Cour d'appel de Toulouse, 1ere Chambre Section 1, 9 septembre 2026, n° 23/03177

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE ET PROCEDURE





Le 13 juin 2018, M. [O] [S] et Mme [I] [M] épouse [S] ont conclu avec la société civile de construction vente (SCCV) Le Clos [Y] un contrat de réservation d'une maison de type 4, de 87,5 m2, vendue en l'état futur d'achèvement, située [Adresse 4] à [Localité 1], pour un prix de 399.000 euros. 



Le délai prévisionnel d'exécution des travaux était fixé au premier trimestre 2019.



Ce contrat de réservation était soumis à la condition suspensive d'obtention par M.et Mme [S] du prêt nécessaire au financement de leur acquisition. La réalisation de la vente était subordonnée à la constitution d'une garantie d'achèvement par la SCCV [Adresse 2] et à l'obtention du prêt, et devait intervenir dans un délai de 90 jours à compter de la signature du contrat de réservation. 



M.et Mme [S] ont consigné auprès du notaire la somme de 19.950 euros, à titre de dépôt de garantie. 



M.et Mme [S] ont dans le même temps mis en vente leur appartement de type 3, de 72m2, situé [Adresse 5] à [Localité 1], et ont reçu une offre d'achat pour un prix de 228.000 euros, en septembre 2018.



Par lettre recommandée du 8 septembre 2020, M.et Mme [S] ont, par l'intermédiaire de leur conseil, notifié à la SCCV Le Clos [Y] la résolution du contrat, en raison du retard pris par la SCCV [Adresse 2] dans la livraison du bien et de l'absence de conclusion de l'acte de vente, en demandant restitution de la somme consignée et paiement d'une indemnité de 7.500 euros en réparation du préjudice de jouissance subi depuis le premier trimestre 2019. 



Par mail du 30 septembre 2020, la société Le Clos [Y] a invité le notaire à restituer le dépôt de garantie à M.et Mme [S].



Par acte d'huissier du 27 avril 2021, les époux [S] ont fait assigner la SCCV [Adresse 6] [Y] devant le tribunal judiciaire de Toulouse pour obtenir réparation de leurs préjudices, et notamment de leur préjudice de jouissance. 



Par jugement contradictoire du 17 mai 2023, le tribunal judiciaire de Toulouse a : 

- débouté M. [O] [S] et Mme [I] [M] épouse [S] de leurs demandes,

- condamné M. [O] [S] et Mme [I] [M] épouse [S] aux dépens,

- condamné M. [O] [S] et Mme [I] [M] épouse [S] à payer à la SCCV Le Clos [Y] une indemnité de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Le tribunal a considéré que le contrat de réservation était caduc, en l'absence de dépôt par les réservataires de demandes de prêt dans les délais convenus.





Par déclaration du 5 septembre 2023, M.et Mme [S] ont interjeté appel de ce jugement.









PRÉTENTIONS DES PARTIES



Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 26 mai 2026, M. [O] [S] et Mme [I] [M] épouse [S], appelants, demandent à la cour, au visa des articles 1231-1 du code civil, et des articles L.261-10-1 et R.261-31 du code de la construction de l'habitation, de :

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et en tout cas mal fondées, 

- réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse le 17 mai 2023;

- débouter la SCCV [Adresse 2] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, 

Et par conséquent, statuant de nouveau sur ces chefs : 

- condamner la SCCV Le Clos [Y], qui a manqué à ses obligations contractuelles résultant de l'exécution du contrat réservation du 13 juin 2018, à verser à Mme [M] [S] et M. [S] les sommes de : 

* 9.000 euros au titre du préjudice de jouissance,

* 56.500 euros au titre de la perte de chance de pouvoir vendre leur appartement, 

* 131.000 euros au titre de la perte de chance de pouvoir acquérir l'habitation objet du contrat de réservation,

* 245 euros au titre des frais de diagnostics techniques;

- condamner la SCCV [Adresse 2] à verser à Mme [M] [S] et M. [S] la somme de 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance d'appel et de première instance, dont distraction au profit de Me [Localité 4], sur son affirmation de droit. 



M.et Mme [S] soutiennent qu'en considérant que le contrat était caduc, du seul fait qu'ils n'étaient pas en mesure de justifier qu'ils avaient déposé une ou plusieurs demandes de prêts immobiliers dans le délai de soixante jours, le tribunal a ajouté aux dispositions de la convention qui liait les parties, tout en méconnaissant la jurisprudence de la Cour de cassation selon laquelle seul l'acquéreur peut se prévaloir de la défaillance de la condition liée à l'obtention d'un prêt, et tout en faisant fi de la renonciation du réservant à la caducité soulevée ensuite en cours d'instance. Ils font valoir qu'ils avaient obtenu une offre de prêt transmise au notaire le 5 novembre 2018, mais que le retard dans l'exécution des travaux et principalement l'absence de garantie d'achèvement du bien a empêché la signature de l'acte authentique de vente, de sorte qu'ils ont renoncé à la vente et que leurs propres acquéreurs ont renoncé à acquérir leur appartement. Ils reprochent au vendeur de ne pas avoir respecté le délai prévisionnel d'exécution des travaux et de leur avoir causé un préjudice de jouissance et fait perdre une chance de vendre leur appartement et d'acquérir la maison, dans un contexte d'augmentation du prix de l'immobilier. Ils Indiquent que l'immeuble est toujours inachevé et a été mis en vente au prix de 530.000 euros. 



Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 30 juin 2025, la SCCV Le Clos [Y], intimée, demande à la cour, au visa de l'article 1304-6 du code civil, de : 

- rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et tous les cas mal fondées,

- confirmer purement et simplement la décision entreprise,

- juger en conséquence que le contrat de réservation conclu entre le SCCV [Adresse 6] [Y] et les consorts [S] est caduc,

- débouter les consorts [S] de l'intégralité de leurs demandes, 

- condamner les consorts [S] à verser à la SCCV Le Clos [Y] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner les consorts [S] aux entiers dépens. 



La société [Adresse 6] [Y] soutient qu'en l'absence de réalisation dans les délais impartis de la vente, du fait de la non-réalisation des conditions suspensives, M.et Mme [S] n'ayant pas obtenu leur prêt, le contrat de réservation est caduc. Elle en conclut qu'il ne peut lui être reproché le non-respect du délai prévisionnel d'achèvement des travaux, qui n'a vocation à s'appliquer que dans les cas où le projet se réalise, ni l'absence de souscription d'une garantie d'achèvement des travaux. Elle conteste d'autre part la réalité des préjudices invoqués.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 2 juin 2026. L'affaire a été examinée à l'audience du 9 juin 2026.

Motifs

MOTIFS





* Absence de caducité du contrat de réservation



La caducité sanctionne la disparition, pendant la phase d'exécution du contrat, d'une condition de formation du contrat. L'article 1186 du code civil dispose qu' 'Un contrat valablement formé devient caduc si l'un de ses éléments essentiels disparaît'.



En l'espèce, le contrat de réservation souscrit le 13 juin 2018 stipule:

- article 'I.4 - Prêt

Le RESERVATAIRE indique qu'iI entend avoir recours à un (ou des) prêt(s). Les parties conviennent de conclure le présent contrat sous la condition suspensive de l'obtention du (ou des) dit(s) prêt(s). ll est ici précisé que le (ou Ies) prêt(s) est (ou seront) réputé(s) obtenu(s) lorsque Ie RESERVATAIRE aura reçu, dans un délai de soixante jours à compter de Ia signature des présentes, une ou des offres de prêt correspondant au prix de vente.

Le RESERVATAIRE s'oblige à constituer son dossier et à Ie déposer au moins auprès de deux organismes financiers, au plus tard dans un délai de trente jours à compter de la signature des présentes. ll s'engage à fournir toutes justifications au RESERVANT à première demande écrite.'

- article 'I.5 - Réalisation de la vente

La réalisation de la vente interviendra dès que la société venderesse aura constitué la garantie d'achèvement prévue à l'article R161-17 et suivants du code de la construction et de l'habitation et que le RESERVATAIRE aura obtenu les prêts nécessaires au financement de son acquisition.

(...)

Si le réservataire ne signe pas l'acte de vente dans un délai de quatre-vingt-dix jours à compter de la signature des présentes, la société venderesse pourrait lui notifier l'annulation de la réservation par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.'



Il résulte de ces stipulations que ni le délai contractuel de trente jours imparti aux réservataires pour déposer leur demande de prêt, ni le délai de quatre-vingt-dix jours prévu pour la signature de l'acte de vente, ne sont, selon la convention, sanctionnés par une caducité de plein droit du contrat de réservation: le dépassement du délai pour déposer une demande prêt n'a d'incidence que sur la restitution du dépôt de garantie, qui n'est pas en cause dans le cadre de la présente instance, et 'l'annulation de la réservation' par la société venderesse à l'issue du délai imparti pour la signature de l'acte est laissée à l'appréciation de celle-ci et subordonnée à l'envoi d'une lettre recommandée, faculté dont la société Le Clos [Y] n'allègue pas avoir fait usage.



Par ailleurs les délais impartis pour déposer une demande de prêt ou signer l'acte de vente ne constituent pas des éléments essentiels du contrat au sens de l'article 1186 du code civil, dès lors qu'ils ne conditionnent, en dehors d'une stipulation contractuelle expresse, ni la formation ni la persistance de l'acte.



Enfin, la société [Adresse 6] [Y] ne peut se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive liée à l'obtention d'un prêt, qui n'est en elle-même enfermée dans aucun délai, alors d'une part que cette condition est stipulée dans l'intérêt des réservataires, et qu'en tout état de cause la condition a été réalisée, M.et Mme [S] ayant obtenu une offre de prêt datée du 19 octobre 2018, qu'ils ont acceptée le 3 novembre 2018 et transmise au notaire le 5 novembre 2018, avant toute manifestation d'une volonté de la société Le Clos [Y] de mettre un terme aux relations contractuelles. Il résulte en effet des mails échangés par les parties jusqu'en juin 2020 que la société [Adresse 2], qui poursuivait les discussions techniques avec les réservataires quant à la réalisation de l'ouvrage, n'entendait pas mettre un terme au contrat de réservation.



Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a déclaré le contrat de réservation caduc.





* Imputabilité de la résolution du contrat



Les réservataires ont pris l'initiative de la résolution du contrat, par lettre recommandée du 8 septembre 2020, en invoquant le dépassement du délai prévisionnel d'exécution des travaux, fixé au premier trimestre 2019, et l'absence de signature de l'acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement, en raison de l'incapacité de la société Le Clos [Y] de souscrire une garantie d'achèvement de l'ouvrage. 



L'article II.7 du contrat de réservation, intitulé 'délai prévisionnel d'exécution des travaux', prévoit que 'Si ce projet se réalise, la société venderesse mènera les travaux de telle sorte que les lots faisant I'objet du présent contrat soient achevés au sens de l'article R.261-1 du code de la construction et de I'habitation au plus tard dans le courant du 1er trimestre 2019".



La société [Adresse 6] [Y] a reconnu, dans un mail du 11 juillet 2019 adressé à M.et Mme [S], devoir 'supporter l'abandon de chantier et la mise en faillite de l'entreprise Dupuy, titulaire du marché menuiseries extérieures', en ajoutant: 'Nous comprenons votre inquiétude et, si besoin est, nous prendrons à notre charge les frais éventuels occasionnés pour le retard portant sur vos Ioyers, ce à compter du mois d'août 2019".



Le dépassement manifeste du délai prévisionnel d'exécution des travaux, alors que la société [Adresse 2] a réalisé le projet immobilier, et régulièrement informé les réservataires des travaux exécutés, est imputable à la société réservante.



Par ailleurs, l'article I.5 du contrat de réservation, intitulé 'réalisation de la vente', énonce que 'La réalisation de la vente interviendra dès que la société venderesse aura constitué Ia garantie d'achèvement prévue à l'article R.261-17 et suivants du code de la construction et de l'habitation et que Ie RESERVATAIRE aura obtenu les prêts nécessaires au financement de son acquisition'. 



Si M.et Mme [S] ont en l'espèce obtenu le prêt demandé, la société Le Clos [Y] n'a en revanche pas exécuté son obligation de souscrire une garantie financière d'achèvement de l'ouvrage, conformément aux stipulations contractuelles et à l'article L 261-10-1 du code de la construction et de l'habitation. Elle ne justifie pas même des diligences entreprises en ce sens.



La résolution du contrat est donc imputable à faute à la société [Adresse 2].





* Evaluation des préjudice subis



M.et Mme [S] invoquent trois chefs de préjudice.



- préjudice de jouissance



M.et Mme [S] demandent réparation du préjudice de jouissance subi du 1er avril 2019, date d'expiration du délai prévisionnel d'achèvement des travaux prévu par l'article II.7 du contrat, au 15 décembre 2020, date de restitution du dépôt de garantie, à hauteur d'une somme de 9.000 euros.



Il résulte des pièces versées aux débats que nonobstant le défaut de conclusion de la vente dans le délai de trois mois prévu par le contrat, la société Le Clos [Y] a maintenu M.et Mme [S] dans la croyance que la vente se réaliserait.









M.et Mme [S] étaient donc fondés à penser pouvoir aménager avec leurs deux enfants au plus tard le 1er avril 2019 dans la maison avec jardin visée par le contrat de réservation, comportant quatre pièces et 87,5 m2, et quitter leur appartement de trois pièces et 72m2.



La société [Adresse 2] n'invoque pas de cause légitime de suspension du délai d'exécution prévisionnel. Elle a au contraire expressément indiqué à M.et Mme [S], par mail du 11 juillet 2019: 'Nous comprenons votre inquiétude et, si besoin est, nous prendrons à notre charge les frais éventuels occasionnés pour le retard portant sur vos Ioyers, ce à compter du mois d'août 2019".



Le préjudice de jouissance subi par M.et Mme [S], du 1er avril 2019 au 30 septembre 2020, date à laquelle la société Le Clos [Y] a manifesté son acceptation de la résolution du contrat demandée par M.et Mme [S], doit être compensé par une indemnité mensuelle égale à la différence minimale de valeur locative de la maison et de l'appartement, soit 400 euros au regard des avis de valeur locative produits, pendant 18 mois.



La société [Adresse 2] est donc condamnée à payer à M.et Mme [S] une indemnité de 7.200 euros en réparation de leur préjudice de jouissance.



- perte de chance de vendre l'appartement et perte des frais engagés pour la vente



M.et Mme [S] invoquent la perte d'une chance de réaliser une plus-value de 56.500 euros au titre de la vente de leur appartement, acquis pour le prix de 171.500 euros et pour lequel ils avaient trouvé un acquéreur en septembre 2018 au prix de 228.000 euros. Ils indiquent également avoir réalisé en pure perte un dossier de diagnostics techniques obligatoires pour un prix de 245 euros, en août 2018.



M.et Mme [S] ne justifient pas d'une diminution des prix de vente du marché immobilier toulousain entre le mois de septembre 2018, date de l'offre d'achat reçue, et le mois septembre 2020, date de la résolution unilatérale du contrat de réservation. Dès lors qu'ils conservent la possibilité de réaliser une plus-value au moins équivalente, M.et Mme [S] ne rapportent pas la preuve du préjudice qu'il invoquent de ce chef.



Il est en revanche certain que deux des cinq diagnostics techniques qu'ils justifient avoir fait réaliser en août 2018 ont une durée de validité limitée à six mois (termites et état des risques et pollutions), de sorte qu'une indemnité de 100 euros leur sera allouée en réparation de ce chef de préjudice.



- perte de chance de pouvoir acquérir la maison d'habitation objet du contrat de réservation



M.et Mme [S] exposent qu'alors qu'ils devaient acquérir la maison pour un prix de 399.000 euros, l'évolution du marché de l'immobilier depuis la date de signature du contrat de réservation le 13 juin 2018 a entraîné une augmentation du coût d'acquisition d'un bien équivalent. Ils font valoir que la société Le Clos [Y] a de nouveau mis en vente l'habitation pour un montant de 530.000 euros en janvier 2026, et demandent paiement d'une indemnité de 131.000 euros de ce chef.



Les pièces produites par M.et Mme [S] ne suffisent pas à démontrer l'impossibilité de trouver, à la date de la résolution du contrat de réservation, acceptée par la société [Adresse 2] en septembre 2020, un bien comparable pour un prix comparable.



La demande d'indemnité de ce chef n'est donc pas fondée. 













* Sur les demandes accessoires



La société Le Clos [Y] doit supporter les dépens de première instance et d'appel, et régler à la société [Adresse 6] [Y] une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.

Dispositif

PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



Infirme le jugement rendu le 17 mai 2023 par le tribunal judiciaire de Toulouse en toutes ses dispositions, 



Statuant à nouveau et y ajoutant, 



Condamne la société Le Clos [Y] à payer à M.et Mme [S] :

- une indemnité de 7.200 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

- une indemnité de 100 euros au titre des diagnostics techniques ;



Dit n'y avoir lieu à dommages et intérêts complémentaires ;



Condamne la société [Adresse 6] [Y] aux dépens de première instance et d'appel, et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile par Me [Localité 4], qui en fait la demande ;



Condamne la société Le Clos [Y] à payer à M.et Mme [S] une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.





La République Française mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République, près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. 



La présente grosse certifiée conforme a été signée par la greffière de la cour d'appel de Toulouse.





 La greffière La présidente

09/09/2026



ARRÊT N° 26/ 288



N° RG 23/03177

N° Portalis DBVI-V-B7H-PVWI

NA - SC



Décision déférée du 17 Mai 2023

TJ de [Localité 1]- 21/02298

V. TAVERNIER





















































INFIRMATION









































































Grosse délivrée le 09/09/2026

par Rpva aux avocats

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU NEUF SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT SIX

***



APPELANTS



Madame [I] [M] épouse [S]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Monsieur [O] [S]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentés par Me Gilles SOREL, avocat au barreau de TOULOUSE

(postulant)

Représentés par Me Jean-Manuel SERDAN de la SELARL CABINET J.M. SERDAN, avocat au barreau de TOULOUSE (plaidant)





INTIMEE



S.C.C.V. [Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]



Représentée par Me Nicolas RAMONDENC de la SELEURL NICOLAS RAMONDENC, avocat au barreau de TOULOUSE











COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 juin 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant N. ASSELAIN, Conseillère, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



S. LECLERCQ, présidente

N. ASSELAIN, conseillère

L. IZAC, conseiller





qui en ont délibéré.





Greffière : lors des débats M. POZZOBON





ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties 

- signé par S. LECLERCQ, présidente et par I. ANGER, greffière



EXPOSE DU LITIGE ET PROCEDURE





Le 13 juin 2018, M. [O] [S] et Mme [I] [M] épouse [S] ont conclu avec la société civile de construction vente (SCCV) Le Clos [Y] un contrat de réservation d'une maison de type 4, de 87,5 m2, vendue en l'état futur d'achèvement, située [Adresse 4] à [Localité 1], pour un prix de 399.000 euros. 



Le délai prévisionnel d'exécution des travaux était fixé au premier trimestre 2019.



Ce contrat de réservation était soumis à la condition suspensive d'obtention par M.et Mme [S] du prêt nécessaire au financement de leur acquisition. La réalisation de la vente était subordonnée à la constitution d'une garantie d'achèvement par la SCCV [Adresse 2] et à l'obtention du prêt, et devait intervenir dans un délai de 90 jours à compter de la signature du contrat de réservation. 



M.et Mme [S] ont consigné auprès du notaire la somme de 19.950 euros, à titre de dépôt de garantie. 



M.et Mme [S] ont dans le même temps mis en vente leur appartement de type 3, de 72m2, situé [Adresse 5] à [Localité 1], et ont reçu une offre d'achat pour un prix de 228.000 euros, en septembre 2018.



Par lettre recommandée du 8 septembre 2020, M.et Mme [S] ont, par l'intermédiaire de leur conseil, notifié à la SCCV Le Clos [Y] la résolution du contrat, en raison du retard pris par la SCCV [Adresse 2] dans la livraison du bien et de l'absence de conclusion de l'acte de vente, en demandant restitution de la somme consignée et paiement d'une indemnité de 7.500 euros en réparation du préjudice de jouissance subi depuis le premier trimestre 2019. 



Par mail du 30 septembre 2020, la société Le Clos [Y] a invité le notaire à restituer le dépôt de garantie à M.et Mme [S].



Par acte d'huissier du 27 avril 2021, les époux [S] ont fait assigner la SCCV [Adresse 6] [Y] devant le tribunal judiciaire de Toulouse pour obtenir réparation de leurs préjudices, et notamment de leur préjudice de jouissance. 



Par jugement contradictoire du 17 mai 2023, le tribunal judiciaire de Toulouse a : 

- débouté M. [O] [S] et Mme [I] [M] épouse [S] de leurs demandes,

- condamné M. [O] [S] et Mme [I] [M] épouse [S] aux dépens,

- condamné M. [O] [S] et Mme [I] [M] épouse [S] à payer à la SCCV Le Clos [Y] une indemnité de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Le tribunal a considéré que le contrat de réservation était caduc, en l'absence de dépôt par les réservataires de demandes de prêt dans les délais convenus.





Par déclaration du 5 septembre 2023, M.et Mme [S] ont interjeté appel de ce jugement.









PRÉTENTIONS DES PARTIES



Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 26 mai 2026, M. [O] [S] et Mme [I] [M] épouse [S], appelants, demandent à la cour, au visa des articles 1231-1 du code civil, et des articles L.261-10-1 et R.261-31 du code de la construction de l'habitation, de :

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et en tout cas mal fondées, 

- réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse le 17 mai 2023;

- débouter la SCCV [Adresse 2] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, 

Et par conséquent, statuant de nouveau sur ces chefs : 

- condamner la SCCV Le Clos [Y], qui a manqué à ses obligations contractuelles résultant de l'exécution du contrat réservation du 13 juin 2018, à verser à Mme [M] [S] et M. [S] les sommes de : 

* 9.000 euros au titre du préjudice de jouissance,

* 56.500 euros au titre de la perte de chance de pouvoir vendre leur appartement, 

* 131.000 euros au titre de la perte de chance de pouvoir acquérir l'habitation objet du contrat de réservation,

* 245 euros au titre des frais de diagnostics techniques;

- condamner la SCCV [Adresse 2] à verser à Mme [M] [S] et M. [S] la somme de 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance d'appel et de première instance, dont distraction au profit de Me [Localité 4], sur son affirmation de droit. 



M.et Mme [S] soutiennent qu'en considérant que le contrat était caduc, du seul fait qu'ils n'étaient pas en mesure de justifier qu'ils avaient déposé une ou plusieurs demandes de prêts immobiliers dans le délai de soixante jours, le tribunal a ajouté aux dispositions de la convention qui liait les parties, tout en méconnaissant la jurisprudence de la Cour de cassation selon laquelle seul l'acquéreur peut se prévaloir de la défaillance de la condition liée à l'obtention d'un prêt, et tout en faisant fi de la renonciation du réservant à la caducité soulevée ensuite en cours d'instance. Ils font valoir qu'ils avaient obtenu une offre de prêt transmise au notaire le 5 novembre 2018, mais que le retard dans l'exécution des travaux et principalement l'absence de garantie d'achèvement du bien a empêché la signature de l'acte authentique de vente, de sorte qu'ils ont renoncé à la vente et que leurs propres acquéreurs ont renoncé à acquérir leur appartement. Ils reprochent au vendeur de ne pas avoir respecté le délai prévisionnel d'exécution des travaux et de leur avoir causé un préjudice de jouissance et fait perdre une chance de vendre leur appartement et d'acquérir la maison, dans un contexte d'augmentation du prix de l'immobilier. Ils Indiquent que l'immeuble est toujours inachevé et a été mis en vente au prix de 530.000 euros. 



Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 30 juin 2025, la SCCV Le Clos [Y], intimée, demande à la cour, au visa de l'article 1304-6 du code civil, de : 

- rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et tous les cas mal fondées,

- confirmer purement et simplement la décision entreprise,

- juger en conséquence que le contrat de réservation conclu entre le SCCV [Adresse 6] [Y] et les consorts [S] est caduc,

- débouter les consorts [S] de l'intégralité de leurs demandes, 

- condamner les consorts [S] à verser à la SCCV Le Clos [Y] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner les consorts [S] aux entiers dépens. 



La société [Adresse 6] [Y] soutient qu'en l'absence de réalisation dans les délais impartis de la vente, du fait de la non-réalisation des conditions suspensives, M.et Mme [S] n'ayant pas obtenu leur prêt, le contrat de réservation est caduc. Elle en conclut qu'il ne peut lui être reproché le non-respect du délai prévisionnel d'achèvement des travaux, qui n'a vocation à s'appliquer que dans les cas où le projet se réalise, ni l'absence de souscription d'une garantie d'achèvement des travaux. Elle conteste d'autre part la réalité des préjudices invoqués.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 2 juin 2026. L'affaire a été examinée à l'audience du 9 juin 2026.





MOTIFS





* Absence de caducité du contrat de réservation



La caducité sanctionne la disparition, pendant la phase d'exécution du contrat, d'une condition de formation du contrat. L'article 1186 du code civil dispose qu' 'Un contrat valablement formé devient caduc si l'un de ses éléments essentiels disparaît'.



En l'espèce, le contrat de réservation souscrit le 13 juin 2018 stipule:

- article 'I.4 - Prêt

Le RESERVATAIRE indique qu'iI entend avoir recours à un (ou des) prêt(s). Les parties conviennent de conclure le présent contrat sous la condition suspensive de l'obtention du (ou des) dit(s) prêt(s). ll est ici précisé que le (ou Ies) prêt(s) est (ou seront) réputé(s) obtenu(s) lorsque Ie RESERVATAIRE aura reçu, dans un délai de soixante jours à compter de Ia signature des présentes, une ou des offres de prêt correspondant au prix de vente.

Le RESERVATAIRE s'oblige à constituer son dossier et à Ie déposer au moins auprès de deux organismes financiers, au plus tard dans un délai de trente jours à compter de la signature des présentes. ll s'engage à fournir toutes justifications au RESERVANT à première demande écrite.'

- article 'I.5 - Réalisation de la vente

La réalisation de la vente interviendra dès que la société venderesse aura constitué la garantie d'achèvement prévue à l'article R161-17 et suivants du code de la construction et de l'habitation et que le RESERVATAIRE aura obtenu les prêts nécessaires au financement de son acquisition.

(...)

Si le réservataire ne signe pas l'acte de vente dans un délai de quatre-vingt-dix jours à compter de la signature des présentes, la société venderesse pourrait lui notifier l'annulation de la réservation par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.'



Il résulte de ces stipulations que ni le délai contractuel de trente jours imparti aux réservataires pour déposer leur demande de prêt, ni le délai de quatre-vingt-dix jours prévu pour la signature de l'acte de vente, ne sont, selon la convention, sanctionnés par une caducité de plein droit du contrat de réservation: le dépassement du délai pour déposer une demande prêt n'a d'incidence que sur la restitution du dépôt de garantie, qui n'est pas en cause dans le cadre de la présente instance, et 'l'annulation de la réservation' par la société venderesse à l'issue du délai imparti pour la signature de l'acte est laissée à l'appréciation de celle-ci et subordonnée à l'envoi d'une lettre recommandée, faculté dont la société Le Clos [Y] n'allègue pas avoir fait usage.



Par ailleurs les délais impartis pour déposer une demande de prêt ou signer l'acte de vente ne constituent pas des éléments essentiels du contrat au sens de l'article 1186 du code civil, dès lors qu'ils ne conditionnent, en dehors d'une stipulation contractuelle expresse, ni la formation ni la persistance de l'acte.



Enfin, la société [Adresse 6] [Y] ne peut se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive liée à l'obtention d'un prêt, qui n'est en elle-même enfermée dans aucun délai, alors d'une part que cette condition est stipulée dans l'intérêt des réservataires, et qu'en tout état de cause la condition a été réalisée, M.et Mme [S] ayant obtenu une offre de prêt datée du 19 octobre 2018, qu'ils ont acceptée le 3 novembre 2018 et transmise au notaire le 5 novembre 2018, avant toute manifestation d'une volonté de la société Le Clos [Y] de mettre un terme aux relations contractuelles. Il résulte en effet des mails échangés par les parties jusqu'en juin 2020 que la société [Adresse 2], qui poursuivait les discussions techniques avec les réservataires quant à la réalisation de l'ouvrage, n'entendait pas mettre un terme au contrat de réservation.



Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a déclaré le contrat de réservation caduc.





* Imputabilité de la résolution du contrat



Les réservataires ont pris l'initiative de la résolution du contrat, par lettre recommandée du 8 septembre 2020, en invoquant le dépassement du délai prévisionnel d'exécution des travaux, fixé au premier trimestre 2019, et l'absence de signature de l'acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement, en raison de l'incapacité de la société Le Clos [Y] de souscrire une garantie d'achèvement de l'ouvrage. 



L'article II.7 du contrat de réservation, intitulé 'délai prévisionnel d'exécution des travaux', prévoit que 'Si ce projet se réalise, la société venderesse mènera les travaux de telle sorte que les lots faisant I'objet du présent contrat soient achevés au sens de l'article R.261-1 du code de la construction et de I'habitation au plus tard dans le courant du 1er trimestre 2019".



La société [Adresse 6] [Y] a reconnu, dans un mail du 11 juillet 2019 adressé à M.et Mme [S], devoir 'supporter l'abandon de chantier et la mise en faillite de l'entreprise Dupuy, titulaire du marché menuiseries extérieures', en ajoutant: 'Nous comprenons votre inquiétude et, si besoin est, nous prendrons à notre charge les frais éventuels occasionnés pour le retard portant sur vos Ioyers, ce à compter du mois d'août 2019".



Le dépassement manifeste du délai prévisionnel d'exécution des travaux, alors que la société [Adresse 2] a réalisé le projet immobilier, et régulièrement informé les réservataires des travaux exécutés, est imputable à la société réservante.



Par ailleurs, l'article I.5 du contrat de réservation, intitulé 'réalisation de la vente', énonce que 'La réalisation de la vente interviendra dès que la société venderesse aura constitué Ia garantie d'achèvement prévue à l'article R.261-17 et suivants du code de la construction et de l'habitation et que Ie RESERVATAIRE aura obtenu les prêts nécessaires au financement de son acquisition'. 



Si M.et Mme [S] ont en l'espèce obtenu le prêt demandé, la société Le Clos [Y] n'a en revanche pas exécuté son obligation de souscrire une garantie financière d'achèvement de l'ouvrage, conformément aux stipulations contractuelles et à l'article L 261-10-1 du code de la construction et de l'habitation. Elle ne justifie pas même des diligences entreprises en ce sens.



La résolution du contrat est donc imputable à faute à la société [Adresse 2].





* Evaluation des préjudice subis



M.et Mme [S] invoquent trois chefs de préjudice.



- préjudice de jouissance



M.et Mme [S] demandent réparation du préjudice de jouissance subi du 1er avril 2019, date d'expiration du délai prévisionnel d'achèvement des travaux prévu par l'article II.7 du contrat, au 15 décembre 2020, date de restitution du dépôt de garantie, à hauteur d'une somme de 9.000 euros.



Il résulte des pièces versées aux débats que nonobstant le défaut de conclusion de la vente dans le délai de trois mois prévu par le contrat, la société Le Clos [Y] a maintenu M.et Mme [S] dans la croyance que la vente se réaliserait.









M.et Mme [S] étaient donc fondés à penser pouvoir aménager avec leurs deux enfants au plus tard le 1er avril 2019 dans la maison avec jardin visée par le contrat de réservation, comportant quatre pièces et 87,5 m2, et quitter leur appartement de trois pièces et 72m2.



La société [Adresse 2] n'invoque pas de cause légitime de suspension du délai d'exécution prévisionnel. Elle a au contraire expressément indiqué à M.et Mme [S], par mail du 11 juillet 2019: 'Nous comprenons votre inquiétude et, si besoin est, nous prendrons à notre charge les frais éventuels occasionnés pour le retard portant sur vos Ioyers, ce à compter du mois d'août 2019".



Le préjudice de jouissance subi par M.et Mme [S], du 1er avril 2019 au 30 septembre 2020, date à laquelle la société Le Clos [Y] a manifesté son acceptation de la résolution du contrat demandée par M.et Mme [S], doit être compensé par une indemnité mensuelle égale à la différence minimale de valeur locative de la maison et de l'appartement, soit 400 euros au regard des avis de valeur locative produits, pendant 18 mois.



La société [Adresse 2] est donc condamnée à payer à M.et Mme [S] une indemnité de 7.200 euros en réparation de leur préjudice de jouissance.



- perte de chance de vendre l'appartement et perte des frais engagés pour la vente



M.et Mme [S] invoquent la perte d'une chance de réaliser une plus-value de 56.500 euros au titre de la vente de leur appartement, acquis pour le prix de 171.500 euros et pour lequel ils avaient trouvé un acquéreur en septembre 2018 au prix de 228.000 euros. Ils indiquent également avoir réalisé en pure perte un dossier de diagnostics techniques obligatoires pour un prix de 245 euros, en août 2018.



M.et Mme [S] ne justifient pas d'une diminution des prix de vente du marché immobilier toulousain entre le mois de septembre 2018, date de l'offre d'achat reçue, et le mois septembre 2020, date de la résolution unilatérale du contrat de réservation. Dès lors qu'ils conservent la possibilité de réaliser une plus-value au moins équivalente, M.et Mme [S] ne rapportent pas la preuve du préjudice qu'il invoquent de ce chef.



Il est en revanche certain que deux des cinq diagnostics techniques qu'ils justifient avoir fait réaliser en août 2018 ont une durée de validité limitée à six mois (termites et état des risques et pollutions), de sorte qu'une indemnité de 100 euros leur sera allouée en réparation de ce chef de préjudice.



- perte de chance de pouvoir acquérir la maison d'habitation objet du contrat de réservation



M.et Mme [S] exposent qu'alors qu'ils devaient acquérir la maison pour un prix de 399.000 euros, l'évolution du marché de l'immobilier depuis la date de signature du contrat de réservation le 13 juin 2018 a entraîné une augmentation du coût d'acquisition d'un bien équivalent. Ils font valoir que la société Le Clos [Y] a de nouveau mis en vente l'habitation pour un montant de 530.000 euros en janvier 2026, et demandent paiement d'une indemnité de 131.000 euros de ce chef.



Les pièces produites par M.et Mme [S] ne suffisent pas à démontrer l'impossibilité de trouver, à la date de la résolution du contrat de réservation, acceptée par la société [Adresse 2] en septembre 2020, un bien comparable pour un prix comparable.



La demande d'indemnité de ce chef n'est donc pas fondée. 













* Sur les demandes accessoires



La société Le Clos [Y] doit supporter les dépens de première instance et d'appel, et régler à la société [Adresse 6] [Y] une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.







PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



Infirme le jugement rendu le 17 mai 2023 par le tribunal judiciaire de Toulouse en toutes ses dispositions, 



Statuant à nouveau et y ajoutant, 



Condamne la société Le Clos [Y] à payer à M.et Mme [S] :

- une indemnité de 7.200 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

- une indemnité de 100 euros au titre des diagnostics techniques ;



Dit n'y avoir lieu à dommages et intérêts complémentaires ;



Condamne la société [Adresse 6] [Y] aux dépens de première instance et d'appel, et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile par Me [Localité 4], qui en fait la demande ;



Condamne la société Le Clos [Y] à payer à M.et Mme [S] une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.





La République Française mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République, près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. 



La présente grosse certifiée conforme a été signée par la greffière de la cour d'appel de Toulouse.





 La greffière La présidente

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Mise à jour de la source le 2026-09-18T16:49:29.789Z.