Décision de justice

Tribunal judiciaire de Grasse, Référés Civil, 3 septembre 2026, n° 26/00142

Accorde ou proroge des délaisDroit des affairesBail commercial

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Exposé du litige

***











FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Suivant acte sous seing privé en date à Antibes du 1er septembre 2022, la SCI CCADM PHAROS a donné à bail commercial à la SARL LES DEUX BISCUITS 1 un local à usage de location de véhicules de transport avec chauffeur sis [Adresse 3] pour une durée de neuf années du 1er septembre 2022 au 31 août 2031.

Faisant valoir que fin septembre 2024, la locataire a manifesté l'intention de dénoncer le bail ; qu'elle s'est toutefois maintenue dans les lieux et a confirmé le 12 février 2025 qu'elle souhaitait conserver ses bureaux, pour finalement notifier un congé par LRAR du 15 juillet 2025, avec un préavis de trois mois ; que l'agence gestionnaire lui a répondu le 1er aout que le délai de préavis de six mois avant la date anniversaire du bail étant passé, le bail s'était reconduit pour trois ans, tout en lui précisant qu'elle remettait le local à la location et lui rendrait sa liberté en cas de relocation ; que début décembre, la requise a restitué les clés et promis deux chèques à encaisser en février 2026 pour payer les loyers de juillet à septembre 2025 ; qu'elle n'a pas remis les chèques ; qu'une tentative de saisie conservatoire sur son compte bancaire du 02 janvier 2026 a été inopérante, le compte étant clôturé ; et que le bailleur est fondé à solliciter la condamnation de la requise, à titre provisionnel, à payer, en deniers ou quittances, le montant de l'arriéré de loyer dû au 31 décembre 2026, la SCI CCADM PHAROS a, par acte en date du 14 janvier 2026, fait assigner la SARL LES DEUX BISCUITS 1 devant le juge des référés aux fins de voir :

RECEVOIR la requérante en son action,
VU l'article 835 du code de procédure civile, 
CONDAMNER la SARL LES DEUX BISCUITS 1 à payer à titre provisionnel, en deniers ou quittances, l'arriéré de loyer de 13.981,36 € dû au 31.12.2026, sauf à parfaire, outre les frais de la saisie de 241,60 €,
ALLOUER 1.500 € à la requérante sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNER la requise aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par le RPVA le 15 juin 2026, elle demande à la juridiction de :

RECEVOIR la concluante en son action,
VU l'article 835 du code de procédure civile,
VU l'article L 145-4 du code de commerce,
CONDAMNER la SARL LES DEUX BISCUITS 1 à payer à titre provisionnel, en deniers ou quittances :
- à titre principal, l'arriéré de loyer de 25.669 € dû au 31.05.2026, date de la relocation, 
- à titre subsidiaire, l'arriéré de loyer de 13.981,35 € dû au 31.12.2025, époque de la remise des clés,
- à titre infiniment subsidiaire, la somme de 6.968,77 € que la SARL LES DEUX BISCUITS 1 reconnaît devoir, outre les 241,60 € de frais de la tentative de saisie,
VU l'article 1343-5 du code civil,
DIRE n'y avoir lieu à délais de paiement,
Dans l'hypothèse où des délais seraient néanmoins accordés,
ORDONNER qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité, et huit jours après une mise en demeure de payer par lettre recommandée, la totalité de la somme restante due deviendra de plein droit exigible,
DEBOUTER la SARL LES DEUX BISCUITS 1 de toutes ses demandes, fins et conclusions,
ALLOUER 2.500 € à la concluante sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNER la SARL LES DEUX BISCUITS 1 aux entiers dépens.

Elle déclare que :
Sur l'obligation au paiement des loyers :
* la SARL LES DEUX BISCUITS 1 ne conteste pas devoir les loyers de juillet à septembre 2025 inclus (dont elle reconnaît ne pas s'être acquittée),
* elle ne conteste pas non plus l'irrégularité du préavis de trois mois de son congé du 15.07.2025 alors que le bail était appelé à se reconduire pour trois années le 01.09.2025, soit jusqu'au 31.08.2028,
* elle prétend toutefois que son déménagement des locaux au début du mois d'octobre (ce n'est pas la concluante qui les a vidés de leur vitrine commerciale, comme elle l'écrit dans ses dernières écritures), suivi du placardage par le bailleur sur les vitrines d'affiches en vue d'une relocation, et la restitution finale des clés le 08.12.2025 (selon son affirmation) caractérisent de part et d'autre une acceptation tacite de la rupture anticipée du bail,
* il convient toutefois de se reporter à la correspondance que lui écrivait l'agence gestionnaire le 01.08.2025, dont il résulte que nonobstant l'irrégularité du congé, le bailleur est d'accord pour libérer la locataire de ses obligations dès qu'il aura reloué,
* l'accord ne peut être extrapolé au-delà, et la situation est différente de la jurisprudence produite,
* en outre, d'une manière générale, la remise des clés et l'acceptation de celles-ci ne peuvent constituer la preuve d'un acquiescement du bailleur, puisqu'en reprenant les clés de l'immeuble loué, le propriétaire ne fait que prendre acte du départ de son locataire et reprendre le bien lui appartenant ",
* en l'espèce, les clés restituées ont été remises dans la boite aux lettres de l'agence, il n'y a même pas de reçu, ni bien entendu d'état des lieux de sortie,
* la SARL LES DEUX BISCUITS 1 reste incontestablement tenue des loyers jusqu'à la relocation du local, et le fait qu'elle ait " laissé sur place des aménagements de grande valeur ", comme elle le fait valoir dans ses dernières écritures, ne saurait l'en libérer, d'autant que l'essentiel de ces aménagements sont dépourvus de toute valeur pour la bailleresse, qui aurait au contraire été en droit de lui demander de remettre les locaux en leur état antérieur (art. 10.5 du bail), et aurait peut-être reloué plus vite si ces aménagements n'avaient pas existé,
* la concluante a retrouvé un locataire au 01.06.2026,
* la demande de provision de l'assignation sera en conséquence actualisée et liquidée à cette date à 25.669 € (13.981,35 € dus au 31.12.2025 + 5 fois 2.337,53 €, soit 11.687,65 €,
* très subsidiairement, elle devra être accueillie a minima jusqu'à fin décembre 2025, époque de la remise des clés, soit à hauteur de 13.981,35 €,
Sur la demande de délais de grâce :
* malgré l'engagement de régler les loyers de juillet à septembre 2025 inclus, qu'elle s'était déjà engagée à régler le 03.12.2025 par " un ou deux chèques encaissables dès février prochain ", la SARL LES DEUX BISCUITS 1 sollicite désormais " douze mois de délais " pour s'en acquitter,
* en état des justificatifs produits, la concluante ne peut que s'opposer à la demande de délais,
* dans l'hypothèse où il serait néanmoins fait droit à la demande de délais, ils devraient être assortis d'une clause de déchéance du terme à défaut de respect du moratoire.

Par conclusions notifiées par le RPVA le 12 juin 2026, la SARL LES DEUX BISCUITS 1 demande à la juridiction de :

Vu l'article 835 du Code de procédure civile, 
Vu l'article 1343-5 du Code Civil, 
Vu les pièces versées au débat, 
 DIRE ET JUGER que la société LES DEUX BISCUITS 1 ne saurait être redevable que de la somme de 6.968,77 Euros au titre des échéances locatives dues sur les mois de juillet à septembre 2025 (inclus) ; 
 Lui ACCORDER 12 mois de délais pour s'acquitter d'une telle somme ; 
 DEBOUTER la société SCI CCADM PHAROS de toutes autres demandes et du surplus de ses prétentions, lesquelles se heurtent à de véritables contestations sérieuses tirées de l'existence d'une résiliation tacite du bail et de l'absence de créance non sérieusement contestable au sens de l'article 835 du Code de procédure civile ; 
 CONDAMNER la société SCI CCADM PHAROS au paiement de la somme de 1.500,00 Euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; 
 CONDAMNER la société SCI CCADM PHAROS aux entiers dépens. 

Elle réplique que :
* au début du mois de septembre 2024, la société concluante, souhaitant devancer les conséquences possibles d'une situation économique s'étant fortement dégradée, va envisager de restituer les locaux, et s'ouvrir de cette situation auprès de l'agence immobilière mandatée par la société bailleresse (LEADER IMMOBILIER) dès le mois de septembre 2024, 
 * les parties sont entrées en négociation, sans que les échanges n'aboutissent,
* la société concluante va alors tenter de céder son fonds de commerce,
* c'est dans ces conditions qu'elle va préciser à l'agence, en février 2025, qu'elle conserve les locaux (le fonds de commerce ne pouvant être cédé sans droit au bail),
* puis, sans suite utile sur ce projet de cession du fonds de commerce, par un courriel du 29.03.2025, la société concluante va donner congé à l'agence,
* effectivement, le congé ainsi adressé n'est pas conforme aux exigences de forme et de délai,
* l'acquéreur pressenti du fonds de commerce va se raviser, ce qui va ainsi contraindre la société concluante à mettre en attente son congé, lequel, en tout état de cause, n'avait été suivi d'aucune réponse de la part de la bailleresse,
* finalement, le projet de cession du fonds de commerce n'aboutira pas, ce qui va mettre la société concluante dans une situation financière difficile,
* c'est dans ces conditions que suivant LRAR du 15.07.2025, la société LES DEUX BISCUITS 1 va notifier son congé, avec un préavis de trois mois,
* la société concluante n'ignore pas qu'elle se trouve hors délai, mais, espère une réaction de bienveillance de la société bailleresse, laquelle n'ignore pas, quant à elle, les difficultés financières maintes fois évoquées par sa locataire,
* cette LRAR, distribuée le 23.07.2025, sera réitérée par courriel adressé le 28.07.2025 à l'agence LEADER,
* la société bailleresse ne répondra pas,
* l'agence immobilière LEADER IMMOBILIER répondra par courriel du 01.08.2025 que " le délai de préavis de 6 mois est dépassé et que le bail va être reconduit pour 3 ans ",
* elle ajoutera que " le local va être proposé à la location et qu'en cas de relocation les propriétaires accepteront son départ ",
* à compter du mois du début du mois d'octobre 2025, les locaux seront vides et toutes les vitrines seront masquées par des pancartes professionnelles d'une agence spécialisée (aux fins de relocation), rendant ainsi impossible toute occupation dudit local par la société concluante,
* la société concluante a laissé, par ailleurs, dans les locaux " tous les travaux de séparation très qualitatifs réalisés (40.000 euros), la baie informatique (service professionnel 3.000 €), toute l'électricité, système de caméras et le compteur électrique refait à neuf (3.000 €), l'ensemble présentant un attrait important dans le cadre d'une relocation. ",
* les clés seront restituées au début du mois de décembre 2025 (plus précisément le 08.12.2025) et la société concluante proposera de régler les loyers dus sur la période de juillet à septembre 2025 par la remise de chèques encaissables dès février 2026, 
* n'ayant eu aucun retour de sa bailleresse, le règlement des loyers restera en attente,
* suivant la jurisprudence constante, à défaut de congé régulier et de résiliation anticipée amiable du bail commercial constatée par un acte, un accord tacite peut être retenu lorsque le comportement du bailleur manifeste de manière non équivoque son acceptation de la rupture anticipée d'un bail commercial, l'accord des parties n'étant soumis à aucune condition de forme,
* les faits suivants, envisagés globalement, attestent ainsi d'une acceptation par le bailleur de la résiliation du bail sollicitée par le preneur : 
 - " La remise à la location des locaux par le bailleur " (CA [Localité 3], 17 juillet 2024, n°23/00673). 
 - " La remise des clés " (Tribunal Judiciaire de Pau, Chambre 1, 2 septembre 2025, n° 24/00446) au bailleur (ou son mandataire) sans contestation, 
* ces éléments sont bien caractérisés dans le cas d'espèce,
* c'est le bailleur qui a pris l'initiative en apposant des pancartes, en organisant des visites et en acceptant sans réserve la restitution des clés,
* il sera en outre observé que la condition posée par le courrier du 1er août 2025 - la relocation effective - s'est parfaitement réalisée : la SAS OPUS est entrée dans les lieux le 1er juin 2026,
* la bailleresse ne peut, sans contradiction manifeste, avoir repris la libre disposition des lieux, les avoir proposés à la relocation, en avoir neutralisé la vitrine commerciale par affichage professionnel, puis soutenir simultanément que la société concluante demeurerait tenue comme si elle avait conservé la jouissance paisible des locaux,
* cette position est, au surplus, inconciliable avec l'exigence de bonne foi qui gouverne l'exécution comme l'extinction du contrat (article 1104 du Code civil),
* en outre, la réception des clés sans protestation utile, conjuguée aux diligences immédiates de relocation, caractérise à tout le moins une renonciation tacite à se prévaloir de l'irrégularité formelle du congé ainsi qu'une acceptation tacite de la rupture anticipée du bail,
* la bailleresse ne justifie enfin d'aucun préjudice certain, ayant recouvré la disponibilité du bien tout en bénéficiant des importants aménagements laissés sur place par la société locataire,
* il sera rappelé, à cet égard, que la société concluante a laissé sur place des aménagements de grande valeur - travaux de séparation (40.000 €), baie informatique (3.000 €), installation électrique et compteur refaits à neuf (3.000 €) -, lesquels ont nécessairement facilité et valorisé la relocation intervenue au profit de la SAS OPUS,
* la bailleresse, qui a recouvré un local immédiatement exploitable sans bourse délier, ne peut sérieusement se prévaloir d'un quelconque préjudice et elle se trouve au contraire enrichie au sens de l'article 1303 du Code civil,
* au vu de ces éléments et circonstances, la société concluante confirme son engagement de régler les loyers sur la période de juillet à septembre 2025 (inclus), soit la somme provisionnelle totale de 6.968,77 Euros,
* conformément aux dispositions de l'article 1343-5 du Code civil, le débiteur, de parfaite bonne foi, sollicite des délais de paiement à hauteur de 12 mois pour s'acquitter de la somme non contestée de 6.968,77 Euros,
* la situation économique objective révélée par les pièces produites (perte de 34,6% du CA, résultat net négatif de 25.038 Euros, trésorerie quasi nulle) justifie pleinement l'octroi de délais de paiement, conformément à l'article 1343-5 du Code civil qui n'exige pas que le débiteur établisse un "déclin brutal" mais seulement sa situation financière et sa bonne foi,
* la durée de 12 mois sollicitée est parfaitement conforme à la limite légale de deux ans fixée par l'article 1343-5 du Code civil. Elle est proportionnée au montant de la dette (6.968,77 Euros) et à la capacité contributive de la société, qui ne peut dégager qu'une trésorerie résiduelle au regard de son résultat d'exploitation déficitaire,
* la société concluante propose en conséquence de s'acquitter de la somme de 6.968,77 Euros en douze mensualités, à compter du mois suivant la signification de l'ordonnance à intervenir, 
 * toute demande de la société SCI CCADM PHAROS qui porterait sur d'autres échéances locatives et excèderait le montant ci-dessus rappelé, ne saurait prospérer devant le juge de céans,
* en effet, il résulte de l'ensemble des éléments ci-dessus visés que de telles demandes se heurteraient à des contestations sérieuses et excèderaient donc les pouvoirs du juge des référés, la question de la date effective de résiliation du bail, de l'existence d'un accord tacite et de l'étendue de l'obligation au paiement des loyers à compter du mois d'octobre 2025 relève en effet du juge du fond.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 835 du Code de procédure civile, Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Aux termes de l'article L 145-9 du Code de commerce, Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.
A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Une résiliation amiable d'un contrat de bail qui implique la renonciation à un droit, en l'occurrence, pour le bailleur, à la poursuite du bail jusqu'à son terme et au paiement des loyers, ne se présume pas et suppose que les parties s'accordent à mettre fin au contrat selon les modalités et dans des conditions dépourvues d'équivoque.

En l'espèce, par courriel du 29 mars 2025, la SARL LES DEUX BISCUITS 1 a informé l'agence LEADER IMMOBILIER de sa volonté de donner congé conformément aux dispositions de l'article 3 du bail.

Cet acte n'est pas conforme aux dispositions de l'article 3 du bail et à l'article L 145-4 du Code de commerce, et ne constitue pas un congé valable ; ce que la SARL LES DEUX BISCUITS 1 ne conteste pas.

Par courrier recommandé du 15 juillet 2025 (déposé le 18 juillet 2025, AR non produit), la SARL LES DEUX BISCUITS 1 a donné congé, exposant pouvoir libérer les lieux dès le 15 octobre 2025.

Par courriel du 1er août 2025, l'agence LEADER IMMOBILIER a indiqué que le préavis n'est pas conforme et que le bail est reconduit pour 3 ans. Elle ajoute que le local commercial sera proposé à la location le plus rapidement possible et qu'en cas de relocation, les propriétaires accepteront le départ de la locataire.

Ce courriel est insuffisant pour caractériser un accord de résiliation amiable avant la relocation du local.

S'il est exact qu'une pancarte a été apposé sur la vitrine du local à compter du mois d'octobre, il résulte des déclarations des parties que les clés n'ont été rendues à l'agence LEADER IMMOBILIER que le 8 décembre 2025.

L'obligation de payer le loyer jusqu'au mois de décembre 2025 n'est donc pas sérieusement contestable.

L'appréciation d'un accord amiable de résiliation, résultant de la mise à la location et l'acceptation des clés sans contestation par le bailleur, relève de la compétence du juge du fond.

Compte tenu de ces éléments, il convient de condamner la SARL LES DEUX BISCUITS 1 au paiement de la somme provisionnelle de 13.981,35 € due au 31 décembre 2025, outre la somme provisionnelle de 241,60 € au titre des frais de saisie.

Aux termes de l'article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondantes aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment.

En l'espèce, la bonne foi de la SARL LES DEUX BISCUITS, qui invoque une situation économique déficitaire et qui a toujours procédé au paiement des loyers antérieurement, n'est pas remise en cause.

Elle a bénéficié depuis le mois de décembre - date à laquelle elle s'est engagée à payer immédiatement les loyers des mois de juillet à septembre 2025 - d'un délai de paiement.

Il convient en conséquence d'accorder à la SARL LES DEUX BISCUITS 1 des délais de paiement de 8 mois pour apurer la provision due. Toutefois, il sera dit qu'en cas de manquement de ladite société dans le règlement des échéances, la somme totale restant due sera immédiatement exigible.

La SARL LES DEUX BISCUITS 1, qui succombe, supportera les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais irrépétibles exposés à l'occasion de la présente action.

Il convient en conséquence de faire droit partiellement à la demande formée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et de condamner la SARL LES DEUX BISCUITS 1 au paiement de la somme de 1.500 euros à ce titre.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Nous, Nathalie MARIE, vice-présidente, Juge des Référés,

Statuant publiquement, par décision contradictoire, exécutoire immédiatement et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent, tous droits et moyens des parties étant réservés,

Condamnons la SARL LES DEUX BISCUITS 1 à payer à la SCI CCADM PHAROS à titre provisionnel l'arriéré de loyer de 13.981,36 € dû au 31 décembre 2026, outre les frais de la saisie de 241,60 €,

Accordons à la SARL LES DEUX BISCUITS A un délai de huit mois pour s'acquitter de l'arriéré des loyers et des frais de saisie, et l'autorise en conséquence à s'acquitter de la somme de 14.222,96 euros par 8 versements mensuels de 1.777,87 euros, le premier versement devant intervenir avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, et les autres versements avant les 5 des mois suivants ; 

Disons qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité, et huit jours après une mise en demeure de payer par lettre recommandée, la totalité de la somme restante due deviendra de plein droit exigible,

Rejetons le surplus des demandes,

Condamnons la SARL LES DEUX BISCUITS 1 aux dépens,

Condamnons la SARL LES DEUX BISCUITS 1 à payer à la SCI CCADM PHAROS la somme de 1.500,00 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.


Le greffier le juge des référés

Texte intégral

1 CCC DOSSIER + 1 CCCFE et 1 CCC à Me VERGERIO + 1 CCC à Me VIALE 
Délivrance des copies le : 


AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 03 SEPTEMBRE 2026 

S.C.I. CCADM PHAROS 
c/
S.A.R.L. LES DEUX BISCUITS 1

DÉCISION N° : 2026/
N° RG 26/00142 - N° Portalis DBWQ-W-B7K-QTGI 


Après débats à l'audience publique des référés tenue le 17 Juin 2026 

Nous, Madame Nathalie MARIE, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

S.C.I. CCADM PHAROS
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Emilie VERGERIO, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant
 

ET :

S.A.R.L. LES DEUX BISCUITS 1
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Yvan-françois VIALE, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant
 


***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 17 Juin 2026 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 03 Septembre 2026. 

***











FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Suivant acte sous seing privé en date à Antibes du 1er septembre 2022, la SCI CCADM PHAROS a donné à bail commercial à la SARL LES DEUX BISCUITS 1 un local à usage de location de véhicules de transport avec chauffeur sis [Adresse 3] pour une durée de neuf années du 1er septembre 2022 au 31 août 2031.

Faisant valoir que fin septembre 2024, la locataire a manifesté l'intention de dénoncer le bail ; qu'elle s'est toutefois maintenue dans les lieux et a confirmé le 12 février 2025 qu'elle souhaitait conserver ses bureaux, pour finalement notifier un congé par LRAR du 15 juillet 2025, avec un préavis de trois mois ; que l'agence gestionnaire lui a répondu le 1er aout que le délai de préavis de six mois avant la date anniversaire du bail étant passé, le bail s'était reconduit pour trois ans, tout en lui précisant qu'elle remettait le local à la location et lui rendrait sa liberté en cas de relocation ; que début décembre, la requise a restitué les clés et promis deux chèques à encaisser en février 2026 pour payer les loyers de juillet à septembre 2025 ; qu'elle n'a pas remis les chèques ; qu'une tentative de saisie conservatoire sur son compte bancaire du 02 janvier 2026 a été inopérante, le compte étant clôturé ; et que le bailleur est fondé à solliciter la condamnation de la requise, à titre provisionnel, à payer, en deniers ou quittances, le montant de l'arriéré de loyer dû au 31 décembre 2026, la SCI CCADM PHAROS a, par acte en date du 14 janvier 2026, fait assigner la SARL LES DEUX BISCUITS 1 devant le juge des référés aux fins de voir :

RECEVOIR la requérante en son action,
VU l'article 835 du code de procédure civile, 
CONDAMNER la SARL LES DEUX BISCUITS 1 à payer à titre provisionnel, en deniers ou quittances, l'arriéré de loyer de 13.981,36 € dû au 31.12.2026, sauf à parfaire, outre les frais de la saisie de 241,60 €,
ALLOUER 1.500 € à la requérante sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNER la requise aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par le RPVA le 15 juin 2026, elle demande à la juridiction de :

RECEVOIR la concluante en son action,
VU l'article 835 du code de procédure civile,
VU l'article L 145-4 du code de commerce,
CONDAMNER la SARL LES DEUX BISCUITS 1 à payer à titre provisionnel, en deniers ou quittances :
- à titre principal, l'arriéré de loyer de 25.669 € dû au 31.05.2026, date de la relocation, 
- à titre subsidiaire, l'arriéré de loyer de 13.981,35 € dû au 31.12.2025, époque de la remise des clés,
- à titre infiniment subsidiaire, la somme de 6.968,77 € que la SARL LES DEUX BISCUITS 1 reconnaît devoir, outre les 241,60 € de frais de la tentative de saisie,
VU l'article 1343-5 du code civil,
DIRE n'y avoir lieu à délais de paiement,
Dans l'hypothèse où des délais seraient néanmoins accordés,
ORDONNER qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité, et huit jours après une mise en demeure de payer par lettre recommandée, la totalité de la somme restante due deviendra de plein droit exigible,
DEBOUTER la SARL LES DEUX BISCUITS 1 de toutes ses demandes, fins et conclusions,
ALLOUER 2.500 € à la concluante sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNER la SARL LES DEUX BISCUITS 1 aux entiers dépens.

Elle déclare que :
Sur l'obligation au paiement des loyers :
* la SARL LES DEUX BISCUITS 1 ne conteste pas devoir les loyers de juillet à septembre 2025 inclus (dont elle reconnaît ne pas s'être acquittée),
* elle ne conteste pas non plus l'irrégularité du préavis de trois mois de son congé du 15.07.2025 alors que le bail était appelé à se reconduire pour trois années le 01.09.2025, soit jusqu'au 31.08.2028,
* elle prétend toutefois que son déménagement des locaux au début du mois d'octobre (ce n'est pas la concluante qui les a vidés de leur vitrine commerciale, comme elle l'écrit dans ses dernières écritures), suivi du placardage par le bailleur sur les vitrines d'affiches en vue d'une relocation, et la restitution finale des clés le 08.12.2025 (selon son affirmation) caractérisent de part et d'autre une acceptation tacite de la rupture anticipée du bail,
* il convient toutefois de se reporter à la correspondance que lui écrivait l'agence gestionnaire le 01.08.2025, dont il résulte que nonobstant l'irrégularité du congé, le bailleur est d'accord pour libérer la locataire de ses obligations dès qu'il aura reloué,
* l'accord ne peut être extrapolé au-delà, et la situation est différente de la jurisprudence produite,
* en outre, d'une manière générale, la remise des clés et l'acceptation de celles-ci ne peuvent constituer la preuve d'un acquiescement du bailleur, puisqu'en reprenant les clés de l'immeuble loué, le propriétaire ne fait que prendre acte du départ de son locataire et reprendre le bien lui appartenant ",
* en l'espèce, les clés restituées ont été remises dans la boite aux lettres de l'agence, il n'y a même pas de reçu, ni bien entendu d'état des lieux de sortie,
* la SARL LES DEUX BISCUITS 1 reste incontestablement tenue des loyers jusqu'à la relocation du local, et le fait qu'elle ait " laissé sur place des aménagements de grande valeur ", comme elle le fait valoir dans ses dernières écritures, ne saurait l'en libérer, d'autant que l'essentiel de ces aménagements sont dépourvus de toute valeur pour la bailleresse, qui aurait au contraire été en droit de lui demander de remettre les locaux en leur état antérieur (art. 10.5 du bail), et aurait peut-être reloué plus vite si ces aménagements n'avaient pas existé,
* la concluante a retrouvé un locataire au 01.06.2026,
* la demande de provision de l'assignation sera en conséquence actualisée et liquidée à cette date à 25.669 € (13.981,35 € dus au 31.12.2025 + 5 fois 2.337,53 €, soit 11.687,65 €,
* très subsidiairement, elle devra être accueillie a minima jusqu'à fin décembre 2025, époque de la remise des clés, soit à hauteur de 13.981,35 €,
Sur la demande de délais de grâce :
* malgré l'engagement de régler les loyers de juillet à septembre 2025 inclus, qu'elle s'était déjà engagée à régler le 03.12.2025 par " un ou deux chèques encaissables dès février prochain ", la SARL LES DEUX BISCUITS 1 sollicite désormais " douze mois de délais " pour s'en acquitter,
* en état des justificatifs produits, la concluante ne peut que s'opposer à la demande de délais,
* dans l'hypothèse où il serait néanmoins fait droit à la demande de délais, ils devraient être assortis d'une clause de déchéance du terme à défaut de respect du moratoire.

Par conclusions notifiées par le RPVA le 12 juin 2026, la SARL LES DEUX BISCUITS 1 demande à la juridiction de :

Vu l'article 835 du Code de procédure civile, 
Vu l'article 1343-5 du Code Civil, 
Vu les pièces versées au débat, 
 DIRE ET JUGER que la société LES DEUX BISCUITS 1 ne saurait être redevable que de la somme de 6.968,77 Euros au titre des échéances locatives dues sur les mois de juillet à septembre 2025 (inclus) ; 
 Lui ACCORDER 12 mois de délais pour s'acquitter d'une telle somme ; 
 DEBOUTER la société SCI CCADM PHAROS de toutes autres demandes et du surplus de ses prétentions, lesquelles se heurtent à de véritables contestations sérieuses tirées de l'existence d'une résiliation tacite du bail et de l'absence de créance non sérieusement contestable au sens de l'article 835 du Code de procédure civile ; 
 CONDAMNER la société SCI CCADM PHAROS au paiement de la somme de 1.500,00 Euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; 
 CONDAMNER la société SCI CCADM PHAROS aux entiers dépens. 

Elle réplique que :
* au début du mois de septembre 2024, la société concluante, souhaitant devancer les conséquences possibles d'une situation économique s'étant fortement dégradée, va envisager de restituer les locaux, et s'ouvrir de cette situation auprès de l'agence immobilière mandatée par la société bailleresse (LEADER IMMOBILIER) dès le mois de septembre 2024, 
 * les parties sont entrées en négociation, sans que les échanges n'aboutissent,
* la société concluante va alors tenter de céder son fonds de commerce,
* c'est dans ces conditions qu'elle va préciser à l'agence, en février 2025, qu'elle conserve les locaux (le fonds de commerce ne pouvant être cédé sans droit au bail),
* puis, sans suite utile sur ce projet de cession du fonds de commerce, par un courriel du 29.03.2025, la société concluante va donner congé à l'agence,
* effectivement, le congé ainsi adressé n'est pas conforme aux exigences de forme et de délai,
* l'acquéreur pressenti du fonds de commerce va se raviser, ce qui va ainsi contraindre la société concluante à mettre en attente son congé, lequel, en tout état de cause, n'avait été suivi d'aucune réponse de la part de la bailleresse,
* finalement, le projet de cession du fonds de commerce n'aboutira pas, ce qui va mettre la société concluante dans une situation financière difficile,
* c'est dans ces conditions que suivant LRAR du 15.07.2025, la société LES DEUX BISCUITS 1 va notifier son congé, avec un préavis de trois mois,
* la société concluante n'ignore pas qu'elle se trouve hors délai, mais, espère une réaction de bienveillance de la société bailleresse, laquelle n'ignore pas, quant à elle, les difficultés financières maintes fois évoquées par sa locataire,
* cette LRAR, distribuée le 23.07.2025, sera réitérée par courriel adressé le 28.07.2025 à l'agence LEADER,
* la société bailleresse ne répondra pas,
* l'agence immobilière LEADER IMMOBILIER répondra par courriel du 01.08.2025 que " le délai de préavis de 6 mois est dépassé et que le bail va être reconduit pour 3 ans ",
* elle ajoutera que " le local va être proposé à la location et qu'en cas de relocation les propriétaires accepteront son départ ",
* à compter du mois du début du mois d'octobre 2025, les locaux seront vides et toutes les vitrines seront masquées par des pancartes professionnelles d'une agence spécialisée (aux fins de relocation), rendant ainsi impossible toute occupation dudit local par la société concluante,
* la société concluante a laissé, par ailleurs, dans les locaux " tous les travaux de séparation très qualitatifs réalisés (40.000 euros), la baie informatique (service professionnel 3.000 €), toute l'électricité, système de caméras et le compteur électrique refait à neuf (3.000 €), l'ensemble présentant un attrait important dans le cadre d'une relocation. ",
* les clés seront restituées au début du mois de décembre 2025 (plus précisément le 08.12.2025) et la société concluante proposera de régler les loyers dus sur la période de juillet à septembre 2025 par la remise de chèques encaissables dès février 2026, 
* n'ayant eu aucun retour de sa bailleresse, le règlement des loyers restera en attente,
* suivant la jurisprudence constante, à défaut de congé régulier et de résiliation anticipée amiable du bail commercial constatée par un acte, un accord tacite peut être retenu lorsque le comportement du bailleur manifeste de manière non équivoque son acceptation de la rupture anticipée d'un bail commercial, l'accord des parties n'étant soumis à aucune condition de forme,
* les faits suivants, envisagés globalement, attestent ainsi d'une acceptation par le bailleur de la résiliation du bail sollicitée par le preneur : 
 - " La remise à la location des locaux par le bailleur " (CA [Localité 3], 17 juillet 2024, n°23/00673). 
 - " La remise des clés " (Tribunal Judiciaire de Pau, Chambre 1, 2 septembre 2025, n° 24/00446) au bailleur (ou son mandataire) sans contestation, 
* ces éléments sont bien caractérisés dans le cas d'espèce,
* c'est le bailleur qui a pris l'initiative en apposant des pancartes, en organisant des visites et en acceptant sans réserve la restitution des clés,
* il sera en outre observé que la condition posée par le courrier du 1er août 2025 - la relocation effective - s'est parfaitement réalisée : la SAS OPUS est entrée dans les lieux le 1er juin 2026,
* la bailleresse ne peut, sans contradiction manifeste, avoir repris la libre disposition des lieux, les avoir proposés à la relocation, en avoir neutralisé la vitrine commerciale par affichage professionnel, puis soutenir simultanément que la société concluante demeurerait tenue comme si elle avait conservé la jouissance paisible des locaux,
* cette position est, au surplus, inconciliable avec l'exigence de bonne foi qui gouverne l'exécution comme l'extinction du contrat (article 1104 du Code civil),
* en outre, la réception des clés sans protestation utile, conjuguée aux diligences immédiates de relocation, caractérise à tout le moins une renonciation tacite à se prévaloir de l'irrégularité formelle du congé ainsi qu'une acceptation tacite de la rupture anticipée du bail,
* la bailleresse ne justifie enfin d'aucun préjudice certain, ayant recouvré la disponibilité du bien tout en bénéficiant des importants aménagements laissés sur place par la société locataire,
* il sera rappelé, à cet égard, que la société concluante a laissé sur place des aménagements de grande valeur - travaux de séparation (40.000 €), baie informatique (3.000 €), installation électrique et compteur refaits à neuf (3.000 €) -, lesquels ont nécessairement facilité et valorisé la relocation intervenue au profit de la SAS OPUS,
* la bailleresse, qui a recouvré un local immédiatement exploitable sans bourse délier, ne peut sérieusement se prévaloir d'un quelconque préjudice et elle se trouve au contraire enrichie au sens de l'article 1303 du Code civil,
* au vu de ces éléments et circonstances, la société concluante confirme son engagement de régler les loyers sur la période de juillet à septembre 2025 (inclus), soit la somme provisionnelle totale de 6.968,77 Euros,
* conformément aux dispositions de l'article 1343-5 du Code civil, le débiteur, de parfaite bonne foi, sollicite des délais de paiement à hauteur de 12 mois pour s'acquitter de la somme non contestée de 6.968,77 Euros,
* la situation économique objective révélée par les pièces produites (perte de 34,6% du CA, résultat net négatif de 25.038 Euros, trésorerie quasi nulle) justifie pleinement l'octroi de délais de paiement, conformément à l'article 1343-5 du Code civil qui n'exige pas que le débiteur établisse un "déclin brutal" mais seulement sa situation financière et sa bonne foi,
* la durée de 12 mois sollicitée est parfaitement conforme à la limite légale de deux ans fixée par l'article 1343-5 du Code civil. Elle est proportionnée au montant de la dette (6.968,77 Euros) et à la capacité contributive de la société, qui ne peut dégager qu'une trésorerie résiduelle au regard de son résultat d'exploitation déficitaire,
* la société concluante propose en conséquence de s'acquitter de la somme de 6.968,77 Euros en douze mensualités, à compter du mois suivant la signification de l'ordonnance à intervenir, 
 * toute demande de la société SCI CCADM PHAROS qui porterait sur d'autres échéances locatives et excèderait le montant ci-dessus rappelé, ne saurait prospérer devant le juge de céans,
* en effet, il résulte de l'ensemble des éléments ci-dessus visés que de telles demandes se heurteraient à des contestations sérieuses et excèderaient donc les pouvoirs du juge des référés, la question de la date effective de résiliation du bail, de l'existence d'un accord tacite et de l'étendue de l'obligation au paiement des loyers à compter du mois d'octobre 2025 relève en effet du juge du fond. 
 
MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 835 du Code de procédure civile, Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Aux termes de l'article L 145-9 du Code de commerce, Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.
A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Une résiliation amiable d'un contrat de bail qui implique la renonciation à un droit, en l'occurrence, pour le bailleur, à la poursuite du bail jusqu'à son terme et au paiement des loyers, ne se présume pas et suppose que les parties s'accordent à mettre fin au contrat selon les modalités et dans des conditions dépourvues d'équivoque.

En l'espèce, par courriel du 29 mars 2025, la SARL LES DEUX BISCUITS 1 a informé l'agence LEADER IMMOBILIER de sa volonté de donner congé conformément aux dispositions de l'article 3 du bail.

Cet acte n'est pas conforme aux dispositions de l'article 3 du bail et à l'article L 145-4 du Code de commerce, et ne constitue pas un congé valable ; ce que la SARL LES DEUX BISCUITS 1 ne conteste pas.

Par courrier recommandé du 15 juillet 2025 (déposé le 18 juillet 2025, AR non produit), la SARL LES DEUX BISCUITS 1 a donné congé, exposant pouvoir libérer les lieux dès le 15 octobre 2025.

Par courriel du 1er août 2025, l'agence LEADER IMMOBILIER a indiqué que le préavis n'est pas conforme et que le bail est reconduit pour 3 ans. Elle ajoute que le local commercial sera proposé à la location le plus rapidement possible et qu'en cas de relocation, les propriétaires accepteront le départ de la locataire.

Ce courriel est insuffisant pour caractériser un accord de résiliation amiable avant la relocation du local.

S'il est exact qu'une pancarte a été apposé sur la vitrine du local à compter du mois d'octobre, il résulte des déclarations des parties que les clés n'ont été rendues à l'agence LEADER IMMOBILIER que le 8 décembre 2025.

L'obligation de payer le loyer jusqu'au mois de décembre 2025 n'est donc pas sérieusement contestable.

L'appréciation d'un accord amiable de résiliation, résultant de la mise à la location et l'acceptation des clés sans contestation par le bailleur, relève de la compétence du juge du fond.

Compte tenu de ces éléments, il convient de condamner la SARL LES DEUX BISCUITS 1 au paiement de la somme provisionnelle de 13.981,35 € due au 31 décembre 2025, outre la somme provisionnelle de 241,60 € au titre des frais de saisie.

Aux termes de l'article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondantes aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment.

En l'espèce, la bonne foi de la SARL LES DEUX BISCUITS, qui invoque une situation économique déficitaire et qui a toujours procédé au paiement des loyers antérieurement, n'est pas remise en cause.

Elle a bénéficié depuis le mois de décembre - date à laquelle elle s'est engagée à payer immédiatement les loyers des mois de juillet à septembre 2025 - d'un délai de paiement.

Il convient en conséquence d'accorder à la SARL LES DEUX BISCUITS 1 des délais de paiement de 8 mois pour apurer la provision due. Toutefois, il sera dit qu'en cas de manquement de ladite société dans le règlement des échéances, la somme totale restant due sera immédiatement exigible.

La SARL LES DEUX BISCUITS 1, qui succombe, supportera les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais irrépétibles exposés à l'occasion de la présente action.

Il convient en conséquence de faire droit partiellement à la demande formée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et de condamner la SARL LES DEUX BISCUITS 1 au paiement de la somme de 1.500 euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Nous, Nathalie MARIE, vice-présidente, Juge des Référés,

Statuant publiquement, par décision contradictoire, exécutoire immédiatement et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent, tous droits et moyens des parties étant réservés,

Condamnons la SARL LES DEUX BISCUITS 1 à payer à la SCI CCADM PHAROS à titre provisionnel l'arriéré de loyer de 13.981,36 € dû au 31 décembre 2026, outre les frais de la saisie de 241,60 €,

Accordons à la SARL LES DEUX BISCUITS A un délai de huit mois pour s'acquitter de l'arriéré des loyers et des frais de saisie, et l'autorise en conséquence à s'acquitter de la somme de 14.222,96 euros par 8 versements mensuels de 1.777,87 euros, le premier versement devant intervenir avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, et les autres versements avant les 5 des mois suivants ; 

Disons qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité, et huit jours après une mise en demeure de payer par lettre recommandée, la totalité de la somme restante due deviendra de plein droit exigible,

Rejetons le surplus des demandes,

Condamnons la SARL LES DEUX BISCUITS 1 aux dépens,

Condamnons la SARL LES DEUX BISCUITS 1 à payer à la SCI CCADM PHAROS la somme de 1.500,00 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.


Le greffier le juge des référés

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Mise à jour de la source le 2026-09-09T21:11:34.237Z.