Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-8, 9 septembre 2026, n° 23/15366

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 09 SEPTEMBRE 2026



N° 2026 / 319





N° RG 23/15366 



N° Portalis DBVB-V-B7H-BMJBD









Syndicat des copropriétaires

[Z][I]





C/





[F] [L] épouse [W] 



































Copie exécutoire délivrée le :





à : 





Me Maud DAVAL-GUEDJ





Me Olivier FAUCHEUR

















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal judiciaire de NICE en date du 18 Novembre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/00067.





APPELANTE



Syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [Adresse 1] sis à [Localité 1] [Adresse 2] 

pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CENTURY 21 - Cabinet [X], lui-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié [Adresse 3], 



représenté par Me Maud DAVAL-GUEDJ, membre de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par Me Philippe TEBOUL, avocat au barreau de NICE





INTIMÉE



Madame [F] [L] épouse [W]

née le 28 Juillet 1972 à [Localité 2] (67), demeurant [Adresse 4]



représentée et plaidant par Me Olivier FAUCHEUR, avocat au barreau de NICE







*-*-*-*-*



COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Mai 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller



Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Septembre 2026. 





ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Septembre 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



Mme [F] [L] épouse [W] est propriétaire d'un appartement de deux pièces et d'un studio mitoyens au sixième étage de la [Adresse 5] sise [Adresse 6] à [Localité 1], constituant les lots n° 54 et 55 de l'état descriptif de division.



Suivant ordonnance de référé rendue le 7 mars 2017, elle a obtenu l'organisation d'une mesure d'expertise au contradictoire du syndicat des copropriétaires et de M. [U] [D], propriétaire de l'appartement situé à l'étage supérieur, à l'effet d'instruire les causes de désordres provoqués par des infiltrations.



Le technicien commis M. [N] [H] a établi son rapport le 5 juin 2018, excluant un défaut d'étanchéité de la terrasses sus-jacente, mais pointant l'existence de ponts thermiques importants, l'insuffisance du renouvellement de l'air à l'intérieur des locaux, le fonctionnement de la climatisation et la vétusté des façades présentant de nombreuses fissures.



Des travaux de ravalement des façades ont été réalisés en 2019.



Par acte du 21 décembre 2020, Mme [F] [L] a assigné le syndicat des copropriétaires à comparaître devant le tribunal judiciaire de Nice pour l'entendre condamner à effectuer les autres travaux préconisés par l'expert ainsi qu'à l'indemniser de ses divers préjudices.



Le syndicat a conclu au rejet de cette action, considérant que sa responsabilité n'était pas engagée.



Par jugement rendu le 18 novembre 2022, le tribunal a :

- déclaré le syndicat des copropriétaires entièrement responsable des désordres sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

- condamné le syndicat à faire procéder à une révision des colonnes montantes et des bouches d'aération de l'immeuble, sous peine d'une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification de la décision et courant pour une durée de 90 jours,

- condamné le syndicat à payer à Mme [L] :

* 24 493 euros au titre de la reprise des embellissements,

* 25 666 euros au titre du préjudice locatif concernant le studio,

* 10 000 euros au titre du préjudice de jouissance du T2,

* 3 000 euros au titre de son préjudice moral,

- condamné le syndicat aux dépens comprenant les coûts de l'expertise et du constat d'huissier établi le 3 juillet 2017, ainsi qu'au paiement d'une somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- dispensé Mme [L] de participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.



Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision suivant déclaration enregistrée le 24 novembre 2022 au greffe de la cour.



Par ordonnance rendue le 19 juillet 2023, le conseiller de la mise en état a prononcé la radiation du rôle de l'affaire pour inexécution du jugement.



Après réinscription le 13 décembre 2023, une seconde ordonnance rendue le 25 juin 2025 a débouté Mme [L] de sa demande tendant à voir prononcer l'irrecevabilité de l'appel.





Suivant conclusions récapitulatives notifiées le 25 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice la société Century 21 - Cabinet [X], critique le rapport d'expertise et soutient que les désordres n'ont pas pour cause un défaut d'entretien des parties communes ni un vice de construction de l'immeuble.



Il fait valoir que Mme [L] a contribué à la réalisation de son propre préjudice par l'effet du remplacement des huisseries, de la pose d'une climatisation et de l'obstruction du conduit de ventilation collectif.



Il demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, de débouter Mme [L] de l'ensemble de ses prétentions et de la condamner aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 10 000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel.



Subsidiairement, il discute chacun des postes de préjudice invoqués par l'intimée, affirmant notamment que les deux lots en cause ont toujours été occupés.





Par conclusions récapitulatives notifiées le 14 novembre 2025, Mme [F] [L] demande à la cour de déclarer l'appel irrecevable pour défaut d'habilitation à agir du syndic et de prononcer la caducité de la déclaration d'appel.



Subsidiairement au fond, elle conteste avoir une quelconque part de responsabilité dans l'apparition des désordres et poursuit la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a :

- déclaré le syndicat des copropriétaires entièrement responsable,

- condamné le syndicat à faire procéder à une révision des colonnes montantes et des bouches d'aération de l'immeuble,

- condamné le syndicat à lui payer une somme de 24 493 euros au titre de la reprise des embellissements,

- condamné le syndicat aux dépens et au paiement d'une somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- et fait application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.



Elle conclut en revanche à l'infirmation des autres chefs de la décision et demande à la cour, statuant à nouveau :

- de condamner le syndicat à procéder aux travaux préconisés par l'expert visant à améliorer la ventilation des locaux en créant des entrées d'air et des bouches de sortie, en procédant à la remise en état des colonnes de type 'shunt' et en retirant les obstacles à leur bon fonctionnement, sous peine d'une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt,

- de condamner le syndicat à lui payer les sommes de :

* 133 600 euros au titre de la perte de revenus locatifs concernant le studio,

* 74 550 euros au titre du préjudice de jouissance du T2,

* 3 750 euros au titre des frais de relogement exposés entre décembre 2019 et avril 2020,

* 15 000 euros au titre de son préjudice moral.



Elle réclame en sus paiement de 15 000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel, outre ses dépens.



Elle réitère enfin sa demande tendant à être dispensée de participation à la dépense commune des frais de procédure exposés par le syndicat et réclame, en tant que de besoin, que celui-ci soit condamné à lui restituer les sommes indûment imputées sur ses charges de copropriété, sous peine d'une astreinte de 500 euros par jour de retard.



Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un plus ample exposé des moyens soutenus par chacune des parties.





L'ordonnance de clôture a été prononcée le 14 avril 2026.





DISCUSSION





Sur les exceptions de procédure :



En vertu de l'article 914 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable à la présente instance, les parties soumettent au conseiller de la mise en état, qui est seul compétent jusqu'à la clôture de l'instruction, leurs conclusions tendant à prononcer la caducité de l'appel ou à déclarer celui-ci irrecevable. Elles ne sont plus recevables à invoquer ces moyens devant la cour après la clôture de l'instruction, à moins que leur cause ne survienne ou ne soit révélée postérieurement. Les ordonnances du conseiller de la mise en état statuant sur l'irrecevabilité de l'appel ou sur la caducité de celui-ci ont autorité de la chose jugée au principal.



Au cas présent, Mme [L] a été déboutée de sa demande tendant à voir déclarer l'appel irrecevable pour défaut d'habilitation à agir du syndic par ordonnance du conseiller de la mise en état rendue le 25 juin 2025, qui n'a été frappée d'aucun recours.



D'autre part, l'intimée est irrecevable à invoquer devant la cour la caducité de l'appel alors qu'aucune cause n'est survenue ou n'a été révélée postérieurement au prononcé de l'ordonnance de clôture.





Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires :



En vertu de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa rédaction applicable au présent litige, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.



Au cas présent, l'expert judiciaire a relevé tant dans l'appartement T2 occupé par Mme [L] que dans le studio mitoyen destiné à la location :

- des ponts thermiques très marqués au niveau des plafonds et des murs extérieurs, en raison de l'absence d'isolant du gros-oeuvre,

- un défaut d'étanchéité des murs de façade, du fait de leur vétusté et de l'apparition de nombreuses fissures,

- un très faible rendement du système collectif de ventilation statique,

- et l'absence de ventilation basse permettant de créer un circuit de renouvellement de l'air ambiant.



Il s'agit là soit de vices de construction, soit de défauts d'entretien des parties communes de l'immeuble, ayant favorisé la formation d'une humidité excessive à l'intérieur des locaux d'habitation, endommageant les murs et les plafonds.



Si le remplacement des huisseries d'origine par de nouveaux vitrages étanches et l'installation d'une climatisation réversible ont pu accentuer ces phénomènes, de tels aménagements ne sont pas la cause des désordres et ne constituent pas une faute de la part de Mme [L] de nature à exonérer en tout ou partie la responsabilité de plein droit du syndicat.



Il n'est pas établi d'autre part que celle-ci aurait obstrué le conduit de ventilation collectif, l'entreprise [C] [B] ayant émis à ce sujet une simple hypothèse contredite par les constatations effectuées par la société Provmc, suivant lesquelles le bouchon se situait à l'étage supérieur.









Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a déclaré le syndicat des copropriétaires entièrement responsable des dommages subis par Mme [L].





Sur les travaux à la charge du syndicat des copropriétaires :



Le syndicat, qui s'était engagé, conformément aux préconisations de l'expert, à faire effectuer une révision des colonnes montantes de la ventilation statique et des bouches d'aération de l'ensemble des appartements, justifie avoir déféré sur ce point à l'injonction du tribunal par un rapport d'intervention de l'entreprise [C] [B]. Il convient cependant de le condamner en sus à retirer les gravats obstruant le bas de la colonne dont il est fait état dans le rapport de la société Provmc en date du 10 octobre 2025.



D'autre part, c'est à tort que le premier juge a rejeté la demande de Mme [L] tendant à mettre à la charge du syndicat la réalisation d'un dispositif de ventilation basse permettant de créer un circuit de renouvellement de l'air ambiant tel que préconisé par l'expert, au motif que ces travaux impliquaient des parties privatives. En effet, dès lors qu'ils supposent le percement du gros-oeuvre, ces travaux concernent des parties communes, de sorte que le jugement doit être réformé de ce chef.





Sur la reprise des embellissements :



Le coût de ces travaux a été évalué à 24 493 euros sur la base de devis recueillis par Mme [L] et validés par l'expert. Il n'est pas établi que tout ou partie de cette somme aurait été prise en charge par l'assureur de la propriétaire. Enfin, l'indemnisation accordée ne dépend pas de la réalisation effective des travaux. Ce chef de jugement sera donc confirmé.





Sur le préjudice locatif concernant le studio :



Il est constant que le studio constituant le lot n° 55 avait vocation à être loué, et Mme [L] produit en ce sens plusieurs contrats de location de logement meublé successivement conclus pour les périodes du 31 août 2015 au 30 juin 2016, du 20 juillet au 2 août 2016, du 7 au 28 août 2016 et du 1er septembre 2016 au 31 mai 2017.



Cependant, il ne résulte pas du rapport d'expertise, ni d'aucun autre élément du dossier, que ce logement aurait été inhabitable du fait des désordres constatés, ni que l'un des locataires aurait donné prématurément congé pour ce motif.



Il est établi d'autre part que les travaux de rénovation du studio ont été réalisés dès l'année 2020 (cf facture de l'entreprise Travo+ services datée du 22 juin 2020).



Dans ces conditions, le préjudice subi ne peut être réparé sur la base de la valeur locative multipliée par le nombre de mois d'inoccupation du logement entre septembre 2017 et novembre 2025 comme le demande l'intimée, mais en considération d'une simple perte de chance de louer au cours de la période du 1er juillet 2017 au 30 juin 2020 en fonction du calcul suivant : 650 euros x 35 mois x 0,50 = 11 375 euros.





Sur la privation de jouissance de l'appartement T2 :



Il est également constant que l'appartement T2 constituant le lot n° 54 est la résidence principale de Mme [L].



Là encore, il ne résulte pas du rapport d'expertise, ni d'aucun autre élément du dossier, que ce logement aurait été inhabitable, et les documents médicaux produits aux débats ne font pas la preuve d'un lien direct entre l'humidité ambiante et l'aggravation de l'état de santé de l'intimée.



Il est établi d'autre part par un constat de commissaire de justice que les travaux de rénovation ont été entrepris dans le courant du mois de décembre 2023.







Dans ces conditions, le préjudice de jouissance subi entre le 3 juillet 2017 (date du premier constat des désordres) et le 31 décembre 2023 doit être réparé sur la base du calcul suivant : 900 euros (valeur locative) x 78 mois x 0,30 = 21 060 euros.



En revanche, la demande de prise en charge de frais de relogement doit être rejetée.





Sur le préjudice moral :



La réparation de ce préjudice a été justement évaluée par le premier juge à la somme de 3 000 euros.









PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Déclare irrecevables les demandes de Mme [F] [L] tendant à voir prononcer l'irrecevabilité ou la caducité de l'appel,



Confirme le jugement déféré en ce qu'il a :

- déclaré le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] entièrement responsable des dommages subis par Mme [L],

- condamné le syndicat, sous peine d'astreinte, à faire procéder à une révision des colonnes montantes et des bouches d'aération de l'immeuble, 

- condamné le syndicat à payer à Mme [L] une somme de 24 493 euros au titre de la reprise des embellissements de ses lots,

- condamné le syndicat à payer à Mme [L] une somme de 3 000 euros au titre de son préjudice moral,

- condamné le syndicat aux dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- dispensé Mme [L] de participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.



L'infirme pour le surplus, 



Statuant à nouveau et y ajoutant :



Condamne le syndicat à réaliser dans les lots n° 54 et 55 un dispositif de ventilation basse permettant de créer un circuit de renouvellement de l'air ambiant, conformément aux préconisations formulées dans le rapport d'expertise de M. [N] [H], sous peine d'une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé un délai de quatre mois à compter de la signification du présent arrêt,



Condamne le syndicat des copropriétaires à faire retirer les gravats obstruant le bas de la colonne de ventilation dont il est fait état dans le rapport de la société Provmc en date du 10 octobre 2025, sous peine d'une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé un délai de quatre mois à compter de la signification du présent arrêt,



Condamne le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [F] [L] une somme de 11 375 euros au titre de la perte de revenus locatifs,



Condamne le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [F] [L] une somme de 21 060 euros au titre de son préjudice de jouissance,



Déboute Mme [L] de sa demande en remboursement de frais de relogement,



Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens de l'instance d'appel, ainsi qu'à payer à l'intimée une somme de 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles, sous le bénéfice des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,







Ordonne en tant que de besoin au syndicat des copropriétaires de restituer à Mme [L] les sommes indûment imputées sur son compte individuel de répartition de charges au titre des frais de procédure afférents au présent litige. 





LA GREFFIERE LE PRESIDENT