Tribunal judiciaire de Paris, Charges de copropriété, 10 septembre 2026, n° 25/07677

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me [U] 
Copies certifiées conformes 
délivrées le:
à Me [U] 


■


Charges de copropriété

 
N° RG 25/07677 - 
N° Portalis 352J-W-B7J-DACCM

N° MINUTE : 




Assignation du :
16 Juin 2025






JUGEMENT 
rendu le 10 Septembre 2026 
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] , représenté par son syndic en exercice, le cabinet GERASCO, elle-même prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité.
[Adresse 2]
[Localité 3]

Représenté par Maître Romain HAIRON de la SELEURL RHA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D567



DÉFENDERESSE

La société APPIA IMMOBILIER, Société Civile Immobilière (SCI) [Adresse 3]
[Localité 4]

Non représentée 


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Décision du 10 Septembre 2026
Charges de copropriété
 N° RG 25/07677 - N° Portalis 352J-W-B7J-DACCM

Madame Sarah CASSIUS, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 26 Mai 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 10 Septembre 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe 
Réputé contradictoire
en premier ressort
***
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI APPIA IMMOBILIER est propriétaire des lots de copropriété n°22 et 23 d'un immeuble situé au [Adresse 1] à Paris (9ème arrondissement).

Par exploit d'huissier signifié le 16 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] à Paris a fait assigner la SCI APPIA IMMOBILIER en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience d'orientation du 18 mars 2026. 

Par conclusions signifiées le 6 février 2026, le syndicat des copropriétaires au tribunal au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, de :

- condamner la SCI APPIA IMMOBILIER au paiement de la somme de 20.063, 44 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2026, et avec intérêts au taux légal à compter :
- du 10 mai 2022 pour la somme de 2.193, 99 euros ;
- du 24 février 2023 pour la somme de 1.534, 72 euros ;
- de l’assignation introductive d’instance pour la somme de 11.715,92 euros ;
- à compter de la signification des dernières conclusions pour le surplus ;
- condamner la SCI APPIA IMMOBILIER au paiement de la somme de 605 euros, au titre des frais de recouvrement ;
- condamner la SCI APPIA IMMOBILIER au paiement de la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- condamner la SCI APPIA IMMOBILIER au paiement des entiers dépens ;
- condamner la SCI APPIA IMMOBILIER au paiement de la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles ;
- dire n'y avoir lieu d'écarter l’exécution provisoire de droit.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit. 

Cité suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l'acte en l'étude d'huissier), la SCI APPIA IMMOBILIER n’a pas comparu à l'instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.
Décision du 10 Septembre 2026
Charges de copropriété
 N° RG 25/07677 - N° Portalis 352J-W-B7J-DACCM

La clôture de l'instruction a été prononcée le 18 mars 2026 et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 26 mai 2026. La décision a été mise en délibéré au 10 septembre 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. 

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1 - Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.


En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI APPIA IMMOBILIER est propriétaire des lots n°22 et 23 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à Paris.
Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 29 janvier 2021, 12 septembre 2022, 8 octobre 2024, 27 mai 2025, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années du 1er juillet 2019 à 2024, fixé les budgets prévisionnels à compter du 1er juillet 2021 au 31 décembre 2026 et voté la réalisation de divers travaux (notamment réfection de l’électricité du hall et de la cage d’escalier, travaux de sécurisation sous toiture…);
- les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;
- un décompte de créance à compter du 1er janvier 2022, actualisé au 1er janvier 2026.

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI APPIA IMMOBILIER, déduction faite des frais de recouvrement et frais d’honoraires avocats, est débiteur de 20.063,44 euros somme arrêtée au 1er janvier 2026 (appel de charges et fonds du 1er trimestre et des travaux de sécurisation des toitures inclus).

La SCI APPIA IMMOBILIER ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er janvier 2026.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 605 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. 
Si le syndicat des copropriétaires fait état de frais de mise en demeure, force est de constater qu’il n’est pas justifié de l’envoi et de la réception de cette lettre.
Sa demande au titre des mises en demeure sera ainsi rejetée.

En outre, il est relevé que le recouvrement d'une créance de charges constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n'est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d'envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu'en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l'espèce. 

Ainsi, les frais de « transmission avocat » et « suivi procédure » ne seront pas retenus.

En conséquence, la demande du syndicat des copropriétaires au titre des frais de recouvrements article 10-1 sera rejetée.

2 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. 

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par la SCI APPIA IMMOBILIER de ses obligations.

À l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que la SCI APPIA IMMOBILIER a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété.

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble. 
Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation. 

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que la SCI APPIA IMMOBILIER a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts. 

3 - Sur les demandes accessoires

- Sur les intérêts

L'article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que « toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ». 

Le syndicat des copropriétaires évoque deux lettres de mise en demeure sans produire la preuve de leur envoi et de leur réception. La demande de départ des intérêts au taux légal à compter de ces lettres recommandées sera ainsi rejetée.

En revanche, les intérêts sur la somme de 11.110, 92 € initialement demandée commenceront à compter de l’assignation introductive d’instance soit le 16 juin 2025, et pour le surplus à compter de la signification des conclusions d’actualisation soit le 2 février 2026.

Par application de l'article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (ancien article 1154), la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu'il s'agit d'intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée. 

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

La SCI APPIA IMMOBILIER, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la SCI APPIA IMMOBILIER sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire 

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. 

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. 

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne la SCI APPIA IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris les sommes de :

- 20.063,44 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 1er janvier 2026 (appel de charges et fonds du 1er trimestre et des travaux de sécurisation des toitures inclus), avec intérêts au taux légal sur la somme de 11.110.92 euros à compter de l’assignation introductive d’instance soit le 16 juin 2025, et pour le surplus à compter de la signification des conclusions d’actualisation soit le 2 février 2026;

- 1 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de frais de recouvrement ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;
Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

Condamne la SCI APPIA IMMOBILIER au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. 


Fait et jugé à [Localité 1] le 10 Septembre 2026.


La Greffière La Présidente