Tribunal judiciaire de Paris, Charges de copropriété, 10 septembre 2026, n° 25/08338

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me COISNE
Copies certifiées conformes 
délivrées le:
à Me COISNE 


■


Charges de copropriété

 
 N° RG 25/08338 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7DMI

N° MINUTE : 




Assignation du :
22 Mai 2025






JUGEMENT 
rendu le 10 Septembre 2026 
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet JEAN CHARPENTIER, SOPAGI SA, elle-même prise en la prsonne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.
[Adresse 2] 
[Localité 2]

Représenté par Maître Amélie COISNE de la SELARL ALCEO AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K49


DÉFENDEURS

Monsieur [I] [K] [X]
[Adresse 3]
[Localité 2]

Madame [P] [G] [L] [Y]
[Adresse 4]
[Localité 3] 

Non représentés


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Décision du 10 Septembre 2026
Charges de copropriété
 N° RG 25/08338 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7DMI


Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Sarah CASSIUS, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 26 Mai 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 10 Septembre 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe 
Réputé contradictoire
en premier ressort
***
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [I] [X] et Madame [P] [L] [Y] sont propriétaires en indivision des lots de copropriété n°1 et 105 d'un immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 4].

Par exploits de commissaire de justice signifiés le 22 mai 2025 et le 7 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 3] à Paris a fait assigner Monsieur [I] [X] et Madame [P] [L] [Y] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience d'orientation du 5 novembre 2025. 

Par dernières conclusions d’actualisation signifiées les 26 et 28 janvier 2026, le syndicat de copropriété [Adresse 3] demande au tribunal, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, de :

- condamner solidairement ou à défaut in solidum Monsieur [I] [X] et Madame [P] [L] [Y] au paiement de la somme de 14.318,17 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées au 19 janvier 2026 (appels de fonds du 1er trimestre 2026 inclus après répartition charges 2025), et avec intérêts au taux légal à compter de 11 décembre 2024 ;
- condamner solidairement ou à défaut in solidum Monsieur [I] [X] et Madame [P] [L] [Y] au paiement de la somme de 175, 20 euros, au titre des frais de recouvrement ;
- condamner solidairement ou à défaut in solidum Monsieur [I] [X] et Madame [P] [L] [Y] au paiement de la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- condamner solidairement ou à défaut in solidum Monsieur [I] [X] et Madame [P] [L] [Y] au paiement des entiers dépens ;
- condamner solidairement ou à défaut in solidum Monsieur [I] [X] et Madame [P] [L] [Y] au paiement de la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles ;
- dire n'y avoir lieu d'écarter l’exécution provisoire de droit.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit. 

Cité suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l'acte en l'étude d'huissier), Monsieur [I] [X] et Madame [P] [L] [Y] n’a pas comparu à l'instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 18 février 2026, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 26 mai 2026. La décision a été mise en délibéré au 10 septembre 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. 

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

À défaut de pièces justificatives fondant la condamnation solidaire, il conviendra de condamner ces deux copropriétaires en indivision in solidum.

1 - Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.


En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Monsieur [I] [X] et Madame [P] [L] [Y] est propriétaire des lots n°1 et 105 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 1].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 14 novembre 2022, 31 octobre 2023, 13 novembre 2024, 23 juin 2025 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2021 à 2024, fixé les budgets prévisionnels des années 2023 à 2026 et voté la réalisation de divers travaux (réfection peintures porche et cages cour, remplacement partiel d’un collecteur fonte en cave, approbation des comptes définitifs des travaux de souches, de traverse, de recouvrement courette B, reprise des coffrages gaz, réfection porche, escaliers B, C et D) ;
- les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;
- un décompte de créance actualisé au 16 janvier 2026, appels de fond et travaux du 1er trimestre 2026 et charges de l’année 2025 inclus.

Il convient de relever que par jugement du 13 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Paris a condamné solidairement Monsieur [I] [X] et Madame [P] [L] [Y] à payer au le syndicat de copropriété [Adresse 3] la somme de 7595, 52 euros de charges de copropriété demeurées impayées depuis la précédente condamnation du 22 octobre 2018 selon décompte arrêté au 4 février 2021 appel de charges du 1er trimestre 2021 et régularisation de charges de l’exercice 2020 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 24 février 2021.

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Monsieur [I] [X] et Madame [P] [L] [Y] qui débute au 1er avril 2021, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 14.318,17 euros.

Monsieur [I] [X] et Madame [P] [L] [Y] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, ils seront en conséquence in solidum condamnés au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 16 janvier 2026, appels de fond et travaux du 1er trimestre 2026 et charges de l’année 2025 inclus.

B – Au titre des frais de recouvrement

Décision du 10 Septembre 2026
Charges de copropriété
 N° RG 25/08338 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7DMI

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 175,20 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. 

Or, l’envoi par lettre recommandée de la mise en demeure du 11 décembre 2024 n’est pas justifié ainsi la somme de 162 euros ne peut être retenue.

La relance en date du 11 juin 2021 à hauteur de 13,20 euros antérieurs à la mise en demeure du 11 décembre 2024 ne seront pas retenus également.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande indemnitaire au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. 

2 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. 

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par Monsieur [I] [X] et Madame [P] [L] [Y] de leurs obligations.

À l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que Monsieur [I] [X] et Madame [P] [L] [Y] ont manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges.


Il ressort en outre des pièces communiquées que Monsieur [I] [X] et Madame [P] [L] [Y] ont d’ores et déjà été solidairement condamnés, par un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 13 janvier 2022 et du 22 octobre 2018 à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d'arriérés de charges.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, malgré deux précédentes condamnations, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s'est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l'importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

Il conviendra en conséquence de condamner in solidum Monsieur [I] [X] et Madame [P] [L] [Y] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros en réparation du préjudice financier causé.

3 - Sur les demandes accessoires

- Sur les intérêts

L'article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que « toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ». 
Faute pour le demandeur de produire les bordereaux d'accusé de réception permettant de démontrer la remise du courrier au destinataire, l'intérêt au taux légal sera donc dû à compter du 7 juillet 2025, date de signification de l'assignation la plus récente, sur la somme de 10.826,09 euros, et à compter de la signification des conclusions soit le 28 janvier 2026 pour le surplus.
Décision du 10 Septembre 2026
Charges de copropriété
 N° RG 25/08338 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7DMI

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

Monsieur [I] [X] et Madame [P] [L] [Y], partie perdant le procès, seront in solidum condamnés au paiement des entiers dépens de l'instance, avec autorisation donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. 

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenus aux dépens, Monsieur [I] [X] et Madame [P] [L] [Y] seront en outre condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire 

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. 

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. 


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne in solidum Monsieur [I] [X] et Madame [P] [L] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 1] les sommes de :

- 14.318,17 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 16 janvier 2026, appels de fond et travaux du 1er trimestre 2026 inclus après répartition des charges de l’année 2025), avec intérêts au taux légal dû à compter du 7 juillet 2025 sur la somme de 10.826,09 euros, et à compter de la signification des conclusions soit le 28 janvier 2026 pour le surplus ;

- 1000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

- 1 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais de recouvrement ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

Condamne in solidum Monsieur [I] [X] et Madame [P] [L] [Y] au paiement des entiers dépens de l’instance, avec autorisation donnée à la SELAFA [Localité 5] de recouvrer directement ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision ;

Dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. 


Fait et jugé à [Localité 1] le 10 Septembre 2026.


La Greffière La Présidente