Cour d'appel de Toulouse, 1ere Chambre Section 1, 9 septembre 2026, n° 24/00195

09/09/2026



ARRÊT N° 26/ 



N° RG 24/00195

N° Portalis DBVI-V-B7I-P6JK

NA - SC



Décision déférée du 08 Novembre 2023

TJ de [Localité 1] - 21/00832

R. [Localité 2]

















































CONFIRMATION PARTIELLE



































































Grosse délivrée le 09/09/2026

par Rpva aux avocats

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU NEUF SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT SIX

***



APPELANTS



Madame [W] [B]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Monsieur [A] [P] [X]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentés par Me Laurence BAVARD, avocat au barreau de TOULOUSE







INTIMEES



Madame [T] [Z] épouse [N]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée par Me José DUGUET, avocat au barreau de TOULOUSE





S.A.R.L. [K]

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représentée par Me Valérie ASSARAF-DOLQUES, avocat au barreau de TOULOUSE





S.A ALLIANZ IARD

[Adresse 4]

[Localité 6]



Représentée par Me Eric-Gilbert LANEELLE de la SELAS CLAMENS CONSEIL, avocat au barreau de TOULOUSE









COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 juin 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant N. ASSELAIN, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



S. LECLERCQ, présidente

N. ASSELAIN, conseillère

L. IZAC, conseiller



qui en ont délibéré.





Greffière : lors des débats M. POZZOBON





ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties 

- signé par S. LECLERCQ, présidente et par I. ANGER, greffière



EXPOSE DU LITIGE ET PROCEDURE





Mme [T] [Z] épouse [N] a confié au constructeur de maisons individuelles Geca Maisons Malet la construction d'une maison d'habitation sur un terrain situé [Adresse 1] à [Localité 7]. 



La notice descriptive précise que la tranchée et les tuyaux pour le raccordement des canalisations d'eau pluviale sont laissés à la charge du maître de l'ouvrage, de même que les tranchées et tuyaux pour le raccordement des canalisations d'eaux usées. 



Les travaux ont fait l'objet d'une déclaration d'achèvement et de conformité le 27 juin 2014.



La pose de carrelage sur l'escalier extérieur et la terrasse en étage a été confiée à la société à responsabilité limitée (SARL) [K], et facturée le 26 février 2014 pour un montant de 5.976,66 euros. La société [K] est assurée auprès de la société Allianz Iard.



Par acte notarié du 29 juin 2017, Mme [T] [N] a vendu la maison à M. [A] [P] [X] et Mme [W] [B], pour un prix de 357.000 euros. 



Le 13 novembre 2018, la commune de [Localité 8] a mis en demeure M.[P] [X] et Mme [B] de procéder à tous travaux nécessaires à l'évacuation des eaux pluviales recueillies par le fossé traversant leur propriété, en raison d'un phénomène récurrent d'inondation du [Adresse 5]. 



Par lettre recommandée adressée par leur conseil à Mme [N] le 27 novembre 2018, M.[P] [X] et Mme [B] ont invoqué différents désordres et vices affectant la maison 'la rendant impropre à sa destination ou en diminuant l'usage': 

- fissuration des enduits extérieurs,

- décollement et cisaillement des enduits extérieurs, 

- infiltrations d'eau dans le garage, 

- inondations du jardin par fortes pluies en raison du débordement du fossé d'évacuation des eaux pluviales. 



Par acte d'huissier du 24 juin 2019, M.[P] [X] et Mme [B] ont saisi le juge des référés pour obtenir l'organisation d'une expertise.



M. [F] [R] a été désigné en qualité d'expert judiciaire par ordonnance du 27 août 2019, et les opérations ont été étendues à la société [K] par ordonnance du 26 mai 2020, en suite de l'assignation en référé que lui a délivrée Mme [N] le 21 février 2020.



L'expert a déposé son rapport d'expertise le 17 juillet 2020. 



Par actes du 10 février 2021, M. [A] [P] [X] et Mme [W] [B] ont fait assigner Mme [T] [N] et la SARL [K] devant le tribunal judiciaire de Toulouse pour obtenir réparation de leurs préjudices. 



Par jugement du 8 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Toulouse a : 

- condamné Mme [T] [N] à verser à M. [A] [P] [X] et Mme [W] [B] les sommes de : 

* 26.264,56 euros au titre des travaux de reprise, 

* 4.747,61 euros au titre des travaux de remise en état de dégradations qui seront occasionnés par les travaux de reprise, 

* 4.500 euros au titre de l'intervention d'un maître d'oeuvre, 

* 1.260 euros au titre des frais du laboratoire [G], 

* 2.399 euros au titre de la remise en état du système de tonte automatique, 

* 2.000 euros au titre du préjudice de jouissance, 

* 7.668 euros au titre de la non-conformité du garde-corps,

 Soit une somme totale de 48.839,17 euros, majorée des intérêts au taux légal à compter du 10 février 2021 et jusqu'à complet paiement; 

- débouté M. [A] [P] [X] et Mme [W] [B] de leurs prétentions au titre des désordres de fissurations des marches d'escalier, des dégradations de l'enduit et des infiltrations d'eau dans le garage,

- condamné Mme [T] [N] à verser à M. [A] [P] [X] et Mme [W] [B] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Mme [T] [N] aux entiers dépens de l'instance incluant notamment les dépens du référé et les entiers frais d'expertise judiciaire, avec distraction au profit de Me Laurence Bavard,

- rappelé que l'exécution provisoire du jugement est de droit.



Par déclaration du 15 janvier 2024, Mme [W] [B] et M. [A] [P] [X] ont interjeté appel du jugement déféré en ce qu'il les a déboutés de leurs prétentions au titre des désordres de fissurations des marches d'escalier, des dégradations de l'enduit et des infiltrations d'eau dans le garage, en faisant intimer Mme [N] et la société [K].



Le 26 juin 2024, la SARL [K] a fait délivrer à la SA Allianz Iard une assignation en intervention forcée devant la cour d'appel.



Par ordonnance du 18 novembre 2025, le conseiller de la mise en état a :

- débouté la SA Allianz Iard de sa demande tendant à voir déclarer caduc l'appel incident de la SARL [K]; 

- déclaré irrecevable l'appel en garantie formé par la SARL [K] contre la SA Allianz Iard; 

- déclaré recevables les demandes formées par M. [A] [P] [X] et

Mme [W] [B] contre la SA Allianz Iard;

- déclaré irrecevables les demandes de réformation de la décision du tribunal judiciaire de Toulouse du 8 novembre 2023 formées par la SARL [K];

- s'est déclaré incompétent pour statuer sur la prescription des demandes formulées contre la SA Allianz Iard; 

- condamné la SARL [K] aux dépens des incidents;

- condamné la SARL [K] à verser la somme de 1.000 euros à M. [A] [P] [X] et Mme [W] [B] ainsi que la somme de 1.000 euros à la SA Allianz Iard en application de l'article 700 du code de procédure civile. 





PRÉTENTIONS DES PARTIES





Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 3 décembre 2024, Mme [W] [B] et M. [A] [P] [X], appelants, demandent à la cour, au visa des articles 1641, 1646-1, 1147 et suivants anciens du code civil et de l'article 1792 du code civil, de :

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et en tous cas mal fondées, 

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire le 8 novembre 2023 (RG n° 21/00832) en ce qu'il condamne Mme [T] [N] à verser à M. [A] [P] [X] et Mme [W] [B] les sommes de : 

* 26.264.56 euros, au titre des travaux de reprise du busage du fossé, 

* 4.747.61 euros, au titre des travaux de remise en état des dégradations qui seront occasionnés par les travaux de reprise, 

* 4.500 euros, au titre de l'intervention d'un maître d''uvre, 

* 1.260 euros, au titre des frais du laboratoire [G], 

* 2.399 euros, au titre de la remise en état du système de tonte automatique, 

* 2.000 euros, au titre du préjudice de jouissance, 

* 7.668 euros, au titre de la non-conformité du garde-corps 

Soit la somme totale de 48.839.17 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du 10 février 2021 et jusqu'à complet paiement, 

* 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, de l'instance, incluant notamment les dépens de référé et les entiers frais d'expertise judiciaire;

- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire le 8 novembre 2023 (RG 21/00832) en ce qu'il déboute M. [A] [P] [X] et Mme [W] [B] de leurs prétentions au titre des désordres de fissurations des marches d'escalier, des dégradations de l'enduit et des infiltrations d'eau dans le garage;

Statuant a nouveau,

- condamner in solidum Mme [T] [N], la société [K] et son assureur, la SA Allianz, à payer aux les consorts [P] [O], au titre des désordres de fissurations des marches d'escalier, de dégradation de l'enduit et des infiltrations d'eau dans le garage, les sommes ci-après : 

* 8.500 euros, au titre des travaux de reprise du carrelage de la terrasse et des marches d'escalier, actualisée en fonction de l'évolution de l'indice BT 01 entre le 27 novembre 2018 et l'arrêt à venir, 

* 9.500 euros, au titre des travaux de reprise de l'enduit, révisée par application de l'indice BT 01, actualisée en fonction de l'évolution de l'indice BT 01 entre le 27 novembre 2018 et l'arrêt à venir, 

* 676,50 euros, au titre de l'intervention d'un électricien comme suite à une panne survenue lors de fortes infiltrations d'eau dans le garage;

- condamner in solidum Mme [T] [N], la société [K], et son assureur, la SA Allianz, à payer aux consorts [P] [O] la somme de 9.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Laurence Bavard sur affirmation de son droit.





Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 24 mai 2024, Mme [T] [Z] épouse [N], intimée et formant appel incident, demande à la cour, de : 

- débouter les consorts [Y] [P] [X] des fins de leur appel comme injustes, irrecevables et en tout cas mal fondées en raison :

> d'une part de la nullité des investigations de l'expert judiciaire concernant le garde-corps mal scellé et non-conforme et de l'absence de tout mandat ad hoc pour ce faire, subsidiairement de son caractère très nettement apparent,

voire encore de la prescription biennale encourue au titre des vices cachés et de l'exonération contractuelle de toute garantie de leur venderesse, alors que M. [P] [X] est un véritable professionnel en construction immobiliére ;



> d'autre part, de l'application de la clause contractuelle synallagmatique d'exonération des garanties des vices cachés procédant d'un commun accord des parties au sens de l'article 1643 du code civil sans qu'il ne soit démontré que Mme [N], profane en matière de construction immobilière, ait eu conscience du risque d'apparition d'un vice caché suffisamment important pour rendre la chose vendue impropre à son usage ou le diminuant tellement que ses acheteurs ne l'auraient pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus, ne serait-ce qu'en raison du caractère exceptionnel des inondations redoutées et de l'absence d'une véritable gêne, comme de sa brièveté en raison de l'importance de la pente du terrain empêchant toute stagnation ;

> d'autre part encore des désordres causés par les migrations d'eaux pluviales sous les carreaux de la terrasse et de l'escalier jouxtant le bâtiment à usage d'habitation objet de la vente ;

- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté les consorts [M] [X] de leurs prétentions au titre des désordres de fissurations des marches d'escalier, de dégradation des enduits et des infiltrations d'eau dans le garage ;

- faisant droit au juste appel incident de Mme [N], infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné Mme [N] à indemniser les préjudices excipés par

les consorts [B] - [P] [X] ;

- débouter les consorts [B] - [P] [X] de l'ensemble de leurs demandes de dédommagement ;

- les condamner au remboursement de la somme de 58.684, 21 euros avec intérêts légaux sur cette somme à compter du 9 janvier 2024, date de son paiement en raison de l'exécution provisoire de plein droit ;

- suite à l'appel en cause de la société [K] la condamner au paiement de la somme de 28.833,10 euros comme à la relever et garantir de toute condamnation qui pourrait intervenir de son chef ;

Subsidiairement et dans l'hypothèse seulement où, par extraordinaire, la cour déciderait de ne pas admettre les effets de la clause exonératoire de garanties des vices cachés,

- réduire en tout état de cause et à titre très subsidiaire à de plus juste proportions

les indemnités compensatrices des dommages prétendus, savoir :

> 23.864,46 euros pour les réparations des buses et les travaux de jardinage ;

> 3.195,92 euros pour la reprise des enduits de façade ;

> 8.500 euros pour la reprise de la terrasse et de l'escalier ;

- condamner les consorts [B] - [P] [X] aux dépens de l'instance tant au fond que ceux exposés pour les besoins de la défense de Mme [N] devant le juge de la mise en état, que devant la cour d'appel ainsi qu'au remboursement de la somme de 8.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 3 juin 2026, la SARL [K], intimée, demande à la cour, au visa des articles 1792 et suivants du code de procédure civile de : 

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et en tout cas mal fondées,

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 8 novembre 2023 dans toutes ses dispositions, particulièrement en ce qu'il a : 

* débouté M. [A] [P] [X] et Mme [W] [U] de leurs prétentions au titre des désordres de fissurations des marches d'escalier, des dégradations de l'enduit et des infiltrations d'eau dans le garage;

Par voie de conséquence, 

- débouter M. [A] [P] [X] et Mme [W] [B] de l'ensemble de leurs demandes en ce qu'elles sont formées à l'encontre de la SARL [K],

- débouter Mme [T] [Z] épouse [N] de ses demandes à être relevée et garantie par la SARL [K]; 

A titre subsidiaire et dans l'hypothèse où la cour réformerait le jugement du 8 novembre 2023 sur ce point :

Et statuant à nouveau, 

- ramener à de plus justes proportions le coût des travaux de reprise de la terrasse et l'escalier estimé par l'expert à 8.500 euros,

- réduire à 3.195,92 euros le coût des travaux de reprise de l'enduit de façade,

- juger que le coût du dépannage électrique de 676,50 euros ne peut être mis à la charge de la SARL [K],

- débouter Mme [T] [Z] épouse [N] de ses demandes à être relevée et garantie par la SARL [K] comme irrecevables et mal fondées,

- débouter la SA Allianz Iard de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions;

En toutes hypothèses,

- condamner tout succombant au paiement de la somme complémentaire de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens d'appel.



Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 1er juin 2026, la SA Allianz Iard, intimée, demande à la cour, au visa des 1792-4-1, 2241 et 2248 du code civil, des articles 122, 123, 15, 16, 132 et 915-1 du code de procédure civile et des articles L. 241-1-1 et 124-3 du code des assurances, de : 

In limine litis, 

- déclarer irrecevable l'appel en garantie formé tardivement à l'encontre de la compagnie Allianz en raison de la prescription de l'action,

- déclarer irrecevable toute action directe des consorts [X]/[B] à l'encontre de la compagnie Allianz;

Vu le principe de la contradiction,

- mettre hors de cause la compagnie Allianz demeurant l'inopposabilité de fait et de fond du rapport d'expertise sur la base duquel sa garantie est recherchée,

- condamner tout succombant au paiement d'une indemnité de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 9 juin 2026. L'affaire a été examinée à l'audience du 9 juin 2026.





MOTIFS





Il est précisé à titre liminaire que l'affaire a été retenue à l'audience du 9 juin 2026, mais que Me [S], pour le compte de Mme [N], a été autorisé à produire, pendant le cours du délibéré, une note en réponse aux seules précisions apportées dans les dernières conclusions de la société [K], relatives à la communication du rapport d'expertise à la société Allianz Iard. Me [S] n'a pas fait usage de cette faculté. 



Les acquéreurs, M.[P] [X] et Mme [B], invoquent des désordres affectant:

- le busage du fossé, dont ils demandent réparation à la venderesse, Mme [N],

- le garde-corps de la terrasse, dont ils demandent réparation à Mme [N],

- le carrelage de l'escalier et de la terrasse, occasionnant des dégradations de l'enduit et des infiltrations dans le garage, dont ils demandent réparation à Mme [N], et à la société [K] et son assureur la société Allianz Iard.



Ils invoquent également un préjudice de jouissance.



* Désordre affectant le busage du fossé d'évacuation des eaux pluviales



L'expert a constaté le sous-dimensionnement du busage qui reçoit les eaux provenant des deux conduites d'eaux pluviales, de nature à occasionner des débordements venant inonder le parking et le terrain de la maison vendue. Il conclut que ce désordre rend l'ouvrage impropre à sa destination lors des inondations.



Le tribunal a retenu que Mme [N] était tenue à réparation sur le fondement de la garantie des vices cachés, en considérant qu'elle ne pouvait se prévaloir de la clause d'exonération de garantie des vices cachés dès lors qu'elle a 'elle-même fait réaliser' les travaux de busage, par une entreprise dont elle 'n'a pas été en mesure de donner le nom'. 

Le tribunal considère que 'Mme [T] [N], qui n'a pas attrait le constructeur en la cause, sera tenue de supporter les conséquences indemnitaires de ce vice caché dont elle doit assumer la responsabilité'.



M.[P] [X] et Mme [B] demandent confirmation de la condamnation de Mme [N] à réparer les conséquences dommageables du désordre affectant le busage, en invoquant tant la garantie des vices cachés que la responsabilité décennale de la venderesse.



Mme [N] forme appel incident en invoquant, en ce qui concerne la garantie des vices cachés, la gravité insuffisante du vice invoqué, son caractère apparent pour les acheteurs, M.[P] [X] étant gérant de l'EURL [X] Rénovation Bâtiment, et en toute hypothèse la clause d'exonération de la garantie des vices cachés, en rappelant qu'elle a confié les travaux de construction à des tiers et qu'elle n'a aucune compétence en la matière. Concernant la garantie décennale, elle conteste que les travaux réalisés puissent être qualifiés de travaux de construction.



- inapplicabilité de la garantie des vices cachés



Le tribunal a considéré à juste titre que le sous-dimensionnement du busage, de nature à occasionner des débordements venant inonder le parking et le terrain de la maison vendue, est un vice de gravité suffisante pour fonder la garantie des vices cachés, et n'était pas apparent, même pour un acquéreur professionnel du bâtiment. Sur ce dernier point, l'expert judiciaire indique que le désordre n'était pas apparent en l'absence d'inondations, et n'a pu être constaté sur la longueur de l'ouvrage qu'à la suite des investigations du laboratoire [G], diligentées en cours d'expertise à la requête de l'expert.



En revanche, Mme [N] est en droit de se prévaloir de la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés, qui n'est écartée selon les stipulations du contrat de vente que dans les hypothèses suivantes:

'S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas :

- si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel,

- si le VENDEUR, bien que non professionnel, a réalisé lui-même des travaux,

- s'il est prouvé par l'ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR'.



En l'espèce, il est établi, comme le note l'expert judiciaire, que Mme [N], née en 1962, n'est pas compétente en matière de construction de bâtiment, que son mari non plus, et que les travaux de construction ont été confiés à un constructeur de maisons individuelles, et, pour les lots exclus du périmètre du contrat de construction de maison individuelle, à des intervenants spécifiques pour la réalisation des VRD extérieurs, dont le busage du fossé, pour la réalisation du carrelage de l'escalier et de la terrasse, et pour la réalisation du garde-corps.



Rien ne démontre donc que Mme [N] ait 'réalisé elle-même' les travaux de busage.



Par ailleurs, l'hypothèse d'inondations du terrain antérieures à la vente, lors de fortes précipitations, ne suffit pas à démontrer la connaissance, par Mme [N], profane, d'un vice affectant la canalisation: l'expert judiciaire précise en effet que 'la corrélation entre le sous-dimensionnement du busage et le débordement est moins évidente que celle que tout le monde peut faire entre le volume d'eau provenant de pluies intenses et persistantes et le débordement. ll a fallu demander une vidéo-inspection pour poser à ce désordre un diagnostic certain'.



En l'absence de démonstration par M.[P] [X] et Mme [B], à qui incombe la charge de la preuve, de la mauvaise foi de Mme [N], la clause d'exonération de la garantie des vices cachés stipulée à l'acte de vente doit recevoir application, de sorte que la demande de M.[P] [X] et Mme [B] ne peut aboutir sur ce fondement.



- responsabilité décennale de la venderesse



Il est en revanche acquis que Mme [N] a revendu, le 29 juin 2017, un ouvrage qu'elle a fait construire, achevé le 27 juin 2014.



La venderesse est donc, dans le cadre de l'application de la garantie décennale prévue par l'article 1792 du code civil, réputée constructeur de l'ouvrage par application de l'article 1792-1 du même code.



Il est constant que constituent des ouvrages au sens de l'article 1792 les voies et réseaux divers, même s'ils ne sont pas rattachés à un bâtiment (3e Civ., 17 décembre 1997, pourvoi n° 96-12.209, publié ; 3e Civ., 6 novembre 2002, pourvoi n° 01-11.311, publié). 



Le réseau d'évacuation des eaux pluviales, à l'origine de débordements et d'inondations, est en l'espèce impropre à sa destination, comme l'a relevé l'expert judiciaire.



Mme [N] est donc, sur le fondement de la responsabilité décennale, tenue à réparation des dommages de nature décennale affectant le réseau, apparus postérieurement à la réception de cet ouvrage.



L'expert évalue les travaux de dépose et de pose de la canalisation et de construction de l'ouvrage en béton d'entrée du busage, qui doivent être réalisés sur la totalité du tronçon busé pour remédier de façon pérenne aux désordres, aux sommes de 19.887,05 euros HT, soit 23.864,46 euros TTC, et 2.400 euros TTC. Le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné Mme [N] à payer à M.[P] [X] et Mme [B] la somme de 26.264,56 euros TTC.



A ces travaux de reprise, doivent être ajoutés les travaux de remise en état consécutifs du jardin, pour un montant de 4.747,61 euros. Le jugement est également confirmé sur ce point. 



Si l'expert a d'autre part considéré que l'intervention d'un maître d'oeuvre était nécessaire, les honoraires estimés à 4.500 euros TTC pour l'ensemble des travaux de reprise préconisés à hauteur d'un montant total de 49.012,07 euros TTC, y compris les travaux de reprise du carrelage et des enduits, ne peuvent être retenus, au titre de ce premier désordre, qu'à hauteur de 2.800 euros. Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a condamné Mme [N] au paiement de 4.500 euros au titre des frais de maîtrise d'oeuvre.



De même le jugement est infirmé en ce qu'il a condamné Mme [N] au règlement d'une somme complémentaire de 2.399 euros au titre du remplacement du robot de tonte: la venderesse, exonérée de la garantie des vices cachés prévue par l'article 1641 du code civil, n'est pas tenue au paiement de tous les dommages et intérêts par application de l'article 1645 du code civil, mais seulement obligée, sur le fondement de l'article 1792 du code civil, à la réparation des dommages matériels affectant l'immeuble vendu. 



Enfin, le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné Mme [N] à rembourser à M.[P] [X] et Mme [B] la somme de 1.260 euros au titre des investigations réalisées par la société [G] à la demande de l'expert judiciaire, étant précisé que cette somme avancée par M.[P] [X] et Mme [B] pendant le cours des opérations d'expertise fait partie des dépens se rapportant à ce premier désordre qui doivent être exclusivement supportés par Mme [N].



Les sommes ainsi liquidées doivent demeurer à la charge de Mme [N], sans recours à l'encontre de la société [K] qui n'est pas à l'origine des désordres affectant le busage.

 









* Désordres affectant le garde-corps de la terrasse



L'expert a constaté, bien que sa mission n'ait pas porté sur ce point, que le scellement d'un des montants du garde-corps de la terrasse n'est pas assuré, que l'ouvrage n'est pas stable et que les espacements entre lisses ne sont pas conformes pour un garde-corps. Il a dès lors considéré que l'accès à la terrasse devait être interdit en raison des risques pour la sécurité des personnes et a retenu une impropriété de l'ouvrage à sa destination.



Le tribunal a retenu que Mme [N] était tenue à réparation sur le fondement de la garantie des vices cachés, en considérant à nouveau que 'Mme [T] [N] n'ayant pas attrait le constructeur en la cause, elle sera tenue de supporter les conséquences indemnitaires de ce vice caché dont elle doit assumer la responsabilité'.



M.[P] [X] et Mme [B] demandent confirmation de la condamnation de Mme [N] à réparer le désordre affectant le garde-corps, en invoquant tant la garantie des vices cachés que la responsabilité décennale de la venderesse.



Mme [N] forme appel incident, en reprochant à l'expert d'avoir outrepassé sa mission. Elle invoque le caractère apparent du vice pour les acheteurs, notamment pour M.[P] [X], gérant de l'EURL [X] Rénovation Bâtiment, et la prescription de l'action en réparation, exercée de ce chef plus de deux ans après la vente intervenue le 29 juin 2017.



 L'article 238 du code civil prévoit que 'le technicien doit donner son avis sur les points pour l'examen desquels il a été commis', et qu' 'il ne peut répondre à d'autres questions, sauf accord écrit des parties'. La cour de cassation retient pourtant qu'aucune disposition ne sanctionne de nullité l'inobservation des obligations imposées par l'article 238 au technicien commis (Civ. 2e, 16 déc. 1985, 81-16.593). Les observations de l'expert, dès lors qu'elles ne sont contredites par aucune des pièces versées aux débats, doivent donc être prises en compte.



Mme [N] ne soulève pas expressément de fin de non-recevoir dans le dispositif de ses conclusions. En toute hypothèse, le désordre n'a été caractérisé que lors des opérations d'expertise, l'expert ayant précisé qu'il n'était apparent ni pour un profane ni pour un professionnel du bâtiment, dès lors que 'la résistance du garde-corps ne pouvait pas être appréciée sans essai au sac'. La prescription biennale prévue par l'article 1648 du code civil n'est donc pas acquise.



Mais pour les raisons déjà développées plus haut, rien ne permet d'écarter l'application de la clause d'exonération de la garantie des vices cachés, alors que Mme [N] est dépourvue de compétence en matière de construction, et que strictement aucun élément ne démontre que Mme [N] aurait 'réalisé elle-même' la pose du garde-corps, au sens de cette stipulation contractuelle. 



En revanche, Mme [N], en sa qualité de venderesse d'un ouvrage qu'elle a fait construire, achevé depuis moins de dix ans, est responsable de plein droit des désordres, cachés à la réception, qui le rendent en tout ou partie impropre à sa destination. Tel est le cas en l'espèce, la terrasse dangereuse étant impropre à sa destination.



Le jugement est donc confirmé, pour ce motif, en ce qu'il a condamné Mme [N] à payer à M.[P] [X] et Mme [B] la somme de 7.668 euros au titre de la réparation de ce désordre, conformément à l'évaluation de l'expert, dont Mme [N] ne démontre pas le caractère erroné.



Cette somme doit demeurer à la charge de Mme [N], sans recours à l'encontre de la société [K] qui n'est pas à l'origine des désordres affectant le garde-corps.







* Désordres affectant le carrelage de l'escalier extérieur et de la terrasse en étage, occasionnant des dégradations de l'enduit et des infiltrations dans le garage



L'expert a constaté que les baguettes d'extrémité du carrelage de la terrasse en étage et des marches de l'escalier extérieur sont perméables et laissent l'eau migrer dans la maçonnerie, entre l'enduit et son support, et que l'eau migre vers le mur et le traverse, ressortant vers le garage. Il précise que ni les dégradations de l'enduit sur l'escalier et sous la terrasse, ni les infiltrations de petites quantités sur le mur du garage, côté escalier, ne portent atteinte à la solidité ni à la destination de l'ouvrage.



Le tribunal a rejeté les demandes formées par M.[P] [X] et Mme [B] au titre de ces désordres tant à l'encontre de Mme [N] qu'à l'encontre de la société [K], en considérant que les acquéreurs ne pouvaient pas se prévaloir de la garantie de ce vice, suffisamment apparent pour un professionnel du bâtiment, comme l'est M.[P] [X], et que la garantie décennale ne peut pas non plus être mobilisée dès Iors qu'il n'est pas démontré que les malfaçons compromettent Ia solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination.



M.[P] [X] et Mme [B] demandent l'infirmation du jugement de ce chef et condamnation in solidum de Mme [N] et de la société [K] et son assureur la société Allianz Iard à leur payer:

- 8.500 euros au titre des travaux de reprise du carrelage de la terrasse et des marches d'escalier, somme actualisée en fonction de l'évolution de l'indice BT 01 entre le 27 novembre 2018 et l'arrêt à venir, 

- 9.500 euros au titre des travaux de reprise de l'enduit, somme actualisée en fonction de l'évolution de l'indice BT 01 entre le 27 novembre 2018 et l'arrêt à venir, 

- 676,50 euros au titre de l'intervention d'un électricien suite à une panne survenue lors de fortes infiltrations d'eau dans le garage.



M.[P] [X] et Mme [B] fondent leurs demandes sur la responsabilité décennale de Mme [N] et de la société [K], sur la garantie des vices cachés due par la venderesse, sur l'obligation d'information et de loyauté du vendeur, et sur la responsabilité du fait des dommages intermédiaires, imputée tant à Mme [N] qu'à la société [K].



Mme [N] demande confirmation du jugement, en faisant valoir que le vice était invisible pour une profane au moment de la vente, alors qu'il était au contraire apparent pour un professionnel du bâtiment averti comme M.[P] [X].



La société [K] soutient que les dommages étaient apparents pour un professionnel du bâtiment tel que M.[P] [X], et fait valoir que sa responsabilité décennale ne peut être engagée à défaut d'atteinte à la solidité ou à la destination de l'ouvrage.



La société Allianz Iard soulève la prescription de l'action engagée à son encontre.



- inapplicabilité de la garantie des vices cachés



L'expert conclut que les malfaçons affectant le carrelage et les dégradations consécutives de l'enduit n'étaient pas visibles pour un profane. Par ailleurs, aucun élément ne prouve que des infiltrations dans le garage étaient déjà perceptibles avant la vente, alors que l'ouvrage neuf n'était achevé que depuis trois ans, alors que les acquéreurs n'ont eux-mêmes fait état de telles infiltrations qu'en novembre 2018, plus d'un an après la vente, et alors que l'expert a encore constaté, en juillet 2020, que 'seuls des stigmates d'infiltration (traces d'humidité) ont été constatés'. 



Il en résulte que rien ne permet d'écarter l'application de la clause d'exonération de la garantie des vices cachés, dès lors que la mauvaise foi de Mme [N], n'ayant aucune compétence en matière de construction, ne peut pas être retenue, pas plus qu'il ne peut lui être imputé la réalisation personnelle des travaux de carrelage ou d'enduit. 



- inapplicabilité de la garantie décennale



L'expert [R] conclut que ni les désordres affectant les baguettes d'extrémité du carrelage, ni les dégradations consécutives de l'enduit sur l'escalier extérieur et sous la terrasse, ni les infiltrations dans le garage occasionnées par la migration de l'eau dans le mur, ne portent atteinte à la solidité de l'ouvrage. L'expert conclut également que ni les dégradations de l'enduit, ni les infiltrations dans le garage, ne rendent l'ouvrage impropre à sa destination. Il rappelle en effet à juste titre que le garage n'est pas une pièce à usage d'habitation, et précise que les infiltrations sont de faible importance, seules des traces d'humidité ayant été constatées, et que ces stigmates 'affectent une partie de mur en agglos de ciment resté brut de construction'.



Si M.[R] indique par ailleurs que les malfaçons affectant les baguettes de carrelage et les 'fissures sur marches d'escalier' peuvent porter atteinte à la destination de l'ouvrage 'pour une marche pieds nus', son rapport ne contient toutefois pas de précision sur la localisation de ces fissures, et ne permet pas de retenir une fissuration du carrelage lui-même: les seules fissurations apparaissant dans son reportage photographique n'affectent en effet que l'enduit latéral de l'escalier. En toute hypothèse, un escalier extérieur n'est pas destiné à être emprunté pieds nus. 



Les malfaçons affectant la pose du carrelage et leurs conséquences ne caractérisent donc pas un désordre de gravité décennale, susceptible d'engager la responsabilité décennale de la société [K], qui a procédé à la pose du carrelage, ni de Mme [N], en sa qualité de venderesse d'un ouvrage qu'elle a fait construire.



- responsabilité de droit commun 



M.[P] [X] et Mme [B] recherchent également la responsabilité de droit commun de Mme [N] et de la société [K], en reprochant à Mme [N] d'avoir manqué à son obligation d'information et de loyauté, et en soutenant que tant la venderesse que la société [K] sont responsables des dommages intermédiaires. 



Comme indiqué plus haut, la mauvaise foi de Mme [N] n'est pas établie. Dès lors qu'il n'est pas prouvé que la venderesse avait connaissance des malfaçons affectant le carrelage et de leurs conséquences, aucun manquement à l'obligation d'information du vendeur n'est caractérisé.



Mme [N], qui n'a pas posé le carrelage, et qui n'est réputée constructeur de l'ouvrage qu'elle a fait construire, par application de l'article 1792-1 du code civil, qu'en ce qui concerne exclusivement les dommages de gravité décennale qui l'affectent, en portant atteinte à sa solidité ou en le rendant impropre à sa destination, n'est pas responsable de malfaçons qu'elle n'a pas commises ni de leurs conséquences, les garanties dues par les vendeurs ne s'étendant pas au delà des limites légales posées par les articles 1641 et suivants concernant la garantie des vices cachés, et les articles 1792 et suivants concernant la garantie décennale.



Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes de M.[P] [X] et Mme [B] formées à l'encontre de Mme [N] au titre des désordres affectant le carrelage et des dommages en résultant. Le recours de Mme [N] à l'encontre de la société [K] de ce chef est dès lors sans objet.



En revanche, la société [K] doit répondre des fautes d'exécution qu'elle a commises, l'expert ayant constaté les malfaçons dans la mise en oeuvre des baguettes posées à l'extrémité du carrelage, qui laissent l'eau migrer et ne permettent pas la formation de gouttes d'eau. Si les dommages en résultant ne relèvent pas de la responsabilité décennale du constructeur, faute de gravité suffisante, ils engagent en revanche sa responsabilité de droit commun, étant rappelé que les dommages invoqués ne sont apparus qu'après la réception de l'ouvrage intervenue en 2014, et relèvent par conséquent du régime des dommages dits intermédiaires.



Les sommes réclamées par M.[P] [X] et Mme [B] au titre de la reprise du carrelage de la terrasse et des marches d'escalier, avec mise en place de la baguette adéquate, soit 8.500 euros TTC, et au titre de la reprise de l'enduit de l'escalier et des panneaux impactés sous la terrasse, soit 9.500 euros TTC, correspondent aux évaluations retenues par l'expert. Les estimations de M.[R] sont faites au regard des devis produits et actualisés, et intègrent le retrait des postes jugés injustifiés par l'expert: ainsi le poste correspondant à la mise en place d'une natte d'étanchéité, correspondant à une amélioration de l'ouvrage, a été retranché de l'estimation retenue par l'expert; de même l'évaluation de M.[R] tient compte de la surface réelle à enduire, après révision du devis présenté.



La société [K] doit donc payer à M.[P] [X] et Mme [B] la somme de 18.000 euros TTC au titre des travaux de reprise des désordres qui lui sont imputables, cette somme devant être indexée sur la variation de l'indice BT 01 entre le 17 juillet 2020, date du dépôt du rapport d'expertise, et la date du présent arrêt.



En revanche la seule facture du 17 juin 2020 de la société Vielect, d'un montant de 676,50 euros, correspondant à un 'dépannage électrique', est insuffisante pour imputer cette dépense à la société [K], le rapport d'expertise étant insuffisamment circonstancié sur ce point.



- garantie de l'assureur 



La société Allianz Iard, en sa qualité d'assureur de la société [K], soulève la prescription des demandes formées à son encontre par M.[P] [X] et Mme [B] par conclusions du 21 août 2024, en faisant valoir que si l'action directe de la victime contre l'assureur du responsable se prescrit par le même délai que l'action principale contre l'assuré responsable et peut encore être exercée au-delà du délai initial tant que l'assureur reste soumis au recours de son assuré, l'interruption de la prescription de cette action principale est sans effet sur le cours de la prescription de l'action directe contre l'assureur. Elle conclut qu'en l'espèce, l'action directe est prescrite depuis le mois d'avril 2024, l'assignation délivrée à la société [K] étant sans effet sur le cours de la prescription de l'action directe contre l'assureur qui a débuté à compter de la réception intervenue en avril 2014. 



M.[P] [X] et Mme [B] font valoir qu'ils ignoraient que la société Allianz Iard était l'assureur de la société [K] jusqu'à ce qu'elle soit appelée en cause par la société [K], par acte du 26 juin 2024, et soutiennent que la prescription n'a pu courir à leur égard qu'à compter de cette date, par application de l'article 2234 du code civil. Ils rappellent également qu'en application de l'article 2241 du même code, "la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion".



Il est constant que l'action directe de la victime contre l'assureur du responsable se prescrit par le même délai que l'action principale contre l'assuré responsable, et peut encore être exercée au-delà du délai initial tant que l'assureur reste soumis au recours de son assuré, au regard de la prescription biennale prévue par l'article L 114-1 du code des assurances.



Le délai de dix ans pour agir contre les constructeurs sur le fondement des articles 1792-4-1 à 1792-4-3 du code civil est un délai de forclusion, qui n'est pas, sauf dispositions contraires, régi par les dispositions concernant la prescription (Cass. 3e civ., 9 oct. 2025, n° 23-20.446).



L'article 2234 du code civil, applicable aux délais de prescription, n'est donc pas applicable en l'espèce. Le délai de dix ans pour agir contre les constructeurs sur le fondement des articles 1792-4-1 à 1792-4-3 du code civil court à compter de la réception des travaux, sans pouvoir être reporté.



Par application de l'article 2241 du code civil, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.



Toutefois, si l'action directe de la victime contre l'assureur du responsable se prescrit par le même délai que l'action principale contre l'assuré responsable et peut encore être exercée au-delà du délai initial tant que l'assureur reste soumis au recours de son assuré, l'interruption de la prescription de cette action principale est sans effet sur le cours de la prescription de l'action directe contre l'assureur (Civ. 3, 18 décembre 2012, 11-27397; 12-10103; 12-11581; Civ. 3, 4 mars 2021, n° 19-23.415).



En l'espèce, la facture des travaux réalisés par la société [K] est datée du 26 février 2014 et son règlement est intervenu en mars 2014. La déclaration d'achèvement et de conformité des travaux étant datée du 27 juin 2014, c'est à cette date que peut être fixée, au plus tard, celle de la réception des travaux, à défaut de production d'un procès-verbal de réception retenant une date distincte. 



L'action directe de M.[P] [X] et Mme [B] à l'encontre de la société Allianz Iard n'a été formée que par conclusions notifiées le 21 août 2024, soit plus de dix ans après la réception des travaux intervenue au plus tard le 27 juin 2014, et plus de deux ans après l'assignation délivrée par M.[P] [X] et Mme [B] à la société [K], son assurée, le 10 février 2021. Par ailleurs, M.[P] [X] et Mme [B] ne peuvent pas se prévaloir de l'assignation délivrée par la société [K] à la société Allianz Iard le 26 juin 2024, le bénéfice de l'effet interruptif de la citation étant réservé au demandeur.



Les demandes de M.[P] [X] et Mme [B] à l'encontre de la société Allianz Iard sont donc irrecevables comme tardives.





* Dommages immatériels



Le tribunal a évalué le préjudice subi par les acquéreurs du fait de la privation de jouissance du jardin et de la terrasse à la somme de 2.000 euros, mise à la charge de Mme [N].



M.[P] [X] et Mme [B] demandent confirmation du jugement de ce chef.



Mme [N], qui conclut à l'infirmation du jugement y compris sur ce point, n'explicite pas les motifs de sa contestation. Le préjudice de jouissance indemnisé, dont la réalité n'est pas contestable, a été justement évalué, et ne procède pas des manquements imputables à la société [K], de sorte que le recours de Mme [N] à l'encontre du carreleur n'est pas fondé. 





* Sur les demandes accessoires



Le présent arrêt emporte de plein droit l'obligation pour M.[P] [X] et Mme [B] de restituer à Mme [N] les sommes versées en exécution du jugement de première instance excédant les condamnations résultant du présent arrêt.



Les dispositions du jugement relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance sont confirmées.



La société [K], qui perd son procès en appel, doit supporter les dépens d'appel et régler à M.[P] [X] et Mme [B] une somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d'appel.



Il est équitable de rejeter les demandes des autres parties formées au titre des frais irrépétibles d'appel.









PAR CES MOTIFS





La cour, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,





Confirme le jugement rendu le 8 novembre 2023 par le tribunal judiciaire de Toulouse, sauf en ce qu'il a : 



- condamné Mme [T] [N] à verser à M. [A] [P] [X] et Mme [W] [B] les sommes de : 

* 4.500 euros au titre de l'intervention d'un maître d'oeuvre, 

* 2.399 euros au titre de la remise en état du système de tonte automatique; 

- débouté M. [A] [P] [X] et Mme [W] [B] de leurs prétentions au titre des désordres de fissurations des marches d'escalier, des dégradations de l'enduit et des infiltrations d'eau dans le garage;





Statuant à nouveau sur ces chefs de décision infirmés et y ajoutant,



Condamne Mme [T] [N] à verser à M. [A] [P] [X] et Mme [W] [B] la somme de 2.800 euros au titre de l'intervention d'un maître d'oeuvre; 



Rejette la demande de M.[P] [X] et Mme [B] formée au titre de la remise en état du système de tonte automatique; 



Condamne la société [K] à payer à M.[A] [P] [X] et Mme [W] [B] la somme de 18.000 euros TTC au titre des travaux de reprise du carrelage et des enduits, cette somme devant être indexée sur la variation de l'indice BT 01 entre le 17 juillet 2020 et la date du présent arrêt; 



Rejette les demandes de M.[P] [X] et Mme [B] à l'encontre de Mme [N] au titre des malfaçons du carrelage, occasionnant des dégradations de l'enduit et des infiltrations dans le garage;



Déclare irrecevables les demandes de M.[H] et Mme [B] à l'encontre de la société Allianz Iard;



Rejette le recours de Mme [N] à l'encontre de la société [K];



Condamne la société [K] aux dépens d'appel et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile par Me Bavard, qui en fait la demande;



Condamne la société [K] à payer à M.[P] [X] et Mme [B] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel;



Rejette les demandes des autres parties formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

















Rappelle que le présent arrêt emporte de plein droit l'obligation pour M.[A] [P] [X] et Mme [W] [B] de restituer à Mme [N] les sommes versées en exécution du jugement de première instance excédant les condamnations résultant du présent arrêt.







La République Française mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République, près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. 



La présente grosse certifiée conforme a été signée par la greffière de la cour d'appel de Toulouse.



 La greffière La présidente