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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, 8ème chambre 3ème section, 10 septembre 2026, n° 22/10466

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesBiens - Propriété littéraire et artistiqueCopropriété (I): organisation et administration
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Mme [L] [E] est propriétaire des lots n°60 (appartement au 4ème étage) et n°80 (cave) au sein de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. 

Lors de l'assemblée générale du 31 mai 2022, ont été adoptées les résolutions n°18, 18.1 et 18.2, ayant pour objet d'autoriser le syndic à engager une procédure de saisie immobilière à l'encontre de Mme [E]. 

C'est dans ces conditions que Mme [E] a fait délivrer assignation, par exploit de commissaire de justice en date du 30 août 2022, au syndicat des copropriétaires et à la SAS Atrium Gestion, aux fins d'annulation des résolutions n°18, n°18.1 et n°18.2 de l'assemblée générale du 31 mai 2022, et d'indemnisation de ses préjudices.

L'assemblée générale du 14 avril 2023 a désigné la société parisienne de gérance d'immeubles en qualité de syndic, succédant ainsi à la société Atrium Gestion [Localité 5]. 

Par ordonnance du 10 novembre 2023, le juge de la mise en état, saisi par la SAS Atrium Gestion, a déclaré irrecevables les demandes de Mme [E] formulées à l'encontre de la SAS Atrium Gestion, notamment en ce qu'elle n'était pas le syndic de l'immeuble à la date de l'assemblée générale du 31 mai 2022, et déclaré irrecevable la demande de nullité de l'assignation formulée par la SAS Atrium Gestion. 


PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 mars 2025, Mme [E] demande au tribunal, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et des articles 1240 et 1343-2 du code civil, de :

" Annuler les résolutions n°18, 18.1 et 18.2 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4] tenue le 31 mai 2022 ; 
Décision du 10 septembre 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 22/10466 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXXXN

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice à payer à Mme [E] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, outre intérêts légaux à compter de l'assignation, et capitalisation des intérêts échus dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ; 

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice à payer à Mme [E] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Le condamner aux entiers dépens ; 

Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ; 

Dispenser Mme [E] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure conformément à l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. ". 
*

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 25 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à Paris 10ème demande au tribunal, au visa des articles 9 et 32-1 du code de procédure civile, des articles 10 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, et de l'article 1147 du code civil, de :

" Déclarer le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] recevable et bien fondé en ses écritures ; 

Y faisant droit,
Débouter Mme [E] de toutes ses demandes, fins et prétentions, en ce qu'elles sont mal fondées ; 

Condamner Mme [E] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 3 000 euros à titre de dommages intérêts ; 

Condamner Mme [E] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Condamner Mme [E] au paiement d'une amende civile ; 

Condamner Mme [E] aux entiers dépens ; 

Rappeler que la décision est exécutoire. ".

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 octobre 2025 et l'affaire fixée pour plaidoiries à l'audience du 29 mai 2026, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 10 septembre 2026.
Décision du 10 septembre 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 22/10466 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXXXN

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

1 - Sur la demande d'annulation des résolutions n° 18, 18.1 et 18.2 de l'assemblée générale du 31 mai 2022

La résolution n°18 est ainsi rédigée : 

" L'assemblée générale habilite son syndic, dans les conditions prévues à l'article 55 du décret du 17 mars 1967, à introduire une procédure de saisie immobilière à l'encontre de Mme [E], en vue de mettre en vente judiciairement les lots n°080 et 060 lui appartenant dans l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4]. 

Madame [E] est à ce jour débitrice de la somme de 4 256,68 euros pour ses charges de copropriété.

L'assemblée générale :
- Donne tous pouvoirs au syndic pour l'exécution de la présente résolution,
- Confirme que les honoraires du syndic seront calculés conformément à son contrat,
- Prend acte qu'à défaut d'enchérisseur, le syndicat des copropriétaires sera déclaré adjudicataire d'office pour le montant de la mise à prix,
- Autorise le syndic à procéder aux appels de fonds nécessaires au paiement du prix augmenté des frais et honoraires. "

Les résolutions n°18.1 et 18.2 portent respectivement sur la fixation de la mise à prix des lots appartenant à Mme [E] à la somme de 18 000 euros, et sur le non-constat du caractère définitif de perte de la créance. 

*

Mme [E] demande l'annulation de ces résolutions pour abus de majorité, en faisant valoir que l'engagement à son encontre d'une procédure de saisie immobilière décidé par le syndicat des copropriétaires n'est pas justifié, que la créance invoquée n'est pas fondée et que les résolutions litigieuses ont été votées sur la base d'informations erronées et mensongères. 

En réponse, le syndicat des copropriétaires conclut à l'absence d'irrégularité et d'abus de majorité, en soutenant que le tribunal apprécie la seule régularité de l'habilitation du syndic à initier la procédure de saisie immobilière et non le bien-fondé de celle-ci, qu'il est possible d'engager une telle procédure sans titre exécutoire, et que le solde de Mme [E] était débiteur lors de l'assemblée générale litigieuse en raison des charges de copropriété impayées.

Sur ce, 

L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que " les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale ". 

Il sera rappelé que le tribunal n'a pas à apprécier l'opportunité des décisions prises par l'assemblée générale, qui ne peuvent être annulées qu'en présence d'une inobservation des formalités prescrites pour la réunion et la tenue des assemblées, d'une violation des règles de fonctionnement des assemblées, d'un excès de pouvoir ou d'un abus de droit ou de majorité dans la prise des décisions.

Il appartient au copropriétaire demandant l'annulation d'une décision pour abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l'intérêt collectif de l'ensemble des copropriétaires, qu'elle rompt l'égalité entre les copropriétaires ou qu'elle a été prise avec l'intention de nuire ou de porter préjudice à certains. L'abus de majorité doit être distingué de la simple opposition d'intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire. 

L'article 55 alinéa 1er du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que " le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale. "

L'article L. 111-7 du code des procédures civiles d'exécution dispose quant à lui que " le créancier a le choix des mesures propres à assurer l'exécution ou la conservation de sa créance. L'exécution de ces mesures ne peut excéder ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l'obligation ". 

L'article R. 311-2 du même code dispose que " la saisie immobilière est poursuivie devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire dans le ressort duquel est situé l'immeuble saisi. "

En l'espèce, il résulte des termes des résolutions litigieuses que celles-ci ont pour objet d'autoriser le syndic, au nom du syndicat des copropriétaires, d'engager une procédure de saisie immobilière à l'encontre de Mme [E]. Ces résolutions n'impliquent pas l'exécution immédiate de la saisie, laquelle obéit en effet à un formalisme strict prescrit par les articles R. 311-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution et est conduite devant le juge de l'exécution. 

Ainsi, les moyens développés par Mme [E], tirés de l'inexactitude du montant de la créance ou du caractère disproportionné de la saisie immobilière au regard de la somme due, sont sans incidence sur la régularité des résolutions, dès lors qu'elles portent exclusivement sur le principe d'une saisie immobilière et l'habilitation donnée au syndic. Aucun texte n'exige que la créance soit certaine, exigible et liquide au moment où l'assemblée générale statue.

Au surplus, Mme [E] ne conteste pas avoir été débitrice des charges de copropriété et demeurer redevable d'un très faible solde. 

Dans ces conditions, les décisions querellées ne procèdent d'aucune intention de nuire à Mme [E] contrairement à ce qu'elle soutient, mais relèvent de la sauvegarde des intérêts financiers de la copropriété.



De même, conformément à l'article 55 du décret du 17 mars 1967, la copropriété est tenue d'habiliter son syndic avant d'engager une procédure de saisie immobilière. Elle peut valablement y procéder, avant ou après l'obtention d'un titre exécutoire, même à titre conservatoire, afin de se prémunir contre d'éventuelles difficultés de recouvrement. 

Dès lors, il n'existe aucun motif d'annuler ces résolutions. 

Par conséquent, Mme [E] sera déboutée de sa demande d'annulation des résolutions n°18, 18.1 et 18.2 de l'assemblée générale du 31 mai 2022.


2 - Sur la demande indemnitaire

Mme [E] estime avoir subi un préjudice moral à hauteur de 5 000 euros en raison des allégations mensongères de M. [H] [D] et de la société Atrium Gestion, syndic, portant ainsi atteinte à sa crédibilité et à son honneur à l'égard de l'ensemble des copropriétaires. Elle recherche ainsi la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 1240 du code civil, lequel a selon elle commis un abus de droit manifeste en ayant voté les résolutions litigieuses sans aucune pièce justificative. 

Le syndicat des copropriétaires soutient que les copropriétaires ont voté en faveur des résolutions litigieuses en toute connaissance de cause, que les comptes étaient annexés à la convocation de l'assemblée générale et que Mme [E] ne rapporte aucune preuve du préjudice allégué. 

Sur ce, 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, " Tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. "

La mise en jeu du régime de responsabilité prévu par l'article 1240 du code civil implique que soient démontrés l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité.

En l'espèce, il résulte des développements qui précèdent qu'aucun abus de droit ni aucune faute imputable au syndicat des copropriétaires ne sont caractérisés. Mme [E] ne produit aucun élément de nature à établir que les copropriétaires auraient adopté les résolutions litigieuses sur la base d'informations mensongères communiquées par le syndic ou par M. [D]. 

Par ailleurs, Mme [E] ne justifie d'aucun préjudice moral et procède à cet égard par simple affirmation. 

Dès lors, ni la faute alléguée, ni le préjudice invoqué, ni le lien de causalité entre ceux-ci ne sont établis. 

Mme [E] sera en conséquence déboutée de sa demande de dommages et intérêts. 


3 - Sur la demande indemnitaire reconventionnelle

Le syndicat des copropriétaires fonde sa demande sur les dispositions de l'article 1153 alinéa 1 du code civil et de l'article 32-1 du code de procédure civile. Il estime avoir subi un préjudice en raison de la résistance abusive de Mme [E] qui ne règle pas ses charges de copropriété. Il considère également que la demande d'annulation formée par Mme [E] est dilatoire en ce qu'elle vise à différer la procédure de saisie immobilière, et qu'elle fait preuve d'un comportement procédural excédant l'exercice légitime du droit d'ester en justice. 

Mme [E] s'y oppose, en soutenant que les sommes réclamées sont indues et prescrites, et que l'action qu'elle a engagée tend à sauvegarder ses droits légitimes et à restaurer sa réputation à l'égard des autres copropriétaires. 

Sur ce, 

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. 

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

L'article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile, sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés. 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, " Tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. "

Il est à rappeler que pour dégénérer en abus de droit et en faute, l'exercice d'une action en justice doit être fait de mauvaise foi, la partie demanderesse ne pouvant légitimement penser obtenir gain de cause ou agissant dans le seul but de porter préjudice à la partie adverse, et qu'en matière de copropriété, l'action est abusive si elle a pour seul but de perturber le bon fonctionnement de la copropriété ou si les recours à répétition révèlent une intention malveillante ou un esprit procédurier excessif du demandeur.

En l'espèce, il convient de relever que la présente instance porte sur la contestation de résolutions d'assemblée générale et non sur le recouvrement des charges de copropriété dont Mme [E] serait redevable. Le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucun préjudice distinct de celui résultant du défaut de paiement allégué de la part de Mme [E], lequel relève, le cas échéant, des procédures de recouvrement qui lui sont ouvertes. 

Dès lors, la seule circonstance que Mme [E] succombe en ses prétentions ne suffit pas à caractériser un abus du droit d'agir en justice. 

Par conséquent, la demande indemnitaire formée par le syndicat des copropriétaires sera rejetée.


4 - Sur la demande de condamnation à une amende civile

Le syndicat des copropriétaires demande également le prononcé d'une amende civile.

Il est à rappeler que seul le tribunal peut décider de la mise en œuvre de l'article 32-1 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires n'ayant en effet aucun intérêt au prononcé à l'encontre de la demanderesse d'une amende civile au profit du Trésor public.

En vertu du principe " nul ne plaide par procureur ", le syndicat des copropriétaires sera donc déclaré irrecevable en sa demande tendant au prononcé d'une amende civile. 


5 - Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Mme [E], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, Mme [E] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre.

- Sur les frais communs de procédure 

L'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que " le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige ".

Au regard de l'issue du litige, Mme [E] sera déboutée de sa dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

- Sur l'exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, 

DECLARE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 4] irrecevable en sa demande tendant au prononcé d'une amende civile ; 

DEBOUTE Mme [L] [E] de l'ensemble de ses demandes ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 4] de sa demande indemnitaire ;

CONDAMNE Mme [L] [E] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 4] une somme de 
3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [L] [E] aux dépens ; 

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 1] le 10 septembre 2026.

La greffière La présidente
Texte intégral
TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :
à Me FRANCESCHI 

Copie certifiée conforme délivrée le :
à Me ROMERO


■

8ème chambre 
3ème section

N° RG 22/10466 
N° Portalis 352J-W-B7G-CXXXN

N° MINUTE : 


Assignation du :
30 août 2022






JUGEMENT 
rendu le 10 septembre 2026 
DEMANDERESSE

Madame [L] [E]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Céline ROMERO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0226


DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la SOCIETE PARISIENNE DE GERANCE D’IMMEUBLES - SPGI
[Adresse 3]
[Localité 3]

représenté par Maître Catherine FRANCESCHI de la SELEURL FRANCESCHI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1525


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe
Madame Valérie AVENEL, vice-présidente
Madame Océane CHEUNG, juge

assistées de Madame Justine EDIN, greffière


Décision du 10 septembre 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 22/10466 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXXXN

DÉBATS

A l’audience du 29 mai 2026 tenue en audience publique devant Madame Océane CHEUNG, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 10 septembre 2026.


JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Mme [L] [E] est propriétaire des lots n°60 (appartement au 4ème étage) et n°80 (cave) au sein de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. 

Lors de l'assemblée générale du 31 mai 2022, ont été adoptées les résolutions n°18, 18.1 et 18.2, ayant pour objet d'autoriser le syndic à engager une procédure de saisie immobilière à l'encontre de Mme [E]. 

C'est dans ces conditions que Mme [E] a fait délivrer assignation, par exploit de commissaire de justice en date du 30 août 2022, au syndicat des copropriétaires et à la SAS Atrium Gestion, aux fins d'annulation des résolutions n°18, n°18.1 et n°18.2 de l'assemblée générale du 31 mai 2022, et d'indemnisation de ses préjudices.

L'assemblée générale du 14 avril 2023 a désigné la société parisienne de gérance d'immeubles en qualité de syndic, succédant ainsi à la société Atrium Gestion [Localité 5]. 

Par ordonnance du 10 novembre 2023, le juge de la mise en état, saisi par la SAS Atrium Gestion, a déclaré irrecevables les demandes de Mme [E] formulées à l'encontre de la SAS Atrium Gestion, notamment en ce qu'elle n'était pas le syndic de l'immeuble à la date de l'assemblée générale du 31 mai 2022, et déclaré irrecevable la demande de nullité de l'assignation formulée par la SAS Atrium Gestion. 


PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 mars 2025, Mme [E] demande au tribunal, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et des articles 1240 et 1343-2 du code civil, de :

" Annuler les résolutions n°18, 18.1 et 18.2 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4] tenue le 31 mai 2022 ; 
Décision du 10 septembre 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 22/10466 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXXXN

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice à payer à Mme [E] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, outre intérêts légaux à compter de l'assignation, et capitalisation des intérêts échus dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ; 

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice à payer à Mme [E] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Le condamner aux entiers dépens ; 

Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ; 

Dispenser Mme [E] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure conformément à l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. ". 
*

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 25 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à Paris 10ème demande au tribunal, au visa des articles 9 et 32-1 du code de procédure civile, des articles 10 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, et de l'article 1147 du code civil, de :

" Déclarer le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] recevable et bien fondé en ses écritures ; 

Y faisant droit,
Débouter Mme [E] de toutes ses demandes, fins et prétentions, en ce qu'elles sont mal fondées ; 

Condamner Mme [E] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 3 000 euros à titre de dommages intérêts ; 

Condamner Mme [E] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Condamner Mme [E] au paiement d'une amende civile ; 

Condamner Mme [E] aux entiers dépens ; 

Rappeler que la décision est exécutoire. ".

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 octobre 2025 et l'affaire fixée pour plaidoiries à l'audience du 29 mai 2026, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 10 septembre 2026.
Décision du 10 septembre 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 22/10466 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXXXN

MOTIFS DE LA DECISION

1 - Sur la demande d'annulation des résolutions n° 18, 18.1 et 18.2 de l'assemblée générale du 31 mai 2022

La résolution n°18 est ainsi rédigée : 

" L'assemblée générale habilite son syndic, dans les conditions prévues à l'article 55 du décret du 17 mars 1967, à introduire une procédure de saisie immobilière à l'encontre de Mme [E], en vue de mettre en vente judiciairement les lots n°080 et 060 lui appartenant dans l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4]. 

Madame [E] est à ce jour débitrice de la somme de 4 256,68 euros pour ses charges de copropriété.

L'assemblée générale :
- Donne tous pouvoirs au syndic pour l'exécution de la présente résolution,
- Confirme que les honoraires du syndic seront calculés conformément à son contrat,
- Prend acte qu'à défaut d'enchérisseur, le syndicat des copropriétaires sera déclaré adjudicataire d'office pour le montant de la mise à prix,
- Autorise le syndic à procéder aux appels de fonds nécessaires au paiement du prix augmenté des frais et honoraires. "

Les résolutions n°18.1 et 18.2 portent respectivement sur la fixation de la mise à prix des lots appartenant à Mme [E] à la somme de 18 000 euros, et sur le non-constat du caractère définitif de perte de la créance. 

*

Mme [E] demande l'annulation de ces résolutions pour abus de majorité, en faisant valoir que l'engagement à son encontre d'une procédure de saisie immobilière décidé par le syndicat des copropriétaires n'est pas justifié, que la créance invoquée n'est pas fondée et que les résolutions litigieuses ont été votées sur la base d'informations erronées et mensongères. 

En réponse, le syndicat des copropriétaires conclut à l'absence d'irrégularité et d'abus de majorité, en soutenant que le tribunal apprécie la seule régularité de l'habilitation du syndic à initier la procédure de saisie immobilière et non le bien-fondé de celle-ci, qu'il est possible d'engager une telle procédure sans titre exécutoire, et que le solde de Mme [E] était débiteur lors de l'assemblée générale litigieuse en raison des charges de copropriété impayées.

Sur ce, 

L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que " les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale ". 

Il sera rappelé que le tribunal n'a pas à apprécier l'opportunité des décisions prises par l'assemblée générale, qui ne peuvent être annulées qu'en présence d'une inobservation des formalités prescrites pour la réunion et la tenue des assemblées, d'une violation des règles de fonctionnement des assemblées, d'un excès de pouvoir ou d'un abus de droit ou de majorité dans la prise des décisions.

Il appartient au copropriétaire demandant l'annulation d'une décision pour abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l'intérêt collectif de l'ensemble des copropriétaires, qu'elle rompt l'égalité entre les copropriétaires ou qu'elle a été prise avec l'intention de nuire ou de porter préjudice à certains. L'abus de majorité doit être distingué de la simple opposition d'intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire. 

L'article 55 alinéa 1er du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que " le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale. "

L'article L. 111-7 du code des procédures civiles d'exécution dispose quant à lui que " le créancier a le choix des mesures propres à assurer l'exécution ou la conservation de sa créance. L'exécution de ces mesures ne peut excéder ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l'obligation ". 

L'article R. 311-2 du même code dispose que " la saisie immobilière est poursuivie devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire dans le ressort duquel est situé l'immeuble saisi. "

En l'espèce, il résulte des termes des résolutions litigieuses que celles-ci ont pour objet d'autoriser le syndic, au nom du syndicat des copropriétaires, d'engager une procédure de saisie immobilière à l'encontre de Mme [E]. Ces résolutions n'impliquent pas l'exécution immédiate de la saisie, laquelle obéit en effet à un formalisme strict prescrit par les articles R. 311-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution et est conduite devant le juge de l'exécution. 

Ainsi, les moyens développés par Mme [E], tirés de l'inexactitude du montant de la créance ou du caractère disproportionné de la saisie immobilière au regard de la somme due, sont sans incidence sur la régularité des résolutions, dès lors qu'elles portent exclusivement sur le principe d'une saisie immobilière et l'habilitation donnée au syndic. Aucun texte n'exige que la créance soit certaine, exigible et liquide au moment où l'assemblée générale statue.

Au surplus, Mme [E] ne conteste pas avoir été débitrice des charges de copropriété et demeurer redevable d'un très faible solde. 

Dans ces conditions, les décisions querellées ne procèdent d'aucune intention de nuire à Mme [E] contrairement à ce qu'elle soutient, mais relèvent de la sauvegarde des intérêts financiers de la copropriété.



De même, conformément à l'article 55 du décret du 17 mars 1967, la copropriété est tenue d'habiliter son syndic avant d'engager une procédure de saisie immobilière. Elle peut valablement y procéder, avant ou après l'obtention d'un titre exécutoire, même à titre conservatoire, afin de se prémunir contre d'éventuelles difficultés de recouvrement. 

Dès lors, il n'existe aucun motif d'annuler ces résolutions. 

Par conséquent, Mme [E] sera déboutée de sa demande d'annulation des résolutions n°18, 18.1 et 18.2 de l'assemblée générale du 31 mai 2022.


2 - Sur la demande indemnitaire

Mme [E] estime avoir subi un préjudice moral à hauteur de 5 000 euros en raison des allégations mensongères de M. [H] [D] et de la société Atrium Gestion, syndic, portant ainsi atteinte à sa crédibilité et à son honneur à l'égard de l'ensemble des copropriétaires. Elle recherche ainsi la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 1240 du code civil, lequel a selon elle commis un abus de droit manifeste en ayant voté les résolutions litigieuses sans aucune pièce justificative. 

Le syndicat des copropriétaires soutient que les copropriétaires ont voté en faveur des résolutions litigieuses en toute connaissance de cause, que les comptes étaient annexés à la convocation de l'assemblée générale et que Mme [E] ne rapporte aucune preuve du préjudice allégué. 

Sur ce, 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, " Tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. "

La mise en jeu du régime de responsabilité prévu par l'article 1240 du code civil implique que soient démontrés l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité.

En l'espèce, il résulte des développements qui précèdent qu'aucun abus de droit ni aucune faute imputable au syndicat des copropriétaires ne sont caractérisés. Mme [E] ne produit aucun élément de nature à établir que les copropriétaires auraient adopté les résolutions litigieuses sur la base d'informations mensongères communiquées par le syndic ou par M. [D]. 

Par ailleurs, Mme [E] ne justifie d'aucun préjudice moral et procède à cet égard par simple affirmation. 

Dès lors, ni la faute alléguée, ni le préjudice invoqué, ni le lien de causalité entre ceux-ci ne sont établis. 

Mme [E] sera en conséquence déboutée de sa demande de dommages et intérêts. 


3 - Sur la demande indemnitaire reconventionnelle

Le syndicat des copropriétaires fonde sa demande sur les dispositions de l'article 1153 alinéa 1 du code civil et de l'article 32-1 du code de procédure civile. Il estime avoir subi un préjudice en raison de la résistance abusive de Mme [E] qui ne règle pas ses charges de copropriété. Il considère également que la demande d'annulation formée par Mme [E] est dilatoire en ce qu'elle vise à différer la procédure de saisie immobilière, et qu'elle fait preuve d'un comportement procédural excédant l'exercice légitime du droit d'ester en justice. 

Mme [E] s'y oppose, en soutenant que les sommes réclamées sont indues et prescrites, et que l'action qu'elle a engagée tend à sauvegarder ses droits légitimes et à restaurer sa réputation à l'égard des autres copropriétaires. 

Sur ce, 

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. 

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

L'article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile, sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés. 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, " Tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. "

Il est à rappeler que pour dégénérer en abus de droit et en faute, l'exercice d'une action en justice doit être fait de mauvaise foi, la partie demanderesse ne pouvant légitimement penser obtenir gain de cause ou agissant dans le seul but de porter préjudice à la partie adverse, et qu'en matière de copropriété, l'action est abusive si elle a pour seul but de perturber le bon fonctionnement de la copropriété ou si les recours à répétition révèlent une intention malveillante ou un esprit procédurier excessif du demandeur.

En l'espèce, il convient de relever que la présente instance porte sur la contestation de résolutions d'assemblée générale et non sur le recouvrement des charges de copropriété dont Mme [E] serait redevable. Le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucun préjudice distinct de celui résultant du défaut de paiement allégué de la part de Mme [E], lequel relève, le cas échéant, des procédures de recouvrement qui lui sont ouvertes. 

Dès lors, la seule circonstance que Mme [E] succombe en ses prétentions ne suffit pas à caractériser un abus du droit d'agir en justice. 

Par conséquent, la demande indemnitaire formée par le syndicat des copropriétaires sera rejetée.


4 - Sur la demande de condamnation à une amende civile

Le syndicat des copropriétaires demande également le prononcé d'une amende civile.

Il est à rappeler que seul le tribunal peut décider de la mise en œuvre de l'article 32-1 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires n'ayant en effet aucun intérêt au prononcé à l'encontre de la demanderesse d'une amende civile au profit du Trésor public.

En vertu du principe " nul ne plaide par procureur ", le syndicat des copropriétaires sera donc déclaré irrecevable en sa demande tendant au prononcé d'une amende civile. 


5 - Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Mme [E], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, Mme [E] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre.

- Sur les frais communs de procédure 

L'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que " le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige ".

Au regard de l'issue du litige, Mme [E] sera déboutée de sa dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

- Sur l'exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, 

DECLARE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 4] irrecevable en sa demande tendant au prononcé d'une amende civile ; 

DEBOUTE Mme [L] [E] de l'ensemble de ses demandes ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 4] de sa demande indemnitaire ;

CONDAMNE Mme [L] [E] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 4] une somme de 
3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [L] [E] aux dépens ; 

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 1] le 10 septembre 2026.

La greffière La présidente

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Mise à jour de la source le 2026-09-10T18:41:13.935Z.