Tribunal judiciaire de Lyon, Chambre 3 cab 03 C, 10 septembre 2026, n° 26/03829

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Chambre 3 cab 03 C

 N° RG 26/03829 - N° Portalis DB2H-W-B7K-4DCP

Jugement du 10 Septembre 2026
























Notifié à :
la SELAS LEGA-CITE - 502
Me Eric POUDEROUX - 520







REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 10 Septembre 2026 devant la Chambre 3 cab 03 C le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 15 Avril 2026, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 11 Juin 2026 devant :

Adrien MALIVEL, Président,
siégeant en formation Juge Unique,

Assisté(e) de Jessica BOSCO BUFFART, Greffier présente lors des débats
 Julie MAMI, Greffier présente lors du prononcé

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :


DEMANDERESSE

[Adresse 1], représentée par la SELARL MJ ALPES en qualité de liquidateur judiciaire, domiciliée : chez SELARL MJ ALPES-LIQUIDATEUR JUDICIAIRE, dont le siège social est sis [Adresse 2]


représentée par Me Eric POUDEROUX, avocat au barreau de LYON



DEFENDERESSE

Société LA METROPOLE DE [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 3]


représentée par Maître Cédric GREFFET de la SELAS LEGA-CITE, avocats au barreau de [Etablissement 1]








DEBATS

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 11 juin 2026 du tribunal judiciaire de LYON, tenue par M. Adrien MALIVEL président, assisté de Mme Jesssica BOSCO greffier, statuant en juge unique en vertu de l’article 812 du code de procédure civile ; 


À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 10 septembre 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

La présente décision est contradictoire et en premier ressort.


EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE


La MÉTROPOLE DE [Localité 1] de [Localité 1] est bailleur commercial et, la société LA SUPÉRETTE DE LA GARE preneur, s’agissant d’un local d’une surface de 55 m² (lot n°17) situé au niveau 2 de l’ensemble immobilier multimodal sis [Adresse 4], à [Localité 2]. 

Par acte d’huissier signifié le 27 juin 2023, la METROPOLE DE [Localité 1] (MDL) a donné à la société [Localité 3] (SDLG) congé avec effet au 31 décembre 2023, avec refus de renouvellement du bail commercial et offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

La MÉTROPOLE DE [Localité 1] a sollicité une expertise concernant l’évaluation du montant des indemnités d’éviction et d’occupation, ordonnée par décision du juge des référés en date du 29 avril 2024. 

L’expert a déposé son rapport le 18 octobre 2024. 

À compter de février, des travaux de réaménagement ont été entrepris, impliquant la destruction de la passerelle reliant le centre d’échange et la gare [Etablissement 2]. 

Dans le cadre d’une instance distincte (RG n°26/272), la MDL a assigné la société SDLG en fixation de l’indemnité d’occupation.

Par jugement d’ouverture du 10 février 2026, la société SDLG a été placée en liquidation judiciaire par le tribunal des affaires économiques de Lyon. 


*

Par requête reçue au greffe en date du 27 mars 2026, la société SDLG, représentée par son liquidateur judiciaire, la SELARL MJ ALPES, a saisi le président du tribunal judiciaire de LYON aux fins d'être autorisée à assigner à jour fixe.

Par ordonnance du 30 mars 2026, autorisation lui a été donnée de délivrer assignation pour l'audience du 30 avril 2026.

Par acte d’huissier du 7 avril 2026, la société SDLG, représentée par son liquidateur judiciaire, la SELARL MJ ALPES a donc assigné la MDL en paiement de l’indemnité d’éviction et en réparation de ses préjudices consécutifs du congé délivré. 

L’affaire a été renvoyé à l’audience du 11 juin 2026 lors de l’audience du 30 avril 2026.

Elle a ensuite été plaidée le 11 juin 2026 puis mise en délibéré au 10 septembre 2026. 


Prétentions des parties

À l’audience du 11 juin 2026, la société SDLG, représentée par son liquidateur judiciaire et l’intermédiaire de son conseil, a repris oralement ses conclusions et a demandé au tribunal de : 

— ÉCARTER l'exception d'incompétence formulée par la Métropole de [Localité 1] en ce qu'elle sollicite que la société Supérette de la gare représentée par son liquidateur judiciaire soit renvoyée à mieux se pourvoir ;

— ÉCARTER la fin de non-recevoir tirée de la prescription s'agissant de la demande de paiement de l'indemnité d'éviction par la société Supérette de la gare représentée par son liquidateur judiciaire, en ce que : 

– à titre principal, la société Supérette de la gare s'était associée à la demande d'expertise formulée devant le juge des référés ayant conduit à la reddition de l'ordonnance de référé du 2 octobre 2024 ;

– à titre subsidiaire, la Métropole de [Localité 1] a reconnu tacitement et expressément à de multiples reprises être redevable d'une indemnité d'éviction, au moins en partie, depuis la délivrance du congé jusque dans le dire à expert numéro 3 de son avocat en date du 2 octobre 2024 ;

Vu les articles L. 145 – 14 à L. 145 – 28 du code de commerce, 

— CONDAMNER la Métropole de [Localité 1] à payer à la société Supérette de la gare représentée par son liquidateur, la [Etablissement 3] Mj Alpes, elle-même représentée par Maître [K] [I], la somme de 395 000 € ou à défaut de prendre en considération les deux rapports d'expertise privée la somme celle de 334 714, 90 € correspondant à la moyenne d'une part de 30 % du chiffre d'affaires d'année 2023 et d'autre part de l’EBE de l'année 2024 affecté d’un coefficient 4 outre le coût du déménagement et le coût de la réinstallation évalués ensemble et provisoirement à la somme de 50 000 €, au titre de l'indemnité d'éviction due comme conséquence du congé délivré par la bailleresse commerciale pour la date du 31 décembre 2023 ;

Vu l’article 1240 du code civil, 

— CONDAMNER la Métropole de [Localité 1] à payer à la société Supérette de la gare représentée par son liquidateur la [Etablissement 3] Mj Alpes elle-même représentée par Maître [K] [I] la somme de 311 311 € en indemnisation de la perte de marge brute subi par l'ex-locataire commercial comme conséquence des graves perturbations dans l'activité commerciale à partir de l'année 2024 et jusqu'à sa liquidation judiciaire soit le 10 février 2026 ;

— CONDAMNER la Métropole de [Localité 1] à payer à la société Supérette de la gare représentée par son liquidateur la [Etablissement 3] Mj Alpes elle-même représentée par Maître [K] [I] la somme de 8000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER la Métropole de [Localité 1] aux entiers dépens l'instance et de ses suites, en ce compris les dépens exposés dans la cadre de l'instance ayant conduit à la reddition de l'ordonnance de référé aux termes de laquelle l'expert judiciaire [N] a été désigné et enfin le coût de l'expertise de Monsieur [N] ;

— DÉBOUTER la Métropole de [Localité 1] de sa demande subsidiaire de désignation d'un séquestre à l'application des dispositions de l'article L. 145-29 du code de commerce ;

— DIRE n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit du jugement à intervenir en l'absence de possibilité pour la Métropole de [Localité 1] de faire valoir un éventuel droit de repentir s'agissant d'un local commercial appelé à être détruit ;

— STATUER ce que de droit en ce qui concerne la fixation du montant de l'indemnité d'occupation des locaux sur la base d'un montant annuel hors charges et hors taxes de 19 331,10 euros ;

— DEBOUTER la Métropole de [Localité 1] de sa demande au titre des frais irrépétibles, ne pouvant en toute hypothèse que faire fixer une créance à la liquidation judiciaire à ce titre. 

La MÉTROPOLE DE LYON syndicat de copropriétaire, représenté par son conseil, a reprise oralement ses conclusions et demandé au tribunal de :

Au visa des articles : 
– 81 du code de procédure civile, 
– 1240, 2239, 2241 du Code civil, 
– L. 145-9, L. 145-14, L. 145-33 et L. 145-60 du code de commerce,

In limine litis,

— CONSTATER l’incompétence du juge judiciaire pour statuer sur la demande indemnitaire de la perte de marge brute formulée par la société [Localité 3], représentée par la SELARL MJ ALPES – liquidateur judiciaire de la société [Localité 3] prise en la personne de Maître [K] [I] ;

— RENVOYER la société [Localité 3], représentée par la SELARL MJ ALPES – liquidateur judiciaire de la société [Localité 3] prise en la personne de Maître [K] [I], à mieux se pourvoir ;

— Subsidiairement, REJETER la demande indemnitaire de la perte de marge brute formulée par la société [Localité 3], représentée par la SELARL MJ ALPES – liquidateur judiciaire de la société [Localité 3] prise en la personne de Maître [K] [I], en l’absence de réunion des conditions de la responsabilité de droit commun ;

A titre principal,

— DÉCLARER irrecevable comme prescrite la demande de paiement de l’indemnité d’éviction de la société [Localité 3], représentée par la SELARL MJ ALPES – liquidateur judiciaire prise en la personne de Maître [K] [I], à l’encontre de LA METROPOLE DE [Localité 1], par suite du congé du 31.12.2023 ;

— DÉCLARER la société [Localité 3], représentée par la SELARL MJ ALPES – liquidateur judiciaire prise en la personne de Maître [K] [I] déchue de tout titre d’occupation ; 

— DONNER ACTE de la libération volontaire par la société [Localité 3] prise en la personne de Maître [K] [I], du local (lot n°17) situé au niveau 2 de l’ensemble immobilier multimodal sis [Adresse 4], à [Localité 2] ;

A titre subsidiaire, si la prescription n’est pas retenue,

— DÉBOUTER la société [Localité 3] de sa demande de paiement d’une indemnité d’éviction compte tenu de la cessation d’activité et de l’impossibilité de céder le fonds ou même le droit au bail ;

A titre plus subsidiaire, si la prescription n’est pas retenue, 

— FIXER le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 62 095 euros, ou plus subsidiairement encore, à la somme totale de 216 869 euros. 

— REJETER les demandes au titre des indemnités accessoires ;

— DESIGNER en qualité de séquestre telle personne qu’il vous plaira, conformément aux dispositions de l’article L. 145-29 du code de commerce, à l’effet de recevoir l’indemnité d’éviction et de verser celle-ci à la société [Localité 3], représentée par la SELARL MJ ALPES – liquidateur judiciaire prise en la personne de Maître [K] [I] s'il n'y a pas d'opposition des créanciers et contre remise des clés du local vide, sur justification du paiement des impôts, des loyers et sous réserve des réparations locatives ;

— ORDONNER LA COMPENSATION entre le montant de l’indemnité d’éviction qui serait due à la [Localité 3], représentée par la SELARL MJ ALPES – liquidateur judiciaire prise en la personne de Maître [K] [I], et les indemnités d’occupations dues à la METROPOLE DE [Localité 1], jusqu’à parfaite libération des locaux litigieux, 

— ECARTER l’exécution provisoire du jugement à intervenir, comme incompatible avec la nature de l’affaire, en considération de la liquidation judiciaire de la société [Localité 3] ;

A titre reconventionnel et en tout état de cause,

— DEBOUTER la société [Localité 3], représentée par la SELARL MJ ALPES – liquidateur judiciaire de la société [Localité 3] prise en la personne de Maître [K] [I], de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires ;

— FIXER le montant de l’indemnité d’occupation des locaux sis niveau 2 de l’ensemble immobilier multimodal sis [Adresse 4], à [Localité 2] due par la société [Localité 3], représentée par la SELARL MJ ALPES – liquidateur judiciaire prise en la personne de Maître [K] [I], à compter du 1er janvier 2024 à la somme de 19.331,10 € par an, outre charges et taxes dans les conditions du bail ;

— FIXER la créance antérieure de LA METROPOLE DE [Localité 1] au passif de la liquidation judiciaire de la société [Localité 3], représentée par la SELARL MJ ALPES – liquidateur judiciaire prise en la personne de Maître [K] [I], à la somme de 17.808,65 euros ;

— CONDAMNER la société [Localité 3], représentée par la SELARL MJ ALPES – liquidateur judiciaire en la personne de Maître [K] [I], au paiement des indemnités d’occupation dues postérieurement au jugement d’ouverture et jusqu’à parfaite libération des biens loués, à hauteur de 1.610,93 € par mois, outre charges et taxes dans les conditions du bail ;

— CONDAMNER la société [Localité 3], représentée par la SELARL MJ ALPES – liquidateur judiciaire prise en la personne de Maître [K] [I] à payer à LA METROPOLE DE [Localité 1] une somme de 8000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER la société [Localité 3], représentée par la SELARL MJ ALPES – liquidateur judiciaire prise en la personne de Maître [K] [I] et dans les mêmes conditions aux entiers dépens de l’instance, et AUTORISER la SELAS Léga-Cité, avocat, sur son affirmation de droit qu’elle en a fait l’avance, à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du même code. 


MOTIVATION

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, “il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention”. 

IL en résulte que l’incertitude et le doute subsistant à la suite de la production d’une preuve doivent être nécessairement retenus au détriment de celui qui avait la charge de cette preuve.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, “celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.”

Selon l’article 1358 du même code, “hors les cas où la loi en dispose autrement, la preuve peut être apportée par tout moyen.”

I. Sur le moyen tiré de l’incompétence du juge judiciaire quant à la demande de réparation du préjudice tiré de la perte de marge brute

Moyens des parties :

La MDL soutient que : 
– La juridiction administrative est seule compétente pour connaître de l’action en réparation des dommages survenus à l’occasion de la réalisation des travaux publics (pourvoi n°22-24.222) ;
– En matière de bail commercial, c’est donc uniquement si le dommage trouve sa cause dans l’exécution du bail commercial (et non la réalisation des travaux publics) que le juge judiciaire demeure compétent (CE, 10.06.1921, n°45681, Cne [Localité 4]) ;
– En l’espèce le préjudice allégué est attribué au « détournement/blocage » des entrées du centre d’échange ; 
– Cela résulte de la suppression de la passerelle piétonne entre le centre d’échange et la gare [Etablissement 2] ;
– Or, qu’une telle suppression et la fermeture de la passerelle constitue des travaux publics tel que cela résulte de la délibération n° 2021-0713 du Conseil de la METROPOLE DE [Localité 1] du 27.09.2021 (pièce n°9) et relève à ce titre du juge administratif ; 
– Que dans le même cadre (preneur différent), le juge des référés a retenu la compétence du juge administratif (pièce n°10) ;

La société SDLG, représentée par son liquidateur, s’en remet à la sagesse du tribunal tout en s’opposant à cette demande. 

Réponse du tribunal

Selon l’article 81, alinéa 1, du code de procédure civile, “lorsque le juge estime que l'affaire relève de la compétence d'une juridiction répressive, administrative, arbitrale ou étrangère, il renvoie seulement les parties à mieux se pourvoir”.

Selon la jurisprudence établie, si la juridiction judiciaire est compétente pour connaître d'une action en indemnisation formée par le preneur d'un local donné à bail commercial par une personne publique, la juridiction administrative est seule compétente pour connaître de l'action en indemnisation de dommages de travaux publics, alors même qu'il existe un bail commercial entre la personne publique pour le compte de laquelle sont effectués les travaux et la victime de ces dommages (3e Civ., 14 mars 2024, pourvoi n° 22-24.222). La juridiction administrative a ainsi connu de cas similaire (17 CE 29 mai 1974, Sieur [D], n° 90043, Rec).

Ont le caractère de travaux publics « les travaux immobiliers répondant à une fin d'intérêt général et qui comportent l'intervention d'une personne publique » (TC, 18 décembre 2000, Macif c/ Syndicat des copropriétaires du centre commercial de la Lézarde, n 3225 et TC, 8 novembre 2021, Société [Adresse 5] c/ Commune de [Localité 5], n 4225).

En l’espèce, il est constant que des travaux sont intervenus au niveau de la passerelle piétonne. 

Il résulte de la délibération produite en pièce n°9 que ces travaux ont un objectif d’intérêt général (« réaménagement des espaces situés entre le CELP et la gare [Etablissement 2] [...] ») et comporte l’intervention d’un personne publique (à minima la MÉTROPOLE DE [Localité 1]).

Il résulte de l’assignation de la société SDLG qu’elle sollicite réparation en raison du préjudice résultant d’une perturbation de son activité à raison des « travaux qui avaient déjà été entamés par la METROPOLE DE [Localité 1] et à partir du 16 février 2025, les accès ont été supprimés, faisant disparaître la quasi-totalité de la clientèle ».

Ainsi, la société SDLG invoque un préjudice qu’elle attribue à la réalisation de travaux publics et leurs conséquences en termes de suppression d’accès. 

La juridiction administrative se trouve donc compétente et les parties seront renvoyées à mieux se pourvoir s’agissant de cette prétention. 


II. Sur le moyen tiré de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction

Moyens des parties :

La MDL soutient que : 
– il résulte des articles L. 145-9 et 145-60 du code de commerce, que la demande en paiement de l'indemnité d'éviction doit donc être formée par le preneur dans un délai de 2 ans à compter de la date d'effet du congé avec refus de renouvellement dont il a été l'objet (pourvoi n°16-13.236) ;
– quant au moyen tiré de l’interruption de la prescription, qu’il résulte des articles 2241 et 2239 que tant l’interruption que la suspension ne valent que pour celui qui fait une demande en justice, et que tel n’est pas le cas d’une demande qui ne s’associe pas expressément à la demande d’expertise ou tendant à en modifier ou compléter la mission (pourvoi 24-18.382) ;
– or, en l’espèce la prescription a commencé à courir à compter du 31 décembre 2023, date d’effet du congé et la société SDLG ne s’est pas à la demande d’expertise ni n’en a demandé la modification, indiquant seulement « faire connaître son accord », soit plus de deux ans avant son assignation du 7avril 2026 ; 
– sur le moyen soulevé de l’interruption, elle oppose d’une part que l’acquiescement (article 408 du code de procédure civile) ne constitue pas une demande en justice et, d’autre part, que la reconnaissance d’un droit doit être expresse, claire et non équivoque pour être interruptif, et en aucun cas tacite ;
– que la mention d’une proposition d’indemnité d’éviction dans le congé répond simplement à l’exigence de motivation requise par les articles L. 145-9 et -15 du code de commerce (pourvoi n°24-10.578) ; 
– qu’une demande d’expertise ne constitue pas non plus une telle reconnaissance (pourvoi n°24-18.382, en creux) ; 
– aucun des termes inscrits dans les dires de la MEL ne constitue une reconnaissance expresse du droit à l’indemnité d’éviction du locataire, et en aucun cas les contestations des chiffrages retenus par l’expert ou encore la demande de communication de justificatifs (pourvoi n°24-10.578) ;

La société SDLG oppose que :
– l'ordonnance de référé du 29 avril 2024 produite en pièce numéro 4, en mentionnant que « La société Supérette de la gare fait connaître son accord sur la demande d'expertise », ce qui doit être interprété comme signifiant qu'elle a approuvé la désignation de l'expert, démontre qu’elle a été "codemanderesse" de ladite désignation ;
– quant à la reconnaissance, que celle-ci peut être faite hors instance (pourvois n°83-15.189), par conseil disposant d’un mandaté de représentation judiciaire, qu’une reconnaissance partielle suffit à interrompre pour la créance dans sa totalité (pourvoi n°05-21.381 et 05-18.287), qu’elle peut résulte d’un dire d’avocat (pourvoi n°83-15.189), qu’elle peut être expresse ou tacite, pourvu qu’elle résulte des faits et des circonstances de la cause (pourvoi n°84.12-668) ;
– en l’espèce, elle a d’abord reconnu tacitement le droit à indemnité d’éviction tant en proposant une indemnité d’éviction qu’en sollicitant une expertise judiciaire à laquelle elle a participé activement (avocat et employé présent à la réunion, a transmis tous documents en sa possession) ; 
– plus particulièrement, dans son dire n°3, elle a de sa propre initiative réclamé l’évaluation du fonds de commerce en page 2, afin de déterminer l’évaluation de l’indemnité d’éviction, elle propose en page 3 de payer une indemnité d’éviction si les coefficients de recette journalière sont conformes à l’usage, en page 4 et 5, de nouveau elle ne se borne pas à discuter l’évaluation de l’expert mais propose sa propre méthode d’évaluation aboutissant un nombre inférieur s’agissant de la valeur du droit au bail, de nouveau en page 5, concernant l’indemnité de remploi, de nouveau en page 5 et 6 s’agissant de l’indemnité de double loyer, de nouveau en page 6 s’agissant du trouble commercial, de nouveau en page 10 s’agissant des frais de déménagement de réinstallation, et de nouveau en page 6 s’agissant des frais administratifs. 

Réponse du tribunal :

Selon l’article 2241, alinéa 1, du code civil, “la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion”.

Selon l’article 2239 du même code, “la prescription est également suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d'instruction présentée avant tout procès.
Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée.”

Il résulte de ces articles que le locataire à bail commercial, défendeur à l'instance de référé introduite par le bailleur sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile tendant au prononcé d'une expertise judiciaire pour déterminer le montant de l'indemnité d'éviction, ne bénéficie de l'effet suspensif de la prescription attaché à la mesure d'instruction que s'il s'associe expressément à la demande ou présente, même à titre subsidiaire, une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l'expert, pour conserver ou établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre son action au fond (3e Civ., 12 février 2026, pourvoi n° 24-18.382).

Il résulte de l’article 9 du code de procédure civile précité que c’est tant à celui qui invoque l’interruption de la prescription d’en démontrer que les conditions sont réunies

*

En l’espèce, il convient d’observer que la mention « faire connaître son accord sur la demande d’expertise » n’équivaut pas à l’expression « protestations et réserves » ou encore « s’en rapporter à la justice », autrement dit, elle n’équivaut pas à une contestation. Cette expression, telle que rédigée dans l’ordonnance de référé, permet d’établir que la société SDLG s’est associé expressément à la demande d’expertise dans la mesure où elle manifeste son accord exprès à la mesure d’expertise, et qu’elle entend qu’il en découle des éléments susceptible de lui permettre de servir sa propre cause ultérieurement, et justifiant, par conséquent, l’interruption et la suspension du délai de prescription dans l’attente de la réalisation de ladite mesure. 

L’action de ladite société n’est pas conséquent pas prescrite, un nouveau délai biennal ayant commencé à courrir à compter du 18 octobre 2024. 

III. Sur le moyen tiré de la procédure de liquidation judiciaire en cours

Moyens des parties :

La MDL se fonde sur l’article L. 145-14 du code de commerce pour soutenir que : 
– le preneur placé en liquidation judiciaire ne subit, par définition, aucun préjudice puisque la valeur marchande de son fonds de commerce est remise en cause (pourvoi n°97-16.134) ;
– qu’en l’espèce, lorsque l’expert a estimé l’indemnité d’éviction, la société n’était pas encore placée en liquidation judiciaire ;
– alors qu’en conséquence de cette liquidation la valeur du fonds de commerce est manifestement nulle puisque le droit au bail est par ailleurs incessible. 

La société SDLG oppose que
– la MDL utilise sa propre turpitude à son profit ; 
– lorsque la baisse de chiffre d'affaires du locataire est la conséquence directe de travaux réalisés par le bailleur, qui ont affecté l'accès au commerce et la fréquentation de la clientèle, la jurisprudence considère que le bailleur reste devoir le montant de l'indemnité d'éviction, même en cas de liquidation judiciaire (CA [Localité 6] n°18/00754).

Réponse du tribunal :

Selon l’article 145-14 du code de commerce, « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. »

De jurisprudence constante, sauf circonstances exceptionnelles, cette indemnité doit être évaluée à la date la plus proche possible du départ du locataire, soit lorsque le locataire a quitté les lieux, au jour de son départ, la consistance du fonds devant être appréciée à la date de délivrance du congé.

Si la société SDLG a été placée en liquidation judiciaire, il se déduit toutefois du dossier, et ça n’est pas fondamentalement contesté, que les difficultés financières de la société SPDG résultent des travaux entrepris par la métropole de [Localité 1], bailleresse.

L'activité ayant cessé en raison d’un comportement imputable au bailleur, contrevenant d’ailleurs à son obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux, celui-ci ne peut utilement opposer la liquidation judiciaire pour voir écarter le droit à indemnité d'éviction, laquelle peut être fondée sur le rapport d’expertise, ne tenant pas compte des conséquences inopposables des travaux sur l’activité économique de l’entreprise. 

Ce moyen sera dès lors rejeté. 

IV. Sur le montant de l’indemnité d’éviction

Moyens de parties :

La société SPDG conteste le montant retenu par l’expert judiciaire et fait valoir :
– deux rapports privés qu’elle a fait établir et aboutissant respectivement à une indemnité de 407 159 euros et 395 000 euros, dont la proximité renforce la solidité ; 
– l’évaluation réalisée par l’expert est inéquitable en ce qu’elle prend en compte deux années affectées par le COVID dans sa moyenne (2021-2023) et qu’elle pondère l’année 2023 qui n’est pas artificielle et s’explique par : la sortie du COVID, l’extension des horaires d’exploitation, l’évolution de l’environnement et l’augmentation du flux, la sécurisation des encaissements, l’amélioration du nombre et de la qualité des produits, la collaboration avec une boulangerie (pièce n°19) ;
– les frais de déménagement sont justifiés en pièce n°20,
– l’article L. 145-29 du code de commerce est inapplicable en présence d’un liquidateur judiciaire.

La métropole oppose quant à elle que : 
– principalement, que l’indemnité doit se limiter au droit au bail en présence d’une liquidation judiciaire au moment du départ ; 
– subsidiairement, sur la valeur du fonds, elle estime qu’elle doit être fixé au montant retenu par l’expert sur la base d’une moyenne entre les deux méthodes utilisées, et que les rapports privés sont d’une part non contradictoires et, d’autre part, que l’expert a déjà répondu point par point sur chacune des critiques ;
– l’allocation de remploi forfaitaire de 10 % apparaît surévaluée, alors qu’il appartient au locataire d’en justifier et qu’il n’est pas certain que le fonds soit déplacé compte tenu de la liquidation judiciaire en cours ;
– l’indemnité de double loyer n’est pas due en cas de disparition du fonds de commerce ; 
– dans la mesure où la supérette est actuellement fermée en raison de la liquidation judiciaire, aucune indemnité pour trouble commercial n’est due ; 
– aucune pièce n’est produite pour justifier des frais de déménagement, de même que pour les frais administratifs. 
Elle demande également qu’il soit fait application des dispositions de l’article L 145-29 du code de commerce. 

Réponse du tribunal :

Vu l’article 145-14 du code de commerce précité ;

Comme indiqué précédemment, la liquidation judiciaire est sans incidence sur le calcul du montant de l’indemnité d’éviction. 

D’autre part, comme l’indique l’exper, si le transfert de l’activité est possible, il n’est pas exclu une perte significative de clientèle quand bien même celle-ci ne soit que de passage. C’est d’ailleurs le fait que ce soit une clientèle de passage dépendante de la proximité d’un centre névralgique de transport qui implique le risque de perte de la clientèle en cas de déplacement hors de cette zone.

Compte tenu de la configuration actuelle du dossier, il y a lieu de retenir le remplacement et non le déplacement. 

Il y a donc lieu de retenir la valeur marchande du fonds de commerce. 

A cet égard, l’expert procède à la moyenne entre deux méthodes, celle par le chiffre d’affaire moyen, et celle par le multiple d’EBE moyen.

Pour la première, il explique pondérer l’année de sortie COVID d’un coefficient 1, et les années 2022 et 2023 d’un même coefficient 2, estimant que l’augmentation soudaine du CA pour l’année 2023 (passant de 397 516 euros à 608 026 euros) interpelle. Il aboutit ainsi à une valeur de 138 989 euros. 

Pour la seconde, il aboutit à une valeur de 294 750 euros.

La moyenne de ces deux résultats est égal à 216 869 euros, montant retenu par l’expert. 

L’expert retient également une indemnité de remploi d’une valeur de 21 687 euros, sur la base d’un forfait de 10 %, une indemnité pour trouble commercial sur la base d’un forfait équivalent à 3 mois d’EBE moyen (18 422 euros), et des frais administratifs forfaitaires d’une valeur de 3 000 euros. 

Pour les raisons expliquées en partie III., les indemnités de remploi et pour trouble commercial doivent être considérées comme étant dues et n’apparaissent pas surévaluées. 

Les frais de déménagement sont quant à eux justifiés pour un montant de 8 400 euros. 

Il y a lieu également de retenir des frais administratifs à hauteur de 3 000 euros, somme n’apparaissant pas excessive. 

La critique du rapport d’expertise quant au calcul de la valeur du fonds de commerce se fait essentiellement au niveau du calcul effectuée par rapport au chiffre d’affaire des années 2021 à 2023 et à leur pondération, ainsi que par rapport au coefficient retenu concernant la méthode EBE. 

S’agissant de cette dernière, l’expert explique bien pourquoi il a retenu un coefficient 4 et non un coefficient 7, à savoir que ce dernier coefficient est affecté aux enseignes nationales, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Il y a lieu de retenir le coefficient retenu par l’expert judiciaire. 

S’agissant de la méthode par le chiffre d’affaire moyen, il y a lieu de retenir les pondérations retenues par l’expert dans la mesure où il n’est pas démontré que les améliorations alléguées sont directement à l’origine d’une telle augmentation du chiffre d’affaire, et que celui-ci ne peut se calculer que par pondération et par moyenne pour éviter les phénomène de dispersion. Il convient par ailleurs de noter que l’expert, soumis à la même argumentation, a maintenu sa pondération. 

Ainsi le montant retenu sera de : 216 869 + 21 687 + 18 422 + 8 400 + 3 000 = 268 378,00 euros. 

Concernant la demande relative à l’article L. 145-29, en présence d’un liquidateur judiciaire, d’une compensation ordonnée entre les sommes et, l’exécution provisoire étant écartée, il n’y a pas lieu à désignation. Cette demande sera rejetée. 


V. Sur le mondant de l’indemnité d’occupation

Moyens des parties : 

La MDL se fonde sur l’article 145-33 du code de commerce pour retenir la valeur locative annuel estimée par l’expert judiciaire, minorée de l’abattement de précarité d’une valeur de 10 %. Elle indique avoir déclaré sa créance antérieure au jugement d’ouverture, pour la somme de 17 808,65 euros. Elle sollicite, postérieurement au jugement d’ouverture, la condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle de 1 610,93 euros, outre charges et taxes dans les conditions du bail jusqu’à la restitution des clés et la libération complète des locaux occupés par elle.

La SDLG ne s’oppose pas cette indemnité d’occupation. 

Réponse du tribunal :

Par application de l’article 145-33, il sera statué sur l’indemnité d’occupation conformément aux demandes de la métropole de [Localité 1].

La compensation sera ordonnée entre indemnité d’occupation et indemnité d’éviction. 

VI. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

A. Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Partie perdante à l’instance, la métropole de [Localité 1] sera condamnée aux dépens. 

Tenue des dépens, celle-ci sera condamnée à verser à la société demanderesse la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

B. Sur l’exécution provisoire

En vertu de l'article 514 du code de procédure civile dans sa version issue du décret du 11 décembre 2019 et applicable à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code prévoit que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. 
Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. 
Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état. 

En l’espèce, il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire en raison du placement en liquidation judiciaire de la société SDLG, faisant peser un risque quant au devenir des sommes payées en cas d’infirmation en appel. 

DISPOSITIF

Le tribunal statuant publiquement, à juge unique, contradictoirement et en premier ressort par mise à disposition au greffe

CONSTATE l’incompétence du juge judiciaire pour statuer sur la demande indemnitaire de la perte de marge brute formulée par la société [Localité 3], représentée par la SELARL MJ ALPES – liquidateur judiciaire de la société [Localité 3] prise en la personne de Maître [K] [I] ;

RENVOIE la société [Localité 3], représentée par la SELARL MJ ALPES – liquidateur judiciaire de la société [Localité 3] prise en la personne de Maître [K] [I], à mieux se pourvoir ;

REJETTE le moyen tiré de la prescription et déclare la la société [Localité 3], représentée par la SELARL MJ ALPES – liquidateur judiciaire de la société [Localité 3] prise en la personne de Maître [K] [I] recevable en sa demande de paiement d’une indemnité d’éviction ; 

CONDAMNE la METROPOLE DE [Localité 1] à payer à la société [Localité 3] représentée par son liquidateur, la [Etablissement 3] MJ ALPES , elle-même représentée par Maître [K] [I], la somme de 268 378,00 euros, au titre de l'indemnité d'éviction due comme conséquence du congé délivré par la bailleresse commerciale pour la date du 31 décembre 2023 ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation des locaux sis niveau 2 de l’ensemble immobilier multimodal sis [Adresse 4], à [Localité 2] due par la société [Localité 3], représentée par la SELARL MJ ALPES – liquidateur judiciaire prise en la personne de Maître [K] [I], à compter du 1er janvier 2024 à la somme de 19.331,10 € par an, outre charges et taxes dans les conditions du bail ;

FIXE la créance antérieure de LA METROPOLE DE [Localité 1] au passif de la liquidation judiciaire de la société [Localité 3], représentée par la SELARL MJ ALPES – liquidateur judiciaire prise en la personne de Maître [K] [I], à la somme de 17.808,65 euros ;

CONDAMNE la société [Localité 3], représentée par la SELARL MJ ALPES – liquidateur judiciaire en la personne de Maître [K] [I], au paiement des indemnités d’occupation dues postérieurement au jugement d’ouverture de liquidation judiciaire et jusqu’à parfaite libération des biens loués, à hauteur de 1.610,93 € par mois, outre charges et taxes dans les conditions du bail ;

ORDONNE LA COMPENSATION entre le montant de l’indemnité d’éviction due à la [Localité 3], représentée par la SELARL MJ ALPES – liquidateur judiciaire prise en la personne de Maître [K] [I], et les indemnités d’occupations dues à la METROPOLE DE [Localité 1], jusqu’à parfaite libération des locaux litigieux ;


CONDAMNE LA MÉTROPOLE DE [Localité 1] aux dépens en ce compris les dépens exposés dans la cadre de l'instance de référé ayant aboutit à la mesure d’expertise ; 

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE LA METROPOLE DE [Localité 1] à payer à la société [Localité 3] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

ÉCARTE l'exécution provisoire de droit du présent jugement.

REJETTE les autres demandes ;

Le greffier Le président






















En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.