Tribunal judiciaire de Paris, 8ème chambre 3ème section, 10 septembre 2026, n° 23/09247

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :
à Me BESSIS

Copie certifiée conforme délivrée le :
à Me FRANCESCHI


■

8ème chambre 
3ème section

N° RG 23/09247 
N° Portalis 352J-W-B7H-C2JVP

N° MINUTE : 


Assignation du :
12 juillet 2023








JUGEMENT 
rendu le 10 septembre 2026 
DEMANDERESSE

Madame [W] [C]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Bernard BESSIS de la SELEURL BERNARD BESSIS SELARL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0794


DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet ATRIUM GESTION [Localité 1] 15
[Adresse 3]
[Localité 3]

représenté par Maître Catherine FRANCESCHI de la SELEURL FRANCESCHI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1525


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe
Madame Valérie AVENEL, vice-présidente
Madame Océane CHEUNG, juge

assistées de Madame Justine EDIN, greffière

Décision du 10 septembre 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 23/09247 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2JVP

DÉBATS

A l’audience du 29 mai 2026 tenue en audience publique devant Madame Océane CHEUNG, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 10 septembre 2026.


JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Mme [W] [C] est propriétaire des lots n°21, n°22 et n°44 au sein de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. 

Le syndic de copropriété de l'immeuble est la société Atrium Gestion [Localité 5]. 

Lors de l'assemblée générale du 4 mai 2023, ont été adoptées les résolutions n°20, 20.2, 20.3, 20.4 et 21, relatives à la cession de l'ancienne loge de concierge. 

C'est dans ces conditions que Mme [C] a fait délivrer assignation, par exploit de commissaire de justice en date du 12 juillet 2023, au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 4], aux fins d'annulation des résolutions n°20, 20.2, 20.3, 20.4 et 21, et d'ordonner au syndicat des copropriétaires d'entreprendre toutes les démarches nécessaires afin d'obtenir la restitution des quatre cours communes annexées.


PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 juillet 2025, Mme [C] demande au tribunal, au visa de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, de :

" Déclarer la demande de Mme [C] recevable et bien fondée ; 

Juger sur les résolutions litigieuses issues de l'assemblée générale du 4 mai 2023 ne portaient pas sur un simple principe mais bien sur l'autorisation de vendre une partie de la loge et d'effectuer des travaux une fois la loge acquise ;

Juger que le vote aurait dû avoir lieu sur la base des dispositions de l'article 26 et éventuellement 26-1 de la loi du 10 juillet 1965 si la majorité requise avait été atteinte lors du 1er vote pour voter sur la base de l'article 26-1 ; 
Décision du 10 septembre 2026
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Juger que Mme [C] ne saurait se voir imposer par l'assemblée générale sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, ce qui n'a pas été le cas, une aliénation des parties communes nécessaires au respect de la destination de l'immeuble ni une modification du règlement de copropriété consécutive à la modification de cette destination ; 

Juger que le second vote ne pouvait être réalisé à la majorité de l'article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965 dès lors que le 1er vote n'avait pas recueilli l'approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents ou représentés ou ayant voté par correspondance ; 

Juger à ce titre encore que la 20ème résolution de l'assemblée du 4 mai 2023 est nulle et de nul effet ; 

Juger en outre que l'aliénation d'une partie de la loge et la vente de celle-ci suppose la modification du règlement de copropriété ; 

Juger que la résolution 20-1 de l'assemblée générale du 4 mai 2023 concernant précisément la modification dudit règlement a été rejetée et que de ce fait, la réalisation de la vente était impossible, sinon au préjudice des autres copropriétaires dont la quote-part de tantièmes n'avait pas été modifiée ; 

Déclarer pour cet autre motif, nulle et de nul effet la résolution n°20, et par voie de conséquence les résolutions 20.2, 20.3, 20.4 et 21 de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 4 mai 2023 ; 

Juger qu'il appartient au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 4] représenté par son syndic le cabinet Atrium Gestion de prendre les mesures nécessaires pour procéder au rétablissement des cours communes privatisées sans aucune décision d'assemblée générale ; 

Condamner sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir le syndicat des copropriétaires à faire le nécessaire pour la libération des quatre cours communes ;

Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de 6 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, cette demande étant particulièrement injustifiée, compte tenu des circonstances de l'espèce ; 

Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés et en tous les dépens dont distraction au profit de Bernard Bessis Selarl, représentée par Maître Bessis, avocat, conformément aux dispositifs de l'article 699 du code de procédure civile. ". 

*

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 21 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à Paris 14ème demande au tribunal, au visa de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, de l'article 11 du décret du 17 mars 1967, de l'article 1315 du code civil devenu l'article 1353 du même code, de :
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" Débouter Mme [C] de toutes leurs demandes, fins et conclusions en ce qu'elles sont irrecevables et mal fondées ; 

Condamner Mme [C] à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Condamner Mme [C] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Catherine Franceschi conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.".

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 septembre 2025 et l'affaire fixée pour plaidoiries à l'audience du 29 mai 2026, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 10 septembre 2026.


MOTIFS DE LA DECISION

1 - Sur la fin de non-recevoir

L'article 122 du code de procédure civile dispose que : " Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. "

Conformément à l'article 789 du code de procédure civile, " le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :
6° Statuer sur les fins de non-recevoir. "

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires soulève l'irrecevabilité de la demande d'annulation de la résolution n°20 formée par la demanderesse, en faisant valoir que cette résolution ne constitue pas une véritable décision. 

Toutefois, cette fin de non-recevoir n'a pas été soulevée devant le juge de la mise en état qui a la compétence exclusive pour l'examiner. Il y a donc lieu de la déclarer irrecevable. 


2 - Sur la demande d'annulation des résolutions n°20, 20.2, 20.3, 20.4 et 21 de l'assemblée générale du 4 mai 2023

L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que " les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale ". 
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Il sera rappelé que le tribunal n'a pas à apprécier l'opportunité des décisions prises par l'assemblée générale, qui ne peuvent être annulées qu'en présence d'une inobservation des formalités prescrites pour la réunion et la tenue des assemblées, d'une violation des règles de fonctionnement des assemblées, d'un excès de pouvoir ou d'un abus de droit ou de majorité dans la prise des décisions.

*

Mme [C] demande l'annulation de ces résolutions, sur le fondement de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, en faisant valoir que la cession de la loge de concierge aurait dû être votée à l'unanimité des copropriétaires. 

En défense, le syndicat des copropriétaires n'a pas répliqué sur le fond s'agissant de la résolution n°20. S'agissant des autres résolutions, il soutient que la demanderesse ne justifie d'aucun motif sérieux d'annulation.

Sur ce, 

L'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au présent litige, dispose que : 

" Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;

b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;

c) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l'ordre du jour de la même assemblée générale.

Lorsqu'en vertu d'une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu'à l'unanimité.

L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l'immeuble. "

En l'espèce, la résolution n°20 est rédigée en ces termes : 

" 20. proposition de rachat de l'ancienne loge par la SCI Tous en scène : cession d'une partie commune - création du lot - modificatif de l'état descriptif - fixation du prix - régularisation des actes administratifs

Majorité absolue (art.25)

L'assemblée générale approuve la création du lot qui sera décrit de la manière suivante : " ex-loge ". Le copropriétaire demandeur, Monsieur [X], désignera un géomètre chargé de créer un lot de copropriété auquel des tantièmes seront attachés ".

Il résulte des termes de cette résolution que l'assemblée générale devait se prononcer sur la cession d'une ancienne loge à la SCI Tous en scène. 

Il n'est pas contesté par les parties que cette loge, bien qu'elle ne soit plus occupée par un concierge, demeure une partie commune. Il ressort également du règlement de copropriété qu'à la page 11 dans la description de l'immeuble sur la [Adresse 5] qu'il s'agit d'une loge de la concierge avec cuisine située au rez-de-chaussée.

Si Mme [C] soutient que l'aliénation de la loge litigieuse devait être décidée à l'unanimité, elle ne rapporte pas la preuve que le règlement de copropriété stipule que la suppression du service de conciergerie porterait atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives. Dès lors, l'alinéa 4 de l'article 26 susvisé prévoyant le vote à l'unanimité ne peut pas s'appliquer.

Il n'en demeure pas moins que ce texte impose le vote à la majorité des deux tiers des voix en cas de modification du règlement de copropriété lorsqu'il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes, de la suppression du poste de concierge et de l'aliénation du logement affecté au concierge, étant précisé que les deux questions doivent être inscrites à l'ordre du jour de la même assemblée générale.

Or, dans le cas d'espèce, la résolution n°20 a fait l'objet d'un premier vote à la majorité prévue à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, puis a été adoptée à la majorité de l'article 24 lors du second vote. 

Alors que le vote aurait dû être soumis à la majorité prévue par l'article 26 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, la résolution n°20 est irrégulière et encourt l'annulation à ce titre. 

Les sous-résolutions n°20.2, 20.3, 20.4 et 21, portant respectivement sur le prix de cession, la répartition de celui-ci, le mandat au syndic à l'effet de régulariser tous les actes administratifs subséquents, ainsi que l'autorisation à donner à la SCI Tous en scène de réaliser des travaux en cas d'adoption de la résolution n°20, se trouvent ainsi privées de fondement en raison de l'annulation de la résolution principale et doivent être annulées par voie de conséquence. 


3 - Sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à faire le nécessaire pour la libération des cours communes

Mme [C] reproche à la SCI Tous en scène et à des copropriétaires de locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée de l'immeuble d'avoir annexé, sans autorisation préalable de l'assemblée générale, quatre cours communes. Elle fait valoir, sur le fondement des articles 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, que le syndicat a qualité pour agir en justice contre ces copropriétaires et que le syndic a la charge d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété. 

Le syndicat des copropriétaires s'y oppose, en soutenant que Mme [C] ne justifie pas de la réalité de l'annexion alléguée, que les cours litigieuses constituent des parties privatives, et qu'elle n'indique pas la 3ème cour concernée. 

En l'espèce, Mme [C] ne produit, au soutien de ses allégations, que le plan présenté par la SCI Tous en scène, lequel mentionne " cour intérieure privative Théâtre Edgar " et " cour intérieure crêperie ". 

Or, le tribunal relève que ce plan constitue un projet de travaux établi par ALP Architecture. La seule présence de ces mentions sur un document préparatoire ne suffit pas à démontrer la réalité d'une appropriation effective des cours communes. 

Par ailleurs, Mme [C] n'identifie pas précisément les cours concernées et indique elle-même ne pas y avoir accès. Elle ne saurait donc utilement soutenir, par de simples affirmations, que ces cours font l'objet d'une privatisation par des copropriétaires notamment la SCI Tous en scène et la société [G]. 

En tout état de cause, en indiquant simplement " faire le nécessaire ", elle ne précise aucunement les mesures concrètes qu'il conviendrait d'ordonner au syndicat des copropriétaires de mettre en œuvre. 

Par conséquent, sa demande, insuffisamment déterminée, ne peut qu'être rejetée. 


4 - Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En outre, en vertu de l'article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.



Le syndicat des copropriétaires, partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l'instance, avec autorisation donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à Mme [C] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles. Il sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre.

- Sur l'exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, 

DECLARE irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 4] ; 

ANNULE les résolutions n°20, 20.2, 20.3, 20.4 et 21 de l'assemblée générale du 4 mai 2023 ; 

DEBOUTE Mme [W] [C] de sa demande tendant à voir condamner sous astreinte le syndicat des copropriétaires " à faire le nécessaire pour la libération des 4 cours communes " ; 

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 4] à payer à Mme [W] [C] une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 4] aux dépens ; et AUTORISE la SELARL Bernard Bessis à recouvrer directement ceux des dépens qu'elle aurait exposés sans avoir reçu préalablement provision ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ; 

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes. 

Fait et jugé à [Localité 1] le 10 septembre 2026.

La greffière La présidente