCTROYER des délais de paiement à la SCI ITZALA et à M. [T] qui ne sauraient être inférieurs à 24 mois, pour le versement des indemnités, eu égard aux difficultés financières rencontrées et sans que les sommes ne puissent porter intérêts et majorations,
En tout état de cause,
- DEBOUTER la SCI DES BOUTS DE FICELLE et Mme [Q] [O] de leurs demandes mal dirigées à l'encontre de M. [R] [T], qui n'est pas l'acquéreur du bien immobilier et qui n'a commis aucune faute détachable de ses fonctions,
- DEBOUTER la SCI DES BOUTS DE FICELLE et Mme [Q] [O] de toutes leurs demandes, fins, prétentions et conclusions contraires aux présentes écritures,
- CONDAMNER la SCI DES BOUTS DE FICELLE et Mme [Q] [O] à payer à M. [R] [T] une indemnité de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens,
- ECARTER l'exécution provisoire de droit,
Au soutien de leurs demandes, les défendeurs prennent actes que l’assignation a été effectivement publiée dans le cadre de la demande résolution judiciaire de la vente formulée par la SCI DES BOUTS DE FICELLE et Madame [O].

S’agissant de la responsabilité personnelle de Monsieur [T], les défendeurs affirment qu’elle ne peut être engagée dans la mesure où il n’est démontré aucune faute séparable de ses fonctions de dirigeant de la SCI ITZALA. Le non-paiement du prix de vente ne saurait, selon les défendeurs, constituer une faute détachable de ses fonctions de sorte que seule la SCI ITZALA pourrait voir sa responsabilité engagée pour les actes accomplis. 

S’agissant de la résolution judiciaire de la vente, la SCI ITZALA fait valoir qu’elle a obtenu un accord de prêt à hauteur 200.000 €, qu’elle bénéficiera également d’un prêt relais-TVA à hauteur de 40.000 € et de promesses de prêt de proches à hauteur de 40.000 € de sorte qu’il ne serait pas opportun de prononcer la résolution judiciaire de la vente. Les défendeurs expliquent également que cette issue ne serait pas adaptée dans la mesure où les vendeurs ne peuvent faire face aux conséquences financières engendrées par la résolution de la vente, c’est-à-dire la restitution du prix, puisqu’ils demandent un délai de 2 ans pour restituer la somme de 97.000 €.

S’agissant des demandes indemnitaires des demandeurs, les défendeurs affirment que le cumul de l’indemnité contractuelle et de l’indemnité au titre des dommages et intérêts contreviendraient au principe de réparation intégrale. De plus, les défendeurs font valoir que le caractère personnel du préjudice n’est démontré qu’à l’encontre de Madame [O] et non pas de la SCI DES BOUTS DE FICELLE. L’indemnisation forfaitaire à hauteur de 50.000 € telle que sollicitée par les demandeurs, selon les défendeurs, ne permet pas une réparation du préjudice sans perte, ni profit. Les défendeurs considèrent également que les sommes sollicitées le sont au titre d’un retard de paiement de sorte qu’elles ne puissent prendre la forme que d’intérêts. 

Ainsi, les défendeurs demandent à n’être condamnés qu’aux pénalités contractuellement prévues par l’acte authentique c’est à dire la somme de 15.780 € (6% du solde du prix de vente) à laquelle il convient de déduire les sommes de 1.600 € et 3.840 € déjà versées par les défendeurs.

S’agissant de la restitution du prix de vente déjà versé, les défendeurs expliquent qu’elle doit intervenir de manière concomitante à la date de la résolution si celle-ci venait à être prononcée puisqu’il apparaitrait injuste de faire supporter les conséquences de la résolution sur les défendeurs alors même que le bien immobilier en question reviendrait immédiatement dans le patrimoine des demandeurs. Un risque accru d’insolvabilité de la SCI DES BOUTS DE FICELLE et de Madame [O] est également avancée par les défendeurs de sorte que les demandes de délai de restitution doivent être rejetée.

S’agissant de la compensation légale, les défendeurs expliquent que dans le cas où la résolution de la vente était prononcée impliquant une restitution de la somme de 97.000 € et qu’en parallèle la SCI ITZALA était condamnée à verser des dommages et intérêts aux demandeurs, ces sommes devront se compenser conformément aux articles 1347 et suivants du Code civil.

S’agissant des demandes de délais de paiement, les défendeurs font valoir qu’en cas de résolution de la vente et de rejet de la demande de compensation légale, la SCI ITZALA sera réputée insolvable de sorte qu’il conviendra au juge d’accorder un échelonnement de la condamnation, sur une période de 24 mois, conformément à l’article 1343-5 du Code civil, sans que les sommes ne puissent porter intérêts et majorations.

S’agissant de l’exécution provisoire, les défendeurs estiment qu’elle doit être écartée car elle les empêcherait de faire usage de leur droit d’appel dans la mesure où ils ne pourraient à la fois régler les sommes demandées de 65.780 € et supporter les frais de dépense en appel.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande.

Il est acquis aux débats que les demandeurs justifient de la publication à la publicité foncière l’assignation conformément aux dispositions du décret du 4 janvier 1955, de sorte que le Tribunal ne peut que constater la recevabilité de la demande.

Sur la résolution du contrat de vente.

L’article 1224 du Code civil prévoit que « La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. »

Et l’article 1225 dispose que « La clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. 

La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. »

Il apparaît que l’acte authentique signé le 21 mai 2025 entre les parties contient effectivement une clause résolutoire en page 6 qui mentionne « qu’au surplus à défaut de paiement du solde du prix dans les termes convenus, et un mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux, la vente sera résolue de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 1656 du Code civil, si le commandement contient déclaration formelle par le VENDEUR de son intention de profiter de la présente clause ». 

En l’espèce, la clause précise clairement que le défaut de paiement du prix dans les délais impartis entraîne la résolution de plein droit. De plus, à l’expiration du délai d’un mois à compter du 26 septembre 2025, date du commandement de payer, l’acquéreur admet ne pas avoir réglé la somme de 263.000 €, ce qui est encore le cas actuellement. Le commandement de payer du 29 décembre 2025 mentionnait explicitement l’intention des vendeurs de se prévaloir de la clause afin que la vente soit résolue si le paiement du prix n’intervenait pas. 

De ce fait, conformément à l’article 1656 du Code civil, le Juge ne peut accorder à l’acquéreur de délais de paiement. 

Il apparaît également que le défendeur ne démontre pas la mauvaise foi du demandeur lorsque celui-ci invoque la clause résolutoire dans la mesure où les demandeurs entendent que soit constatée la résolution de la vente afin de pouvoir vendre le bien à une tierce personne et ainsi utiliser les fonds obtenus pour acquérir un autre bien immobilier et rembourser les dettes contractées auprès de leurs proches. 

Ainsi, en présence d’une clause résolutoire de plein droit exprimée de manière non équivoque sur la volonté des parties de soustraire la résolution du contrat à l’interprétation du Juge, celui-ci ne se voit pas doté un pouvoir d’appréciation quant à la gravité de l’inexécution invoquée. En ce sens, il revient donc au Juge en cas d’inexécution du contrat, qui dans le cas d’espèce, résulte du non-paiement du prix par l’acquéreur, de constater la résolution du contrat de vente.

Il convient en conséquence de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire insérée à l’acte de vente du 21 mai 2025 et de constater la résolution de plein droit de la vente immobilière, publiée au service de la publicité foncière de [Localité 1] le 04 juin 2025 volume 2025P portant sur :
- une maison de plain-pied comprenant une pièce séjour/cuisine, une chambre, un dressing, un bureau, - une salle d’eau avec WC, un garage double, terrasse, avec terrain autour en nature de jardin, ponton, figurant au cadastre Section CP n°[Cadastre 1], [Adresse 2], Section CP N°[Cadastre 2] [Adresse 5] ,et Section CP N°[Cadastre 3] [Adresse 5] d’une sufrace de 00 ha 12 a 94 ca. 

Sur la restitution de la somme de 97.000 € aux défendeurs consécutive à la résolution de la vente.

Conformément à l’article 1229 du Code civil, la résolution met fin au contrat. L’anéantissement rétroactif du contrat implique donc de rétablir la situation telle qu’elle était avant que soit conclu le contrat de vente. Ainsi, le défendeur devra restituer la maison qu’il avait acquise par le biais de ce contrat résolu.

En ce qui concerne la somme de 97.000 € versée au moment de la signature de l’acte authentique par le défendeur au demandeur, la demande de résolution du contrat formulée par les demanderesses emporte nécessairement restitution de la somme versée. 

Pour autant, il ne revient pas à la SCI ITZALA et Monsieur [R] [T] de supporter les conséquences économiques engendrées par le choix d’une demande de résolution par les demandeurs et non d’une exécution forcée, de sorte que la somme de 97. 000 € doit être restituée immédiatement au prononcé de la résolution. En effet, il ne s’agit pas d’un paiement mais d’une restitution destinée à anéantir rétroactivement un contrat et replacer les parties dans les situations qui étaient les leurs avant que ne soit conclu ledit contrat.

La situation financière, dans laquelle se trouvent les demanderesses n’est pas causée par la résolution de la vente mais par le remboursement anticipé de leur prêt immobilier, qui a été effectué de leur propre initiative, en connaissance des risques que constitue une vente avec paiement à terme et dont les conséquences ne sauraient être imputées à l’acquéreur défaillant. Le remboursement de prêt anticipé est étranger au rapport d’obligations de restitutions né de la résolution du contrat entre les parties.

De cette manière, les demanderesses ne sauraient solliciter un délai de paiement sur deux ans. Cette situation serait injustifiée dans la mesure où elle aurait pour conséquence un retour immédiat du bien immobilier dans le patrimoine des demanderesses mais une restitution différée de la somme reçue pour l’achat dudit bien immobilier.

En conséquence, la demande de restitution différée sera rejetée, et la SCI DES BOUTS DE FICELLE et Madame [Q] [O] seront condamnées à restituer à la SCI ITZALA la somme de 97.000 € perçue en vertu du contrat résolu immédiatement.
 
Sur l’engagement de la responsabilité personnelle de Monsieur [T].

En vertu de l’article 1850 du Code civil, la responsabilité personnelle du dirigeant d’une société peut être engagée par la commission d’infractions aux lois et règlements, la violation des statuts et la commission d’une faute de gestion. Cette dernière catégorie a été précisée par la chambre commerciale de la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 20 mai 2003 (n°99-17.092) qui retient la notion de « faute détachable de ses fonctions » et précise « qu'il en est ainsi lorsque le dirigeant commet intentionnellement une faute d'une particulière gravité incompatible avec l'exercice normal des fonctions sociales ».

Ainsi, le seul fait que la SCI ITZALA n’ait pas été placée en situation de payer la totalité du prix prévu par le contrat, du fait de l’absence de vente du bien immobilier détenu par Monsieur [C] [V] et Monsieur [R] [T], n’est pas constitutif en soit d’une faute de gestion. 

En effet, la passivité dont a fait preuve Monsieur [T] dans sa recherche de financement, ne se révèle pas détachable de ses fonctions puisque ce comportement a été commis sans caractère intentionnel ou d’une particulière gravité. Monsieur [T] n’a, de la même manière, tiré aucun profit personnel de la situation crée par le non-paiement de sa société. Le préjudice subi par la SCI DES BOUTS DE FICELLES et Madame [O] résulte en réalité d’une absence de diligence de la SCI ITZALA dans l’accomplissement de ses obligations de paiement.

En conséquence, la responsabilité personnelle de Monsieur [R] [T], gérant de la SCI ITZALA, n’est pas engagée. 
 
Sur l’indemnité contractuelle à titre de pénalité.

En vertu de l’article 1230 du Code civil, la résolution du contrat n’affecte pas la clause pénale.

Le Tribunal constate que dans leurs conclusions respectives, aucune des parties ne conteste l’existence de la clause pénale, mentionnée en page 5 de l’acte authentique signé le 21 mai 2025, prévoyant le versement d’une indemnité en cas de non-paiement du prix, à l’issu du délai d’un mois après la délivrance du commandement de payer mentionnant l’intention du vendeur de se prévaloir de cette clause, à hauteur de 6% des sommes exigibles de 263.000 € soit 15.780 €.

En l’espèce, un commandement de payer a été effectivement délivré le 26 septembre 2025, enjoignant les acquéreurs de verser la somme de 263.000 €, en l’absence de quoi les défendeurs se prévaudraient de la clause. En effet, ledit commandement de payer mentionne que « le vendeur aura le droit à défaut de paiement dans les 30 jours de ce commandement, à titre de stipulation de pénalité, à une indemnité de 6% des sommes exigibles ». A l’issu de ce délai, le paiement n’est pas intervenu de la part des acquéreurs.

Les acquéreurs rapportent la preuve d’avoir versé la somme de 2.240 € par 7 virements bancaires réguliers d’un montant de 320 € chacun, le premier étant intervenu le 30 mai 2025 et le dernier le 1er décembre 2025. Cependant, la preuve du fait que ces virements ont été effectués dans le dessein de rembourser les pénalités de retard de paiement prévues par le contrat n’est pas rapportée. Et ce d’autant plus que la somme de 15.780 € n’était due qu’après l’écoulement du délai d’un mois à compter du commandement de payer en date du 26 septembre 2025 c’est-à-dire le 27 octobre 2025, et que les cinq premiers virements de la série (30 mai 2025, 30 juin 2025, 29 juillet, 2025, 29 août 2025, 29 septembre 2025) ont donc été effectués avant cette date.

S’agissant de la remise des 1.600 € en espèces, aucune pièce au dossier ne permet de prouver la remise de ces fonds.
 
En conséquence, la demande de versement de la somme de 15.780 € au titre des pénalités contractuelles sera accueillie. Il y a donc lieu de condamner la SCI ITZALA à payer à Madame [Q] [O] et à la SCI DES BOUTS DE FICELLE la somme de 15.780 euros de dommages et intérêts en application de la clause pénale prévue au contrat.

Sur les dommages et intérêts complémentaires.

L’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil dispose que : « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. ». Il revient donc aux demandeurs de rapporter la preuve de la mauvaise foi du débiteur et l’existence d’un préjudice indépendant du retard.


La mauvaise foi s’entend du comportement incorrect qui participe de l’insincérité, de l’infidélité, voire de la déloyauté.

Il apparaît que les tentatives du gérant de la SCI ITZALA de vendre le bien immobilier détenu par Monsieur [C] [V] et Monsieur [R] [T], pour financer le second paiement de 263.000 €, ont été infructueuses. Il ressort des éléments du dossier que le partenaire de PACS de Monsieur [T], Monsieur [V] a été hospitalisé pour des troubles dépressifs ce qui a inévitablement contribué à déstabiliser les partenaires dans le processus de vente de la maison.

Aussi, Monsieur [T] a entamé des démarches tardives, le 24 juillet 2025 pour souscrire à un prêt et ainsi trouver une alternative à la vente de son bien immobilier afin de payer la somme mentionnée. De plus, le gérant de la SCI ITZALA, bien que n’étant pas un acheteur pro-actif dans sa recherche de financement, n’a entrepris aucun procédé mensonger ou de dissimulation de sa situation financière à l’égard des vendeurs du bien immobilier.

La défaillance de la SCI ITZALA lui est imputable car elle est notamment responsable de l’absence de vente du bien immobilier détenus par les partenaires de PACS qui a directement entraîné son impossibilité de payer le second terme du prix de la vente. Cependant, la caractérisation de la mauvaise foi nécessite la preuve d’une malhonnêteté à la différence de la simple défaillance, preuve qui n’est pas rapportée en l’espèce.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts complémentaires sera rejetée.

Sur la compensation légale.

Les articles 1347 et 1347-1 du Code civil prévoient que la compensation légale s’opère, sous réserve que celle-ci soit invoquée, dans le cadre d’obligations réciproques entre deux personnes, lorsque les obligations sont fongibles, certaines, liquides et exigibles.

En l’espèce, il convient de rappeler que la SCI DES BOUTS DE FICELLE et Madame [O] seront condamnées à restituer la somme de 97.000 € à la SCI ITZALA en vertu de la résolution du contrat de vente conclu. En parallèle, la SCI ITZALA sera condamnée à verser au titre des pénalités de retard de paiement à la somme de 15.780 € à la SCI DES BOUTS DE FICELLE et Madame [O]. Il s’agit donc de deux obligations entre trois personnes qui bien que réciproques ne permettent pas de prononcer la compensation légale car dans chacune des deux obligations réciproques le statut de créancier ou de débiteur est détenu par deux personnes, liées à un débiteur ou un créancier unique.

En conséquence, la demande de compensation légale doit être rejetée.

Sur la demande de délais de paiement à la suite de la condamnation au versement des pénalités de retard.

L’article 1343-5 du Code civil prévoit que le juge peut reporter dans le temps le paiement de la somme due dans la limite de deux années. 

En l’espèce, la SCI ITZALA sera condamnée au versement de la somme de 15 780 €. En considération de la situation du débiteur et celle du créancier, il n’est pas opportun d’accorder un délai de paiement dans la mesure où la condamnation est déjà issue d’un retard de paiement et que les créanciers entendent obtenir réparation du préjudice subi par ce retard de paiement afin d’acquérir un nouveau bien immobilier.

En conséquence, la demande de délai de paiement sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement ».
Conformément à l’article 514-1 du même Code « le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. 

Par exception, le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé, qu'il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l'instance, qu'il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu'il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état. »

Au vu de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, s’agissant d’une résolution d’un contrat de vente, dont la nature n’est pas incompatible avec celle-ci.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, les dépens seront mis à la charge de la partie perdante, les défendeurs.

Conformément à l’article 700 du Code de procédure civile, les défendeurs seront condamnés à verser la somme de 2.000 € aux demandeurs. Les demandeurs seront condamnés à verser la somme de 500 € à Monsieur [R] [T]. 

PAR CES MOTIFS

Le TRIBUNAL, par décision mise à disposition au greffe, en matière civile, contradictoirement et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande formée par la SCI DES BOUTS DE FICELLE et Madame [Q] [O],
 
CONSTATE l’acquisition des effets de la clause résolutoire insérée à l’acte de vente du 21 mai 2025.

CONSTATE la résolution de plein droit de la vente immobilière, publiée au service de la publicité foncière de [Localité 1] le 04 juin 2025 volume 2025P portant sur : une maison de plain-pied comprenant une pièce séjour/cuisine, une chambre, un dressing, un bureau, une salle d’eau avec WC, un garage double, terrasse, avec terrain autour en nature de jardin, ponton, figurant au cadastre Section CP n°[Cadastre 1], [Adresse 2], Section CP N°[Cadastre 2] [Adresse 5] ,et Section CP N°[Cadastre 3] [Adresse 5] d’une sufrace de 00 ha 12 a 94 ca . 

ORDONNE la publication du jugement au service de la publicité foncière de [Localité 1].

ORDONNE en conséquence, la restitution du bien à la SCI LES BOUTS DE FICELLE et Madame [Q] [O].

ORDONNE la restitution immédiate par la SCI DES BOUTS DE FICELLE et Madame [Q] [O] de la somme de 97.000 € versée en vertu du contrat de vente résolu à la SCI ITZALA.

DEBOUTE Madame [M] [O] et la SCI LES BOUTS DE FICELLE de leur action en responsabilité personnelle à l’encontre de Monsieur [R] [T], gérant de la SCI ITZALA, et de leurs demandes indemnitaires à son encontre.

CONDAMNE la SCI ITZALA à verser de la somme de 15.780 € à la SCI DES BOUTS DE FICELLE et Madame [Q] [O] au titre des pénalités de retard prévues par le contrat de vente résolu.

DÉBOUTE la SCI DES BOUTS DE FICELLE et Madame [Q] [O] de leur demande de dommages et intérêts complémentaires,

DÉBOUTE la SCI ITZALA de sa demande de compensation légale,

DÉBOUTE la SCI ITZALA de sa demande en délai de paiement,

CONDAMNE la SCI ITZALA aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE la SCI ITZALA à verser la somme de 2.000 € à la SCI DES BOUTS DE FICELLE et Madame [Q] [O], au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNE la SCI DES BOUTS DE FICELLE et Madame [Q] [O] à verser la somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à Monsieur [R] [T],

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Le présent jugement a été signé par [...], Vice-présidente, et par [...], Greffière principale.


La Greffière, La Juge,


[...] [...]