Tribunal judiciaire de Paris, Charges de copropriété, 10 septembre 2026, n° 25/15504

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me LEMAISTRE BONNEMAY
Copies certifiées conformes 
délivrées le:
à Me LEMAISTRE BONNEMAY, la [Z]


■


Charges de copropriété

 
 N° RG 25/15504 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBQFG

N° MINUTE : 




Assignation du :
16 Décembre 2025






JUGEMENT 
rendu le 10 Septembre 2026 
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic FONCIA [Localité 1] RIVE GAUCHE
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]

Représenté par Maître Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1286


DÉFENDEUR

Monsieur Le Directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, pris en sa qualité de curateur de la succession de Monsieur [O] [N]
[Adresse 4]
[Adresse 5] 
[Localité 3]


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Décision du 10 Septembre 2026
Charges de copropriété
 N° RG 25/15504 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBQFG


Madame Sarah CASSIUS, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 26 Mai 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 10 Septembre 2026.


JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
en premier ressort
*** 

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

[O] [N] était copropriétaire des lots de copropriété n°155, [Adresse 6] et [Adresse 7] d'un immeuble situé au [Adresse 8] et [Adresse 9] à [Localité 4].

Par ordonnance du 31 octobre 2025, le président du tribunal judiciaire de Paris a déclaré la succession de [O] [N] décédé le 27 avril 2023 à Paris vacante et a nommé la direction nationale d’intervention domaniales (ci-après [Z]) prise en la personne de son directe curateur à ladite succession. 

Par exploit d'huissier signifié le 49 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 8] et [Adresse 9] à Paris a fait assigner la [Z] ès qualités de curateur de [O] [N] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience d'orientation du 18 février 2026. 

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

- condamner la [Z] ès qualités de curateur de [O] [N] au paiement de la somme de 12.972,42 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées au 25 novembre 2025 inclus, et avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;
- condamner la [Z] ès qualités de curateur de [O] [N] au paiement de la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- condamner la [Z] ès qualités de curateur de [O] [N] au paiement des entiers dépens ;
- condamner la [Z] ès qualités de curateur de [O] [N] au paiement de la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles ;
- dire n'y avoir lieu d'écarter l’exécution provisoire de droit.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit. 
Décision du 10 Septembre 2026
Charges de copropriété
 N° RG 25/15504 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBQFG

Cité suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l'acte en l'étude d'huissier), la [Z] ès qualités de curateur à la succession de [O] [N] n’a pas comparu à l'instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 18 février 2026, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 26 mai 2026. La décision a été mise en délibéré au 10 septembre 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. 

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1 - Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la [Z] ès qualités de curateur de [O] [N] est propriétaire des lots n°155, [Adresse 6] et [Adresse 7] de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 8] et [Adresse 9] à [Localité 1].
Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 9 juin 2022, 9 mars 2023, 28 mars 2024, 6 juin 2024 et 29 septembre 2025 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021, du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, , fixé les budgets prévisionnels des années 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 puis 2022-2023, 2023-2024, 2024-2025 et voté la réalisation de divers travaux (galerie commerciale, rénovation réseau électrique, réfection locaux vide ordures, éclairage parking,  ;
- les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;
- un décompte de créance actualisé au 25 novembre 2025.

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de [Z] ès qualités de curateur de [O] [N], déduction faite des frais de recouvrement (relance du 2 décembre 2022 33 €, commandement du 5 juin 2023 152,77 €, constitution dr huis 25 mai 2023 150€, constitution dr avoc 5 octobre 2023 550 € soit au total 885,77 € à déduire), est débiteur de 12.086, 65 euros, appel de provision du 1er octobre 2025 inclus.

La [Z] ès qualités de curateur de [O] [N] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 25 novembre 2025 (appel de provisions sur charges du 1er octobre 2025 inclus).

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 885,77 € euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. 

Ces frais sont listés dans le décompte de la manière suivant : « relance du 2 décembre 2022 33 €, commandement du 5 juin 2023 152,77 €, constitution dr huis 25 mai 2023 150€, constitution dr avoc 5 octobre 2023 550 € ».

Or, aucune pièce n’est produite pour justifier du commandement de payer du 5 juin 2023.

Les frais de relance de décembre 2022 antérieur à une mise en demeure ne peuvent être considérés comme nécessaires.

En outre, il est relevé que le recouvrement d'une créance de charges constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n'est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d'envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu'en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l'espèce. 

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande indemnitaire au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. 

2 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. 

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par [Z] ès qualités de curateur de [O] [N] de ses obligations.

Or, compte-tenu du décès de [O] [N] et de sa succession vacante, il n’y a pas lieu de condamner le curateur à sa succession à des dommages et intérêts.
Décision du 10 Septembre 2026
Charges de copropriété
 N° RG 25/15504 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBQFG

En tout état de cause, [O] [N] n’a fait l’objet d’aucune précédente condamnation.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts. 


3 - Sur les demandes accessoires

- Sur les intérêts

L'article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que « toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ». 

Faute pour le demandeur de produire les bordereaux d'accusé de réception permettant de démontrer la remise du courrier au destinataire, l'intérêt au taux légal sera donc dû à compter du 16 décembre 2025, date de signification de l'assignation.


- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

La [Z] ès qualités de curateur à la succession de [O] [N], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la [Z] ès qualités de curateur à la succession de [O] [N] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire 

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. 

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. 

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne la [Z] ès qualités de curateur à la succession de [O] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] et [Adresse 9] à [Localité 1] les sommes de :

12.086, 65 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 25 novembre 2025 (appel de provisions sur charges du 1er octobre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2025 ;- 1 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

Condamne [Z] ès qualités de curateur de [O] [N] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. 


Fait et jugé à [Localité 1] le 10 Septembre 2026.


La Greffière La Présidente