Cour d'appel de Chambéry, 1ère Chambre, 8 septembre 2026, n° 23/01171

Parties (entreprises)

Exposé du litige

IRS/SL







COUR D'APPEL de CHAMBÉRY





Chambre civile - Première section 



Arrêt du Mardi 08 Septembre 2026 



 

N° RG 23/01171 - N° Portalis DBVY-V-B7H-HJVC



Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 1] en date du 07 Juin 2023





Appelants



M. [V] [H]

né le 15 Février 1982 à [Localité 2] - Royaume Uni (99), demeurant A domicile élu à l'étude de la SAS CHEZEAUBERNARD DES SAVOIE - - Chez Me Justine PALLE - [Adresse 1]



Mme [Z] [H]

née le 20 Mai 1980 à [Localité 2] - Royaume Uni (99), demeurant A domicile élu à l'étude de la SAS CHEZEAUBERNARD DES SAVOIE - - Chez Me Justine PALLE - [Adresse 1]



Représentés par Me Christian BROCAS, avocat postulant au barreau d'ANNECY

Représentés par la SELARL OCTAV, avocats plaidants au barreau de REIMS









Intimée



S.A.S. DISTILLERIE DES ARAVIS, dont le siège social est situé [Adresse 2]



Représentée par la SELARL AGIK'A, avocats au barreau d'ANNECY







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Date de l'ordonnance de clôture : 23 Février 2026



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 28 avril 2026 



Date de mise à disposition : 08 septembre 2026 





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Composition de la cour :



- Mme Nathalie HACQUARD, Présidente, 



- Mme Myriam REAIDY, Conseillère,



- Mme Inès REAL DEL SARTE, Magistrat Honoraire,



avec l'assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier,





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Faits et procédure





La SCI Cormath, aux droits de laquelle sont venus les consorts [V] et [Z] [H], propriétaires indivis, avait consenti à la sas Distillerie des Aravis, immatriculée au RCS du tribunal de commerce d'Annecy sous le numéro 326 920 287, ayant pour gérant M. [E] [H], un bail commercial verbal portant sur les lots 1 et 2 de l'état descriptif de division de la copropriété [F] située [Adresse 3] à la Clusaz (74220).



La sas Distillerie des Aravis y exerçait l'activité de ' fabrication, achat et vente de liqueurs, alcools, spiritueux, articles de confiserie et chocolaterie et activités annexes ».



Par jugement du 31 octobre 2018, le tribunal de commerce d'Annecy a prononcé la liquidation judiciaire de la sas Distillerie des Aravis et désigné la selarl [C] [A] prise en la personne de Me [C] [A] en qualité de liquidateur. 



Dans le cadre de cette procédure de liquidation, sur requête du liquidateur, le juge commissaire, par ordonnance en date du 7 février 2019, a désigné M. [Y], expert judiciaire, aux fins de procéder à l'estimation de la valeur locative des locaux occupés par la société Distillerie des Aravis à la Clusaz.



L'expert a déposé son rapport le 6 juin 2019 et retenu les valeurs locatives suivantes :



- Pour les bureaux représentant 49 m² utiles une somme annuelle de 4.900 euros HT et hors charges,

- Pour les ateliers et locaux de stockage, représentant une surface de 565,80 m², une somme annuelle de 25.461 euros HT et hors charges,

Soit un total de 30.361 euros arrondis à 30.000 euros par an HT et HC.



Par ordonnance en date du 26 novembre 2019, le juge commissaire a autorisé la vente sur adjudication du fonds de commerce, laquelle est intervenue le 23 janvier 2020 au profit de la sasu Distillerie des Aravis, en cours de constitution et immatriculée le 7 février 2020 au RCS d'[Localité 1] sous le numéro 881 373 310, ayant la même activité et même dénomination que la précédente, mais pour dirigeants et actionnaires M. [D] [O] et Mme [K] [O]. 



Par acte d'huissier en date du 20 janvier 2022, « l'indivision [H] » représentée par M. [V] [H] a fait délivrer commandement de payer à la nouvelle société Distillerie des Aravis pour avoir paiement de la somme de 46.521,98 euros TTC, se décomposant ainsi :



- Loyers de février 2021 à janvier 2022 30 000,00 euros

- Taxe foncière 2020 (prorata) 838,75 euros

- Taxe foncière 2021 915,00 euros

- Charges locatives du 01/02/2020 au 31/05/2020(prorata) 2 048,22 euros 

- Charges locatives du 01/06/2020 au 31/05/2021 7 226,64 euros 

- Appel charges locatives du 01/06/21 au 28/02/21 5 493,37 euros 

 

Par acte d'huissier du 18 février 2022, la société Distillerie des Aravis a fait assigner l'indivision [H], constituée de M. et Mme [H], aux fins notamment de voir prononcer la nullité du commandement de payer les loyers et les charges du 20 janvier 2022 qui lui a été délivré, ainsi que de voir l'indivision [R] enjointe de signer un contrat de bail commercial aux clauses et conditions qu'il lui plaira conformément au cahier des charges de la vente aux enchères du fonds cédé. 





Par jugement du 07 juin 2023, le tribunal judiciaire d'Annecy a : 



- Débouté l'indivision [H] de sa demande en paiement, 



- Déclaré la société Distillerie des Aravis recevable et bien fondée dans son opposition à commandement de payer du 20 janvier 2022,



- Constaté que le commandement de payer du 20 janvier 2022 est sans objet,



- Débouté l'indivision [H] de sa demande de résiliation du bail,



- Débouté la société Distillerie des Aravis de sa demande d'enjoindre à l'indivision [H] de signer un bail écrit et de sa demande de dommages et intérêts,



- Condamné l'indivision [H] à payer 2.000 euros à la société Distillerie des Aravis en application de l'article 700 du code de procédure civile, 



- Rejeté toutes les autres demandes et demandes plus amples et contraires, 



- Condamné l'indivision [H] aux dépens, 



- Rappelé que l'exécution provision est de droit. 





Au visa principal des motifs suivants : 





Sur le commandement de payer,




Il n'est pas contesté que le montant des loyers entre le 23 janvier 2021 et le 22 janvier 2022 a été réglé par la société Distillerie des Aravis et versé sous séquestre sur le compte CARPA de son conseil. 



Il ne résulte pas des pièces produites l'existence d'un accord sur le transfert des charges au preneur, et il n'est produit aucun inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liées au bail qui aurait été transmis à la société Distillerie des Aravis, bien que celle-ci ait sollicité à plusieurs reprises l'établissement d'une convention de bail commercial auprès de l'indivision [H]. 






Sur la demande de résiliation du bail pour faute,




Le défaut de paiement ne pouvant être retenu, le preneur n'a pas manqué à son engagement. 






Sur le non-respect de la destination des lieux



Il ne résulte pas des pièces produites que l'activité de ' séminaires, réceptions privées, évènements d'exception ' n'entre pas dans les activités du fonds cédé, d'autant que la nouvelle société Distillerie des Aravis démontre qu'elle poursuit dans les locaux les activités précédemment exercées, notamment la réception de clientèle pour des dégustations. 





Sur le non-respect des obligations d'exploitation en raison des nuisances,




Il résulte d'attestations produites par l'indivision [H] que les conditions dans lesquelles la société Distillerie des Aravis exerce son activité créent certaines nuisances dont se plaignent les copropriétaires de l'immeuble, cependant l'indivision [H] n'a adressé à ce titre aucune mise en demeure à la société Distillerie des Aravis et les désagréments soulevés n'apparaissent pas d'une gravité telle qu'ils seraient de nature à caractériser des abus de jouissance propres à justifier la résiliation du bail.






Sur la rédaction d'un bail écrit,



Le statut des baux commerciaux ne pose aucune condition de forme nécessaire à la validité du contrat de bail commercial et la mention selon laquelle il existerait le droit au bail sur le fonds de commerce serait immédiatement dressé après la vente ne constitue pas une obligation pour l'indivision de rédiger un bail écrit. 





Par déclaration au greffe de la cour d'appel du 31 juillet 2023, M. et Mme [R] ont interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions hormis en ce qu'elle a débouté la société Distillerie des Aravis de sa demande d'enjoindre à l'indivision [H] de signer un bail écrit et de sa demande de dommages et intérêts.













Prétentions et moyens des parties





Par dernières écritures du 22 avril 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, les consorts [H] demandent à la cour de : 





- Déclarer la demande de l'indivision [H] recevable et bien fondée, et en conséquence,



- Infirmer le jugement du tribunal judiciaire d'Annecy en ce qu'il a débouté l'indivision [H] en sa demande de paiement de loyers et charges, 



- Condamner la société Distillerie des Aravis au paiement des loyers échus au jour du jugement et non réglés, assortis des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande,



- Condamner la société Distillerie des Aravis au paiement des charges locatives au jour du jugement et non réglées, assorties des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande,



- Infirmer le jugement du tribunal judiciaire d'Annecy en ce qu'il a débouté l'indivision [H] de sa demande de résiliation du bail,



- Prononcer la résolution du bail entre l'indivision [H] et la Distillerie des Aravis à effet du jour du jugement pour manquement du preneur à ses engagements et en conséquence,



- Prononcer son expulsion des locaux,



- Dans l'attente de l'exécution de l'expulsion, fixer l'indemnité d'occupation des locaux à la valeur locative, majorée de 50% à titre de pénalité, soit sur la base d'un loyer annuel de 45.000 euros hors taxes et hors charges, charges locatives en sus, incluant les charges de copropriété, l'entretien du local et de l'immeuble, le chauffage et les fluides, la taxe foncière et la taxe de balayage, à la charge du preneur,



- Condamner la société Distillerie des Aravis à payer à l'indivision [H] la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 



- Condamner la société Distillerie des Aravis aux entiers dépens,



- Et dire que, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Me Julie Coeugniet pourra recouvrer directement les frais dont elle a fait l'avance sans en avoir reçu provision. 





Au soutien de leurs prétentions, les consorts [H] font valoir, en substance, que : 



Sur le commandement de payer,



' Si la société Distillerie des Aravis a bien payé la somme de 30.000 euros de loyers, elle l'a fait tardivement à la suite d'un commandement de payer car la consignation de loyers qui n'est pas acceptée par le bailleur ne vaut pas paiement.





' Concernant les charges et taxes réclamées, on voit mal comment un bail verbal pourrait contenir une liste exhaustive des charges, d'autant plus qu'il est d'usage dans les baux commerciaux que l'intégralité des charges locatives soient mise à la charge du preneur. 



' Le montant du loyer annuel est de 30.000 euros hors charges et ne pas mettre les charges locatives à la charge du preneur reviendrait à accorder un avantage particulier au locataire et indirectement à vicier le montant de la valeur locative déterminée en la majorant.



' En procédant à l'acquisition du fonds de commerce, la sasu Distillerie des Aravis, en sa qualité d'adjudicataire, a poursuivi le bail en cours et a notamment repris à sa charge les charges locatives qui étaient supportées par le preneur précédent.



' Concernant la demande faite au titre des charges 2023, il ne s'agit pas d'une demande nouvelle mais bien du prolongement et de l'accroissement du montant de la demande initiale de l'indivision [H] avec le temps.



Sur la résiliation du bail pour faute,



' En ne procédant pas au paiement des loyers à échéance de manière récurrente voire systématique, la société Distillerie des Aravis commet une faute particulièrement grave dans l'exécution susceptible d'entraîner la résiliation du bail. 



' Les activités de séminaire, réception privée et événement d'exception qu'exerce la société Distillerie des Aravis dans les locaux n'ont aucun rapport avec l'activité de distillerie autorisée par le bail, de sorte que le preneur a dénaturé la destination des locaux sans l'accord du bailleur. 



' Notamment, les activités de séminaires et de réceptions ne peuvent pas être assimilées à une activité accessoire.



' La société Distillerie des Aravis, compte tenu notamment de ses nouvelles activités de réception, a un comportement qui cause d'importantes nuisances aux copropriétaires de l'immeuble telles qu'une privation d'accès à la chaufferie et aux places de parking privatives ainsi que des nuisances sonores.



Sur la régularisation d'un bail écrit,





' Aucune disposition légale n'impose la régularisation d'un bail commercial écrit et un bail verbal est suffisant à justifier du droit du locataire d'occuper les locaux. 















Par dernières écritures du 03 février 2026, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Distillerie des Aravis demande à la cour de : 



- Confirmer le jugement du tribunal judiciaire d'Annecy du 07 juin 2023 en ce qu'il a :


- débouté l'indivision [H] de sa demande de paiement,


- éclaré la société Distillerie des Aravis recevable et bien fondée dans son opposition à commandement de payer du 20 janvier 2022,

- constaté que le commandement de payer du 20 janvier 2022 est sans objet,

- débouté l'indivision [H] de sa demande de résiliation du bail,



- Le réformer pour le surplus,



Statuant à nouveau,





- Enjoindre l'indivision [H] d'avoir à régulariser un nouveau bail conforme au cahier des charges du 23 janvier 2020 et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard un mois après la signification de la décision à intervenir,



- Condamner l'indivision [H] à payer à la société Distillerie des Aravis une somme de un euro à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices, 



- Condamner l'indivision [H] à payer à la société Distillerie des Aravis la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,



- Condamner l'indivision [H] aux entiers dépens en application de l'article 699 du code de procédure civile. 







Au soutien de ses prétentions, la société Distillerie des Aravis fait valoir, en substance, que :



Sur le commandement de payer,





' Le commandement de payer les loyers du 20 janvier 2022 est sans objet dès lors que la société Distillerie des Aravis a versé sous séquestre les loyers pour la période courant du 23 janvier 2021 au 22 janvier 2022.





' L'indivision [H] ne peut soutenir que le paiement a été tardif et que la consignation des loyers non acceptée par le bailleur ne vaut pas paiement alors que la société Distillerie des Aravis a procédé à cette consignation à la demande expresse de son bailleur. 





' L'indivision [R] ne peut réclamer le remboursement des charges et taxes qu'elle a supportées dès lors que, faute de contrat écrit qu'elle a toujours refusé d'établir, aucune disposition expresse du bail commercial ne le prévoit et aucun inventaire précis et limitatif ne fixe de charges et taxes incombant à la société Distillerie des Aravis. 





' Peu importe que le cahier des charges de la vente aux enchères prévoie le paiement par l'adjudicataire des taxes auxquelles l'exploitation du fonds de commerce pourra donner lieu puisqu'il ne s'agit pas des charges et taxes locatives auxquelles les locataires sont tenus. 





' Les demandes de condamnation de la société Distillerie des Aravis portant sur les charges de 2023 constituent des prétentions nouvelles. 





Sur la résiliation du bail pour faute,





' La société Distillerie des Aravis a procédé au paiement des loyers de l'année 2023, de sorte qu'il ne reste aucun loyer impayé et que le preneur n'a commis aucune faute concernant leur versement. 





' La formulation des activités autorisées est large et ne se résume pas à la seule fabrication et vente de liqueurs et d'alcools. L'activité de visites et de dégustation avec des groupes préexistait dans les locaux bien avant la reprise de l'activité par la société Distillerie des Aravis et l'activité de réception de clientèle à l'occasion de dégustation a un rapport avec les activités du fonds cédé et caractérise une activité annexe. 





' L'indivision [H] ne caractérise pas en quoi les activités exercées par la société Distillerie des Aravis méconnaîtraient la destination du bail et présenteraient un degré de gravité suffisant pour justifier sa résolution judiciaire.





' L'indivision [H] n'apporte pas la preuve que la société Distillerie des Aravis causerait des nuisances aux autres copropriétaires et ces nuisances sont en réalité injustifiées ou inexistantes. Notamment la société Distillerie des Aravis a l'obligation de tenir le local de la chaufferie clos et elle y donne accès à chaque fois que cela lui est demandé et les places de parking dont il s'agit sont des parties communes.



Sur la conclusion d'un bail écrit,



' Aux termes du cahier des charges de la vente aux enchères du fonds de commerce acquis par la société Distillerie des Aravis, l'indivision [H] s'était engagée à dresser un contrat écrit avec l'adjudicataire immédiatement après la vente, ce qu'elle a refusé à de nombreuses reprises. 





Sur la mauvaise foi du bailleur,





' En faisant preuve d'une particulière mauvaise foi, l'indivision [H] a commis une faute qui engage sa responsabilité.







Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise.



La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 23 février 2026 et l'affaire a été retenue à l'audience du 28 avril 2026.

Motifs

MOTIFS ET DECISION





A titre liminaire, 





Il sera rappelé qu'une indivision est dépourvue de la personnalité juridique, de sorte que c'est à tort qu'il est sollicité, par les uns et les autres, le prononcé de condamnations à la requête de « l'indivision [H] » ou à son encontre, alors que les demandes doivent nécessairement être dirigées par ou contre les indivisaires nommément désignés (1ère Civ. 25/10/2005 n° 0320832 ; Civ. 316/03/2017 ' n° 1613063)



Il sera observé que les consorts [H] se contentent de produire un strict minimum de pièces et d'explications au soutien de leurs prétentions. C'est ainsi que :



- la date à laquelle le bail initial a été consenti ainsi que les dates de son renouvellement ne sont pas mentionnées par les propriétaires. 



Il en résulte que le cahier des charges de la vente aux enchères publiques du fonds de commerce établi par le commissaire-priseur en date du 23 janvier 2020, prévoyait dans la désignation des biens à vendre parmi les éléments incorporels, s'agissant du droit au bail, « le droit pour le temps restant à courir du jour de l'adjudication du bail des locaux où le fonds est exploité », sans autre précision.



- L'expert, en charge de l'estimation de la valeur locative, a émis des réserves sur son travail dans la mesure où il n'a pas eu communication des titres de propriété des consorts [H] et a dû se contenter des relevés de propriété cadastraux, dans la mesure, également, où il n'a pas eu accès au règlement de copropriété, ni aux relevés de surfaces privatives au sens de la loi Carrez.







I - Sur le commandement de payer délivré le 20 janvier 2022





Contrairement à ce que soutient la société Distillerie des Aravis, les consorts [H] qui, dans le dispositif de leurs dernières écritures sollicitent la condamnation de cette dernière au paiement des loyers et charges échus au jour du jugement et non réglés, ne forment pas une demande nouvelle au sens de l'article 564 puisqu'ils formulent la même demande que devant le premier juge.



Par ailleurs, en tout état de cause, et en application de l'article 565 du code de procédure civile, cette demande qui tend au paiement d'un arriéré locatif, tend aux mêmes fins que la demande formée en première instance, de sorte qu'elle est parfaitement recevable.



Ainsi qu'il résulte du bordereau d'adjudication établi par Me [N] commissaire-priseur judiciaire, la sasu Distillerie des Aravis a été adjudicataire le 23 janvier 2020, du fonds de commerce de fabrication, achat, et vente de liqueurs, alcool spiritueux, articles de confiseries et chocolateries et activités annexes pour un montant total de 36.090 euros.



Par lettre officielle du 20 février 2020, le conseil de Mme [O] et M. [O] indiquait au conseil des consorts [H] que ses clients avaient été déclarés adjudicataires du fonds de commerce de la Distillerie des Aravis, précisant qu'ils étaient désireux de régler le loyer à compter rétroactivement de la date d'adjudication. A cet effet il sollicitait un relevé d'identité bancaire du compte des bailleurs. (pièce 3 Distillerie)



En réponse, par courrier officiel du 3 mars 2020, le conseil des consorts [H] faisait valoir que le droit au bail avait été exclu de la vente et sollicitait la restitution des clés.



Il précisait : « Ceci dit, je prends note que vos clients sont disposés à payer le loyer. Je vous invite à procéder à son séquestre. Me [A] me lit en copie. » (pièce 4 Distillerie)



En réponse par courrier en date du 10 mars 2020, le conseil des consorts [O], rappelait les termes du cahier des charges établi par Me [N] commissaire priseur :

« Figurent parmi les éléments incorporels le droit pour le temps restant à courir à partir du jour de l'adjudication du bail des locaux où le fonds est exploité. »



Il rappelait, par ailleurs, qu'un paragraphe entier était consacré au bail des locaux au sein desquels est exploité le fonds de commerce, objet de la vente aux enchères, lequel fait état notamment de l'ordonnance du 7 février 2019 rendue par le juge commissaire, ayant fixé à 30 000 euros la valeur locative annuelle des biens suite à l'expertise de M. [Y].



Il précisait :

« Je ne vois pas d'ailleurs comme il aurait été possible de céder le fonds de commerce sans ce droit au bail, puisque son exploitation aurait été tout simplement impossible.

Je prends note que vous m'invitez à procéder au séquestre des loyers. » (pièce 5 Distillerie)



Le 25 janvier 2021, le conseil des consorts [O] adressait le courrier suivant à son confère :

« Je reviens vers vous dans le prolongement de mon courriel officiel du 10 mars 2020, dans le dossier cité en objet.

Je vous confirme être dépositaire sur le compte CARPA de mon cabinet, d'une somme de 30 000 euros au titre du règlement des loyers revenant à vos client, l'indivision [H], pour la période courant à compter du 23 janvier 2020, date de prise de possession du fonds de commerce incluant le droit au bail des locaux jusqu'au 22 janvier 2021.

Je vous laisse le soin de m'adresser le RIB de vos clients afin que je puisse donner toute instruction utile à la CARPA en vue du transfert de ces fonds. » (pièce 7 Distillerie)



Ces 30.000 euros ont été transféré par la CARPA le 19 mai 2021 au profit du cabinet de Me Brocas, conseil des consorts [H].





Le 16 novembre 2021, le conseil de la sasu Distillerie des Aravis rappelait que ses clients étaient dans l'attente de la signature d'une convention de bail commercial proposant de participer aux honoraires de rédaction. Il était précisé qu'à défaut de bail écrit et d'identification du propriétaire bailleur et d'un RIB de ce dernier, il avait été procédé au règlement des loyers échus en 2021 sur le compte CARPA du conseil de la Distillerie, lequel était à sa disposition pour lui transmettre les fonds et était dans l'attente du RIB du bailleur désigné pour recevoir les fonds (pièce 10 Distillerie).



Le 28 décembre 2021, le conseil des consorts [H] adressait le RIB de M. [V] [H] qu'il désignait comme étant représentant de l'indivision et demandait à ce que désormais le paiement mensuel des loyers intervienne directement entre les mains du bailleur au plus tard le 3 de chaque mois.



Le 29 janvier 2022, « l'indivision » [H] faisait délivrer un commandement de payer à la société Distillerie des Aravis pour avoir paiement de la somme de 46 521,98 euros TTC se décomposant ainsi :

- Loyers de février 2021 à janvier 2022 30.000,00 euros

- Taxe foncière 2000 (prorata) 838,75 euros

- Taxe foncière 2021 915,75 euros

- Charges locatives (01/02/2020 au 31/05/2020 (prorata) 2.048,22 euros TTC

- Charges locatives (01/06/2020 au 31/05/2021 (prorata) 7.226,64 euros TTC

- Appel de charges locatives du 01/06/2021 au 28/02/21 5.493,37 euros TTC







A - Sur les loyers





Les consorts [H] ont reçu un règlement de 30.000 euros le 31 janvier 2022, suite à un ordre de virement donné à la CARPA auprès de laquelle la société Distillerie des Aravis avait versé les loyers de la deuxième année de location (23 janvier 2021 au 22 janvier 2022).



Il en résulte que les causes du commandement sont éteintes en ce qui concerne les loyers.



A cet égard, les consorts [H] ne peuvent sérieusement soutenir que la consignation des loyers ne pouvait valoir paiement et que la société Distillerie des Aravis aurait ainsi commis une faute, alors que cette consignation a été expressément demandée par leur conseil, étant précisé qu'il ressort des échanges de courriers que ces derniers n'ont manifestement pas admis que l'activité de leur société soit reprise par d'autres intervenants puisqu'ils ont commencé par nier l'existence d'un bail au profit de l'intimée.



En outre, le règlement des loyers ne pouvait intervenir directement au profit des consorts [H] tant que la société Distillerie des Aravis n'avait pas l'assurance qu'il soit libératoire, c'est-à-dire d'une part que les consorts [H] aient justifié de leur qualité de propriétaires bailleurs, d'autre part que le RIB de M. [V] [H] soit transmis et qu'enfin ce dernier justifie qu'il était désigné étant comme le représentant de l'indivision constituée de Mme [Z] [H] et de lui-même.



S'agissant des loyers postérieurs au commandement de payer, la société Distillerie des Aravis justifie des versements intervenus pour les années 2022 et 2023 par l'intermédiaire de la CARPA. 



Enfin, la société Distillerie des Aravis justifie de la mise en place d'un virement permanent d'un montant mensuel de 2.500 euros à compter du 25 janvier 2024 au profit de M. [V] [H].



C'est donc à bon droit que le premier juge a débouté les consorts [H] de leur demande en paiement d'arriéré des loyers et le jugement sera confirmé en ce sens.







B - Sur le paiement de la taxe foncière et des charges locatives





1°) Sur la taxe foncière



Il est constant qu'un bail commercial peut être verbal puisqu'aucune règle n'impose un écrit. Les conditions essentielles du bail ne dépendent donc pas d'un écrit mais de l'accord des parties.



L'article R.145-8 du code de commerce énonce : 'Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé'.



Sous l'empire du droit antérieur à la loi Pinel du 18 juin 2014 (avec la création de l'article L 145-40-1 du code de commerce), contrairement aux baux d'habitation, c'est la convention des parties, et elle seule, qui déterminait les charges pesant sur le preneur à bail commercial. Les parties étaient libres d'aménager comme elles l'entendaient la répartition des charges entre elles de ces charges.



Pour que puisse être mise à la charge du preneur, une obligation qui incombe naturellement au bailleur, il faut d'abord que cela ait été convenu entre les parties, et en cas de bail écrit, qu'il y ait une clause en ce sens.



Il est non moins constant que lorsque la taxe foncière est mise à la charge du preneur par le bail, cette obligation constitue une charge exorbitante de droit commun qui doit être prise en compte pour la fixation de la valeur locative sauf si ce transfert de charge a une contrepartie. (3e Civ. 11 octobre 2011 n° 10-21.289 ; 3e Civ. 15 février 2018, n° 16-19.818)



S'agissant, en l'espèce, de l'acquisition par adjudication d'un fonds de commerce dont le bail verbal était en cours, lequel a été transféré à l'adjudicataire, la nouvelle société Distillerie des Aravis, il convient de se référer à ce qui avait été convenu entre le précédent locataire et le bailleur ainsi qu'il résulte notamment d'un arrêt de la 3ème chambre de la Cour de cassation en date du 28 mai 2020 (3e Civ. 28 mai 2020, n° 19-10.056) :

« Attendu selon l'arrêt attaqué (Rouen 27 septembre 2018), que la société Ocean a acquis le fonds de commerce de la société Prestor en vertu d'un jugement du 7 janvier 2014 ayant ordonné à son profit la cession partielle des actifs de cette société, dont la procédure de redressement judiciaire avait été ouverte le 23 janvier 2013, ainsi que le transfert du bail commercial que lui avait consenti la SCI LT le 10 janvier 2008 sans contrat écrit ; que la SCI LT a assigné la société Ocean en paiement d'une somme au titre de la taxe foncière pour les années 2014 à 2017 ;



Attendu que la société Ocean fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande ;



Mais attendu qu'ayant retenu à bon droit qu'en présence d'un bail verbal, il convenait de rechercher l'existence d'un accord des parties sur le transfert au preneur de la charge de la taxe foncière et relevé qu'il était établi que la société Prestor avait réglé à la SCI LT la taxe foncière jusqu'en 2011, que la taxe foncière 2012 avait fait l'objet d'une déclaration de créance admise par le juge commissaire et que l'administrateur judiciaire avait validé le paiement de la taxe 2013, la cour d'appel, qui a souverainement constaté l'accord des parties au bail initial sur ce point, antérieurement à l'ouverture de la procédure de redressement judiciaire du preneur, en a exactement déduit que la société Ocean était tenue de prendre en charge les taxes foncières après la cession du bail. »



En l'espèce, il résulte des pièces produites que la SCI Cormath a été pendant de nombreuses années la bailleresse des locaux exploités désormais par l'actuelle société Distillerie des Aravis, avant qu'elle ne soit radiée du registre du commerce d'Annecy le 30 septembre 2019.



L'actuelle société Distillerie des Aravis produit des relevés du compte ouvert auprès de la société Générale au nom de l'ancienne Distillerie des Aravis, qui indique avoir trouvé dans les archives, lesquels concernent les mois de juillet et août 2016 ainsi que les mois de février, et d'avril à septembre 2017, des relevés qui font apparaître en 2016 et 2017 des virements européens effectués au profit de la société Cormath, avec la mention précisant qu'il s'agit du loyer et la période concernée :



30/06/2016 Loyer juillet 2016 1.854 euros

29/07/2016 Loyer août 2016 1.854 euros

07/02/2017 Loyer janvier 2017 1.800 euros

05/04/2017 Loyer avril 2017 1.850 euros

09/06/2017 Loyer juin 2017 1.800 euros

16/08/2017 Loyer août 2017 1.850 euros

16/08/2017 Loyer mai + Regul 2.100 euros

04/09/2017 Loyer septembre 2017 1.850 euros



Figurent également des virements concernant les charges locatives :



02/05/2017 Provision charges 1.500 euros

15/09/2017 Appel charges [Q] 1 et 2 1.255 euros

15/09/2017 Solde charges [Q] 2016-2017 436,99 euros



Force est de constater qu'il n'existe aucune mention sur ces relevés quant à l'existence de virements au titre de la taxe foncière par l'ancienne société Distillerie des Aravis au profit de sa bailleresse la SCI Cormath.



Suite à la radiation et la disparition de la SCI Cormath, les consorts [V] [H] et [Z] [H], qui étaient porteurs de parts au sein de la SCI avec leurs parents sont devenus propriétaires indivis des lots 1 et 2 de la copropriété [Q] ainsi qu'il résulte du relevé de propriété annexé au rapport de M. [Y].



Ces derniers affirment dans leurs écritures, que compte tenu du contexte familial existant, ils n'ont réclamé aucun loyer à l'ancienne société Distillerie des Aravis et qu'en contrepartie la locataire prenait en charge les charges usuelles liées à l'immeuble. 



Ce faisant, ils procèdent par affirmations et ne justifient en aucune manière de la prise en charge de la taxe foncière par l'ancienne société Distillerie des Aravis étant précisé en tout état de cause que cette dernière a été placée en liquidation judiciaire le 31 octobre 2008, soit antérieurement à la radiation de la SCI Cormath et que les consorts [H] ne justifient pas qu'ils seraient venus aux droits de cette dernière en qualité de bailleurs avant la liquidation judiciaire de la société Distillerie des Aravis.



Leur demande formée au titre de la taxe foncière sera rejetée et le jugement sera confirmé en ce sens.





2°) Sur les charges locatives 



Le code de commerce ne définit pas les charges locatives et n'organise pas les droits et obligations du bailleur et du locataire à leur sujet. C'est donc au contrat qu'il faut se référer pour apprécier la situation, contrat qui, outre le fait qu'il doit stipuler l'exigibilité des charges locatives, doit également les énumérer, préciser leur mode de répartition entre bailleur et locataire. En l'absence de clause particulière, ou de règle de droit commun explicite, le bailleur ne pourra obtenir le remboursement par le locataire d'une quelconque charge ou taxe (voir à titre d'exemples: Civ 3°, 28 septembre 2005, n° 04-14 577, 3 juin 2012 n°11-17114 , 3 octobre 2012 n° 11-21108).



Il résulte des relevés bancaires de l'ancienne société Distillerie des Aravis que cette dernière s'acquittait auprès de la SCI Cormath de charges mais leur nature est ignorée.



Par ailleurs, pour fonder leur demande en paiement, les consorts [H] se contentent, à titre de justificatifs, de produire les appels de fonds reçus du syndic qui visent les charges générales, les charges de chauffage, les charges du bâtiment et le fonds travaux obligatoire sans que ne soit détaillé chacun de ces postes. 



En outre, le cahier des charges rédigé par le commissaire-priseur en vue de la vente sur adjudication du fonds de commerce prévoyait au paragraphe « bail » :

« Le droit au bail des lieux où est exploité le fonds de commerce présentement vendu sera dressé immédiatement après la vente pour l'activité exclusive énoncée ci-dessus entre l'adjudicataire et l'indivision [H] [Z] et [V]. »



Or, les consorts [H] se sont opposés à la rédaction d'un contrat de bail qui aurait permis de préciser la répartition des charges entre bailleur et locataire.



Aux termes de l'article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ».



En l'espèce, les consorts [H] n'apportent pas la preuve des charges locatives devant être mises à la charge de leur locataire, de sorte que le jugement déféré sera confirmé en qu'il a rejeté leur demande.



Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la demande de résolution du bail par les consorts [H] fondée sur le défaut de paiement des loyers et des charges a été à juste titre rejetée par le premier juge et le jugement sera confirmé en ce sens.









II - Sur les autres fautes reprochées à la société Distillerie des Aravis





Selon l'article 1224 du code civil, « la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. »





A ' Sur le non-respect de la destination des lieux





Aux termes du bordereau d'adjudication et du cahier des charges de la vente aux enchères rédigé en application de l'ordonnance du juge commissaire du tribunal de commerce d'Annecy en date du 26 novembre 2029, le fonds exploité dans les lieux et faisant l'objet du droit au bail est ainsi désigné :

« Fonds de commerce de fabrication, achat et vente de liqueurs, alcools spiritueux, articles de confiserie et chocolaterie et activités annexes. »



Cette destination comprend donc la fabrication, l'achat et la vente de liqueurs et d'alcools mais elle englobe aussi, dans le cadre des activités annexes, l'organisation de visites et de dégustation des produits fabriqués.



Ainsi que l'a retenu à bon droit le premier juge, il ne résulte pas des pièces produites que l'activité de séminaires, réception privées, événements d'exception n'entre pas dans l'activité du fonds cédé alors que les attestations et pièces produites par la société Distillerie des Aravis montrent que cette dernière ne fait que poursuivre les activités exercées par son prédécesseur, notamment la réception de clientèle pour des dégustations



Le jugement, qui a retenu que le non-respect de la destination des lieux n'était pas établi, sera confirmé.











B ' Sur le non-respect des obligations d'exploitation en raison des nuisances





1°) Sur les places de parking



Il résulte du règlement de copropriété que la copropriété [F] dont dépendent les locaux loués ne dispose d'aucun parking privatif. Seuls les garages sont privatifs.



En effet, le règlement de copropriété et état descriptif au de division, au chapitre II « parties communes et parties privatives » définit les parties communes comme étant celles qui ne sont pas affectés à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé et qui ne sont pas communes seulement aux copropriétaires de l'un des bâtiments collectifs de l'ensemble immobilier.



Il est précisé qu'elles comprennent notamment :

- La totalité du sol bâti et non bâti,

- Les canalisations et branchements généraux jusqu'au départ des canalisations propres à chaque bâtiment ;

- Les réseaux principaux pour la collecte des eaux pluviales, 

- Les voies de desserte avec leurs bordures, talus, équipements et accessoires, y compris les dispositifs d'éclairage,



Avec cette précision : « l'énumération ci-dessus est purement énonciative et non limitative. »



Par ailleurs, il n'existe aucun lot à usage de parking dans l'état descriptif de division et seuls les garages constituent des lots privatifs.



Il en résulte que les places de parking qui ne figurent pas dans les parties privatives, constituent des parties communes dont l'article 9 du règlement prévoit que chacun des copropriétaires pourra faire usage librement de ces dernières pour la jouissance de sa fraction divise.



Enfin la société Distillerie des Aravis produit des attestations montrant que l'utilisation de la cour commune pour les besoins de l'activité de la distillerie préexistait bien avant la reprise de l'exploitation par l'actuelle Distillerie des Aravis, notamment pour le chargement et le déchargement des marchandises.



Aucun manquement ne peut être retenu de ce chef.





2°) Sur l'accès au local de la chaufferie



S'agissant du local de la chaufferie commune, celui-ci n'est accessible que depuis les locaux loués et en vertu de la règlementation liée à son activité, la société Distillerie des Aravis est tenue de le tenir clos et fermé.



Il convient de se référer à l'attestation de M. [W] [U], en charge de la maintenance de la chaudière et de l'installation de chauffage de l'immeuble :

« Je soussigné [X] [W] [U] déclare être en charge de la maintenance de la chaudière et plus généralement du réseau de chauffage et plomberie de la copropriété [F].

La particularité tient au fait que les chaudières des parties communes réside dans le local occupé par la distillerie des Aravis.

J'ai cependant libre accès à l'ensemble de l'infrastructure pour réaliser les travaux d'entretien et même en cas d'urgence.

Aucun obstacle lié à l'activité de la distillerie des Aravis me pénalise dans l'exécution de mon travail.

J'entretiens de bonnes relations avec les nouveaux dirigeants. Ils sont courtois et disponibles à n'importe quel moment. »



Il n'y a donc aucune entrave ou privation d'accès contrairement à ce que soutiennent les consorts [H].



Ce que confirme M. [J], représentant de la société Ocea smart building, en ces termes :

« Je soussigné M. [J] [G], chef d'équipe de la société OCea smart building, atteste que les responsables de la [Adresse 4], immeuble [Adresse 5], m'ont laissé libre accès ce jour aux radiateurs de leurs locaux pour y installer des répartiteurs de frais de chauffage. »





3°) Sur les nuisances alléguées à l'occasion de soirées et réceptions



Ainsi que l'a relevé à bon droit le premier juge au vu des éléments produits, il apparait que les conditions dans lesquelles la société Distillerie des Aravis exerce son activité crée certaines nuisances mais aucune mise en demeure n'a été adressée par les consorts [H] à cette dernière et les désagréments évoqués n'apparaissent pas d'une telle gravité qu'ils seraient de nature à caractériser des abus de jouissance propres à justifier la résiliation du bail.



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de résiliation du bail.









III ' Sur la régularisation d'un bail écrit





Le statut des baux commerciaux ne pose aucune condition de forme nécessaire à la validité du contrat de bail commercial et il résulte du litige entre les parties que ces dernières sont en désaccord sur les différentes charges et conditions d'exploitation du bail, de sorte que le jugement qui a rejeté la demande de condamnation sous astreinte des consorts [H] de régulariser un bail écrit, sera confirmé.









IV ' Sur la demande indemnitaire de la société Distillerie des Aravis





En l'absence d'établissement d'une faute caractérisée et d'un préjudice, le premier juge a rejeté à bon droit la demande indemnitaire de cette dernière.







V ' Sur les mesures accessoires





Les consorts [H] qui succombent en leurs prétentions devant la cour, sont tenus aux dépens exposés en cause d'appel.



L'équité commande faire application au profit de la société Distillerie des Aravis des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en indemnisation des frais irrépétibles exposés devant la cour.

Dispositif

PAR CES MOTIFS





La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

 

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



Condamne in solidum M. [V] [H] et Mme [Z] [H] aux dépens exposés devant la cour,



Condamne in solidum M. [V] [H] et Mme [Z] [H] à payer à la société Distillerie des Aravis la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



 





Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, 



et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.





Le Greffier, La Présidente,

IRS/SL







COUR D'APPEL de CHAMBÉRY





Chambre civile - Première section 



Arrêt du Mardi 08 Septembre 2026 



 

N° RG 23/01171 - N° Portalis DBVY-V-B7H-HJVC



Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 1] en date du 07 Juin 2023





Appelants



M. [V] [H]

né le 15 Février 1982 à [Localité 2] - Royaume Uni (99), demeurant A domicile élu à l'étude de la SAS CHEZEAUBERNARD DES SAVOIE - - Chez Me Justine PALLE - [Adresse 1]



Mme [Z] [H]

née le 20 Mai 1980 à [Localité 2] - Royaume Uni (99), demeurant A domicile élu à l'étude de la SAS CHEZEAUBERNARD DES SAVOIE - - Chez Me Justine PALLE - [Adresse 1]



Représentés par Me Christian BROCAS, avocat postulant au barreau d'ANNECY

Représentés par la SELARL OCTAV, avocats plaidants au barreau de REIMS









Intimée



S.A.S. DISTILLERIE DES ARAVIS, dont le siège social est situé [Adresse 2]



Représentée par la SELARL AGIK'A, avocats au barreau d'ANNECY







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Date de l'ordonnance de clôture : 23 Février 2026



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 28 avril 2026 



Date de mise à disposition : 08 septembre 2026 





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Composition de la cour :



- Mme Nathalie HACQUARD, Présidente, 



- Mme Myriam REAIDY, Conseillère,



- Mme Inès REAL DEL SARTE, Magistrat Honoraire,



avec l'assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier,





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Faits et procédure





La SCI Cormath, aux droits de laquelle sont venus les consorts [V] et [Z] [H], propriétaires indivis, avait consenti à la sas Distillerie des Aravis, immatriculée au RCS du tribunal de commerce d'Annecy sous le numéro 326 920 287, ayant pour gérant M. [E] [H], un bail commercial verbal portant sur les lots 1 et 2 de l'état descriptif de division de la copropriété [F] située [Adresse 3] à la Clusaz (74220).



La sas Distillerie des Aravis y exerçait l'activité de ' fabrication, achat et vente de liqueurs, alcools, spiritueux, articles de confiserie et chocolaterie et activités annexes ».



Par jugement du 31 octobre 2018, le tribunal de commerce d'Annecy a prononcé la liquidation judiciaire de la sas Distillerie des Aravis et désigné la selarl [C] [A] prise en la personne de Me [C] [A] en qualité de liquidateur. 



Dans le cadre de cette procédure de liquidation, sur requête du liquidateur, le juge commissaire, par ordonnance en date du 7 février 2019, a désigné M. [Y], expert judiciaire, aux fins de procéder à l'estimation de la valeur locative des locaux occupés par la société Distillerie des Aravis à la Clusaz.



L'expert a déposé son rapport le 6 juin 2019 et retenu les valeurs locatives suivantes :



- Pour les bureaux représentant 49 m² utiles une somme annuelle de 4.900 euros HT et hors charges,

- Pour les ateliers et locaux de stockage, représentant une surface de 565,80 m², une somme annuelle de 25.461 euros HT et hors charges,

Soit un total de 30.361 euros arrondis à 30.000 euros par an HT et HC.



Par ordonnance en date du 26 novembre 2019, le juge commissaire a autorisé la vente sur adjudication du fonds de commerce, laquelle est intervenue le 23 janvier 2020 au profit de la sasu Distillerie des Aravis, en cours de constitution et immatriculée le 7 février 2020 au RCS d'[Localité 1] sous le numéro 881 373 310, ayant la même activité et même dénomination que la précédente, mais pour dirigeants et actionnaires M. [D] [O] et Mme [K] [O]. 



Par acte d'huissier en date du 20 janvier 2022, « l'indivision [H] » représentée par M. [V] [H] a fait délivrer commandement de payer à la nouvelle société Distillerie des Aravis pour avoir paiement de la somme de 46.521,98 euros TTC, se décomposant ainsi :



- Loyers de février 2021 à janvier 2022 30 000,00 euros

- Taxe foncière 2020 (prorata) 838,75 euros

- Taxe foncière 2021 915,00 euros

- Charges locatives du 01/02/2020 au 31/05/2020(prorata) 2 048,22 euros 

- Charges locatives du 01/06/2020 au 31/05/2021 7 226,64 euros 

- Appel charges locatives du 01/06/21 au 28/02/21 5 493,37 euros 

 

Par acte d'huissier du 18 février 2022, la société Distillerie des Aravis a fait assigner l'indivision [H], constituée de M. et Mme [H], aux fins notamment de voir prononcer la nullité du commandement de payer les loyers et les charges du 20 janvier 2022 qui lui a été délivré, ainsi que de voir l'indivision [R] enjointe de signer un contrat de bail commercial aux clauses et conditions qu'il lui plaira conformément au cahier des charges de la vente aux enchères du fonds cédé. 





Par jugement du 07 juin 2023, le tribunal judiciaire d'Annecy a : 



- Débouté l'indivision [H] de sa demande en paiement, 



- Déclaré la société Distillerie des Aravis recevable et bien fondée dans son opposition à commandement de payer du 20 janvier 2022,



- Constaté que le commandement de payer du 20 janvier 2022 est sans objet,



- Débouté l'indivision [H] de sa demande de résiliation du bail,



- Débouté la société Distillerie des Aravis de sa demande d'enjoindre à l'indivision [H] de signer un bail écrit et de sa demande de dommages et intérêts,



- Condamné l'indivision [H] à payer 2.000 euros à la société Distillerie des Aravis en application de l'article 700 du code de procédure civile, 



- Rejeté toutes les autres demandes et demandes plus amples et contraires, 



- Condamné l'indivision [H] aux dépens, 



- Rappelé que l'exécution provision est de droit. 





Au visa principal des motifs suivants : 





Sur le commandement de payer,




Il n'est pas contesté que le montant des loyers entre le 23 janvier 2021 et le 22 janvier 2022 a été réglé par la société Distillerie des Aravis et versé sous séquestre sur le compte CARPA de son conseil. 



Il ne résulte pas des pièces produites l'existence d'un accord sur le transfert des charges au preneur, et il n'est produit aucun inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liées au bail qui aurait été transmis à la société Distillerie des Aravis, bien que celle-ci ait sollicité à plusieurs reprises l'établissement d'une convention de bail commercial auprès de l'indivision [H]. 






Sur la demande de résiliation du bail pour faute,




Le défaut de paiement ne pouvant être retenu, le preneur n'a pas manqué à son engagement. 






Sur le non-respect de la destination des lieux



Il ne résulte pas des pièces produites que l'activité de ' séminaires, réceptions privées, évènements d'exception ' n'entre pas dans les activités du fonds cédé, d'autant que la nouvelle société Distillerie des Aravis démontre qu'elle poursuit dans les locaux les activités précédemment exercées, notamment la réception de clientèle pour des dégustations. 





Sur le non-respect des obligations d'exploitation en raison des nuisances,




Il résulte d'attestations produites par l'indivision [H] que les conditions dans lesquelles la société Distillerie des Aravis exerce son activité créent certaines nuisances dont se plaignent les copropriétaires de l'immeuble, cependant l'indivision [H] n'a adressé à ce titre aucune mise en demeure à la société Distillerie des Aravis et les désagréments soulevés n'apparaissent pas d'une gravité telle qu'ils seraient de nature à caractériser des abus de jouissance propres à justifier la résiliation du bail.






Sur la rédaction d'un bail écrit,



Le statut des baux commerciaux ne pose aucune condition de forme nécessaire à la validité du contrat de bail commercial et la mention selon laquelle il existerait le droit au bail sur le fonds de commerce serait immédiatement dressé après la vente ne constitue pas une obligation pour l'indivision de rédiger un bail écrit. 





Par déclaration au greffe de la cour d'appel du 31 juillet 2023, M. et Mme [R] ont interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions hormis en ce qu'elle a débouté la société Distillerie des Aravis de sa demande d'enjoindre à l'indivision [H] de signer un bail écrit et de sa demande de dommages et intérêts.













Prétentions et moyens des parties





Par dernières écritures du 22 avril 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, les consorts [H] demandent à la cour de : 





- Déclarer la demande de l'indivision [H] recevable et bien fondée, et en conséquence,



- Infirmer le jugement du tribunal judiciaire d'Annecy en ce qu'il a débouté l'indivision [H] en sa demande de paiement de loyers et charges, 



- Condamner la société Distillerie des Aravis au paiement des loyers échus au jour du jugement et non réglés, assortis des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande,



- Condamner la société Distillerie des Aravis au paiement des charges locatives au jour du jugement et non réglées, assorties des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande,



- Infirmer le jugement du tribunal judiciaire d'Annecy en ce qu'il a débouté l'indivision [H] de sa demande de résiliation du bail,



- Prononcer la résolution du bail entre l'indivision [H] et la Distillerie des Aravis à effet du jour du jugement pour manquement du preneur à ses engagements et en conséquence,



- Prononcer son expulsion des locaux,



- Dans l'attente de l'exécution de l'expulsion, fixer l'indemnité d'occupation des locaux à la valeur locative, majorée de 50% à titre de pénalité, soit sur la base d'un loyer annuel de 45.000 euros hors taxes et hors charges, charges locatives en sus, incluant les charges de copropriété, l'entretien du local et de l'immeuble, le chauffage et les fluides, la taxe foncière et la taxe de balayage, à la charge du preneur,



- Condamner la société Distillerie des Aravis à payer à l'indivision [H] la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 



- Condamner la société Distillerie des Aravis aux entiers dépens,



- Et dire que, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Me Julie Coeugniet pourra recouvrer directement les frais dont elle a fait l'avance sans en avoir reçu provision. 





Au soutien de leurs prétentions, les consorts [H] font valoir, en substance, que : 



Sur le commandement de payer,



' Si la société Distillerie des Aravis a bien payé la somme de 30.000 euros de loyers, elle l'a fait tardivement à la suite d'un commandement de payer car la consignation de loyers qui n'est pas acceptée par le bailleur ne vaut pas paiement.





' Concernant les charges et taxes réclamées, on voit mal comment un bail verbal pourrait contenir une liste exhaustive des charges, d'autant plus qu'il est d'usage dans les baux commerciaux que l'intégralité des charges locatives soient mise à la charge du preneur. 



' Le montant du loyer annuel est de 30.000 euros hors charges et ne pas mettre les charges locatives à la charge du preneur reviendrait à accorder un avantage particulier au locataire et indirectement à vicier le montant de la valeur locative déterminée en la majorant.



' En procédant à l'acquisition du fonds de commerce, la sasu Distillerie des Aravis, en sa qualité d'adjudicataire, a poursuivi le bail en cours et a notamment repris à sa charge les charges locatives qui étaient supportées par le preneur précédent.



' Concernant la demande faite au titre des charges 2023, il ne s'agit pas d'une demande nouvelle mais bien du prolongement et de l'accroissement du montant de la demande initiale de l'indivision [H] avec le temps.



Sur la résiliation du bail pour faute,



' En ne procédant pas au paiement des loyers à échéance de manière récurrente voire systématique, la société Distillerie des Aravis commet une faute particulièrement grave dans l'exécution susceptible d'entraîner la résiliation du bail. 



' Les activités de séminaire, réception privée et événement d'exception qu'exerce la société Distillerie des Aravis dans les locaux n'ont aucun rapport avec l'activité de distillerie autorisée par le bail, de sorte que le preneur a dénaturé la destination des locaux sans l'accord du bailleur. 



' Notamment, les activités de séminaires et de réceptions ne peuvent pas être assimilées à une activité accessoire.



' La société Distillerie des Aravis, compte tenu notamment de ses nouvelles activités de réception, a un comportement qui cause d'importantes nuisances aux copropriétaires de l'immeuble telles qu'une privation d'accès à la chaufferie et aux places de parking privatives ainsi que des nuisances sonores.



Sur la régularisation d'un bail écrit,





' Aucune disposition légale n'impose la régularisation d'un bail commercial écrit et un bail verbal est suffisant à justifier du droit du locataire d'occuper les locaux. 















Par dernières écritures du 03 février 2026, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Distillerie des Aravis demande à la cour de : 



- Confirmer le jugement du tribunal judiciaire d'Annecy du 07 juin 2023 en ce qu'il a :


- débouté l'indivision [H] de sa demande de paiement,


- éclaré la société Distillerie des Aravis recevable et bien fondée dans son opposition à commandement de payer du 20 janvier 2022,

- constaté que le commandement de payer du 20 janvier 2022 est sans objet,

- débouté l'indivision [H] de sa demande de résiliation du bail,



- Le réformer pour le surplus,



Statuant à nouveau,





- Enjoindre l'indivision [H] d'avoir à régulariser un nouveau bail conforme au cahier des charges du 23 janvier 2020 et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard un mois après la signification de la décision à intervenir,



- Condamner l'indivision [H] à payer à la société Distillerie des Aravis une somme de un euro à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices, 



- Condamner l'indivision [H] à payer à la société Distillerie des Aravis la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,



- Condamner l'indivision [H] aux entiers dépens en application de l'article 699 du code de procédure civile. 







Au soutien de ses prétentions, la société Distillerie des Aravis fait valoir, en substance, que :



Sur le commandement de payer,





' Le commandement de payer les loyers du 20 janvier 2022 est sans objet dès lors que la société Distillerie des Aravis a versé sous séquestre les loyers pour la période courant du 23 janvier 2021 au 22 janvier 2022.





' L'indivision [H] ne peut soutenir que le paiement a été tardif et que la consignation des loyers non acceptée par le bailleur ne vaut pas paiement alors que la société Distillerie des Aravis a procédé à cette consignation à la demande expresse de son bailleur. 





' L'indivision [R] ne peut réclamer le remboursement des charges et taxes qu'elle a supportées dès lors que, faute de contrat écrit qu'elle a toujours refusé d'établir, aucune disposition expresse du bail commercial ne le prévoit et aucun inventaire précis et limitatif ne fixe de charges et taxes incombant à la société Distillerie des Aravis. 





' Peu importe que le cahier des charges de la vente aux enchères prévoie le paiement par l'adjudicataire des taxes auxquelles l'exploitation du fonds de commerce pourra donner lieu puisqu'il ne s'agit pas des charges et taxes locatives auxquelles les locataires sont tenus. 





' Les demandes de condamnation de la société Distillerie des Aravis portant sur les charges de 2023 constituent des prétentions nouvelles. 





Sur la résiliation du bail pour faute,





' La société Distillerie des Aravis a procédé au paiement des loyers de l'année 2023, de sorte qu'il ne reste aucun loyer impayé et que le preneur n'a commis aucune faute concernant leur versement. 





' La formulation des activités autorisées est large et ne se résume pas à la seule fabrication et vente de liqueurs et d'alcools. L'activité de visites et de dégustation avec des groupes préexistait dans les locaux bien avant la reprise de l'activité par la société Distillerie des Aravis et l'activité de réception de clientèle à l'occasion de dégustation a un rapport avec les activités du fonds cédé et caractérise une activité annexe. 





' L'indivision [H] ne caractérise pas en quoi les activités exercées par la société Distillerie des Aravis méconnaîtraient la destination du bail et présenteraient un degré de gravité suffisant pour justifier sa résolution judiciaire.





' L'indivision [H] n'apporte pas la preuve que la société Distillerie des Aravis causerait des nuisances aux autres copropriétaires et ces nuisances sont en réalité injustifiées ou inexistantes. Notamment la société Distillerie des Aravis a l'obligation de tenir le local de la chaufferie clos et elle y donne accès à chaque fois que cela lui est demandé et les places de parking dont il s'agit sont des parties communes.



Sur la conclusion d'un bail écrit,



' Aux termes du cahier des charges de la vente aux enchères du fonds de commerce acquis par la société Distillerie des Aravis, l'indivision [H] s'était engagée à dresser un contrat écrit avec l'adjudicataire immédiatement après la vente, ce qu'elle a refusé à de nombreuses reprises. 





Sur la mauvaise foi du bailleur,





' En faisant preuve d'une particulière mauvaise foi, l'indivision [H] a commis une faute qui engage sa responsabilité.







Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise.



La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 23 février 2026 et l'affaire a été retenue à l'audience du 28 avril 2026. 





MOTIFS ET DECISION





A titre liminaire, 





Il sera rappelé qu'une indivision est dépourvue de la personnalité juridique, de sorte que c'est à tort qu'il est sollicité, par les uns et les autres, le prononcé de condamnations à la requête de « l'indivision [H] » ou à son encontre, alors que les demandes doivent nécessairement être dirigées par ou contre les indivisaires nommément désignés (1ère Civ. 25/10/2005 n° 0320832 ; Civ. 316/03/2017 ' n° 1613063)



Il sera observé que les consorts [H] se contentent de produire un strict minimum de pièces et d'explications au soutien de leurs prétentions. C'est ainsi que :



- la date à laquelle le bail initial a été consenti ainsi que les dates de son renouvellement ne sont pas mentionnées par les propriétaires. 



Il en résulte que le cahier des charges de la vente aux enchères publiques du fonds de commerce établi par le commissaire-priseur en date du 23 janvier 2020, prévoyait dans la désignation des biens à vendre parmi les éléments incorporels, s'agissant du droit au bail, « le droit pour le temps restant à courir du jour de l'adjudication du bail des locaux où le fonds est exploité », sans autre précision.



- L'expert, en charge de l'estimation de la valeur locative, a émis des réserves sur son travail dans la mesure où il n'a pas eu communication des titres de propriété des consorts [H] et a dû se contenter des relevés de propriété cadastraux, dans la mesure, également, où il n'a pas eu accès au règlement de copropriété, ni aux relevés de surfaces privatives au sens de la loi Carrez.







I - Sur le commandement de payer délivré le 20 janvier 2022





Contrairement à ce que soutient la société Distillerie des Aravis, les consorts [H] qui, dans le dispositif de leurs dernières écritures sollicitent la condamnation de cette dernière au paiement des loyers et charges échus au jour du jugement et non réglés, ne forment pas une demande nouvelle au sens de l'article 564 puisqu'ils formulent la même demande que devant le premier juge.



Par ailleurs, en tout état de cause, et en application de l'article 565 du code de procédure civile, cette demande qui tend au paiement d'un arriéré locatif, tend aux mêmes fins que la demande formée en première instance, de sorte qu'elle est parfaitement recevable.



Ainsi qu'il résulte du bordereau d'adjudication établi par Me [N] commissaire-priseur judiciaire, la sasu Distillerie des Aravis a été adjudicataire le 23 janvier 2020, du fonds de commerce de fabrication, achat, et vente de liqueurs, alcool spiritueux, articles de confiseries et chocolateries et activités annexes pour un montant total de 36.090 euros.



Par lettre officielle du 20 février 2020, le conseil de Mme [O] et M. [O] indiquait au conseil des consorts [H] que ses clients avaient été déclarés adjudicataires du fonds de commerce de la Distillerie des Aravis, précisant qu'ils étaient désireux de régler le loyer à compter rétroactivement de la date d'adjudication. A cet effet il sollicitait un relevé d'identité bancaire du compte des bailleurs. (pièce 3 Distillerie)



En réponse, par courrier officiel du 3 mars 2020, le conseil des consorts [H] faisait valoir que le droit au bail avait été exclu de la vente et sollicitait la restitution des clés.



Il précisait : « Ceci dit, je prends note que vos clients sont disposés à payer le loyer. Je vous invite à procéder à son séquestre. Me [A] me lit en copie. » (pièce 4 Distillerie)



En réponse par courrier en date du 10 mars 2020, le conseil des consorts [O], rappelait les termes du cahier des charges établi par Me [N] commissaire priseur :

« Figurent parmi les éléments incorporels le droit pour le temps restant à courir à partir du jour de l'adjudication du bail des locaux où le fonds est exploité. »



Il rappelait, par ailleurs, qu'un paragraphe entier était consacré au bail des locaux au sein desquels est exploité le fonds de commerce, objet de la vente aux enchères, lequel fait état notamment de l'ordonnance du 7 février 2019 rendue par le juge commissaire, ayant fixé à 30 000 euros la valeur locative annuelle des biens suite à l'expertise de M. [Y].



Il précisait :

« Je ne vois pas d'ailleurs comme il aurait été possible de céder le fonds de commerce sans ce droit au bail, puisque son exploitation aurait été tout simplement impossible.

Je prends note que vous m'invitez à procéder au séquestre des loyers. » (pièce 5 Distillerie)



Le 25 janvier 2021, le conseil des consorts [O] adressait le courrier suivant à son confère :

« Je reviens vers vous dans le prolongement de mon courriel officiel du 10 mars 2020, dans le dossier cité en objet.

Je vous confirme être dépositaire sur le compte CARPA de mon cabinet, d'une somme de 30 000 euros au titre du règlement des loyers revenant à vos client, l'indivision [H], pour la période courant à compter du 23 janvier 2020, date de prise de possession du fonds de commerce incluant le droit au bail des locaux jusqu'au 22 janvier 2021.

Je vous laisse le soin de m'adresser le RIB de vos clients afin que je puisse donner toute instruction utile à la CARPA en vue du transfert de ces fonds. » (pièce 7 Distillerie)



Ces 30.000 euros ont été transféré par la CARPA le 19 mai 2021 au profit du cabinet de Me Brocas, conseil des consorts [H].





Le 16 novembre 2021, le conseil de la sasu Distillerie des Aravis rappelait que ses clients étaient dans l'attente de la signature d'une convention de bail commercial proposant de participer aux honoraires de rédaction. Il était précisé qu'à défaut de bail écrit et d'identification du propriétaire bailleur et d'un RIB de ce dernier, il avait été procédé au règlement des loyers échus en 2021 sur le compte CARPA du conseil de la Distillerie, lequel était à sa disposition pour lui transmettre les fonds et était dans l'attente du RIB du bailleur désigné pour recevoir les fonds (pièce 10 Distillerie).



Le 28 décembre 2021, le conseil des consorts [H] adressait le RIB de M. [V] [H] qu'il désignait comme étant représentant de l'indivision et demandait à ce que désormais le paiement mensuel des loyers intervienne directement entre les mains du bailleur au plus tard le 3 de chaque mois.



Le 29 janvier 2022, « l'indivision » [H] faisait délivrer un commandement de payer à la société Distillerie des Aravis pour avoir paiement de la somme de 46 521,98 euros TTC se décomposant ainsi :

- Loyers de février 2021 à janvier 2022 30.000,00 euros

- Taxe foncière 2000 (prorata) 838,75 euros

- Taxe foncière 2021 915,75 euros

- Charges locatives (01/02/2020 au 31/05/2020 (prorata) 2.048,22 euros TTC

- Charges locatives (01/06/2020 au 31/05/2021 (prorata) 7.226,64 euros TTC

- Appel de charges locatives du 01/06/2021 au 28/02/21 5.493,37 euros TTC







A - Sur les loyers





Les consorts [H] ont reçu un règlement de 30.000 euros le 31 janvier 2022, suite à un ordre de virement donné à la CARPA auprès de laquelle la société Distillerie des Aravis avait versé les loyers de la deuxième année de location (23 janvier 2021 au 22 janvier 2022).



Il en résulte que les causes du commandement sont éteintes en ce qui concerne les loyers.



A cet égard, les consorts [H] ne peuvent sérieusement soutenir que la consignation des loyers ne pouvait valoir paiement et que la société Distillerie des Aravis aurait ainsi commis une faute, alors que cette consignation a été expressément demandée par leur conseil, étant précisé qu'il ressort des échanges de courriers que ces derniers n'ont manifestement pas admis que l'activité de leur société soit reprise par d'autres intervenants puisqu'ils ont commencé par nier l'existence d'un bail au profit de l'intimée.



En outre, le règlement des loyers ne pouvait intervenir directement au profit des consorts [H] tant que la société Distillerie des Aravis n'avait pas l'assurance qu'il soit libératoire, c'est-à-dire d'une part que les consorts [H] aient justifié de leur qualité de propriétaires bailleurs, d'autre part que le RIB de M. [V] [H] soit transmis et qu'enfin ce dernier justifie qu'il était désigné étant comme le représentant de l'indivision constituée de Mme [Z] [H] et de lui-même.



S'agissant des loyers postérieurs au commandement de payer, la société Distillerie des Aravis justifie des versements intervenus pour les années 2022 et 2023 par l'intermédiaire de la CARPA. 



Enfin, la société Distillerie des Aravis justifie de la mise en place d'un virement permanent d'un montant mensuel de 2.500 euros à compter du 25 janvier 2024 au profit de M. [V] [H].



C'est donc à bon droit que le premier juge a débouté les consorts [H] de leur demande en paiement d'arriéré des loyers et le jugement sera confirmé en ce sens.







B - Sur le paiement de la taxe foncière et des charges locatives





1°) Sur la taxe foncière



Il est constant qu'un bail commercial peut être verbal puisqu'aucune règle n'impose un écrit. Les conditions essentielles du bail ne dépendent donc pas d'un écrit mais de l'accord des parties.



L'article R.145-8 du code de commerce énonce : 'Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé'.



Sous l'empire du droit antérieur à la loi Pinel du 18 juin 2014 (avec la création de l'article L 145-40-1 du code de commerce), contrairement aux baux d'habitation, c'est la convention des parties, et elle seule, qui déterminait les charges pesant sur le preneur à bail commercial. Les parties étaient libres d'aménager comme elles l'entendaient la répartition des charges entre elles de ces charges.



Pour que puisse être mise à la charge du preneur, une obligation qui incombe naturellement au bailleur, il faut d'abord que cela ait été convenu entre les parties, et en cas de bail écrit, qu'il y ait une clause en ce sens.



Il est non moins constant que lorsque la taxe foncière est mise à la charge du preneur par le bail, cette obligation constitue une charge exorbitante de droit commun qui doit être prise en compte pour la fixation de la valeur locative sauf si ce transfert de charge a une contrepartie. (3e Civ. 11 octobre 2011 n° 10-21.289 ; 3e Civ. 15 février 2018, n° 16-19.818)



S'agissant, en l'espèce, de l'acquisition par adjudication d'un fonds de commerce dont le bail verbal était en cours, lequel a été transféré à l'adjudicataire, la nouvelle société Distillerie des Aravis, il convient de se référer à ce qui avait été convenu entre le précédent locataire et le bailleur ainsi qu'il résulte notamment d'un arrêt de la 3ème chambre de la Cour de cassation en date du 28 mai 2020 (3e Civ. 28 mai 2020, n° 19-10.056) :

« Attendu selon l'arrêt attaqué (Rouen 27 septembre 2018), que la société Ocean a acquis le fonds de commerce de la société Prestor en vertu d'un jugement du 7 janvier 2014 ayant ordonné à son profit la cession partielle des actifs de cette société, dont la procédure de redressement judiciaire avait été ouverte le 23 janvier 2013, ainsi que le transfert du bail commercial que lui avait consenti la SCI LT le 10 janvier 2008 sans contrat écrit ; que la SCI LT a assigné la société Ocean en paiement d'une somme au titre de la taxe foncière pour les années 2014 à 2017 ;



Attendu que la société Ocean fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande ;



Mais attendu qu'ayant retenu à bon droit qu'en présence d'un bail verbal, il convenait de rechercher l'existence d'un accord des parties sur le transfert au preneur de la charge de la taxe foncière et relevé qu'il était établi que la société Prestor avait réglé à la SCI LT la taxe foncière jusqu'en 2011, que la taxe foncière 2012 avait fait l'objet d'une déclaration de créance admise par le juge commissaire et que l'administrateur judiciaire avait validé le paiement de la taxe 2013, la cour d'appel, qui a souverainement constaté l'accord des parties au bail initial sur ce point, antérieurement à l'ouverture de la procédure de redressement judiciaire du preneur, en a exactement déduit que la société Ocean était tenue de prendre en charge les taxes foncières après la cession du bail. »



En l'espèce, il résulte des pièces produites que la SCI Cormath a été pendant de nombreuses années la bailleresse des locaux exploités désormais par l'actuelle société Distillerie des Aravis, avant qu'elle ne soit radiée du registre du commerce d'Annecy le 30 septembre 2019.



L'actuelle société Distillerie des Aravis produit des relevés du compte ouvert auprès de la société Générale au nom de l'ancienne Distillerie des Aravis, qui indique avoir trouvé dans les archives, lesquels concernent les mois de juillet et août 2016 ainsi que les mois de février, et d'avril à septembre 2017, des relevés qui font apparaître en 2016 et 2017 des virements européens effectués au profit de la société Cormath, avec la mention précisant qu'il s'agit du loyer et la période concernée :



30/06/2016 Loyer juillet 2016 1.854 euros

29/07/2016 Loyer août 2016 1.854 euros

07/02/2017 Loyer janvier 2017 1.800 euros

05/04/2017 Loyer avril 2017 1.850 euros

09/06/2017 Loyer juin 2017 1.800 euros

16/08/2017 Loyer août 2017 1.850 euros

16/08/2017 Loyer mai + Regul 2.100 euros

04/09/2017 Loyer septembre 2017 1.850 euros



Figurent également des virements concernant les charges locatives :



02/05/2017 Provision charges 1.500 euros

15/09/2017 Appel charges [Q] 1 et 2 1.255 euros

15/09/2017 Solde charges [Q] 2016-2017 436,99 euros



Force est de constater qu'il n'existe aucune mention sur ces relevés quant à l'existence de virements au titre de la taxe foncière par l'ancienne société Distillerie des Aravis au profit de sa bailleresse la SCI Cormath.



Suite à la radiation et la disparition de la SCI Cormath, les consorts [V] [H] et [Z] [H], qui étaient porteurs de parts au sein de la SCI avec leurs parents sont devenus propriétaires indivis des lots 1 et 2 de la copropriété [Q] ainsi qu'il résulte du relevé de propriété annexé au rapport de M. [Y].



Ces derniers affirment dans leurs écritures, que compte tenu du contexte familial existant, ils n'ont réclamé aucun loyer à l'ancienne société Distillerie des Aravis et qu'en contrepartie la locataire prenait en charge les charges usuelles liées à l'immeuble. 



Ce faisant, ils procèdent par affirmations et ne justifient en aucune manière de la prise en charge de la taxe foncière par l'ancienne société Distillerie des Aravis étant précisé en tout état de cause que cette dernière a été placée en liquidation judiciaire le 31 octobre 2008, soit antérieurement à la radiation de la SCI Cormath et que les consorts [H] ne justifient pas qu'ils seraient venus aux droits de cette dernière en qualité de bailleurs avant la liquidation judiciaire de la société Distillerie des Aravis.



Leur demande formée au titre de la taxe foncière sera rejetée et le jugement sera confirmé en ce sens.





2°) Sur les charges locatives 



Le code de commerce ne définit pas les charges locatives et n'organise pas les droits et obligations du bailleur et du locataire à leur sujet. C'est donc au contrat qu'il faut se référer pour apprécier la situation, contrat qui, outre le fait qu'il doit stipuler l'exigibilité des charges locatives, doit également les énumérer, préciser leur mode de répartition entre bailleur et locataire. En l'absence de clause particulière, ou de règle de droit commun explicite, le bailleur ne pourra obtenir le remboursement par le locataire d'une quelconque charge ou taxe (voir à titre d'exemples: Civ 3°, 28 septembre 2005, n° 04-14 577, 3 juin 2012 n°11-17114 , 3 octobre 2012 n° 11-21108).



Il résulte des relevés bancaires de l'ancienne société Distillerie des Aravis que cette dernière s'acquittait auprès de la SCI Cormath de charges mais leur nature est ignorée.



Par ailleurs, pour fonder leur demande en paiement, les consorts [H] se contentent, à titre de justificatifs, de produire les appels de fonds reçus du syndic qui visent les charges générales, les charges de chauffage, les charges du bâtiment et le fonds travaux obligatoire sans que ne soit détaillé chacun de ces postes. 



En outre, le cahier des charges rédigé par le commissaire-priseur en vue de la vente sur adjudication du fonds de commerce prévoyait au paragraphe « bail » :

« Le droit au bail des lieux où est exploité le fonds de commerce présentement vendu sera dressé immédiatement après la vente pour l'activité exclusive énoncée ci-dessus entre l'adjudicataire et l'indivision [H] [Z] et [V]. »



Or, les consorts [H] se sont opposés à la rédaction d'un contrat de bail qui aurait permis de préciser la répartition des charges entre bailleur et locataire.



Aux termes de l'article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ».



En l'espèce, les consorts [H] n'apportent pas la preuve des charges locatives devant être mises à la charge de leur locataire, de sorte que le jugement déféré sera confirmé en qu'il a rejeté leur demande.



Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la demande de résolution du bail par les consorts [H] fondée sur le défaut de paiement des loyers et des charges a été à juste titre rejetée par le premier juge et le jugement sera confirmé en ce sens.









II - Sur les autres fautes reprochées à la société Distillerie des Aravis





Selon l'article 1224 du code civil, « la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. »





A ' Sur le non-respect de la destination des lieux





Aux termes du bordereau d'adjudication et du cahier des charges de la vente aux enchères rédigé en application de l'ordonnance du juge commissaire du tribunal de commerce d'Annecy en date du 26 novembre 2029, le fonds exploité dans les lieux et faisant l'objet du droit au bail est ainsi désigné :

« Fonds de commerce de fabrication, achat et vente de liqueurs, alcools spiritueux, articles de confiserie et chocolaterie et activités annexes. »



Cette destination comprend donc la fabrication, l'achat et la vente de liqueurs et d'alcools mais elle englobe aussi, dans le cadre des activités annexes, l'organisation de visites et de dégustation des produits fabriqués.



Ainsi que l'a retenu à bon droit le premier juge, il ne résulte pas des pièces produites que l'activité de séminaires, réception privées, événements d'exception n'entre pas dans l'activité du fonds cédé alors que les attestations et pièces produites par la société Distillerie des Aravis montrent que cette dernière ne fait que poursuivre les activités exercées par son prédécesseur, notamment la réception de clientèle pour des dégustations



Le jugement, qui a retenu que le non-respect de la destination des lieux n'était pas établi, sera confirmé.











B ' Sur le non-respect des obligations d'exploitation en raison des nuisances





1°) Sur les places de parking



Il résulte du règlement de copropriété que la copropriété [F] dont dépendent les locaux loués ne dispose d'aucun parking privatif. Seuls les garages sont privatifs.



En effet, le règlement de copropriété et état descriptif au de division, au chapitre II « parties communes et parties privatives » définit les parties communes comme étant celles qui ne sont pas affectés à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé et qui ne sont pas communes seulement aux copropriétaires de l'un des bâtiments collectifs de l'ensemble immobilier.



Il est précisé qu'elles comprennent notamment :

- La totalité du sol bâti et non bâti,

- Les canalisations et branchements généraux jusqu'au départ des canalisations propres à chaque bâtiment ;

- Les réseaux principaux pour la collecte des eaux pluviales, 

- Les voies de desserte avec leurs bordures, talus, équipements et accessoires, y compris les dispositifs d'éclairage,



Avec cette précision : « l'énumération ci-dessus est purement énonciative et non limitative. »



Par ailleurs, il n'existe aucun lot à usage de parking dans l'état descriptif de division et seuls les garages constituent des lots privatifs.



Il en résulte que les places de parking qui ne figurent pas dans les parties privatives, constituent des parties communes dont l'article 9 du règlement prévoit que chacun des copropriétaires pourra faire usage librement de ces dernières pour la jouissance de sa fraction divise.



Enfin la société Distillerie des Aravis produit des attestations montrant que l'utilisation de la cour commune pour les besoins de l'activité de la distillerie préexistait bien avant la reprise de l'exploitation par l'actuelle Distillerie des Aravis, notamment pour le chargement et le déchargement des marchandises.



Aucun manquement ne peut être retenu de ce chef.





2°) Sur l'accès au local de la chaufferie



S'agissant du local de la chaufferie commune, celui-ci n'est accessible que depuis les locaux loués et en vertu de la règlementation liée à son activité, la société Distillerie des Aravis est tenue de le tenir clos et fermé.



Il convient de se référer à l'attestation de M. [W] [U], en charge de la maintenance de la chaudière et de l'installation de chauffage de l'immeuble :

« Je soussigné [X] [W] [U] déclare être en charge de la maintenance de la chaudière et plus généralement du réseau de chauffage et plomberie de la copropriété [F].

La particularité tient au fait que les chaudières des parties communes réside dans le local occupé par la distillerie des Aravis.

J'ai cependant libre accès à l'ensemble de l'infrastructure pour réaliser les travaux d'entretien et même en cas d'urgence.

Aucun obstacle lié à l'activité de la distillerie des Aravis me pénalise dans l'exécution de mon travail.

J'entretiens de bonnes relations avec les nouveaux dirigeants. Ils sont courtois et disponibles à n'importe quel moment. »



Il n'y a donc aucune entrave ou privation d'accès contrairement à ce que soutiennent les consorts [H].



Ce que confirme M. [J], représentant de la société Ocea smart building, en ces termes :

« Je soussigné M. [J] [G], chef d'équipe de la société OCea smart building, atteste que les responsables de la [Adresse 4], immeuble [Adresse 5], m'ont laissé libre accès ce jour aux radiateurs de leurs locaux pour y installer des répartiteurs de frais de chauffage. »





3°) Sur les nuisances alléguées à l'occasion de soirées et réceptions



Ainsi que l'a relevé à bon droit le premier juge au vu des éléments produits, il apparait que les conditions dans lesquelles la société Distillerie des Aravis exerce son activité crée certaines nuisances mais aucune mise en demeure n'a été adressée par les consorts [H] à cette dernière et les désagréments évoqués n'apparaissent pas d'une telle gravité qu'ils seraient de nature à caractériser des abus de jouissance propres à justifier la résiliation du bail.



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de résiliation du bail.









III ' Sur la régularisation d'un bail écrit





Le statut des baux commerciaux ne pose aucune condition de forme nécessaire à la validité du contrat de bail commercial et il résulte du litige entre les parties que ces dernières sont en désaccord sur les différentes charges et conditions d'exploitation du bail, de sorte que le jugement qui a rejeté la demande de condamnation sous astreinte des consorts [H] de régulariser un bail écrit, sera confirmé.









IV ' Sur la demande indemnitaire de la société Distillerie des Aravis





En l'absence d'établissement d'une faute caractérisée et d'un préjudice, le premier juge a rejeté à bon droit la demande indemnitaire de cette dernière.







V ' Sur les mesures accessoires





Les consorts [H] qui succombent en leurs prétentions devant la cour, sont tenus aux dépens exposés en cause d'appel.



L'équité commande faire application au profit de la société Distillerie des Aravis des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en indemnisation des frais irrépétibles exposés devant la cour.







PAR CES MOTIFS





La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

 

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



Condamne in solidum M. [V] [H] et Mme [Z] [H] aux dépens exposés devant la cour,



Condamne in solidum M. [V] [H] et Mme [Z] [H] à payer à la société Distillerie des Aravis la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



 





Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, 



et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.





Le Greffier, La Présidente,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce L145-40-1, code de commerce R145-8). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 28 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/04720

  en commun : code de commerce L145-40-1, code de commerce R145-8

• 3 avril 2019 · Cour d'appel de Paris · Autre · n° 17/21462

  en commun : code de commerce L145-40-1

• 1 juin 2022 · Cour d'appel d'Aix-en-Provence · Autre · n° 19/10911

  en commun : code de commerce L145-40-1

• 30 juin 2022 · Cour d'appel de Rouen · Autre · n° 21/01867

  en commun : code de commerce L145-40-1

• 31 août 2022 · Cour d'appel d'Amiens · Autre · n° 21/01104

  en commun : code de commerce L145-40-1

• 14 septembre 2022 · Cour d'appel de Rennes · Autre · n° 19/01929

  en commun : code de commerce L145-40-1

• 20 septembre 2022 · Cour d'appel de Reims · Autre · n° 21/02070

  en commun : code de commerce L145-40-1

• 31 octobre 2022 · Cour d'appel de Bordeaux · Autre · n° 20/00833

  en commun : code de commerce L145-40-1

Mise à jour de la source le 2026-09-17T16:49:26.699Z.