Tribunal judiciaire de Paris, Loyers commerciaux, 10 septembre 2026, n° 25/06309

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 05 janvier 2016, la SCI JENEAL a consenti le renouvellement d’un bail commercial à la SAS HÔTEL DES ARÈNES portant sur des locaux à usage d’hôtel meublé sis [Adresse 3] à PARIS (75005), pour une durée de neuf ans à compter du 1er mai 2013 et moyennant le versement d’un loyer annuel en principal de 197 000 € HT et HC.

Par acte extrajudiciaire en date du 09 novembre 2021, la bailleresse a fait signifier à la locataire un congé pour la date du 30 juin 2022 comportant refus de renouvellement avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

Par ordonnance du 05 décembre 2022, le juge des référés près le tribunal judiciaire de Paris a désigné madame [O] [A] en qualité d’expert, avec pour mission de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction qui reviendrait à la locataire, ainsi que celui de l’indemnité d’occupation qu'elle devrait à compter du 1er juillet 2022.

Par acte du 13 juin 2024, la bailleresse a assigné la locataire devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir fixer l’indemnité d’éviction lui revenant. 

Madame [O] [A] a rendu un rapport d’expertise judiciaire en date du 22 juillet 2024.

Par acte extrajudiciaire du 20 septembre 2024, la bailleresse a fait signifier à la locataire son droit de repentir, consentant au renouvellement du bail et offrant la fixation du nouveau loyer à la somme annuelle de 370 000 €.

Par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 28 février 2025, la bailleresse a notifié à la locataire un mémoire préalable sollicitant que le loyer soit fixé à la somme annuelle en principal de 379 520 € HT et HC.



Par acte du 21 mai 2025, la bailleresse a assigné la locataire devant le juge des loyers commerciaux de [Localité 1].

Dans son dernier mémoire récapitulatif notifié par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 07 mai 2026, la bailleresse sollicite de :
« - Fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 20 septembre 2024 à la somme annuelle en principal de TROIS CENT SOIXANTE DIX NEUF MILLE CINQ CENT VINGT EUROS (379.520 €) HT/HC ;
- Juger que tout rappel de loyers dû à la suite du renouvellement de bail dont s’agit portera intérêts au taux légal à compter de la date de l’exploit introductif d’instance en application des dispositions des articles 1231-6 et 1344 du Code civil ;
- Juger que les intérêts ainsi échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;
- Subsidiairement, désigner tel Expert qu’il plaira à ladite juridiction avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative au 20 septembre 2024 telle qu’elle résulte des éléments énoncés par les dispositions du Code de commerce ;
- Fixer dans cette hypothèse, le loyer provisionnel dû à compter, rétroactivement, du 20 septembre 2024, à la somme annuelle en principal de TROIS CENT SOIXANTE DIX NEUF MILLE CINQ CENT VINGT EUROS (379.520 €) ;
- Débouter la Société HOTEL DES ARENES de ses demandes ;
- Réserver les dépens. »

Dans son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception présenté le 13 avril 2026, la locataire demande de :
« - Fixer à la somme de 311 984,23 euros par an hors taxes et hors charges le montant du loyer du bail renouvelé le 20 septembre 2024,
- Juger que les intérêts légaux sur la différence entre le montant du loyer ainsi fixé et le montant du loyer que la société HOTEL DES ARENES a payé provisionnellement à compter du 20 novembre 2024 courront à compter du 21 mai 2025 pour les échéances de loyer antérieures à cette date et à compter de chaque échéance pour les échéances postérieures,
- Débouter la société JEANAL de ses demandes,
- Et de condamner la société JEANAL aux dépens et à payer à la société HOTEL DES ARENES la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. »

L’affaire a été plaidée à l’audience du 07 mai 2026 et mise en délibéré au 10 septembre 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

L’article L.145-36 du code de commerce dispose que les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d'une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d'État.

Présentent un caractère monovalent les locaux qui ne peuvent être transformés en vue d’une destination différente sans réalisation de travaux importants et coûteux. L’exploitation d’une activité annexe à l’activité principale n’exclut pas la qualification de monovalence.

Tel est le cas des locaux donnés à bail en l’espèce, leur caractère monovalent, à usage d’hôtellerie, n’étant pas discuté.

En vertu de l'article R.145-10 du même code, le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L.145-33 et R.145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée.

La méthode hôtelière actualisée consiste à fixer la valeur locative par référence à une recette théorique globale maximum hors taxe déterminée à partir des prix réellement praticables au regard de la catégorie de l’établissement, de sa situation et de ses caractéristiques immobilières, à laquelle sont appliqués successivement un abattement pour remises à la clientèle, un taux d’occupation prenant en compte la catégorie de l’établissement et son implantation, un pourcentage sur recette et, le cas échéant, certains abattements pour conditions ou charges exorbitantes du bail ou travaux n’ayant pas fait accession au bailleur.

Les parties s’accordent pour fixer la date d’effet du bail renouvelé au 20 septembre 2024.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que l’Hôtel des Arènes se situe [Adresse 4], dans le [Localité 4]. Cet axe de 1 260 mètres de long et 20 mètres de large dispose d’une circulation automobile à double sens.

Implanté dans un secteur commerçant et résidentiel, l’établissement bénéficie de la proximité immédiate de sites touristiques et culturels (Arènes de Lutèce sur lesquelles l'hôtel donne à l'arrière, [Localité 5] des Plantes, Muséum National d’Histoire Naturelle, Grande Galerie de l’Évolution, Grande Mosquée de [Localité 1], Sorbonne).

L’expert judiciaire relève que l’accessibilité en transport en commun est facilitée par les lignes de métro 7 (station « [Adresse 5] ») et 10 (station « [Etablissement 1] »), ainsi que par plusieurs lignes de bus et précise que le stationnement en surface est particulièrement difficile mais que le parking public « Patriarches » se situe à environ 600 mètres de l’hôtel.

L’hôtel occupe l’intégralité d’un immeuble ancien, d’assez bon état d’entretien apparent, avec une façade de pierre, élevé sur sous-sol, avec un rez-de chaussée, cinq étages droits et un sixième mansardé sous brisis en ardoise.

L’accès à l’établissement s’effectue au [Adresse 3], par une porte vitrée à double battant, accessible via deux marches en contrehaut.

Le rez-de-chaussée comprend un hall d’accueil avec un comptoir de réception et un salon, tous deux dotés de baies vitrées sur rue, une bagagerie ainsi que trois chambres doubles, dont deux sont adaptées aux normes PMR.

Au premier étage, l’établissement compte sept chambres (une simple, quatre doubles, deux « twin »), dont quatre donnent sur la rue et trois sur la cour, offrant une vue sur les Arènes de Lutèce.

Les deuxième, troisième, quatrième et cinquième étages disposent chacun de neuf chambres (une simple, trois doubles, trois « twin », deux triples), dont cinq donnent sur rue et quatre sur cour, bénéficiant d’une vue dégagée sur les Arènes de Lutèce.

Le sixième et dernier étage propose six chambres (deux doubles, trois « twin », une triple), dont quatre sont orientées sur rue et deux sur cour.

Les chambres disposent de moquette au sol, de murs peints et de faux-plafonds, du Wi-Fi, d’une télévision, d’un coffre et d’un mini-bar.

Les salles d’eau et salles de bain sont entièrement carrelées au sol et aux murs, sous faux-plafonds avec éclairage intégré.

Le sous-sol abrite une grande salle de petit-déjeuner (trente-six places assises) avec son local de préparation, ainsi qu'une réserve à boisson, un bloc sanitaire, un local réfrigérateur, une buanderie, un local à poubelles et deux locaux techniques.

L’établissement est entièrement climatisé, tous les étages sont accessibles par un ascenseur ainsi que par un escalier et l’expert conclut à un bon état général des aménagements intérieurs.

Il s’agit d’un hôtel trois étoiles comprenant 52 chambres.

*La recette annuelle théorique maximale

L’expert judiciaire estime le prix moyen praticable hors taxes pour une chambre à 165 € la nuitée à partir des éléments statistiques des établissements hôteliers situés dans le secteur « [Localité 1] intra-muros – Notre Dame [Adresse 6] » relevés par le site OLAKALA (MKG) dont il ressort un prix annuel moyen par chambre de 151,90 € en 2018, de 153,50 € en 2019 et de 190,80 € en 2022 (les années 2020 et 2021 n’ont pas été prises en compte en raison de la crise sanitaire), soit une moyenne globale de 165 €.

Cette estimation est admise par la bailleresse mais contestée par la locataire qui sollicite de retenir un prix moyen de 157,13 € hors taxes, se prévalant d'un tableau intitulé « MKG Market Reporting -Marché Cible [Localité 6] 06 » fourni par le cabinet MKG, en date du 19 décembre 2024, qui affiche un prix moyen par chambre de 135,87 € en 2022, 172, 91 € en 2023 et 162,62 € en 2024, soit une moyenne sur ces trois exercices de 157,13 €.

S'il est pertinent, pour apprécier une valeur locative au 20 septembre 2024, de prendre en compte des éléments plus récents que ceux donnés par l'expert judiciaire qui se plaçait en juillet 2022, force est de constater :
-d'une part, que la locataire n'a pas soumis de question ou contestation, à l'époque de l'expertise, achevée en juillet 2024, à l'expert judiciaire pour que celui-ci donne tout avis, information ou précision utile sur les chiffres qu'il a donnés, et fournit maintenant un tableau établi par le cabinet MKG, consulté unilatéralement quelques mois plus tard, avec des chiffres différents et qui font l'objet de critiques de la partie adverse ; le juge des loyers relève par exemple une différence, conséquente, du prix moyen par chambre en 2022, de 190,80 € selon l'expert judiciaire et de 135,87 € selon ledit cabinet, pour des hôtels trois étoiles sur le même secteur ; le tableau établi par le cabinet MKG, qui n'émane pas d'un technicien ayant travaillé dans le respect du contradictoire et offrant les garantie d'impartialité de l'expert judiciaire, ne saurait, dans ces conditions, emporter la conviction de notre juridiction ;
-d'autre part, et en tout état de cause, les prix moyens ressortant de ce tableau sont non seulement, en 2023 (172, 91 €), supérieur à l'estimation de l'expert judiciaire et, en 2024 (162,62 €), très proche de celle-ci, mais ils démontrent une hausse sur les deux dernières années qui exclut de retenir, sous prétexte d'actualisation, un prix moyen inférieur à celui estimé en 2022.

Le prix moyen estimé par l'expert judiciaire sera donc retenu.

En conséquence, il convient d’évaluer la recette théorique annuelle maximale à :
165 € x 52 chambres x 356 jours = 3 131 700 €.

*Le taux d’occupation moyen

L’expert judiciaire a retenu un taux d’occupation de 85% qui est admis par les deux parties et sera donc retenu.

Recette théorique annuelle après application du taux d'occupation : 3 131 700 x 85% = 2 661 945 €.

*L’abattement pour commissions internet ([Localité 7]) et remises à la clientèle

L’expert judiciaire retient un abattement de 15% au titre des commissions internet et remise à la clientèle.

La bailleresse soutient que l’abattement ne devrait s’appliquer que sur 65% de la recette théorique au motif que, compte tenu de l'attractivité pour la clientèle de la situation géographique propre de l'hôtel ainsi que de son site internet, la commercialisation par l’intermédiaire des [Localité 7] ne concerne que 65% des chambres, et que le taux de cet abattement devrait être fixé au pourcentage usuellement pratiqué de 17%.

Elle estime ainsi l'abattement à pratiquer à (2 661 945 € x 65% x 17% =) 294 145 €, qui se rapproche selon elle des commissions ressortant de ses comptes annuels communiqués en cours d'expertise.

La locataire considère que l’abattement doit s’appliquer sur la totalité de la recette théorique au taux de 15%, se prévalant d'une attestation de son expert-comptable démontrant selon elle qu’entre 2022 et 2024, les [Localité 7] ont représenté en moyenne 80% de son chiffre d’affaires d’hébergement, de sorte que le seuil de 65% avancé par la bailleresse serait irréaliste.

Dans sa réponse aux dires, l’expert judiciaire a répondu sur ce point à la bailleresse, expliquant que les commissions des agences oscillent entre 18% et 22%, ce qui permet de retenir une moyenne de 20%, et que pour ce type d’hôtel trois étoiles, bien situé et souvent réservé par [Localité 7], l'on peut considérer que 75% des chambres sont réservées de cette manière, de sorte que l'incidence sur les recettes globales est de 15%.

Ainsi, l'abattement de 15% sur la totalité de la recette théorique tel que proposé par l'expert judiciaire apparaît pertinent et sera retenu.

Recette théorique annuelle après abattement : 2 661 945 – 15% = 2 262 653,25 €, arrondis à 2 262 650 €.

*Le taux de prélèvement applicable aux recettes d’hébergement ou pourcentage sur recettes

L’expert judiciaire, expliquant que pour les hôtels trois étoiles situés à [Localité 1] intra-muros il est appliqué un abattement de 15% à 16% selon leur emplacement, leur capacité d'hébergement et leur état d'entretien et de confort, propose de retenir pour l'Hôtel des Arènes un taux d'effort de 15,50%.


La bailleresse, exposant que pour les hôtels trois à quatre étoiles situés en centre-ville ou en périphérie il est d'usage d'appliquer un taux de 15% à 18%, prétend que ce taux doit en l'espèce être fixé à 16,5% en considération de la qualité architecturale de l’immeuble, de l’excellence de son emplacement commercial, du nombre confortable des chambres ainsi que du haut niveau des prestations hôtelières.

La locataire souhaite voir appliqué un pourcentage de 15,5%, considérant que la doctrine expertale la plus récente préconise de retenir un taux allant de 14% à 17% pour les hôtels assimilés trois étoiles situés à [Localité 1] ; elle produit pour justifier de cette prétention un article relatif aux propositions de méthode de calcul du loyer de renouvellement des hôtels de la commission hôtellerie de l'IFEI paru dans l'AJDI de juillet/août 2023.

L'expert judiciaire, dans ses réponses aux dires, explique avoir avoir initialement retenu un pourcentage de 16,50%, ramené à 15,50% après étude des décisions récentes et des ajustements sur la méthode hôtelière.

Dès lors, compte tenu des prestations de confort offertes en l’espèce et des dernières préconisations en matière de méthode hôtelière, il y a lieu d’appliquer un pourcentage sur recette de 15,50% pour déterminer la valeur locative des lieux loués avant correctifs : 2 262 650 x 15,50% = 350 710,75 €.

*L’application des recettes des petits déjeuners en plus des recettes de l’hébergement 

La bailleresse réclame que la valeur locative de l’hôtel soit majorée de la recette des petits-déjeuners à hauteur de 12 100 € HT, soutenant que cette activité complémentaire génère une recette théorique annuelle de 151 247 € HT, calculée sur la base d’un prix de 12,50 € HT par personne, d’un taux d’occupation de 85%, d’une fréquentation moyenne de 1,5 personne par chambre et d’un taux de captation de la clientèle de 50%, en appliquant un taux d’effort d’usage de 8% propre à cette catégorie d’établissement.

La locataire s'oppose à cette majoration au titre des petits-déjeuners, répliquant, d'une part, que la méthode hôtelière actualisée n’implique pas d’ajouter systématiquement une valeur locative petit déjeuner à la valeur locative hébergement, l'expert judiciaire ne l'ayant d'ailleurs pas proposé, sans que cela suscite des observations de la bailleresse et, d'autre part, que cet ajout n'est pas pertinent lorsque cette prestation ne génère qu'un faible chiffre d’affaires par rapport au chiffre d’affaires de l’hébergement, en raison de la situation de l'hôtel en centre-ville, offrant à la clientèle de multiples possibilités de restauration, de sorte que les petits déjeuners constituent davantage un service rendu à la clientèle qu'une réelle source de profit.

Elle ajoute que la salle des petits déjeuners est en sous-sol, sous une hauteur de plafond de 2,20m et sans éclairage naturel et que l'estimation par la bailleresse des revenus que lui procure ce service est erronée, et non démontrée, relevant que selon les attestations de son expert-comptable la recette des petits-déjeuners oscille entre 62 000 € et 68 000 € par an entre 2022 et 2024, tandis que le chiffre d’affaires généré par l’hébergement s’élève à plus de 2 200 000€ sur cette même période,.
 
Le tribunal n’intégrera pas une telle recette au calcul de la valeur locative dès lors que selon l’article R.145-10 du code de commerce, le loyer des locaux monovalents est déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité déterminée et qu'il est constant que la méthode hôtelière, selon les usages observés pour les hôtels une à trois étoiles, a pour assiette les recettes tirées de la location des chambres et non les recettes accessoires telles que celles tirées du petit-déjeuner.


La demande de majoration à ce titre sera donc rejetée.

*L’abattement au titre du transfert à la locataire de la charge des travaux de mise en conformité

Les parties s'accordant pour appliquer un taux de minoration de 5% à ce titre, il convient d'y procéder :

Ainsi la valeur locative après ce premier abattement sera fixée à :
350 710,75 € – 5% = 333 175,21, arrondis à 333 175 €.

*Sur l’impôt foncier 

Les parties s’accordent sur le principe de la déduction de la taxe foncière mais pas sur son montant, la bailleresse procèdant à une déduction de 3 124 € ainsi que l’a fait l’expert alors que le preneur sollicite une déduction de 5 300 €.

La locataire produisant l’avis d’imposition de l'année 2024 relatif à l'immeuble loué qui prouve que la taxe foncière s’élève à 5 300 € pour l'année de renouvellement du bail, il convient de procéder à un abattement de ce montant.

En conséquence, le loyer annuel du bail renouvelé est fixé à 333 175 € - 5 300 € = 327 875 €/an HT et HC.

Sur la demande subsidiaire d'expertise judiciaire

La désignation d'un nouvel expert judiciaire pour donner son avis sur la valeur locative des lieux loués au 20 septembre 2024 n'apparaît pas nécessaire dès lors que le rapport d'expertise de madame [O] [A] a suffi pour statuer sur le montant du loyer du bail renouvelé.

Sur le différentiel entre les échéances de loyer payées et le nouveau loyer

Il convient de rappeler que la locataire devra régler à la bailleresse la différence entre les loyers provisionnels et les loyers effectivement dus depuis le renouvellement du bail.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, ce différentiel portera, à compter de l’assignation du 21 mai 2025, intérêts au taux légal à compter de chaque date d’exigibilité.

La capitalisation des intérêts est de droit en vertu de l'article 1343-2 du même code pour ceux dus depuis plus d'un an.


Sur les demandes accessoires

Les circonstances de la cause, notamment le fait qu’aucune des parties ne succombe, et leur intérêt commun à faire trancher les points de désaccord sur la fixation du loyer du bail renouvelé, commandent de laisser à chacune d’elles la charge définitive des dépens qu’elle a exposés ainsi que des frais irrépétibles qu’elle a supportés.

Il est rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

FIXE le montant du loyer du bail renouvelé entre la SCI JENEAL et la SAS HÔTEL DES ARÈNES, portant sur des locaux sis [Adresse 3] à PARIS (75005), à la somme de trois cent vingt-sept mille huit cent soixante-quinze euros (327 875 €) par an, hors taxes et hors charges, à compter du 20 septembre 2024 ;

DIT que le différentiel entre les loyers provisionnels payés et les loyers effectivement dus depuis le 20 septembre 2024 portera intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2025 et à compter de la date d’exigibilité de chaque échéance pour celles qui sont postérieures à cette date ;

DIT que les intérêts ainsi produits seront capitalisés dès qu'ils seront dus depuis plus d'un an ;

REJETTE la demande subsidiaire d'expertise de la SCI JENEAL, ainsi que la demande de la SAS HÔTEL DES ARÈNES au titre de ses frais irrépétibles ;

DIT que chacune des parties gardera la charge définitive des dépens qu’elle a exposés ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.


Fait et jugé à [Localité 1] le 10 Septembre 2026


La Greffière La Présidente 
M. PLURIEL L. FONTANELLA

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 25/06309 - 
N° Portalis 352J-W-B7J-C76FW


N° MINUTE : 2

Assignation du :
21 Mai 2025

Jugement en fixation

[1]

[1] Expéditions exécutoires
délivrées le : 10/09/26
à Me VIOLLET et Me SEYNAEVE








JUGEMENT 
rendu le 10 Septembre 2026






DEMANDERESSE

S.C. JEANAL
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Laurent VIOLLET de la SELEURL LVA, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #G0129



DEFENDERESSE

S.A.S. HOTEL DES ARENES
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Jean-luc SEYNAEVE de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0441




COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 07 Mai 2026 tenue publiquement 

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort



EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 05 janvier 2016, la SCI JENEAL a consenti le renouvellement d’un bail commercial à la SAS HÔTEL DES ARÈNES portant sur des locaux à usage d’hôtel meublé sis [Adresse 3] à PARIS (75005), pour une durée de neuf ans à compter du 1er mai 2013 et moyennant le versement d’un loyer annuel en principal de 197 000 € HT et HC.

Par acte extrajudiciaire en date du 09 novembre 2021, la bailleresse a fait signifier à la locataire un congé pour la date du 30 juin 2022 comportant refus de renouvellement avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

Par ordonnance du 05 décembre 2022, le juge des référés près le tribunal judiciaire de Paris a désigné madame [O] [A] en qualité d’expert, avec pour mission de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction qui reviendrait à la locataire, ainsi que celui de l’indemnité d’occupation qu'elle devrait à compter du 1er juillet 2022.

Par acte du 13 juin 2024, la bailleresse a assigné la locataire devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir fixer l’indemnité d’éviction lui revenant. 

Madame [O] [A] a rendu un rapport d’expertise judiciaire en date du 22 juillet 2024.

Par acte extrajudiciaire du 20 septembre 2024, la bailleresse a fait signifier à la locataire son droit de repentir, consentant au renouvellement du bail et offrant la fixation du nouveau loyer à la somme annuelle de 370 000 €.

Par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 28 février 2025, la bailleresse a notifié à la locataire un mémoire préalable sollicitant que le loyer soit fixé à la somme annuelle en principal de 379 520 € HT et HC.



Par acte du 21 mai 2025, la bailleresse a assigné la locataire devant le juge des loyers commerciaux de [Localité 1].

Dans son dernier mémoire récapitulatif notifié par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 07 mai 2026, la bailleresse sollicite de :
« - Fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 20 septembre 2024 à la somme annuelle en principal de TROIS CENT SOIXANTE DIX NEUF MILLE CINQ CENT VINGT EUROS (379.520 €) HT/HC ;
- Juger que tout rappel de loyers dû à la suite du renouvellement de bail dont s’agit portera intérêts au taux légal à compter de la date de l’exploit introductif d’instance en application des dispositions des articles 1231-6 et 1344 du Code civil ;
- Juger que les intérêts ainsi échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;
- Subsidiairement, désigner tel Expert qu’il plaira à ladite juridiction avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative au 20 septembre 2024 telle qu’elle résulte des éléments énoncés par les dispositions du Code de commerce ;
- Fixer dans cette hypothèse, le loyer provisionnel dû à compter, rétroactivement, du 20 septembre 2024, à la somme annuelle en principal de TROIS CENT SOIXANTE DIX NEUF MILLE CINQ CENT VINGT EUROS (379.520 €) ;
- Débouter la Société HOTEL DES ARENES de ses demandes ;
- Réserver les dépens. »

Dans son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception présenté le 13 avril 2026, la locataire demande de :
« - Fixer à la somme de 311 984,23 euros par an hors taxes et hors charges le montant du loyer du bail renouvelé le 20 septembre 2024,
- Juger que les intérêts légaux sur la différence entre le montant du loyer ainsi fixé et le montant du loyer que la société HOTEL DES ARENES a payé provisionnellement à compter du 20 novembre 2024 courront à compter du 21 mai 2025 pour les échéances de loyer antérieures à cette date et à compter de chaque échéance pour les échéances postérieures,
- Débouter la société JEANAL de ses demandes,
- Et de condamner la société JEANAL aux dépens et à payer à la société HOTEL DES ARENES la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. »

L’affaire a été plaidée à l’audience du 07 mai 2026 et mise en délibéré au 10 septembre 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

L’article L.145-36 du code de commerce dispose que les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d'une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d'État.

Présentent un caractère monovalent les locaux qui ne peuvent être transformés en vue d’une destination différente sans réalisation de travaux importants et coûteux. L’exploitation d’une activité annexe à l’activité principale n’exclut pas la qualification de monovalence.

Tel est le cas des locaux donnés à bail en l’espèce, leur caractère monovalent, à usage d’hôtellerie, n’étant pas discuté.

En vertu de l'article R.145-10 du même code, le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L.145-33 et R.145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée.

La méthode hôtelière actualisée consiste à fixer la valeur locative par référence à une recette théorique globale maximum hors taxe déterminée à partir des prix réellement praticables au regard de la catégorie de l’établissement, de sa situation et de ses caractéristiques immobilières, à laquelle sont appliqués successivement un abattement pour remises à la clientèle, un taux d’occupation prenant en compte la catégorie de l’établissement et son implantation, un pourcentage sur recette et, le cas échéant, certains abattements pour conditions ou charges exorbitantes du bail ou travaux n’ayant pas fait accession au bailleur.

Les parties s’accordent pour fixer la date d’effet du bail renouvelé au 20 septembre 2024.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que l’Hôtel des Arènes se situe [Adresse 4], dans le [Localité 4]. Cet axe de 1 260 mètres de long et 20 mètres de large dispose d’une circulation automobile à double sens.

Implanté dans un secteur commerçant et résidentiel, l’établissement bénéficie de la proximité immédiate de sites touristiques et culturels (Arènes de Lutèce sur lesquelles l'hôtel donne à l'arrière, [Localité 5] des Plantes, Muséum National d’Histoire Naturelle, Grande Galerie de l’Évolution, Grande Mosquée de [Localité 1], Sorbonne).

L’expert judiciaire relève que l’accessibilité en transport en commun est facilitée par les lignes de métro 7 (station « [Adresse 5] ») et 10 (station « [Etablissement 1] »), ainsi que par plusieurs lignes de bus et précise que le stationnement en surface est particulièrement difficile mais que le parking public « Patriarches » se situe à environ 600 mètres de l’hôtel.

L’hôtel occupe l’intégralité d’un immeuble ancien, d’assez bon état d’entretien apparent, avec une façade de pierre, élevé sur sous-sol, avec un rez-de chaussée, cinq étages droits et un sixième mansardé sous brisis en ardoise.

L’accès à l’établissement s’effectue au [Adresse 3], par une porte vitrée à double battant, accessible via deux marches en contrehaut.

Le rez-de-chaussée comprend un hall d’accueil avec un comptoir de réception et un salon, tous deux dotés de baies vitrées sur rue, une bagagerie ainsi que trois chambres doubles, dont deux sont adaptées aux normes PMR.

Au premier étage, l’établissement compte sept chambres (une simple, quatre doubles, deux « twin »), dont quatre donnent sur la rue et trois sur la cour, offrant une vue sur les Arènes de Lutèce.

Les deuxième, troisième, quatrième et cinquième étages disposent chacun de neuf chambres (une simple, trois doubles, trois « twin », deux triples), dont cinq donnent sur rue et quatre sur cour, bénéficiant d’une vue dégagée sur les Arènes de Lutèce.

Le sixième et dernier étage propose six chambres (deux doubles, trois « twin », une triple), dont quatre sont orientées sur rue et deux sur cour.

Les chambres disposent de moquette au sol, de murs peints et de faux-plafonds, du Wi-Fi, d’une télévision, d’un coffre et d’un mini-bar.

Les salles d’eau et salles de bain sont entièrement carrelées au sol et aux murs, sous faux-plafonds avec éclairage intégré.

Le sous-sol abrite une grande salle de petit-déjeuner (trente-six places assises) avec son local de préparation, ainsi qu'une réserve à boisson, un bloc sanitaire, un local réfrigérateur, une buanderie, un local à poubelles et deux locaux techniques.

L’établissement est entièrement climatisé, tous les étages sont accessibles par un ascenseur ainsi que par un escalier et l’expert conclut à un bon état général des aménagements intérieurs.

Il s’agit d’un hôtel trois étoiles comprenant 52 chambres.

*La recette annuelle théorique maximale

L’expert judiciaire estime le prix moyen praticable hors taxes pour une chambre à 165 € la nuitée à partir des éléments statistiques des établissements hôteliers situés dans le secteur « [Localité 1] intra-muros – Notre Dame [Adresse 6] » relevés par le site OLAKALA (MKG) dont il ressort un prix annuel moyen par chambre de 151,90 € en 2018, de 153,50 € en 2019 et de 190,80 € en 2022 (les années 2020 et 2021 n’ont pas été prises en compte en raison de la crise sanitaire), soit une moyenne globale de 165 €.

Cette estimation est admise par la bailleresse mais contestée par la locataire qui sollicite de retenir un prix moyen de 157,13 € hors taxes, se prévalant d'un tableau intitulé « MKG Market Reporting -Marché Cible [Localité 6] 06 » fourni par le cabinet MKG, en date du 19 décembre 2024, qui affiche un prix moyen par chambre de 135,87 € en 2022, 172, 91 € en 2023 et 162,62 € en 2024, soit une moyenne sur ces trois exercices de 157,13 €.

S'il est pertinent, pour apprécier une valeur locative au 20 septembre 2024, de prendre en compte des éléments plus récents que ceux donnés par l'expert judiciaire qui se plaçait en juillet 2022, force est de constater :
-d'une part, que la locataire n'a pas soumis de question ou contestation, à l'époque de l'expertise, achevée en juillet 2024, à l'expert judiciaire pour que celui-ci donne tout avis, information ou précision utile sur les chiffres qu'il a donnés, et fournit maintenant un tableau établi par le cabinet MKG, consulté unilatéralement quelques mois plus tard, avec des chiffres différents et qui font l'objet de critiques de la partie adverse ; le juge des loyers relève par exemple une différence, conséquente, du prix moyen par chambre en 2022, de 190,80 € selon l'expert judiciaire et de 135,87 € selon ledit cabinet, pour des hôtels trois étoiles sur le même secteur ; le tableau établi par le cabinet MKG, qui n'émane pas d'un technicien ayant travaillé dans le respect du contradictoire et offrant les garantie d'impartialité de l'expert judiciaire, ne saurait, dans ces conditions, emporter la conviction de notre juridiction ;
-d'autre part, et en tout état de cause, les prix moyens ressortant de ce tableau sont non seulement, en 2023 (172, 91 €), supérieur à l'estimation de l'expert judiciaire et, en 2024 (162,62 €), très proche de celle-ci, mais ils démontrent une hausse sur les deux dernières années qui exclut de retenir, sous prétexte d'actualisation, un prix moyen inférieur à celui estimé en 2022.

Le prix moyen estimé par l'expert judiciaire sera donc retenu.

En conséquence, il convient d’évaluer la recette théorique annuelle maximale à :
165 € x 52 chambres x 356 jours = 3 131 700 €.

*Le taux d’occupation moyen

L’expert judiciaire a retenu un taux d’occupation de 85% qui est admis par les deux parties et sera donc retenu.

Recette théorique annuelle après application du taux d'occupation : 3 131 700 x 85% = 2 661 945 €.

*L’abattement pour commissions internet ([Localité 7]) et remises à la clientèle

L’expert judiciaire retient un abattement de 15% au titre des commissions internet et remise à la clientèle.

La bailleresse soutient que l’abattement ne devrait s’appliquer que sur 65% de la recette théorique au motif que, compte tenu de l'attractivité pour la clientèle de la situation géographique propre de l'hôtel ainsi que de son site internet, la commercialisation par l’intermédiaire des [Localité 7] ne concerne que 65% des chambres, et que le taux de cet abattement devrait être fixé au pourcentage usuellement pratiqué de 17%.

Elle estime ainsi l'abattement à pratiquer à (2 661 945 € x 65% x 17% =) 294 145 €, qui se rapproche selon elle des commissions ressortant de ses comptes annuels communiqués en cours d'expertise.

La locataire considère que l’abattement doit s’appliquer sur la totalité de la recette théorique au taux de 15%, se prévalant d'une attestation de son expert-comptable démontrant selon elle qu’entre 2022 et 2024, les [Localité 7] ont représenté en moyenne 80% de son chiffre d’affaires d’hébergement, de sorte que le seuil de 65% avancé par la bailleresse serait irréaliste.

Dans sa réponse aux dires, l’expert judiciaire a répondu sur ce point à la bailleresse, expliquant que les commissions des agences oscillent entre 18% et 22%, ce qui permet de retenir une moyenne de 20%, et que pour ce type d’hôtel trois étoiles, bien situé et souvent réservé par [Localité 7], l'on peut considérer que 75% des chambres sont réservées de cette manière, de sorte que l'incidence sur les recettes globales est de 15%.

Ainsi, l'abattement de 15% sur la totalité de la recette théorique tel que proposé par l'expert judiciaire apparaît pertinent et sera retenu.

Recette théorique annuelle après abattement : 2 661 945 – 15% = 2 262 653,25 €, arrondis à 2 262 650 €.

*Le taux de prélèvement applicable aux recettes d’hébergement ou pourcentage sur recettes

L’expert judiciaire, expliquant que pour les hôtels trois étoiles situés à [Localité 1] intra-muros il est appliqué un abattement de 15% à 16% selon leur emplacement, leur capacité d'hébergement et leur état d'entretien et de confort, propose de retenir pour l'Hôtel des Arènes un taux d'effort de 15,50%.


La bailleresse, exposant que pour les hôtels trois à quatre étoiles situés en centre-ville ou en périphérie il est d'usage d'appliquer un taux de 15% à 18%, prétend que ce taux doit en l'espèce être fixé à 16,5% en considération de la qualité architecturale de l’immeuble, de l’excellence de son emplacement commercial, du nombre confortable des chambres ainsi que du haut niveau des prestations hôtelières.

La locataire souhaite voir appliqué un pourcentage de 15,5%, considérant que la doctrine expertale la plus récente préconise de retenir un taux allant de 14% à 17% pour les hôtels assimilés trois étoiles situés à [Localité 1] ; elle produit pour justifier de cette prétention un article relatif aux propositions de méthode de calcul du loyer de renouvellement des hôtels de la commission hôtellerie de l'IFEI paru dans l'AJDI de juillet/août 2023.

L'expert judiciaire, dans ses réponses aux dires, explique avoir avoir initialement retenu un pourcentage de 16,50%, ramené à 15,50% après étude des décisions récentes et des ajustements sur la méthode hôtelière.

Dès lors, compte tenu des prestations de confort offertes en l’espèce et des dernières préconisations en matière de méthode hôtelière, il y a lieu d’appliquer un pourcentage sur recette de 15,50% pour déterminer la valeur locative des lieux loués avant correctifs : 2 262 650 x 15,50% = 350 710,75 €.

*L’application des recettes des petits déjeuners en plus des recettes de l’hébergement 

La bailleresse réclame que la valeur locative de l’hôtel soit majorée de la recette des petits-déjeuners à hauteur de 12 100 € HT, soutenant que cette activité complémentaire génère une recette théorique annuelle de 151 247 € HT, calculée sur la base d’un prix de 12,50 € HT par personne, d’un taux d’occupation de 85%, d’une fréquentation moyenne de 1,5 personne par chambre et d’un taux de captation de la clientèle de 50%, en appliquant un taux d’effort d’usage de 8% propre à cette catégorie d’établissement.

La locataire s'oppose à cette majoration au titre des petits-déjeuners, répliquant, d'une part, que la méthode hôtelière actualisée n’implique pas d’ajouter systématiquement une valeur locative petit déjeuner à la valeur locative hébergement, l'expert judiciaire ne l'ayant d'ailleurs pas proposé, sans que cela suscite des observations de la bailleresse et, d'autre part, que cet ajout n'est pas pertinent lorsque cette prestation ne génère qu'un faible chiffre d’affaires par rapport au chiffre d’affaires de l’hébergement, en raison de la situation de l'hôtel en centre-ville, offrant à la clientèle de multiples possibilités de restauration, de sorte que les petits déjeuners constituent davantage un service rendu à la clientèle qu'une réelle source de profit.

Elle ajoute que la salle des petits déjeuners est en sous-sol, sous une hauteur de plafond de 2,20m et sans éclairage naturel et que l'estimation par la bailleresse des revenus que lui procure ce service est erronée, et non démontrée, relevant que selon les attestations de son expert-comptable la recette des petits-déjeuners oscille entre 62 000 € et 68 000 € par an entre 2022 et 2024, tandis que le chiffre d’affaires généré par l’hébergement s’élève à plus de 2 200 000€ sur cette même période,.
 
Le tribunal n’intégrera pas une telle recette au calcul de la valeur locative dès lors que selon l’article R.145-10 du code de commerce, le loyer des locaux monovalents est déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité déterminée et qu'il est constant que la méthode hôtelière, selon les usages observés pour les hôtels une à trois étoiles, a pour assiette les recettes tirées de la location des chambres et non les recettes accessoires telles que celles tirées du petit-déjeuner.


La demande de majoration à ce titre sera donc rejetée.

*L’abattement au titre du transfert à la locataire de la charge des travaux de mise en conformité

Les parties s'accordant pour appliquer un taux de minoration de 5% à ce titre, il convient d'y procéder :

Ainsi la valeur locative après ce premier abattement sera fixée à :
350 710,75 € – 5% = 333 175,21, arrondis à 333 175 €.

*Sur l’impôt foncier 

Les parties s’accordent sur le principe de la déduction de la taxe foncière mais pas sur son montant, la bailleresse procèdant à une déduction de 3 124 € ainsi que l’a fait l’expert alors que le preneur sollicite une déduction de 5 300 €.

La locataire produisant l’avis d’imposition de l'année 2024 relatif à l'immeuble loué qui prouve que la taxe foncière s’élève à 5 300 € pour l'année de renouvellement du bail, il convient de procéder à un abattement de ce montant.

En conséquence, le loyer annuel du bail renouvelé est fixé à 333 175 € - 5 300 € = 327 875 €/an HT et HC.

Sur la demande subsidiaire d'expertise judiciaire

La désignation d'un nouvel expert judiciaire pour donner son avis sur la valeur locative des lieux loués au 20 septembre 2024 n'apparaît pas nécessaire dès lors que le rapport d'expertise de madame [O] [A] a suffi pour statuer sur le montant du loyer du bail renouvelé.

Sur le différentiel entre les échéances de loyer payées et le nouveau loyer

Il convient de rappeler que la locataire devra régler à la bailleresse la différence entre les loyers provisionnels et les loyers effectivement dus depuis le renouvellement du bail.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, ce différentiel portera, à compter de l’assignation du 21 mai 2025, intérêts au taux légal à compter de chaque date d’exigibilité.

La capitalisation des intérêts est de droit en vertu de l'article 1343-2 du même code pour ceux dus depuis plus d'un an.


Sur les demandes accessoires

Les circonstances de la cause, notamment le fait qu’aucune des parties ne succombe, et leur intérêt commun à faire trancher les points de désaccord sur la fixation du loyer du bail renouvelé, commandent de laisser à chacune d’elles la charge définitive des dépens qu’elle a exposés ainsi que des frais irrépétibles qu’elle a supportés.

Il est rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

FIXE le montant du loyer du bail renouvelé entre la SCI JENEAL et la SAS HÔTEL DES ARÈNES, portant sur des locaux sis [Adresse 3] à PARIS (75005), à la somme de trois cent vingt-sept mille huit cent soixante-quinze euros (327 875 €) par an, hors taxes et hors charges, à compter du 20 septembre 2024 ;

DIT que le différentiel entre les loyers provisionnels payés et les loyers effectivement dus depuis le 20 septembre 2024 portera intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2025 et à compter de la date d’exigibilité de chaque échéance pour celles qui sont postérieures à cette date ;

DIT que les intérêts ainsi produits seront capitalisés dès qu'ils seront dus depuis plus d'un an ;

REJETTE la demande subsidiaire d'expertise de la SCI JENEAL, ainsi que la demande de la SAS HÔTEL DES ARÈNES au titre de ses frais irrépétibles ;

DIT que chacune des parties gardera la charge définitive des dépens qu’elle a exposés ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.


Fait et jugé à [Localité 1] le 10 Septembre 2026


La Greffière La Présidente 
M. PLURIEL L. FONTANELLA

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Mise à jour de la source le 2026-09-10T18:36:51.210Z.