Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - Chambre 2, 9 septembre 2026, n° 20/09973

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRÊT DU 09 SEPTEMBRE 2026



(n° , 20 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/09973 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCCN7



Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Novembre 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 15/13362





APPELANTS

 

Madame [X] [G] épouse [B]

[Adresse 1]

 [Localité 1]

née le 04 Septembre 1947 à [Localité 2]



Madame [I] [P] ( déédée le 27/02/2023)



Monsieur [D] [G]

[Adresse 2]

[Localité 3] ALLEMAGNE

né le 18 Mai 1950 à [Localité 2]



Monsieur [U] [G]

[Adresse 3]

[Localité 4] ALLEMAGNE

né le 26 Avril 1955 à [Localité 2]



Madame [F] [G] épouse [S]

[Adresse 4]

[Localité 5]

née le 08 Novembre 1958 à [Localité 2]



Tous représentés par Me Alexandre ROTCAJG, avocat au barreau de PARIS, toque : C1461







INTIMEES 



Syndicat Des Coproprietaires du [Adresse 5] agissant en la personne de son syndic la société FONCIA [Localité 2] RIVE DROITE SAS ayant son siège [Adresse 6] agissant elle même en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège . .

représenté par Me Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D209 0assisté de Me Philippe STUCKER, avocat au barreau de PARIS, toque : P0547



S.A.R.L. [Adresse 7]immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 482 809 290, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

 [Adresse 5]

[Localité 6]

représentée et assistée de Me Romain LAFONT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0121





PARTIE INTERVENANTE :



S.C.I. [R] immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 914 451 950, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée et assistée de Me Romain LAFONT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0121







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 ducode de procédure civile, l'affaire a été débattue le 6 mai 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean- Loup CARRIERE, Président de chambre, magistrat honoraire, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère 

 Monsieur Jean- Loup CARRIERE, Président de chambre, magistrat honoraire



Greffier, lors des débats : Madame Marylène BOGAERS



 



ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE 



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile



- signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de chambre, et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière présente lors de la mise à disposition.







FAITS & PROCÉDURE



Par acte sous seing privé en date du 8 décembre 2005, Mme [I] [P] veuve [G], usufruitière, Mme [X] [G] épouse [B], M. [D] [G], M. [U] [G] et Mme [F] [G] épouse [S], nu-propriétaires ont donné à bail commercial à M. [O], aux droits duquel est venue la société La Palette Gourmande, des locaux situées au sein de l'immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 7], pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2005, en vue de l'exercice d'une activité de 'Alimentation générale, Restauration et [Localité 8] cuisinés à emporter'.



La société à responsabilité limitée Au Pied de Fouet a acquis le fonds de commerce de la société La Palette Gourmande incluant le droit au bail, par acte du 16 novembre 2009.



Par acte sous seing privé en date du 29 janvier 2010, le bail liant Mme [I] [P] veuve [G], usufruitière, Mme [X] [G] épouse [B], M. [D] [G], M. [U] [G] et Mme [F] [G] épouse [S], nu-propriétaires à la société à responsabilité limitée unipersonnelle Au Pied de Fouet a été renouvelé pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2010, en vue de l'exercice d'une activité de 'Alimentation générale- Restauration -[Localité 8] cuisinés à emporter, à l'exclusion de toute autre', sous l'enseigne 'L'atelier du Pied de Fouet'.



La société Au Pied de Fouet est également propriétaire et exploitante des locaux situés dans le même immeuble, sous l'enseigne 'Au Pied de Fouet', les deux restaurants donnant sur la [Adresse 8] étant séparés par la porte cochère de l'immeuble.



Par actes d'huissier en date des 4 août, 7 août, 18 août, 19 août et 2 septembre 2015, la société à responsabilité limitée unipersonnelle Au Pied de Fouet a assigné Mme [I] [P] veuve [G], usufruitière, Mme [X] [G] épouse [B], M. [D] [G], M. [U] [G] et Mme [F] [G] épouse [S], nu-propriétaires devant le tribunal de grande instance de Paris afin principalement de les voir condamner à obtenir les autorisations nécessaires à la mise aux normes de l'installation du réseau d'extraction et procéder à leurs frais aux travaux de rigueur, sous astreinte de 1 000 euros par jour, et à défaut, à l'indemniser de ses pertes d'exploitation évaluées à la somme de 363 340 euros par an ou 570 190 euros selon l'obtention ou non de l'autorisation d'exercer un restaurant, et subsidiairement, voir ordonner une expertise afin de chiffrer ses préjudices. Ces actes ont été dénoncés le 4 août 2015 au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 7].



L'affaire a été enrôlée sous le numéro RG 15/13362.



Par acte d'huissier du 1er février 2017, Mme [I] [P] veuve [G], usufruitière, Mme [X] [G] épouse [B], M. [D] [G], M. [U] [G] et Mme [F] [G] épouse [S], nu-propriétaires ont assigné en intervention forcée le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à Paris 7ème devant le tribunal de grande instance de Paris afin notamment de les voir autoriser à faire exécuter à leurs frais les travaux de mise en conformité et de voir condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 5] à Paris 7ème à les garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre.



L'affaire a été enrôlée sous le numéro RG 17/02210.



Par ordonnance en date du 5 juillet 2017, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux affaires, l'instance étant désormais enregistrée sous le seul numéro RG 15/13362.



Par jugement du 7 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Paris a, pour l'essentiel :



- rejeté la demande de Mme [I] [P] veuve [G], usufruitière, Mme [X] [G] épouse [B], M. [D] [G], M. [U] [G] et Mme [F] [G] épouse [S], nu-propriétaires d'obtenir l'autorisation judiciaire de faire exécuter à leurs frais les travaux préconisés par le cahier des charges de la société CEGC présenté lors de l'assemblée générale des copropriétaires le 3 novembre 2016,

- rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 7] à l'encontre de la société Au Pied de Fouet,

- rejeté la demande de la société Au Pied de Fouet de voir condamner Mme [I] [P] veuve [G], usufruitière, Mme [X] [G] épouse [B], M. [D] [G], M. [U] [G] et Mme [F] [G] épouse [S], nu-propriétaires sous astreinte à obtenir les autorisations nécessaires pour l'installation du réseau d'extraction,

- condamné solidairement Mme [I] [P] veuve [G], usufruitière, Mme [X] [G] épouse [B], M. [D] [G], M. [U] [G] et Mme [F] [G] épouse [S], nu-propriétaires à payer à la société Au Pied de Fouet la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

- rejeté les demandes de garantie présentées par les parties,

- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné solidairement Mme [I] [P] veuve [G], usufruitière, Mme [X] [G] épouse [B], M. [D] [G], M. [U] [G] et Mme [F] [G] épouse [S], nu-propriétaires, aux dépens, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

 - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,

- rejeté toute autre demande plus ample ou contraire.



Mme [I] [P] veuve [G], usufruitière, Mme [X] [G] épouse [B], M. [D] [G], M. [U] [G] et Mme [F] [G] épouse [S], nu-propriétaires ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 19 juillet 2020.



Par acte notarié du 1er juillet 2022, Mme [I] [P] veuve [G], usufruitière, Mme [X] [G] épouse [B], M. [D] [G], M. [U] [G] et Mme [F] [G] épouse [S], nu-propriétaires ont vendu à la société civile immobilière [R] leurs lots de copropriété, correspondant aux locaux loués à la société Au Pied de Fouet.



Par ordonnance du 10 mars 2021, le conseiller de la mise en état a notamment débouté Mme [I] [P] veuve [G], usufruitière, Mme [X] [G] épouse [B], M. [D] [G], M. [U] [G] et Mme [F] [G] épouse [S], nu-propriétaires de leur demande d'expertise. 



Mme [I] [P] veuve [G] est décédée le 27 février 2023.



Par acte d'huissier du 9 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 7] a assigné en intervention forcée la société [R].



Par ordonnance du 6 novembre 2024, le conseiller de la mise en état a donné acte au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 5] à Paris 7ème de son désistement d'incident de communication du bail commercial conclut entre la SCI [R] et la société Au Pied de Fouet, déclaré ce désistement parfait et constaté l'extinction de l'instance d' incident ainsi que le dessaisissement du conseiller de la mise en état. 



Par ordonnance en date du 20 novembre 2024, le conseiller de la mise en état a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur. La mesure de médiation n'a pu être mise en oeuvre.

La procédure devant la cour a été clôturée le 25 mars 2026.



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions notifiées le 15 novembre 2024, par lesquelles Mme [X] [G] épouse [B], M. [D] [G], M. [U] [G] et Mme [F] [G] épouse [S], appelants, demandent à la cour,de :

- réformer partiellement le jugement en ce qu'il : 


les a déboutés de leur demande visant à obtenir l'autorisation judiciaire de faire exécuter à leurs frais les travaux préconisés par le cahier des charges de la société CEGC présenté lors de l'assemblée générale des copropriétaires le 3 novembre 2016,

les a condamnés à payer à la société Au Pied de Fouet la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts,

rejeté leur demande de garantie,


et statuant à nouveau,

- juger qu'à compter du 22 juillet 2022, la SCI [R] est seule responsable de son locataire et doit faire son affaire personnelle du litige en cours contre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 5] à Paris 7ème et la société Au Pied de Fouet, 

en conséquence, 

- autoriser la SCI [R] à faire exécuter, en leur lieu et place et à leurs frais, les travaux préconisés par le cahier des charges de la société CEGC présenté lors de l'assemblée générale des copropriétaires le 3 novembre 2016 ou par tout autre rapport technique pouvant être soumis à l'appréciation de la Cour, notamment par voie d'expertise judiciaire, 

- débouter la société Au Pied de Fouet de toutes demandes, fins et conclusions contraires, 

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 7] de toutes demandes, fins et conclusions contraires et juger les prétentions formulées dans le cadre de son appel incident tant irrecevables comme étant nouvelles au sens de l'article 564 du code de procédure civile que non fondées, 

- confirmer le jugement pour le surplus, par substitution de motifs, en jugeant que l'usage du WC commun en courette attaché au lot n°1, non seulement est permis à la clientèle de leurs locataires mais constitue un droit acquis, 

- condamner la SCI [R] à les garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre eux au profit du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à Paris 7ème, 

- débouter les parties de toutes demandes, fins et conclusions contraires, 

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 7] aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à leur payer la somme de 5 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Vu les conclusions notifiées le 28 novembre 2025, par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 7], intimé ayant formé appel incident, invite la cour, au visa des articles 8, 9 et 30 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 1341-1 du code civil et 564 et 566 du code de procédure civile, à :

- confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande d'autorisation de travaux présentée par Mme [I] [P] veuve [G], usufruitière, Mme [X] [G] épouse [B], M. [D] [G], M. [U] [G] et Mme [F] [G] épouse [S], nu-propriétaires,

- infirmer le jugement pour le surplus, 

statuant à nouveau, 

- juger recevable et bien fondée son action oblique en résiliation du bail tant en raison de l'activité du restaurant à l'enseigne O'Cocher génératrice de nuisances olfactives que de l'accès donné à sa clientèle aux WC communs de l'immeuble, contraires aux dispositions du règlement de copropriété et du bail du 8 octobre 2024,

- prononcer la résiliation du bail commercial du 8 octobre 2024 conclu entre la SCI [R] et la société Au Pied de Fouet, aux torts et griefs de cette dernière,

- ordonner l'expulsion de la société Au Pied de Fouet et de tous occupants de son chef des locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 7] (boutique rez-de-chaussée droite et cave) avec l'assistance d'un serrurier et du commissaire de police si besoin est, 

- ordonner la séquestration des biens et objets matériels du preneur dans tout garde meubles au choix du syndicat des copropriétaires et aux frais, risques et périls de la société Au Pied de Fouet, - juger que la société Au Pied de Fouet viole les dispositions du règlement de copropriété de l'immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 7] et est à l'origine d'un trouble manifestement excessif dépassant les inconvénients normaux du voisinage du fait des émanations olfactives produites par son activité, 

- juger que la société Au Pied de Fouet viole les dispositions du règlement de copropriété de l'immeuble situé au [Adresse 5] et est à l'origine d'un trouble manifestement excessif en donnant l'accès à la clientèle de son restaurant exploité sous l'enseigne O' Cocher et à celui exploité sous l'enseigne Au Pied de Fouet, aux WC communs de l'immeuble, 

- ordonner à la société Au Pied de Fouet et à la société [R], chacune sous astreinte de

 3 000 euros par jour à compter du 15ème jour suivant la signification de l'arrêt à intervenir la cessation de toutes émanations olfactives provenant de l'activité du restaurant exploité sous l'enseigne O' Cocher, contraires au règlement de copropriété et caractérisant un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage,

- ordonner à la société Au Pied de Fouet et à la société [R], chacune sous astreinte de 3 000 euros par infraction constatée à compter du 15ème jour suivant la signification de l'arrêt à intervenir la cessation de l'accès donné à sa clientèle aux WC communs de l'immeuble par son établissement exploité à l'enseigne O' Cocher, contraire au règlement de copropriété et caractérisant un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage,

- ordonner à la société Au Pied de Fouet sous astreinte de 3 000 euros par infraction constatée à compter du 15ème jour suivant la signification de l'arrêt à intervenir la cessation de l'accès donné à sa clientèle aux WC communs de l'immeuble par son établissement exploité à l'enseigne Au Pied de Fouet, contraire au règlement de copropriété et caractérisant un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, 

- débouter Mme [I] [P] veuve [G], usufruitière, Mme [X] [G] épouse [B], M. [D] [G], M. [U] [G] et Mme [F] [G] épouse [S], nu-propriétaires de toutes leurs demandes, fins et moyens, 

- condamner Mme [I] [P] veuve [G], usufruitière, Mme [X] [G] épouse [B], M. [D] [G], M. [U] [G] et Mme [F] [G] épouse [S], nu-propriétaires au paiement de la somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner la société Au Pied de Fouet au paiement de la somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner la SCI [R] au paiement de la somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner in solidum Mme [I] [P] veuve [G], usufruitière, Mme [X] [G] épouse [B], M. [D] [G], M. [U] [G] et Mme [F] [G] épouse [S], nu-propriétaires, la société [R] et la société Au Pied de Fouet au paiement des dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile ;



Vu les conclusions notifiées le 16 octobre 2025, par lesquelles la société à responsabilité limitée unipersonnelle Au Pied de Fouet, intimée, demande à la cour, au visa des articles 24 d), 25 n) et 30 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 1341-1, 1719 à 1721 du code civil et 564, 699 et 700 du code de procédure civile, de :

- constater qu'elle ne s'oppose pas aux demandes du bailleur d'obtenir l'autorisation judiciaire et de faire exécuter à ses frais les travaux d'installation d'un système d'extraction des fumées de cuisine pour mise aux normes des locaux et à la réforme du jugement de ce chef, 

- confirmer le jugement en toutes ses autres dispositions, 

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 7] de toutes autres demandes, fins et conclusions contraires, et de sa demande de résiliation judiciaire du bail sur le fondement de l'action oblique, 

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 7] aux dépens d'appel, ainsi qu'à lui payer la somme de 5 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Vu les conclusions notifiées le 11 mars 2025, par lesquelles la société civile immobilière [R], défenderesse à l'intervention forcée, demande à la cour, de :

- juger qu'à compter du 22 juillet 2022, elle est la seule responsable de son locataire et doit faire son affaire personnelle du litige contre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 7],

- constater qu'elle formule une demande tendant à obtenir l'autorisation judiciaire de faire exécuter à ses frais les travaux d'installation d'un système d'extraction des fumées de cuisine pour mise aux normes des locaux, et la réforme du jugement de ce chef, 

- l'autoriser par substitution à Mme [I] [P] veuve [G], usufruitière, Mme [X] [G] épouse [B], M. [D] [G], M. [U] [G] et Mme [F] [G] épouse [S], nu-propriétaires à compter du 1er juillet 2022, à faire exécuter à leurs frais les travaux préconisés par le cahier des charges de la société CEGC présenté lors de l'assemblée générale des copropriétaires le 3 novembre 2016 ou par tout autre rapport technique pouvant être soumis à l'appréciation de la cour, notamment par voie d'expertise judiciaire, 

- confirmer le jugement en toutes ses autres dispositions, 

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 7] de toutes autres demandes, fins et conclusions contraires, et de sa demande de résiliation judiciaire du bail sur le fondement de l'action oblique, 

- confirmer le jugement, pour le surplus, par substitution de motifs, en jugeant que l'usage du WC commun en courette attaché au lot n°1, non seulement est permis à la clientèle de ses locataires, mais constitue un droit acquis, 

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 7] aux dépens d'appel, ainsi qu'à lui payer la somme de 5 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.











SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.





Le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a :

- rejeté la demande de la société Au Pied de Fouet de voir condamner Mme [I] [P] veuve [G], usufruitière, Mme [X] [G] épouse [B], M. [D] [G], M. [U] [G] et Mme [F] [G] épouse [S], nu-propriétaires sous astreinte à obtenir les autorisations nécessaires pour l'installation du réseau d'extraction,

- débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes de :


cessation de l'utilisation du hall d'entrée de l'immeuble en vue d'aller d'un établissement à l'autre, par les membres du personnel de la société Au Pied de Fouet et de la clientèle du restaurant, 

cessation sous astreinte de l'utilisation de la cour de l'immeuble par les préposés des deux restaurants ou leurs prestataires de service, aux fins de procéder au nettoyage des ustensiles de cuisine,

condamnation sous astreinte de la société Au Pied de Fouet de réparer les murs de la courette endommagée lors de la dépose de plaques d'isolant installées sans autorisation.




Par ailleurs la société à responsabilité limitée unipersonnelle Au Pied de Fouet renonce à ses demandes contre les consorts [G].



Sur la demande du syndicat des copropriétaires de résiliation du bail commercial conclu le 8 octobre 2024 conclu entre la SCI [R] et la société à responsabilité limitée unipersonnelle Au Pied du Fouet



Au visa de l'article 1341-1 du code civil le syndicat des copropriétaires sollicite la résiliation du bail commercial du 8 octobre 2024 à effet au 1er juillet 2022 conclu entre la SCI [R] et la société Au Pied de Fouet, aux torts et griefs de cette dernière, l'expulsion de la société Au Pied de Fouet et de tous occupants de son chef des locaux situés au [Adresse 5] à Paris 7ème (boutique rez-de-chaussée droite et cave) avec l'assistance d'un serrurier et du commissaire de police si besoin est, et la séquestration des biens et objets matériels du preneur dans tout garde meubles au choix du syndicat des copropriétaires et aux frais, risques et périls de la société Au Pied de Fouet,.



Il fait valoir que son action oblique en résiliation du bail est bien fondée tant en raison de l'activité du restaurant à l'enseigne O'Cocher génératrice de nuisances olfactives , que de l'accès donné à sa clientèle aux WC communs de l'immeuble, contraires aux dispositions du règlement de copropriété et du bail du 8 octobre 2024.



La SCI [R] et la société Au Pied de Fouet soulèvent l'irrecevabilité de ces demandes au visa de l'article 564 du code de procédure civile.



Selon l'article 564 du même code, 'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait'.



Il résulte de l'article 565 du même code que 'les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent'.



Au terme de l'article 566 du même code, 'les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire'.



En première instance le syndicat des copropriétaires s'est opposé à la demande d'autorisation de travaux formulée par les consorts [G] et, à titre reconventionnel, il a demandé au tribunal d'ordonner la cessation par la société Au Pied de Fouet de l'exploitation de son établissement exploité à l'enseigne L'Atelier du Pied de Fouet, sous astreinte de 1.000 euros par jour, qui commencera à courir le 15ème jour suivant la signification du jugement à intervenir et d'ordonner sous astreinte de 500 euros par infraction constatée, la cessation par la société Au Pied de Fouet de l'accès et de l'usage par sa clientèle et pour chacun des deux établissements, du wc constitutif d'une partie commune situé dans la courette de l'immeuble. Il n'a cependant pas demandé la résiliation du bail par la voie oblique.



Le syndicat s'appuie sur le nouveau bail conclu à effet du 1er juillet 2022 entre la SCI [R] et la société Au Pied de Fouet.



Il convient de rappeler que par acte sous seing privé du 8 décembre 2005, les consorts [G] ont donné à bail commercial à M. [C] [O], aux droits duquel est venu la société La Palette Gourmande, les locaux sis [Adresse 5] à [Localité 7], à droite de la porte cochère de l'immeuble, pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2005, pour l'exercice d'une activité d'alimentation générale, restauration et plats cuisinés à emporter'.



La société Au Pied de Fouet a acquis le fonds de commerce de la société La Palette Gourmande incluant le droit au bail, par acte du 16 novembre 2009.



Par acte sous seing privé du 29 janvier 2010, le bail liant les consorts [G] à la société Au Pied de Fouet a été renouvelé pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2010, pour l'exercice d'une activité d'alimentation générale-restauration -plats cuisinés à emporter. Cette activité est donc exercée par la société Au Pied de Fouet depuis le mois de janvier 2010, initialement sous l'enseigne '[Adresse 9]', puis sous l'enseigne 'L'Atelier du Pied de Fouet'. Au gré du changement d'enseigne se sont succédé différentes formes de cuisine : cuisine de poisson, puis cuisine à base de friture (burgers) à la date de la procédure de première instance.



Postérieurement au jugement les consorts [G] ont vendu leurs lots à la SCI [R] suivant acte authentique du 1er juillet 2022. La SCI [R] a donné à bail ces locaux à la société Au Pied de Fouet suivant acte sous seing privé du 8 octobre 2024 à effet au 1er juillet 2022. L'acte précise que les locaux sont à usage d'alimentation générale, restauration, plats cuisinés à consommer sur place ou à emporter et que 'le preneur confirme qu'il est déjà en possession des locaux loués pour y exploiter son fonds de commerce'. M. [A] [V], qui a signé le bail, et à la fois co-gérant de la société civile immobilière [R] et gérant de la société à responsabilité limitée unipersonnelle Au Pied du Fouet.



Il n'y donc pas de changement de locataire et d'activité par rapport à la date de l'introduction de l'instance devant le tribunal en 2015. La seule différence est le changement d'enseigne, le restaurant étant exploité sous l'enseigne 'O'Cocher' sans modification du type de cuisine à base de friture. En présence du même locataire exerçant la même activité depuis 2010, le changement du propriétaire bailleur ne constitue pas un fait nouveau rendant recevable une demande nouvelle tendant à 'faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait'. 



Pa r ailleurs les demandes du syndicat en première instance tendant à ordonner la cessation par la société Au Pied de Fouet de l'exploitation de son établissement exploité à l'enseigne L'Atelier du Pied de Fouet, sous astreinte de 1.000 euros par jour et à ordonner sous astreinte de 500 euros par infraction constatée, la cessation par la société Au Pied de Fouet de l'accès et de l'usage par sa clientèle et pour chacun des deux établissements, du wc constitutif d'une partie commune situé dans la courette de l'immeuble laissaient subsister le bail commercial, alors que la demande nouvelle de résiliation du bail tend à mettre fin au bail. Il en résulte que la demande de résiliation du bail ne tend pas aux mêmes fins que les demandes du syndicat en première instance et constitue ni l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire des demandes formulées en première instance.



Les demandes du syndicat de résiliation du bail commercial du 8 octobre 2024 conclu entre la SCI [R] et la société Au Pied de Fouet, aux torts et griefs de cette dernière, d'expulsion de la société Au Pied de Fouet et de tous occupants de son chef des locaux situés au [Adresse 5] à Paris 7ème (boutique rez-de-chaussée droite et cave) avec l'assistance d'un serrurier et du commissaire de police si besoin est, et de séquestration des biens et objets matériels du preneur dans tout garde meubles au choix du syndicat des copropriétaires et aux frais, risques et périls de la société Au Pied de Fouet, résiliation du bail doit donc être déclarée irrecevable comme étant nouvelle en cause d'appel doivent donc être déclarées irrecevables comme étant nouvelles en cause d'appel.



Sur la demande d'autorisation judiciaire de travaux



La demande d'autorisation de travaux est désormais formulée par la SCI [R], propriétaire depuis le 1er juillet 2022 des locaux dans lesquelles la société Au Pied de Fouet exploite le fond de commerce à l'enseigne 'O'Cocher'. La SCI [R] se base sur le même projet que celui proposé par les consorts [G] en première instance, sur lequel le tribunal a statué, à savoir les travaux préconisés dans le cahier des charges de la société CEGC qui avait été soumis aux copropriétaires lors de assemblée générale du 3 novembre 2016.



Aux termes des articles 25 b et 30 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation demandée par un copropriétaire d'effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci, le copropriétaire peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter, aux conditions qu'il fixe, tous travaux d'amélioration, telle que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux.



Les travaux d'amélioration au sens de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 sont ceux qui apportent des éléments supplémentaires de confort et d'habitabilité par rapport aux

aménagements préexistants et procurent de fait une valorisation certaine de l'immeuble.



Une demande d'autorisation d'effectuer des travaux fondée sur les dispositions de l'article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 peut être rejetée si les travaux portent atteinte aux droits des autres copropriétaires ou contreviennent à la destination de l'immeuble.



Aux termes de l'article 1353 du code civil, il incombe au copropriétaire qui sollicite du tribunal l'autorisation judiciaire de faire exécuter des travaux refusés par l'assemblée générale des copropriétaires, de rapporter la preuve du refus abusif de la copropriété, s'entendant de la démonstration que la décision des copropriétaires est contraire aux intérêts collectifs de la copropriété ou qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment de copropriétaires minoritaires. 



En l'espèce, tant le bail commercial à effet du 1er janvier 2010 que le bail commercial à effet au 1er juillet 2022 liant les parties dispose que «les activités autorisées dans les lieux loués sont : 'Alimentation générale 'Restauration ' [Localité 8] cuisinés à emporter», à l'exclusion de toute autre'.



Le règlement de copropriété daté du 6 décembre 1960 stipule dans son article 5.3 que 'les lots dénommés boutiques, locaux, ateliers, remises ou garages, pourront être utilisés pour tous commerces, bureaux, industries, entrepôts ou garages de voitures. (') Aucun propriétaire ou occupant ne devra causer le moindre trouble de jouissance diurne ou nocturne, par le bruit, les trépidations, les odeurs, la chaleur, les radiations ou toutes autres causes. L'ordre, la propreté, la salubrité et la sécurité de l'immeuble devront être toujours être intégralement respectés et sauvegardés.(...) en tout cas, il ne devra jamais être porté atteinte à l'harmonie générale de l'immeuble'. 



Il ressort de ces dispositions, non contestées par les parties, que l'activité de restauration exercée par la société Au Pied de Fouet dans les locaux appartenant aux consorts [G], puis à la SCI [R] sous l'enseigne 'L'Atelier du Pied de Fouet' (anciennement '[Adresse 9]'), et actuellement sous l'enseigne 'O'Cocher', est autorisée par le bail et non interdite par le règlement de copropriété, sous réserve que soit préservée la tranquillité de l'immeuble. Il n'est pas non plus contesté par les parties que les travaux envisagés par les consorts [G], puis la SCI [R], et de la société Au Pied de Fouet de faire installer un système d'évacuation des fumées dans le restaurant 'L'Atelier du Pied de [Adresse 10]' devenu '[Adresse 11]' et les parties communes, pour permettre la mise en conformité des locaux avec le règlement sanitaire de la Ville de Paris et réduire les nuisances olfactives subies par les habitants de l'immeuble, constituent des travaux d'amélioration au sens de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965.



Les procès-verbaux de constat d'huissier de justice des 12 mars 2014, 29 juin 2022, 11 janvier 2024 et 4 juin 2024 attestent des odeurs de cuisine émanant du restaurant exploité par la société Au Pied de Fouet dans les locaux des consorts [G], devenus propriété de la SCI [R], et de l'absence d'extraction conforme, l'huissier de justice relevant en effet la présence d'une 'ouverture béante avec conduit ; l'ensemble n'est pas relié à un conduit d'extracteur' (pièces n°3, 20, 21, 22 du syndicat). Le compte rendu d'enquête de la Préfecture de police de [Localité 2] le 30 mai 2014 (pièce n°4 du syndicat) relève la présence d'infractions au règlement sanitaire de la Ville de [Localité 2].



Mme [G] a soumis à l'assemblée générale le 26 juin 2014 un projet d'installation d'un conduit d'extraction en verticalité de la façade (pièces n°4 à 8 des bailleurs), qui a été rejeté, notamment par la bailleresse elle-même, le procès-verbal d'assemblée générale mentionnant en outre que 'l'assemblée générale demande au syndic que si l'activité actuelle (L'Atelier du Pied de Fouet) n'est pas changée en sandwicheries et saladeries pour le 15/09/2014, une procédure au fonds sera engagée à l'encontre de M. [V] et de Mme [G]. M. [V] indique prendre cette décision de saladeries et sandwicheries afin que Mme [G] et ses enfants ne soient pas inquiétés par une procédure'.



Puis, un deuxième projet de réfection du réseau d'extraction de la hotte existante, avec dépose du réseau existant et fourniture d'une tourelle d'extraction en date du 5 février 2015, élaboré par Mme [T], architecte, a été examiné par l'assemblée générale des copropriétaires du 16 février 2015, qui a également été rejeté au motif suivant :

 'L'assemblée générale, après délibération, refuse le projet de création de la gaine d'extraction tel qu'il a été présenté, compte-tenu de la faiblesse du dossier technique exposé, l'absence de garantie relative aux nuisances olfactives et sonores (bruit du moteur) et pour son aspect inesthétique. 

Les copropriétaires ayant voté contre le projet demandent :

- au propriétaire du local commercial (Mme [G]) de faire le nécessaire auprès de son locataire ('L'Atelier du [Etablissement 1]') afin d'arrêter toute nuisance olfactive générée par son activité de restauration, activité exercée dans un local initialement non équipé à cet effet,

- à l'exploitant du restaurant, d'adapter son activité en conséquence, en cessant toute cuisine génératrice de fumées dans un local non conforme à la réglementation, tant qu'une solution satisfaisant la copropriété n'aura été trouvée,

- au syndic d'écrire à nouveau à la Préfecture de Police (Bureau des Actions contre les nuisances) afin de constater à nouveau les troubles de jouissance dont souffrent les copropriétaires depuis de nombreux mois' (pièce SCI [R] n°14).



Lors de l'assemblée générale du 3 mars 2016, les copropriétaires ont a nouveau rejeté la demande de Mme [G] tendant à obtenir l'autorisation de créer une gaine d'extraction pour le lot n°1 (restaurant L'Atelier du Fouet), le procès-verbal mentionnant :

'après le vote qui est négatif, les copropriétaires qui ont votés contre, expliquent leur refus de cette installation, car le projet de création de la gaine d'extraction tel qu'il a été présenté, compte-tenu de la faiblesse du dossier technique exposé, l'absence de garantie relative aux nuisances olfactives et sonores (bruit du moteur) et pour son aspect inesthétique. 

Les copropriétaires ayant voté contre le projet demandent :

- au propriétaire du local commercial (Mme [G]) de faire le nécessaire auprès de son locataire ('L'Atelier du [Etablissement 1]) afin d'arrêter toute nuisance olfactive générée par son activité de restauration, activité exercée dans un local initialement non équipé à cet effet,

- à l'exploitant du restaurant, d'adapter son activité en conséquence, en cessant toute cuisine génératrice de fumées dans un local non conforme à la réglementation, tant qu'une solution satisfaisant la copropriété n'aura été trouvée.

Il est demandé au syndic qu'un bureau d'études techniques indépendant soit nommé afin de proposer une solution permettant d'éliminer les différentes nuisances liées à l'activité de restauration (nuisances olfactives, bruits, sécurité...). Le bureau d'études devra être attentif aux considérations esthétiques de la solution proposée. La mission du bureau d'étude devra comporter un chiffrage de la solution proposée. La consultation du bureau technique devra se faire dans les quinze jours de la tenue de l'assemblée générale. Il est également demandé au syndic de demander au copropriétaire concerné (Mme [G]), un engagement écrit relatif à la prise en charge financière des éléments suivants : les diligences du bureau d'étude, le montant des travaux et des équipements correspondant à la solution qui aura été retenue par la copropriété, la maintenance des installations qui seront réalisées. Il est précisé également au propriétaire qu'en cas de réalisation des travaux, le maître d'ouvrage sera le syndic et le maître d'oeuvre, le bureau d'étude'.



Par la suite, la société CEGC a été mandatée par le syndicat pour procéder à une évaluation des niveaux sonores émis vers l'environnement dans l'hypothèse d'une adjonction d'une tourelle pour le restaurant 'L'Atelier du [Etablissement 1]', sachant que le restaurant 'Au Pied de Fouet', propriété de la société Au Pied de Fouet qui l'exploite, possède lui-même un système d'extraction. 



Aux termes de sa note acoustique rendue le 1er août 2016, la société CEGC indique (pièce n°12 du syndicat), s'agissant du fonctionnement du seul système d'extraction du restaurant 'Au Pied de Fouet' : 'dans les conditions rencontrées lors de notre intervention, nous constations que le bruit généré par le fonctionnement de l'actuelle tourelle d'extraction de hotte du restaurant [Adresse 7] entraîne des émergences qui dépassent largement les valeurs limites autorisées par la réglementation applicable'. 



S'agissant de l'étude du cas du fonctionnement des deux tourelles simultanément, dans l'hypothèse d'une adjonction pour le restaurant 'L'Atelier du [Etablissement 1]', la société CEGC indique :

'l'ajout de la nouvelle tourelle conduirait théoriquement à une augmentation de l'ordre de 5 dB par rapport au niveau sonore actuellement généré par la tourelle du restaurant Au Pied de Fouet. En toute logique, le fonctionnement de la tourelle existante générant déjà des émergences dépassant les exigences réglementaires, l'ajout d'une seconde tourelle va augmenter encore ces valeurs et ainsi que le risque de gêne vis-à-vis des tiers' et conclut en conséquence que 'la mise en oeuvre d'une tourelle pour l'extraction d'air de la hotte du restaurant L'Atelier du [Adresse 12] ne répond pas aux exigences réglementaires applicables à ce projet', préconisant alors la mise en oeuvre d'un caisson de ventilation équipé de silencieux au refoulement et éventuellement à l'aspiration, pour limiter les bruits dans la cuisine du restaurant, précisant que ce dispositif nécessite 'une réflexion de mise en oeuvre notamment en regard des encombrements disponibles, le caisson de ventilation devant, de préférence, être mis en oeuvre à l'intérieur d'un local isolé vis-à-vis des tiers et les silencieux accessibles et démontables pour leur nettoyage. Dans tous les cas, les équipements mis en oeuvre et leurs réseaux aérauliques doivent être dissociés de la structure du bâtiment par la mise en oeuvre de supports antivibratoires performants adaptés à l'installation'.



Tenant compte de ses propres conclusions, la société CEGC a fait parvenir le 18 octobre 2016, un cahier des clauses techniques particulières, ainsi que son plan technique le 2 novembre 2016, contenant notamment la création d'un caisson de ventilation et une proposition de traitement des transmissions vibratoires, permettant de limiter les nuisances du projet envisagé visant à permettre aux gaines de refoulement d'air de traverser le porche en partie haute de celui-ci, et de les faire remonter jusqu'en toiture par la courette située à l'arrière du restaurant '[Adresse 7]' au droit de l'extraction existante, le projet comportant en outre une évaluation réalisée le 2 novembre 2016, des niveaux sonores émis vers l'environnement et dans la cuisine, ainsi que des précisions sur le dispositif de protection incendie envisagé.



Ce projet a été rejeté par les copropriétaires lors de l'assemblée générale du 3 novembre 2016 (pièce [G] n°2). 



Les premiers juges ont exactement relevé qu'aux termes du devis réalisé le 3 novembre 2016 par la société OTCC à la demande des consorts [G] (pièce n°4), soumis au vote de l'assemblée et chiffrant les travaux d'installation du système d'extraction des fumées à la somme totale de 35.651,91 euros TTC, ne sont pas détaillées l'intégralité des opérations préconisées par la société CEGC dans son cahier des clauses techniques s'agissant notamment de la prise en compte du 'lot maçonnerie soit des percements des planchers, dalles, voiles, poutres, porteurs, maçonnerie... pour permettre le passage des réseaux fluides, en tenant compte des garanties de structure et de stabilité des ouvrages' et de la prise en compte du 'lot faux plafond avec création d'un soffite nécessaire pour le passage des fluides', notamment en raison de la traversée envisagée du porche par la gaine de rejet. Par ailleurs, le devis présenté reste taisant sur les préconisations de la société CEGC s'agissant du caisson d'extraction en lui-même avec notamment la mise en place d'un silencieux sur le réseau d'extraction afin de limiter les nuisances sonores, et l'installation d'un coffrage de l'extracteur et de l'intégralité du réseau pour limiter les vibrations, étant précisé en outre que le projet de la société CEGC, qui conserve la hotte existante et n'envisage pas son remplacement, ne se prononce pas sur le bruit généré par la grille de la hotte elle-même malgré l'installation du caisson d'extraction et ne comporte pas non plus d'étude du niveau sonore dans la cour arborée ni du bruit des vibrations dans les appartements, bien que le rapport mentionne à ce titre que 'compte-tenu de la difficulté (voire de l'impossibilité) d'obtention des niveaux de bruit résiduel à l'intérieur des logements ainsi que des caractéristiques acoustiques des façades, nous appliquons ces valeurs en avant des façades des riverains. Il existe en effet dans la majorité des cas une similitude entre les valeurs mesurées en avant des façades des bâtiments et celles mesurées à l'intérieur des logements avec les fenêtres ouvertes'.



Ni les consorts [G], ni la SCI [R] qui s'en tient au projet de ces derniers, n'établissent, postérieurement au refus de l'assemblée générale des copropriétaires et au cours de la présente procédure, avoir répondu aux réserves et inquiétudes exprimées par le syndicat des copropriétaires en apportant notamment des précisions sur le devis produit par la société OTCC ou en faisant procéder à des devis complémentaires, notamment afin de garantir l'esthétisme du projet, le seul devis produit par la société Chignoli daté du 12 juin 2018 produit aux débats et ayant trait à des travaux de dépose de la tourelle existante dans le restaurant '[Adresse 7]' et d'installation d'une tourelle d'extraction, étant insuffisant à lever les réserves exprimées.



Dès lors, ni les consorts [G], ni la SCI [R] ne démontrent que le refus de l'assemblée générale des copropriétaires, d'agréer leur proposition de vote des travaux d'installation d'un système d'extraction des fumées en l'état du dernier projet qui leur a été soumis, est abusif, les réserves tenant à l'insonorisation du système complet et à la prise en compte du système déjà existant dans le restaurant 'Au Pied de Fouet', ainsi qu'aux considérations esthétiques du projet, étant légitimes.



Il y lieu de noter que lors de l'assemblée générale du 14 novembre 2023, interrogée par les copropriétaires sur 'les nuisances occasionnées par les restaurants, en particulier les odeurs de cuisine qui résultent de l'absence d'un dispositif d'extraction des fumées du restaurant O'Cocher', la SCI [R] a indiqué que 'le restaurateur prévoit de présenter un nouveau projet d'extraction des fumées qui sera soumis à l'approbation de la copropriété' (pièce syndicat n° 26).



Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'autorisation judiciaire des travaux en raison du caractère non abouti du projet ne permettant pas d'apprécier sa compatibilité avec les droits des autres copropriétaires.



Pour les mêmes motifs, et en l'absence de présentation d'un projet améliorant celui des consorts [G] soumis à l'assemblée générale du 3 novembre 2016, la demande de la SCI [R] d'être autorisée par substitution à Mme [I] [P] veuve [G], usufruitière, Mme [X] [G] épouse [B], M. [D] [G], M. [U] [G] et Mme [F] [G] épouse [S], nu-propriétaires à compter du 1er juillet 2022, à faire exécuter à leurs frais les travaux préconisés par le cahier des charges de la société CEGC présenté lors de l'assemblée générale des copropriétaires le 3 novembre 2016 ou par tout autre rapport technique pouvant être soumis à l'appréciation de la cour, notamment par voie d'expertise judiciaire, doit être rejetée.





Sur les demandes du syndicat des copropriétaires à l'encontre de la société Au Pied de Fouet et de la SCI [R]



Selon l'article 1315 devenu 1353 du code civil, il incombe au syndicat des

copropriétaires qui sollicite la cessation des manquements du preneur sous astreinte de

rapporter la preuve des infractions au règlement de copropriété et de leur persistance. 




Sur l'utilisation des wc communs de l'immeuble par la clientèle du restaurant




Le syndicat des copropriétaires demande à la cour :

- d'ordonner à la société Au Pied de Fouet et à la société [R], chacune sous astreinte de 3 000 euros par infraction constatée à compter du 15ème jour suivant la signification de l'arrêt à intervenir la cessation de l'accès donné à sa clientèle aux WC communs de l'immeuble par son établissement exploité à l'enseigne O' Cocher, contraire au règlement de copropriété et caractérisant un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage,

- d'ordonner à la société Au Pied de Fouet sous astreinte de 3 000 euros par infraction constatée à compter du 15ème jour suivant la signification de l'arrêt à intervenir la cessation de l'accès donné à sa clientèle aux WC communs de l'immeuble par son établissement exploité à l'enseigne Au Pied de Fouet, contraire au règlement de copropriété et caractérisant un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.

 

Il fait valoir que la société Au Pied de Fouet viole les dispositions du règlement de copropriété et est à l'origine d'un trouble manifestement excessif en donnant l'accès à la clientèle de son restaurant exploité sous l'enseigne O' Cocher et à celui exploité sous l'enseigne Au Pied de Fouet, aux WC communs de l'immeuble.



Selon le règlement de copropriété, le local du rez-de-chaussée à droite du porche (bâtiment A,1er lot), propriété des consorts [G], puis de la SCP [R] depuis le 1er juillet 2022, est constitué d'une 'boutique et deux arrières-boutiques, dont une entresolée sans accès. Droit d'usage WC communs de la courette'. 



Quant aux local du rez-de-chaussée situé à gauche du porche (bâtiment A, 2ème lot), il est défini dans le règlement de copropriété comme 'un boutique entresolée en partie et cuisine incorporée. Droit d'usage WC commun de la courette'. Ce local dont le propriétaire n'est pas dans la cause, est exploitée en tant que restaurant par la société Au Pied de Fouet.



L'article 3 'dispositions générales' du chapitre 'droits et obligations des copropriétaires concernant l'usage des choses et parties communes et celui des parties privatives' du règlement de copropriété (page 30) stipule 'tout copropriétaire sera responsable, à l'égard de tout copropriétaire de l'immeuble, des troubles de jouissance, des fautes ou négligences et des infractions aux dispositions du présent chapitre, dont lui même, ses préposés, ses visiteurs, les locataires ou occupants quelconques de ses locaux, seraient directement ou indirectement les auteurs'.



Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la clientèle des commerces n'est pas visée, ce qui induit, selon lui, qu'il n'est pas envisagé par le règlement de copropriété la possibilité pour les clients des commerces d'être à l'origine d'un trouble de jouissance, et par conséquent du droit d'user des W.C. dépendant des parties communes de l'immeuble.



Il s'appui sur l'article 4 du règlement qui précise que 'd'une manière générale, nul ne pourra, même temporairement, encombrer les parties communes, ni y déposer quoi que ce soit, ni les utiliser pour son usage personnel en dehors de leur destination normale...' pour soutenir que la destination normale des WC situés dans la courette de l'immeuble n'est pas de recevoir un flux important et régulier d'utilisateurs, clients des commerces, et de se transformer ainsi en toilettes publiques, que les allées et venues liées à l'accès aux toilettes constituent un trouble de jouissance en ce qu'elles affectent la tranquillité de l'immeuble de même qu'elles sont problématiques au regard des règles d'hygiène et de sécurité et que cet accès par la clientèle n'est pas conforme à la destination de l'immeuble.



Il se prévaut également d'une résolution n° 16 de l'assemblée générale du 20 octobre 2011 (pièce syndicat n° 10) qui indique : 'il sera rappelé au restaurateur (M. [V]) que les toilettes du rez-de-chaussée sont des parties communes de l'immeuble à usage de l'ensemble de la copropriété (copropriétaires, locataires, ouvriers qui travaillent pour l'immeuble et de ces employés uniquement)'.



Il résulte des procès verbaux de constat d'huissier des 25 juillet 2017, 4 mars 2020, 29 juin 2022, 11 janvier 2024 et 4 juin 2024 que la clientèle des restaurants utilise le WC commun de la courette, en l'absence de WC privatifs, ce que la société Au Pied de Fouet, exploitant de ces établissements, ne conteste pas.



Cependant, il ne saurait être tiré des articles 3 et 4 précités du règlement de copropriété une interdiction faite à l'exploitant des restaurants de faire bénéficier à sa clientèle l'utilisation du WC commun de la courette. L'article 3 vise les 'visiteurs' et les 'occupants quelconques' des locaux des copropriétaires, ce qui inclut les clients des commerces. Aucune stipulation expresse du règlement de copropriété n'interdit aux clients des commerces, et donc des restaurants, d'utiliser le WC commun de la courette de l'immeuble. Par ailleurs les procès verbaux de constat ne font pas état d'une utilisation anormale du WC commun par la clientèle des restaurants, de sorte que le trouble de jouissance affectant la tranquillité de l'immeuble n'est pas démontré.



Il n'y a pas davantage atteinte à la destination de l'immeuble qui est à usage mixte de logement et d'activité. Plusieurs lots sont à destination d'activités, étant rappelé qu'aux termes du règlement de copropriété 'les lots dénommés boutiques, locaux, ateliers, remises ou garages, pourront être utilisés pour tous commerces, bureaux, industries, entrepôts ou garages de voitures', et il a été dit plus haut que l'exercice d'une activité de restaurant n'est pas prohibée : les lots1 et 2 au rez-de-chaussée du bâtiment A sont des boutiques, le lot102 au rez-de-chaussée du bâtiment C a une destination d'atelier. Et le lot n° 51 au rez-de-chaussée du bâtiment B est une remise, de même que le lot n° 151 au rez-de-chaussée du bâtiment D. Dans le bâtiment C, outre le lot n° 102 déjà cité, les lots 101, 103 et 104 sont chacun qualifiés de 'local'. 



Enfin, la 'résolution' n° 16 de l'assemblée générale du 20 octobre 2011 n'est pas une résolution susceptible d'être contestée par un copropriétaire opposant ou défaillant ; il s'agit en réalité du point n° 16 de l'assemblée générale du 20 octobre 2011 intitulé 'question diverses' parmi lesquels figure le 'rappel' aux termes duquel 'il sera rappelé au restaurateur (M. [V]) que les toilettes du rez-de-chaussée sont des parties communes de l'immeuble à usage de l'ensemble de la copropriété (copropriétaires, locataires, ouvriers qui travaillent pour l'immeuble et de ces employés uniquement)'. Mais ce rappel, qui n'a été suivi d'aucun vote, n'entraîne aucune conséquence juridique pour qui que ce soit et ne saurait faire l'objet d'une action en contestation en justice puisqu'il ne s'agit pas d'une 'décision' au sens de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.



Le syndicat des copropriétaires ne démontre par conséquent aucune infraction au règlement de copropriété du fait de l'utilisation par la clientèle des restaurants du WC commun de la courette et ne caractérise aucun trouble anormal de voisinage.



Pour ces motifs, se substituant à ceux des premiers juges, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande d'ordonner sous astreinte de 500 € par infraction constatée, la cessation par la société Au Pied de Fouet de l'accès et de l'usage par sa clientèle et pour chacun des deux établissements, du WC constitutif d'une partie commune situé dans la courette de l'immeuble.



Et il doit être ajouté au jugement que le syndicat des copropriétaires est débouté de ses demandes :

- d'ordonner à la société Au Pied de Fouet et à la société [R], chacune sous astreinte de 3 000 euros par infraction constatée à compter du 15ème jour suivant la signification de l'arrêt à intervenir la cessation de l'accès donné à sa clientèle aux WC communs de l'immeuble par son établissement exploité à l'enseigne O' Cocher, contraire au règlement de copropriété et caractérisant un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage,

- d'ordonner à la société Au Pied de Fouet sous astreinte de 3 000 euros par infraction constatée à compter du 15ème jour suivant la signification de l'arrêt à intervenir la cessation de l'accès donné à sa clientèle aux WC communs de l'immeuble par son établissement exploité à l'enseigne Au Pied de Fouet, contraire au règlement de copropriété et caractérisant un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.




Sur la demande de cessation de toutes émanations olfactives




Le syndicat des copropriétaires demande à la cour d'ordonner à la société Au Pied de Fouet et à la société [R], chacune sous astreinte de 3 000 euros par jour à compter du 15ème jour suivant la signification de l'arrêt à intervenir la cessation de toutes émanations olfactives provenant de l'activité du restaurant exploité sous l'enseigne O' Cocher, contraires au règlement de copropriété et caractérisant un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.



Il s'appuie sur les différents constats d'huissier versés aux débats datés des 25 juillet 2017, 4 mars 2020, 29 juin 2022, 11 janvier 2024 et 4 juin 2024 pour invoquer les nuisances olfactives, lesquelles ne sont pas contestés par la société Au Pied de Fouet et la SCI [R].



Il est acquis aux débats que ces nuisances sont dues à la non conformité à la réglementation de l'installation de ventilation de la cuisine, ainsi que l'indique le procès verbal de la préfecture de police du 30 mai 2014 (pièce syndicat n° 4). La non-conformité du dispositif est également attestée par le projet établi le 19 mai 2014 par le cabinet Monti (pièce Au Pied de Fouet n° 8) ainsi que par la Préfecture de Police qui, dans une lettre du 4 juin 2014, écrit que la hotte '..est reliée à un conduit qui débouche à la fenêtre des cuisines du restaurant' (pièce Au Pied de Fouet n° 10).



Ces nuisances olfactives sont constitutives d'un trouble anormal de voisinage.



Il revient à la SCI [R], propriétaire du lot n° 1 dans lequel la société Au Pied de Fouet exploite le restaurant O'Cocher de proposer à l'assemblée générale des copropriétaires un projet de travaux de mise en conformité de l'installation de ventilation de la cuisine afin de mettre fin aux nuisances olfactives, comme elle s'y était engagée lors de l'assemblée générale du 14 novembre 2023.



Le procès verbal de cette assemblée indique dans les questions diverses :

'Nuisances occasionnes par les restaurants

Les copropriétaires présents ont procédé à un échange de vues concernant les nuisances occasionnées parles restaurants, en particulier les odeurs de cuisine qui résultent de l'absence d'un dispositif d'extraction des fumées du restaurants O'Cocher.

La représentante de la SCI [R] indique que le restaurateur prévoit de présenter un nouveau projet d'extraction des fumées qui sera soumis à l'approbation de la copropriété' (pièce syndicat n° 26).



Ce projet nécessitant l'approbation préalable des copropriétaires, ou le cas échéant en cas de refus, l'autorisation du tribunal, la cour ne peut condamner la SCI [R] et la société Au Pied de Fouet à la cessation sous astreinte de toutes émanations olfactives provenant de l'activité du restaurant.



Le syndicat des copropriétaires doit donc être débouté de sa demande d'ordonner à la société Au Pied de Fouet et à la société [R], chacune sous astreinte de 3 000 euros par jour à compter du 15ème jour suivant la signification de l'arrêt à intervenir la cessation de toutes émanations olfactives provenant de l'activité du restaurant exploité sous l'enseigne O' Cocher, contraires au règlement de copropriété et caractérisant un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.



Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile



Le jugement étant confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'autorisation de travaux, le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et le rejet de l'application qui y a ét fait de l'article 700 du code de procédure civile ; 



En cause d'appel, les prétentions du syndicat ont été, soit déclarées irrecevables, soit rejetées. Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel.



Il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.



PAR CES MOTIFS

 LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Constate que la société à responsabilité limitée unipersonnelle Au Pied de Fouet renonce à ses demandes contre les consorts [G] ;



Déclare irrecevables, comme étant nouvelles en cause d'appel, les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à Paris 7ème de résiliation du bail commercial du 8 octobre 2024 conclu entre la SCI [R] et la société à responsbilité limitée unipersonnelle Au Pied de Fouet, aux torts et griefs de cette dernière, d'expulsion de la société Au Pied de Fouet et de tous occupants de son chef des locaux situés au [Adresse 5] à Paris 7ème (boutique rez-de-chaussée droite et cave) avec l'assistance d'un serrurier et du commissaire de police si besoin est, et de séquestration des biens et objets matériels du preneur dans tout garde meubles au choix du syndicat des copropriétaires et aux frais, risques et périls de la société Au Pied de Fouet ;



Confirme le jugement en ses dispositions frappées d'appel ;



Y ajoutant,



Déboute la société civile immobilière [R] de sa demande tendant à être autorisée par substitution à Mme [I] [P] veuve [G], usufruitière, Mme [X] [G] épouse [B], M. [D] [G], M. [U] [G] et Mme [F] [G] épouse [S], nu-propriétaires à compter du 1er juillet 2022, à faire exécuter à leurs frais les travaux préconisés par le cahier des charges de la société CEGC présenté lors de l'assemblée générale des copropriétaires le 3 novembre 2016 ou par tout autre rapport technique pouvant être soumis à l'appréciation de la cour, notamment par voie d'expertise judiciaire; 



Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis45 [Adresse 8] à [Localité 7] de ses demandes :

- d'ordonner à la société Au Pied de Fouet et à la société [R], chacune sous astreinte de 3 000 euros par jour à compter du 15ème jour suivant la signification de l'arrêt à intervenir la cessation de toutes émanations olfactives provenant de l'activité du restaurant exploité sous l'enseigne O' Cocher, contraires au règlement de copropriété et caractérisant un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage

- d'ordonner à la société Au Pied de Fouet et à la société [R], chacune sous astreinte de 3 000 euros par infraction constatée à compter du 15ème jour suivant la signification de l'arrêt à intervenir la cessation de l'accès donné à sa clientèle aux WC communs de l'immeuble par son établissement exploité à l'enseigne O' Cocher, contraire au règlement de copropriété et caractérisant un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage,

- d'ordonner à la société Au Pied de Fouet sous astreinte de 3 000 euros par infraction constatée à compter du 15ème jour suivant la signification de l'arrêt à intervenir la cessation de l'accès donné à sa clientèle aux WC communs de l'immeuble par son établissement exploité à l'enseigne Au Pied de Fouet, contraire au règlement de copropriété et caractérisant un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage



Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 7] aux dépens d'appel ;



Rejette toute autre demande ;





LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,