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Décision de justice

Cour d'appel de Chambéry, 1ère Chambre, 8 septembre 2026, n° 23/00765

AutreBiens - Propriété littéraire et artistiqueCopropriété (II): droits et obligations des copropriétaires
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Exposé du litige

GS/SL







COUR D'APPEL de CHAMBÉRY





Chambre civile - Première section 



Arrêt du Mardi 08 Septembre 2026 



 

N° RG 23/00765 - N° Portalis DBVY-V-B7H-HHWA



Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CHAMBERY en date du 08 Novembre 2022





Appelant



Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice le Cabinet Graillat, dont le siège social est situé [Adresse 1]



Représenté par Me Michel FILLARD, avocat postulant au barreau de CHAMBERY Représenté par la SCP LACHAT MOURONVALLE, avocats plaidants au barreau de GRENOBLE











Intimés



Mme [O] [E] épouse [P]

née le 29 Janvier 1967 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]



M. [S] [E]

né le 01 Septembre 1940 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]



M. [T] [E]

né le 27 Janvier 1969 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]



M. [L] [E]

né le 23 Avril 1972 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]



Représentés par Me Catherine REY, avocat postulant au barreau de CHAMBERY

Représentés par la SELARL AGNES MARTIN, avocats palidants au barreau de GRENOBLE







M. [U] [H]

né le 13 Juillet 1954, demeurant [Adresse 4]



Représenté par la SELAS CCMC AVOCATS, avocats au barreau de CHAMBERY





S.A.S. JACOB BOYER TORRILLION, venant aux droits et obligations de la Régie [U] [H], demeurant [Adresse 5]



Sans avocat constitué





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Date de l'ordonnance de clôture : 10 Novembre 2025



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 02 juin 2026 



Date de mise à disposition : 08 septembre 2026 





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Composition de la cour :



- Mme Nathalie HACQUARD, Présidente, 



- Mme Myriam REAIDY, Conseillère,



- M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller, 



avec l'assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier,







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Faits et procédure





M. [S] [E] et son épouse, [X] [C], décédée le 24 juin 2016, laissant pour héritiers [O], [T] et [L] [E], sont propriétaires des lots 15 et 17 de la copropriété de l'immeuble sis [Adresse 1].



Le 23 juillet 2010, cet immeuble a été l'objet d'un sinistre, causé par l'incendie qui s'y est déclaré et par l'eau déversée par les pompiers pour l'éteindre. Des travaux de reconstruction ont été entrepris et une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires s'est tenue le 27 novembre 2012.





A la suite d'une assignation délivrée par les époux [E], le tribunal de grande instance de Chambéry, par jugement du 4 mai 2015, a notamment prononcé la nullité de cette assemblée générale convoquée par la régie [U] [H], syndic de copropriété, aux motifs que le mandat du syndic avait expiré le 31 janvier 2011, que la convocation délivrée postérieurement à cette date était nulle, et que les délais de convocation légalement prescrits n'avaient pas été respectés. La juridiction a également condamné le syndicat des copropriétaires à verser à M. et Mme [E] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Une autre assemblée générale ordinaire de la copropriété s'est tenue le 28 avril 2014.



Par jugement du 14 avril 2016, le tribunal de grande instance de Chambéry a rejeté la demande d'annulation de cette assemblée générale formée par les époux [E], estimant que la convocation à ladite assemblée, effectuée par un syndic dont le mandat a été renouvelé avec effet rétroactif pour une période incluant la date de convocation de l'assemblée, se trouvait régularisée, et que la convocation des copropriétaires avait été effectuée dans les délais prescrits. La juridiction a en outre rejeté les demandes de nullité formulées par les époux [E] relativement aux délibérations 2 à 9 de ladite assemblée. Enfin, les époux [E] ont été condamnés à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, outre 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par arrêt du 19 décembre 2017, la cour d'appel de Chambéry a réformé cette décision et annulé la délibération de l'assemblée générale des copropriétaires du 28 avril 2014, au motif que le délai de convocation n'avait pas été respecté, et condamné le syndicat des copropriétaires à verser à M. et Mme [E] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Contestant notamment la gestion du sinistre par le syndic de copropriété, les consorts [E] ont, par acte d'huissier du 23 avril 2019, fait assigner en responsabilité devant le tribunal de grande instance de Chambéry : 

- M. [U] [H], à la fois en sa qualité de syndic de la Régie [U] [H] et à titre personnel ; 

- la société Jacob Boyer Torrollion Immobilier Chambéry, ayant absorbé la Régie [U] [H] ; 

- le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, pris en la personne de Mme [G] [N], administrateur provisoire désigné par ordonnance du 4 octobre 2018.



Par ordonnance du 23 mars 2021, le juge de la mise en état a dit que la fin de non-recevoir soulevée par M. [U] [H] ne pourra être examinée que par le juge du fond, rejeté la demande de communication de pièces et enjoint aux consorts [E] de mettre en cause le nouveau syndic de copropriété.



Par actes d'huissier délivrés les 3 juin 2021 et 17 juin 2021, les consorts [E] ont attrait à la cause la régie [U] [H] suite à fusion par la société Jacob Boyer Torrollion Immobilier Chambéry, M. [U] [H] à titre personnel à nouveau, ainsi que la société Cabinet Graillat, en sa qualité de nouveau syndic de la copropriété de l'immeuble sis [Adresse 1].











Par jugement du 8 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Chambéry a :



- Déclaré irrecevable l'action intentée par les consorts [E] à l'encontre de M. [U] [H] ;



- Déclaré irrecevable la demande des consorts [E] tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur verser 115 620 euros au titre de la perte de loyers de juillet 2012 au 22 avril 2014, pour cause de prescription ;



- Déclaré irrecevable la demande des consorts [E] tendant à la condamnation de la société Jacob Boyer Torrollion, venant aux droits de la régie [U] [H], à leur verser 115.620 euros au titre de la perte de loyer de juillet 2012 au 22 avril 2014 inclus, pour cause de prescription ;



- Déclaré irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires tendant à être relevé et garanti par la société Jacob Boyer Torrollion venant aux droits de la régie [U] [H], de la condamnation au titre de l'indemnité immédiate, pour cause de prescription ;



- Condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à verser aux consorts [E] la somme de 44.185 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la lettre recommandée avec accusé de réception du 19 mai 2015 pour la somme de 40.383 euros, et intérêts au taux légal à compter de la décision pour le surplus ;



- Condamné la société Jacob Boyer Torrollion, venant aux droits de la régie [U] [H], à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], de cette condamnation, uniquement en sa partie portant sur l'indemnité dite différée, soit la somme de 10 053 euros ;



- Condamné chacun à parts égales, le syndicat des copropriétaires, les consorts [E] et la société Jacob Boyer Torrollion, venant aux droits de la régie [U] [H], aux dépens, dont distraction au profit de Me Anne-Lise Barbier en application de l'article 699 du code de procédure civile ;



- Condamné le syndicat des copropriétaires, in solidum avec la société Jacob Boyer Torrollion venant aux droits de la régie [U] [H], à verser aux consorts [E] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;



- Condamné in solidum les consorts [E] à payer à M. [U] [H] la somme de 2.500 euros, au titre des frais irrépétibles ;



- Ordonné l'exécution provisoire ;



- Rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires.





Au visa principalement des motifs suivants : 




les demandes formées à l'encontre de M. [U] [H], à titre personnel, sont irrecevables, dès lors que ce dernier, qui n'avait pas la qualité de syndic, n'a ni qualité ni intérêt à agir ou se défendre ; 





les demandes formées au titre de la perte de loyers subis entre le mois de juillet 2012 et le 22 avril 2014 sont atteintes par la prescription quinquennale ; 

il en va de même des demandes à l'encontre du syndic pour les sommes correspondant au versement de l'indemnité immédiate, dont le montant était définitivement fixé à la date du 5 mars 2012 ; 





le syndicat des copropriétaires a perçu, pour le compte des copropriétaires, les sommes versées par l'assureur au titre de l'indemnisation des parties privatives, et a manqué à ses obligations en tant que mandataire, en ne reversant pas l'intégralité de ces sommes aux consorts [E] ; 





compte tenu des règles d'imputation des paiements, et des comptes entre les parties, le syndicat des copropriétaires est tenu au versement de la somme de 34 132 euros au titre de l'indemnité immédiate, et de la somme de 10 053 euros au titre de l'indemnité différée ; 





les consorts [E] ne démontrent pas que les travaux portant sur les parties communes les auraient empêchés de relouer leur logement à l'issue de la durée de l'indemnisation accordée par l'assureur, ni jusqu'à quelle date ; 





ils ne rapportent pas la preuve des griefs qu'ils formulent à l'encontre du syndicat des copropriétaires et du syndic, ni ne caractérisent le moindre préjudice moral ; 





la régie [U] [H], absorbée par la société Jacob Boyer Torrollion, était le syndic en charge de la gestion du sinistre, et doit à ce titre relever et garantir le syndicat des copropriétaires des sommes mises à sa charge au titre de l'indemnité différée.






Par déclaration au greffe de la cour d'appel du 12 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet Graillat, a interjeté appel de cette décision en ce qu'elle a :

- Déclaré irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires tendant à être relevé et garanti par la société Jacob Boyer Torrollion venant aux droits de la régie [U] [H], de la condamnation au titre de l'indemnité immédiate, pour cause de prescription ;

- Condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à verser aux consorts [E] la somme de 44.185 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la lettre recommandée avec accusé de réception du 19 mai 2015 pour la somme de 40.383 euros, et intérêts au taux légal à compter de la présente décision pour le surplus ;

- Condamné la société Jacob Boyer Torrollion, venant aux droits de la régie [U] [H], à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], de cette condamnation, uniquement en sa partie portant sur l'indemnité dite différée, soit la somme de 10 053 euros ;

- Condamné chacun à parts égales, le syndicat des copropriétaires, les consorts [E] et la société Jacob Boyer Torrollion, venant aux droits de la régie [U] [H], aux dépens, dont distraction au profit de Me Anne-Lise Barbier en application de l'article 699 du code de procédure civile ;

- Condamné le syndicat des copropriétaires, in solidum avec la société Jacob Boyer Torrollion venant aux droits de la régie [U] [H], à verser aux consorts [E] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

- Condamné in solidum les consorts [E] à payer à M. [U] [H], la somme de 2.500 euros, au titre des frais irrépétibles ;

- Ordonné l'exécution provisoire,

- Rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires.

Prétentions et moyens des parties







Aux termes de ses dernières écritures du 15 janvier 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique et non signifiées à la société Jacob Boyer Torrollion, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] demande à la cour de :



- Réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Chambéry le 8 novembre 2022 en ce qu'il a condamné le syndicat de la copropriété du [Adresse 1] à verser aux consorts [E] une somme de 47.251 euros, outre intérêts au taux légal ;



- Débouter les consorts [E] de l'intégralité de leurs demandes ; 



- Débouter les consorts [E] de l'intégralité de leur appel incident ;



- Déclarer prescrite leur demande et la rejeter ;



A titre subsidiaire, 



- Condamner la société Jacob Boyer Torrollion, venant aux droits de la régie [U] [H], à relever intégralement le syndicat de la copropriété de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre au profit des consorts [E] ;



- Débouter les consorts [E] de l'intégralité du surplus de leurs demandes ;



- Condamner les consorts [E] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] une somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.





Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] fait notamment valoir que :




les sommes, objet des revendications des consorts [E], ont été employées à l'occasion des travaux effectués en 2012 et 2013 ; 





leur demande formée à ce titre se heurte à la prescription quinquennale de l'article 2240 du code civil puisque M. [E] réclame ce paiement depuis 2011, et était donc en mesure d'agir dès cette époque ; 





le syndicat n'a pas perçu ces sommes versées par l'assureur au titre de l'indemnisation des parties privatives, qui ont fait partie de la gestion du cabinet Galtier, expert, ou de la régie [U] [H] ;





les sommes ont en réalité été employées pour la réfection des parties communes, conformément à l'accord des copropriétaires ; 





les consorts [E], qui agissent sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, ne justifient pas de l'existence d'une faute et d'un lien de causalité, ni même d'un préjudice ;





le mauvais emploi des fonds, constitutif d'une faute, doit conduire la société Jacob Boyer Torrollion à le relever et garantir intégralement de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre.


Par dernières écritures du 17 octobre 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, les consorts [S], [O], [T], et [L] [E] demandent à la cour de:



- Ordonner la radiation du rôle pour défaut d'exécution par l'appelant ;

(conformément à l'article 526 code de procédure civile) 



En tout état de cause, 



- Confirmer et juger de l'attitude fautive du syndicat des copropriétaires ; 



- En conséquence, voir retenir la responsabilité du syndicat des copropriétaires,



- Voir débouter de son appel le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions ;



- Juger de l'absence de prescription ;



- Infirmer le jugement en ce qu'il a retenu, au titre de la créance des consorts [E] la somme de 40.383 euros ;



Statuant à nouveau,



- Condamner le syndicat des copropriétaires au versement de la somme de 40.383 euros, avec intérêts de droit depuis LRAR du 19/05/2015 + 6.868 euros, Soit 47.251 euros ;



- Infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté le préjudice moral des consorts [E] ;



Statuant à nouveau, 



- Condamner le syndicat des copropriétaires au versement de la somme de 15.000 euros, au titre d'un préjudice moral ; 



- Condamner le même, au titre de l'article 700 code de procédure civile à 5.000 euros en cause d'appel et confirmer l'article 700 code de procédure civile de 1ere instance ; 



- Infirmer le jugement en ce qu'il a partagé les dépens en première instance ; 



Statuant à nouveau,



- Voir condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d'appel. 





Au soutien de leurs prétentions, les consorts [E] font notamment valoir que :




leur demande n'est pas prescrite, puisqu'ils n'ont pas été en mesure de déterminer précisément, avant 2015, le montant exact des sommes qui leur étaient dues ; 





le syndicat des copropriétaires peut voir sa responsabilité engagée au titre de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que sur un fondement délictuel ou contractuel, lorsqu'il commet des fautes qui causent des dommages à l'un des copropriétaires ; 

c'est bien une somme de 47.251 euros que la copropriété reste leur devoir, au titre des indemnités afférentes à leurs parties privatives, qu'elle ne leur a pas reversées ; 





ils sont fondés à obtenir la réparation de leur préjudice moral, puisqu'ils se sont battus seuls depuis l'origine pour rétablir les comptes, sans à aucun moment recevoir le soutien de la copropriété, qui a refusé toutes démarches amiables, malgré les nombreuses irrégularités commises dans sa gestion du sinistre. 












Par dernières écritures du 17 octobre 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [U] [H] demande de son côté à la cour de :



- Confirmer le jugement rendu le 8 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Chambéry dans toutes ses dispositions ;



Y ajoutant,



- Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à lui payer une somme de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.





Au soutien de ses prétentions, M. [U] [H] fait notamment valoir que :




le chef de jugement portant sur l'irrecevabilité de l'action des consorts [E] à son encontre n'a pas été appelé et est devenu définitif ;





il a été contraint d'exposer des frais pour cette procédure d'appel, alors même qu'il avait acquiescé au jugement le mettant hors de cause.








Citée en étude d'huissier le 5 septembre 2023, la société Jacob Boyer Torrollion n'a pas constitué avocat. 



Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise.



Une ordonnance du 10 janvier 2025 a clôturé l'instruction de la procédure et a fixé l'affaire à l'audience du 27 janvier 2026. L'affaire a été renvoyé à l'audience de plaidoiries du 2 juin 2026. A cette audience, la cour a mis dans les débats la question de l'irrecevabilité de l'appel en garantie formé par le syndicat des copropriétaires à l'encontre de la société Jacob Boyer Torrollion, en raison de l'absence de signification, par le syndicat, de ses écritures à cette partie. Aucune observation n'a été formulée par les parties sur ce point.

Motifs

Motifs de la décision







I - Sur la demande de radiation





Aux termes de l'article 524 al 1, 'Lorsque l'exécution provisoire est de droit ou a été ordonnée, le premier président ou, dès qu'il est saisi, le conseiller de la mise en état peut, en cas d'appel, décider, à la demande de l'intimé et après avoir recueilli les observations des parties, la radiation du rôle de l'affaire lorsque l'appelant ne justifie pas avoir exécuté la décision frappée d'appel ou avoir procédé à la consignation autorisée dans les conditions prévues à l'article 521, à moins qu'il lui apparaisse que l'exécution serait de nature à entraîner des conséquences manifestement excessives ou que l'appelant est dans l'impossibilité d'exécuter la décision'.



Il sera constaté en premier lieu que ce texte confie la décision de radiation au premier président ou au conseiller de la mise en état lorsqu'il a été saisi, et non à la cour. En l'espèce, force est de constater que les intimés n'ont nullement saisi à cette fin le conseiller de la mise en état. 



En tout état de cause, la radiation n'est qu'une faculté pour la juridiction compétente, et constitue une mesure d'administration judiciaire, qui apparaît dépourvue du moindre intérêt à ce stade de la procédure, où elle constituerait au contraire un obstacle à son bon déroulement.



Il n'y a donc pas lieu d'ordonner une telle mesure. 









II - Sur la demande en paiement de la somme de 47 251 euros formée par les consorts [E]





Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription



La somme de 47.251 euros, dont le paiement est réclamé par les consorts [E] au syndicat des copropriétaires, correspond au solde des indemnités immédiates et différées qui ont été versées par les assureurs au titre de l'indemnisation de leurs parties privatives, et qui ne leur aurait pas été restitué. 



Le syndicat des copropriétaires oppose à cette demande, pour la première fois en cause d'appel, une fin de non-recevoir tirée de la prescription quinquennale. 



Aux termes de l'article 2224 du code civil, 'les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer'. Il se déduit de ces dispositions que le délai de prescription de l'action en responsabilité civile court à compter du jour où celui qui se prétend victime a connu ou aurait dû connaître le dommage, le fait générateur de responsabilité et son auteur ainsi que le lien de causalité entre le dommage et le fait générateur.



La Cour de cassation juge ainsi de façon constante, et ce dès avant la réforme de la prescription issue de la loi n°2008-561 du 17 juin 2008, sous l'empire de l'article 2270-1 du code civil, que « la prescription d'une action en responsabilité ne court qu'à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il s'est révélé à la victime si celle-ci établit qu'elle n'en avait pas connaissance » ( Civ 1ère, 9 juillet 2009, n°08-18.494). La prescription commence ainsi à courir dès que la victime a « connaissance » du dommage (Civ 1ère, 11 mars 2010, Bull. I, n° 62) ou « conscience » de celui-ci (Civ 1ère, 9 novembre 2004, n° 02-20.117). 



Par courrier en date du 5 avril 2012, le cabinet Galtier, expert désigné pour réaliser le chiffrage des dommages subis par la copropriété, a adressé à la société Régie [U] [H] un procès-verbal d'expertise incendie signé par les trois experts mandatés tant par l'assureur que par le syndic, mentionnant que les époux [E] devaient se voir verser les sommes suivantes en réparation des dommages subis par leurs parties privatives : 172.702 euros au titre de l'indemnité immédiate et 65.822 au titre de l'indemnité différée, cette dernière n'étant cependant libérable que sur justification des travaux réalisés. 



Dès le 15 mars 2012, M. [E] a réclamé au syndic le versement de cette indemnité immédiate, en se fondant sur le décompte établi par le cabinet Galtier le 21 février 2012. Il se déduit de la copie des chèques établis par le syndic, que les intimés versent aux débats, que les consorts [E] ont perçu, suite à ce courrier, les sommes suivantes : 

- 136.323 euros par chèque du 24 mai 2012; 

- 6.247 euros par chèque du 27 juin 2012. 



Il leur restait ainsi dû, à la date du 27 juin 2012, un solde de 30.132 euros au titre de l'indemnité immédiate, étant observé que les paiements effectués peuvent avoir eu un effet interruptif de la prescription quinquennale. 



Il n'en demeure pas moins que les consorts [E] disposaient de l'ensemble des éléments leur permettant d'agir en paiement du solde dont ils estiment être créanciers au titre de l'indemnité immédiate, dès qu'ils ont eu connaissance du décompte établi par le cabinet Galtier, qui n'a pas été remis en cause par la suite et sur lequel ils font encore reposer leurs prétentions. Cette date se situe au plus tard à la date du courrier daté du 15 mars 2012, qui fait expressément référence à ce chiffrage définitif, et qui constitue le point de départ du délai de prescription. 



Les circonstances, dont se prévalent les consorts [E], tenant à ce qu'aucune assemblée générale n'aurait été régulièrement tenue en 2012 et 2014, pour valider ces comptes, et à ce qu'ils n'auraient jamais été destinataires du procès-verbal définitif des sommes perçues, sont inopérantes, dès lors que le chiffrage de l'indemnité immédiate a été effectué de manière définitive dès le mois de février 2012 par le cabinet Galtier, et que c'est encore sur cette pièce qu'ils font reposer leurs demandes. 



Force est ainsi de constater que leur action tendant à obtenir le paiement du solde dû au titre de l'indemnité immédiate, qui n'a été engagée que le 23 avril 2019, se heurte à la prescription quinquennale et ne pourra qu'être déclarée irrecevable. 



Par contre, la demande en paiement qu'ils forment au titre de l'indemnité différée n'apparaît nullement prescrite, puisque le montant de cette dernière n'a pu être fixé que suite au rapport d'expertise relatif aux indemnités différées daté du 18 février 2015, dont fait état le jugement entrepris. 







Sur le fond



Les consorts [E] font reposer leur demande en paiement sur les dispositions de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, mais évoquent également, la responsabilité contractuelle ou délictuelle du syndicat des copropriétaires, qui pourrait être engagée, selon eux, lorsqu'il commet une faute qui cause un dommage à l'un des copropriétaires. 

 

Aux termes de l'article 14 de la loi du 10 juillet 196, 'la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété. Il a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires'. 



En application de ce texte, qui institue un régime de responsabilité objective, qui ne se trouve nullement conditionné à la démonstration d'une faute, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, et ce même si ces désordres sont apparus à l'occasion de travaux réalisés par l'un des copropriétaires. Il est par ailleurs de jurisprudence constante que le syndicat des copropriétaires ne peut dans une telle hypothèse s'exonérer de sa responsabilité qu'en rapportant la preuve d'une faute de la victime ou d'un tiers (Cour de cassation, Civ 3ème, 12 septembre 2012, n°11-10.421). 



Force est de constater cependant, en l'espèce, que le préjudice dont les consorts [E] sollicitent l'indemnisation dans le cadre de la présente instance ne découle nullement d'un quelconque vice de construction ou d'un défaut d'entretien des parties communes, de sorte que les dispositions de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ne peuvent trouver application. 



Il convient d'observer, ensuite, que les fautes qui sont imputées au syndicat des copropriétaires par les requérants ne s'inscrivent pas dans la mission qui lui est confiée par la loi, puisqu'il n'a pour objet que d'assurer 'la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes'. Or, en l'espèce, la demande formée par les consorts [E] se rapporte à la gestion des indemnités qui ont été versées par les assureurs, non pas au titre des parties communes, mais au titre de leurs parties privatives, lesquelles sont étrangères à la mission du syndicat. 



C'est ce qu'a souligné à juste titre l'administrateur provisoire de la copropriété, Mme [G] [N], dans son courrier daté du 11 février 2019, dont le contenu est le suivant : ' le tableau émanant de l'expertise GALTIER, que vous m'avez communiqué, concerne les 'parties privatives immobilières'. Ce tableau ne concerne donc pas les parties communes, qui sont le seul élément que j'administre, et en aucun cas les parties privatives. Mais pour ces parties privatives, le cabinet [H] a dû signer au titre de gestionnaire particulier un contrat de mandat de gestion avec chacun des copropriétaires concernés, pour ses parties privatives'. 



Il n'est fait cependant état par les parties d'aucun mandat de gestion écrit afférent à leurs parties privatives qui aurait été donné par les consorts [E] au syndic. 



Force est de constater que les requérants n'apportent aucun élément susceptible de rapporter la preuve de ce que le syndicat des copropriétaires, et non le syndic, aurait reçu un quelconque mandat de leur part, même tacite, pour gérer les fonds versés par les assureurs en indemnisation des dommages causés à leurs parties privatives. Ils ne développent du reste dans leurs dernières écritures aucune argumentation relative à l'existence d'un tel mandat, qui aurait pu conduire le syndicat des copropriétaires à se trouver investi d'une mission qui ne lui est nullement dévolue par la loi, ni ne se fondent expressément sur les obligations du mandataire, étant observé que, contrairement à ce qu'indiquent les requérants, le syndicat n'est nullement garant des intérêts de chacun des copropriétaires. 





Il est important de souligner, en outre, qu'il n'est nullement établi que les sommes versées par les assureurs en indemnisation des dommages causés aux parties privatives des consorts [E] ont été effectivement perçues par le syndicat des copropriétaires. Il n'est pas argué en particulier, à cet égard, que ces sommes aient été intégrées aux comptes de la copropriété, et la circonstance que les chèques établis au profit des époux [E] en 2012 et 2015 aient été émis à partir d'un compte bancaire ouvert par le syndic au nom de la copropriété ne peut suffire à le démontrer. 



D'une manière plus générale, s'il semble que le syndic ait effectivement, de facto, sans mandat écrit, assuré la gestion des indemnités correspondant aux parties privatives des copropriétaires, en plus de celles dues pour l'indemnisation des parties communes, rien ne prouve que cette gestion ait été faite pour le compte du syndicat. 



Par ailleurs, les nombreux griefs qui sont formulés par les consorts [E] à l'encontre du syndicat des copropriétaires, tenant notamment à un défaut de soutien apporté dans les actions qu'ils ont pu engager au service de la copropriété, ou à un manque de respect de l'intérêt général de la collectivité des copropriétaires, apparaissent dénués de tout lien de causalité avec la somme dont ils sollicitent le versement au titre de l'indemnité versée par les assureurs. 



Enfin, au cours de l'assemblée générale des copropriétaires du 9 janvier 2012 (qui n'a pas été annulée), il a été décidé que la mise en conformité prévue au contrat d'assurance, en cumulant parties communes et parties privatives, serait reportée sur la totalité sur les parties communes selon accord des copropriétaires. Il a également été décidé que M. [A], du cabinet Galtier, représente la copropriété, parties communes et privatives, auprès de la compagnie d'assurance. Il semble se déduire de ces éléments que c'est le cabinet d'expertise Galtier qui aurait en réalité reçu mandat des copropriétaires pour la gestion des indemnités liées à leurs parties privatives.



Il n'est pas contesté, également, que, comme le fait observer le syndicat des copropriétaires, les sommes versées par l'assurance ont été employées pour la réfection des parties communes, de sorte que les montants prévus au titre des parties privatives ont dû être revus à la baisse, ce qui semble avoir été accepté par l'ensemble des autres copropriétaires, à l'exception des consorts [E]. 



Ces derniers ne versent pas aux débats, enfin, le rapport d'expertise relatif aux indemnités différées daté du 18 février 2015, dont fait état le jugement entrepris. Ils échouent ainsi, de toute évidence, à reconstituer les comptes entre les parties de ce chef, ce d'autant qu'il se déduit des échanges intervenus entre elles que des sommes ont été avancées par le syndic pour financer certains travaux relatifs à leurs parties privatives. 



Force est de constater, en conséquence, que les consorts [E] échouent à caractériser l'existence d'une quelconque faute qui aurait été commise par le syndicat des copropriétaires et qui serait à l'origine du préjudice dont ils se prévalent, constitué par l'absence de perception du solde de l'indemnité différée. 



La demande en paiement qu'ils forment à ce titre ne pourra donc qu'être rejetée et le jugement entrepris infirmé de ce chef. 









II - Sur le préjudice moral des consorts [E]





Les consorts [E] réclament une somme de 15.000 euros en réparation de leur préjudice moral, en faisant valoir que M. [E], âgé de 82 ans, et son épouse, se sont battus seuls depuis des années pour faire valoir leurs droits, sans jamais obtenir le soutien du syndicat des copropriétaires pour l'annulation des assemblées générales irrégulières, ni obtenir de réponse à leurs démarches de règlement amiables. 



Force est cependant de constater qu'ils ne caractérisent aucune faute qui aurait été commise par le syndicat des copropriétaires, qui est seul visé par leur demande indemnitaire, et non le syndic, et que leurs actions en annulation des assemblées générales des 27 novembre 2012 et 28 avril 2014 ont été successivement accueillies, sans qu'ils fassent état, dans ces instances, d'une quelconque résistance abusive de la part du syndicat. 



Les consorts [E] n'apportent enfin aucun élément qui serait susceptible de caractériser l'existence d'un préjudice moral. 



Le jugement entrepris ne pourra ainsi qu'être confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande indemnitaire. 









III - Sur les mesures accessoires





En tant que parties perdantes, les consorts [E] seront condamnés in solidum aux dépens d'appel, ainsi qu'à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Le syndicat des copropriétaires sera quant à lui condamné à verser à M. [U] [H], qu'il a intimé en cause d'appel sans ensuite former la moindre demande à son encontre, une somme de 800 euros à ce titre. Les autres demandes formées de ce chef seront enfin rejetées.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,





La cour, statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut, après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine, 



Dit n'y avoir lieu à radiation, 



Infirme le jugement rendu le 8 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Chambéry en ce qu'il a: 



- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à verser aux consorts [E] la somme de 44.185 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la lettre recommandée avec accusé de réception du 19 mai 2015 pour la somme de 40.383 euros, et intérêts au taux légal à compter de la présente décision pour le surplus ;



- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] aux dépens de première instance ;



- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à verser aux consorts [E] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Déclare irrecevable, pour cause de prescription, la demande en paiement formée par les consorts [S], [O], [T], et [L] [E] à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] au titre de l'indemnité immédiate, 



Déclare recevable la demande en paiement formée par les consorts [S], [O], [T], et [L] [E] à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] au titre de l'indemnité différée, 



Rejette la demande en paiement formée par les consorts [S], [O], [T], et [L] [E] à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] au titre de l'indemnité différée, 



Condamne in solidum les consorts [S], [O], [T], et [L] [E] aux dépens d'appel, 



Condamne in solidum les consorts [S], [O], [T], et [L] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à payer à M. [U] [H] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 



Rejette les autres demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 







Arrêt de Défaut rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, 



et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.





Le Greffier, La Présidente,
Texte intégral
GS/SL







COUR D'APPEL de CHAMBÉRY





Chambre civile - Première section 



Arrêt du Mardi 08 Septembre 2026 



 

N° RG 23/00765 - N° Portalis DBVY-V-B7H-HHWA



Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CHAMBERY en date du 08 Novembre 2022





Appelant



Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice le Cabinet Graillat, dont le siège social est situé [Adresse 1]



Représenté par Me Michel FILLARD, avocat postulant au barreau de CHAMBERY Représenté par la SCP LACHAT MOURONVALLE, avocats plaidants au barreau de GRENOBLE











Intimés



Mme [O] [E] épouse [P]

née le 29 Janvier 1967 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]



M. [S] [E]

né le 01 Septembre 1940 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]



M. [T] [E]

né le 27 Janvier 1969 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]



M. [L] [E]

né le 23 Avril 1972 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]



Représentés par Me Catherine REY, avocat postulant au barreau de CHAMBERY

Représentés par la SELARL AGNES MARTIN, avocats palidants au barreau de GRENOBLE







M. [U] [H]

né le 13 Juillet 1954, demeurant [Adresse 4]



Représenté par la SELAS CCMC AVOCATS, avocats au barreau de CHAMBERY





S.A.S. JACOB BOYER TORRILLION, venant aux droits et obligations de la Régie [U] [H], demeurant [Adresse 5]



Sans avocat constitué





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Date de l'ordonnance de clôture : 10 Novembre 2025



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 02 juin 2026 



Date de mise à disposition : 08 septembre 2026 





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Composition de la cour :



- Mme Nathalie HACQUARD, Présidente, 



- Mme Myriam REAIDY, Conseillère,



- M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller, 



avec l'assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier,







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Faits et procédure





M. [S] [E] et son épouse, [X] [C], décédée le 24 juin 2016, laissant pour héritiers [O], [T] et [L] [E], sont propriétaires des lots 15 et 17 de la copropriété de l'immeuble sis [Adresse 1].



Le 23 juillet 2010, cet immeuble a été l'objet d'un sinistre, causé par l'incendie qui s'y est déclaré et par l'eau déversée par les pompiers pour l'éteindre. Des travaux de reconstruction ont été entrepris et une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires s'est tenue le 27 novembre 2012.





A la suite d'une assignation délivrée par les époux [E], le tribunal de grande instance de Chambéry, par jugement du 4 mai 2015, a notamment prononcé la nullité de cette assemblée générale convoquée par la régie [U] [H], syndic de copropriété, aux motifs que le mandat du syndic avait expiré le 31 janvier 2011, que la convocation délivrée postérieurement à cette date était nulle, et que les délais de convocation légalement prescrits n'avaient pas été respectés. La juridiction a également condamné le syndicat des copropriétaires à verser à M. et Mme [E] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Une autre assemblée générale ordinaire de la copropriété s'est tenue le 28 avril 2014.



Par jugement du 14 avril 2016, le tribunal de grande instance de Chambéry a rejeté la demande d'annulation de cette assemblée générale formée par les époux [E], estimant que la convocation à ladite assemblée, effectuée par un syndic dont le mandat a été renouvelé avec effet rétroactif pour une période incluant la date de convocation de l'assemblée, se trouvait régularisée, et que la convocation des copropriétaires avait été effectuée dans les délais prescrits. La juridiction a en outre rejeté les demandes de nullité formulées par les époux [E] relativement aux délibérations 2 à 9 de ladite assemblée. Enfin, les époux [E] ont été condamnés à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, outre 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par arrêt du 19 décembre 2017, la cour d'appel de Chambéry a réformé cette décision et annulé la délibération de l'assemblée générale des copropriétaires du 28 avril 2014, au motif que le délai de convocation n'avait pas été respecté, et condamné le syndicat des copropriétaires à verser à M. et Mme [E] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Contestant notamment la gestion du sinistre par le syndic de copropriété, les consorts [E] ont, par acte d'huissier du 23 avril 2019, fait assigner en responsabilité devant le tribunal de grande instance de Chambéry : 

- M. [U] [H], à la fois en sa qualité de syndic de la Régie [U] [H] et à titre personnel ; 

- la société Jacob Boyer Torrollion Immobilier Chambéry, ayant absorbé la Régie [U] [H] ; 

- le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, pris en la personne de Mme [G] [N], administrateur provisoire désigné par ordonnance du 4 octobre 2018.



Par ordonnance du 23 mars 2021, le juge de la mise en état a dit que la fin de non-recevoir soulevée par M. [U] [H] ne pourra être examinée que par le juge du fond, rejeté la demande de communication de pièces et enjoint aux consorts [E] de mettre en cause le nouveau syndic de copropriété.



Par actes d'huissier délivrés les 3 juin 2021 et 17 juin 2021, les consorts [E] ont attrait à la cause la régie [U] [H] suite à fusion par la société Jacob Boyer Torrollion Immobilier Chambéry, M. [U] [H] à titre personnel à nouveau, ainsi que la société Cabinet Graillat, en sa qualité de nouveau syndic de la copropriété de l'immeuble sis [Adresse 1].











Par jugement du 8 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Chambéry a :



- Déclaré irrecevable l'action intentée par les consorts [E] à l'encontre de M. [U] [H] ;



- Déclaré irrecevable la demande des consorts [E] tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur verser 115 620 euros au titre de la perte de loyers de juillet 2012 au 22 avril 2014, pour cause de prescription ;



- Déclaré irrecevable la demande des consorts [E] tendant à la condamnation de la société Jacob Boyer Torrollion, venant aux droits de la régie [U] [H], à leur verser 115.620 euros au titre de la perte de loyer de juillet 2012 au 22 avril 2014 inclus, pour cause de prescription ;



- Déclaré irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires tendant à être relevé et garanti par la société Jacob Boyer Torrollion venant aux droits de la régie [U] [H], de la condamnation au titre de l'indemnité immédiate, pour cause de prescription ;



- Condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à verser aux consorts [E] la somme de 44.185 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la lettre recommandée avec accusé de réception du 19 mai 2015 pour la somme de 40.383 euros, et intérêts au taux légal à compter de la décision pour le surplus ;



- Condamné la société Jacob Boyer Torrollion, venant aux droits de la régie [U] [H], à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], de cette condamnation, uniquement en sa partie portant sur l'indemnité dite différée, soit la somme de 10 053 euros ;



- Condamné chacun à parts égales, le syndicat des copropriétaires, les consorts [E] et la société Jacob Boyer Torrollion, venant aux droits de la régie [U] [H], aux dépens, dont distraction au profit de Me Anne-Lise Barbier en application de l'article 699 du code de procédure civile ;



- Condamné le syndicat des copropriétaires, in solidum avec la société Jacob Boyer Torrollion venant aux droits de la régie [U] [H], à verser aux consorts [E] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;



- Condamné in solidum les consorts [E] à payer à M. [U] [H] la somme de 2.500 euros, au titre des frais irrépétibles ;



- Ordonné l'exécution provisoire ;



- Rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires.





Au visa principalement des motifs suivants : 




les demandes formées à l'encontre de M. [U] [H], à titre personnel, sont irrecevables, dès lors que ce dernier, qui n'avait pas la qualité de syndic, n'a ni qualité ni intérêt à agir ou se défendre ; 





les demandes formées au titre de la perte de loyers subis entre le mois de juillet 2012 et le 22 avril 2014 sont atteintes par la prescription quinquennale ; 

il en va de même des demandes à l'encontre du syndic pour les sommes correspondant au versement de l'indemnité immédiate, dont le montant était définitivement fixé à la date du 5 mars 2012 ; 





le syndicat des copropriétaires a perçu, pour le compte des copropriétaires, les sommes versées par l'assureur au titre de l'indemnisation des parties privatives, et a manqué à ses obligations en tant que mandataire, en ne reversant pas l'intégralité de ces sommes aux consorts [E] ; 





compte tenu des règles d'imputation des paiements, et des comptes entre les parties, le syndicat des copropriétaires est tenu au versement de la somme de 34 132 euros au titre de l'indemnité immédiate, et de la somme de 10 053 euros au titre de l'indemnité différée ; 





les consorts [E] ne démontrent pas que les travaux portant sur les parties communes les auraient empêchés de relouer leur logement à l'issue de la durée de l'indemnisation accordée par l'assureur, ni jusqu'à quelle date ; 





ils ne rapportent pas la preuve des griefs qu'ils formulent à l'encontre du syndicat des copropriétaires et du syndic, ni ne caractérisent le moindre préjudice moral ; 





la régie [U] [H], absorbée par la société Jacob Boyer Torrollion, était le syndic en charge de la gestion du sinistre, et doit à ce titre relever et garantir le syndicat des copropriétaires des sommes mises à sa charge au titre de l'indemnité différée.






Par déclaration au greffe de la cour d'appel du 12 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet Graillat, a interjeté appel de cette décision en ce qu'elle a :

- Déclaré irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires tendant à être relevé et garanti par la société Jacob Boyer Torrollion venant aux droits de la régie [U] [H], de la condamnation au titre de l'indemnité immédiate, pour cause de prescription ;

- Condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à verser aux consorts [E] la somme de 44.185 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la lettre recommandée avec accusé de réception du 19 mai 2015 pour la somme de 40.383 euros, et intérêts au taux légal à compter de la présente décision pour le surplus ;

- Condamné la société Jacob Boyer Torrollion, venant aux droits de la régie [U] [H], à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], de cette condamnation, uniquement en sa partie portant sur l'indemnité dite différée, soit la somme de 10 053 euros ;

- Condamné chacun à parts égales, le syndicat des copropriétaires, les consorts [E] et la société Jacob Boyer Torrollion, venant aux droits de la régie [U] [H], aux dépens, dont distraction au profit de Me Anne-Lise Barbier en application de l'article 699 du code de procédure civile ;

- Condamné le syndicat des copropriétaires, in solidum avec la société Jacob Boyer Torrollion venant aux droits de la régie [U] [H], à verser aux consorts [E] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

- Condamné in solidum les consorts [E] à payer à M. [U] [H], la somme de 2.500 euros, au titre des frais irrépétibles ;

- Ordonné l'exécution provisoire,

- Rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires.

Prétentions et moyens des parties







Aux termes de ses dernières écritures du 15 janvier 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique et non signifiées à la société Jacob Boyer Torrollion, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] demande à la cour de :



- Réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Chambéry le 8 novembre 2022 en ce qu'il a condamné le syndicat de la copropriété du [Adresse 1] à verser aux consorts [E] une somme de 47.251 euros, outre intérêts au taux légal ;



- Débouter les consorts [E] de l'intégralité de leurs demandes ; 



- Débouter les consorts [E] de l'intégralité de leur appel incident ;



- Déclarer prescrite leur demande et la rejeter ;



A titre subsidiaire, 



- Condamner la société Jacob Boyer Torrollion, venant aux droits de la régie [U] [H], à relever intégralement le syndicat de la copropriété de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre au profit des consorts [E] ;



- Débouter les consorts [E] de l'intégralité du surplus de leurs demandes ;



- Condamner les consorts [E] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] une somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.





Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] fait notamment valoir que :




les sommes, objet des revendications des consorts [E], ont été employées à l'occasion des travaux effectués en 2012 et 2013 ; 





leur demande formée à ce titre se heurte à la prescription quinquennale de l'article 2240 du code civil puisque M. [E] réclame ce paiement depuis 2011, et était donc en mesure d'agir dès cette époque ; 





le syndicat n'a pas perçu ces sommes versées par l'assureur au titre de l'indemnisation des parties privatives, qui ont fait partie de la gestion du cabinet Galtier, expert, ou de la régie [U] [H] ;





les sommes ont en réalité été employées pour la réfection des parties communes, conformément à l'accord des copropriétaires ; 





les consorts [E], qui agissent sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, ne justifient pas de l'existence d'une faute et d'un lien de causalité, ni même d'un préjudice ;





le mauvais emploi des fonds, constitutif d'une faute, doit conduire la société Jacob Boyer Torrollion à le relever et garantir intégralement de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre.


Par dernières écritures du 17 octobre 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, les consorts [S], [O], [T], et [L] [E] demandent à la cour de:



- Ordonner la radiation du rôle pour défaut d'exécution par l'appelant ;

(conformément à l'article 526 code de procédure civile) 



En tout état de cause, 



- Confirmer et juger de l'attitude fautive du syndicat des copropriétaires ; 



- En conséquence, voir retenir la responsabilité du syndicat des copropriétaires,



- Voir débouter de son appel le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions ;



- Juger de l'absence de prescription ;



- Infirmer le jugement en ce qu'il a retenu, au titre de la créance des consorts [E] la somme de 40.383 euros ;



Statuant à nouveau,



- Condamner le syndicat des copropriétaires au versement de la somme de 40.383 euros, avec intérêts de droit depuis LRAR du 19/05/2015 + 6.868 euros, Soit 47.251 euros ;



- Infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté le préjudice moral des consorts [E] ;



Statuant à nouveau, 



- Condamner le syndicat des copropriétaires au versement de la somme de 15.000 euros, au titre d'un préjudice moral ; 



- Condamner le même, au titre de l'article 700 code de procédure civile à 5.000 euros en cause d'appel et confirmer l'article 700 code de procédure civile de 1ere instance ; 



- Infirmer le jugement en ce qu'il a partagé les dépens en première instance ; 



Statuant à nouveau,



- Voir condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d'appel. 





Au soutien de leurs prétentions, les consorts [E] font notamment valoir que :




leur demande n'est pas prescrite, puisqu'ils n'ont pas été en mesure de déterminer précisément, avant 2015, le montant exact des sommes qui leur étaient dues ; 





le syndicat des copropriétaires peut voir sa responsabilité engagée au titre de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que sur un fondement délictuel ou contractuel, lorsqu'il commet des fautes qui causent des dommages à l'un des copropriétaires ; 

c'est bien une somme de 47.251 euros que la copropriété reste leur devoir, au titre des indemnités afférentes à leurs parties privatives, qu'elle ne leur a pas reversées ; 





ils sont fondés à obtenir la réparation de leur préjudice moral, puisqu'ils se sont battus seuls depuis l'origine pour rétablir les comptes, sans à aucun moment recevoir le soutien de la copropriété, qui a refusé toutes démarches amiables, malgré les nombreuses irrégularités commises dans sa gestion du sinistre. 












Par dernières écritures du 17 octobre 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [U] [H] demande de son côté à la cour de :



- Confirmer le jugement rendu le 8 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Chambéry dans toutes ses dispositions ;



Y ajoutant,



- Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à lui payer une somme de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.





Au soutien de ses prétentions, M. [U] [H] fait notamment valoir que :




le chef de jugement portant sur l'irrecevabilité de l'action des consorts [E] à son encontre n'a pas été appelé et est devenu définitif ;





il a été contraint d'exposer des frais pour cette procédure d'appel, alors même qu'il avait acquiescé au jugement le mettant hors de cause.








Citée en étude d'huissier le 5 septembre 2023, la société Jacob Boyer Torrollion n'a pas constitué avocat. 



Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise.



Une ordonnance du 10 janvier 2025 a clôturé l'instruction de la procédure et a fixé l'affaire à l'audience du 27 janvier 2026. L'affaire a été renvoyé à l'audience de plaidoiries du 2 juin 2026. A cette audience, la cour a mis dans les débats la question de l'irrecevabilité de l'appel en garantie formé par le syndicat des copropriétaires à l'encontre de la société Jacob Boyer Torrollion, en raison de l'absence de signification, par le syndicat, de ses écritures à cette partie. Aucune observation n'a été formulée par les parties sur ce point. 













Motifs de la décision







I - Sur la demande de radiation





Aux termes de l'article 524 al 1, 'Lorsque l'exécution provisoire est de droit ou a été ordonnée, le premier président ou, dès qu'il est saisi, le conseiller de la mise en état peut, en cas d'appel, décider, à la demande de l'intimé et après avoir recueilli les observations des parties, la radiation du rôle de l'affaire lorsque l'appelant ne justifie pas avoir exécuté la décision frappée d'appel ou avoir procédé à la consignation autorisée dans les conditions prévues à l'article 521, à moins qu'il lui apparaisse que l'exécution serait de nature à entraîner des conséquences manifestement excessives ou que l'appelant est dans l'impossibilité d'exécuter la décision'.



Il sera constaté en premier lieu que ce texte confie la décision de radiation au premier président ou au conseiller de la mise en état lorsqu'il a été saisi, et non à la cour. En l'espèce, force est de constater que les intimés n'ont nullement saisi à cette fin le conseiller de la mise en état. 



En tout état de cause, la radiation n'est qu'une faculté pour la juridiction compétente, et constitue une mesure d'administration judiciaire, qui apparaît dépourvue du moindre intérêt à ce stade de la procédure, où elle constituerait au contraire un obstacle à son bon déroulement.



Il n'y a donc pas lieu d'ordonner une telle mesure. 









II - Sur la demande en paiement de la somme de 47 251 euros formée par les consorts [E]





Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription



La somme de 47.251 euros, dont le paiement est réclamé par les consorts [E] au syndicat des copropriétaires, correspond au solde des indemnités immédiates et différées qui ont été versées par les assureurs au titre de l'indemnisation de leurs parties privatives, et qui ne leur aurait pas été restitué. 



Le syndicat des copropriétaires oppose à cette demande, pour la première fois en cause d'appel, une fin de non-recevoir tirée de la prescription quinquennale. 



Aux termes de l'article 2224 du code civil, 'les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer'. Il se déduit de ces dispositions que le délai de prescription de l'action en responsabilité civile court à compter du jour où celui qui se prétend victime a connu ou aurait dû connaître le dommage, le fait générateur de responsabilité et son auteur ainsi que le lien de causalité entre le dommage et le fait générateur.



La Cour de cassation juge ainsi de façon constante, et ce dès avant la réforme de la prescription issue de la loi n°2008-561 du 17 juin 2008, sous l'empire de l'article 2270-1 du code civil, que « la prescription d'une action en responsabilité ne court qu'à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il s'est révélé à la victime si celle-ci établit qu'elle n'en avait pas connaissance » ( Civ 1ère, 9 juillet 2009, n°08-18.494). La prescription commence ainsi à courir dès que la victime a « connaissance » du dommage (Civ 1ère, 11 mars 2010, Bull. I, n° 62) ou « conscience » de celui-ci (Civ 1ère, 9 novembre 2004, n° 02-20.117). 



Par courrier en date du 5 avril 2012, le cabinet Galtier, expert désigné pour réaliser le chiffrage des dommages subis par la copropriété, a adressé à la société Régie [U] [H] un procès-verbal d'expertise incendie signé par les trois experts mandatés tant par l'assureur que par le syndic, mentionnant que les époux [E] devaient se voir verser les sommes suivantes en réparation des dommages subis par leurs parties privatives : 172.702 euros au titre de l'indemnité immédiate et 65.822 au titre de l'indemnité différée, cette dernière n'étant cependant libérable que sur justification des travaux réalisés. 



Dès le 15 mars 2012, M. [E] a réclamé au syndic le versement de cette indemnité immédiate, en se fondant sur le décompte établi par le cabinet Galtier le 21 février 2012. Il se déduit de la copie des chèques établis par le syndic, que les intimés versent aux débats, que les consorts [E] ont perçu, suite à ce courrier, les sommes suivantes : 

- 136.323 euros par chèque du 24 mai 2012; 

- 6.247 euros par chèque du 27 juin 2012. 



Il leur restait ainsi dû, à la date du 27 juin 2012, un solde de 30.132 euros au titre de l'indemnité immédiate, étant observé que les paiements effectués peuvent avoir eu un effet interruptif de la prescription quinquennale. 



Il n'en demeure pas moins que les consorts [E] disposaient de l'ensemble des éléments leur permettant d'agir en paiement du solde dont ils estiment être créanciers au titre de l'indemnité immédiate, dès qu'ils ont eu connaissance du décompte établi par le cabinet Galtier, qui n'a pas été remis en cause par la suite et sur lequel ils font encore reposer leurs prétentions. Cette date se situe au plus tard à la date du courrier daté du 15 mars 2012, qui fait expressément référence à ce chiffrage définitif, et qui constitue le point de départ du délai de prescription. 



Les circonstances, dont se prévalent les consorts [E], tenant à ce qu'aucune assemblée générale n'aurait été régulièrement tenue en 2012 et 2014, pour valider ces comptes, et à ce qu'ils n'auraient jamais été destinataires du procès-verbal définitif des sommes perçues, sont inopérantes, dès lors que le chiffrage de l'indemnité immédiate a été effectué de manière définitive dès le mois de février 2012 par le cabinet Galtier, et que c'est encore sur cette pièce qu'ils font reposer leurs demandes. 



Force est ainsi de constater que leur action tendant à obtenir le paiement du solde dû au titre de l'indemnité immédiate, qui n'a été engagée que le 23 avril 2019, se heurte à la prescription quinquennale et ne pourra qu'être déclarée irrecevable. 



Par contre, la demande en paiement qu'ils forment au titre de l'indemnité différée n'apparaît nullement prescrite, puisque le montant de cette dernière n'a pu être fixé que suite au rapport d'expertise relatif aux indemnités différées daté du 18 février 2015, dont fait état le jugement entrepris. 







Sur le fond



Les consorts [E] font reposer leur demande en paiement sur les dispositions de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, mais évoquent également, la responsabilité contractuelle ou délictuelle du syndicat des copropriétaires, qui pourrait être engagée, selon eux, lorsqu'il commet une faute qui cause un dommage à l'un des copropriétaires. 

 

Aux termes de l'article 14 de la loi du 10 juillet 196, 'la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété. Il a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires'. 



En application de ce texte, qui institue un régime de responsabilité objective, qui ne se trouve nullement conditionné à la démonstration d'une faute, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, et ce même si ces désordres sont apparus à l'occasion de travaux réalisés par l'un des copropriétaires. Il est par ailleurs de jurisprudence constante que le syndicat des copropriétaires ne peut dans une telle hypothèse s'exonérer de sa responsabilité qu'en rapportant la preuve d'une faute de la victime ou d'un tiers (Cour de cassation, Civ 3ème, 12 septembre 2012, n°11-10.421). 



Force est de constater cependant, en l'espèce, que le préjudice dont les consorts [E] sollicitent l'indemnisation dans le cadre de la présente instance ne découle nullement d'un quelconque vice de construction ou d'un défaut d'entretien des parties communes, de sorte que les dispositions de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ne peuvent trouver application. 



Il convient d'observer, ensuite, que les fautes qui sont imputées au syndicat des copropriétaires par les requérants ne s'inscrivent pas dans la mission qui lui est confiée par la loi, puisqu'il n'a pour objet que d'assurer 'la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes'. Or, en l'espèce, la demande formée par les consorts [E] se rapporte à la gestion des indemnités qui ont été versées par les assureurs, non pas au titre des parties communes, mais au titre de leurs parties privatives, lesquelles sont étrangères à la mission du syndicat. 



C'est ce qu'a souligné à juste titre l'administrateur provisoire de la copropriété, Mme [G] [N], dans son courrier daté du 11 février 2019, dont le contenu est le suivant : ' le tableau émanant de l'expertise GALTIER, que vous m'avez communiqué, concerne les 'parties privatives immobilières'. Ce tableau ne concerne donc pas les parties communes, qui sont le seul élément que j'administre, et en aucun cas les parties privatives. Mais pour ces parties privatives, le cabinet [H] a dû signer au titre de gestionnaire particulier un contrat de mandat de gestion avec chacun des copropriétaires concernés, pour ses parties privatives'. 



Il n'est fait cependant état par les parties d'aucun mandat de gestion écrit afférent à leurs parties privatives qui aurait été donné par les consorts [E] au syndic. 



Force est de constater que les requérants n'apportent aucun élément susceptible de rapporter la preuve de ce que le syndicat des copropriétaires, et non le syndic, aurait reçu un quelconque mandat de leur part, même tacite, pour gérer les fonds versés par les assureurs en indemnisation des dommages causés à leurs parties privatives. Ils ne développent du reste dans leurs dernières écritures aucune argumentation relative à l'existence d'un tel mandat, qui aurait pu conduire le syndicat des copropriétaires à se trouver investi d'une mission qui ne lui est nullement dévolue par la loi, ni ne se fondent expressément sur les obligations du mandataire, étant observé que, contrairement à ce qu'indiquent les requérants, le syndicat n'est nullement garant des intérêts de chacun des copropriétaires. 





Il est important de souligner, en outre, qu'il n'est nullement établi que les sommes versées par les assureurs en indemnisation des dommages causés aux parties privatives des consorts [E] ont été effectivement perçues par le syndicat des copropriétaires. Il n'est pas argué en particulier, à cet égard, que ces sommes aient été intégrées aux comptes de la copropriété, et la circonstance que les chèques établis au profit des époux [E] en 2012 et 2015 aient été émis à partir d'un compte bancaire ouvert par le syndic au nom de la copropriété ne peut suffire à le démontrer. 



D'une manière plus générale, s'il semble que le syndic ait effectivement, de facto, sans mandat écrit, assuré la gestion des indemnités correspondant aux parties privatives des copropriétaires, en plus de celles dues pour l'indemnisation des parties communes, rien ne prouve que cette gestion ait été faite pour le compte du syndicat. 



Par ailleurs, les nombreux griefs qui sont formulés par les consorts [E] à l'encontre du syndicat des copropriétaires, tenant notamment à un défaut de soutien apporté dans les actions qu'ils ont pu engager au service de la copropriété, ou à un manque de respect de l'intérêt général de la collectivité des copropriétaires, apparaissent dénués de tout lien de causalité avec la somme dont ils sollicitent le versement au titre de l'indemnité versée par les assureurs. 



Enfin, au cours de l'assemblée générale des copropriétaires du 9 janvier 2012 (qui n'a pas été annulée), il a été décidé que la mise en conformité prévue au contrat d'assurance, en cumulant parties communes et parties privatives, serait reportée sur la totalité sur les parties communes selon accord des copropriétaires. Il a également été décidé que M. [A], du cabinet Galtier, représente la copropriété, parties communes et privatives, auprès de la compagnie d'assurance. Il semble se déduire de ces éléments que c'est le cabinet d'expertise Galtier qui aurait en réalité reçu mandat des copropriétaires pour la gestion des indemnités liées à leurs parties privatives.



Il n'est pas contesté, également, que, comme le fait observer le syndicat des copropriétaires, les sommes versées par l'assurance ont été employées pour la réfection des parties communes, de sorte que les montants prévus au titre des parties privatives ont dû être revus à la baisse, ce qui semble avoir été accepté par l'ensemble des autres copropriétaires, à l'exception des consorts [E]. 



Ces derniers ne versent pas aux débats, enfin, le rapport d'expertise relatif aux indemnités différées daté du 18 février 2015, dont fait état le jugement entrepris. Ils échouent ainsi, de toute évidence, à reconstituer les comptes entre les parties de ce chef, ce d'autant qu'il se déduit des échanges intervenus entre elles que des sommes ont été avancées par le syndic pour financer certains travaux relatifs à leurs parties privatives. 



Force est de constater, en conséquence, que les consorts [E] échouent à caractériser l'existence d'une quelconque faute qui aurait été commise par le syndicat des copropriétaires et qui serait à l'origine du préjudice dont ils se prévalent, constitué par l'absence de perception du solde de l'indemnité différée. 



La demande en paiement qu'ils forment à ce titre ne pourra donc qu'être rejetée et le jugement entrepris infirmé de ce chef. 









II - Sur le préjudice moral des consorts [E]





Les consorts [E] réclament une somme de 15.000 euros en réparation de leur préjudice moral, en faisant valoir que M. [E], âgé de 82 ans, et son épouse, se sont battus seuls depuis des années pour faire valoir leurs droits, sans jamais obtenir le soutien du syndicat des copropriétaires pour l'annulation des assemblées générales irrégulières, ni obtenir de réponse à leurs démarches de règlement amiables. 



Force est cependant de constater qu'ils ne caractérisent aucune faute qui aurait été commise par le syndicat des copropriétaires, qui est seul visé par leur demande indemnitaire, et non le syndic, et que leurs actions en annulation des assemblées générales des 27 novembre 2012 et 28 avril 2014 ont été successivement accueillies, sans qu'ils fassent état, dans ces instances, d'une quelconque résistance abusive de la part du syndicat. 



Les consorts [E] n'apportent enfin aucun élément qui serait susceptible de caractériser l'existence d'un préjudice moral. 



Le jugement entrepris ne pourra ainsi qu'être confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande indemnitaire. 









III - Sur les mesures accessoires





En tant que parties perdantes, les consorts [E] seront condamnés in solidum aux dépens d'appel, ainsi qu'à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Le syndicat des copropriétaires sera quant à lui condamné à verser à M. [U] [H], qu'il a intimé en cause d'appel sans ensuite former la moindre demande à son encontre, une somme de 800 euros à ce titre. Les autres demandes formées de ce chef seront enfin rejetées. 











PAR CES MOTIFS,





La cour, statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut, après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine, 



Dit n'y avoir lieu à radiation, 



Infirme le jugement rendu le 8 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Chambéry en ce qu'il a: 



- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à verser aux consorts [E] la somme de 44.185 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la lettre recommandée avec accusé de réception du 19 mai 2015 pour la somme de 40.383 euros, et intérêts au taux légal à compter de la présente décision pour le surplus ;



- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] aux dépens de première instance ;



- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à verser aux consorts [E] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Déclare irrecevable, pour cause de prescription, la demande en paiement formée par les consorts [S], [O], [T], et [L] [E] à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] au titre de l'indemnité immédiate, 



Déclare recevable la demande en paiement formée par les consorts [S], [O], [T], et [L] [E] à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] au titre de l'indemnité différée, 



Rejette la demande en paiement formée par les consorts [S], [O], [T], et [L] [E] à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] au titre de l'indemnité différée, 



Condamne in solidum les consorts [S], [O], [T], et [L] [E] aux dépens d'appel, 



Condamne in solidum les consorts [S], [O], [T], et [L] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à payer à M. [U] [H] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 



Rejette les autres demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 







Arrêt de Défaut rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, 



et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.





Le Greffier, La Présidente,

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Mise à jour de la source le 2026-09-17T16:49:25.528Z.