Tribunal judiciaire de Paris, 4ème chambre 2ème section, 10 septembre 2026, n° 23/11981

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions exécutoires pour :
Me Marc HOFFMANN #C1364Me Jesse SERFATI #C0635Me Olivier HODE #C2027Me Emmanuelle BOCK #P0325Me [Localité 2] GUYOT #J042délivrées le :

+ 1 copie dossier 


■

4ème chambre 
2ème section


N° RG 23/11981
N° Portalis 352J-W-B7H-C2YOY

N° MINUTE : 


Assignations des
11, 12 septembre 2023
22 décembre 2023
et 19 novembre 2024








JUGEMENT 
rendu le 10 septembre 2026 
DEMANDEURS

S.D.C. DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet CENTURY 21 SYNDIXIS
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Marc HOFFMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1364

Monsieur [W] [L]
[Adresse 3]
[Localité 4]

représenté par Me Marc HOFFMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1364

Madame [B] [L]
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Me Marc HOFFMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1364

Décision du 10 septembre 2026
4ème chambre 2ème section
N° RG 23/11981 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2YOY

Monsieur [Y] [G]
[Adresse 3]
[Localité 4]

représenté par Me Marc HOFFMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1364

Madame [O] [G]
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Me Marc HOFFMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1364

Monsieur [Z] [N]
[Adresse 3]
[Localité 4]

représenté par Me Marc HOFFMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1364

Monsieur [J], [T] [V]
[Adresse 3]
[Localité 4]

représenté par Me Marc HOFFMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1364

Madame [E] [V]
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Me Marc HOFFMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1364



DÉFENDERESSES

S.A.S.U. CEPRIM CHAUFFAGE EXPLOITATION PRESTATIONS IMMOBILIERES
[Adresse 4]
[Localité 5]

représentée par Me Jesse SERFATI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0635 

S.A. AXA FRANCE IARD, prise en qualité d'assureur de la S.A.S.U. CEPRIM CHAUFFAGE EXPLOITATION PRESTATIONS IMMOBILIERES
[Adresse 5]
[Localité 6]

représentée par Me Olivier HODE de la S.E.L.A.R.L. RODIER ET HODE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2027


Décision du 10 septembre 2026
4ème chambre 2ème section
N° RG 23/11981 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2YOY

S.A. SMA SA, prise en qualité d'assureur RDC de la S.A.S.U. CEPRIM CHAUFFAGE EXPLOITATION PRESTATIONS IMMOBILIERES
[Adresse 6]
[Localité 7]

représentée par Me Emmanuelle BOCK de la S.C.P. NABA ET ASSOCIES, avocate au barreau de PARIS, vestiaire #P0325

Société d'assurances mutuelles MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, prise en qualité d'assureur de la S.A.S.U. CEPRIM CHAUFFAGE EXPLOITATION PRESTATIONS IMMOBILIERES
[Adresse 7]
[Localité 8]

représentée par Me Anaïs GUYOT de la S.E.L.A.R.L. BARBIER ET ASSOCIES, avocate au barreau de PARIS, vestiaire #J042



PARTIE INTERVENANTE

S.A. MMA IARD, prise en qualité d'assureur de la S.A.S.U. CEPRIM CHAUFFAGE EXPLOITATION PRESTATIONS IMMOBILIERES
[Adresse 7]
[Localité 8]

représentée par Me Anaïs GUYOT de la S.E.L.A.R.L. BARBIER ET ASSOCIES, avocate au barreau de PARIS, vestiaire #J042





COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Nathalie VASSORT-REGRENY, Vice-Présidente
Monsieur Fabrice VERT, Premier Vice-Président
Madame Emeline PETIT, Juge

assistés de Madame Salomé BARROIS, Greffière


DÉBATS

À l’audience du 11 juin 2026 tenue en audience publique devant Madame PETIT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.


JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

L'ensemble immobilier situé [Adresse 3], à [Localité 9], est soumis au statut de la copropriété, régi par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967.

Les copropriétaires y sont les suivants : 
M. [W] [L] et Mme [B] [L],M. [Y] [G] et Mme [O] [G], M. [Z] [N],M. [J], [T] [V] et Mme [E] [V].
Par acte sous seing privé du 11 janvier 2010, le syndicat des copropriétaires a confié l'installation et l'exploitation de sa chaudière à la société Chauffage Exploitation Prestations Immobilières (ci-après CEPRIM).

Des dysfonctionnements de la chaudière sont apparus en 2014, conduisant la société CEPRIM et le syndicat de copropriétaires à convenir d'un protocole d'accord transactionnel.

À compter de la fin du mois de janvier 2017, des pannes et désordres sont à nouveau survenus.

Par courrier du 23 janvier 2017, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure la société CEPRIM de remédier à ces dysfonctionnements.

Il a ensuite fait réaliser un constat de commissaire de justice le 30 janvier 2020, puis un audit des installations par expert le 5 février suivant.

À l'appui de ces éléments, le syndicat de copropriétaires a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris d'une demande d'expertise judiciaire, sur le fondement des dispositions de l'article 145 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 7 octobre 2020, le président du tribunal judiciaire de Paris a fait droit à cette demande, l'expertise a été diligentée, dont le rapport a été déposé le 31 juillet 2023.

Estimant que ce rapport avait mis en lumière des carences de la société CEPRIM dans l'exploitation de sa chaudière, le syndicat de copropriétaires l'a mise en demeure d'indemniser ses préjudices en résultant.

Faute d'obtenir gain de cause, suivant actes des 11 et 12 septembre 2023, le syndicat de copropriétaires et chaque copropriétaire individuellement lui ont fait délivrer assignation, ainsi qu'à son assureur la SA SMA, d'avoir à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris, à cette même fin. C'est l'objet de la présente procédure.

Par exploit délivré le 22 décembre 2023, la SA SMA, a attrait à la cause la société AXA France IARD.

Puis, par exploit délivré le 19 novembre 2024, la société CEPRIM fait délivrer assignation à la société MMA IARD Assurances Mutuelles, afin qu'elle intervienne à l'instance.
Décision du 10 septembre 2026
4ème chambre 2ème section
N° RG 23/11981 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2YOY

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 mars 2025, intitulées « CONCLUSIONS EN DEMANDE N°1 », ici expressément visées, les demandeurs sollicitent du tribunal judiciaire de Paris de : 

« Vu l'article 1231-1 du Code civil 
Vu les pièces versées aux débats 
[…]
DIRE ET JUGER le Syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 8], représenté par son Syndic, la Société HOMELAND, recevable et bien fondé en ses demandes, fins et prétentions ;DIRE ET JUGER la Société CEPRIM CHAUFFAGE EXPLOITATION PRESTATIONS IMMOBILIERES mal fondé en ses demandes, fins et prétentions ;En conséquence,
DEBOUTER la Société CEPRIM CHAUFFAGE EXPLOITATION PRESTATIONS IMMOBILIERES de toutes ses demandes ;CONDAMNER la Société CEPRIM CHAUFFAGE EXPLOITATION PRESTATIONS IMMOBILIERES à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 9], représenté par son Syndic, la Société HOMELAND, la somme de 45.740,22 euros à titre de dommages et intérêts pour compenser le coût des travaux supportés par la copropriété pour remettre en état la chaufferie et ce sans succès ;CONDAMNER la Société CEPRIM CHAUFFAGE EXPLOITATION PRESTATIONS IMMOBILIERES à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 9], représenté par son Syndic, la Société HOMELAND, la somme de 95.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour remettre en état la chaufferie ;CONDAMNER la Société CEPRIM CHAUFFAGE EXPLOITATION PRESTATIONS IMMOBILIERES à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 9], représenté par son Syndic, la Société HOMELAND, et à Monsieur [W] [L], Madame [B] [L], Monsieur [Y] [G], Madame [O] [G], Monsieur [Z] [N], Monsieur [J], [T] [V] et Madame [E] [V], la somme de 24.998,40 euros liée aux surconsommations électriques ;CONDAMNER la Société CEPRIM CHAUFFAGE EXPLOITATION PRESTATIONS IMMOBILIERES à verser la somme de 29.700 euros à Monsieur [W] [L] et Madame [B] [L] à titre d'indemnisation de leur préjudice de jouissance ;CONDAMNER la Société CEPRIM CHAUFFAGE EXPLOITATION PRESTATIONS IMMOBILIERES à verser la somme de 29.700 euros à Monsieur [Y] [G] et Madame [O] [G] à titre d'indemnisation de leur préjudice de jouissance ;CONDAMNER la Société CEPRIM CHAUFFAGE EXPLOITATION PRESTATIONS IMMOBILIERES à verser la somme de 29.700 euros à Monsieur [Z] [N] à titre d'indemnisation de son préjudice de jouissance ;CONDAMNER la Société CEPRIM CHAUFFAGE EXPLOITATION PRESTATIONS IMMOBILIERES à verser la somme de 29.700 euros à Monsieur [J], [T] [V] et Madame [E] [V] à titre d'indemnisation de leur préjudice de jouissance ;CONDAMNER la Société CEPRIM CHAUFFAGE EXPLOITATION PRESTATIONS IMMOBILIERES à verser la somme de 27.480 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure, somme à parfaire au jour du jugement à intervenir ;CONDAMNER la Société CEPRIM CHAUFFAGE EXPLOITATION PRESTATIONS IMMOBILIERES aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise (48.551,68 euros), au bénéfice du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 9], représenté par son Syndic, la Société HOMELAND ;CONDAMNER la Société SMA SA à garantir la Société CEPRIM CHAUFFAGE EXPLOITATION PRESTATIONS IMMOBILIERES de toutes les sommes (principale, frais, accessoires, dépens et intérêts) mises à la charge de ladite société aux termes du jugement à intervenir ». 
Sur le fondement des dispositions des articles 1103, 1104 et 1231-1 du code civil, relatives à la force obligatoire des contrats, leur exécution de bonne foi et l'engagement de la responsabilité civile contractuelle, le syndicat de copropriétaires et chaque copropriétaire, pris individuellement, demandent réparation à la société CEPRIM, sous la garantie de la SA SMA, à raison de fautes dans l'exécution du contrat d'exploitation de la chaudière de la copropriété.

S'appuyant sur le rapport d'expertise judiciaire, ils estiment que l'origine des désordres réside dans la non-conformité du traitement de l'eau de chauffage, entraînant notamment un entartement d'éléments de la chaudière, leur corrosion, voire leur percement.

Pour eux, il résulte de ce rapport que l'entreprise CEPRIM n'a pas entrepris les actions nécessaires pour faire fonctionner la chaufferie dont elle assurait l'entretien.

En réponse à l'argumentation adverse, ils considèrent que la société CEPRIM est entièrement responsable des dommages qu'ils ont subis, sans qu'aucune faute ne puisse être imputée au constructeur de la chaudière, la société BDR Therma.

Sur leurs préjudices, ils demandent réparation à hauteur du montant des travaux déjà réalisés (45742,22 euros) et à venir (95 000 euros), de même qu'ils demandent réparation des préjudices liées aux surconsommations électriques, compte tenu des arrêts de chauffage auxquels ont dû faire face les copropriétaires, dont le dispositif palliatif était des radiateurs électriques parfois fournis par le mainteneur (24 998,40 euros).

Enfin, ils sollicitent réparation des préjudices de jouissance de chacun des copropriétaires, à hauteur de 300 euros par mois et par copropriétaire ou couple de propriétaires, entre janvier 2017 et mars 2025 (soit 29 700 euros), soulignant que cette situation les a empêchés de jouir paisiblement de leur logement.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 24 octobre 2025, intitulées « CONCLUSIONS RESPONSIVES N°2 », ici expressément visées, la SASU CEPRIM (Chauffage Exploitation Prestations Immobilières), défenderesse, sollicite du tribunal judiciaire de Paris de :

« Vu l'article 1231-1 du Code civil, 
Vu les articles L113-2, L113-11, L124-5 et R124-2 du Code des assurances, 
Décision du 10 septembre 2026
4ème chambre 2ème section
N° RG 23/11981 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2YOY

Vu les articles 232 et 246 du Code de procédure civile, 
Vu les pièces versées aux débats 
[…]
REJETER toutes les demandes, fins et prétentions formulées par le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son Syndic, la société HOMELAND et de Monsieur [W] [L], Madame [B] [L], Monsieur [Y] [G], Madame [O] [G], Monsieur [Z] [N], Monsieur [J], [T] [V], Madame [E] [V] à l'encontre de la société CEPRIM CHAUFFAGE EXPLOITATION PRESTATIONS IMMOBILIERES ;DECLARER la société CEPRIM CHAUFFAGE EXPLOITATION PRESTATIONS IMMOBILIERES recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions.En conséquence, 
A TITRE PRINCIPAL : 
DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son Syndic, la société HOMELAND et de Monsieur [W] [L], Madame [B] [L], Monsieur [Y] [G], Madame [O] [G], Monsieur [Z] [N], Monsieur [J], [T] [V], Madame [E] [V] de leur demande de paiement de 45.740,22 euros de dommages et intérêts, à l'encontre de la société CEPRIM pour compenser le coût des travaux supportés par la copropriété pour remettre en état la chaufferie ;DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son Syndic, la société HOMELAND et de Monsieur [W] [L], Madame [B] [L], Monsieur [Y] [G], Madame [O] [G], Monsieur [Z] [N], Monsieur [J], [T] [V], Madame [E] [V] de leur demande de paiement à l'encontre de la société CEPRIM de la somme de 95.000,00 euros aux titres des travaux à réaliser ;JUGER que la somme de 24.998,40 euros au titre du préjudice de jouissance et de surconsommation électrique est une somme forfaitaire et parfaitement définie et établi par le rapport d'expertise judiciaire qui demeure à repartir entre les 2 magasins, 7 appartements et parties communes ;DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son Syndic, la société HOMELAND et de Monsieur [W] [L], Madame [B] [L], Monsieur [Y] [G], Madame [O] [G], Monsieur [Z] [N], Monsieur [J], [T] [V], Madame [E] [V] des sommes réclamées au titre du préjudice de jouissance allégué et non démontré, à l'encontre de la société CEPRIM, de : Monsieur [W] et Madame [B] [L] ; Monsieur [Y] et Madame [O] [G] ; Monsieur [J] et Madame [E] [V] ; Monsieur [Z] [N]. JUGER que les frais d'expertise de 48.551,68 euros seront supportés par le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son Syndic, la société HOMELAND et de Monsieur [W] [L], Madame [B] [L], Monsieur [Y] [G], Madame [O] [G], Monsieur [Z] [N], Monsieur [J], [T] [V], Madame [E] [V] ; DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son Syndic, la société HOMELAND et de Monsieur [W] [L], Madame [B] [L], Monsieur [Y] [G], Madame [O] [G], Monsieur [Z] [N], Monsieur [J], [T] [V], Madame [E] [V] de leur demande de condamnation de la société CEPRIM au paiement de l'article 700 ; CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] [Localité 10] [Adresse 10], représenté par son Syndic, la société HOMELAND et de Monsieur [W] [L], Madame [B] [L], Monsieur [Y] [G], Madame [O] [G], Monsieur [Z] [N], Monsieur [J], [T] [V], Madame [E] [V] au paiement de la somme de 3.000,00 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens notamment de la procédure d'expertise judicaire ; A TITRE SUBSIDIAIRE : 
CONDAMNER solidairement les sociétés SMA SA, MMA IARD, MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES ainsi que la société AXA France IARD à garantir intégralement et relever indemne la société CEPRIM des condamnations qui pourraient intervenir et être mise à sa charge, tant en principal, intérêt et frais ; JUGER que la société CEPRIM n'est redevable au titre des travaux déjà réalisés auprès du Syndicat des copropriétaires [Adresse 11] [Localité 1] de la somme maximale de 41.577,3 euros en principal, intérêts ; JUGER que les frais d'expertise d'un montant de 48.551,68 euros doivent être supportés par moitié par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] [Localité 1] et par moitié par la société CEPRIM CHAUFFAGE EXPLOITATION PRESTATIONS IMMOBILIERES ». 
La société CEPRIM s'oppose aux demandes en réparation formées à son encontre.

Au soutien des dispositions des articles 232 et 246 du code de procédure civile relatives aux mesures d'instruction et à leur libre appréciation par le juge, la défenderesse fait observer que le rapport d'expertise judiciaire du 31 juillet 2023 ne lie pas le juge, remettant en cause la teneur de ses conclusions. Elle souligne que ce rapport met en avant des diligences qu'auraient « pu » réaliser la société CEPRIM et non pas qu'elle aurait « dû » réaliser.

De même estime-t-elle qu'à sa lecture, la responsabilité du constructeur dans l'apparition des pannes et désordres ne saurait être exclue, l'expert s'étant borné à réaliser une étude de la pose et de l'entretien de la chaudière, sans rechercher si la cause des différentes problématiques survenues était liée au constructeur, notamment en procédant à d'autres analyses étaient : l'analyse de l'eau, des tests d'étanchéité, l'examen des « coulures ».


L'entreprise fait observer qu'elle a réalisé les opérations de maintenance convenues au contrat, mais a dû faire face à une attitude volontairement obstructive du conseil syndical et à un important retard dans le paiement des factures.

Au regard de ces éléments, elle estime que sa responsabilité ne saurait être engagée, remettant par ailleurs en cause les préjudices dont la réparation est demandée, dans leur existence ou dans leur quantum. 

Sur le préjudice lié aux travaux déjà réalisés, la société CEPRIM indique que le montant total maximum à ce titre est de de 41 577,3 euros, contestant les calculs réalisés par l'expert.

Concernant le préjudice de surconsommation électrique, elle considère que la somme de 24 998,40 euros retenue par l'expert a un caractère forfaitaire, puisqu'elle a été chiffrée pour « l'ensemble des lots chauffés », ajoutant qu'elle a vocation à réparer « les pertes de jouissance et surconsommations électriques », de sorte qu'elle fait double emploi avec la demande additionnelle de réparation d'un préjudice de jouissance par les copropriétaires.

En outre, elle considère que si un préjudice de jouissance personnel pour chaque copropriétaire devait être retenu, en plus de ceux préjudices relevés par l'expert, ce dernier ne pourrait excéder 1 800 euros par an correspondant au préjudice subi en raison des pannes à répétitions du chauffage pendant les périodes de chauffe, soit 6 mois et non 12 mois.

À titre subsidiaire, la société CEPRIM appelle en garantie les sociétés SMA SA, MMA IARD, MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES ainsi que la société AXA France IARD, auprès desquelles elle était assurée au titre de sa responsabilité civile professionnelle et de la garantie décennale, entre les années 2010 et 2020. 

À l'égard de la SMA (antérieurement SAGEBAT) elle précise qu'elle était assurée au titre de sa responsabilité civile professionnelle et de sa garantie décennale entre le 1er janvier 2010 et le 31 décembre 2015 (police d'assurance n° 1258000/002 46559). 

À l'égard des MMA, elle indique avoir souscrit une police d'assurance responsabilité civile professionnelle et garantie décennale, à compter du 1er janvier 2016 jusqu'au 31 décembre 2017 (police d'assurance n°[Numéro identifiant 1]), dont elle sollicite la mise en jeu, dès lors que l'expert a retenu la date du 23 janvier 2017 comme date de survenance des désordres. En réponse à l'argumentation adverse relative au défaut de déclaration de sinistre, CEPRIM avance que la déchéance de garantie en cas d'omission ou de déclaration tardive ne s'applique que si elle est expressément prévue par une clause contractuelle et si l'assureur démontre que le retard du souscripteur lui a causé un préjudice, dernière condition qui n'est en l'espèce pas démontrée.

À l'égard de la société AXA France IARD, elle indique avoir été assurée pour sa responsabilité civile professionnelle et sa garantie décennale, au titre d'un contrat « BATISSUR » à compter de l'année 2018 jusqu'au 1er janvier 2021, date de sa résiliation. Pour elle, la résiliation n'empêche pas la mobilisation de la garantie, par application des dispositions des article L. 124-5 et R 124-2 du code des assurances, dès lors que le fait dommageable est antérieur à la date de résiliation ou d'expiration de la garantie, et que la première réclamation est adressée à l'assuré ou à son assureur entre la prise d'effet initiale de la garantie et l'expiration d'un délai subséquent à sa date de résiliation ou d'expiration mentionnée par le contrat, délai qui ne peut pas être inférieur à dix ans lorsque l'assuré exerce la profession de « constructeur d'un ouvrage ».

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 décembre 2024, intitulées « CONCLUSIONS n°1 », ici expressément visées, la SA SMA, défenderesse, sollicite du tribunal judiciaire de Paris de : 

« Vu l'article L. 122-12 du code des assurances,
Vu le rapport d'expertise judiciaire de Monsieur [H]
Vu l'article 1353, alinéa 1, lu en combinaison avec l'article 9 du code de procédure civile,
Vu le fondement exclusivement contractuel de l'action dirigée contre la société CEPRIM
Débouter le syndicat des copropriétaires ainsi que l'ensemble des copropriétaires demandeurs à l'instance de toutes leurs demandes, fins et prétentions à l'égard de la SMA SA.
Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires ainsi que l'ensemble des copropriétaires demandeurs à l'instance à régler la somme de 3.000,00 euros à la SMA SA au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires ainsi que l'ensemble des copropriétaires demandeurs à l'instance aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Emmanuelle BOCK membre de la SCP NABA & Associés, avocat aux offres de droit, en application de l'article 699 du CPC.
Subsidiairement
Condamner la société AXA à relever et garantir intégralement la SMA SA de toutes les condamnations qui pourraient être mises à sa charge, tant en principal, intérêts et frais.
Condamner la société AXA à garantir la société CEPRIM et la SMA SA tant en principal intérêts frais et dépens dont distraction au profit de Maître Emmanuelle BOCK membre de la SCP NABA & Associés, avocat aux offres de droit, en application de l'article 699 du CPC ».

La société SMA s'oppose à la demande en garantie formée par la société CEPRIM.

Elle estime que la société CEPRIM n'établit pas remplir les conditions pour être garantie, d'autant qu'elle ne produit même pas de pièce lui permettant de la revendiquer.

La SMA explique avoir été, à une époque, l'assureur décennal de la société CEPRIM, mais ne pas avoir vocation à couvrir la responsabilité contractuelle de cette dernière, soulignant que les désordres auxquels a fait face la copropriété sont exclusivement dus à des problèmes liés à la maintenance de l'installation et sont articulés exclusivement sur un fondement contractuel.


L'assureur fait par ailleurs observer que l'assurance obligatoire de la responsabilité du constructeur ne garantit que le paiement des travaux de réparation de l'ouvrage, les autres pouvant faire l'objet de garanties facultatives qui incombent à l'assureur au moment de la réclamation.

Elle-même estime n'être tenue que dans le cadre du volet obligatoire de sa police, à savoir les seuls dommages matériels à l'ouvrage ayant une gravité décennale et qui était cachée au moment de la réception, ce qui ne correspond pas au présent cas de figure.

À titre subsidiaire, la SMA estime que l'assureur qui lui a succédé, devra la garantir de toute éventuelle condamnation.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 juillet 2025, ici expressément visées, les sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles sollicitent du tribunal judiciaire de Paris de : 

« Vu les articles 328 et suivants du code de procédure civile,
Vu l'article L.113-2 du code des assurances,
Vu l'article L.112-6 du code des assurances,
Vu les pièces versées aux débats,
[…]
A TITRE LIMINAIRE
PRENDRE ACTE de l'intervention volontaires de la société MMA IARD,A TITRE PRINCIPAL
RECEVOIR les MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES en leurs demandes et les DECLARER bien fondées,CONSTATER que la société CEPRIM n'a pas déclaré le sinistre dans les délais,CONSTATER que la société CEPRIM a commis des manquements volontaires dans la maintenance de l'installation,En conséquence,
JUGER que les garanties souscrites auprès des MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES n'ont pas vocation à être mobilisées,DEBOUTER la société CEPRIM et toutes autres parties de leurs demandes de condamnation à l'encontre des MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES,METTRE HORS DE CAUSE les MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES.A TITRE SUBSIDIAIRE
LIMITER le montant des demandes du Syndicat des copropriétaires et des copropriétaires aux sommes retenues par l'expert judiciaire aux termes de son rapport,En conséquence,
REJETER le surplus des demandes,JUGER les MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES fondées à opposer leur franchise à hauteur de 6.000 euros.EN TOUT ETAT DE CAUSE
CONDAMNER la société CEPRIM ou toute partie succombante à payer aux MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,CONDAMNER la société CEPRIM ou toute partie succombante aux dépens ».
La société MMA IARD demande à être reçue en son intervention volontaire.

Les sociétés MMA avancent qu'elles couvraient la société CEPRIM au titre de la garantie décennale, de la responsabilité civile facultative pour les dommages immatériels et de la responsabilité civile professionnelle entre le 1er janvier 2016 et le 17 février 2018 ; elles estiment toutefois que ces garanties ne sont pas susceptibles d'être mobilisées.

Par application des dispositions de l'article L.113-2 du code des assurances et conformément aux conditions générales (p.35), les MMA avancent que la société CEPRIM a été déchue de ses droits, faute de respect du délai de 5 jours à compter de la connaissance du sinistre pour le déclarer, retard qui lui a causé un préjudice.

Cette absence de respect des délais est caractérisée quelle que soit la date de connaissance du sinistre retenue : le 23 janvier 2017, date retenue par l'expert, le 9 janvier 2020, date de la mise en demeure par le syndic de la copropriété ou encore le 12 septembre 2023, date de la délivrance de l'assignation au fond engageant sa responsabilité.

Pour les MMA, la société CEPRIM n'a pas déclaré de sinistre alors qu'elle disposait jusqu'au 17 septembre 2023 pour ce faire, puisque ce n'est que par assignation au fond du 19 novembre 2024 qu'elle a tenté de rechercher la garantie de son assureur, et ce, sans avoir procédé à une déclaration au préalable. Elles ajoutent ne pas avoir été attraites aux opérations d'expertise préalables à cette assignation, en vue d'y participer.

Les sociétés d'assurance estiment que la déchéance des droits doit être prononcée à raison du préjudice subi du fait de ce retard, quand bien même la stipulation contractuelle ne fait pas rappel de la nécessité de l'existence d'un tel préjudice et se cantonne à fixer simplement le délai pour déclarer.

Les MMA soutiennent, en tout état de cause, que l'assurance responsabilité civile exclut les dommages résultant de l'inobservation volontaire ou inexcusable des règles de l'art (convention spéciale p.14). Pour elles, dès lors que l'expert judiciaire a bien retenu des manquements volontaires de la société CEPRIM (chaufferie non-entretenue, absence de remplacement de pièces détachées, traitement de l'eau de chauffage non-conforme, manquements dans la maintenance, manquements aux règles de l'art), les garanties souscrites n'ont pas vocation à être mobilisées.

À titre subsidiaire, elles contestent le quantum des demandes, considérant que seules les sommes retenues aux termes du rapport de l'expert judiciaire pourront être prises en considération, de sorte que seront exclues celles correspondant à un préjudice de perte de jouissance pour chacun des copropriétaires.

Enfin, elles font valoir que le contrat prévoit une franchise à hauteur de 6 000 euros.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 1er octobre 2025, intitulées « CONCLUSIONS EN DÉFENSE », ici expressément visées, la SA AXA France IARD, sollicite du tribunal judiciaire de Paris de : 
« Vu les articles 1103 et 1353 du code civil,
Vu l'article L 124-5 du code des assurances,
Vu les conditions générales et particulières du contrat d'assurance,
[...]
A titre principal :
- CONSTATER que le contrat BATISSUR n°10144371904 souscrit par la société CEPRIM auprès de la société AXA France Iard a pris effet le 1er janvier 2018 et a été résilié le 1er janvier 2021 à la demande de l'assuré ;
- CONSTATER qu'à la date de la réalisation des prestations de CEPRIM dans la copropriété du [Adresse 3], le contrat BATISSUR n°10144371904 souscrit par la société CEPRIM n'était pas en cours ;
- CONSTATER qu'à la date de la première réclamation des requérants concernant les dommages objets du litige, le contrat BATISSUR n°10144371904 n'était pas en cours,
- CONSTATER qu'aucune des garanties du contrat BATISSUR n°n°10144371904 n'a vocation à être mobilisée dans le cadre de ce litige
- DIRE ET JUGER que la police souscrite par la société CEPRIM auprès de la Axa France IARD exclut les sinistres dont le fait dommageable était connu de l'assuré à la date de la souscription du contrat
En conséquence,
- DEBOUTER la SMA SA et les requérants de leurs demandes dirigées à l'encontre de la Société AXA France Iard,
- PRONONCER la mise hors de cause de la société AXA France Iard au titre tant de sa garantie responsabilité civile professionnelle que de sa garantie responsabilité civile décennale,
- PRONONCER la mise hors de cause de la société AXA France Iard, aucune de ses garanties n'étant mobilisables,
A titre subsidiaire :
- CONDAMNER in solidum la société CEPRIM, la SMA SA en qualité d'assureur décennal de la société CEPRIM et les MMA Iard et MMA Assurances Mutuelles, en leur qualité d'assureur RC de la société CEPRIM à relever et garantir indemne la société AXA France Iard de toute condamnation prononcée à leur encontre au titre des désordres allégués par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et des copropriétaires requérants
Décision du 10 septembre 2026
4ème chambre 2ème section
N° RG 23/11981 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2YOY

- JUGER qu'aucune condamnation ne pourra être prononcée à l'encontre de la société AXA France
IARD au-delà des limites contractuelles de sa police d'assurance ;
En tout état de cause :
- CONDAMNER la SMA SA ou tout succombant à verser à la société AXA France Iard la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER la SMA SA et le syndicat des copropriétaires aux dépens de l'instance ».

La société AXA France IARD indique que la société CEPRIM a souscrit auprès d'elle un contrat BATISSUR à effet du 1er janvier 2018, résilié à compter du 1er janvier 2021.

Elle s'oppose à la mise en jeu des garanties souscrites au titre de ce contrat, avançant que le chantier a été réalisé au cours de l'année 2010, alors que CEPRIM était assurée auprès de la SMA, qui est donc l'assureur au titre des dommages matériels dont la réparation est sollicitée. 

De plus, la réclamation du syndicat des copropriétaires à la société CEPRIM, à savoir le courrier de mise en demeure du 23 janvier 2017, est antérieure à la prise d'effet des garanties du contrat d'assurance AXA France IARD, le 1er janvier 2018, de sorte qu'elles ne sont pas mobilisables.

Ce d'autant que les conditions générales du contrat Batissur (4.2.1 : « Application des garanties dans le temps ») précisent que les sinistres dont le fait dommageable était connu de l'assuré à la date de souscription du contrat ou de la garantie concernée ne sont pas garantis, cette exclusion de garantie étant susceptible d'être opposée en l'espèce dès lors que la société CEPRIM connaissait les désordres affectant la chaudière lors de la souscription du contrat.


Pour un complet exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il est expressément renvoyé aux dernières écritures régulièrement communiquées conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été rendue le 20 novembre 2025, par ordonnance du même jour. L'affaire a été audiencée le 11 juin 2026 et mise en délibéré au 10 septembre 2026.



MOTIFS

À titre liminaire, il est rappelé qu'en procédure écrite, la juridiction n'est saisie que des seules demandes reprises au dispositif récapitulatif des dernières écritures régulièrement communiquées et que les demandes de « donner acte », visant à « constater », « prononcer », « dire et juger » ou à « dire n'y avoir lieu » notamment, ne constituent pas nécessairement des prétentions saisissant le juge au sens de l'article 4 du code de procédure civile dès lors qu'elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas forcément lieu à mention au dispositif du présent jugement.
Il est également rappelé qu'aux termes des dispositions du 2ème alinéa de l'article 768 du code de procédure civile, entré en vigueur le 1er janvier 2020 et applicable aux instances en cours à cette date : « Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion ». Il s'agit d'une exigence d'intelligibilité des conclusions qui implique pour les parties d'exposer leurs prétentions de manière claire, non ambiguë et raisonnablement structurée. 

Enfin, il y a lieu de recevoir l'intervention volontaire de la société MMA IARD, qui ne fait l'objet d'aucun contestation.


1. Sur la demande en réparation

1.1. Sur le principe de la responsabilité

Aux termes de l'article 1103 du code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L'article 1104 du même code dispose : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public ».

La réparation des préjudices tirés de l'inexécution d'un contrat est envisagée par l'article 1231-1 du code civil, en ces termes : « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ».

En matière de preuve, l'article 1353 de ce code dispose : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ». Plus généralement, l'article 9 du code de procédure civile dispose qu' « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

C'est ainsi au demandeur qui souhaite engager la responsabilité contractuelle de son cocontractant d'établir l'existence d'un manquement contractuel, de préjudices et de leur lien de causalité avec le fait générateur.

Enfin, par application des dispositions de l'article 246 du code de procédure civile, le juge n'est pas lié par les constatations ou les conclusions du technicien, mandaté pour réaliser une mesure d'instruction, telle une expertise.

En l'espèce, les demandeurs font le grief à la société CEPRIM d'avoir méconnu ses obligations au titre du contrat d'entretien de la chaudière de la copropriété conclu le 11 janvier 2010 (pièce n°1 des demandeurs).

Décision du 10 septembre 2026
4ème chambre 2ème section
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Ce contrat, d'une durée d'un an renouvelable par tacite reconduction, a pour objet la maintenance et l'entretien des installations de chauffage par la société CEPRIM (articles 1 et 2), laquelle s'engage à assurer le chauffage des locaux à la demande du client, garantissant une température de 19° (article 3).

Il prévoit 8 visites d'entretien et une de ramonage, de même que le dépannage des installations sur simple appel téléphonique, y compris les dimanches et jours fériés (article 4).

Y sont détaillées les diligences à réaliser par la société au titre des visites d'entretien, à savoir, notamment : vérification de l'état des chaudières, de l'état des brûleurs, des pompes, des régulateurs, des vases d'expansion, des armoires et tableau électrique, du fonctionnement du compteur gaz, de l'état des vanneries, des presse-étoupes et des canalisations (article 5).

Sont également prévues des visites de « début de chauffe » et « fin de chauffe » de même qu'une opération de ramonage, pour lesquelles des diligences additionnelles sont prévues (article 5).

Il est constant que des dysfonctionnements de la chaudière sont apparus en 2014, donnant lieu à un accord transactionnel entre le syndicat de copropriétaires et l'entreprise de maintenance, puis que de nouveaux désordres sont survenus à compter de la fin du mois de janvier 2017, objets du litige, l'expert judiciaire retenant comme date de début du sinistre, le 23 janvier 2017, sans être contredit sur ce point.

Ledit expert relate, dans son rapport, que lors de la première réunion d'expertise, qui s'est tenue le 22 octobre 2020, le chauffage était à l'arrêt, amenant à l'organisation d'une réunion d'urgence pour prendre des mesures correctives immédiates en vue de rétablir le chauffage dans l'immeuble en cette période hivernale. Il ajoute que d'autres pannes et désordres sont intervenues en cours d'expertise, pour laquelle 7 réunions ont été organisées, la dernière datant du 3 février 2023 (rapport d'expertise p. 8 et p. 69).

L'expert conclut que les désordres proviennent de : « l'installation du calcaire dans les éléments de la chaudière qui a créé des résistances thermiques au point de fissurer les éléments de celle-ci ». Pour lui, « la cause est l'absence du traitement d'eau de chauffage qui a permis la création et le dépôt du tartre et la dégradation des éléments de l'installation de chauffage », notamment le percement de « l'échangeur vapeur/eau » qui a « subi l'agressivité de l'eau qui n'était pas traitée » (rapport d'expertise pp. 69 et 70).

Par ailleurs, en dehors de toute considération liée au traitement de l'eau, l'expert relève que « l'installation présente des anomalies anormales de maintenance », précisant que « des éléments auraient dû être remplacés au fil des années et proposés sous forme de devis » par CEPRIM (rapport d'expertise, p.41).

La société CEPRIM remet en cause les conclusions de l'expert, lui faisant le grief de ne pas avoir recherché la responsabilité du constructeur dans l'apparition des dommages ; toutefois, ce reproche est contredit par les conclusions-mêmes de l'expertise aux termes desquelles l'expert insiste sur la défectuosité du traitement de l'eau par CEPRIM et l'absence de renouvellement de pièces, obligations qui incombaient à CEPRIM au titre de la maintenance de l'installation, à l'exclusion d'une autre cause.
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Ce d'autant que si elle fait le grief d'un défaut d'approfondissement du rapport faute de réalisation d'analyses additionnelles, il n'apparaît pas qu'elle ait sollicité leur réalisation dans le courant de l'expertise, ni qu'elle ait formulé une éventuelle demande de contre-expertise.

Il doit encore être relevé que les conclusions de l'expert s'appuient sur différentes autres analyses, notamment sur celles de la société SCEM qui a exploré l'intérieur de la chaudière et de l'institut de soudure de [Localité 1], qui a examiné des éléments de la chaudière et a relevé que l'endommagement était lié à la présence de calcaire obstruant des pièces traduisant « l'absence d'un traitement et d'un suivi de l'eau présente dans la chaudière » provoquant une « corrosion généralisée » (pièce n°31 des demandeurs : rapport technique, p.7).

Dès lors, et sans qu'il soit besoin d'entrer plus avant dans le détail de l'argumentation des parties, les conclusions de l'expert, en ce qu'elles ont retenu des manquements de l'entreprise de maintenance à l'origine de l'état de dégradation avancé de la chaudière, seront entérinées.

1.2. Sur la réparation des préjudices

Aux termes de l'article 1231-2 du code civil : « Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé […] ».

L'article 1231-3 du même code dispose que : « Le débiteur n'est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l'inexécution est due à une faute lourde ou dolosive ». 

En application de ces dispositions, la victime d'un dommage a droit à la réparation intégrale de son préjudice, sans qu'il n'en résulte ni perte, ni profit.

Il résulte par ailleurs de l'articulation de ces textes avec les dispositions de l'article 9 du code de procédure civile précité, qu'il incombe à celui qui estime avoir subi un préjudice d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, les désordres provoqués par le défaut de maintenance de l'installation ont eu pour conséquence la nécessité de travaux de grande ampleur, dont une partie avaient déjà été réalisée lors du dépôt du rapport d'expertise, le 31 juillet 2023.

Sur le préjudice au titre des travaux déjà réalisés, l'analyse des différents règlements au titre de réparations effectuées à compter de l'année 2017 par le syndicat de copropriétaires en raison des dysfonctionnements de la chaudière, confrontée à l'examen de l'expert (pièces n°13, 25, 32, 37, 64, 91 et 99 des demandeurs et rapport d'expertise, p.45 à 48) permet de retenir un montant 43 447 euros.

Sur le préjudice correspondant aux travaux à réaliser, au regard des différents devis produits aux débats (pièce n°97 des demandeurs) et de l'analyse qui en a été faite par l'expert judiciaire (p.49 et 50 du rapport), les travaux de rénovation à réaliser en sus des travaux de réparation d'ores et déjà effectués doivent être estimés à 95 000 euros.


S'agissant du préjudice lié aux surconsommations électriques, il n'est pas contesté que les copropriétaires ont pallié les désordres liés à la chaudière, par l'utilisation de chauffages d'appoint électriques. Sur ce point, le fait que le chiffrage de l'expert porte sur l'ensemble des lots de copropriété n'est pas de nature à lui conférer la qualification de préjudice forfaitaire, dès lors que le montant retenu a vocation à être alloué à l'ensemble de la copropriété et qu'il s'appuie sur des calculs précis, ventilés notamment en fonction des mois de chauffe. Le préjudice au titre des surconsommations électriques sera dès lors estimé à 24 998 euros.

Sur le préjudice additionnel de jouissance sollicité par chaque copropriétaire, dès lors qu'il n'est pas contesté que les désordres liés au chauffage central étaient palliés par l'usage de radiateurs électriques d'appoint, dont la consommation a été fait l'objet d'une indemnisation au titre des surconsommations électriques, il ne saurait être alloué de somme additionnelle en réparation du trouble de jouissance, par application du principe de réparation intégrale des préjudices, ce d'autant qu'aucune pièce n'est apportée susceptible de le justifier.

En conséquence, la société CEPRIM sera condamnée à payer au syndicat de copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 9] les sommes suivantes en réparation des préjudices causés par les manquements dans l'entretien de la chaudière :
43 447 euros en réparation des préjudices au titre des travaux réalisés ;95 000 euros en réparation des préjudices au titre des travaux à réaliser ;24 998 euros en réparation des préjudices au titre des surconsommations électriques.
M. [W] [L], Mme [B] [L], M. [Y] [G], Mme [O] [G], M. [Z] [N], M. [J], [T] [V] et Mme [E] [V] seront en revanche déboutés de leur demande additionnelle en réparation d'un préjudice de jouissance.


2. Sur la couverture du sinistre

L'article 1103 du code civil dispose que : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L'article L. 113-5 du code des assurances édicte une obligation de couverture par l'assureur lors de la réalisation du risque assuré. 

Concernant les règles de preuve applicable en matière d'assurance, par application des dispositions de l'article 1315 du code civil, c'est à l'assuré de prouver qu'il remplit les conditions pour bénéficier de la garantie qu'il sollicite et à l'assureur, le cas échéant, d'établir que les conditions d'une exclusion de garantie sont réunies.

2.1. Sur la couverture par la SA SMA

La SA SMA est appelée en garantie, tant par la société CEPRIM que par le syndicat de copropriétaires, tiers victime.

En l'espèce, il est constant que l'entreprise CEPRIM a été assurée auprès de la SMA, sans que les parties ne s'accordent sur les périodes de couverture ni sur son étendue.
L'entreprise CEPRIM avance qu'elle était couverte par la SMA entre le 1er janvier 2010 et le 31 décembre 2015, produisant des contrats d'assurance au titre du premier trimestre de l'année 2010, de l'année 2013 et de l'année 2014, qui couvrent aussi bien la garantie décennale que la responsabilité civile professionnelle.

Quoi qu'il en soit, dès lors que le sinistre pour lequel CEPRIM sollicite réparation, correspond à l'engagement de sa responsabilité civile professionnelle pour des dommages survenus à compter du 23 janvier 2017, soit postérieurement à l'expiration de la garantie, la SA SMA n'a pas vocation à couvrir le sinistre.

En conséquence, la demande de garantie formée à l'encontre de la SMA sera écartée.

2.2. Sur la couverture par les sociétés MMA

Il est en l'espèce constant que la société CEPRIM était assurée auprès des MMA pour sa responsabilité civile professionnelle entre le 1er janvier 2016 et le 17 février 2018, selon contrats produits aux débats (pièce n°6 de la SAS CEPRIM et pièces n°1 à 4 des MMA).

Les sociétés MMA s'opposent toutefois à la couverture du sinistre, faisant grief à la société CEPRIM d'un défaut de déclaration du sinistre et estimant, en tout état de cause, que les dommages sont exclus de la garantie souscrite.

Sur le moyen tiré de la déchéance de garantie faute de déclaration de sinistre par l'assurée

L'article L. 113-2 du code des assurances édicte que :
« L'assuré est obligé :
[…]
4° De donner avis à l'assureur, dès qu'il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l'assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés.
Ce délai minimal est ramené à deux jours ouvrés en cas de vol et à vingt-quatre heures en cas de mortalité du bétail.
Les délais ci-dessus peuvent être prolongés d'un commun accord entre les parties contractantes.
Lorsqu'elle est prévue par une clause du contrat, la déchéance pour déclaration tardive au regard des délais prévus […] au 4o ci-dessus ne peut être opposée à l'assuré que si l'assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice. Elle ne peut également être opposée dans tous les cas où le retard est dû à un cas fortuit ou de force majeure. […] »

Lorsqu'elle est prévue par une clause du contrat, la déchéance pour déclaration tardive ne peut être opposée à l'assuré que si l'assureur établit que le retard dans la déclaration lui a occasionné un préjudice (2e Civ., 7 juillet 2022, pourvoi n° 20-18.657).

En l'espèce, les conditions générales produites stipulent des délais pour la déclaration des sinistres et prévoient une déchéance de tout droit à garantie en leur absence de respect « si [l'assureur] établi[t] que le retard [lui] a causé un préjudice » (pièce n°3 de la MMA, pp. 35 et 37).


La société CEPRIM ne conteste pas s'être abstenue de déclarer le sinistre auprès des MMA, s'étant contenté de faire délivrer assignation à la société MMA IARD Assurances Mutuelles le 19 novembre 2024, en vue de son intervention au présent sinistre aux fins d'obtenir sa garantie.

Toutefois, l'assureur qui estime que son assurée disposait jusqu'au 17 septembre 2023, au plus tard, pour ce faire, n'explique pas en quoi sa mise en cause le 19 novembre 2024, lui aurait causé un préjudice, étant observé que les opérations d'expertise étaient terminées depuis le mois de juillet 2023.

En conséquence, le moyen des MMA tiré de la déchéance de garantie faute de déclaration du sinistre dans les délais sera écarté. 

Sur le moyen tiré de l'existence d'une faute volontaire ou inexcusable de l'assurée

L'article L. 113-1 du code des assurances prévoit une exclusion légale de garantie en cas de faute intentionnelle ou dolosive de l'assuré. 

La charge de la preuve de l'existence d'une faute intentionnelle ou dolosive de l'assuré incombe à l'assureur, lequel doit par ailleurs établir que l'assuré a eu la volonté de créer le dommage tel qu'il est survenu (2e Civ., 16 septembre 2021, pourvoi n° 19-25.678, publié au bulletin).

En l'espèce, l'exclusion légale de garantie susvisée est reprise par les conventions spéciales du contrat, aux termes duquel sont exclus « les dommages résultant de l'inobservation volontaire ou inexcusable par [l'assuré] des règles de l'art » (pièce n°4 des MMA, p.15), les règles de l'art étant définies comme les « règles définies par les réglementations en vigueur, les normes françaises homologuées ou les normes publiées par les organismes de normalisation des autres Etats membres de l'Union européenne ou des Etats parties à l'accord sur l'Espace économique européen, offrant un degré de sécurité et de pérennité équivalent à celui des normes françaises, ou les marchés de travaux concernés » (pièce n°3 des MMA, p.21).

Les MMA reprennent les manquements relevés par l'expert dans son rapport, qu'elles qualifient sans ambages de volontaires ou de manquements aux règles de l'art. 

Toutefois, elles n'apportent aucun élément pour accréditer cette thèse, alors que ces manquements ne peuvent être considérés comme intrinsèquement constitutifs de l'inobservation de règles de l'art au sens de la définition qui en est donnée par la police d'assurance.

En conséquence, le moyen des MMA tiré d'une exclusion de garantie pour faute intentionnelle ou volontaire de l'assuré sera écarté.

Il doit donc être considéré que le sinistre, qui a fait l'objet d'une réclamation auprès de la société CEPRIM le 23 janvier 2017, doit être couvert par les MMA, assureurs de la garantie responsabilité civile professionnelle de l'entreprise, à cette date.

Les MMA sollicitant, dans l'éventualité où il serait jugé que la garantie aurait vocation à être mobilisée, que seules les sommes retenues par l'expertise soient prises en considération, dès lors que les préjudices retenus correspondent à ses montants ou sont inférieurs, il doit être considéré qu'elle doit garantie à ce titre.

En conséquence, les sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles seront condamnées à garantir la SAS CEPRIM du paiement des sommes allouées en réparation des préjudices causés au syndicat de copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 9], après application d'une franchise de 6 000 euros au bénéfice de l'assureur, franchise qui n'est pas contestée par l'assurée.

2.3. Sur la couverture par la SA AXA France IARD

Par application des dispositions de l'article L. 124-5 du code des assurances, l'assureur ne couvre pas l'assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres s'il établit que l'assuré avait connaissance du fait dommageable à la date de la souscription de la garantie ; en outre, la succession de plusieurs contrats d'assurance ne doit pas aboutir à un cumul d'assurances.

En l'espèce, il est constant que la société CEPRIM a souscrit auprès de la société AXA France Iard un contrat assurant sa responsabilité civile professionnelle à effet du 1er janvier 2018, résilié à compter du 1er janvier 2021.

La réclamation du syndicat des copropriétaires à la société CEPRIM, à savoir le courrier de mise en demeure du 23 janvier 2017, est ainsi antérieure à la prise d'effet dudit contrat.

En tout état de cause, les développements précédents montrent que les conséquences du sinistre doivent être prises en charge au titre du contrat souscrit antérieurement par la société CEPRIM auprès des sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles.

En conséquence, la demande de garantie formée à l'encontre de la société AXA France Iard sera écartée.

De tout ce qui précède, il résulte encore que la demande de condamnation solidaire de l'ensemble des assureurs formulée par la société CEPRIM doit par ailleurs être écartée.


3. Sur les autres demandes et sur les demandes accessoires

3.1. Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La SA MMA IARD et la société d'assurance mutuelle MMA IARD Assurances Mutuelles qui succombent à l'instance, seront condamnées aux entiers dépens, lesquels incluent les frais de l'expertise judiciaire, dépens qui seront recouvrés directement par Maître Emmanuelle BOCK, en application de l'article 699 du code de procédure civile.


3.2. Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

La SA MMA IARD et la société d'assurance mutuelle MMA IARD Assurances Mutuelles, condamnées aux dépens, devront verser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 9], représenté par son syndic en exercice, une somme qu'il est équitable de fixer à 5 000 euros.

Les autres demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront écartées.

3.3. Sur l'exécution provisoire

L'exécution provisoire est, en vertu des articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile issus du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019, de droit pour les instances dont relève le cas présent et introduites comme en l'espèce à compter du 1er janvier 2020.



PAR CES MOTIFS : 

Le tribunal, statuant conformément à la loi, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le jour du délibéré :

REÇOIT la SA MMA IARD en son intervention volontaire ;

CONDAMNE la SASU CEPRIM Chauffage Exploitation Prestations Immobilières à payer au syndicat de copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 9], représenté par son syndic en exercice, les sommes suivantes en réparation des préjudices causés par les manquements dans l'entretien de la chaudière :
43 447 (quarante-trois mille quatre-cent quarante-sept) euros en réparation des préjudices au titre des travaux réaliser ;95 000 (quatre-vingt-quinze mille) euros en réparation des préjudices au titre des travaux à réaliser ;24 998 (vingt-quatre mille neuf-cent quatre-vingt-dix-huit) euros en réparation des préjudices au titre des surconsommations électriques ;
CONDAMNE la SA MMA IARD et la société d'assurance mutuelle MMA IARD Assurances Mutuelles à garantir la SAS CEPRIM du paiement de ces sommes, après application d'une franchise de 6 000 (six mille) euros au bénéfice de l'assureur ;

DÉBOUTE M. [W] [L], Mme [B] [L], M. [Y] [G], Mme [O] [G], M. [Z] [N], M. [J], [T] [V] et Mme [E] [V] de leur demande en réparation d'un préjudice de jouissance ;

REJETTE les demandes de garantie formées à l'encontre des sociétés d'assurance SA SMA, et AXA France IARD ;

CONDAMNE la SA MMA IARD et la société d'assurance mutuelle MMA IARD Assurances Mutuelles aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Emmanuelle BOCK ;

CONDAMNE la SA MMA IARD et la société d'assurance mutuelle MMA IARD Assurances Mutuelles à payer à payer au syndicat de copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 9], représenté par son syndic en exercice, une somme de 5 000 (cinq mille) euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les autres demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes des parties plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1], le 10 septembre 2026.
LA GREFFIÈRE
Salomé BARROIS

LA PRÉSIDENTE 
Nathalie VASSORT-REGRENY