Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-1, 8 septembre 2026, n° 21/17932

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1



ARRÊT AU FOND 

DU 08 SEPTEMBRE 2026



N° 2026/ 334









Rôle N° RG 21/17932 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BISGA







[F] [M]





C/



[E] [B]

[C] [A]

[S] [M]











Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Laure ATIAS 



Me Olivia DUFLOT 









Décision déférée à la Cour :



Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 16 Novembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 18/02807.





APPELANT



Monsieur [F] [M]

né le 27 Octobre 1974 à [Localité 2]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]



représenté par Me Laure ATIAS de la SELARL LAMBERT ATIAS & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

assisté de Me Roland GRAS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN





INTIMÉS



Monsieur [E] [B], demeurant [Adresse 2]



Madame [C] [A], demeurant [Adresse 2]



Tous deux représentés par Me Olivia DUFLOT de la SELARL CABINET FRANCOIS & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

assistés de Me Camille D'ORTOLI, avocat au barreau de GRASSE, ayant plaidé





PARTIE INTERVENANTE



Intervenant Volontaire



Monsieur [S] [M]

né le 02 Septembre 1937 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]



représenté par Me Laure ATIAS de la SELARL LAMBERT ATIAS & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

assisté de Me Roland GRAS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN











*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue le 02 Juin 2026 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 



Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Septembre 2026.



ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Septembre 2026,



Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE 

Par acte authentique du 13 janvier 2014, M. [E] [B] et Mme [C] [A] ont acquis de M. [F] [M], une maison à usage d'habitation et un terrain attenant, sur la commune [Localité 4], lieudit [Localité 5], cadastrée Section B n° [Cadastre 1], d'une contenance est de 6,19 ares (soit 619 m2), au prix de 310 000 euros. 

Un différend est né entre M. [B] et M. [S] [M], usufruitier indivis avec son épouse de la parcelle voisine cadastrée Section B n°[Cadastre 2] et dont la nue-propriété est détenue en indivision par leurs enfants, M. [F] [M] et Mme [T] [M].

Le 20 octobre 2014, les acquéreurs ont fait réaliser par la société de géomètres [J] un plan d'état des lieux provisoire, évaluant la surface de la parcelle précédemment acquise à 441 m². 

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 31 mars 2014, le notaire rédacteur de la vente a mis en demeure M. [F] [M] d'adresser une proposition d'indemnisation aux consorts [H] au titre de la perte de surface cadastrale estimée par le géomètre. Il l'a également enjoint de transmettre la copie de la décision rendue dans le cadre d'un litige antérieur à la vente, l'ayant opposé au propriétaire de la parcelle voisine cadastrée Section B n°[Cadastre 3], lequel reprochait à M. [F] [M] d'avoir construit une salle de bain empiétant sur sa parcelle. 

En l'absence de réponse, les consorts [H] ont assigné M. [F] [M] devant saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Draguignan aux fins d'expertise et par ordonnance du 21 janvier 2015, il a été fait droit à leur demande en la désignation de M.[D] expert judiciaire. 

Aux termes de son rapport déposé le 5 février 2016, l'expert a retenu que la parcelle section B n°[Cadastre 1] présentait une superficie réelle de 440m², inférieure à la contenance annoncée à l'acte de vente et a évalué le préjudice résultant de la perte de valeur du bien à la somme de 88 531 euros. L'expert a également constaté l'existence d'un empiétement de la salle de bain de 5,2 mètres sur la parcelle voisine, appartenant aux consorts [Z]. 

Contestant l'évaluation de ce préjudice, M. [F] [M] a mandaté M. [N] aux fins de nouvel avis sur l'évaluation de la perte de surface lequel a rendu son rapport le 11 avril 2016, concluant à un préjudice moyen de 8 005 euros.

Par ordonnance du 4 mai 2016, le juge des référés a condamné M. [F] [M] à payer aux consorts [H] la somme de 45 000 euros à titre de provision, à valoir sur le préjudice subi du fait de la perte de valeur de leur propriété.

Concomitamment, M. [S] [M] dans le cadre du litige l'opposant à M. [B], a obtenu la désignation d'un expert M. [X] puis, a agi devant tribunal de proximité de Fréjus en bornage des parcelles contiguës et aux fins de faire reconnaître la situation d'enclavement de la parcelle cadastrée Section B n°[Cadastre 2] et revendiquer une servitude de passage sur la parcelle appartenant à M. [B], acquise par l'effet de la prescription trentenaire. 

Par acte du 10 avril 2018, M. [F] [M] a assigné au fond les consorts [H] devant le tribunal de grande instance de Draguignan. Dans ses dernières conclusions il a demandé au tribunal de débouter à titre principal les acquéreurs de toutes demandes fondées sur les dispositions de l'article 1617 du Code civil par application de la clause de non garantie de contenance stipulée au compromis de vente signé le 12 octobre 2013 et obtenir la condamnation de M. [B] à justifier de sa qualité de seul propriétaire du bien référencé section B n° [Cadastre 1], outre au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [B] a acquis la pleine propriété du bien par acte du 12 juillet 2018. 

Entre temps, M. [S] [M] a interjeté appel du jugement rendu par tribunal de proximité de Fréjus le 29 janvier 2021 faisant droit à son action en bornage mais l'ayant débouté de ses autres demandes. 

Par jugement contradictoire rendu le 16 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Draguignan a :

- condamné [F] [M] à verser à [E] [B] la somme de 88 531 euros (45 000 euros au titre de la provision ordonnée par l'ordonnance de référé du 4 mai 2016 et 43 531 euros au titre de la présente décision) ;

- condamné [F] [M] à verser à [E] [B] la somme de 15 900 euros au titre des frais de régularisation de l'acte authentique de vente du 13 janvier 2014 ; 

- condamné [F] [M] à payer à [E] [B] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné [F] [M] aux entiers dépens ;

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire, 

- rejeté le surplus des demandes. 

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que la clause de non garantie insérée au compromis de vente n'était pas opposable aux acquéreurs en l'absence de réitération expresse des consentements sur l'existence d'un aléa relatif à la contenance ou d'une diminution de la surface lors de la conclusion de l'acte authentique de vente du 13 janvier 2014 et qui aurait été pris en compte dans la détermination du prix. 



Sur le préjudice indemnisable, il a estimé que les éléments produits par les parties non corroborés par des éléments objectifs ne permettaient pas de remettre en cause les conclusions du rapport d'expertise judiciaire [D] s'agissant de l'évaluation de la différence entre la contenance annoncée à l'acte de vente et la surface réelle du bien ni l'évaluation de la perte de valeur estimée par l'expert la somme de 88 531 euros.

Sur les autres demandes indemnitaires, il a estimé que les consorts [H] rapportaient la preuve d'un préjudice résultant des frais de régularisation de l'acte de vente à hauteur de la somme de 15 900 euros mais les a déboutés de leur demande formulée au titre de l'empiètement de la salle de bain dont ils avaient conservé la jouissance. 

Enfin, il a retenu que M. [B] rapportait bien la preuve de sa qualité de seul propriétaire du bien précédemment acquis avec Mme [A]. 

Par déclaration transmise au greffe le 20 décembre 2021, M. [M] a relevé appel de cette décision en visant chacun des chefs de son dispositif.

Dans le même temps, la cour d'appel de céans a partiellement infirmé le jugement rendu dans le cadre de l'instance opposant M. [S] [M] à M. [B] et a déclaré irrecevable en application des articles 646 et 815-3 du Code civil, la demande de bornage formulée par l'usufruitier seul, nonobstant l'intervention volontaire en cause d'appel de M. [F] [M], nu-propriétaire indivis (Chambre 1-5, arrêt du 23 mai 2024 n°21/03686).

M. [S] [M] est intervenu volontairement à la présente instance par conclusions du 1er septembre 2022. 

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 5 mai 2026.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 1er septembre 2022, MM. [M], au visa des articles 1617 à 1620, 1109, 1110, 1134, 1135, 1583 et 1642 du Code civil et 330 et 488 du code de procédure civile demandent à la cour de :

- recevoir l'intervention volontaire de M. [S] [M] sa qualité d'usufruitier de la parcelle A [Cadastre 1],

- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Draguignan en date du 16 novembre 2021 en toutes ses dispositions,

- juger que M. [B] a signé un contrat de vente d'un immeuble pour un prix global sans garantie de contenance, de sorte que la superficie précise de la propriété ne saurait être considérée comme déterminante des parties ;

- juger que M.[B] a signé une clause de non-garantie aux termes de laquelle les biens vendus sont délivrés dans l'état où ils étaient au jour compromis de vente, sans garantie de la contenance, de sorte que toute différence entre la contenance indiquée et celle réelle, même si elle est supérieure à un vingtième, devant faire le profit ou la perte de l'acquéreur et que le compromis valant vente, la clause de non-garantie de contenance leur est opposable et rend irrecevable toute demande d'indemnisation, ainsi qu'une clause aux termes de laquelle il renonce à tout recours possible contre l'ancien propriétaire pour quelque cause que ce soit ;

- juger que les parties n'ont pas contracté par erreur sur la surface du terrain cédé, ni par dol, puisque la contenance mentionnée n'était qu'indicative, et non déterminante du consentement et du fait que les parties ont pu se convaincre de la consistance du bien acheté lors de la visite des lieux, le terrain étant conforme à ce qu'ils ont vu, ce qui exonère le vendeur de toute responsabilité ;

- juger que la vente du 13 janvier 2014 n'est pas lésionnaire ;

- juger que M. [B] ne subit aucun préjudice car l'effet du bornage qui lui attribue les surfaces A B C et D figurant à l'annexe du plan du rapport de M. [X], il récupère les m2 manquants sur la propriété de [S] [M] ;

A titre infiniment subsidiaire,

- désigner de tel expert qu'il plaira, avec pour mission de : 

- prendre connaissance de la situation des lieux,

- effectuer le mesurage du terrain cédé par M. [F] [M] à M. [B], 

- renseigner la cour sur la surface d'empiètement des constructions réalisées par M. [B] qui portent atteinte au droit de propriété du requérant, l'origine et les raisons de la diminution de surface de la propriété de M. [F] [M] qui va être cédée à M. [E] [B] et sur le prix du terrain non bâti.

En tout état de cause, 

- débouter M. [B] de toutes ses demandes fins et conclusions

- condamner M. [B] au paiement d'une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel. 

Par conclusions transmises le 27 avril 2026, M. [B] et Mme [A], au visa des articles 1617, 1135 et 1137 du Code civil, demandent à la cour de :

- débouter M. [F] [M] de l'ensemble de ses demandes,

- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [F] [M] à payer à M. [B] la 15 900 euros au titre des frais de régularisation de l'acte authentique de vente du 13 janvier 2014, la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens,

- infirmer le jugement pour le surplus,

- juger que la surface manquante est de 179 m2, 

- confirmer le jugement en ce qu'il condamne M. [F] [M] à payer à M. [B] la somme de 88 531 euros,

En toutes hypothèses,

- infirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. [B] de sa demande au titre de la salle de bain,

- condamner M. [F] [M] à payer à M. [B] la somme de 2 445 euros à ce titre,

- condamner M. [F] [M], en cause d'appel, au paiement d'une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris les frais d'expertise

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.



MOTIVATION

1-Sur la mise hors de cause de Mme [A]

Mme [A] et M.[B] demandent à la cour de mettre hors de cause Mme [A] dès lors que le 12 juillet 2018 M.[B] a racheté la part indivise du bien détenue par elle.

Il résulte en effet de l'attestation de propriété délivrée le 12 juillet 2018 par la SCP [Y] notaires à Le Cannet (06) que Mme [C] [A] a cédé l'ensemble de ses droits acquis sur la parcelle B [Cadastre 1] située lieudit Le Collet à M. [E] [B] qui en est le seul propriétaire.

Il sera ainsi fait droit à la demande de mise hors de cause de Mme [A].

2-Sur l'absence de garantie de la contenance du bien vendu et son absence de caractère déterminant

2.1 Moyens des parties

Les consorts [M] soutiennent que M. [B] ne rapporte pas la preuve d'une erreur, d'un dol ni d'une quelconque faute commise par M. [F] [M] dès lors que la surface du terrain cédé n'était mentionnée qu'à titre indicatif et que l'avant contrat contenait une clause de non garantie de la contenance. Ils ajoutent qu'elle n'était pas déterminante du consentement des acquéreurs et qu'ils ont pu, se convaincre de la consistance réelle du bien acquis lors de la visite des lieux.

Les intimés en réponse font valoir que M. [M] ne peut invoquer l'existence d'une clause de non garantie seulement mentionnée au compromis de vente puisque celle-ci n'a pas été reprise à l'acte définitif du 13 janvier 2014 ; que M.[M] a signé l'acte après relecture par le notaire sans aucune critique et que par ailleurs il n'a jamais invoqué la clause de non garantie de contenance dans la lettre en réponse que lui a adressée le notaire. Ils considèrent que le vendeur est ainsi défaillant dans ses obligations contractuelles en leur délivrant un bien dont la surface réelle était inférieure à la contenance figurant à l'acte de vente comme en atteste le rapport de l'expert judiciaire de M. [D]. Ils ajoutent que le rapport d'expertise extrajudiciaire [N], n'est pas corroboré par d'autres éléments et que seule la différence retenue par l'expert judicaire doit être pris en compte.

2.2 Réponse de la cour

L'article 1616 du code civil dispose que le vendeur est tenu de délivrer la contenance telle qu'elle est portée au contrat sous les modifications ci-après exprimées.

L'article 1617 du même code prévoit que si la vente d'un immeuble a été faite avec indication de la contenance, à raison de tant la mesure, le vendeur est obligé de délivrer à l'acquéreur s'il l'exige, la quantité indiquée au contrat. Et si la chose ne lui est pas possible, ou si l'acquéreur ne l'exige pas, le vendeur est obligé de souffrir une diminution proportionnelle du prix.

L'article 1619 du code civil dispose que dans tous les autres cas,
soit que la vente soit faite d'un corps certain et limité,
soit qu'elle ait pour objet des fonds distincts et séparés,
soit qu'elle commence par la mesure, ou par la désignation de l'objet vendu suivie de la mesure.
l'expression de cette mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix, en faveur du vendeur, pour l'excédent de mesure, ni en faveur de l'acquéreur, à aucune diminution du prix pour moindre mesure, qu'autant que la différence de la mesure réelle à celle exprimée au contrat est d'un vingtième en plus ou en moins, eu égard à la valeur de la totalité des objets vendus, s'il n'y a stipulation contraire.

En l'espèce, l'acte de vente stipule au paragraphe « Désignation » : « sur la commune [Localité 6] (Var) lieudit [Localité 5] une maison d'habitation et terrain attenant, figurant sur le cadastre de la manière suivante : Section B n° [Cadastre 1] « [Localité 5] » avec six ares et dix-neuf centiares (6,19 ares) ; que la clause état de l'immeuble -contenance figurant à l'acte dans le paragraphe : « Charges et conditions », ne mentionne pas d'absence de garantie pour la contenance. 

S'il est exact que l'avant-contrat mentionne que « les biens sont délivrés dans l'état où ils sont au jour des présentes, sans garantie de la contenance », il n'en demeure pas moins que cette clause n'est pas reprise à l'acte authentique. Or l'acte authentique de vente est l'expression définitive du consentement des parties et les clauses de l'avant-contrat qui ne sont pas reprises sont réputées avoir été abandonnées sauf stipulations contraires.

Les appelants ne démontrent pas par ailleurs, que les parties ont renoncé à la garantie de contenance légale, le simple fait que cette clause ait figurée au compromis ou que les acquéreurs aient visité les lieux, sont insuffisants s'agissant notamment de la superficie d'une parcelle de terrain situé entre plusieurs propriétés et bordées d'un chemin d'exploitation, à le démontrer.

Enfin, il n'est pas plus rapporté la preuve que la non reprise de la clause de non garantie procède d'une erreur.

Il s'en déduit que le vendeur ne peut se prévaloir d'une quelconque clause d'exclusion de garantie, sans que pour autant ne puissent être établi par les acquéreurs un quelconque dol, et que l'acquéreur est fondé à agir en diminution du prix s'il démontre effectivement une erreur de contenance.

Enfin, il ne saurait être valablement soutenu que la contenance d'un bien immobilier et notamment du terrain attenant à la maison, n'est pas un élément déterminant de la vente, notamment lorsque l'acquéreur envisage d'étendre le bâti comme M. [B] le soutient mais également lorsque la propriété litigieuse est située dans un environnement construit avec la proximité de voisins.

C'est donc avec raison que le premier juge a retenu que M. [B] pouvait se prévaloir de la garantie de contenance légale et que la contenance du bien était un élément déterminant de son consentement.

M.[B] invoque les conclusions du rapport d'expertise judiciaire et conteste toute valeur probante à l'avis produit par les appelants.

Il a été rappelé ci-dessus que dans son rapport déposé le 5 février 2016, l'expert judiciaire a retenu que la parcelle section B n°[Cadastre 1] présentait une superficie réelle de 440m², inférieure à la contenance annoncée à l'acte de vente de 619 m2. L'expert a également constaté l'existence d'un empiétement de la salle de bain de 5,2 mètres sur la parcelle voisine, appartenant aux consorts [Z]. 

Par ailleurs, contrairement à ce que soutiennent les appelants l'expertise amiable de M. [N] qui ne constitue qu'un avis de valeur n'est corroboré par aucun élément objectif s'agissant de la surface réelle du bien vendu. En effet, outre que M. [N] indique aux termes de son rapport qu'il n'a pas pu se rendre sur les lieux et qu'il a procédé à l'évaluation sans vérifier les dire du requérant, il retient superficie du bien retenue par l'expert judiciaire de 440 m2 de sorte que cette pièce ne saurait remettre en question l'action en diminution du prix sur la base d'une contenance inférieure.

Enfin, tel que le premier juge l'a relevé avec pertinence les appelants ne contestent pas que le bien vendu soit d'une contenance inférieure mais ne rapporte pas la preuve que la superficie à retenir serait celle de 534 m2 ; qu'en effet, peu importe que des voisins se soient accaparés des morceaux de terre, ce qui reste là encore à démontrer, dès lors qu'il appartient au vendeur de garantir la contenance du bien qu'il vend, qu'aucune mention de l'acte de vente n'a détaillé la contenance du terrain et de la maison bâti et que contrairement à ce qu'il est soutenu, aucun document d'arpentage dont les appelants ne donne pas la date au demeurant ne vient contredire les conclusions de l'expert ; qu'il sera observé au surplus que l'expertise [W] produite par les appelants évoque un plan de bornage daté du 5 mars 2004 entre les parcelles [Cadastre 1] (à l'époque Yanakélys) et [Cadastre 4]-[Cadastre 5] ([Z] -[Localité 7]) et un document d'arpentage qui mentionne une limite apparente de 441 m2 de la superficie de la parcelle [Cadastre 1]. 

L'expert [D] pour sa part retient sans être démenti par une quelconque pièce versée aux débats que la contenance de la zone D de 94 m2 a été incluse à tort dans la parcelle [Cadastre 1] de même que la zone C située à l'extérieur des clôtures de la parcelles [Cadastre 1] et en limite cadastrale avec la parcelle1910 pour une contenance de 26 m2, de sorte que c'est bien à tort que les appelants entendent voir réintégrer à la parcelle [Cadastre 1] une superficie de 120 m2.

3-Sur la demande d'indemnisation 

3.1 Moyens des parties

Les appelants soutiennent que l'évaluation réalisée par l'expert judiciaire est erronée ; que l'évaluation de la perte de valeur du bien par M. [D] est trop importante en ce que l'expert aurait confondu le prix au m² construit avec le prix au m² bâti ; que l'expertise amiable qu'ils produisent constitue un élément de preuve recevable remettant en cause également les conclusions l'évaluation du préjudice ; qu'en tout état de cause, [F] [M] indique ne pas être opposé à la désignation d'un nouvel expert qui aurait pour mission de fournir une évaluation précise de la surface utile du terrain cédé à M. [B] et de la valeur du terrain en se plaçant à la date de la vente en 2014 et qui renseignerait la cour sur les empiétements. 

Il considère quoiqu'il en soit que le préjudice allégué n'est pas indemnisable en l'état de la clause de non-garantie de contenance insérée au compromis de vente dès lors que l'acte notarié ne constitue que la réitération d'une vente parfaite dès le compromis mais surtout du fait que M. [B] a récupéré la surface manquante par l'effet du bornage et de la nouvelle ligne divisoire des propriétés proposées par M. [P] [X] expert. Ils ajoutent que M. [B] ne peut obtenir l'indemnisation pour la perte de surface sauf à bénéficier d'un enrichissement sans cause dès lors que ce préjudice n'est plus actuel puisqu'il s'est vu attribuer les surfaces A, B, C et D figurant à l'annexe du plan du rapport [X] dans le cadre de l'action en bornage introduite par M. [S] [M], Enfin, ils font valoir que le préjudice allégué est inexistant puisque le terrain a été vendu à un prix en deçà de la valeur du marché, ce que l'expertise amiable de M. [N] démontre.

Les intimés soutiennent en réponse que l'évaluation retenue par l'expert judiciaire fondée uniquement sur la perte de valeur entraînée par la différence de surface du terrain n'est pas erronée dans la mesure où c'est bien le terrain qui a été l'élément déterminant de leur consentement et que c'est sur cette partie et non sur le bâti que porte la différence de surface dont ils n'ont pu se convaincre au regard de la complexité des lieux ; que le rapport d'expertise judiciaire ne saurait être remis en cause par le rapport d'expertise non contradictoire réalisé par M. [N] sans s'être rendu sur les lieux, non corroboré par des éléments objectifs. Ils ajoutent que bien que la cour d'appel de céans dans un l'arrêt du 23 mai 2024, a rejeté les prétentions de M. [S] [M] et a maintenu la surface B du rapport [D], nommée D dans le rapport [X], M. [B] seul propriétaire subit encore à ce jour un préjudice résultant de la différence de surface de 179 m², outre le préjudice résultant de la perte de la surface de la salle de bain. Il subit en outre un préjudice lié aux frais de régularisation de l'acte et dont le montant a été chiffré par le notaire, Me [O], à la somme de 15 900 euros. 

3.2 Réponse de la cour

Tel que rappelé ci-dessus l'article 1617 du code civil dispose que si la vente d'un immeuble a été faite avec indication de la contenance, à raison de tant la mesure, le vendeur est obligé de délivrer à l'acquéreur s'il l'exige, la quantité indiquée au contrat. Et si la chose ne lui est pas possible, ou si l'acquéreur ne l'exige pas, le vendeur est obligé de souffrir une diminution proportionnelle du prix.

En premier lieu, la cour rappelle qu'il est constant qu'une expertise amiable, réalisée par un expert mandaté par l'une des parties, qu'elle soit ou non contradictoire à l'égard du défendeur, ne peut valoir à elle seule preuve, et doit être corroborée par des éléments extérieurs, soumis à la discussion contradictoire des parties.

En l'espèce, l'avis de valeur produit par les appelants fait état de plusieurs méthodes de calcul et d'une moyenne de ces 3 méthodes pour ramener à la somme 8 005 euros la perte de valeur du bien, indiquant que doit être distingué au surplus, le prix moyen du bâti et du terrain seul. Cet avis technique fait référence à différentes ventes comme éléments de comparaison qui ne sont justifiées par aucun autre document de sorte que la cour ne peut se référer à cette analyse qui s'oppose à l'expertise judiciaire et n'est corroborée par aucun autre élément produit aux débats.

L'absence de tout autre élément que celui de l'évaluateur immobilier privé ne permet pas non plus d'ordonner une nouvelle expertise judiciaire sauf à suppléer à la carence de la partie qui la demande.

Par conséquent, la cour retiendra comme seul élément probant l'expertise judiciaire qui repose sur une analyse détaillée et sérieuse s'agissant de la différence de surface.

Les appelants soutiennent également qu'il n'y aurait aucun préjudice subi puisque M. [B] a récupéré les 178 m2 manquants sur la propriété de [F] [M] par décision rendue par le tribunal de proximité de Fréjus le 28 janvier 2021. Il sera toutefois rappelé que cette décision dont appel a fait l'objet d'une infirmation par arrêt du 23 mai 2024 en ce qu'il a dit que la ligne divisoire des parcelles n° [Cadastre 6] et [Cadastre 7] provenant de la division de la parcelle cadastrée B [Cadastre 2] et B [Cadastre 1] sises [Localité 8] lieudit [Localité 5] sera fixée en passant par les points A, D, C du rapport de l'expert [X], l'action en bornage ayant été déclarée irrecevable.

Enfin, les appelants font valoir que le bien a été vendu à un prix inférieur au marché ce qui minore d'autant le préjudice subi, voire l'annule.

Toutefois, la cession litigieuse constituant une vente pour un prix global, la diminution du prix pour moindre mesure sera calculée en proportion de la superficie effectivement manquante par rapport à la superficie énoncée dans l'acte de vente sur la base du prix global d'acquisition, sans qu'il y ait lieu de prendre en considération la valeur du mètre carré de surface habitable pour la détermination de laquelle les appelants ne produisent aucun élément objectif et vérifiable.

La cour retiendra donc au titre de l'indemnisation des intimés le calcul suivant : le montant global de la vente soit la somme de 310'000 (euros) / 619 (m²) x 179 (m²) = 89 645 euros ;

Et fixera l'indemnisation à la somme demandée soit 88 531 euros et le jugement déféré sera confirmé de ce chef.

Il conviendra de confirmer également l'indemnisation allouée au titre des frais de régularisation de l'acte de vente du 13 janvier 2014 relativement à la modification de la contenance à hauteur de 15 900 euros. 

Enfin quand bien même l'empiètement de la surface de la salle de bains réalisée sur une parcelle voisine (5,2 m2) serait-il démontré, il est tout aussi certain que les intimés en jouissent et que cette question ne fait l'objet d''aucune instance en revendication de propriété. Il convient donc, de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté cette demande.



4-Sur les demandes accessoires

Les dispositions au titre des dépens sauf à préciser qu'ils comprennent les frais d'expertise judiciaire, et de l'article 700 du code de procédure civile de première instance seront confirmées.

Partie perdante à titre principal M. [F] [M] supportera la charge des dépens d'appel et MM. [F] et [S] [M] seront déboutés de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Enfin l'équité commande d'allouer à M. [E] [B] la somme de 4 000 euros que M. [F] [M] sera condamné à leur payer au titre des frais irrépétibles d'appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Met hors de cause de Mme [A] ;

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour et précise que les dépens de première instance comprennent les frais d'expertise judiciaire ;

Y ajoutant,

Condamne M. [F] [M] à supporter la charge des dépens d'appel ;

Déboute MM. [F] et [S] [M] de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [F] [M] à payer à M. [E] [B] la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

La greffière, La présidente,