Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-8, 9 septembre 2026, n° 24/03306

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 09 SEPTEMBRE 2026



N° 2026 / 325





N° RG 24/03306



N° Portalis DBVB-V-B7I-BMXIA







[L] [W]



[M] [P]





C/



[E] [B] épouse [X]



[Q] [X]



Syndicat des copropriétaires 

[Adresse 1]































Copie exécutoire délivrée le :







à : 



Me Maud DAVAL-GUEDJ 



Me Céline POULAIN









Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 07 Décembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/02847.





APPELANTES



Madame [L] [W]

née le 09 Novembre 1987 à [Localité 1] (78),

Madame [M] [P]

née le 08 Avril 1985 à [Localité 2] (91), 



demeurant tous deux [Adresse 2]



représentées par Me Maud DAVAL-GUEDJ, membre de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Michel TOLOSANA, avocat au barreau de NICE





INTIMÉS



Madame [E] [B] épouse [X]

née le 15 Mars 1986 à [Localité 3] (83),

Monsieur [Q] [X]

né le 18 Septembre 1980 à [Localité 4] (ALGERIE), 



demeurant tous deux [Adresse 3] [Localité 5]



Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sis à [Localité 6]

représenté par son syndic bénévole pris en la personne de Mme [J] [H] y domicilié audit siège.



représentés par Me Céline POULAIN, avocat au barreau de GRASSE



*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 1er Juin 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de Monsieur Pierre LAROQUE, Président, Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

et Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller



Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Septembre 2026.



ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Septembre 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



Suivant acte notarié reçu le 16 décembre 2015 à la requête de la société [R], l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7] (Alpes-Maritimes) a fait l'objet d'une mise en copropriété et d'une division en six lots à usage d'habitation.



Les époux [Q] [X] et [E] [B] ont acquis le 1er juillet 2016 le lot n° 2 constitué d'un appartement au rez-de-chaussée du bâtiment A, disposant de la jouissance privative d'un jardin et d'une terrasse.



Mmes [L] [W] et [M] [P] ont acquis pour leur part le 23 décembre 2020 le lot n° 1 situé au même niveau, dont les fenêtres de la cuisine et des toilettes ouvrent sur la terrasse et le jardin de leurs voisins.



Aux termes de sa résolution n°7 adoptée le 17 avril 2021, l'assemblée générale des copropriétaires a décidé la pose de pavés de verre contre la fenêtre de la cuisine et l'édification d'un mur en parpaings contre celle des toilettes.



Mmes [L] [W] et [M] [P], copropriétaires opposantes, ont assigné le 23 juin 2021 le syndicat des copropriétaires et les époux [X] à comparaître devant le tribunal judiciaire de Grasse pour entendre annuler cette décision sur le fondement de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et obtenir la remise des lieux en leur état antérieur.



Les défendeurs ont conclu au rejet de l'action, à l'organisation d'une médiation judiciaire, et à défaut à la suppression des vues litigieuses.



Par jugement rendu le 7 décembre 2023, le tribunal a :

- annulé la résolution n° 7 votée le 17 avril 2021,

- débouté les requérantes de leur demande de remise en état des lieux,

- débouté les époux [X] et le syndicat des copropriétaires de leurs demandes reconventionnelles,

- et condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens.



Pour statuer en ce sens, le premier juge a retenu que la résolution attaquée était contraire aux dispositions de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 suivant lesquelles l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété. Il a considéré cependant que les travaux incriminés avaient été exécutés en vertu d'une précédente résolution adoptée le 13 mars 2020 et désormais définitive, de sorte qu'ils ne pouvaient plus être remis en cause.



Mmes [L] [W] et [M] [P] sont appelantes de cette décision suivant déclaration enregistrée le 14 mars 2024 au greffe de la cour.



Suivant conclusions récapitulatives notifiées le 24 septembre 2024, elles font valoir :

- que la décision du 17 avril 2021 se substituait à celle du 13 mars 2020, laquelle est irrégulière en la forme et n'a pas fait l'objet d'une notification,

- que le règlement de copropriété de l'immeuble oblige les copropriétaires à supporter les vues sur leurs parties privatives,

- et que les époux [X] ont commis une voie de fait en murant la fenêtre de leurs toilettes, leur occasionnant un préjudice de jouissance.



Elles demandent à la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a annulé la résolution n° 7 votée le 17 avril 2021 et débouté les parties adverses de leurs demandes reconventionnelles, mais de l'infirmer pour le surplus et statuant à nouveau :

- de condamner les époux [X] à remettre les lieux en leur état antérieur, sous peine d'une astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,

- de condamner les époux [X] à leur payer une somme de 10 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

- de débouter les parties intimées de leur appel incident,

- de condamner solidairement les époux [X] et le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- et de les dispenser de participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.



Aux termes de conclusions conjointes notifiées le 25 juin 2024, les époux [X] et le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic bénévole Mme [J] [H], soutiennent pour leur part :

- que les vues du lot n° 1 portent atteinte à l'intimité des époux [X],

- qu'un litige oppose les époux [X] et d'autres copropriétaires à la société [R] en raison d'une division de l'immeuble non conforme aux règles d'urbanisme,

- que l'annulation de la résolution votée le 17 avril 2021 replace les parties en l'état de la précédente décision adoptée le 13 mars 2020, désormais définitive,

- que la demande adverse en dommages et intérêts est irrecevable comme nouvelle en cause d'appel, et en tout état de cause infondée.



Ils demandent à la cour :

- de confirmer en tous points le jugement déféré,

- de condamner Mmes [W] et [P] à supprimer leurs vues directes sur le lot n° 2,

- subsidiairement, de les condamner à poser du verre dormant teinté 'avec ouverture exclusivement en vasistas' de manière à limiter le préjudice de vue,

- de donner acte aux époux [X] qu'ils offrent de partager les frais occasionnés par ces aménagements,

- en tout état de cause, de condamner les appelantes aux entiers dépens, ainsi qu'à verser aux époux [X] et au syndicat des copropriétaires une somme de 2 500 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par ordonnance rendue le 25 juin 2025, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevable l'appel incident formé par les époux [X].



L'ordonnance de clôture est intervenue le 4 mai 2026.





DISCUSSION



En vertu de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, l'assemblée générale des copropriétaires ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.



Au cas présent, le règlement de copropriété de l'immeuble stipule à la section IV du chapitre IV que les copropriétaires devront supporter les vues, droites ou obliques, ainsi que les balcons ou saillies sur leurs parties privatives, même si les distances sont inférieures à celles prévues par le code civil.



L'assemblée du 17 avril 2021 ne pouvait donc valablement restreindre les vues dont dispose le lot n° 1 en décidant la pose de pavés de verre contre la fenêtre de la cuisine et l'édification d'un mur devant celle des toilettes, de sorte que c'est à bon droit que le premier juge a prononcé l'annulation de cette résolution.



Pour autant, les parties ne se trouvent pas replacées en l'état de la précédente décision adoptée le 13 mars 2020. En effet, il n'est pas justifié d'une part de la notification du procès-verbal de cette assemblée au précédent propriétaire du lot n° 1 M. [D] [N], de sorte que son caractère définitif n'est pas établi. D'autre part, il résulte des termes du procès-verbal du 17 avril 2021 que l'assemblée avait clairement entendu remettre en cause sa précédente décision en procédant à un nouveau vote.



Il convient en conséquence d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mmes [L] [W] et [M] [P] de leur demande de remise des lieux en leur état antérieur et, statuant à nouveau de ce chef, de condamner sous astreinte les époux [X] à démolir le mur en parpaings édifié contre la fenêtre des toilettes et décrit dans le procès-verbal de constat dressé le 7 avril 2021 par Maître [G] [A], huissier de justice.



Le préjudice de jouissance subi de ce fait par les plaignantes sera réparé par l'allocation d'une somme de 3 000 euros, étant précisé que cette demande, constituant l'accessoire des prétentions soumises au premier juge, est recevable en cause d'appel en application de l'article 566 du code de procédure civile.



Il ne résulte pas en revanche du constat précité ni d'aucun autre élément produit aux débats que la vue depuis la cuisine ait été occultée par un quelconque procédé.



Enfin, il n'y a pas lieu de se prononcer sur l'appel incident des époux [X] contre le chef de jugement ayant rejeté leurs demandes reconventionnelles, celui-ci ayant été déclaré irrecevable par le conseiller de la mise en état.



PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Confirme le jugement déféré, sauf en ce qu'il a débouté Mmes [L] [W] et [M] [P] de leur demande de remise des lieux en leur état antérieur,



Statuant à nouveau de ce chef, condamne M. [Q] [X] et Mme [E] [B] son épouse à démolir le mur en parpaings édifié contre la fenêtre des toilettes du lot n° 1, sous peine d'une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé le délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt,



Y ajoutant,



Condamne les époux [X] à payer à Mmes [L] [W] et [M] [P] une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts,



Condamne in solidum les époux [X] et le syndicat des copropriétaires aux dépens de l'instance d'appel, ainsi qu'à payer aux appelantes une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Dispense Mmes [L] [W] et [M] [P] de participation à la dépense commune des frais de procédure exposée par le syndicat en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.



LA GREFFIERE LE PRESIDENT