Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-1, 8 septembre 2026, n° 25/02947

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1



ARRÊT AU FOND 

DU 08 SEPTEMBRE 2026



N° 2026/ 332





Rôle N° RG 25/02947 - N° Portalis DBVB-V-B7J-BOQIN







[J] [D]

[R] [U]

S.C.I. [Y] [U] [G]





C/



[Q] [X], [N] [O] veuve [I]



MSA 3A







Copie exécutoire délivrée 

le :





à : 





Me Clément VINCENT





Me Sandra JUSTON 

















Décision déférée à la cCour :



Jugement du tribunal judiciaire de GRASSE en date du 18 février 2025 enregistré au répertoire général sous le n° 24/04603.





APPELANTS



Madame [J] [D], demeurant [Adresse 1]





Monsieur [R] [U], demeurant [Adresse 1]





S.C.I. [Y] [U] [G], demeurant [Adresse 1]



Tous trois représentés par Me Clément VINCENT, avocat au barreau de GRASSE





INTIMÉE



L'assocation MSA 3A, prise en la personne de Madame [E] [B], demeurant [Adresse 2], prise en sa qualité de tutrice de Madame [Q] [O] veuve [I], née le 22 Novembre 1932 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3] '[Adresse 4]' - [Adresse 5]



représentée par Me Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

assistée de Me Isabelle GORTINA, avocat au barreau de GRASSE









*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 01 juin 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Fabienne ALLARD, conseillère, chargée du rapport.





Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :





Madame Elisabeth TOULOUSE, présidente de chambre

Madame Fabienne ALLARD, conseillère

Madame Louise de BECHILLON, conseillère





Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 septembre 2026.





ARRÊT



Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 septembre 2026





Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





***



Exposé des faits et de la procédure



Par acte authentique en date du 21 janvier 2022 reçu par maître [V] [M], notaire à Grasse, Mme [Q] [O] a cédé en viager non occupé à la SCI [Y] [U] [G] plusieurs lots d'un ensemble immobilier sis à Grasse, [Adresse 6]' moyennant le prix de 75 000 euros, converti en une rente annuelle et viagère de 10 200 euros, payable mensuellement par échéances de 850 euros chaque.



M. [R] [U] et Mme [J] [D] (les époux [K]) se sont engagés en qualité de cautions solidaires des sommes dues par la société.



Le bien a été loué par la SCI [Y] [U] [G] à M. [H].



Par acte du 8 décembre 2023, dénoncé aux cautions le 5 avril 2024, Mme [O] a fait délivrer aux acquéreurs un commandement de payer visant la clause résolutoire.



En l'absence de régularisation des causes du commandement et par actes du 5 septembre 2024, Mme [O], après y avoir été autorisée par ordonnance du 2 septembre 2024, a assigné la SCI [Y] [U] [G] et les époux [U] à jour fixe devant le tribunal judiciaire de Grasse afin d'obtenir la résolution de la vente.



Par jugement du 18 février 2025, le tribunal judiciaire de Grasse a :

- débouté la SCI [Y] [U] [G] de sa demande d'annulation de l'assignation ;

- débouté la SCI [Y] [U] [G] de sa demande de sursis à statuer ;

- débouté la SCI [Y] [U] [G] de ses demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement ;

- dit n'y avoir lieu à jonction avec la procédure engagée à l'encontre du locataire de la SCI [Y] [U] [G] ;

- constaté l'acquisition au 9 janvier 2024 de la clause résolutoire stipulée au contrat de vente et dit en conséquence la vente résolue ;

- ordonné la publication du jugement auprès du service de la publicité foncière ;

- débouté la SCI [Y] [U] [G] de sa demande d'indemùnité de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la SCI [Y] [U] [G] à payer à Mme [O] une indemnité de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

- écarté l'exécution provisoire.



Sur la nullité de l'assignation, le tribunal a estimé que dans les procédures à jour fixe, aucun texte du code de procédure civile ne sanctionna l'absence d'urgence par une nullité de l'assignation et que l'appréciation de l'urgence autorisant les parties à déroger à la procédure ordinaire relève de l'appréciation souveraine du président du tribunal.



Sur les demandes de sursis à statuer et de jonction, il a considéré que si la SCI démontrait s'être heurtée à un non-paiement des loyers depuis le mois de mai 2023, avait délivré à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 15 septembre 2023 et procédé à une saisie conservatoire le 30 août 2024 pour un total de 15 879,42 euros, cette procédure n'imposait pas de surseoir à statuer sur la demande de résolution de la vente dans l'attente de la décision du juge des référés, ni d'ordonner une jonction avec une procédure ne relevant pas de sa compétence.



Après avoir constaté que le commandement de payer délivré par Mme [L] visait la clause résolutoire, qu'aucune mauvaise foi ne pouvait être retenue en l'absence de preuve d'une collusion avec le locataire, et que les échéances de la rente demeuraient impayées depuis juillet 2023, le tribunal a considéré que la clause était acquise et la demande de délais de paiement sans objet.



Par acte du 11 mars 2025, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, la SCI [Y] [U] [G] et les époux [U] ont relevé appel de cette décision en visant tous les chefs de son dispositif. 



Mme [O] a été placée sous tutelle par ordonnance du 5 mai 2025, qui a désigné Mme [E] [B] en qualité de tuteur. Celle-ci est intervenue volontairement aux débats en qualité de représentante légale de Mme [O] par conclusions en date du 8 septembre 2025.



La procédure a été clôturée par ordonnance du 6 janvier 2026.



Prétentions des parties



Dans leurs dernières conclusions, régulièrement notifiées le 9 juin 2025, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé des moyens, la SCI [Y] [U] [G] et les époux [U] demandent à la cour de : 

' annuler ou à tout le moins infirmer le jugement ;

Statuant à nouveau : 

' prononcer la nullité de l'assignation à jour fixe en date du 4 septembre 2024, en raison de l'absence d'urgence ;

' renvoyer l'affaire a l'audience de mise en état du tribunal judiciaire de Grasse ;

A titre principal 

' débouter madame [L] de sa demande en résolution de la vente ;

A titre subsidiaire, 

' accorder à la SCI [Y] [U] [G] un délai pour régulariser le paiement des échéances de la rente viagère ; 

' suspendre les effets de la clause résolutoire durant ce délai ; 

En tout état de cause,

' débouter Mme [L] de l'ensemble de ses demandes ; 

' la condamner aux entiers dépens, en ce compris les frais de commissaire de justice, ainsi qu'au paiement d'une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Dans ses dernières conclusions d'intimée, régulièrement notifiées le 8 septembre 2025, auxquelles il convient de renvoyer pour l'exposé des moyens, Mme [B], agissant en qualité de représentante légale de Mme [O], demande à la cour de : 

' confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant 

' condamner la SCI [Y] [U] [G] aux dépens et à lui payer une indemnité de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Motifs de la décision



Les appelants demandent à la cour « d'annuler ou à tout le moins infirmer le jugement ». Ils n'articulent cependant aucun moyen au soutien de cette demande d'annulation du jugement.



En conséquence, il n'y a pas lieu à annulation du jugement rendu entre les parties par le tribunal judiciaire de Grasse le 18 février 2025.



1/ Sur la nullité de l'assignation à jour fixe 



1.1 Moyens des parties



La SCI et les époux [U] font valoir que si dans les litiges relevant de la procédure écrite ordinaire, le président du tribunal peut, en cas d'urgence, autoriser le demandeur, sur sa requête, à assigner le défendeur à jour fixe, ce mécanisme est strictement réservé aux situations d'urgence avérée, qui seules peuvent justifier une dérogation aux délais de procédure habituels ; que dans sa requête Mme [L] n'a justifié d'aucune urgence, se contentant d'indiquer qu'elle résidait en EHPAD et que son état de santé était dégradé, alors qu'il n'existe aucun lien entre son état de santé et une prétendue nécessité à ce que l'affaire soit jugée rapidement puisqu'en cas de décès l'action serait poursuivie par ses ayants droits, ce qui annule tout risque de préjudice lié à la durée de la procédure ; que ce détournement de procédure leur fait grief dès lors qu'ils n'ont pu bénéficier, pour se défendre, des mêmes garanties que dans le cadre d'une procédure ordinaire avec mise en état et que le tribunal a commis une erreur de droit en considérant qu'il n'entrait pas dans ses pouvoirs de porter une appréciation sur l'urgence puisqu'il est de jurisprudence constante que le juge peut décider de maintenir ou d'annuler l'assignation à jour fixe en fonction des arguments présentés et, si l'urgence n'est pas caractérisée, renvoyer l'affaire à la mise en état.



Mme [O] réplique qu'elle est âgée de 92 ans, réside en EHPAD en raison d'un état de santé très préoccupant et qu'elle n'a pas perçu la moindre échéance de la rente viagère depuis deux ans, ce qui suffit à caractériser l'urgence justifiant l'autorisation d'assigner à jour fixe.



1.2 Réponse de la cour



En application de l'article 840 du code de procédure civile dans les litiges relevant de la procédure écrite ordinaire, le président du tribunal peut, en cas d'urgence, autoriser le demandeur, sur sa requête, à assigner le défendeur à jour fixe. Il désigne, s'il y a lieu, la chambre à laquelle l'affaire est distribuée. La requête doit exposer les motifs de l'urgence, contenir les conclusions du demandeur et viser les pièces justificatives.



Selon l'article 841 du même code, l'assignation indique à peine de nullité les jour et heure fixés par le président auxquels l'affaire sera appelée ainsi que la chambre à laquelle elle est distribuée. 



Enfin, l'article 844 du même code dispose que le jour de l'audience, le président s'assure qu'il s'est écoulé un temps suffisant depuis l'assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense et qu'en cas de nécessité, il peut user des pouvoirs prévus à l'article 779 ou renvoyer l'affaire devant le juge de la mise en état.



Si l'urgence doit être constatée dans l'ordonnance qui autorise l'assignation à jour fixe, elle relève de l'appréciation souveraine du président.



Par ailleurs, les textes du code de procédure civile régissant cette procédure dérogatoire à la procédure ordinaire ne prévoient pas de nullité de l'assignation dans l'hypothèse où l'urgence est contestée par l'une des parties. Ils donnent tout au plus pouvoir au juge du fond, s'il considère que le défendeur n'a pas été en mesure de préparer sa défense et qu'il n'existe pas d'urgence à juger de renvoyer l'affaire devant le juge de la mise en état. Cette décision relève de son pouvoir souverain d'appréciation.



En l'espèce, l'ordonnance autorisant Mme [O] à assigner à jour fixe retient l'urgence. Le juge du fond n'a pas estimé utile ou nécessaire de renvoyer la procédure devant le juge de la mise en état.



Mme [O] est très âgée et son état a justifié une mesure de protection et un placement en établissement spécialisé dont elle doit supporter le coût. 

Ces seules circonstances suffisent à caractériser l'urgence justifiant que le litige, qui porte sur le paiement d'une rente viagère, soit jugé de son vivant.



2/ Sur la clause résolutoire 



2.1 Moyens des parties



La SCI et les époux [U] font valoir que l'usage déloyal d'une prérogative contractuelle, en particulier en matière de clause résolutoire, justifie sa paralysie ; qu'en l'espèce, Mme [L] et le locataire entretiennent une relation privilégiée, démontrée par leur choix d'être représentés par le même avocat, ce qui étaye l'existence entre eux d'une collusion frauduleuse dans le but de provoquer la résolution de la vente puis une revente du bien au locataire ; que le contrat portant sur un viager non occupé, leur laissait la possibilité de financer l'acquisition en louant le bien à une tierce personne afin de payer les rentes et d'assumer les charges, or le locataire a brutalement et sans motif cessé de régler le loyer, les plaçant dans une situation financière très difficile puisqu'ils n'ont plus été en mesure de régler la rente viagère et qu'ils ont tout tenté pour recouvrer l'impayé de loyers, y compris une saisie conservatoire qui a été fructueuse puisque le compte bancaire du locataire affichait un solde positif de 35 000 euros, mais que l'intéressé a continué de refuser d'honorer sa dette, ce qui démontre le caractère volontaire de sa carence afin de provoquer la résolution de la vente.

Ils ajoutent que les délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du code civil ont pour effet de suspendre les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier, mais également les effets de la clause résolutoire et qu'en conséquence, la cour a la possibilité, après avoir constaté l'acquisition de la clause résolutoire, d'en suspendre les effets pendant le délai accordé pour apurer la dette et dire qu'elle sera réputée ne pas avoir joué en cas de paiement dans le délai imparti.

Ils insistent sur le fait que les impayés, exclusivement dus à la carence du locataire, procèdent de circonstances totalement indépendantes de leur volonté et que leur bonne foi, démontrée par les démarches réalisées pour y remédier, justifie de leur octroyer des délais de paiement.



Mme [L] réplique qu'au regard des termes de la clause résolutoire stipulée au contrat, les difficultés rencontrées par l'acquéreur avec son locataire sont sans effet sur l'obligation de régler les échéances de la rente et les conséquences d'un non-paiement des échéances de celle-ci ; que l'existence d'un complot entre elle et le locataire n'est démontré par aucune pièce, la désignation par l'un et l'autre d'un même avocat étant insuffisante à démontrer l'existence d'une entente frauduleuse ; qu'aucune pièce ne démontre qu'elle s'est engagée ou a pour projet de lui vendre le bien après résolution de la vente conclue avec la SCI ; que contrairement à ce que soutient la SCI, le refus du locataire de payer les loyers est motivé par un conflit et non par une impossibilité de payer les loyers ; qu'ainsi, en l'absence de toute mauvaise foi, elle était fondée à se prévaloir de la clause résolutoire dès lors que les impayés s'accumulent et n'ont jamais été régularisés.

Elle ajoute qu'en tout état de cause, la SCI [Y] [U] [G] n'a jamais respecté ses obligations puisqu'elle n'a jamais payé les échéances mensuelles à la date convenue entre les parties, que les retards ont parfois atteint plusieurs mois, qu'en juin 2023, avant même le début des impayés, elle était déjà redevable de plus de deux mille euros et qu'elle n'a jamais respecté la clause d'indexation stipulée à l'acte de vente.



2.2 Réponse de la cour



En application de l'article 1225 du code civil, la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.



Selon l'article 1978 du code civil, lorsque le prix de vente d'un bien est constitué, même pour partie d'une rente viagère, le seul défaut de paiement des arrérages de la rente n'autorise pas celui en faveur de qui elle est constituée, à demander le remboursement du capital, ou à rentrer dans le fonds par lui aliéné : il n'a que le droit de saisir et de faire vendre les biens de son débiteur et de faire ordonner ou consentir, sur le produit de la vente, l'emploi d'une somme suffisante pour le service des arrérages.



Il est donc de principe que si le prix de la vente consiste dans une rente viagère, le vendeur impayé n'a pas le droit de demander en justice la résolution de la vente et peut seulement demander l'exécution forcée en faisant vendre en justice le bien, le produit de la vente étant affecté au service des arrérages. 



Cependant, l'article 1978 du code civil n'interdit pas aux contractants de stipuler une clause résolutoire dérogeant à ce principe, sous réserve qu'elle soit dépourvue d'ambiguïté et exprime ainsi la volonté commune des parties de mettre fin de plein droit au contrat.



Pour être efficace, cette clause doit être invoquée de bonne foi par le vendeur et être précédée d'une mise en demeure.



Par ailleurs, pour que le vendeur puisse prétendre à la résolution, le prix convenu doit être exigible et il est considéré comme non payé dès lors que le règlement n'est pas intervenu de manière strictement conforme aux prévisions du contrat.



Il importe peu qu'une partie seulement du prix, même faible, soit due ou qu'aucune faute, autre que le non-paiement, ne soit reprochée à l'acheteur.



En l'espèce, le contrat de vente conclu le 21 janvier 2022 entre Mme [L] et la SCI [Y] [U] [G] stipule une clause résolutoire en cas de non-paiement à son exacte échéance d'un seul terme de la rente viagère un mois après un commandement de payer demeuré infructueux et contenant déclaration par le crédirentier de son intention d'user du bénéfice de la clause.



Cette clause résolutoire est dénuée d'ambiguïté quant à l'intention des parties de faire échapper la résolution à l'arbitrage du juge, puisque la clause est expressément stipulée 'par dérogation à l'article 1978 du code civil ».



La clause étant stipulée au profit exclusif du vendeur, celui-ci est en droit d'en solliciter l'application plutôt que d'exiger l'exécution forcée du contrat.



En l'espèce, Mme [L] a fait délivrer à la SCI [Y] [U] [G] un commandement de payer par acte du 8 décembre 2023, leur réclamant paiement des échéances de la rente depuis juillet 2023. L'acte a été régulièrement dénoncée aux cautions le 5 avril 2024.



Ce commandement de payer vise expressément la clause résolutoire stipulée dans l'acte de vente.



La SCI [Y] [U] [G] ne justifie par aucune pièce avoir réglé les causes de ce commandement de payer au plus tard un mois après sa délivrance.



Pour échapper à la résolution de droit du contrat, la SCI [Y] [U] [G] invoque d'une part les difficultés auxquelles elle se heurte pour obtenir le paiement des loyers par son locataire, d'autre part la mauvaise foi de Mme [L].



La mise en location du bien afin de financer le paiement des échéances de la rente caractérise une circonstance extérieure aux rapports de la débirentière avec la crédirentière. 



Il ne s'agit pas d'un événement imprévisible ou irrésistible revêtant les caractéristiques de la force majeure. Elle procède d'un choix personnel qui est sans effet sur les obligations contractées à l'égard de Mme [L].



En application de l'article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.



Il en résulte que la clause résolutoire doit être exécutée de bonne foi et qu'à défaut, le juge peut en paralyser l'exécution.



Il appartient à celui qui s'oppose au jeu automatique de la clause résolutoire de rapporter la preuve de la mauvaise foi du crédirentier.



En l'espèce, la SCI invoque un complot fomenté par Mme [O] avec son locataire et soutient que la résolution du contrat a pour objectif de lui permettre de revendre le bien à ce dernier.



Cependant, elle ne produit aucune pièce étayant l'hypothèse d'une telle concertation frauduleuse. Le choix par Mme [O] et le locataire de la SCI du même avocat pour assurer la défense de leurs intérêts dans les différentes procédures en cours ne suffit pas pour étayer l'hypothèse d'un complot ourdi à son préjudice ni même d'une connivence destinée à la déposséder du bien pour permettre au locataire de l'acquérir.



La bonne foi de la débirentière est également indifférente dès lors que les parties se sont entendues pour stipuler une clause résolutoire en cas de non-paiement à leur exacte échéance des termes de la rente et que le manquement spécialement sanctionné par la clause résolutoire est avéré.



En conséquence, il importe peu que la SCI [Y] [U] [G] ait fait diligence à l'égard de son locataire et justifie avoir mis en 'uvre toutes les voies de droit propres à lui permettre d'être payée et d'expulser le locataire.



Aucune mauvaise foi n'est donc caractérisée dans l'usage par Mme [O] de la clause résolutoire convenue entre les parties.



En l'absence de régularisation des sommes dues dans le délai d'un mois à compter du commandement de payer, la clause résolutoire est ainsi acquise au 9 janvier 2024.



En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. 



En l'espèce, il n'y a pas lieu d'accorder des délais de paiement à la SCI [Y] [U] [G] si on considère que Mme [O] est à ce jour âgée de presque 94 ans, qu'elle doit s'acquitter de frais d'hébergement depuis son admission en EHPAD, qu'elle ne perçoit plus aucune échéance de la rente depuis plus de trois ans et que de leur côté les appelants ne démontrent par aucune pièce que le litige qui les oppose à leur locataire prendra fin de manière définitive dans un délai proche.



3/ Sur les dépens et les frais irrépétibles



La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.



Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.



Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront donc confirmées.



La SCI [Y] [U] [G] et les époux [U] supporteront la charge des entiers dépens d'appel et ne sont pas fondés à solliciter une indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile.

 

Succombant ils seront condamnés à payer à Mme [B], prise en sa qualité de tutrice de Mme [O] une indemnité de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.



Par ces motifs



La cour,



Dit n'y avoir lieu à annulation du jugement rendu entre les parties par le tribunal judiciaire de Grasse le 18 février 2025 ;



Confirme le jugement en toutes ses dispositions soumises à la cour ;



Y ajoutant, 



Condamne la SCI [Y] [U] [G], M. [R] [U] et Mme [J] [D] aux entiers dépens d'appel et accorde aux avocats, qui en ont fait la demande, le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile ;



Les déboute de leur demande en application de l'article 700 du code de procédure civile ;





Les condamne à payer à Mme [E] [B], prise en sa qualité de tutrice de Mme [Q] [O], une indemnité de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés devant la cour.



 La greffière, La présidente,