Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - Chambre 2, 9 septembre 2026, n° 21/11967

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRÊT DU 09 SEPTEMBRE 2026



(n° , 3 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/11967 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CD6CD



Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Mars 2021 - Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 17/06395





APPELANTES

 

S.C.I. ADAR [D], SCI immatriculée au RCS sous le numéro 480 045 590 agissant poursuites et diligences par son Gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Me Belgin PELIT-JUMEL de la SELEURL BELGIN PELIT-JUMEL AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1119 assistée de Me Martine BELAIN, de la SAS ASTRUC AVOCAT avocat au barreau de PARIS, toque : A 235





S.A.R.L. [A]'STORY immatriculée au RCS sous le numéro 353 735 343, représentée par son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT - BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

assistée de Me Mathieu COUEDO,avoat au barreau de PARIS, toque : E775





INTIMÉES 



Syndicat Des Coproprietaires du [Adresse 3] représenté par son syndic, le cabinet AMG GESTION, SASU, immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 878 095 918, ayant son siège social [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal, domicilié ès qualité audit siège.

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée et assisté de Me Norbert NAMIECH, avocat au barreau de PARIS, toque : E0020





Compagnie d'assurance AXA FRANCE(Es qualité d'assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 3]) , immatriculée au RCS sous le numéro 722 057 460, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 5]

[Localité 5]

représentée par Me Florence ROSANO, avocat au barreau de PARIS, toque : B0390





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 mars 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Christine MOREAU, Présidente de chambre, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère 

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère 





Greffier, lors des débats : Madame Marylène BOGAERS



 

ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour initialement prévue le 10 juin 2026 prorogé au 09 septembre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile



- signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de chambre, et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière présente lors de la mise à disposition.







FAITS & PROCEDURE



L'immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 6] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et administré par le cabinet Gérance de [Localité 7] en qualité de syndic.



La société civile immobilière Adar [D] est propriétaire dans cet immeuble de locaux à usage commercial situés au rez-de-chaussée, ainsi que de deux studios, situés au 1er étage, qui les surplombent.



La société à responsabilité limitée [A]'Story est titulaire d'un bail commercial portant sur les locaux du rez-de-chaussée, dans lesquels elle exploite un commerce de laverie automatique.



Elle a subi le 20 novembre 2010 un important dégât des eaux. 



Elle a signalé le 14 mai 2011 une persistance de la fuite d'eau sur les séchoirs. 



Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 6] a missionné un plombier afin de procéder à une recherche de fuite.





Le rapport d'intervention de l'entreprise HD Etoile a permis de déterminer que la fuite dans le local technique de la laverie était due à la vétusté des installations sanitaires privatives de l'appartement du 1er étage appartenant à la société Adar [D].



Par acte d'huissier en date des 6 et 9 novembre 2012, la société [A]'Story a fait assigner la société Adar [D] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 6], représenté par son syndic, devant le juge des référés fins d'obtenir la désignation d'un expert judiciaire.



Par ordonnance du 14 novembre 2012, M. [Y] a été désigné en qualité d'expert.



M. [Y] a déposé son rapport le 20 février 2015.



Par acte d'huissier en date du 20 février 2017, la société [A]'Story a fait assigner la société Adar [D], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 6] à Paris 19ème, représenté par son syndic, et son assureur, la compagnie Axa France Iard devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de les voir condamner in solidum à lui payer, avec intérêts de retard à compter du rapport d'expertise judiciaire, les sommes de 24 996,03 euros en réparation de son préjudice matériel et de 17 628 euros en réparation de son trouble de jouissance.



Par ordonnance du 13 décembre 2018, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris a :

- dit qu'il est compétent pour connaître de l'exception de nullité d'un acte de procédure tirée du défaut ou de l'irrégularité de l'habilitation à agir du syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 6], au vu de la résolution n°20 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 6] habilitant la société Gérance de [Localité 7] à agir à l'encontre de la société Adar [D], de son assureur et de celui du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 6] et des conclusions du rapport de M. [Y], expert, en date du 20 février 2015 et de l'étude établie par M. [X], architecte,

- rejeté l'exception de nullité des conclusions notifiées par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 6] le 23 février 2018, 

- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 6] de la demande qu'il forme en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- réservé les dépens pour être joints au fond, 

- renvoyé l'affaire à la mise en état.



Par un jugement du 25 mars 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :

- rejeté la fin de non-recevoir tenant au défaut d'intérêt à agir de la société [A]'Story, 

- dit que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 6] est responsable des désordres subis le 20 novembre 2010 par le local du rez-de-chaussée exploité par la société [A]'Story, 

- dit que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 6] n'est pas responsable des désordres subis par le local du rez-de-chaussée exploité par la société [A]'Story à compter du mois de mai 2011,

- déclaré la société Adar [D] entièrement responsable des désordres subis par le local du rez-de-chaussée exploité par la société [A]'Story à compter du mois de mai 2011,

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 6] à payer à la société [A]'Story la somme de 690 euros hors taxe au titre des frais de dégorgement d'une canalisation commune, 



- rejeté la demande en condamnation in solidum formée par la société [A]'Story à l'encontre de la société Axa France Iard,

- rejeté le surplus des demandes indemnitaires de la société [A]'Story, 

- dit d'y avoir lieu à statuer sur la demande formée par la société Adar [D] tendant à voir déclarer irrecevable le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 6] en sa demande indemnitaire,

- déclaré la société Adar [D] entièrement responsable des désordres subis par le plancher haut du local du rez-de-chaussée exploité par la société [A]'Story à compter du mois de mai 2011, qui est une partie commune,

- condamné la société Adar [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 6] la somme de 18 034,46 euros en réparation de son préjudice matériel, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, 

- dit que les intérêts échus des capitaux produiront intérêts dans les conditions fixées par l'article 1343-2 du code civil, 

- condamné la société Adar [D] à réaliser, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, la remise en état de toutes les installations sanitaires privatives du lot n°11 situé au [Adresse 6] à [Localité 6] conformément au règlement sanitaire départemental et aux règles de l'art, sous le contrôle de l'architecte de la copropriété, qui devra recevoir au moins 15 jours avant le début des travaux, le devis des travaux projetés, et qui mènera un contrôle de bonne fin,

- dit que l'astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l'exécution, conformément aux dispositions de l'article L. 131-3 du code des procédures civiles d'exécution, 

- rejeté les demandes de garantie formées par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 6] et la société Axa France Iard à l'encontre de la société Adar [D], 

- rejeté la demande de garantie formée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 6] à 1'encontre de la société Axa France Iard, 

- condamné la société Adar [D] aux dépens, 

- condamné in solidum la société Adar [D] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 6] à payer à la société [A]'Story une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné la société Adar [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 6] une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- rejeté la demande formée par la société Axa France Iard au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- assorti le présent jugement de l'exécution provisoire, 

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.



La société Adar [D] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 25 juin 2021. Cet appel a été enregistré sous le numéro RG 21/11967.



Par déclaration au greffe du même jour, la société [A] Story a interjeté appel du jugement. Cet appel a été enregistré sous le numéro RG 21/11988.



Les deux procédures ont fait l'objet d'une jonction par ordonnance du conseiller de la mise en état du 30 mars 2022 et se sont poursuivies sous le numéro RG 21/11967.

La procédure devant la cour a été clôturée le 26 mars 2025.





PRETENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions notifiées le 15 juin 2022 par lesquelles la société Adar [D], appelante, invite la cour, au visa des articles 9 et 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 544, 1134, 1242 et 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, à :

- la recevoir en ses demandes, fins et conclusions,

y faisant droit, 

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 25 mars 2021 en ce qu'il a débouté la société [A]'story de ses demandes notamment dirigées à son encontre, 

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 25 mars 2021 en ce qu'il a débouté la société Axa France Iard de ses demandes dirigées à son encontre, 

- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 25 mars 2021 en ce qu'il :

 a dit que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 6] n'est pas responsable des désordres subis par le local du rez-de-chaussée exploité par la société [A]'Story à compter du mois de mai 2011,

 l'a déclarée entièrement responsable des désordres subis par le local du rez-de-chaussée exploité par la société [A]'Story à compter du mois de mai 2011,

 a dit d'y avoir lieu à statuer sur sa demande tendant à voir déclarer irrecevable le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 6] en sa demande indemnitaire,

 l'a déclarée entièrement responsable des désordres subis par le plancher haut du local du rez-de-chaussée exploité par la société [A]'Story à compter du mois de mai 2011, qui est une partie commune, 

 l'a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 6] la somme de 18 034,46 euros en réparation de son préjudice matériel, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, 

 a dit que les intérêts échus des capitaux produiront intérêts dans les conditions fixées par l'article 1343-2 du code civil, 

 l'a condamnée à réaliser, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, la remise en état de toutes les installations sanitaires privatives du lot n°11 situé au [Adresse 6] à [Localité 6] conformément au règlement sanitaire départemental et aux règles de l'art, sous le contrôle de l'architecte de la copropriété, qui devra recevoir au moins 15 jours avant le début des travaux, le devis des travaux projetés, et qui mènera un contrôle de bonne fin,

 a dit que l'astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l'exécution, conformément aux dispositions de l'article L. 131-3 du code des procédures civiles d'exécution, 

 l'a condamnée aux dépens,

 l'a condamnée in solidum avec le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 6] à payer à la société [A]'Story une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

 l'a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 6] une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

 l'a déboutée de ses demandes, fins et conclusions,

statuant à nouveau sur les chefs du jugement déférés à la cour, 

- juger n'y avoir lieu de retenir sa responsabilité exclusive dans les infiltrations à compter de mai 2011 et dans leurs conséquences, 

- déclarer le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 6] responsable de l'aggravation des désordres, 

en conséquence, 

- débouter la société [A]'Story, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 6] et son assureur, la société Axa France Iard, de l'intégralité de leurs demandes fins et conclusions dirigées à son encontre,

- juger le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 6] mal fondé en sa demande d'exécution de travaux dirigée à son encontre dans ses parties privatives, et a fortiori l'en débouter en ce qu'il exige le prononcé d'une astreinte et l'intervention de l'architecte de la copropriété aux frais de ladite société,

- prendre acte de son offre réelle faite à la copropriété de venir constater avec son architecte les travaux de réfection des installations sanitaires effectués dans ses locaux du premier étage entre septembre et novembre 2020, 

- condamner tout succombant à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- débouter réciproquement les autres parties de ce chef,

- condamner tout succombant au paiement des dépens, y compris les frais d'expertise et du référé préalable, avec distraction au profit de Maître Pelit [Localité 8] en application de l'article 699 du code de procédure civile, 



Vu les conclusions notifiées le 17 décembre 2021 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 6], intimé, invite la cour, au visa des articles 1242 du code civil, L. 124-3 du code des assurances, 515, 699 et 700 du code de procédure civile, à :

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 25 mars 2021 en ce qu'il a jugé la société Adar [D] seule responsable des désordres ayant affecté le local commercial exploité par la société [A]'story et les parties communes postérieurement au mois de mai 2011, 

en conséquence, 

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 25 mars 2021 en ce qu'il a condamné la société Adar [D] à lui payer une somme de 18 034,46 euros en réparation de son préjudice matériel, avec intérêts au taux légal à compter du jugement du 25 mars 2021, 

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 25 mars 2021 en ce qu'il a jugé que les intérêts échus des capitaux produiront intérêts dans les conditions fixées par l'article 1343-2 du code civil, 

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 25 mars 2021 en ce qu'il a condamné la société Adar [D] à réaliser, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, la remise en état de toutes les installations sanitaires privatives du lot n° 11 situé au [Adresse 6] à Paris 19ème conformément au règlement sanitaire départemental et aux règles de l'art, sous le contrôle de l'architecte de la copropriété, qui devra recevoir au moins 15 jours avant le début des travaux, le devis des travaux projetés, et qui mènera un contrôle de bonne fin,

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 25 mars 2021 en ce qu'il a dit que l'astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l'exécution, conformément aux dispositions de l'article L. 131-3 du code des procédures civiles d'exécution, 

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 25 mars 2021 en ce qu'il a débouté la société Adar [D] de toutes ses demandes de condamnation dirigées à son encontre, 

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 25 mars 2021 en ce qu'il a condamné la société Adar [D] aux dépens et à lui payer une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

à titre subsidiaire, en cas d'infirmation du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 25 mars 2021, 

- fixer le montant du préjudice de la société [A]'story qui lui est imputable à la somme de 825,28 euros,

- dire que la société [A]'story est dénuée de préjudices immatériels, 

- condamner la compagnie Axa France Iard à le garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, 

- condamner la société Adar [D] à le garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, 

en tout état de cause, 

- condamner in solidum toutes parties perdantes à lui payer la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître [G] sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile, 



Vu les conclusions notifiées le 13 septembre 2022 par lesquelles la société Axa France Iard, intimée, invite la cour, au visa des articles 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 544 du code civil, à :

sur l'absence de responsabilité du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 6],

- juger que les désordres proviennent exclusivement des installations sanitaires des appartements propriétés de la société Adar [D],

- juger que les parties communes ne sont pas à l'origine des désordres,

- juger qu'elle ne garantit pas le manque de diligences du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 6],

en conséquence,

- débouter la société [A]'story et tous concluants de toutes demandes dirigées à son encontre,

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 25 mars 2021 en ce qu'il l'a mise hors de cause,

à titre subsidiaire,

- juger qu'elle est bien fondée à opposer ses plafonds et franchises prévus au contrat tant au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 6] qu'aux tiers, 

sur les préjudices de la société [A]'Story, 

sur le préjudice matériel,

- juger qu'elle garantit les seuls dommages matériels consécutifs à un évènement garanti,

- juger que les frais de dégorgement ou de réparation des biens à l'origine des désordres ne sont pas garantis par elle,

- juger que le remplacement des séchoirs faisait l'objet d'un devis en avril 2010 soit 7 mois avant le sinistre,

- juger que le remplacement des séchoirs, objet du devis d'avril 2010, est sans lien avec le dégât des eaux,

- juger que les frais de mise à la décharge des anciens séchoirs et installation des nouveaux séchoirs est sans lien avec le dégât des eaux,

- Juger qu'il n'est pas justifié de la nécessité de remplacer l'intégralité du faux plafond de la laverie,

en conséquence,

- débouter la société [A]'Story de toute demande au titre de son préjudice matériel,

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 25 mars 2021 en ce qu'il l'a mise hors de cause, 

subsidiairement,

- ramener la demande formée à la somme de 2 355 euros au titre des travaux de faux-plafond,

sur le préjudice de jouissance, 

- juger que la laverie a continué à être normalement utilisée,

- juger que les désordres se limitent au plafond d'un espace technique inaccessible de la clientèle et peu utilisé,

- juger que la société [A]'Story n'a allégué du moindre préjudice de jouissance tout au long de l'expertise,

- juger qu'il n'est justifié ni de la réalité ni quantum du préjudice allégué,

- juger qu'aucune demande n'est formée à son encontre à ce titre,

en conséquence,

- débouter la société [A]'Story de sa demande d'indemnisation au titre du préjudice de jouissance,

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 25 mars 2021 sur ce point et la mettre hors de cause, 

subsidiairement,

- ramener la demande formée à ce titre à de plus justes proportions, 

sur le recours, 

- juger que les désordres résultent de la non-conformité des installations sanitaires des appartements du 1er étage appartenant à la société Adar [D],

- juger que la société Adar [D] engage sa responsabilité de plein droit à l'égard de la société [A]'Story et sur le fondement de l'article 9 à l'égard du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 9],

en conséquence,

- condamner la société Adar [D] à la relever et la garantir indemne de toutes condamnations prononcées à son encontre, 

- condamner la société [A]'Story et la société Adar [D] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de Maître [U] conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,





SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.



La SARL [A]'Story, quoique constituée, n'a pas conclu dans le dossier RG 21/11967. Par application de l'article 954 du code de procédure civile, pris en son dernier alinéa, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs.





Sur les désordres survenus en mai 2011 au préjudice de la société [A]'story et du syndicat des copropriétaires et la responsabilité de la société Adar [D]:



Moyens des parties :



La société Adar [D] conteste sa responsabilité dans les désordres subis par le syndicat des copropriétaires et de la société [A] Story et fait valoir que :

- elle a constamment contesté les conclusions de l'expert qui a retenu sa responsabilité exclusive exprimées en des termes hypothétiques que la juridiction est libre d'écarter comme en dispose l'article 246 du code de procédure civile,

- elle dispose d'éléments de preuve démontrant l'implication d'un conduit d'évacuation, partie commune, dans la survenue des désordres, éléments parfois antérieurs à l'entreprise, en possession de la société [A] Story qui s'est abstenue de les transmettre à l'expert,



- l'expert qui avait relevé la présence au sol de fuites d'eau dans les locaux de la société [A] Story n'ayant aucun rapport avec les arrivées d'eau incriminées n'a pas étudié cette piste,

- l'absence d'information du système d'aération utilisé par lav Story démontre une défaillance de cette société dans l'exécution de ses obligations d'entretien et de réparations de toutes natures,

- alors que la société [A] Story a fait constater par voie d'huissier le 13 octobre 2011 la présence de coulures sur un mur du local technique de la laverie, il doit être relevé qu'un dégorgement de colonne, partie commune, a été effectué en octobre 2011,

- la société Adar [D] n'est donc pas responsable à titre exclusif des désordres survenus en mai 2011 dans les locaux de la société [A] Story,

- à supposer que les parties communes ne soient pas à l'origine des désordres, le syndicat des copropriétaires a fait preuve de carence dans la gestion des sinistres déclarés à compter de novembre 2010 et a laissé les désordres s'aggraver ;





Le syndicat des copropriétaires réplique que :

- l'expert a conclu de manière claire et formelle que les désordres causés aux parties communes de l'immeuble étaient imputables à la SCI Adar [D] qui est responsable de son fait et de celui de ses locataires,

- la SCI Adar [D] en cause d'appel soumet les mêmes arguments que ceux présentés aux premiers juges,

- les éléments de preuve invoqués pour démontrer d'autres causes dans la survenue des sinistres subis par la société [A] Story sont les mêmes que ceux soumis aux premiers juges,

- le syndicat des copropriétaires n'a jamais été informé de la survenue d'un sinistre en novembre 2010 ce qui permet de douter sur la survenance réelle de celui-ci. En outre, l'expert considère que l'éventuel dégorgement de la canalisation collective qui serait intervenu à cette date a nécessairement été provoqué par les eaux de la salle de bain de l'appartement du 1er étage gauche,

- qu'il s'est montré diligent alors que les désordres avaient une origine privative et dès qu'il a été informé de la situation de la société [A] Story à compter de mai 2011, en même temps que le bailleur de cette société,

- il peut en revanche être imputé à la SCI Adar [D] un défaut de diligences pour remédier aux causes des désordres dans ses parties privatives et il a pu être constaté par l'architecte de l'immeuble en janvier 2017, après que celui-ci eut pu accéder dans les locaux situés au 1er étage, l'état déplorable de ses installations sanitaires qu'elle ne pouvait ignorer ;



La société Axa France Iard, assureur du syndicat des copropriétaires, soutient que :

- l'expertise a démontré avec certitude que les installations sanitaires au 1er étage gauche loué par la SCI Adar à Mme [T] étaient la cause exclusive du sinistre,

- les parties communes n'ont jamais été mises en cause par l'expert,

- la SCI Adar [D], qui n'est qu'un marchand de sommeil, tente de remettre en cause les conclusions claires de l'expert qui a toujours répondu à ses dires et il a été demandé à la SCI de mettre en conformité ses installations sanitaires tout au long des opérations d'expertise,

- sa garantie n'est pas due puisque les parties communes de l'immeuble n'ont joué aucun rôle causal.



Réponse de la cour :





Les moyens soutenus par la SCI Adar [D] ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation.



Il sera ajouté :



Concernant les désordres survenus à compter de mai 2011 :

- que les conclusions de l'expert, loin d'être hypothétiques, sont précises, circonstanciées et démontrent que les désordres subis par la société LavStory proviennent de manière principale et certaine des installations sanitaires de l'appartement situé au premier étage gauche appartenant à la SCI Adar,

- la conclusion d'une possible implication des installations sanitaires de l'appartement situé au premier étage droite dans les désordres résulte de la dépose antérieurement à l'expertise et dans des conditions indéterminées de ces installations dont l'expert n'a pu personnellement constater l'état. Cependant, sa conclusion est étayée par ses constatations sur les lieux qui démontrent la présence d'une humidité anormale d'un mur dans la zone correspondant à la salle de bain (p. 19),

- l'implication des installations sanitaires des appartements situés au 1er étage, propriété de la SCI Adar [D], dans les désordres subis par la société [A] Story est également démontrée par la localisation très précise de ces désordres au droit de ces installations sanitaires. L'expert a ainsi rappelé à la SCI Adar en réponse à son dire n° 6 que « le cheminement de l'eau est simple. L'eau descend verticalement vers les locaux situés immédiatement en- dessous »,

- que les hypothèses émises sur l'existence d'autres causes possibles dans la survenue des désordres dans le dire du 11 décembre 2014 ont été réfutées par l'expert qui a relevé que la localisation des désordres sur les plans qui lui avaient été transmis par la société était fausse (p. 31 de l'expertise). 

- L'absence de piste exploitée quant au système d'évacuation mis en place par la société [A] Story a été justifiée par l'expert par le fait que les traces d'humidité relevées au sol (et non les fuites comme indiqué dans les écritures de la SCI Adar) n'étaient pas, contrairement aux dires de la SCI Adar, dans le local où se situent les désordres (p. 14 de l'expertise),

- concernant l'implication d'une canalisation collective ayant nécessité une intervention en novembre 2010 des compagnons alsaciens du bâtiment ( pièce [Adresse 7]) dans la survenue des désordres à compter de mai 2011, l'expert a pris soin d'indiquer que la facture ne précise pas la localisation du dégorgement. En tout état de cause, le lien de causalité entre le dégorgement de la canalisation collective et les désordres subis à compter de mai 2011 par [A] Story n'est pas démontré.

- Si pour démontrer l'implication d'autres causes dans les désordres causés aux parties communes, la SCI Adar relève que des désordres ont été constatés dans les parties communes sans en vérifier l'origine, cette affirmation apparaît inexacte puisque l'expert a constaté que ces désordres correspondaient aux arrivées d'eau ayant également endommagé les locaux exploités par la société [A] Story,



- La pièce 3 produite par la SCI Adar [D] consistant en un devis du 23 février 2015 de réfection d'un appartement sis [Adresse 8] et une attestation de travaux dans l'appartement situé au 1er étage gauche du 8 juin 2015 apparaissent des pièces de complaisance puisque, en pièce 9, il est produit l'attestation de réception de travaux de réfection des installations sanitaires du 24 novembre 2020 de cet appartement par une autre société. La pièce 3 ne peut donc être retenue comme prouvant l'implication d'une partie commune dans les désordres de la société [A] Story.

- l'expertise tire de constatations étayées et argumentées la conclusion que les désordres de la société [A] Story ont pour cause exclusive, les installations sanitaires des appartements de la SCI Adar et plus particulièrement celles de l'appartement situé au premier étage gauche,

- il ne peut être reproché au syndicat un défaut de diligence dans le vote de travaux de réfection des parties communes en avril 2017 dès lors que ces travaux ne pouvaient être menés sans l'assurance que la SCI Adar [D] avait remédié à la réfection des installations sanitaires en cause dans les désordres. Ainsi que les premiers juges l'ont constaté, ces travaux n'avaient toujours pas été menés en janvier 2017.



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a :

- dit que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10] n'est pas responsable des désordres subis par le local du rez-de-chaussée exploité par la société [A]'Story à compter du mois de mai 2011,

- déclaré la SCI Adar [D] entièrement responsable des désordres subis par le local du rez-de-chaussée exploité par la société [A]'Story à compter du mois de mai 2011,

- déclaré la société Adar [D] entièrement responsable des désordres subis par le plancher haut du local du rez-de-chaussée exploité par la société [A] Story à compter du mois de mai 2011, qui est une partie commune,

- condamné la SCI Adar [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] 75019 Paris la somme de 19034, 46 euros TTC en réparation de son préjudice matériel, avec intérêts aux taux légal à compter du jugement,

- retenu qu'aucune responsabilité dans la survenue de l'aggravation des désordres postérieurs au mois de mai 2011 ne pouvait être imputée au syndicat des copropriétaire et rejeté les demandes formées contre lui de ce chef,

- rejeté la demande en condamnation in solidum formée contre Axa France Iard et contre le syndicat des copropriétaires,





Sur l'exécution de travaux sous astreinte en parties privatives:



Moyens des parties :



La SCI Adar [D] fait valoir que la demande du syndicat des copropriétaires manque en droit et en fait aux motifs que :

- si le syndicat se réfère au règlement de copropriété, il n'expose pas en quoi il en résulterait une injonction de travaux dans ses parties privatives a fortiori sous astreinte,

- il n'est démontré aucun désordre en parties communes ou en d'autres parties privatives imputables à la SCI Adar [D],

- l'origine des désordres n'a pas été techniquement démontrée comme étant imputable aux installations sanitaires du lot 11,

- le syndicat des copropriétaires n'a pas démontré la nécessité actuelle des travaux réclamés par le syndicat des copropriétaires ni celle de les enjoindre sous astreinte alors que ces travaux doivent être réalisés en parties privative et qu'aucune nouvelle fuite n'a été invoquée postérieurement à l'exécution des travaux dans les locaux du 1er étage au cours des opérations d'expertise,

- le syndicat par sa négligence a laissé s'aggraver les désordres,

- la SCI Adar [D] a fait exécuter des travaux de rénovation de son deuxième lot entre septembre et novembre 2020. Malgré l'offre de la SCI Adar [D], ni l'architecte ni la copropriété n'ont souhaité en vérifier l'exécution.



Le syndicat des copropriétaires réplique que :

- l'expertise a démontré l'implication certaine des installations sanitaires du lot 11 de la SCI Adar [D] dans les désordres,

- aucune remise en état n'est intervenue en cours d'expertise,

- l'architecte de la copropriété a pu constater en juillet 2016 qu'aucun travaux n'avaient été menés dans ce lot et c'est dans ce contexte qu'il a sollicité du tribunal la condamnation de la SCI Adar [D] à cette fin,

- alors que la société Adar [D] prétend avoir réalisé les travaux, ceux-ci n'ont pas été conduits sous le contrôle de l'architecte de la copropriété et aucun contrôle de bonne fin n'a été possible de sorte qu'il ne peut être certain de leur conformité au règlement sanitaire départemental,

- il sollicite le maintien de la condamnation entreprise.



Réponse de la cour :



Il a été répondu plus haut aux arguments de la SCI Adar [D] sur sa responsabilité dans les désordres qui ont affecté les parties privatives de la société [A] Story mais aussi les parties communes de l'immeuble à compter de mai 2011.

Il sera observé que l'expert n'a relevé aucuns travaux de remise en état des installations sanitaires du lot 11 au cours des opérations d'expertise et les pièces produites à cet effet datées de 2015 sont considérées par la cour comme des attestations et pièces de complaisance.



Par application de l'article 9 du code de procédure civile, il appartient à la SCI Adar [D] de justifier des travaux permettant de prévenir la survenue de nouveaux désordres et le juge peut ordonner toute mesure utile afin de faire cesser les troubles anormaux de voisinage qu'ils constituent.



Pour justifier des travaux, la SCI Adar [D] produit une attestation de la société Alah [Z] du 6 mai 2021 mentionnant la rénovation complète de tout le réseau de plomberie ( cuisine et salle de douche) de l'appartement situé au 1er étage gauche et la réalisation de « l'isolation » du sol de la pièce d'eau de la cuisine et la pose des carrelages sol et mur.

Il est produit un rapport de réception des travaux dudit appartement daté du 24 novembre 2020.

La facture de la société Elah [Z] d'un montant global de 13200 euros comporte plusieurs postes de travaux (maçonnerie, électricité, plomberie') sans aucune mention quant aux prestations réalisées. Dans le poste « fournitures incluses », il n'est nullement mentionné la fourniture de produits assurant l'étanchéité des pièces humides.

Enfin, il sera relevé que l'architecte de la copropriété a accepté de contrôler les travaux sous réserve de la production des devis des entreprises consultées, des entreprises retenues, les factures des prestations réalisées. Le gestionnaire de l'appartement a renvoyé l'architecte vers le conseil de la SCI Adar [D] au motif que ces pièces avaient été transmises lors de la procédure judiciaire.

Force est de constater que seules les pièces imprécises de la société Alah [Z] sont produites en justice lesquelles ne permettent pas de s'assurer de la bonne exécution des travaux au regard notamment du règlement sanitaire de [Localité 3] imposant l'étanchéité des installations sanitaires peu important qu'aucun nouveau désordre ne soit à déplorer selon les écritures de l'appelante.



Il importe donc de confirmer le jugement en ce qu'il a enjoint sous astreinte la remise en état de toutes les installations sanitaires du lot n°11 situé [Adresse 3] à [Localité 10] conformément au règlement sanitaire départemental et aux règles de l'art, sous le contrôle de l'architecte de la copropriété, qui devra recevoir au moins 15 jours avant le début des travaux, les devis des travaux projetés, et qui mènera un contrôle de bonne fin.



Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ; 



La SCI Adar [D], partie perdante à l'égard de la société [A] Story, du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à Paris 19 è et à l'égard d'Axa France Iard, doit être condamné aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés par Me [B] [U], Me [N] [G].



La SCI Adar [D] sera condamnée à verser la somme supplémentaire de 3000 euros, chacun, au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à Paris 19 è et à Axa France Iard par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la société Adar [D], celle formée par la société Axa France Iard à l'égard de la société [A] Story.



PAR CES MOTIFS

 LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, 



Confirme le jugement rendu le 25 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Paris ;



Y ajoutant,



Condamne la société civile immobilière Adar [D] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile par Me [B] [U] et Me [N] [G],



Condamne la société civile immobilière Adar [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 11] et à la société Axa France Iard, chacun en ce qui les concerne, la somme supplémentaire de 3000 euros par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;



Rejette toute autre demande ;







LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,