Tribunal judiciaire de Paris, Charges de copropriété, 10 septembre 2026, n° 25/08751

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me [G] 
Copies certifiées conformes 
délivrées le:
à Me [G] 


■


Charges de copropriété

 
N° RG 25/08751 - 
N° Portalis 352J-W-B7J-DACHN

N° MINUTE : 




Assignation du :
02 Juillet 2025






JUGEMENT 
rendu le 10 Septembre 2026 
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société CANOPEE GESTION, société par actions simplifiée, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège ;
[Adresse 2] 
[Localité 2]

Représenté par Maître Olivia ZAHEDI de la SELARL GOLDWIN PARTNERS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0103


DÉFENDERESSE

Madame [N] [I]
[Adresse 3]
[Localité 3]

Non représentée 


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Décision du 10 Septembre 2026
Charges de copropriété
 N° RG 25/08751 - N° Portalis 352J-W-B7J-DACHN


Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Hélène SAPEDE, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 26 Mai 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 10 Septembre 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe 
Réputé contradictoire
en premier ressort
***
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [N] [I] est propriétaire du lot de copropriété n°1 dépendant d'un immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 4].

Par acte extrajudiciaire du 29 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure Mme [N] [I] de payer la somme totale de 9 231,09 euros dont 9 058,58 euros au titre des charges de copropriété.

Par acte du 2 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 4] à Paris 18ème a fait assigner Mme [N] [I] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience d'orientation du 18 mars 2026. 

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, il demande au tribunal de :

- condamner Mme [N] [I] au paiement de la somme de 9 514,56 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2025;
- condamner Mme [N] [I] au paiement de la somme de 912 euros au titre des frais de recouvrement;
- condamner Mme [N] [I] au paiement de la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts ;
- condamner Mme [N] [I] au paiement des entiers dépens ;
- condamner Mme [N] [I] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;
- condamner Mme [I] au paiement des intérêts au taux légal sur toutes les sommes auxquelles elle sera condamnée ; 
- ordonner l’anatocisme ; 
- dire n'y avoir lieu d'écarter l’exécution provisoire de droit.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit. 

Citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile avec remise de l'acte en l'étude du commissaire de justice instrumentaire, Mme [N] [I] n’a pas comparu à l'instance. Il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 18 mars 2026, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 26 mai 2026. La décision a été mise en délibéré au 10 septembre 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. 


MOTIFS DE LA DECISION

1 - Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Mme [N] [I] est propriétaire des lots n°1 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 4] à [Localité 1].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 2 juillet 2020, 12 juillet 2021, 18 mai 2022, 2 mai 2023 et 2 mai 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2019 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2020 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux;
- les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;
- un décompte de créance actualisé au 1er avril 2025. 

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Mme [N] [I], déduction faite des frais de mise en demeure, de recouvrement et d’expertise judiciaire, est débiteur de 9 006,43 euros.

Mme [N] [I] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er avril 2025.


B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 912 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. Il fait valoir que des relances et mises en demeure ont été adressées par le syndic et par commissaire de justice. 

S’agissant des frais de relance, il est de jurisprudence constante que ces frais ne peuvent donner lieu à indemnisation que lorsqu’ils ont été exposés à compter de la mise en demeure. 

Si, pour justifier de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit des lettres de relance adressées à la défenderesse par courriers simples les 18 août 2022, 24 novembre 2022, 7 juin 2023 et par courriers recommandés des 17 mai 2024 et 14 février 2025, ces courriers, constatant le caractère débiteur du compte copropriétaire de Mme [I] et lui rappelant les différents moyens de règlement à sa disposition, ne sont pas constitutifs d’une mise en demeure de payer. 

Au vu des pièces produites, la première mise en demeure dont il est justifié a été adressée à Mme [I] par acte extrajudiciaire du 29 octobre 2024. Les seuls frais de relance pouvant être qualifiés de nécessaires au sens de l'article précité sont donc ceux exposés le 14 février 2025. 

Mme [I] sera donc condamnée au paiement de la somme de 220,51 euros au titre des frais nécessaires. 


2 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. 

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par Mme [N] [I] de ses obligations.

À l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que Mme [N] [I] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès 2021.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s'est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l'importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

Il conviendra en conséquence de condamner Mme [N] [I] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000,00 euros en réparation du préjudice financier causé.


3 - Sur les demandes accessoires

Faute pour le syndicat des copropriétaires d’indiquer le point de départ des intérêts par lui sollicité, il sera dit que les condamnations au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement porteront intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2025, date de l’assignation, et que la condamnation en dommages-intérêts produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement. 

Par application de l'article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu'il s'agit d'intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée. 

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

Mme [N] [I], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, Mme [N] [I] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire 

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. 

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. 

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne Mme [N] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] à [Localité 1] les sommes de :

- 9 006,43 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 1er avril 2025), avec intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2025 ;

- 220,51 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2025 ;

- 1 000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

- 1 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

Condamne Mme [N] [I] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. 


Fait et jugé à [Localité 1] le 10 Septembre 2026.

La Greffière La Présidente