Tribunal judiciaire de Paris, Service des référés, 10 septembre 2026, n° 24/51064

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]


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N° RG 24/51064 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4CFI

N°: 6

Assignation du :
28 Novembre 2022
05 Décembre 2022



EXPERTISE[1]

[1] 3 Copies exécutoires
+ 1 CCC à l’expert :
délivrées le :


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 10 septembre 2026



par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Carine DIDIER, Greffière.
DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], pris en la personne de son Syndic actuel, la société HOMELAND, ayant pour ancien syndic, la société ARCO S.A.S.
C/O HOMELAND
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Maître Marie SIMOES, avocate au barreau de PARIS - #G0527




DEFENDERESSES

La Société Civile Immobilière [Adresse 3]
Siège social :
[Adresse 4]
[Localité 3]
Pour signification :
Chez M. [E] (gérant)
[Adresse 5]
[Localité 4]

représentée par Maître Nathalie BENNAIM, avocate au barreau de PARIS - #G0775




La S.A.S. LES METS AUTHENTIQUES
[Adresse 6]
[Localité 5]

représentée par Maître Elie SULTAN, avocat au barreau de PARIS - #E1129, non comparant à l’audience de plaidoirie




DÉBATS

A l’audience du 07 Juillet 2026, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Carine DIDIER, Greffière,



EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La société [Adresse 3] est propriétaire du lot n°1 ainsi que des lots n°17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, et 27 au sein de cet immeuble qu’elle a donnés à bail commercial à la société Les mets authentiques qui y exploitait un restaurant sous l’enseigne Le festin puis, à compter du 18 mars 2025, à une autre société qui y exploite un restaurant sous l’enseigne Shudaxia. 

Invoquant une anomalie dans la consommation d’eau, des nuisances sonores et olfactives générées par des dispositifs d’extraction et de ventilation non autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires et non-conformes, une atteinte sans autorisation à l’aspect extérieur de l’immeuble et l’utilisation des caves en cuisine et salles annexes de restaurant sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice (ci-après, le syndicat des copropriétaires) a, par actes des 28 novembre et 5 décembre 2022, fait assigner la société [Adresse 3] et la société Les mets authentiques devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de, au visa des articles 8, 9 et 10 de la loi du 10 juillet 1965, 145 et 835 du code de procédure civile, voir:

- condamner solidairement la société [Adresse 3] et la sociétés Les mets authentiques sous astreinte à procéder à la réfection en peinture de la façade écaillée à la suite de la dépose de plaques métalliques, déposer l’enseigne courant au-dessus de la vitrine, procéder à la remise en état de la façade, déposer l’extraction non-conforme du restaurant, toutes les ventilations et extractions installées illicitement en façade côté rue, le compte d’eau installé illicitement dans la nourrice, piqué sur le compteur général de l’immeuble et de remettre en état d’origine la plomberie,
- ordonner à la société [Adresse 3], sous astreinte, de cesser d’exploiter les lots n°17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27 et 31 en tant que restaurant et de remettre ces lots en état d’origine conformément à leur destination de cave, 
- ordonner à la société [Adresse 3], sous astreinte, de faire installer un compteur d’eau efficient, avec abonnement télémétrique, raccordé à l’ensemble des tuyauteries desservant l’intégralité des lots détenus par elle, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble, secondé, si besoin est par le plombier de l’immeuble, 
- ordonner à la société [Adresse 3], sous astreinte, de mettre fin aux nuisances sonores et olfactivement provenant du local commercial, 
- désigner un expert judiciaire qui aura pour mission d’examiner l’installation de plomberie, canalisations, compteur d’eau située dans les parties communes ainsi que dans le local commercial de la société [Adresse 3] et de constater les raccordements illicites, d’évaluer la consommation d’eau de la société [Adresse 3] et d’examiner les désordres subis par le syndicat des copropriétaires, 
- ordonner à la société [Adresse 3] et la société Les mets authentiques de laisser l’accès aux locaux loués sous astreinte, 
- condamner solidairement la société [Adresse 3] et la société Les mets authentiques à lui verser la somme de 5 000 euros ainsi qu’aux entiers dépens. 

Cette affaire, appelée pour la première fois à l’audience du 10 janvier 2023 lors de laquelle l’ensemble des parties étaient représentées par un conseil, a fait l’objet de plusieurs renvois avec injonction pour les parties d’assister à un rendez-vous d’information sur la médiation. 

Les parties étant entrées en médiation, elle a fait l’objet de plusieurs renvois et a été radiée le 16 janvier 2024. 

L’affaire a été rétablie à l’audience du 19 mars 2024 et a fait l’objet de plusieurs renvois, la médiation étant toujours en cours. 

La médiation n’ayant pas abouti, l’affaire a été plaidée à l’audience du 7 juillet 2026.

Dans ses conclusions déposées et soutenues oralement par son conseil, le syndicat des copropriétaires a demandé au juge des référés, au visa des articles 8, 9 et 25 de la loi 10 juillet 1965, 145, 834 et 835 du code de procédure civile, de :

- écarter des débats les pièces adverses produites en violation de la confidentialité de la médiation et du secret des correspondances entre l’avocat et son client, 
- prendre acte de son désistement d’instance à l’encontre de la société Les mets authentiques,
- condamner la société [Adresse 3], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, à remettre en état d’origine les parties communes, en soumettant préalablement les détails de l’ensemble des travaux et le planning au syndic et au conseil syndical pour validation et notamment à :
* procéder à la réfection complète de la façade, en rebouchant l'ensemble des percements et trous résultant des installations successives non autorisées (enseignes, câblages, châssis), en proposant un échantillon de teinte pour validation par la copropriété en amont des travaux, et en faisant procéder aux reprises d'enduit nécessaires,
* déposer les enseignes et caches horizontaux installés sans autorisation de l'assemblée générale, reprendre les caches dans les règles de l'art avec une pente d'écoulement conforme et assurer leur étanchéité parfaite avec la façade,
* déposer l'extraction non conforme du restaurant dans la courette intérieure,
* remettre en état d'origine les murs du hall du rez-de-chaussée traversés par le câblage non autorisé,
* remettre en état d'origine la plomberie des parties communes, les travaux réalisés sans autorisation ayant porté atteinte aux canalisations communes,
* remettre en état toutes les canalisations gaz qui auraient été dégradées par l’intervention,
* remettre en état les caves et cesser toute exploitation non conforme au règlement de copropriété, 
* faire cesser toutes nuisances sonores, olfactives ou visuelles découlant de ces infractions,
- désigner un expert judiciaire, 
- ordonner à la société [Adresse 3] de laisser l’accès aux locaux loués sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, 
- rejeter la demande formée par la société [Adresse 3] au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 
- condamner la société [Adresse 3] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. 

Dans ses écritures déposées et soutenues oralement à l’audience, la société [Adresse 3] a, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et 10 de la loi du 10 juillet 1965, demandé au juge des référés de :

- Rejeter la demande du syndicat des copropriétaires tendant à écarter des débats ses pièces n°5 et 6,
- A titre principal, débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes, 
- A titre subsidiaire, dire que l’expertise sera réalisée aux frais avancés du syndicat des copropriétaires et compléter la mission de l’expert de la manière suivante :
* rechercher l’origine et l’imputabilité des désordres, en distinguant ce qui relève de la société [Adresse 3], du locataire, du syndicat des copropriétaires, des parties communes et des tiers, 
* vérifier la conformité technique des installations de ventilation et d’extraction,
* procéder à des mesures acoustiques et olfactives contradictoires, 
* examiner l’état réel de la façade en distinguant les zones entretenues par la société [Adresse 3] des dégradations affectant les étages supérieurs, 
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, 
- la dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente instance, conformément à l’article 10-1 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965.

La société Les mets authentiques n’était pas représentée lors de l’audience du 7 juillet 2026. 
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance, aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience et à la note de l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 10 septembre 2026.


MOTIFS

Sur le désistement d’instance

Suivant l’article 395 du code de procédure civile, le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur ; toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

En l’espèce, par conclusions déposées à l’audience, le syndicat des copropriétaires se désiste de l’instance engagée à l’encontre de la société Les mets authentiques.

Cette dernière n’ayant formulé aucune défense au fond ni fin de non-recevoir, son acceptation n’est pas nécessaire. 

Il convient en conséquence de constater le désistement d’instance du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société Les mets authentiques et de le déclarer parfait.

Sur la demande d’écarter des pièces des débats

Le syndicat des copropriétaires demande à ce que les pièces n°5 et 6, qui sont des échanges relatifs à l’élaboration du protocole d’accord et dont la production sans son accord viole le principe du secret de la médiation, soient écartés des débats.

Il relève au surplus que sa pièce n°6 correspondant à des échanges qu’il a eus avec son avocat doit être écartée des débats en ce qu’elle viole le secret professionnel. 

La société [Adresse 3] expose que ces pièces ont été transmises par le syndic à M. [E] hors médiation et qu’en toute hypothèse, ces échanges sont intervenus après le 31 mars 2025, date de fin de la médiation.

Elle relève par ailleurs qu’en application de l’article 21-3 de la loi du 8 février 1995, la confidentialité de la médiation ne couvre que les constatations du médiateur et les déclarations recueillies au cours de la médiation. 

Aux termes de l’article 21-3 de la loi n°95-125 du 8 février 1995 relative à l'organisation des juridictions et à la procédure civile, pénale et administrative :

 « Sauf accord contraire des parties, la médiation est soumise au principe de confidentialité.

Les constatations du médiateur et les déclarations recueillies au cours de la médiation ne peuvent être divulguées aux tiers ni invoquées ou produites dans le cadre d'une instance judiciaire ou arbitrale sans l'accord des parties.

Il est fait exception aux alinéas précédents dans les deux cas suivants :

a) En présence de raisons impérieuses d'ordre public ou de motifs liés à la protection de l'intérêt supérieur de l'enfant ou à l'intégrité physique ou psychologique de la personne ;

b) Lorsque la révélation de l'existence ou la divulgation du contenu de l'accord issu de la médiation est nécessaire pour sa mise en œuvre ou son exécution.

Lorsque le médiateur est désigné par un juge, il informe ce dernier de ce que les parties sont ou non parvenues à un accord. »

Au visa de cet article, il a été jugé qu’en dehors des cas dérogatoires prévus par la loi, l’atteinte à l’obligation de confidentialité de la médiation impose que les pièces produites sans l’accord de la partie adverse soient, au besoin d’office, écartées des débats par le juge (2e Civ., 9 juin 2022, pourvoi n°19-21.798, publié).

En outre, l’article 1528-3 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2025-660 du 18 juillet 2025 en vigueur depuis le 1er janvier 2025 dispose désormais : 

« Sauf accord contraire des parties, tout ce qui est dit, écrit ou fait au cours de l'audience de règlement amiable, de la conciliation confiée à un conciliateur de justice ou de la médiation est confidentiel.

Sauf accord contraire des parties, cette règle de confidentialité s'applique aux pièces élaborées dans le cadre de ces processus amiables.

Les pièces produites au cours de l'audience de règlement amiable, de la conciliation confiée à un conciliateur de justice ou de la médiation ne sont pas couvertes par la confidentialité.

Il est fait exception à la confidentialité dans les deux cas suivants :

1° En présence de raisons impérieuses d'ordre public ou de motifs liés à la protection de l'intérêt supérieur de l'enfant ou à l'intégrité physique ou psychologique de la personne ;

2° Lorsque la révélation de l'existence ou la divulgation du contenu de l'accord issu de la conciliation de la médiation est nécessaire pour sa mise en œuvre ou son exécution. »

Cette disposition entrée en vigueur le 1er septembre 2025 est applicable, en application de l’article 25 du décret n°2025-660 du 18 juillet 2025, aux instances en cours à cette date et, par conséquent, à la présente procédure.

En l’espèce, la pièce n°5 est constituée par des courriels échangés entre les 5 et 7 mai 2025 qui portent, pour le plus grand nombre d’entre eux, sur l’élaboration du protocole d’accord et sont intitulés « 9 [Localité 7] : Rapport de réunion du 28/01/2025 » tandis que la pièce n°6 est constituée de courriels échangés le 8 avril 2025 portant exclusivement sur le protocole d’accord et intitulés « Dernier. Point de la médiation ». 

Si la société [Adresse 8] soutient que ces échanges sont intervenus alors que la médiation était achevée, elle ne l’établit pas alors que, le 23 juin 2025, le conseil de la société Les mets authentiques sollicitait, par message électronique, le renvoi la médiation étant toujours en cours et qu’à l’audience du 16 décembre 2025, les parties ont sollicité un renvoi la médiation étant en cours. 

Au surplus, il convient de relever que les échanges de mail produits en pièce n°6 portent l’intitulé « dernier point sur la médiation », démontrant ainsi que la médiation était bien toujours en cours et que les échanges avaient ainsi un lien avec celle-ci. 

Dès lors, ces pièces qui portent sur les échanges eus entre les parties sur le protocole d’accord élaboré à la suite des discussions eues dans le cadre de la médiation seront écartées des débats en ce qu’elles portent atteinte au principe de la confidentialité de la médiation consacré à l’article 21-3 de la loi n°95-125 du 8 février 1995 et désormais également à l’article 1528-3 du code civil. 

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la société [Adresse 3] a transformé les caves, sans autorisation, en cuisine et salles annexes du restaurant, que l’activité de restaurant est à l’origine de nuisances sonores et olfactives qui ont été constatées par la ville de [Localité 1] en lien, notamment, avec des extractions et ventilations non-conformes, que la réfection en peinture de la façade écaillée à la suite de la dépose de plaques métalliques a été réalisée sans aucune consultation et information du conseil syndical ou du syndic, que de nouvelles enseignes lumineuses ont été posées sur la façade de l’immeuble sans autorisation laissant apparaître les trous de l’ancienne enseigne, que ces enseignes lumineuses sont à l’origine de nuisances lumineuses, qu’en mai 2025, un câble provenant du restaurant a été passé à travers le mur du hall du rez-de-chaussée sans autorisation, qu’en septembre 2025, concomitamment à la remise en service du gaz dans le restaurant, des fuites importantes ont été constatées sur le réseau de gaz de l’immeuble, qu’en septembre 2022, le châssis surplombant la porte de l’immeuble a été installé sans aucune autorisation de l’assemblée générale et que la société [Adresse 3] fait obstacle à l’exercice de la servitude d’accès au local technique situé dans ses parties privatives.

Il invoque, en conséquence, une violation des articles 8, 9 et 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, du règlement de copropriété (article 8) ainsi que des troubles anormaux du voisinage résultant des nuisances sonores, olfactives et lumineuses générées par le restaurant et des troubles d’une particulière gravité résultant des fuites de gaz.



Il rappelle qu’en sa qualité de copropriétaire bailleur, la société [Adresse 3] est tenue de faire respecter à tout occupant de son chef le règlement de copropriété et de répondre des atteintes portées aux parties communes ou à l’aspect extérieur de l’immeuble. 

Il souligne que cette dernière ne conteste pas avoir modifié l’aspect extérieur de l’immeuble sans autorisation de l’assemblée générale en violation de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 13 du règlement de copropriété.

Il soutient que les torches ont en réalité été exploitées et ont généré des nuisances lumineuses par le passé.

Il conteste que les caves, à l’exception du lot n°27, ait un usage commercial conformément au règlement de copropriété qui ne peut être remis en cause ni par un relevé fiscal, ni par un acte de vente. 

Il relève que la société [Adresse 3] n’établit nullement que le câble traversant le hall résulte d’une intervention d’une entreprise à la demande du syndic.

Il note que la société [Adresse 3] ne conteste pas les coupures d’eau et de gaz du 14 septembre 2025, que les fuites de gaz ont été concomitantes à la remise en service du restaurant et que, s’agissant du réseau d’évacuation, le rapport [R] du 23 octobre 2024, a relevé des anomalies affectant le réseau privatif.

Il précise solliciter un accès organisé et effectif des équipements communs situés dans l’emprise du local qui découle du règlement d’expertise. 

Le syndicat des copropriétaires fait, enfin, valoir que les désordres et nuisances constatées soulèvent des questions techniques complexes qui nécessitent, pour être pleinement établies et chiffrées en vue d’un procès au fond, l’intervention d’un technicien judiciaire qui aurait pour mission de se prononcer sur l’étendue et l’origine des atteintes aux parties communes (façade, courette, plomberie, réseau gaz, travaux non autorisés, extraction, enseigne), le caractère anormal des nuisances sonores olfactives et lumineuses, les risques liés aux installations de gaz et sur les préjudices subis par le syndicat des copropriétaires.

La société [Adresse 3] relève que le syndicat des copropriétaires fonde ses demandes sur une accumulation de faits hétérogènes, échelonnés sur plus de quinze années (de 2010 à 2026) en se fondant sur des pièces anciennes (de 2010, 2018) qui sont impropres à caractériser un trouble manifestement illicite actuel. 

Elle souligne que les nuisances sonores et olfactives alléguées ne sont établies par aucune pièce objective et repose uniquement sur le ressenti et les doléances de 7 témoignages, l’étude acoustique qu’elle a tenté de faire réaliser n’ayant pu aboutir en raison du refus des résidents de laisser l’accès à leur appartement. 

Elle indique avoir mandaté deux bureaux d’études qui n’ont constaté aucune non-conformité de son système de ventilation et d’extraction. 
S’agissant des torches, elle explique que celles-ci étaient déjà présentes lorsqu’elle a acquis le local commercial en janvier 1999 sans qu’elle ne fasse jamais l’objet d’aucune mise en demeure ou procédure de la part de la copropriété. Elle précise qu’elles sont purement décoratives et ne sont pas allumées. 

S’agissant de l’enseigne, elle souligne que le règlement de copropriété crée une exception expresse pour le lot n°1, qu’elle a obtenu une autorisation conditionnelle du conseil syndical et que les critiques formulées par le syndicat des copropriétaires ne sont pas avérées.

Elle conteste toute nuisance lumineuse, l’enseigne étant éteinte tous les soirs à 22 heures.

S’agissant du ravalement de façade, elle explique avoir déjà procédé à un tel ravalement en 2016 et 2022 en respectant la continuité chromatique et rebouchant les trous. 

Elle conteste toute responsabilité dans les problèmes de refoulement comme en atteste le rapport de M. [R] du 23 octobre 2024.

Elle explique que le ravalement de la façade de la cour intérieure a été reporté par le syndic lui-même et qu’il a fini par être réalisé à ses frais et validé par le conseil syndical en mars 2025.

Elle soutient que le câble a été installé non par elle mais par la société Ensio mandaté par la société Bouygues telecom à la demande du syndic lui-même. 

Elle conteste tout refus de laisser l’accès à son local commercial dès lors qu’elle en a été préalablement informée et a pu ainsi en aviser son locataire. 

S’agissant des caves, elle rappelle que le lot n°27 qui représente la plus grande partie du sous-sol a une vocation commerciale depuis au moins 1999 et que l’administration fiscale reconnaît la nature professionnelle et commerciale de l’ensemble des lots.

S’agissant des fuites de gaz, elle note qu’aucun rapport écrit de GRDF lors de son intervention ne lui a été adressé et qu’aucune pièce ne permet d’établir les allégations du syndicat des copropriétaires justifiant qu’il procède à la réfection de l’intégralité des canalisations de gaz dont la vétusté est imputable à ce dernier. 

La société [Adresse 3] s’oppose enfin à la mesure d’expertise sollicitée, celle-ci étant trop large et insuffisamment justifiée et ce d’autant que plusieurs rapports techniques existent déjà. 

A titre subsidiaire, elle demande que la mission de l’expert soit strictement encadrée.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

Caractérise un trouble manifestement illicite toute perturbation procédant directement ou indirectement d'une violation évidente de la règle de droit.

L’article 8 I. de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis précise que le règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance et qu’il ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

L'article 9 I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précitée prévoit que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

Suivant l’article 25 b) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précitée, ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci. 

Suivant l’article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précitée, l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.

Il a été déduit d’abord de l'article 544 du code civil qui dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements et de l’article 1240 (anciennement 1384 du code civil) du code civil relatif à la responsabilité extracontractuelle puis directement du principe suivant lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage, une responsabilité civile extracontractuelle objective pour trouble anormal du voisinage (2ème Civ., 19 novembre 1986, pourvoi n°84-16.379, Bull. 1986, II, n°172). 

Pour que la responsabilité soit engagée pour trouble anormal du voisinage, il n’est pas nécessaire de rapporter la preuve d’une faute mais il suffit d’établir que le trouble présente un caractère anormal, c’est-à-dire qu’il excède, compte tenu de sa nature, de son intensité et de sa fréquence, la mesure que l’on doit normalement souffrir au temps et au lieu où il se produit. 

Ainsi, la victime d’un trouble anormal de voisinage trouvant son origine dans un immeuble donné en location peut en demander réparation tant au voisin locataire qu’au propriétaire du logement occupé par celui-ci (3ème Civ., 17 avril 1996, pourvoi n°94-15.876, Bull 1996, III, n°108). 


La responsabilité pour trouble anormal du voisinage est désormais consacrée à l’article 1253 du code civil tel que modifié par la loi n°2024-346 du 15 avril 2024 entrée en vigueur le 17 avril 2024 qui dispose que :

« Le propriétaire, le locataire, l'occupant sans titre, le bénéficiaire d'un titre ayant pour objet principal de l'autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d'ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l'origine d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

Sous réserve de l'article L. 311-1-1 du code rural et de la pêche maritime, cette responsabilité n'est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d'activités, quelle qu'en soit la nature, existant antérieurement à l'acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien ou, à défaut d'acte, à la date d'entrée en possession du bien par la personne lésée. Ces activités doivent être conformes aux lois et aux règlements et s'être poursuivies dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l'origine d'une aggravation du trouble anormal. »

Aux termes de l’article R. 1336-5 du code de la santé publique « aucun bruit particulier ne doit, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l'homme, dans un lieu public ou privé, qu'une personne en soit elle-même à l'origine ou que ce soit par l'intermédiaire d'une personne, d'une chose dont elle a la garde ou d'un animal placé sous sa responsabilité. » 

L’article R. 1336-6 de ce code précise que :

« Lorsque le bruit mentionné à l'article R. 1336-5 a pour origine une activité professionnelle autre que l'une de celles mentionnées à l'article R. 1336-10 ou une activité sportive, culturelle ou de loisir, organisée de façon habituelle ou soumise à autorisation, l'atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l'homme est caractérisée si l'émergence globale de ce bruit perçu par autrui, telle que définie à l'article R. 1336-7, est supérieure aux valeurs limites fixées au même article.

Lorsque le bruit mentionné à l'alinéa précédent, perçu à l'intérieur des pièces principales de tout logement d'habitation, fenêtres ouvertes ou fermées, est engendré par des équipements d'activités professionnelles, l'atteinte est également caractérisée si l'émergence spectrale de ce bruit, définie à l'article R. 1336-8, est supérieure aux valeurs limites fixées au même article.

Toutefois, l'émergence globale et, le cas échéant, l'émergence spectrale ne sont recherchées que lorsque le niveau de bruit ambiant mesuré, comportant le bruit particulier, est supérieur à 25 décibels pondérés A si la mesure est effectuée à l'intérieur des pièces principales d'un logement d'habitation, fenêtres ouvertes ou fermées, ou à 30 décibels pondérés A dans les autres cas. »





Il est constant que le trouble manifestement illicite est caractérisé lorsqu’un copropriétaire occupe des parties communes ou réalise des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, sans autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires ou en méconnaissance des décisions de l’assemblée et également lorsqu’il est à l’origine de troubles anormaux du voisinage.

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

L'obtention de telles mesures est subordonnée à plusieurs conditions : l'absence de procès devant le juge du fond, l'existence d'un motif légitime, l’intérêt probatoire du demandeur -apprécié notamment au regard de la mesure sollicitée et des intérêts du défendeur- et la nature légalement admissible de la mesure demandée.

La mesure sollicitée n'implique pas d'examen de la responsabilité des parties ou des chances de succès du procès susceptible d'être ultérieurement engagé, il suffit que soit constatée l'éventualité d'un procès dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d'autrui.

Si le litige au fond peut n'être qu'éventuel, la mesure sollicitée doit toutefois reposer sur des faits précis, objectifs et vérifiables, qui permettent de projeter ce litige futur comme plausible et crédible.

A cet égard, si le demandeur à la mesure d'instruction n'a pas à démontrer la réalité des faits qu'il allègue, il doit justifier d'éléments rendant crédibles ses suppositions, ne relevant pas de la simple hypothèse, en lien avec un litige potentiel futur dont l'objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction, la mesure demandée devant être pertinente et utile.

En revanche, l’urgence, l’existence d’un trouble manifestement excessif ou d’un danger imminent et l’absence de contestations sérieuses ne sont pas requises pour qu’une expertise soit ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile. 

En l’espèce, les pièces versées aux débats ne permettent d’établir avec l’évidence requise en référé ni les violations du règlement de copropriété, ni les troubles anormaux du voisinage allégués par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société [Adresse 3], compte tenu de l’ancienneté de ces pièces, de leur absence de force probante suffisante - s’agissant principalement, à l’exception d’un procès-verbal de constat dressé par un commissaire de justice le 16 décembre 2022, de photographies non datées, d’attestations de résidents qui sont, pour certaines, anciennes et qui sont pour les plus récentes insuffisantes à, elles-seules, à établir des nuisances sonores et olfactives susceptibles de caractériser un trouble anormal du voisinage – et, enfin, de la production par la société défenderesse de pièces (notamment le rapport technique – ventilation cuisine de la société Fluidex ingénierie en date du 4 novembre 2024, l’avis technique de M. [R] en date du 7 avril 2026 sur les installations de ventilation et climatisation du restaurant et le rapport de M. [R] sur le réseau d’évacuation du 23 octobre 2024) qui sont de nature à remettre en cause les allégations du syndicat des copropriétaires.

Il convient au surplus de relever que les mesures de remise en état demandées par le syndicat des copropriétaires sont contradictoires avec la mesure d’expertise qu’elle sollicite également à titre principal afin que l’expert se prononce sur l’étendue et l’origine des atteintes aux parties communes (façade, courette, plomberie, réseau gaz, travaux non autorisés, extraction, enseigne), le caractère anormal des nuisances sonores olfactives et lumineuses, les risques liés aux installations de gaz et sur les préjudices subis par le syndicat des copropriétaires.

En outre, s’il ressort des débats que la société [Adresse 3] a transformé en cuisine et en annexe du restaurant les lots 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, et 26 qui sont, suivant le règlement de copropriété du 1er juillet 1991, des caves, le syndicat des copropriétaires échoue à rapporter la preuve, avec l’évidence requise en référé que l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires était nécessaire alors qu’il est admis, en application des articles 9.I et 26 de la loi du 10 juillet 1965 précités, qu’un changement d’affectation des parties privatives peut intervenir sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires lorsque ce changement n’est pas contraire à la destination générale de l’immeuble, qu’il ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires et qu’il n’est pas expressément interdit par le règlement de copropriété. 

Enfin, le syndicat des copropriétaires demande à ce que la société [Adresse 3] soit condamnée sous astreinte à laisser l’accès aux équipement communs situés dans son local commercial.

Toutefois, il ne verse aucune pièce qui établirait qu’il ait été empêché d’accéder aux équipements communs situés dans l’emprise du local en raison du refus que lui aurait opposé la société [Adresse 3] ou l’un de ses locataires. 

Le syndicat des copropriétaires échoue, en conséquence, à établir, avec l’évidence requise en référé, un trouble manifestement illicite actuel au sens de l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile, justifiant que soient ordonnées les mesures de remise en état qu’il sollicite. 

En revanche, ces pièces suffisent à caractériser un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile justifiant que soit ordonnée la mesure d’expertise sollicitée, en présence d’un procès en germe entre les parties qui n’est pas à ce stade manifestement voué à l’échec.

Il convient à ce titre de rappeler que l’application de cet article n’implique aucun préjugé sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé et qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher le débat au fond sur les conditions de mise en œuvre des actions qui pourraient ultérieurement être engagées. 



La mesure d’instruction sollicitée sera, en conséquence, ordonnée suivant, toutefois, les termes du présent dispositif tenant compte des observations formulées par la défenderesse, étant rappelé que le juge des référés est libre de choisir la mission donnée à l'expert et n'est pas tenu par les propositions des parties.

Il convient à ce titre de rappeler que l’expert ne peut émettre qu’un avis technique et ne peut ainsi se prononcer sur des questions juridiques qui relèvent de la seule compétence du juge. Il ne peut ainsi, comme le sollicite le syndicat des copropriétaires, se prononcer sur les questions de conformité au règlement de copropriété, non plus que de l’atteinte aux parties communes et à l’aspect extérieur de l’immeuble au sens de la loi du 65-557 du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété mais uniquement fournir des éléments de fait et techniques permettant à la juridiction ultérieurement saisie de répondre à ces questions.

Il convient également de souligner que l’existence ou non d’une autorisation donnée par l’assemblée générale des copropriétaires peut être constatée par le juge sans qu’il n’ait besoin d’un avis technique d’un expert. 

Enfin, il ne sera pas prévu, comme le sollicite la société [Adresse 3], que les mesures acoustiques et lumineuses ne pourront être que contradictoires, dès lors que l’expert n’est pas tenu de convoquer les parties pour procéder à des investigations de caractère purement matériel, telles que les mesurages de bruit, mais doit alors mettre les parties à même de discuter la portée et le résultat de telles investigations pour que le principe de la contradiction ne soit pas violé (2e Civ., 18 juin 1986, pourvoi n°85-10.247, Bull. 1986, II, n°94 ; 2e Civ., 13 janvier 2005, n°04-12.623 ; 2e Civ., 10 décembre 2013, pourvoi n°09-71.287). 

Cette mesure étant ordonnée dans l’intérêt du syndicat des copropriétaires, il sera tenu de consigner la provision à valoir sur la rémunération de l’expert suivant les termes du présent dispositif afin au surplus d’assurer l’effectivité de cette mesure. 

Sur la demande de la société [Adresse 3] au titre de l’article 10-1 de la loi du juillet 1965

Suivant l’article 10-1, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1975 fixant le statut de la copropriété, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. 

En l’espèce, compte tenu de la mesure d’expertise ordonnée, il y a lieu de rejeter la demande de la société [Adresse 3] tendant à être dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure. 

Sur les demandes accessoires

La partie défenderesse à une mesure ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considérée comme une partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile (2e Civ., 10 février 2011, pourvoi n° 10-11.774, Bull. 2011, II, n° 34 ; 2e Civ., 21 novembre 2024, pourvoi n°22-16.763, publié). En effet, les mesures d’instruction sollicitées avant tout procès le sont au seul bénéfice de celui qui les sollicite, en vue d’un éventuel procès au fond, et sont donc en principe à la charge de ce dernier.

Les dépens de l’instance introduite resteront, en conséquence, à la charge du syndicat des copropriétaires. 

Par suite, sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée. 

Compte tenu de la mesure d’expertise ordonnée, la demande de la société [Adresse 3] au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera également rejetée. 



PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons le désistement du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] de l’instance introduite à l’encontre de la société Les mets authentiques et le déclarons parfait ; 

Ecartons des débats les pièces n°5 et 6 produites par la société [Adresse 3] ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] au titre du trouble manifestement illicite ; 

Ordonnons une mesure d’expertise ;

Désignons en qualité d'expert :

M. [V] [C]
[Adresse 9]
Port. : 06.03.04.15.53 
Email : [Courriel 1]



lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ; 

avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s'être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de:

- Se rendre sur les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 6], après y avoir convoqué les parties ;
- Examiner les désordres et nuisances allégués dans les conclusions déposées à l’audience par le syndicat des copropriétaires ; et le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, examiner tous désordres connexes, ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice par ailleurs des dispositions de l’article 238, alinéa 2, du code de procédure civile ;
- Les décrire, en indiquer la nature, l'importance, la date d'apparition, en retracer l’historique et en décrire l’évolution prévisible ; en rechercher la ou les causes ; préciser, notamment, si les désordres et nuisances, sont imputables à la société [Adresse 3], à un de ses locataires, à des copropriétaires, au syndicat des copropriétaires ou à des tiers ; décrire, notamment, l’état de la façade de l’immeuble dans son ensemble ; préciser les travaux qui ont été réalisés sur la façade de l’immeuble par la société [Adresse 3] et par le syndicat des copropriétaires ; 
- S’agissant des nuisances lumineuses alléguées, préciser, notamment, leur intensité, leur durée, l’orientation des faisceaux, l’intrusion de lumières dans les logements ; donner son avis sur l’existence d’une gêne lumineuse et, le cas échéant, sur l’importance de cette gêne ; fournir tous les éléments descriptifs de la gêne constatée ; au besoin, réaliser des interventions inopinées en tous lieux et à tous moments estimés opportuns par l’expert et en rendre contradictoirement compte aux parties après exécution ; 
- S’agissant des nuisances olfactives alléguées, préciser, notamment, leur fréquence, leur intensité et les conditions d’apparition ; donner son avis sur l’existence d’une gêne olfactive et, le cas échéant, sur l’importance de cette gêne ; fournir tous les éléments descriptifs de la gêne constatée ; 
- S’agissant des nuisances sonores alléguées, donner son avis sur l’existence d’une gêne sonore et, le cas échéant, sur l’importance de cette gêne ; fournir tous les éléments descriptifs de la gêne constatée ; effectuer les observations utiles à sa mission et, s’il l’estime nécessaire, des mesures acoustiques ; procéder, notamment, aux mesures acoustiques nécessaires permettant de caractériser, au sens des dispositions des articles R. 1336-6 et suivants du code de la santé publique, le dépassement de l’émergence globale et celui de l’émergence spectrale des bruits perçus depuis les appartements et parties communes ; au besoin, réaliser des interventions inopinées en tous lieux et à tous moments estimés opportuns par l'expert et en rendre contradictoirement compte aux parties après exécution ;
- Fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues et sur les comptes entre les parties ;
- Fournir tous les éléments permettant à la juridiction éventuellement saisie de caractériser d’éventuels manquements aux prescriptions législatives, réglementaires ou contractuelles et aux règles de l’art, pouvant avoir un lien avec les désordres et les nuisances alléguées ; 
- Fournir tous les éléments permettant à la juridiction éventuellement saisie, de déterminer si les nuisances sont de nature à constituer un trouble anormal de voisinage ;
- Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres et aux nuisances, et leurs délais d'exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d'un maître d'œuvre, le coût de ces travaux ;
- Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d'évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres et des nuisances, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ; 

- Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l'aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l'affirmative, à la demande d'une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;
- Faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

✏convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise ;

✏ se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

✏ se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

✏ à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :
→ en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;
→ en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du, juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l'article 280 du code de procédure civile, et dont l'affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l'article 269 du même code ;
→ en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ;
→ en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

✏ au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable ;
→ fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;
→ rappelant aux parties, au visa de l’article 276, alinéa 2, du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai ;

Fixons à la somme de 5.000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la partie demanderesse à la régie du tribunal judiciaire de Paris au plus tard le 10 novembre 2026 ;

Disons que faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l'article 271 du code de procédure civile ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Disons que le terme du délai fixé par l'expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l'instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf les exceptions visées à l'article 276 du code de procédure civile ;

Disons que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 255, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris (contrôle des expertises) avant le 10 juillet 2027, pour le rapport définitif, sauf prorogation de ces délais dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;

Disons que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme OPALEXE et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;

Rejetons la demande de la société [Adresse 3] tendant à être dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

Laissons les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] ;

Rejetons les demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

Rejetons toutes autres demandes des parties ; 

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 10 septembre 2026.

La Greffière, La Présidente, 




Carine DIDIER Sophie COUVEZ




Service de la régie : 
Tribunal de Paris, [Adresse 10]
[Localité 8]
☎ [XXXXXXXX01] 
Fax 01.44.32.53.46
✉ [Courriel 2]


Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes : 
IBAN : [XXXXXXXXXX01]
BIC : TRPUFRP1
en indiquant impérativement le libellé suivant : 
C7 "Prénom et Nom de la personne qui paye" pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l'ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l'avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d'une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Monsieur [V] [C]

Consignation : 5000 € par [Localité 9] des copropriétaires du [Adresse 1], pris en la personne de son Syndic actuel, la société HOMELAND, ayant pour ancien syndic, la société ARCO S.A.S.

le 10 Novembre 2026

Rapport à déposer le : 10 Juillet 2027

Juge chargé du contrôle de l’expertise : 
Service du contrôle des expertises
Tribunal de Paris, [Adresse 10]
[Localité 8].