Tribunal judiciaire de Paris, Loyers commerciaux, 10 septembre 2026, n° 23/08259

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 23/08259
N° Portalis 352J-W-B7H-C2GAN


N° MINUTE : 1

Assignation du :
01 Juin 2023

Jugement de fixation



[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :








JUGEMENT 
rendu le 10 Septembre 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. VRZ
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître David RAMIREZ MONCADA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0989



DEFENDERESSE

S.A. BNP PARIBAS
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Géraldine PIEDELIEVRE, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #P0238




COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition


DEBATS

A l’audience du 07 Mai 2026 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort





FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique du 15 avril 2013, la S.C.I VRZ a consenti à la S.A BNP PARIBAS un bail commercial portant sur des locaux situés au deuxième étage d'un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] pour une durée de neuf ans à compter du 15 avril 2013 se terminant le 14 avril 2022 et pour un loyer annuel principal de 146.720 €.

Par acte extrajudiciaire du 14 juin 2022, la locataire a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2022.

La bailleresse lui a fait signifier son accord pour le renouvellement du bail par acte du 29 mars 2023 en sollicitant la fixation du loyer à la somme de 196.275 € par an en principal.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 07 avril 2023, la bailleresse a notifié à la locataire un mémoire préalable.

Par acte du 1er juin 2023, la bailleresse a fait assigner la locataire devant le juge des loyers du tribunal judiciaire de PARIS.

Par jugement avant dire droit du 07 mars 2024, celui-ci a ordonné une expertise afin de déterminer la valeur locative des locaux au 1er juillet 2022 en application de l'article R.145-11 du code de commerce.

L'expert, Monsieur [V] [G], remplaçant Monsieur [H] [C] initialement désigné, a déposé son rapport reçu au greffe le 25 septembre 2025. Dans son mémoire du 10 février 2026 notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, la S.C.I VRZ sollicite :

- la fixation du prix du bail renouvelé au 1er juillet 2022 à la somme de 157.020 € par an HT/HC,
- la condamnation de la locataire à lui payer une somme de 6.698,39 € sauf à parfaire au titre du reliquat de loyers dus,
- le rappel que l'exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit,
- la condamnation de la locataire aux dépens, comprenant les frais d'expertise, ainsi qu'à lui payer une somme de 10.000 € au titre de ses frais irrépétibles.

Dans son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 05 mai 2026, la S.A BNP PARIBAS sollicite du juge des loyers de :

- se déclarer incompétent pour connaître de la demande d'indexation et de condamnation au paiement du complément de loyers échus formée par la bailleresse,
- en tout état de cause, la débouter de ses demandes,
- fixer le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2022 à la somme de 129.500 € par an HT/HC en principal,
- dire que les trop-versés de loyer porteront intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2022, puis au fur et à mesure des échéances échues jusqu'à parfait paiement, et seront capitalisés,
- ordonner en tant que de besoin la compensation judiciaire entre les loyers trop versés et les futurs loyers jusqu'à extinction de sa dette,
- en toute hypothèse, de condamner la bailleresse aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise, ainsi qu'au paiement d'une somme de 10.000 € au titre de ses frais irrépétibles,
- le rappel que l'exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

L’affaire a été retenue à l'audience du 07 mai 2026 et a été mise en délibéré au 10 septembre 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION 

L’article L.145-36 du code de commerce dispose que : « Les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d'une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d'État ». 

L'article R.145-11 dudit code prévoit que : « Le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R.145-7 sont en ce cas applicables. »

En l'espèce, le bail à renouveler porte sur des locaux à usage de bureaux, qui a pris effet le 15 avril 2013 et a pris fin le 14 avril 2022. 

L'expert judiciaire a proposé une estimation de la valeur locative des locaux loués au 1er juillet 2022 à hauteur de 157.020 €/an HT HC, soit un prix unitaire de 600 €/m² pour 261,70 m² « tenant compte de la consistance des lieux loués au jour de la visite (soit au 14/10/2024) – de sorte que dans l'hypothèse où la consistance d'origine serait différente, (ce que nous ignorons à ce stade, aucun élément ne nous ayant été communiqué sur ce point, cela pourrait justifier de pratiquer un correctif au titre de la clause d'accession en fin de jouissance (justifiant de neutraliser les éventuelles améliorations réalisées par le preneur depuis l'origine ».

Il expose que les locaux loués se situent dans un immeuble sis [Adresse 4], dans le [Localité 5], à la frontière avec le [Localité 6], au nord de la [Adresse 5], dans un quartier excentré mais très prisé de la capitale, principalement de bureaux (sous-secteur « [Localité 7], le plus recherché du QCA avec « [Localité 1]-centre ») mais aussi très touristique (renommée et proximité de lieux mondialement réputés, tels l'Arc-de-Triomphe, les [Localité 8]-Élysées, …) et accessoirement résidentiel (très prisé et à fort pouvoir d'achat), bénéficiant d'une bonne animation commerciale et de toutes commodités (cafés-restaurants, services et commerces, y compris de bouche et de proximité).

Il note que l'emplacement est très bien desservi par les transports en commun, avec la proximité immédiate de la station « [Adresse 6] » (métro ligne 2) et plusieurs lignes de bus, outre « Charles de Gaulle Étoile » (métro lignes 1, 2 et 6, RER A) à environ 500 mètres, relativement aisé d'accès par le réseau routier, la proximité d'axes importants (notamment le boulevard périphérique et les [Adresse 7]), mais avec des difficultés liées à la densité de circulation dans la capitale et jouit de facilités de stationnement avec la proximité des parkings publics « Ternes » à environ 50 mètres et « Étoile Wagram » à environ 300 mètres.

La [Adresse 4] est une vaste place pavée avec un large terre-plein central planté d'arbres à sens unique de circulation, au carrefour de l'[Adresse 8], de l'[Adresse 9], du [Adresse 10] et de la [Adresse 11].

L'expert judiciaire conclut qu'il s'agit d'une situation très recherchée et d'une belle adresse pour des bureaux, bien desservie par les transports en commun et bénéficiant de toutes les commodités.

Les locaux étudiés dépendent d'un ensemble immobilier situé au nord de la [Adresse 4], dans une partie bordée par une contre-allée pavée à sens unique.

Ce vaste ensemble immobilier, portant le nom de « [Adresse 12] », est un bâtiment remarquable édifié en 1882 de très belle facture, avec une façade ouvragée en pierre de taille, organisé autour d'une large cour-jardin circulaire arborée, élevé sur sous-sol, rez-de-chaussée, cinq étages droits avec balcons et sixième étage en combles, couverture en zinc et brisis en ardoise, le ravalement et le gros-œuvre étant en bon état apparent.

L'on accède aux lieux loués depuis la place par des parties communes d'un très grand standing avec un vaste hall en rez-de-chaussée, une large cage d'escalier éclairée sur cour ainsi qu'un ascenseur, en très bon état.

Il est noté l'absence de services ou espaces communs (à l'exception de la vaste cour intérieure circulaire) ni certification environnementale.

Les locaux étudiés consistent en un plateau de bureaux de 261,70 m² au deuxième étage, avec entrée et salon d'attente, éclairés sur cour, huit bureaux (un donnant sur la place et sept sur la cour, tous avec balcon), de tailles variables, une cuisine sur cour, trois WC et divers débarras et placards.

L'expert judiciaire note que les lieux loués communiquent avec des locaux mitoyens, d'autres surfaces de bureaux en étage et une agence bancaire en pied d'immeuble, avec lesquels ils forment une très vaste unité d'exploitation.

Il relève que les bureaux, en une surface et en étage, sont recherchés, fonctionnels (avec une distribution correcte mais sans accessibilité PMR), correctement équipés (huisseries bois, double vitrage, câblage informatique par plinthes périphériques), bénéficient d'un chauffage individuel (gaz avec convecteurs) mais sans climatisation, avec de belles prestations (parquet massif, boiseries, moulures, balcons, belle hauteur sous plafond et bon éclairage naturel) et rénovés (à l'exception de la cuisine).

Dans son analyse du marché locatif des bureaux dans le QCA au deuxième trimestre 2022, dont il évoque le redémarrage à la hausse après deux années impactées par le covid, il constate :

- une hausse du volume des transactions, qui approche la moyenne des dix dernières années ;
- un taux de vacance très faible (2,8 %) et un stock d'offre immédiate très limité et en baisse (-36 % sur un an), notamment dans le neuf (en situation de sous-offre) ;
- entraînant une hausse des valeurs locatives

La surface des locaux de 261,70 m² ne fait l'objet d'aucune discussion et est admise par les deux parties ; elle sera donc retenue.

L'expert cite vingt références de locations (loyers faciaux) portant sur des surfaces de bureaux comparables (de plus ou moins 33 %) dans le voisinage des lieux loués :

Locaux en état d'usage :
* en février 2022, [Adresse 13], 303 m², prix unitaire de 610 €
* en février 2022, [Adresse 14], 303 m², prix unitaire de 457 €
* en janvier 2022, [Adresse 15], 256 m², prix unitaire de 480 €
* en janvier 2022, [Adresse 16]., 300 m², prix unitaire de 400 €
* en décembre 2021, [Adresse 17] [Localité 9], 236 m², prix unitaire de 425 €
* en mai 2021, [Adresse 18] [Localité 6], 223 m², prix unitaire de 600 €
* en mai 2020, [Adresse 19], 260 m², prix unitaire de 550 €
* en avril 2020, [Adresse 20] [Localité 10], 285 m², prix unitaire de 550 €
* en mai 2019, [Adresse 21] arr., 320 m², prix unitaire de 488 €
* en avril 2019, [Adresse 22] [Localité 6], 279 m², prix unitaire de 500 €.

Locaux rénovés :
* en février 2022, [Adresse 23]., 300 m², prix unitaire de 650 €
* en décembre 2021, [Adresse 24] arr., 270 m², prix unitaire de 600 €
* en octobre 2021, [Adresse 25]., 240 m², prix unitaire de 630 €
* en juillet 2021, [Adresse 26]., 210 m², prix unitaire de 590 €
* en avril 2021, [Adresse 27], 285 m², prix unitaire de 570 €
* en février 2021, [Adresse 28], 280 m², prix unitaire de 590 €
* en janvier 2020, [Adresse 29], 215 m², prix unitaire de 650 €
* en mai 2019, [Adresse 30], 248 m², prix unitaire de 570 €
* en mars 2019, [Adresse 31], 328 m², prix unitaire de 575 €
* en mars 2019, [Adresse 32], 260 m², prix unitaire de 628 €.

L'expert judiciaire indique avoir pris en compte, pour estimer la valeur locative unitaire des locaux loués en considération de ces éléments de comparaison et des différences constatées (notamment leur date d'effet, leur situation, leur adresse, la surface, le niveau des prestations et l'état des locaux) :

- la situation très recherchée et la belle adresse pour des bureaux, au sein d'un quartier excentré mais prisé de la capitale et du sous-secteur « [Adresse 33], non [Adresse 34], à un emplacement bien desservi par les transports en commun et bénéficiant de toutes commodités (cafés-restaurants, services et commerces, y compris de bouche et de proximité) ;
- la très belle facture de l'ensemble immobilier, le ravalement et le gros-œuvre en bon état apparent, les parties communes de grand standing avec ascenseur et service de gardien mais sans service ou espace commun (à l'exception de la vaste cour intérieure circulaire) ni certification environnementale ;
- les caractéristiques propres des locaux étudiés, leur surface unique en étage, recherchés, fonctionnels, de distribution correcte mais sans accessibilité PMR), leur équipement correct (détail ci-avant), avec de belles prestations, une belle hauteur sous plafond et un bon éclairage naturel, rénovés (à l'exception de la cuisine) et reliés à des locaux mitoyens ;
- l'analyse du marché locatif ;
- les clauses et conditions du bail ne justifiant pas qu'il soit pratiqué de correctif sur la valeur locative retenue (l'expert judiciaire estime que le bail est plutôt favorable au preneur, le bailleur gardant l'impôt foncier, la taxe sur les bureaux et l'assurance de l'immeuble, le preneur ne supportant que les travaux de conformité et étant autorisé à faire communiquer les lieux loués avec des locaux mitoyens).

Il conclut à une valeur locative unitaire au 1er juillet 2022 de 600 €/m², compte tenu de la consistance des lieux loués au jour de la visite (soit au 14/10/2024), précisant que dans l'hypothèse où la consistance d'origine serait différente, ce qu'il ignorait, aucun élément ne lui ayant été communiqué sur ce point, un correctif au titre de la clause d'accession en fin de jouissance pour neutraliser les éventuelles améliorations réalisées par le preneur depuis l'origine serait justifié.

La bailleresse convient de l'évaluation faite par l'expert judiciaire, rappelant que Monsieur [L] [K], qu'elle avait précédemment mandaté, avait dans un rapport du 17 novembre 2022 conclu à une valeur locative similaire « abstraction faite des travaux du locataire » et ajoute qu'il n'y a pas lieu d'appliquer un correctif minorant cette valeur alors que le bail est favorable au locataire.

La locataire fait valoir que les deux références citées par l'expert judiciaire portant sur des locaux situés dans le secteur, plus prisé, du triangle d'or, ne peuvent être considérées comme équivalentes, que si celles portant sur des locaux rénovés devaient être retenues il conviendrait d'y appliquer un correctif en application de l'article R.145-7 du code de commerce puisque les locaux lui ont été loués en état d'usage, que la [Adresse 35] bénéficie de l'attractivité directe du marché Poncelet, et que ses locaux présentent l'inconvénient d'être de configuration irrégulière compte tenu d'une construction en arc-de-cercle et ne bénéficient ni d'une climatisation, ni de double vitrage, ni d'accès PMR.

Elle en déduit qu'un prix unitaire de 550 €/m² doit être retenu avant abattement.

Elle sollicite en outre l'application de deux abattements de 5 % chacun, l'un au titre des travaux de mise en conformité dont la charge est exorbitante du droit commun et l'autre au titre de la clause d'accession différée figurant dans le bail.


Sur ce,

Les loyers des locaux à usage de bureaux sont fixés en application des articles L.145-36 et R.145-11 du code de commerce ; l'article L.145-36 du code de commerce ne renvoit pas, comme son article L.145-33, à ses articles R.145-2 à R.145-8 et l'article R.145-11 dudit code ne renvoit qu'à son article R.145-7.

L'article R.145-7 du code de commerce dispose que : « Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R.145-6. 
À défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation. » 

Le bail contient une clause ainsi formulée : « Tous travaux, embellissements et améliorations quelconques qui seraient faits par le preneur, même avec l'autorisation du bailleur, deviendront de plein droit et sans formalité, à la fin de la jouissance, quel qu'en soit le motif, la propriété de ce dernier, sans indemnité d'aucune sorte, à moins que le bailleur préfère demander leur enlèvement et la remise des lieux, en tout ou partie, en leur état antérieur, aux frais exclusifs du preneur ».

Il est admis qu'au moment du renouvellement du bail, la bailleresse n'est pas encore devenue propriétaire par accession des améliorations, notamment des rénovations, effectuées par la locataire dans les lieux.

Dès l'instant où l'article R.145-7 du code de commerce se réfère à des « locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6 », il convient de procéder à l'évaluation des lieux loués en comparaison avec les prix couramment pratiqués dans le voisinage en fonction de leur état antérieur aux travaux de la locataire.

L'expert judiciaire décrit les locaux objets de son étude comme étant « rénovés », à l'exception de la cuisine et il a distingué, parmi les éléments de comparaison utilisés, ceux qui l'étaient de ceux qui étaient en état d'usage.

Il conclut en indiquant que son évaluation ne tient pas compte de la consistance des locaux dans la mesure où aucun élément ne lui a été communiqué sur ce point et que les éventuelles améliorations apportées par la locataire depuis l'origine pourraient justifier d'appliquer un correctif au titre de la clause d'accession en fin de jouissance.

La locataire n'a fourni aucune pièce justificative afférente aux travaux d'amélioration/rénovation qu'elle aurait réalisés dans les lieux loués.

Ceux-ci sont toutefois pris en compte par l'expert précédemment mandaté par la bailleresse, Monsieur [L] [K], qui avait proposé deux évaluations différentes, « compte tenu des travaux du locataire » et « abstraction faite des travaux du locataire » et ladite bailleresse ne conteste pas leur réalité.

Par ailleurs, il est précisé que l'accession différée des rénovations réalisées par la locataire ne peut être prise en compte deux fois, d'une part en ne retenant que les références portant sur des locaux en état d'usage et d'autre part en appliquant un abattement de 5 % au titre de la clause d'accession, comme le sollicite la locataire.

Dans ces conditions, il convient de retenir la valeur unitaire estimée avec pertinence par l'expert judiciaire à hauteur de 600 €/m² compte tenu de l'ensemble des éléments de comparaison retenus, y compris ceux portant sur des locaux rénovés, ou bénéficiant d'un meilleur emplacement dès lors que, comme il le rappelle, cette différence a été prise en considération, de même que l'absence de climatisation ou d'accessibilité PMR, puis d'y appliquer un abattement de 5 % pour corriger l'estimation en faisant abstraction des rénovations effectuées par la locataire.

En revanche, il n'y a pas lieu de procéder à un abattement au titre du transfert au preneur des travaux de mise en conformité des lieux loués ; en effet, l'application d'un correctif au titre de clauses exorbitantes du bail résulte de la mise en œuvre de l'article R.145-8 du codede commerce, qui dispose notamment que : « Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. »

Or, ce texte n'a pas vocation à s'appliquer en matière d'estimation de la valeur locative de bureaux, régie par les articles L.145-36 et R.145-11 du code de commerce, lesquels ne le visent pas, contrairement à l'article L.145-33 du même code.

En conséquence, il y a lieu de fixer le loyer du bail renouvelé à :

600 €/m²/an x 261,70 m² = 157.020 €/an – 5 % = 149.169 €/an HT HC, à compter du 1er juillet 2022.


Conformément à l'article 1231-6 du code civil, le différentiel entre le loyer ainsi fixé et le loyer provisionnel payé par la locataire au cours de l'instance produira, à compter de la demande en ce sens par mémoire du 07 novembre 2023, intérêts au taux légal à compter de chaque date d'exigibilité.

En vertu de l'article 1343-2 du même code, les intérêts produits depuis la présente décision seront capitalisés dès lors qu'ils seront dus depuis plus d'un an.

Enfin, il n'entre pas dans les attributions du juge des loyers, limitées par l'article R.125-3 du code de commerce à la seule fixation du prix du bail renouvelé, de se prononcer sur la demande de la bailleresse de paiement d'un complément de loyer, laquelle au demeurant est sans objet compte du montant effectivement payé par la locataire, ni sur la demande de compensation entre les sommes dues au titre des loyers trop versés avec les futurs loyers de la locataire.


Sur les demandes accessoires


Les circonstances de la cause commandent de laisser à chacune des parties la charge définitive des dépens ainsi que des frais irrépétibles qu'elle a supportés et de partager par moitié entre elles les frais de l'expertise judiciaire.

Il est rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.


PAR CES MOTIFS


La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

FIXE le montant du loyer du bail renouvelé entre la S.C.I VRZ et la S.A BNP PARIBAS, portant sur des locaux situés au deuxième étage d'un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4], à la somme de cent quarante neuf mille cent soixante neuf euros (149.169 €) par an, hors taxes et hors charges, à compter du 1er juillet 2022 ; 

DIT que le différentiel entre les loyers provisionnels payés et les loyers effectivement dus depuis le 1er juillet 2022 portera intérêts au taux légal à compter du 07 novembre 2023 et à compter de la date d'exigibilité de chaque échéance pour celles qui sont postérieures à cette date ;

DIT que les intérêts produits depuis la présente décision seront capitalisés dès lors qu'ils seront dus depuis plus d'un an ;

DIT que chacune des parties gardera la charge définitive des frais irrépétibles et des dépens qu'elle a exposés, sauf les frais de l'expertise judiciaire de Monsieur [V] [G] qui seront supportés par moitié entre elles ;

RAPPELLE qu'il n'entre pas dans les attributions du juge des loyers de se prononcer sur la demande de paiement d'un complément de loyer, ni sur la demande de compensation entre les sommes dues au titre des loyers trop versés et les futurs loyers de la locataire ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1], le 10 septembre 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER L. FONTANELLA