Cour d'appel de Montpellier, Chambre commerciale, 8 septembre 2026, n° 24/02329

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



Chambre commerciale



ARRET DU 08 SEPTEMBRE 2026



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 24/02329 - N° Portalis DBVK-V-B7I-QHGC



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 24 OCTOBRE 2023 

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER - N° RG 22/5297



APPELANTE :



S.A.S. [R] prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 1]



Représentée par Me Isabelle MERLY CHASSOUANT, avocat au barreau de MONTPELLIER, postulant (non présente à l'audience) et Me BONIXE Katy, avocat au barreau de PARIS, plaidant



INTIMEE :



S.A.R.L. LVH EURL, société à responsabilité limitée à associé unique au capital de 8.000,00 €, dont le siège social est à [Adresse 2], immatriculée au registre du commerce et des sociétés sous le numéro 450.606.066. RCS [Localité 2], représentée par son Gérant, Monsieur [J] [F], 

[Adresse 3]

[Localité 3]



Représentée par Me Jean christophe LEGROS de la SCP LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER, postulant (non présent à l'audience) et Me Géraldine ALLARD, avocat au barreau de PARIS, plaidant



Ordonnance de clôture du 12 mai 2026 

COMPOSITION DE LA COUR :



En application de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 juin 2026, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par le même article, devant la cour composée de :



Mme Danielle DEMONT, présidente de chambre

M. Thibault GRAFFIN, conseiller

M. Fabrice VETU, conseiller



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Gaëlle DELAGE





En présence de Monsieur Bernard ANCELY, juge consulaire au tribunal de commerce de CARCASSONNE 

ARRET : 



- Contradictoire 



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par Mme Danielle DEMONT, présidente de chambre, et par Mme Gaëlle DELAGE, greffière.



*

* *



FAITS et PROCEDURE



Par acte du 28 janvier 2002, M. et Mme [F], aux droits desquels vient désormais l'EURL LVH, ont donné à bail à M. [E] [P] un local commercial à usage d'hôtel de tourisme, l'hôtel le GUILHEM, sis [Adresse 4] à [Localité 4] à compter du 1er janvier 2002 jusqu'au 31 décembre 2010.



Cet hôtel comporte 35 chambres exploitées en vertu de 7 baux consentis par 7 propriétaires différents du [Adresse 5] au [Adresse 6], observer que la société la société LVH est le plus important bailleur pour détenir 20 chambres sur 35 outre des éléments communs : la chaufferie, la buanderie, la salle des petits déjeuners, une partie de la réception ainsi que la terrasse.



Le 30 juin 2011 le bail a été renouvelé pour neuf ans et le loyer a été fixé à la somme de 53 000 euros par an hors taxes et charges (HT/HC).



Par acte du 20 novembre 2014, le fonds de commerce a été cédé à la SAS [R].



Par exploit du 10 décembre 2018, la société LVH a donné congé au preneur à effet du 31 décembre 2019 avec refus de renouvèlement.



Par exploit du 26 novembre 2019, le bailleur a exercé son droit de repentir et proposé le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2020 moyennant paiement d'un loyer annuel de 95 000 euros HT/HC en se basant sur un rapport d'expertise amiable diligenté à sa demande, portant sur la valeur locative du local rendu le 1er juin 2018 par M. [Y] [W], alors que le loyer indexé devait s'élever à 61 000,66 euros HT/HC au 1er janvier 2020.



Par exploit d'huissier du 29 juin 2020, la société LVH a signifié à la société [R] un mémoire à l'appui d'une demande de fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé.



Par exploit du 3 septembre 2020, la société LVH a assigné la société [R] en fixation judiciaire du montant du loyer du bail renouvelé. 



Par jugement du 5 janvier 2021, le juge des loyers commerciaux a ordonné une mesure d'expertise judiciaire, commis pour y procéder M. [V], et dit que dans l'attente de la fixation du prix du loyer renouvelé, le bail se poursuivra aux mêmes charges et conditions.



L'expert judiciaire a déposé son rapport le 21 décembre 2021.



Par jugement contradictoire en date du 6 septembre 2022 (le jugement déféré), le tribunal judiciaire de Montpellier a :



- fixé le montant du loyer du bail renouvelé liant l'EURL LVH à la société [R] à compter du premier janvier 2020 à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 76 000 euros,

- débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,

- dit que chacune des parties conservera la charge de ses frais irrépétibles,

- dit que les dépens comprenant les frais d'expertise judiciaire seront supportés par moitié par chacune des parties, 

- et rappelé l'exécution provisoire de droit.



Par déclaration du 19 octobre 2022, la SAS [R] a relevé appel de ce jugement.



Par conclusions du 8 novembre 2024, elle demande à la cour, de :

- réformer le jugement entrepris ;

statuant de nouveau,



À titre principal,

- fixer le montant du prix du bail renouvelé au 1er janvier 2020 à la somme annuelle de 53 700 euros, hors taxes et hors charges, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail demeurant inchangées.



À titre subsidiaire,

- fixer le prix du bail renouvelé au 1er janvier 2020 à la somme annuelle de 57 700 euros, hors taxes et hors charges, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail demeurant inchangées.



À titre très subsidiaire,

- fixer le montant du prix du bail renouvelé au 1er janvier 2020 à la somme annuelle de 57 600 euros, hors taxes et hors charges, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail demeurant inchangées.



En tout état de cause,

- débouter la société LVH de toutes ses demandes ;

- ordonner le paiement des intérêts au taux légal sur le trop-perçu de loyers à compter du 1er janvier 2020, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil et leur capitalisation dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil du même code, pour ceux correspondant à des loyers acquittés par le preneur depuis plus d'un an ;

- et condamner la société LVH, demanderesse, au paiement de la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles outre les dépens et les frais d'expertise.



Par conclusions du 27 janvier 2025, formant appel incident, l'EURL LVH demande à la cour, au visa des articles L.145-33 et suivants et R 145-10 du Code de commerce, de :



- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fixé le loyer du bail renouvelé la liant à la société [R] à compter du 1er janvier 2020 à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 76 000 euros et en ce qu'il a rejeté sa demande liée aux intérêts dus sur le différentiel de loyer et à leur capitalisation annuelle ;

- le confirmer pour le surplus



statuant à nouveau,

À titre principal,

- fixer le montant du loyer du bail renouvelé la liant à la société [R] à compter du 1er janvier 2020 à la somme annuelle en principal de 83 700 euros HT/HC ;

À titre subsidiaire,

- fixer le montant du loyer du bail renouvelé la liant à la société [R] à compter du 1er janvier 2020 à la somme annuelle en principal de 83 000 euros ;

À titre encore plus subsidiaire,

- fixer le montant du loyer du bail renouvelé la liant à la société [R] à compter du 1er janvier 2020 à la somme annuelle en principal de 80 300 euros HT/HC ;



À titre infiniment subsidiaire,

- fixer le montant du loyer du bail renouvelé la liant à la société [R] à compter du 1er janvier 2020 à la somme annuelle en principal de 79 600 euros ;



En tout état de cause :

- débouter la société [R] de l'ensemble de ses demandes ;

- juger que tout rappel de loyers dû à la suite du renouvellement de bail dont s'agit portera intérêts au taux légal à compter de la date de l'exploit introductif d'instance en application des articles 1231-6 et 1344 du code civil et que les intérêts ainsi échus depuis plus d'une année produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil ;

- et condamner la société [R] à lui verser la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.



Il est renvoyé, pour l'exposé exhaustif des moyens des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 



L'ordonnance de clôture est datée du 12 mai 2026



MOTIFS :



Le tribunal judiciaire de Montpellier retient les motifs suivants (ci-après quasi in extenso) :



« Le principe du renouvellement du bail est acquis, le seul objet du litige étant le montant du loyer du bail renouvelé. 



Sur la fixation du loyer du bail renouvelé

(')

Sur la valeur locative



Afin de déterminer la valeur locative, l'expert judiciaire a appliqué la méthode hôtelière rénovée qui consiste :



' tout d'abord à rechercher la recette théorique (ou recette possible) annuelle par le biais d'éléments de comparaison avec des hôtels ayant les mêmes caractéristiques sis dans le même secteur ; 

' puis appliquer à cette recette théorique un taux d'occupation ou coefficient de fréquentation moyen ;

' et enfin appliquer sur la valeur ainsi obtenue un taux de rendement locatif. 

Il convient, le cas échéant, d'appliquer ensuite des correctifs en fonction des charges.



Par ailleurs, la particularité de l'hôtel le GUILHEM, qui est exploité dans des locaux appartenant à plusieurs propriétaires avec pour chacun un bail distinct, nécessite une évaluation de l'ensemble de la surface exploitée pour ensuite établir une valeur locative proportionnelle pour les locaux loués par LVH.

 

La recette théorique possible



La SAS [R] reproche à l'expert judiciaire de n'avoir tenu aucun compte de la crise sanitaire de la Covid 19 dans son évaluation de la recette théorique possible, la bailleresse estimant pour sa part, qu'il ne doit pas être tenu compte d'éléments postérieurs au renouvellement du bail pour fixer le loyer du bail renouvelé. 



L'expert judiciaire rappelle exactement que le bail étant renouvelé antérieurement au premier confinement, la crise sanitaire ne peut pas venir impacter le calcul de la valeur locative. Les différentes approches détaillées par la preneuse ne peuvent concerner que des baux renouvelés pendant la période de la crise sanitaire, et non antérieurement ; elles ne seront donc pas retenues.



L'expert a retenu un prix moyen de 95 € TTC la chambre par nuitée ; la bailleresse ne conteste pas ce prix, et la preneuse le conteste inefficacement s'agissant du prix moyen qu'elle a elle-même indiqué à l'expert au cours des opérations d'expertise ; en page 14 du rapport d'expertise il est, en effet indiqué que « Lors de l'accedit, le directeur de la SAS [R] M. [O] [U] [I] a indiqué que le prix moyen facturé par chambre était de 95 € TTC la nuit. ». 

Ce prix moyen, qui correspond par ailleurs à la moyenne des prix pratiqués à [Localité 4] par les hôtels de même catégorie, sera retenu.



La société preneuse critique l'évaluation de la recette théorique par l'expert judiciaire arguant de ce que son chiffre d'affaires n'a jamais atteint un tel montant, alors qu'il s'agit d'une recette théorique possible si l'hôtel était complet 365 jours de l'année et qui n'est pas calculée en fonction du chiffre effectivement réalisé par l'exploitant. D'autant que, comme rappelé supra, la méthode d'évaluation implique d'appliquer un taux d'occupation à la recette théorique afin de tenir compte de ce que l'hôtel n'est pas intégralement occupé chaque jour de l'année.



Le taux d'occupation retenu est de 70 %, qui correspond au taux d'occupation de l'hôtel tel que précisé par la preneuse lors des opérations



d'expertise et qui, au surplus, se situe dans le taux d'occupation moyen pour les établissements de même catégorie à [Localité 4].



Le prix des petits déjeuners est également débattu, la SAS [R] soutenant que nombre de clients ne prennent pas leur petit déjeuner à l'hôtel alors qu'une fois encore, c'est l'évaluation donnée par le directeur de la preneuse que l'expert judiciaire a retenu soit 1,2 petit déjeuner à 9€ par chambre. La locataire reproche à l'expert de ne pas avoir distingué recette théorique hébergement et recette théorique petits déjeuners, soutenant qu'un taux de captage devait être appliqué concernant les petits déjeuners dans la mesure où l'hôtel étant situé en centre-ville à proximité notamment d'une boulangerie réputée, les clients ne consommaient pas nécessairement de petits déjeuners, le taux de captage étant important.

Toutefois, l'évaluation n'est que théorique et comme l'expert l'a rappelé, elle n'a pas à coïncider avec la réalité du chiffre réalisé par la SAS [R]. Par ailleurs, la locataire elle-même a indiqué que 1,2 client consommait un petit déjeuner à l'hôtel et il a été appliqué à ce chiffre un taux d'occupation de 70 %, le tout pour atteindre une recette théorique.

Dès lors, même si le chiffre qui en résulte n'avait jamais été atteint par l'exploitante, le calcul n'en est pas pour autant remis en cause.



 Or, une fois appliqué le taux d'occupation de 70%, la recette théorique corrigée obtenue, soit le montant de 764 134,7 € (1091 621 x 0,70) incluant les petits déjeuners, contrairement aux chiffres d'affaires effectivement réalisés par la SAS [R] et communiqués par elle (754 683 € en 2019), sans les petits déjeuners. 

La locataire précise dans ses écritures qu'en 2019, la meilleure année, le chiffre d'affaires annuel pour les petits déjeuners était de 55 288 € HT, de sorte qu'après l'avoir ajouté au chiffre d'affaires relatif à hébergement il en résulte un chiffre d'affaires total de 809 971 €, soit une somme largement supérieure au résultat théorique global (hébergement et petits déjeuners) obtenu par l'expert judiciaire. 

Dès lors, les chiffres retenus par l'expert judiciaire sont cohérents avec la réalité de chiffres générés par l'exploitation de l'hôtel, contrairement à ce que soutient la preneuse.



Il convient ainsi de retenir l'évaluation de l'expert, soit une recette théorique annuelle possible de 1 091 621 € qui se compose :

' du prix des chambres (95 € X 35 chambres X 365 jours = 1 213 625 €), 

' et des petits déjeuners (9€ x 1,2 x 35 chambres x 365 jours= 137 970), 

 soit un total de 1 351 595 € auxquels l'expert retire justement le coût des commissionnements des agences de réservation, soit 9%, la TVA et la taxe de séjour pour conduire à un montant de 1 091 621 €.



La bailleresse estime que la taxe de séjour n'a pas à être déduite, dans la mesure où elle n'est pas incluse dans le prix moyen des chambres ; or l'expert judiciaire affirme dans son rapport en réponse au dire en ce sens de la bailleresse qu'il a été indiqué lors des opérations d'expertise que la taxe de séjour était incluse dans le prix des chambres. 

Il convient, comme l'a fait l'expert judiciaire, de la déduire pour obtenir le montant de la recette théorique possible HT soit la somme de 1 091 621 €.



Concernant le taux effectif de rendement locatif, qui est le pourcentage de la recette théorique possible qui vient valoriser le capital mobilisé par le bailleur. Il se situe entre 15 % et 18 %, selon l'expert, pour les hôtels 3 et 4 étoiles. 

En l'espèce, l'expert retient un taux de 18%, contesté par la locataire qui estime que les locaux loués ne sont pas des locaux de standing, tenant notamment l'impossibilité d'y installer un ascenseur. 

Cet argument est toutefois inopérant puisqu'un ascenseur est installé au n°18 qui communique avec le numéro 20, il n'est donc pas utile d'installer un second ascenseur, 



Par ailleurs, la SAS [R] soutient que l'hôtel est difficilement accessible en voiture, que les locaux sont exigus, et que la salle du petit déjeuner n'est pas climatisée, alors que :

' l'accès en voiture est possible même s'il est malaisé, comme dans tout le quartier historique de l'Ecusson et plus largement, tout le centre-ville de [Localité 4], 

' la salle du petit déjeuner n'est pas climatisée, mais l'hôtel dispose d'une terrasse qui est précisément utilisée pour les petits déjeuners.

Ces éléments ont d'ailleurs été retenus par l'expert pour fixer à 18 % le taux de rendement locatif qui est justifié, compte tenu du charme de l'hôtel, de son emplacement dans le [Adresse 7], plus ancien quartier de [Localité 4], à proximité immédiate de la [Adresse 8]. 

Il a également été tenu compte dans la détermination de ce taux, de ce que la taxe foncière est assumée par le bailleur. 



La locataire fait également valoir que le taux de rendement locatif à retenir devrait être de 15 % en mettant en avant les difficultés d'exploitation liées à la configuration des lieux, rappelant que, selon elle, l'immeuble est de standing ordinaire, alors qu'un hôtel exploité dans un immeuble de standing ordinaire relève plutôt d'un taux de rendement locatif de 18 à 21%.



Mais les griefs adressés par la locataire aux locaux pris à bail ont déjà été pris en compte par l'expert qui a valablement retenu un taux de 18 %, plutôt que celui de 15% allégué. 

Le taux de 18% doit être retenu et appliqué.



Aucun correctif de charge n'a été retenu dans la mesure où le bail ne met pas à la charge de la preneuse des charges exorbitantes, étant observé au contraire, que la taxe foncière est assumée par la bailleresse.



Dès lors, la valeur locative totale des locaux exploités par la société [R] ressort à la somme de 137 544 € (1 091 621 x 70 % x 18%).



Sur la valeur locative du bail litigieux



L'expert judiciaire a estimé la valeur locative des locaux donnés à bail par la société LVH au prorata de la surface des locaux objet du bail par rapport à la surface totale exploitée.



Concernant la pondération de la terrasse



L'expert n'a pas pondéré la surface terrasse et retenu sa surface réelle bien qu'elle ne puisse pas être exploitée toute l'année, dans la mesure où elle est tout de même exploitée une grande partie de l'année et constitue un atout commercial indéniable pour l'hôtel. 

Il n'y a donc pas lieu d'appliquer une pondération sur ce point.



Sur la répartition proportionnelle de la valeur locative

L'hôtel étant exploité sur plusieurs immeubles et en vertu de plusieurs baux, il convient de déterminer la valeur locative du local donné à bail par la société LVH.



La bailleresse propose une répartition de la valeur locative par chambre, précisant que sur les 35 chambres de l'hôtel, 20 sont situés dans ses locaux, et que ce sont les chambres qui génèrent du chiffre d'affaires.



Or, l'expert, a valablement relevé que si l'hôtel ne disposait pas des autres surfaces, celles louées à la société LVH seraient amputées d'autant des surfaces techniques et des espaces de circulation qui se trouvent dans les autres parties de l'hôtel, et disposerait ainsi de moins de chambres.



La surface de totale de l'hôtel est de 1012 m2 et la surface louée par l'EURL LVH est de 555 m2, soit 55% de la surface de l'immeuble ; il convient de dire que la valeur locative des locaux donnés à bail par la société LVH est de 55% de la valeur locative globale.



Au vu de l'ensemble de ces éléments, le loyer du bail renouvelé sera fixé à la somme de 76 000 € HT et HC (137 544 € X 0,55) à compter du 1er janvier 2020. »



* 



En cause d'appel, les parties reprennent largement leurs prétentions et moyens de première instance, auxquels le premier juge a répondu de manière pertinente par les motifs longuement développés supra, sauf à leur ajouter que :



' la relative difficulté d'accès en voiture autre qu'un taxi muni d'une carte pour accéder et la contrepartie du charme de l'hôtel LE GUILHEM au sein d'une zone historique piétonne ; 

' l'étroitesse des couloirs n'empêche pas la mise aux normes pour les personnes à mobilité réduite et elle ne diminue pas l'attractivité de l'hôtel, contrairement à ce que soutient le preneur, dans la mesure où les chambres d'hôtel destinées aux PMR peuvent être situées en rez-de-chaussée accessible ;

' en revanche le preneur plaide utilement que, s'agissant des autres baux ne comprenant aucune chambre, cette extension a néanmoins permis à l'hôtel de passer à 37 chambres et d'atteindre un seuil de rentabilité impossible autrement, sauf à être à la fois exploitant et propriétaire des murs, de sorte que la valeur locative des locaux a été justement calculée au prorata de leur surface par rapport à la superficie totale de l'hôtel ;

' la circonstance que la terrasse soit non couverte et non bâchée et non occupée pour les petits déjeuners une partie de l'année, n'empêche pas la plus value importante qu'elle apporte à l'hôtel, donnant sur des jardins intérieurs, alors que l'établissement est sis dans le centre historique, minéral ; 

' en ce qui concerne le moyen du preneur tiré de l'absence d'application par l'expert et par le tribunal d'un taux de captage à la recette du petit déjeuner, dont le montant ne serait justifié ni par les éléments de comparaison, ni par les éléments comptables, le ratio de 2018 et 2019 correspond bien à la division du nombre de chambres effectivement vendues avec le nombre de petits déjeuners effectivement vendus sur une année, de sorte que le fait que tous les clients ne prennent pas leur petit déjeuner à l'hôtel a bien été pris en compte par l'expert ; 

' selon le preneur, le juge des loyers aurait dû distinguer recette théorique hébergement et recette théorique petits-déjeuners pour leur appliquer des taux de prélèvement distincts, soit 10 %, et non 18 % pour celui les petits déjeuners à intégrer dans le calcul de leur recette théorique, dès lors que cette recette est le fruit du travail de l'hôtelier, à la différence par exemple d'un parking largement imputable à 55 % à l'apport du propriétaire ; mais il ne peut être retenu que le taux de recette unique de 18 % pratiqué à la fois sur l'hébergement et les petits-déjeuners seraient décorrélé de l'apport de l'hôtelier au regard de l'apport des locaux ;

' enfin, le bailleur ne saurait prétendre par ses conclusions notifiées le 27 juillet 2024 à l'application d'une majoration de 5 % en raison de la communication entre les différents bâtiments nécessairement autorisée par le propriétaire, alors que le percement permet d'améliorer la rentabilité de l'hôtel dont le bailleur tire profit.



En définitive jugement déféré sera entièrement confirmé.

Ayant omis de statuer, en l'absence de motifs sur ce point, il sera fait droit à la demande, recevable, du bailleur tendant à voir juger que les rappels de loyers porteront intérêt au taux légal à compter de la date de l'acte introductif d'instance, avec capitalisation annuelle des intérêts.



PAR CES MOTIFS 



La cour, 



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,



Y ajoutant



Dit que les rappels de loyers porteront intérêt au taux légal à compter du 3 septembre 2020, avec anatocisme ;



Condamne la SAS [R] aux dépens,



En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SAS [R] or et la condamne à payer à la société LVH la somme de 4 000 €.



La greffière La présidente