Tribunal judiciaire de Paris, Charges de copropriété, 10 septembre 2026, n° 25/06236

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me ALORO
Copies certifiées conformes 
délivrées le:
à Me ALORO


■


Charges de copropriété

 
 N° RG 25/06236 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7C4T

N° MINUTE : 




Assignation du :
20 Mai 2025






JUGEMENT 
rendu le 10 Septembre 2026 
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS ETUDE CARAUDREY TRANSACTION ET GESTION (ECTG), agissants poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité 
[Adresse 2]
[Localité 3]

Représenté par Maître Marcel ALORO de la SELARL ALORO TESSIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1689


DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [G]
[Adresse 3]
[Localité 4]

Non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Décision du 10 Septembre 2026
Charges de copropriété
 N° RG 25/06236 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7C4T


Madame Sarah CASSIUS, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 26 Mai 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 10 Septembre 2026.


JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe 
Réputé contradictoire
en premier ressort
***
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [Z] [G] est propriétaire des lots de copropriété n°2 et 30 d'un immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 5].

Par exploit d'huissier signifié le 20 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] à Paris a fait assigner Monsieur [Z] [G] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience d'orientation du 5 novembre 2025. 

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

- condamner Monsieur [Z] [G] au paiement de la somme de 14.922, 57 euros, au titre des charges de copropriété incluant l’appel de charges et fonds travaux du 2ème trimestre 2025 ;
- condamner Monsieur [Z] [G] au paiement de la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts ;
- condamner Monsieur [Z] [G] au paiement des entiers dépens, avec distraction au profit de la;
- condamner Monsieur [Z] [G] au paiement de la somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles ;
- dire n'y avoir lieu d'écarter l’exécution provisoire de droit.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit. 

Cité suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l'acte en l'étude d'huissier), Monsieur [Z] [G] n’a pas comparu à l'instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 18 février 2026, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 26 mai 2026. La décision a été mise en délibéré au 10 septembre 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. 

Décision du 10 Septembre 2026
Charges de copropriété
 N° RG 25/06236 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7C4T

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


1 - Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Monsieur [Z] [G] est propriétaire des lots n°2 et 30 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 1].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 12 juin 2024, 6 novembre 2024, 27 février 2025, 30 avril 2025, 18 juin 2025, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes de l’année 2024, fixé les budgets prévisionnels des années 2025 à 2026 et voté la réalisation de divers travaux (aménagement et isolation des combles, remplacement de la colonne extérieure d’évacuation des eaux usées, consolidation du plancher haut du rez-de-chaussée) ainsi que la procédure contre [Localité 1] Habitat ;
- les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;
- un décompte de créance actualisé au 14 mai 2025.

Il convient de relever que par jugement du 6 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Paris a condamné Monsieur [Z] [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.412, 41 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 31 août 2020 (appel du 3ème trimestre 2020 inclus). 

Le syndicat des copropriétaires produit le relevé de compte de Monsieur [Z] [G] en date du 14 mai 2025 qui témoigne d’une créance à leur profit de 14.922, 57 euros du 1er janvier 2024 au 7 avril 2025, intégrant les virements créditeurs de Monsieur [Z] [G].

Ce décompte intègre les appels de fonds (charges et travaux du 2ème trimestre en date du 1er avril 2025).

Il convient d’en déduire les frais de relance (ALORO AVOCAT 29 octobre 2024 180 euros).

S’agissant du report des sommes dues pour 2023 et 2022, l’extrait du livre de compte concernant Monsieur [Z] [G] témoigne d’un solde débiteur à 1886,71 euros concernant la balance des appels de fonds, appels de travaux, et sommes versées en 2023, somme qui pourra être retenue.

Il est justifié que les charges de 2023 se sont élevées à 5006, 41 euros.

En revanche, à défaut d’explication apportée par le syndicat des copropriétaires et de pièce justificative permettant de retrouver cette somme, cette somme en débit ne sera pas retenue : « RAN SOLDE au 31 :12/2023 : 8583,31 ».

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Monsieur [Z] [G] du 1er janvier 2023 au 14 mai 2025, appel de fonds et travaux du 1er avril 2025 inclus, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 6.229, 26 euros.

Monsieur [Z] [G] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées du 1er janvier 2023 au 14 mai 2025 (appels de fonds et de travaux du 2ème trimestre 2025 inclus).

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.


En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 180 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. 

Les frais exposés pour une mise en demeure reçue le 15 octobre 2024 adressée par le cabinet d’avocat ALORO&TESSIER constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires. 

Ces frais justifiés seront retenus.

En conséquence, Monsieur [Z] [G] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 180 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. 

2 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. 

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par Monsieur [Z] [G] de ses obligations.
Décision du 10 Septembre 2026
Charges de copropriété
 N° RG 25/06236 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7C4T

À l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que Monsieur [Z] [G] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès la mise en demeure reçue le 15 octobre 2024. 

Il ressort en outre des pièces communiquées que Monsieur [Z] [G] a d’ores et déjà été condamné, par un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 6 octobre 2020, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d'arriérés de charges.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, malgré une précédente condamnation, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s'est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l'importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

Il conviendra en conséquence de condamner Monsieur [Z] [G] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros en réparation du préjudice financier causé.

3 - Sur les demandes accessoires

- Sur les intérêts

L'article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que « toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ». 

L'intérêt au taux légal sera dû à compter du 26 mai 2025, date de signification de l'assignation.

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 
Monsieur [Z] [G], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l'instance, avec autorisation donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. 

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenu aux dépens, Monsieur [Z] [G] sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire 

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. 

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. 


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne Monsieur [Z] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] les sommes de :

- 6.229, 26 euros.au titre des charges de copropriété impayées (arrêtée du 1er janvier 2023 au 14 mai 2025 (appels de fonds et de travaux du 2ème trimestre 2025 inclus)), avec intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2025 ;

- 180 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2025 ;

- 500 euros, à titre de dommages et intérêts ;

- 1 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;
Condamne Monsieur [Z] [G] au paiement des entiers dépens de l’instance, avec autorisation donnée à la SELARL ALORO & TESSIER de recouvrer directement ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] du surplus de sa demande ;

Dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. 



Fait et jugé à [Localité 1] le 10 Septembre 2026.


La Greffière La Présidente