Cour d'appel de Toulouse, 2ème chambre, 8 septembre 2026, n° 23/02313

08/09/2026



ARRÊT N°2026/253



N° RG 23/02313 - N° Portalis DBVI-V-B7H-PRMB

SM CG



Décision déférée du 17 Mai 2023

 TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOULOUSE 

( 21/01893)

Madame TAVERNIER

















[E] [T]





C/



[S] [B]

Société ECLISSE PROMOTION

S.A.S. [Localité 1] [B] NOTAIRES























INFIRMATION PARTIELLE





Grosse délivrée



le 



à 



- Me Christophe NEROT 



- Me Nicolas LARRAT 



- Me Nicolas DALMAYRAC 

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

2ème chambre

***

ARRÊT DU HUIT SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANT



Monsieur [E] [T]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Me Christophe NEROT de la SELARL VERBATEAM TOULOUSE, avocat au barreau de TOULOUSE







INTIMES



Maître [S] [B] associé au sein de la SAS [Localité 1] [B] NOTAIRES.

[Adresse 2]

[Localité 1]



S.A.S. [Localité 1] [B] NOTAIRES société par actions simplifiées titulaire d'un office notarial, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social de la société.

[Adresse 2]

[Localité 1]



Représentés par Me Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE





Société ECLISSE PROMOTION anciennement dénommée PROCIVIS SUD MASSIF CENTRAL PROMOTION

[Adresse 3]

[Localité 3]



Représentée par Me Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE











COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Mai 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant S. MOULAYES, conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

V.SALMERON, présidente

S. MOULAYES, conseillère

I. MARTIN DE LA MOUTTE, conseillère



Greffier, lors des débats : A. CAVAN



 



ARRET : 



- Contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties 

- signé par V.SALMERON, présidente, et par A. CAVAN, greffier de chambre

Faits et procédure



Monsieur [E] [T] était propriétaire d'une maison d'habitation, reçue par héritage, située au [Adresse 4] à [Localité 1] (31).



Aux fins de vente de son bien immobilier, il a donné mandat de vente à l'agence La Bourse de l'Immobilier à [Localité 1], laquelle était par ailleurs mandatée par la Sa Eclisse Promotion, alors dénommée Procivis Sud Massif Central Promotion, aux fins de rechercher des propriétés à acquérir dans le cadre d'un projet de promotion immobilière sur le secteur.



Monsieur [E] [T] et la Sa Eclisse Promotion ont entamé des discussions aux termes desquelles les parties se sont mises d'accord pour une vente moyennant le prix de 750 000 €.



Monsieur [T] a donné procuration à l'étude notariale Sas [Localité 1] [B] Notaires pour formaliser les accords pris, vendre le bien en son nom et signer tout acte authentique par procuration.



Par acte authentique du 5 avril 2018, recueilli par Maître [S] [B], notaire au sein de la Sas [Localité 1] [B] Notaires, une promesse unilatérale de vente a été conclue entre Monsieur [T], promettant, représenté par l'étude notariale, et la Sa Eclisse Promotion, bénéficiaire.



La réitération authentique de la promesse unilatérale de vente était soumise à deux conditions suspensives stipulées au seul bénéfice de la bénéficiaire :

- l'obtention d'un prêt de 583 500 euros au taux d'intérêt maximal de 2,50% pour une durée maximale de 2 ans, au plus tard le 15 mars 2019,

- et à l'obtention par la bénéficiaire d'un permis de construire, au plus tard le 30 novembre 2018 et avec dépôt de la demande dans les 4 mois de la promesse, autorisant la réalisation d'un groupe d'habitations et/ou collectif pour une surface de plancher de 810m2, exempt de recours dans les 3 mois suivant sa délivrance.



La promesse unilatérale de vente a également prévu une clause de dispense de dépôt de la demande de permis de construire dans le cas où la bénéficiaire recevrait un avis négatif des autorités compétentes à la réalisation du projet immobilier en suite de la présentation informelle de l'avant-projet et qu'elle choisirait de ce fait de ne pas poursuivre l'acquisition du bien.



La promesse unilatérale de vente a également prévu une indemnité d'immobilisation et une clause pénale dans le cas où la bénéficiaire ne lèverait pas l'option avant l'expiration de la promesse, pour d'autres raisons que la non-réalisation des conditions suspensives ou malgré leur réalisation.



La promesse unilatérale de vente expirait le 15 avril 2019 à 18h. La vente n'a pas été réalisée dans ce délai.



Par courriel en date du 23 avril 2019, Monsieur [T] a interrogé l'étude notariale sur l'évolution des conditions suspensives. Cette dernière l'a informé de l'absence de dépôt de permis de construire, faute de pré-accord de la Mairie.



Monsieur [T] s'est alors tourné vers la Sa Eclisse Promotion et vers l'étude notariale pour solliciter des dédommagements financiers en raison de la défaillance du promoteur dans la levée des conditions suspensives. Malgré des échanges, les parties ne sont pas parvenues à un accord.



Dès lors, par actes d'huissier en date des 25 mars et du 1er avril 2021, Monsieur [E] [T] a assigné la Sa Eclisse Promotion, Maître [S] [B] et la Sas [Localité 1] [B] Notaires devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d'obtenir, en dédommagement de ses préjudices financiers découlant de l'absence de vente de son bien, l'allocation de la clause pénale et de l'indemnité d'immobilisation contenues dans la promesse de vente.



Par jugement du 17 mai 2023, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

- constaté l'absence de toute demande formée par Monsieur [E] [T] à l'encontre de Me [S] [B],

- débouté Monsieur [E] [T] de ses demandes formées à l'encontre de la société Procivis Sud Massif Central Promotion,

- débouté Monsieur [E] [T] de ses demandes formées à l'encontre de la Sas [Localité 1] Notaires,

- condamné Monsieur [E] [T] aux dépens de l'instance,

- condamné Monsieur [E] [T] à payer à la société Procivis Sud Massif Central Promotion d'une part et à la Sas [Localité 1] Notaires et Me [S] [B] d'autre part, la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- rappelé que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit,

- rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties.



Par déclaration en date du 28 juin 2023, Monsieur [E] [T] a relevé appel du jugement aux fins de le voir réformé en intégralité en intimant Maître [S] [B], la Sas [Localité 1] [B] Notaires et la Sas Provicis Sud Massif Central Promotion, devenue Eclisse Promotion.



Par voie de conclusions, la Sas [Localité 1] [B] Notaires et Maître [S] [B] ont fait appel incident afin de contester l'existence d'une faute pouvant être retenue à leur encontre.



Par arrêt avant dire droit du 16 septembre 2025, la Cour d'Appel de Toulouse a : 

- confirmé le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté [E] [T] de ses demandes formées à l'encontre de la Sas [Localité 1] Notaires, condamné [E] [T] aux dépens de l'instance et condamné Monsieur [E] [T] à payer à la Sas [Localité 1] Notaires et Me [S] [B] d'autre part, la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Et, statuant à nouveau, des chefs infirmés,

- dit que la Sas [Localité 1] [B] Notaires a manqué à son devoir de conseil et d'information envers Monsieur [E] [T],

- dit que le préjudice de Monsieur [E] [T] découlant de ce manquement s'analyse en une perte de chance,

- constaté que Monsieur [E] [T] n'a sollicité qu'une indemnisation totale de son préjudice,

- dès lors, avant dire-droit, invité les parties à formuler toutes leurs observations sur l'indemnisation de cette perte de chance pour Monsieur [E] [T] de souscrire un contrat comportant une indemnité d'immobilisation conforme à ses intérêts,

- renvoyé l'examen de l'affaire sur cette unique question à l'audience du 26 novembre 2025 à 14h,

Y ajoutant,

- débouté Monsieur [E] [T] de sa demande d'allocation de la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts formulée envers la Sa Eclisse Promotion et la Sas [Localité 1] [B] Notaires,

- réservé les demandes des parties relatives aux dépens et aux frais irrépétibles de première instance et d'appel jusqu'à l'audience du 26 novembre 2025.





Prétentions et moyens



Vu les conclusions d'appelant suite à arrêt avant dire droit notifiées le 4 mai 2026 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, de Monsieur [E] [T] demandant, aux visas des articles 1103, 1104 du code civil, 1304-2 du code civil, L.312-16 du code de la consommation, dans sa version applicable au litige, de :

- juger que la perte de chance subie par Monsieur [T] correspond au montant de l'indemnité d'immobilisation figurant dans l'acte initial 

- condamner la Sas [Localité 1] [B] Notaires à verser à Monsieur [T] la somme de 37 500 euros correspondant à l'indemnité d'immobilisation telle que rédigée dans le projet de la promesse unilatérale de vente dont il a été privé du fait de ces manquements ;

- condamner la Sas [Localité 1] [B] Notaires aux entiers dépens et à la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

- faire application de l'exécution provisoire de plein droit.



Vu les conclusions d'intimé suite à arrêt avant dire droit notifiées le 30 avril 2026 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, de Monsieur [S] [B] et la Sas [Localité 1] [B] Notaires demandant, au visa de l'article 1240 du code civil :

- juger que Monsieur [E] [T] ne justifie d'aucune perte de chance réelle et sérieuse de pouvoir bénéficier de la clause d'indemnité d'immobilisation qu'elle ait été ou pas stipulée aux termes de l'acte authentique du 5 avril 2018, 

- le débouter en conséquence de l'ensemble de ses demandes telles que dirigées à l'encontre 

de Me [S] [B] et la Sas [Localité 1] [B] Notaires,

- le condamner aux dépens d'appel,



La Sa Eclisse Promotion n'a pas reconclu après l'arrêt avant-dire droit du 16 septembre 2025.





MOTIFS



Sur la réparation du préjudice



L'arrêt avant dire droit de la cour d'appel de Toulouse en date du 16 septembre 2025, a écarté toute faute ou tout défaut de diligence de la société Eclisse Promotion, dans la non-levée des conditions suspensives, et a en conséquence confirmé le jugement en ce qu'il a débouté Monsieur [T] de ses demandes formées contre Eclisse Promotion, alors dénommée Procivis Sud Massif Central Promotion.



Il a en revanche retenu la responsabilité de la Sas [Localité 1] [B] Notaires à l'égard de Monsieur [T], du fait d'un manquement à son devoir de conseil, en n'explicitant pas la portée de modifications intervenues entre le projet de promesse de vente et l'acte final, sur le contenu des conditions suspensives et l'existence même de l'indemnité d'immobilisation.



La cour a reconnu le caractère certain du préjudice de Monsieur [T], aucune indemnité n'étant venue compenser le refus final de la Sa Eclisse Promotion de lever l'option d'achat, en dépit de la poursuite de négociations, et a admis que ce préjudice était en lien direct avec la signature par l'appelant du projet final d'acte en méconnaissance de la disparition de la clause d'indemnité d'immobilisation, fait découlant du manquement caractérisé à l'encontre de l'étude notariale.



Toutefois, le préjudice résultant pour Monsieur [T] de la faute retenue à l'encontre de l'étude notariale s'analysant en une perte de chance de signer un projet d'acte final plus conforme à ses intérêts, la cour a ordonné la réouverture des débats afin de recueillir les observations des parties sur ce point.



Monsieur [T] soutient que sa perte de chance est totale, dans la mesure où le projet modifié, qui lui a été soumis par mail quelques heures à peine avant la signature, et ce alors qu'il avait donné procuration au notaire pour cette signature, supprimait toute contrepartie à l'immobilisation du bien pendant plusieurs mois, de sorte qu'il ne se serait pas engagé si son attention avait été attirée sur cette modification particulièrement défavorable.



La société [Localité 1] [B] Notaires affirme au contraire que cette perte de chance est nulle, dans la mesure où aucun élément ne permet d'affirmer que la société Eclisse Promotion aurait accepté de signer une promesse de vente mentionnant une indemnité d'immobilisation même en cas de non-levée des conditions suspensives, et qu'il n'est pas démontré qu'un autre acquéreur se soit présenté à Monsieur [T].

Elle ajoute que la modification de la condition suspensive relative au permis de construire avait pour intérêt d'éviter des dépenses inutiles et une immobilisation plus longue du bien si la mairie ne donnait pas son accord.

Enfin, elle affirme qu'en tout état de cause, le bénéficiaire de la promesse n'a commis aucun manquement et que l'indemnité d'immobilisation n'aurait pas pu profiter au promettant dans ces conditions.



Il convient de rappeler que deux modifications ont été apportées au projet de promesse de vente. D'une part, au titre des conditions suspensives, la version finale est venue dispenser le bénéficiaire de la promesse de déposer un permis de construire, dans l'hypothèse où l'avant-projet présenté à la mairie ou à toute autorité administrative compétence, recueillerait un avis défavorable.

D'autre part, la clause « indemnité d'immobilisation » prévoyant le paiement d'une indemnité au promettant en cas de non-réalisation de l'acte a été supprimée, pour ne laisser subsister que la clause pénale, prévoyant que l'indemnité serait acquise au promettant uniquement en cas de défaillance du bénéficiaire dans la levée des conditions suspensives.



La cour retient que même en maintenant la clause d'indemnité d'immobilisation telle qu'elle était prévue dans le projet d'acte, il n'existait aucune certitude qu'elle ait pu bénéficier à Monsieur [T] dans la mesure où elle entrait en contradiction avec la clause « constitution de séquestre » qui ne prévoyait la libération de l'indemnité au profit du promettant que dans l'hypothèse d'une non-réalisation de la vente en dépit de la réalisation des conditions suspensives.

Cette contradiction nécessitait en tout état de cause une interprétation, et il convient de rappeler que dans son arrêt avant dire droit, la cour n'a retenu aucun manquement du bénéficiaire de la promesse dans la levée des conditions suspensives.



Il n'est par ailleurs pas démontré que l'ajout de la dispense de procéder à un dépôt de permis de construire, dans l'hypothèse d'un avis défavorable des autorités administratives, soit venu contribuer au préjudice de Monsieur [T], dans la mesure où cet ajout a eu pour effet d'éviter de perdre plus de temps, et d'immobiliser le bien plus longtemps, alors qu'en l'espèce c'est cette difficulté à laquelle s'est heurté le bénéficiaire.



Enfin, dans la mesure où il n'est pas fait état d'un autre candidat acquéreur, rien ne permet d'affirmer que Monsieur [T] aurait renoncé à la promesse de vente s'il avait été pleinement informé des conséquences des modifications apportées à l'acte, tout comme rien ne permet d'affirmer que le bénéficiaire de la promesse aurait accepté de contracter en cas de maintien de l'indemnité d'immobilisation telle que prévue au projet initial.



La perte de chance de Monsieur [T], qui doit tenir compte de l'ensemble de ces éléments, ainsi que du fait qu'il n'a pas été mis en mesure de comprendre la portée des modifications apportées au projet initial quelques heures à peine avant la signature, et ainsi de poursuivre les négociations en toute connaissance de cause, doit donc être évaluée à 10% du montant de l'indemnité initialement prévue de 37 500 €.



La Sas [Localité 1] [B] Notaires sera donc condamnée à payer à Monsieur [T] la somme de 3 750 € en réparation de cette perte de chance.





Sur les demandes accessoires



En l'état de la présente décision, la cour infirmera le jugement en ce qu'il a condamné Monsieur [T] au paiement d'une indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de première instance.



La Sas [Localité 1] [B] Notaires, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Pour ces mêmes motifs, et pour des raisons d'équité, elle sera condamnée à payer la somme de 2 000 € à Monsieur [T], en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.

La cour constate que dans ses dernières conclusions, la Sas [Localité 1] [B] Notaires ne formule plus de demande de ce chef.





PAR CES MOTIFS



La Cour statuant dans les limites de sa saisine, en dernier ressort, de manière contradictoire, par mise à disposition au greffe,



Vu l'arrêt avant dire droit de la cour d'appel de Toulouse du 16 septembre 2025, confirmant le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté [E] [T] de ses demandes formées à l'encontre de la Sas [Localité 1] [B] Notaires, condamné [E] [T] aux dépens de l'instance et condamné [E] [T] à payer à la Sas [Localité 1] Notaires et Me [S] [B] d'autre part, la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Condamne la Sas [Localité 1] [B] Notaire à payer à Monsieur [E] [T] la somme de 3 750 € en réparation de sa perte de chance de ne pas contracter sous des conditions plus avantageuses ;



Condamne la Sas [Localité 1] [B] Notaire à payer à Monsieur [E] [T] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel ;



Condamne la Sas [Localité 1] [B] Notaire aux entiers dépens de première instance et d'appel ;





La Greffière La Présidente























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