Tribunal judiciaire de Paris, 2ème chambre 2ème section, 9 septembre 2026, n° 23/00681

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le :


■


2ème chambre civile

 
 N° RG 23/00681 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-CY2FM

N° MINUTE : 




Assignation du :
13 Janvier 2023







JUGEMENT 
rendu le 09 Septembre 2026 
DEMANDEURS

Monsieur [E] [S] [L]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Madame [V] [M]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentés par Maître Bernard LAMORLETTE de la SELARL L.V.I AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0205


DÉFENDERESSES

S.A.R.L. HAUTS DE SEINE IMMOBILIER PRESTIGE
[Adresse 2]
[Localité 3]


S.A.R.L. [Localité 4]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentées par Maître Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #G0450

Décision du 09 Septembre 2026
2ème chambre civile
 N° RG 23/00681 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY2FM


***

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

M. Jérôme HAYEM, Vice-Président, statuant en juge unique.

assisté de Madame Océane GENESTON, Greffière,


DÉBATS

A l’audience du 10 Juin 2026
tenue en audience publique


JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort


***

FAITS ET PROCÉDURE

Le 8 juillet 2020, [E] [L] et [V] [M] ont donné mandat aux sociétés Hauts De Seine Immobilier Prestige (ci-après la société Prestige) et [Localité 4] de commercialiser leur bien immobilier sis à [Localité 5].

Par acte notarié du 6 août 2020 conclu par l’entremise des sociétés Prestige et [Localité 4], [E] [L] et [V] [M] ont unilatéralement promis de vendre leur bien à [F] [D] qui a accepté. L’indemnité d’immobilisation a été fixée à 460.000 euros et devait être versée par le bénéficiaire au plus tard le 14 août 2020 à peine de caducité de l’acte. Le délai d’option expirait le 16 octobre 2020.

L’indemnité d’immobilisation n’a pas été versée.

Par procès-verbal du 23 novembre 2020, le notaire rédacteur de la promesse a constaté la réalisation des conditions suspensives assortissant la promesse et la non levée de l’option.

Par actes de commissaire de justice du 13 janvier 2023, [E] [L] et [V] [M] ont a assigné les sociétés Prestige et Chartres devant le tribunal de céans aux fins, en l’état de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 18 juin 2025, de:
condamner solidairement les sociétés Prestige et [Localité 4] in solidum avec [F] [D] et les notaires ayant reçu ou participé à la promesse unilatérale de vente à leur verser la somme de 460.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,condamner solidairement les sociétés Prestige et [Localité 4] à leur verser la somme de 379.312,64 euros au titre des frais de déménagement, travaux, intérêts de placement et fiscalité,les condamner solidairement à leur verser une somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 11 juillet 2025, les sociétés Prestige et Chartres demandent au tribunal de:
rejeter les demandes,écarter l’exécution provisoire,condamner tout succombant à leur régler la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 septembre 2025 et l’audience de plaidoiries fixée au 10 juin 2026.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 9 septembre suivant.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu les conclusions d’[E] [L] et [V] [M] notifiées par voie électronique le 18 juin 2025;

Vu les conclusions des sociétés Prestige et [Localité 4] notifiées par voie électronique le 11 juillet 2025;

A titre liminaire, il doit être observé que les notaires n’étant pas parties à la présente instance, le tribunal n’est pas saisi valablement des demandes formées à leur encontre.

Au visa de l’article 1231–1 du code civil, [E] [L] et [V] [M] font valoir:
que l’agent immobilier doit s’assurer de la solvabilité de l’acquéreur,que [F] [D] percevait le RSA, que les agents immobilier ont donc manqué à leur obligation en le leur présentant sans lui avoir demandé le moindre justificatif bancaire, fiscal ou patrimonial,que les sociétés Prestige et [Localité 4] ne sauraient s’exonérer de leur responsabilité au motif que les notaires ont commis une faute en ne s’assurant du paiement dans le délai contractuel de l’indemnité d’immobilisation stipulée, qu’en effet, plusieurs fautes peuvent concourir au même préjudice,que l’insolvabilité de [F] [D] les empêche de percevoir l’indemnité d’immobilisation qui leur est due,que, confiant dans la réalisation de la vente, ils ont déménagé, qu’ils ont ainsi payé un loyer du 1er octobre 2020 au 8 mars 2021, des frais de déménagement pour un total de 39.497,73 euros,que la promesse les obligeait à financer des travaux de démolition, qu’informés du non versement de l’indemnité d’immobilisation, ils n’auraient pas réalisé ces travaux dont le coût a été de 54.239,91 euros,qu’informés du non versement de l’indemnité d’immobilisation, ils auraient immédiatement vendu le bien à un tiers et aurait investi le prix de vente avec un rendement de 7,35 % annuel, que la vente du bien étant intervenue le 9 juillet 2021, la perte est de 253.575 euros pour la période allant du 16 octobre 2020 au 9 juillet 2021, qu’ils ont dû aussi déclarer le bien à l’IFI alors qu’il devait sortir de leur patrimoine, que l’impôt est de 32.000 euros,que le préjudice total est de 379.312,64 euros.
Les sociétés Prestige et [Localité 4] opposent:
que rien ne permettait de supposer une insolvabilité de [F] [D],que le défaut de paiement de ce dernier de l’indemnité d’immobilisation dans le délai contractuel aurait dû conduire les promettants à renoncer à l’opération,que par jugement du 26 septembre 2024 rendu dans une instance opposant les demandeurs à [F] [D] et les notaires ayant reçu et participé à la promesse, le tribunal retenu la faute exclusive des notaires pour ne pas avoir informé les intervenants à l’opération du défaut de paiement du bénéficiaire et même les avoir laissé croire que les fonds avaient été remis, qu’aucune faute ne peut donc être reprochée aux défendeurs,que l’insolvabilité de [F] [D] n’est pas avérée,que les sommes qui leur sont réclamées sont aussi réclamées à [F] [D] et aux notaires, qu’il ne peut y avoir de double indemnisation, qu’aucun préjudice n’est consommé puisque les demandeurs disposent d’une possibilité d’indemnisation par les notaires,que n’étant pas parties à la promesse, elles ne peuvent être condamnées au paiement de l’indemnité d’immobilisation contractuelle, qu’en tout état de cause, cette indemnité fait double emploi avec les autres préjudices,que les demandeurs avaient pour projet de vendre et déménager, qu’en tout état de cause, ils étaient amenés à déménager à un moment ou à un autre, que ce chef de préjudice n’est pas indemnisable,que c’est de leur plein gré que les demandeurs ont procédé à des travaux de démolition,que le préjudice d’investissement est fondé sur un taux de rendement fantaisiste, que les demandeurs ont remis le bien en vente dès le 23 novembre 2020, que le préjudice fiscal n’est pas démontré, 
Sur ce, l’article 1231–1 du code civil prévoit qu’en cas de manquement de l’un des contractants à son engagement, son cocontractant peut lui réclamer des dommages et intérêts en réparation du préjudice ainsi occasionné.

L’article 1231–3 du code civil ajoute que, sauf faute lourde ou dolosive, le dommage doit être normalement prévisible par les parties dans sa nature lors de la conclusion de l’acte.

Le mandat d’agent immobilier comprend l’obligation pour l’agent de s’assurer de la solvabilité de l’acquéreur. Il n’est pas le garant de sa solvabilité et n’a pas vocation à se substituer à lui en cas de défaillance.

En l’espèce, [F] [D] percevait l’allocation de solidarité spécifique depuis le 7 juillet 2020.

Par ailleurs, c’est en vain qu’[E] [L] et [V] [M] ont voulu exécuter un jugement du 26 septembre 2024 ayant condamné [F] [D] à leur verser l’indemnité d’immobilisation stipulée.

Il apparaît ainsi qu’il est insolvable et que cette insolvabilité est antérieure à la conclusion de la promesse unilatérale de vente donnant lieu au présent litige.

Les agents immobiliers ont ainsi commis une faute en présentant à [E] [L] et [V] [M] un cocontractant sans vérifier sa solvabilité.

En conséquence, de cette faute, [E] [L] et [V] [M] ont contracté avec une personne insolvable et ont immobilisé en vain leur bien jusqu’à l’expiration de la promesse, soit jusqu’au 16 octobre 2020. Il ne saurait être considéré qu’ils ont participé à leur préjudice en ne se retirant pas des liens de la promesse passé le 14 août 2020, jour d’expiration de versement de l’indemnité d’immobilisation, dans la mesure où le séquestre des fonds ne les a pas informés de la carence du bénéficiaire et leur a même transmis par l’intermédiaire de leur notaire une preuve d’un virement qui s’est avérée déceptive.

Il y a lieu de comparer leur situation actuelle avec celle qui aurait été la leur en l’absence de faute.

En l’absence de faute, [E] [L] et [V] [M] auraient contracté avec une personne solvable qui aurait levé l’option dans le délai de la promesse. Ils n’auraient alors pas perçu d’indemnité d’immobilisation mais aurait vendu leur bien au plus tard le 16 octobre 2020.

En raison de la faute, ils ont immobilisé leur bien en vain le temps de la promesse. Il doit donc être considéré que le retard pris par la vente imputable à la faute des agents immobiliers est égal à la durée de l’option consentie à l’acquéreur présenté par eux, soit deux mois et 10 jours.

Compte tenu de l’insolvabilité de [F] [D], l’immobilisation de leur bien reste de fait à leur charge.

Le préjudice comprend donc l’immobilisation du bien pendant deux mois et 10 jours mais ne comprend pas l’indemnité d’immobilisation stipulée que les demandeurs n’avaient pas vocation à percevoir en l’absence de faute.

Cette immobilisation doit être estimée à une somme de 23.000 euros, s’agissant d’un pavillon d’une valeur de 4.600.000 euros.

Ce préjudice ne se distingue pas de celui allégué tiré d’une perception retardée du prix de vente et du rendement que son placement aurait pu offrir.

Le préjudice ne comprend pas les frais de déménagement et de loyers qui procèdent du choix fait par les demandeurs alors que leur bien n’avait pas été vendu et n’était l’objet que d’une promesse unilatérale de vente.

La promesse n’obligeait nullement [E] [L] et [V] [M] à réaliser les travaux de démolition dont ils réclament la prise en charge à titre indemnitaire. Ce chef de préjudice n’est donc nullement en lien avec la faute commise par les agents et doit être rejeté.

Enfin, il n’est nullement justifié des conséquences fiscales invoquées. Le préjudice fiscal doit donc être rejeté.

En définitive, les sociétés Prestige et [Localité 4] doivent être condamnées in solidum à verser à [E] [L] et [V] [M] une indemnité de 23.000 euros.

Il convient d’observer que cette indemnité répare le même préjudice que celui auquel est tenu [F] [D].

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Les sociétés Prestige et [Localité 4] succombant dans la présente instance, il convient de les condamner in solidum à verser à [E] [L] et [V] [M] une indemnité de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort:

Constate n’être pas valablement saisi des demandes formées contre les notaires;

Condamne in solidum les sociétés Hauts De Seine Immobilier Prestige et [Localité 4] à verser à [E] [L] et [V] [M] une indemnité de 20.000 euros en réparation de leur préjudice d’immobilisation de leur bien;

Dit que cette somme indemnise le même préjudice que celui auquel [F] [D] est tenu au titre de l’indemnité d’immobilisation stipulée à la promesse;

Condamne in solidum les sociétés Hauts De Seine Immobilier Prestige et [Localité 4] à verser à [E] [L] et [V] [M] une indemnité de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Déboute [E] [L] et [V] [M] de leurs demandes tendant à:
condamner solidairement les sociétés Prestige et [Localité 4] à leur verser la somme de 379.312,64 euros au titre des frais de déménagement, travaux, intérêts de placement et fiscalité;
Déboute les sociétés Hauts De Seine Immobilier Prestige et [Localité 4] de leurs demandes tendant à:
écarter l’exécution provisoire,condamner tout succombant à leur régler la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
Les condamne in solidum aux dépens;


Fait et jugé à [Localité 1] le 09 Septembre 2026


La Greffière Le Président