Tribunal judiciaire de Paris, 2ème chambre 2ème section, 10 septembre 2026, n° 23/03797

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le : 


■

2ème chambre civile

 
N° RG 23/03797 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-CZMGV

N° MINUTE : 

Assignation du :
12 Mai 2022













JUGEMENT 
rendu le 10 Septembre 2026 
DEMANDERESSE

Madame [W] [J] [R]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Olivier FALGA de la SELARL FALGA - VENNETIER SELARL, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #L0251



DÉFENDEURS

Monsieur [X] [I] [S] [Y]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Madame [C] [K] [Y] épouse [O]
[Adresse 3]
[Localité 4]

Monsieur [U] [Q] [E] [Y]
[Adresse 4]
[Localité 5]

Tous les trois représentés par Maître Jessica CHUQUET de la SELEURL CABINET CHUQUET, avocats au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #E0595 et par Maître Natacha OLLICHON, de la SELARL OL AVOCAT, avocat au barreau de Nantes, avocat plaidant.

Décision du 10 Septembre 2026
2ème chambre civile
N° RG 23/03797 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-CZMGV


INTERVENANTE VOLONTAIRE : 

SARL KAPKO
[Adresse 5] 
[Localité 6]

représentée par Maître Olivier FALGA de la SELARL FALGA - VENNETIER SELARL, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #L0251


COMPOSITION DU TRIBUNAL

M. Jérôme HAYEM, Vice-Président
Monsieur Robin VIRGILE, Juge
Madame Céline MARION, Vice-Présidente

assistés de Madame Chloé GAUDIN, Greffière lors des débats et de Madame Astrid JEAN, Greffière lors de la mise à disposition. 


DEBATS

A l’audience collégiale du 28 Mai 2026 tenue en audience publique devant Jérome HAYEM et Céline MARION, en formation double juges rapporteurs, Jérôme HAYEM a présidé et Robin VIRGILE a fait lecture du rapport puis après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 10 septembre 2026.


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe 
Contradictoire et en premier ressort




EXPOSE DES FAITS 

[U], [X] et [C] [Y] (les consorts [Y]) étaient propriétaires du lot de copropriété n°1 correspondant à une boutique, un atelier, et une cave, de l’ensemble immobilier sis, [Adresse 6] à [Localité 7]. 

Le 7 août 2018, M. [T] et [W] [R], associés au sein de la société KAKPO, ont offert aux consorts [Y] d’acquérir au prix de 625 000 euros, dans l’ensemble immobilier précité, un lot n°39 à créer à partir du lot n°1 correspondant après travaux à une chambre et un rangement, et un lot n°41 à créer également à partir du lot n°1 correspondant après travaux à un logement comportant salon, cuisine, salle de bains et toilettes. 




Par acte du 18 octobre 2018, reçu par Maître [H] [A], les consorts [Y] ont consenti à [W] [R] une promesse unilatérale de vente portant sur les lots n°39 et 41 à créer précités. 

Ladite promesse prévoyait : 

- une clause de substitution pour le bénéficiaire, 
- une clause relative à l’engagement des promettants de ne pas apporter de modification quelconque aux biens promis, et de les délivrer dans leur état actuel. 

Il figurait aussi à la promesse unilatérale de vente une « condition suspensive particulière » intitulée « Division des lots et modifications du RCP », ainsi libellée : 

« Un accord préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité, sur la demande relative à la division du lot n°1 a été obtenu, ainsi qu’il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale de 2015, dont une copie demeure ci-annexée. Il est ici fait observer que cette autorisation entraînera une modification de la répartition des tantièmes de copropriété. 
Le modificatif au règlement de copropriété sera établi préalablement à la réitération des présentes par le notaire participant, aux frais du PROMETTANT. » 

Enfin, une indemnité d’immobilisation de 60 000 euros était prévue, dont 10 000 euros devaient être versés dans les dix jours de la signature de l’acte, le surplus devant être versé par le bénéficiaire au promettant au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration de la promesse de vente, pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait. 
 
Le bien objet de la promesse unilatérale de vente a été ensuite vendu le 14 juin 2021 par les consorts [Y] à un tiers. 
 
Par exploits d'huissier de justice en date des 12 et 13 mai 2022, [W] [R] a fait assigner les consorts [Y] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de juger que la vente des lots précités est parfaite, outre d’obtenir leur condamnation à des dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et de jouissance. 

L'affaire a été distribuée à un juge de la mise en état. 

Par conclusions du 12 mars 2024, la société KAKPO est intervenue volontairement à la présente instance. 

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 8 avril 2025, [W] [R] et la société KAKPO demandent au tribunal de : 
 
« CONDAMNER M. [S], Mme [C] et M. [U] [Y], chacun, à autoriser, par courrier RAR transmis dans le délai de 15 jours suivant signification du jugement, le notaire consignataire de l’indemnité d’immobilisation, à déconsigner celle-ci, soit la somme de 60.000 €, au profit de Mme [R] ou de la SARL KAPKO

ASSORTIR cette condamnation de chacun des défendeurs, d’une astreinte de 300 € par jour de retard passé ce délai

CONDAMNER in solidum M. [S], Mme [C] et M. [U] [Y] à régler à Mme [R] et à la SARL KAPKO :
- Le montant des intérêts au taux légal diminué de 0,30% sur la somme de 60.000 € depuis le 14 juin 2021 jusqu’à déconsignation du séquestre, au titre de la privation de l’indemnisation d’immobilisation de 60.000 €
- 195.000 € en indemnisation du préjudice matériel lié à l’échec du projet
- 75.000 € en indemnisation du préjudice de jouissance et de perte de loyers
- 15.000 € en indemnisation de leur préjudice moral

CONDAMNER in solidum M. [S], Mme [C] et M. [U] [Y] à payer à Mme [R] et à la SARL KAPKO la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

CONDAMNER in solidum M. [S], Mme [C] et M. [U] [Y] à prendre en
charge les dépens de l’instance. » 


Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 5 février 2025, les consorts [Y] demandent au tribunal de : 
« Vu les articles 113, 1117, 2031-3 et 1240 du Code civil ;
Vu les articles 31-2 et 700 du Code de procédure civile ;
Vu les pièces versées ;
Vu la jurisprudence visée ;

Déclarer les consorts [Y] recevables et bien fondés en leurs demandes ;

A titre principal,

Juger les demandes de Madame [R] et de la Société KAPKO comme étant mal fondées ;

Débouter Madame [R] et de la Société KAPKO de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions plus amples et contraires à l’encontre des consorts [Y] ;

Condamner Madame [R] et de la Société KAPKO à verser aux consorts [Y] la somme de 60 000,00 € correspondant à l’indemnité d’immobilisation contractuellement convenue aux termes de la promesse unilatérale de vente signée le 16 octobre 2018 ;

Condamner Madame [R] et de la Société KAPKO à verser aux consorts [Y] la somme de 3 000,00 € correspondant à l’indemnité pour procédure abusive ;

Condamner Madame [R] et de la Société KAPKO à verser au trésor public une amende civile pour procédure abusive qui ne saurait être inférieure à 2 000,00 € ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire, le Tribunal venait à considérer que les consorts [Y] ont engagé leur responsabilité contractuelle,

Juger que les demandes d’indemnisations formées par Madame [R] et la Société KAPKO sont mal fondées ;

Débouter Madame [R] et la Société KAPKO de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions plus amples et contraires à l’encontre des consorts [Y] ;

En tout état de cause,

Condamner Madame [R] et la Société KAPKO à payer aux Consorts [Y] la somme de 15 000,00 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamner Madame [R] et la Société KAPKO aux entiers dépens de l’instance. » 

Il sera renvoyé aux conclusions précitées pour un exposé exhaustif des moyens des parties au soutien de leurs demandes, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. 

L'ordonnance de clôture est intervenue le 4 juin 2025. 
Le 3 septembre 2025, les consorts [Y] ont adressé au juge de la mise en état des conclusions aux fins de révoquer l’ordonnance de clôture, compte tenu de la signification de conclusions le 5 juin 2025, demande de révocation qui a été rejetée le 9 septembre 2025. 

A l'audience du 28 mai 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 10 septembre 2026. 


MOTIFS 

Sur l’indemnité d’immobilisation 

[W] [R] et la société KAKPO demandent de condamner sous astreinte les défendeurs à autoriser le notaire séquestre à restituer entre leurs mains la somme de 60 000 euros séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation. Ils demandent aussi de condamner in solidum [U], [X] et [C] [Y] à leur payer le montant des intérêts au taux légal diminué de 0,30 % du 14 juin 2021 jusqu’a libération de la somme de 60 000 euros séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation. 


Ils font valoir que : 

- compte tenu de la carence des promettants, il résulte de la clause « DELAI » qu’il n’existait aucun délai pour la levée d’option et il n’y a pas de caducité de la promesse,

- en effet, si la promesse expirait le 3 mai 2019, elle précisait qu’en cas de carence du promettant pour la réalisation de la vente, ils ne pourraient se prévaloir de l’expiration de ce délai pour refuser de vendre le bien, 

- la clause « REALISATION » n’est applicable que lorsque la transaction peut être réalisée, or, en présence d’une carence des promettants, c’est la clause « DELAI » qui soit s’appliquer, 

- la promesse unilatérale de vente était consentie sous la condition suspensive d’un modificatif de règlement de copropriété, incombant aux promettants, et les promettants s’engageait à « ne pas apporter de modification quelconque » aux biens vendus et à « délivrer les biens dans leur état actuel »,
 
- le moteur d’une climatisation a été installé dans la cour commune devant l’une des fenêtres du bien promis ce qui a été constaté dès le 23 avril 2019 ce qui affecte la jouissance et le prix du bien promis, en violation de la clause relative à l’absence de modification des biens, et les consorts [Y] ne l’ignoraient pas, et ce n’est qu’en novembre 2019 qu’ils ont été informés que le problème n’était toujours pas réglé, 
- le 29 mai 2019, les canalisations avaient été retirées volontairement par le locataire et l’appartement n’a pu être à nouveau raccordé que le 20 juin 2019,

- jusqu’en novembre 2019, l’acte modificatif du règlement de copropriété n’était toujours pas réalisé, de sorte qu’il ne peut être utilement soutenu qu’au 1er juillet 2019 les conditions étaient réunies pour la régularisation de cet acte, de sorte que la régularisation de la vente n’avait pas à intervenir du fait de la carence des promettants, ainsi que prévu à la clause « DELAI » ,

- les moyens des consorts [Y] relatifs à l’absence de levée d’option et au paiement du prix dans le délai initial sont donc inopérants, puisque ces diligences ne sont à réaliser qu’une fois que la vente peut être régularisée, 

- ce n’est que le 27 novembre qu’un projet modificatif du règlement de copropriété a été adressé aux consorts [Y], qu’ils n’ont pas validé, de sorte que cette condition suspensive n’était pas levé et qu’aucun délai ni caducité ne lui étaient opposables,

- le fait qu’elles aient conclu que la vente était parfaite n’est pas contradictoire avec le fait que la promesse n’était pas caduque, 

- elles ont accepté de régulariser l’acte authentique le 28 novembre 2019, transmettant les fonds à leur notaire via un virement instantané, lequel n’avait pas à s’en départir entre les mains du notaire du vendeur tant que l’acte n’est pas régularisé, 

- la vente n’a pas été réitérée en raison du refus des consorts [Y] qui ont estimé ne pas avoir eu assez de temps pour relire les actes, c’est donc de mauvaise foi qu’ils soutiennent que la vente n’a pu être réalisée en l’absence de paiement du prix de vente ou d’erreurs dans les actes leur ayant été adressés, 
 
- la suite de l’annulation du rendez-vous de signature, M. [P] a demandé des nouvelles aux deux notaires et au promettant, sans succès, 
- le courrier du 4 février 2020 adressé à [W] [R] notifiant la caducité de la promesse ne lui est jamais parvenu, et il prétendait que l’ensemble des conditions suspensives était réalisé, et notifiait la caducité de la promesse sans la convoquer à la signature d’un acte authentique,

- le courrier adressé à Me [A] est du même ordre, ne l’invitant pas à réitérer la vente et il en est de même du courrier du 20 février 2020 qu’ils auraient aussi adressé à Me [A], 

- ces courriers sont sans effet, à défaut pour les promettants d’avoir supprimé le moteur de la climatisation, ni validé l’acte modificatif du règlement de copropriété, 

- elles n’ont jamais renoncé à l’acquisition, et ne pouvaient imaginer que les consorts [Y] vendraient le bien à un tiers,

- l’indemnité d’immobilisation doit leur être restituée car la vente a échoué du fait de la carence des consorts [Y], puis leur faute d’avoir vendu le bien à un tiers, et le non-respect de leur engagement de délivrance conforme puisque le bien a été modifié, 

- ils ont été privés de la somme de 60 000 euros depuis 14 juin 2021, date de la revente du bien, alors qu’il résulte de l’article 1 de l’arrêté du 28 juin 2021 que le compte de dépôt des notaires ouvert à la Caisse des dépôts et consignations n’est rémunéré qu’à hauteur de 0,30 %, ce qui est loin de l’intérêt au taux légal, de sorte que leurs dommages et intérêts ne sauraient être calculés sur un taux inférieur à la différence entre l’intérêt au taux légal et le taux de 0,30 %. 
 
 Les consorts [Y] estiment que l’indemnité d’immobilisation doit leur être versée, en ce que : 

- leur responsabilité contractuelle ne peut être engagée, 
 
- ils n’ont pas modifié le bien vendu, puisque la climatisation a été installée dans une cour commune et ils ont mis en demeure la société SAB de se conformer aux règles de la copropriété, ce qu’a pu constater M. [P], et l’appartement a de nouveau été approvisionné en eau, 

- ils ne sont pas responsables des agissements de tiers, 




- il est faux d’affirmer que le prétendu problème de climatisation préoccupait toutes les parties à l’acte de vente, ce qui ne ressort que d’un courriel de M. [P], 

- sur l’état descriptif de division, seul l’établissement du règlement de copropriété était requis pour le jour de la signature, et il est d’usage qu’il soit fait peu de temps avant la signature de l’acte réitératif, et il était convenu entre les notaires que ce soit fait « quelques minutes avant la vente »,

- la vente ne s’est jamais finalisée en raison des tergiversations du bénéficiaire, alors que rien ne s’y opposait,

- la bénéficiaire a refusé de réitérer la vente le 28 novembre 2019, et ils n’ont commis aucune faute, et il est contradictoire de soutenir un refus fautif de la part des promettants et dans le même temps l’absence de réalisation de toutes les conditions suspensives, 
 
- ils n’ont jamais justifié du paiement des fonds entre les mains du notaire rédacteur avant la signature de l’acte, seule une copie de la demande de virement a été adressée au notaire instrumentaire, faite à 8h pour une signature devant intervenir à 11h, 

- le rendez-vous de signature a été aussi repoussé en raisons de nombreuses erreurs dans la version définitive des actes adressés aux consorts [Y] par le notaire de [W] [R] et la société KAKPO, 

- en tout cas, le refus de réitérer la vente n’est pas une faute puisque la promesse était, au 28 novembre 2019, caduque, 

- il ne leur appartenait pas de relancer les demandeurs, de sorte qu’ils n’ont pas notifié la caducité de la promesse de mauvaise foi, et il ne peut leur être reproché d’avoir vendu le bien à un tiers, 

- à défaut pour la bénéficiaire d’avoir levé l’option, la promesse est devenue caduque, et aucun avenant n’est intervenu, 

- [W] [R] a, par l’intermédiaire de son notaire, confirmé que la promesse était caduque afin de tenter de s’exonérer du paiement de l’indemnité d’immobilisation, 

- l’article « REALISATION » précise que le bénéficiaire devra lever l’option auprès du notaire rédacteur et verser concomitamment le prix de vente, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce,

- ils n’ont commis aucune carence, de sorte que les développements des demandeurs relatifs à la clause « CARENCE » sont inopérants,

- en application de la clause « INDEMNITE D’IMMOBILISATION-SEQUESTRE », l’indemnité doit leur être versée. 



Sur ce, 

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application des dispositions de l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. 

En l'espèce, la promesse unilatérale de vente comporte dans le titre « INDEMNITE-D’IMMOBILISATION - SEQUESTRE » les mentions suivantes quant au sort de l’indemnité d’immobilisation : 

« - Elle s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix, en cas de réalisation de la vente promise. 
- Elle sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées à l’acte ». 

L’acte comprend la stipulation suivante :

« Conditions suspensives particulières
« Division des lots et modifications du RCP » est ainsi libellée : 
« Un accord préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité, sur la demande relative à la division du lot n°1 a été obtenu, ainsi qu’il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale de 2015, dont une copie demeure ci-annexée. Il est ici fait observer que cette autorisation entraînera une modification de la répartition des tantièmes de copropriété. 
Le modificatif au règlement de copropriété sera établi préalablement à la réitération des présentes par le notaire participant, aux frais du PROMETTANT. » 

Les promettants soutiennent que seul l’établissement du règlement de copropriété était requis pour le jour de la signature, et qu’il est d’usage qu’il soit fait peu de temps avant l’acte réitératif. Cependant, et peu important les usages en matière de vente immobilière, il apparaît que les parties avaient fait de l’établissement de ce modificatif au règlement de copropriété une condition suspensive particulière. 

Ce modificatif au règlement de copropriété n’ayant pas été accompli, cette condition suspensive particulière a défailli. 

Conformément à la promesse unilatérale de vente, l’indemnité d’immobilisation doit être restituée aux bénéficiaires. 

Il n’y a pas lieu de faire dépendre l’autorisation de libérer les fonds de la volonté des promettants, mais compte tenu de la solution donnée au litige d’autoriser le notaire séquestre à les libérer entre les mains de [W] [R] et la société KAKPO . 

[U], [X] et [C] [Y] seront condamnés à payer à [W] [R] et la société KAKPO l’intérêt au taux légal diminué de 0,30 % à compter du 14 juin 2021, les bénéficiaires ne demandant pas l’intérêt au taux légal entier compte tenu selon eux de celui déjà produit par le compte du notaire, ni qu’il débute à compter de l’expiration de la promesse unilatérale de vente. 

Il n’apparaît pas, compte tenu de l’autorisation donnée au notaire, justifier d’ordonner une astreinte. 
 
Sur la demande de [W] [R] et de la société KAKPO en paiement de dommages et intérêts 

[W] [R] et la société KAKPO demandent de condamner in solidum les consorts [Y] à leur payer les sommes de : 

- la somme de 195 000 euros au titre du préjudice matériel lié à l’échec du projet, 
- la somme de 75 000 euros au titre du préjudice de jouissance et de pertes de loyers, 
- la somme de 15 000 euros au titre du préjudice moral. 

Ils se prévalent des mêmes fautes des consorts [Y] que celles venant au soutien de la demande de libération à leur profit de la somme séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation. 

Ils soutiennent que : 

- selon une simulation de site internet, l’appartement promis vaut aujourd’hui 885 888 euros, et l’agence DREAM HOME l’a estimé à 883 500 euros net vendeur, et l’agence CENTURY 21 entre 820 000 euros et 850 000 euros, 

- il s’agit d’un préjudice prévisible dès la conclusion de la promesse unilatérale de vente, 

- s’agissant du préjudice de perte de jouissance et de perte des loyers, l’estimation de Century 21 fixe la valeur locative à 3 000 euros, 

- les travaux de transformation en logement avaient déjà été réalisés,

- elles peuvent prétendre à un préjudice de jouissance de 75 000 euros, correspondant à 3 000 euros sur 25 mois, 

- elles sont déçues de l’échec du projet, justifiant l’allocation d’un préjudice moral de 15 000 euros. 

Les consorts [Y] s’opposent à la demande en paiement de dommages et intérêts en ce que : 

- ils n’étaient pas tenus d’autoriser la libération des fonds, puisque l’indemnité d’immobilisation a pour objet de les indemniser du préjudice en découlant, 

- à supposer l’existence d’un préjudice, il ne peut être supérieur au montant des intérêts produits sur les fonds placés sur un compte CDC, soit 654 euros au 30 janvier 2025, 

- en toute hypothèses, à supposer que le préjudice soit constitué par les intérêts produits entre la date de la vente du bien à un tiers le 14 juin 2021 et la date de libération de la somme séquestrée, seul le taux légal professionnel est applicable, puisque la société KAPKO est un professionnel de l’immobilier, 

- s’agissant du préjudice lié au gain manqué, seule [W] [R] était partie à la promesse, et il est possible de s’interroger sur les raisons l’ayant conduite à racheter les parts de M. [P] dans la société KAKPO,

- le gain manqué n’est pas indemnisable, puisqu’il résulte de l’article 1231-3 du code civil que seuls les gains prévus ou prévisibles sont indemnisables, alors que l’évolution du prix du marché n’est pas prévisible et que l’on ignore si la société KAKPO aurait souhaité vendre le bien, à quelle date et à quel prix, 

- l’estimation produite de 883 500 euros des demandeurs n’est pas fiable, les prix ayant par exemple baissé de 7 % dans le [Localité 8] entre mai et octobre 2023, et n’ayant pas été faite à partir d’une visite du bien, mais d’une estimation sommaire et lacunaire, 

- sur le préjudice de perte de loyers, les demandeurs calculent leur préjudice sans tenir compte des travaux nécessaires à la mise en location du bien immobilier, ni des charges et taxes, 

- le préjudice de perte de loyers est inexistant, l’estimation produite de la valeur locative non fiable, rien ne justifiant que le loyer prétendu soit supérieur à 50 % par rapport à la moyenne du quartier,

- au moment de la promesse, le bien était à usage d’atelier et le bénéficiaire a déclaré qu’il entendait l’utiliser à usage d’habitation, 

- [W] [R] et la société KAKPO demandent une indemnisation de mai 2019 à juin 2021, alors que dès le 4 février 2020 ils ont notifié la caducité de la promesse unilatérale de vente, de sorte que le préjudice ne peut être de toutes façons indemnisé au délai du février 2020, 

- le préjudice moral doit être rejeté car l’historique du dossier démontre l’absence d’investissement des demandeurs dans le projet, [W] [R] n’ayant jamais interrogé les notaires ou relancé les consorts [Y], ni n’a répondu au courrier du 4 février 2020. 

Sur ce, 
 
Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. » 





Selon l’article 1231-3 du code civil « Le débiteur n'est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l'inexécution est due à une faute lourde ou dolosive. » 

Il est constant que le juge peut sans méconnaître l’objet du litige, rechercher l’existence d’une perte de chance d’éviter le dommage alors que lui était demandée la réparation de l’entier préjudice.

Il est également constant que le juge « ne peut refuser d’indemniser une perte de chance dont il constate l’existence, en se fondant sur le fait que seule une réparation intégrale lui était demandée. » 

En l’espèce, il apparaît que les dommages et intérêts demandée au titre du préjudice matériel lié à l’échec du projet comme ceux au titre du préjudice de jouissance et de pertes de loyers s’analysent en réalité comme une perte de chance d’obtenir différents gains grâce au bien objet de la promesse. 

Cependant, un préjudice de perte de chance, parce qu’il doit être certain, correspond à la disparition de tout événement favorable, et les demandeurs ne démontrent pas avoir été empêchés de réaliser un investissement équivalent.Il s’ensuit que les demandes en paiement de dommages et intérêts au titre du préjudice matériel lié à l’échec du projet comme ceux au titre du préjudice de jouissance et de pertes de loyers seront rejetées. 

S’agissant de la demande en paiement d’une somme de 15 000 euros au titre du préjudice moral, force est de constater que les demandeurs ne proposent aucune pièce pour étayer l’existence de ce préjudice. Par conséquent, cette demande en paiement de dommages et intérêts sera elle aussi rejetée. 

Sur la demande des consorts [Y] en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive 

Les consorts [Y] demandent la condamnation de [W] [R] et de la société KAKPO à leur payer la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts au titre d’une procédure abusive, en ce que : 

- [W] [R] et la société KAKPO ont commis un abus de droit, assignant d’abord pour réclamer la vente forcée,

- ils demandent l’indemnisation de nombreux préjudices alors que qu’ils savent la promesse caduque ;

- seule leur attitude, a empêché la réitération de la vente ;

- [W] [R] et la société KAKPO ont acté leur désintérêt par l’intermédiaire de leur notaire courant février 2020 en arguant du défaut de réalisation d’une condition suspensive pour s’exciper du paiement de l’indemnité d’immobilisation pourtant due ;

- il s’est écoulé un délai de plus de 16 mois entre la notification de la caducité de la promesse et la revente à un tiers sans réception par les consorts [Y] de demandes ou nouvelles de la demanderesse actant d’un quelconque intérêt pour renouveler son intérêt à acquérir le bien objet de la promesse,

- aucune demande amiable ou mise ne demeure n’a été adressée aux consorts [Y] avant assignation. 

[W] [R] et la société KAKPO contestent avoir agi abusivement, exposant que la promesse n’a jamais été caduque, ils ont toujours souhaité acheter le bien mais ne pouvaient lever l’option et signer l’acte authentique compte tenu de la carence des promettants, que le prix a été versé par virement au profit du notaire rédacteur, et que les acquéreurs n’ont jamais acté leur désintérêt, et ont attendu des nouvelles un an avant d’assigner. Ils rappellent que l’action en justice est un droit, et que l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas fautive. 

Sur ce, 

L'exercice d'une action en justice constitue en principe un droit, indépendamment de son bien-fondé, et il résulte de l’article 1240 du code civil qu'elle ne peut constituer une faute susceptible de donner lieu à dommages et intérêts que si elle est abusive, à savoir notamment si elle a été exercée de manière dilatoire, de mauvaise foi, dans l'intention de nuire, ou par une légèreté blâmable. 

En l’espèce, compte tenu de la solution donnée au litige, les demandeurs n’ont pas commis de faute en introduisant l’instance, de sorte que la demande des défendeurs en paiement de dommages et intérêts sera rejetée. 

Sur la demande des consorts [Y] de condamner [W] [R] et la société KAKPO au paiement au Trésor Public d’une amende civile 

Les consorts [Y] demandent sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile la condamnation de [W] [R] et la société KAKPO au paiement au Trésor Public d’une amende civile d’un montant de 2 000 euros, pour les mêmes raisons que celles justifiant l’octroi de dommages et intérêts pour procédure abusive. 

Sur ce, 

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. 

Aux termes de l’article 30 du code de procédure civile, l’action est le droit, pour l’auteur d’une prétention, d’être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée. Pour l’adversaire, l’action est le droit de discuter le bien-fondé de cette prétention. 

L’article 31 du même code dispose que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. 
 
En l'espèce, les consorts [Y] n’ont aucun intérêt à agir à demander la condamnation des demandeurs au paiement d’une amende civile au bénéfice du trésor public, de sorte que cette demande sera déclarée irrecevable. 

Sur les mesures accessoires 

Les consorts [Y] seront condamnées in solidum aux dépens et à payer à [W] [R] et à la société KAKPO prises ensemble la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée. 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, 

Autorise Maître [H] [A], notaire à [Localité 9] (Seine-et-Marne) associé de la société civile professionnelle « [M] [V], [Z] [B] et [H] [A] » à libérer entre les mains de [W] [R] et de la société KAKPO la somme de 60 000 euros séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente du 16 octobre 2018 ; 

Condamne [U], [X] et [C] [Y] in solidum à payer à [W] [R] et la société KAKPO prises ensemble l’intérêt au taux légal diminué de 0,30 % sur la somme de 60 000 euros, à compter du 14 juin 2021 et jusqu’à libération de cette somme entre les mains de [W] [R] et la société KAKPO ; 

Rejette toutes les demandes de [W] [R] et la société KAKPO en paiement de dommages et intérêts ; 

Rejette la demande de [U], [X] et [C] [Y] en paiement de dommages et intérêts ; 

Déclare irrecevable la demande de [U], [X] et [C] [Y] de condamner [W] [R] et la société KAKPO au paiement d’une amende civile pour procédure abusive ; 
Rejette toute autre demande ; 

Condamne in solidum [U], [X] et [C] [Y] aux dépens; 




Condamne in solidum [U], [X] et [C] [Y] à payer à [W] [R] et à la société KAKPO prises ensemble la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 


Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. 



Fait et jugé à [Localité 1] le 10 Septembre 2026



La Greffière Le Président