Tribunal judiciaire de Paris, 4ème chambre 1ère section, 8 septembre 2026, n° 25/14202

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] 
Expéditions exécutoires
délivrées à : 
Me Thierry DOUËB
Me Benjamin PORCHER
+ copie dossier
le :


■

4ème chambre 1ère section

N° RG 25/14202
N° Portalis 352J-W-B7J-DBMAM

N° MINUTE : 




Assignation du :
25 Octobre 2022






JUGEMENT 
rendu le 08 Septembre 2026 
DEMANDERESSE

S.C.I. MNO
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1272


DÉFENDERESSE

S.A.R.L. CABINET [N] [W]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Benjamin PORCHER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0450


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Christine BOILLOT, Vice-Présidente
Madame Julie MASMONTEIL, Juge
Monsieur Pierre CHAFFENET, Juge

assistés de Madame Nadia SHAKI, Cadre-greffier,


Décision du 08 Septembre 2026
4ème chambre 1ère section
N° RG 25/14202 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBMAM

DÉBATS

A l’audience du 14 Avril 2026 tenue en audience publique devant Monsieur CHAFFENET, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.


JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
En premier ressort


EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte du 12 septembre 2000, la SCI MNO, propriétaire d’un immeuble à usage commercial situé [Adresse 3] à Paris (75011), a confié un mandat d’administration de son bien à la SARL Cabinet [N] [W] (ci-après la société [N] [W]), agent immobilier.

Les lieux, composés de trois bâtiments, sont loués : 
- d’une part, à la SARL Hôtel Oberkampf, en vertu d’un bail initialement conclu le 18 février 1997 et notamment renouvelé le 10 octobre 2012, moyennant un loyer annuel de 48.000 euros,
- d’autre part, à la SNC Pharmacie [R], en vertu d’un bail renouvelé les 20 décembre 1994 et 10 janvier 1995 pour un loyer annuel de 35.000 francs soit 5.335,57 euros, puis le 20 septembre 2019 par l’effet d’une décision judiciaire, moyennant un loyer « annuel en principal, trimestriel, à terme échu » de 6.672,51 euros. 

La société MNO a résilié le mandat le 30 juin 2022, reprochant à la société [N] [W] divers manquements à ses engagements, dont, notamment, l’absence de révision des loyers convenus avec les deux locataires.

Par courriers recommandés des 12 novembre 2021 et 8 février 2022, la société MNO a mis en demeure la société [N] [W] d’avoir à l’indemniser pour ces mêmes fautes. 

En l’absence de retour sur ses demandes, par acte de commissaire de justice du 25 octobre 2022, la société MNO a fait citer la société [N] [W] devant le tribunal judiciaire de Paris. 

L’affaire a été radiée le 9 janvier 2024 en l’absence de diligences du conseil en demande, puis rétablie à sa demande le 27 août 2024.

L’injonction faite aux parties le 17 décembre 2024 de rencontrer un médiateur ne leur a pas permis de trouver une issue amiable à leur litige.

L’affaire, de nouveau radiée suivant ordonnance en date du 4 novembre 2025, a été rétablie le 23 novembre 2025 sur sollicitation de la société MNO.

Par dernières écritures régularisées par la voie électronique le 23 novembre 2025, la société MNO demande au tribunal de :

« - Vu l’article 383 du Code de Procédure civile 
- Vu les articles L-145-37 et L-145-38 du Code de Commerce 
- Vu les articles 1984, 1991 et 1992 et suivants du Code civil 
-Vu l’article 1231-6 du Code civil 
 
- ORDONNER la rétablissement au rôle de la présente procédure 
- PRONONCER la clôture et la fixation de l’audience de plaidoirie 
 
1°) - DIRE que les demandes de la SCI MNO sont recevables et bien fondées 
 
2°) - CONDAMNER la société [N] [W] à payer à la SCI MNO la somme de 8. 824, 06 Euros à titre de dommages et intérêts résultant du manquement du Mandataire à ses obligations au titre du mandat de gestion. 
 
3°) - DIRE que cette somme produira intérêt au taux légal à compter de la première lettre de mise en demeure en date du 12 septembre 2021. 
 
4°) - CONDAMNER la société [N] [W] à payer à la SCI MNO la somme de 2.500 Euros à titre de résistance abusive. 
 
5°) - CONDAMNER la société [N] [W] au paiement de la somme de 2.500 Euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile. 
 
6°) - CONDAMNER la société [N] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Thierry DOUEB, avocat aux offres de droit, en application de l’article 699 du Code de Procédure civile ».

Elle fait grief à son mandataire, au visa de l’article 1992 du code civil et des articles L. 145-37 et L. 145-38 du code de commerce, de ne pas avoir procédé à la révision des loyers au 1er octobre 2017 pour la pharmacie et au 1er janvier 2019 pour l’hôtel, circonstances caractérisant selon elle une faute de gestion de la défenderesse. Elle relève qu’une clause de révision des loyers figure pourtant dans chacun des baux conclus, insistant sur cette qualification pour le contrat passé avec l’hôtel et contestant donc la qualification, soutenue en défense, de clause d’échelle mobile ou d’indexation des loyers. 

Elle conteste en outre que cette révision du loyer ait pu être empêchée, pour la pharmacie, en raison de la procédure judiciaire en fixation du loyer renouvelé et, pour l’hôtel, en raison de la vétusté des lieux, observant à ce dernier égard qu’il incombait à sa mandataire de faire les travaux nécessaires et que ceux-ci ont été réalisés avant la date de renouvellement du bail.

Elle sollicite, en réparation du préjudice lié aux pertes locatives, l’allocation de la somme de 8.081,57 euros pour l’hôtel et de celle de 742,49 euros pour la pharmacie, avec intérêts à compter de sa mise en demeure du 12 novembre 2021 et sans qu’il y ait lieu d’appliquer sur ces montants une quelconque retenue au titre de taxes et impositions qui ne seront dues qu’en suite du jugement. 

Décision du 08 Septembre 2026
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Elle demande en outre une indemnité de 2.500 euros au titre de la résistance abusive opposée par la défenderesse, soutenant qu’elle a retenu, de manière indue au moment de la rupture du mandat, la somme de 15.773,73 euros devant lui revenir.

Par dernières écritures régularisées par la voie électronique le 2 mai 2025, la société [N] [W] demande au tribunal de :

« - A titre principal, de débouter la demanderesse de l’intégralité de ses prétentions ; 
- A titre subsidiaire, de dire que le préjudice indemnisable prétendument subi par la société MNO ne saurait excéder la somme de 4.000 euros, et de rejeter toute autre prétention ; 
- En tout état de cause, de dire n’y avoir lieu à exécution provisoire ; 
- En tout état de cause, de condamner la société MNO à verser à [N] [W] une somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles ; 
- En tout état de cause, de condamner la société MNO au paiement des entiers dépens ». 

Elle conteste tout d’abord l’obligation, aux termes du mandat souscrit, de procéder à une éventuelle révision des loyers et rappelle qu’elle a au demeurant procédé à cette révision pour le bail conclu avec l’hôtel.

Elle invoque ensuite l’existence d’obstacles dirimants à cette révision, en raison :
- pour le bail conclu avec la pharmacie, du contentieux judiciaire, en cours à la date de révision possible du loyer, avec celle-ci et portant sur la valeur locative du local, lequel ne s’est achevé que par un jugement rendu le 20 septembre 2019,
- pour le bail avec l’hôtel, de l’état de vétusté des lieux, qui engendrait de nombreux désordres pour le preneur et a mené à un arrêté de péril en 2020, de sorte que la demanderesse manquait à son obligation de délivrance conforme des lieux.

Elle soutient encore que les clauses de révision sont des clauses d’indexation automatisée des loyers et qu’il était de ce fait loisible, pour la bailleresse, de procéder à une régularisation rétroactive pour la période prétendument omise, et lui reproche alors l’absence de diligence en ce sens.

A titre subsidiaire, elle fait valoir que les préjudices allégués ne peuvent s’analyser qu’en une perte de chance d’obtenir le paiement des suppléments de loyers invoqués, et qu’il y aurait alors lieu de prendre en compte la TVA qui aurait été appliquée sur ceux-ci, les frais de gestion et le montant d’imposition, ainsi que la CSG/CRDS. Elle en déduit que l’assiette subsistant pour l’appréciation de la perte de chance se limite à la somme de 4.838,52 euros, et que toute indemnité devant revenir à la société MNO ne peut excéder la somme de 40.000 euros.

Elle s’oppose enfin à l’exécution provisoire du jugement, celle-ci lui apparaissant inéquitable. 

La clôture a été ordonnée le 6 janvier 2024.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et des prétentions des parties, il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux dernières écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Décision du 08 Septembre 2026
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MOTIFS

Sur la responsabilité de la société [N] [W]

Conformément à l’article 1134 du code civil, dans sa version en vigueur au jour de la conclusion du mandat entre la société MNO et la société Dausmenil [W], « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.
Elles doivent être exécutées de bonne foi ».

Selon son article 1991, « Le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.
Il est tenu de même d'achever la chose commencée au décès du mandant, s'il y a péril en la demeure ».

L’article 1992 du même code dispose que : « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.
Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire ».

En application de ces dispositions et de celles des articles 1315 du code civil et 9 du code de procédure civile, il incombe au mandant qui entend voir engager la responsabilité de son mandataire de rapporter la preuve d’un manquement de ce dernier à ses engagements, et du préjudice qui en a pour lui découlé.

En l’espèce, il ressort des termes du « mandat d’administration de biens n° 1617 » produit que ce dernier portait sur l’entier immeuble de la société MNO et qu’y était rappelée l’existence des deux baux commerciaux. La société [N] [W] s’est alors engagée à « gérer le bien désigné ci-dessus, rechercher des locataires, louer le bien, le relouer, renouveler les baux, soit par écrit, soit verbalement, aux prix, charges et conditions que le mandataire jugera à propos, donner ou accepter tous congés, faire dresser état des lieux, signer tous baux et accords » et, à cette fin, a reçu autorisation de « recevoir, sans limitation, les sommes représentant les loyers, charges, indemnités d’occupation, prestations, cautionnements, subventions, avances sur travaux, plus généralement tous biens, sommes, valeurs ou produits dont la perception est la conséquence de l’administration des biens d’autrui ». 

Il s’en déduit que les plus larges pouvoirs ont été confiés à la société [N] [W] pour la gestion de l’immeuble et la mise en location de ses différents bâtiments, de sorte que ce mandat comprenait l’obligation pour elle de procéder à la révision des loyers convenus, conformément au cadre légal applicable.

A cet égard, il y a lieu de rappeler qu’en vertu de l’article L. 145-37 du code de commerce, « Les loyers des baux d'immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l'une ou de l'autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat ».

Aux termes de l’article L. 145-38 de ce code, « La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé.
De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.
Par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction ou, s'ils sont applicables, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.
En aucun cas il n'est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours ».

Les deux baux objets du débat sont produits et contiennent une clause intitulée « Révision du loyer », rédigée en des termes identiques : 

« Le loyer est fixé pour la première période triennale seulement et sera révisé dans les formes et délais prévus par la législation en vigueur. Jusqu’à la fixation du nouveau loyer, le loyer antérieur continuera à être exigible, sauf compte à faire par la suite. 
Le loyer est indexé sur l’Indice National du coût de la Construction publié par l’I.N.S.E.E. Base 100 au 4ème trimestre [de l’année précisée dans chaque bail]. L’indice de base retenu pour la fixation du loyer ci-dessus est celui du 2ème trimestre [de l’année précisée dans chaque bail] ».

Il est précisé pour le seul bail relatif à la pharmacie que : « Le nouveau loyer résultera de la variation de ce même indice par rapport au même trimestre de l’année de la date d’effet de la révision, soit pour la prochaine révision à intervenir au 1er Janvier 1997, l’Indice du 2ème trimestre 1996 ». Il est établi, par la production des avenants conclus avec la société Hôtel Oberkampf en 2006 et 2010, que la clause susvisée a été appliquée sur notification du bailleur au preneur de réviser le loyer à l’issue d’un délai de trois ans depuis le bail. 

Il s’en évince que les parties à ces baux, en dépit de la formalisation d’une clause spéciale, n’ont entendu que permettre une « révision » du loyer selon les modalités fixées à l’article L. 145-38 susvisé du code de commerce, à savoir selon une temporalité tri-annuelle, à la demande du bailleur et en fonction de l’indice prévu par cet article avant sa modification par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014. 

En l’absence de plus amples explications de la société [N] [W], professionnelle de l’immobilier et de la gestion locative, il sera retenu que cette clause ne s’assimile pas en une clause automatique d’indexation du loyer et qu’il n’était pas non plus convenu la possibilité d’une application rétroactive de celle-ci.

Il n’est alors ni démontré, ni même allégué par la société [N] [W] qu’elle aurait notifié une demande de révision du loyer pour les baux en cause à l’échéance triennale applicable, soit le 1er janvier 2019 s’agissant de la société Hôtel Oberkampf et le 1er octobre 2017 s’agissant de la société Pharmacie [R], et c’est donc sans être démentie que la société MNO déclare que ces démarches n’ont été faites que par son nouveau mandataire en 2021. 

La société [N] [W] se prévaut alors de circonstances excusant, selon elle, cette absence de demande, dont il lui appartient de rapporter la preuve, et tenant, d’une part, à l’état de vétusté de l’hôtel, et d’autre part, à la procédure judiciaire relatif au renouvellement du bail conclu avec la société Pharmacie [R] et au montant de son loyer. 

S’agissant du bail conclu avec la société Hôtel Oberkampf, les seules pièces produites en défense, à savoir une facture de travaux pour une « fuite d’eau » du 7 août 2020, ainsi qu’un arrêté de la Ville de [Localité 1] portant réalisation de travaux d’urgence pour uniquement deux chambres de l’hôtel, sont insuffisantes à établir une dégradation des lieux telle qu’elle aurait prévenu toute possibilité de révision du loyer à la date du 1er janvier 2019.

S’agissant du bail conclu avec la société Pharmacie [R], il ressort des termes du jugement du 20 septembre 2019 que la société MNO, à l’occasion du renouvellement du bail prévu pour le 1er octobre 2014, a proposé une renégociation du loyer à hauteur de 17.000 euros, ce que le preneur a refusé, qu’elle a alors engagé une procédure devant le tribunal judiciaire de Paris pour déplafonnement du loyer en raison d’une modification des caractéristiques des lieux loués, que cette procédure a d’abord donné lieu à un jugement du 3 mai 2017, constatant le renouvellement du bail en son principe et ordonnant une expertise du local, et que l’expert ainsi désigné a rendu son rapport le 31 août 2018. Par son jugement du 20 septembre 2019, le tribunal a rejeté la demande de déplafonnement et a fixé le loyer révisé à la somme de 6.672,51 euros à compter du renouvellement 1er octobre 2014.

Il s’en déduit qu’à la date du 1er octobre 2017, le loyer effectivement dû par la société Pharmacie [R] demeurait incertain et le tribunal relève en outre qu’aux termes de ses écritures et au regard de sa pièce n° 6 correspondant à un décompte du loyer révisable se fondant sur la somme de 6.672,51 euros, la société MNO reproche à son ancienne mandataire de ne pas avoir sollicité, en 2017, une révision du loyer fixé par le jugement du 20 septembre 2019. 

Dans ces circonstances, le manquement invoqué par la société MNO n’est donc pas caractérisé.

Ainsi, il sera retenu pour seul manquement établi de la société [N] [W] l’absence de demande de révision du loyer afférent au bail conclu avec la société Hôtel Oberkampf. 

Ce manquement a alors causé une perte de chance pour la société MNO de ne pas percevoir un loyer plus important sur la période allant du 1er janvier 2019 au 1er octobre 2021, pour un montant de 8.081,57 euros selon le décompte produit en demande et non contesté en défense. 

Si les parties débattent alors de l’application sur cette somme des éventuelles impositions ou autres taxes qui auraient pu être dues par la société MNO, il résulte néanmoins de manière constante du principe de la réparation intégrale sans perte ni profit pour la victime que les dispositions fiscales sont sans incidence sur les obligations des personnes responsables du dommage et sur le calcul de l'indemnisation de la victime.

Dès lors, la perte de chance subie par la société MNO sera évaluée à hauteur de 90 %, et il lui sera en conséquence alloué la somme de 7.273,41 euros à titre de réparation de celle-ci.

Conformément à l’article 1153 du code civil, cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 13 novembre 2021, lendemain de la date figurant sur la première mise en demeure adressée à la société [N] [W]. 

Sur la demande pour résistance abusive

La société MNO, pour conclure à la retenue injustifiée, par la société [N] [W], d’une somme qui lui était due à l’issue de leur accord, ne communique aucune autre pièce que son propre courrier de mise en demeure, qui ne saurait suffire à établir de manière objective ces circonstances. Elle n’apporte en outre aucune pièce pour justifier d’un quelconque préjudice en lien avec cette situation, à la supposer démontrée.

Sa demande indemnitaire sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

La société [N] [W], succombant, sera condamnée aux dépens lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer à la société MNO la somme de 1.500 euros au titre de ses frais irrépétibles.

L'exécution provisoire est, en vertu des articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile issus du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019, de droit pour les instances introduites comme en l'espèce à compter du 1er janvier 2020. En l’espèce, l’exécution provisoire n’apparaît ni inéquitable, ni incompatible avec la nature de l’affaire et celle-ci ne sera dès lors pas écartée. 


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe, 

Condamne la SARL [N] [W] à payer à la SCI MNO une indemnité de 7.273,41 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2021,

Déboute la SCI MNO de sa demande indemnitaire pour résistance abusive,

Condamne la SARL [N] [W] à payer à la SCI MNO la somme de 1.500 euros au titre de ses frais irrépétibles,

Condamne la SARL [N] [W] aux dépens, lesquels pourront être recouvrés par Me Thierry Douëb, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire des parties,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement. 

Fait et jugé à [Localité 1] le 08 Septembre 2026.

Le Greffier La Présidente
Nadia SHAKI Christine BOILLOT