Tribunal judiciaire de Marseille, 3ème Chbre Cab B4, 10 septembre 2026, n° 23/04814

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] 

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION B


JUGEMENT N°


Enrôlement : N° RG 23/04814 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3LG4

AFFAIRE : 

S.C.I. [F] (la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES)
 C/ 
S.A. ALLIANZ IARD (l’ASSOCIATION [H]/[V])


Grosse délivrée le
10 Septembre 2026 
À 
-la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES
l’ASSOCIATION [H]/[V]

-
-
Rapport oral préalablement fait


DÉBATS : A l'audience Publique du 12 Février 2026
 

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré 

Président : Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge
 
Greffier : Madame Sylvie PLAZA, lors des débats

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 07 Mai 2026, puis prorogé au 10 Septembre 2026

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2026

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2026

Par Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Assisté de Madame Sylvie PLAZA, Greffier 


NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

La S.C.I. [F]
Immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le N° 418 730 487
dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège


représentée par Maître Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE



C O N T R E

DEFENDERESSE

La société ALLIANZ IARD (S.A.)
société anonyme à conseil d’administration
Immatriculée au RCS N°SIRET [Numéro identifiant 1]
dont le siège est sis [Adresse 2], prise en la personne de son Directeur Général en exercice, domicilié en cette qualité audit siège


représentée par Maître Jean-Mathieu LASALARIE de l’ASSOCIATION WILSON/ DAUMAS, avocats au barreau de MARSEILLE





























EXPOSE DU LITIGE :

La société civile immobilière [F] est propriétaire de deux appartements sis au sein du même immeuble, [Adresse 3]. Elle a souscrit une assurance pour ces deux biens auprès de la société anonyme ALLIANZ IARD le 7 septembre 2004.

Le 27 juin 2017, un incendie a endommagé les deux biens immobiliers. la société civile immobilière [F] a déclaré le sinistre auprès de la société anonyme ALLIANZ IARD, laquelle a diligenté une expertise extra-judiciaire.

la société anonyme ALLIANZ IARD a versé à titre provisionnel à la société civile immobilière [F] les sommes de 3 202,64€ le 6 aout 2020 et 8 687,25€ le 16 mars 2021.

Parrallèlement, par courier du 5 mai 2021, le conseil de la société civile immobilière [F] a sollicité de la société anonyme ALLIANZ IARD le versement d’indemnités complémentaires au titre de l’incendie. Aucun accord amiable n’a été trouvé entre les parties au contrat d’assurance pour ce surplus de réclamations.

Par acte d’huissier en date du 26 avril 2023, la société civile immobilière [F] a assigné la société anonyme ALLIANZ IARD devant le Tribunal judiciaire de céans, aux fins notamment de voir :

- condamner la société anonyme ALLIANZ IARD à lui verser la somme de 40 000 € au titre de son préjudice financier (perte de loyers) ;
- condamner la société anonyme ALLIANZ IARD à lui verser la somme de 28 475,50 € au titre du préjudice matériel pour l’appartement de gauche ;
- condamner la société anonyme ALLIANZ IARD à lui verser la somme de 21 677,70 € au titre du préjudice matériel pour l’appartement de droite ;
- condamner la société anonyme ALLIANZ IARD à lui verser la somme de 5 000 € pour résistance abusive.


Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 29 octobre 2024, au visa des articles 1103 et suivants du code civil, 696 et 700 du code de procédure civile, la société civile immobilière [F] sollicite de voir :

- condamner la compagnie ALLIANZ à payer à la requérante la somme de 46 800 € au titre de son préjudice financier (pertes de loyers) ;
- condamner la compagnie ALLIANZ à payer à la requérante la somme de 28 475,50 € au titre du préjudice matériel pour l’appartement de gauche et la somme de 21 677,70 € au titre de son préjudice matériel pour l’appartement de droite ;
- condamner la compagnie ALLIANZ à payer à la requérante la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
- débouter la compagnie ALLIANZ de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
- condamner la compagnie ALLIANZ à payer à la requérante la somme de 4 000 € au titre de l’article 700, outre aux entiers dépens.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la lecture des dernières conclusions de la société civile immobilière [F] pour un exposé de ses moyens.


Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 12 septembre 2025, au visa des articles 1101 et suivants, 1302 du code civil, la société anonyme ALLIANZ IARD sollicite de voir :





A titre principal :

- limiter à la somme de 4 780 € l’indemnité revenant à la SCI [F] au titre de son préjudice matériel ;
- condamner la SCI [F] à restituer à la compagnie ALLIANZ la somme de 7 109,89 € à titre de trop perçu ;
- débouter la SCI [F] de sa demande au titre du préjudice financier consécutif à la perte de loyers alléguée ;

A titre subsidiaire :

- limiter à la somme de 12 334,56 € l’indemnité revenant à la SCI [F] au titre de son préjudice matériel pour le studio de droite ;
- limiter à la somme de 4 800 € l’indemnité revenant à la SCI [F] au titre de son préjudice financier consécutif à la perte de loyer pour le studio de droite ;
- limiter à la somme de 1 711,60 € l’indemnité revenant à la SCI [F] au titre de son préjudice matériel pour le studio de gauche ;
- condamner la SCI [F] à restituer à la compagnie ALLIANZ la somme de 6 975,65 € à titre de trop perçu au titre de son préjudice matériel pour le studio de gauche ;
- débouter la SCI [F] de sa demande au titre du préjudice financier consécutif à la perte de loyers alléguée pour le studio de gauche, vacant à la date des faits ;

En tout état de cause :

- débouter la SCI [F] de sa demande formulée à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive :
- débouter la SCI [F] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- débouter la SCI [F] de sa demande au titre des dépens ;

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la lecture des dernières conclusions de la société anonyme ALLIANZ IARD pour un exposé de ses moyens.


Dans un souci de lisibilité du jugement, les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de donner acte, constater, dire, dire et juger, rappeler qui ne s’analyseraient pas comme des demandes au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n’appelant pas de décision spécifique n’ont pas été rappelées dans l’exposé des demandes des parties.


MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l’indemnisation des préjudices :

En page 33, les conditions générales du contrat d’assurance entre les parties stipulent :

« Cas particuliers :
* les immeubles désaffectés en tout ou partie :
l’indemnité en cas de sinistre pour ces immeubles est limitée à 20 % de la valeur de réparation ou de reconstruction à neuf de la partie sinistrée au jour du sinistre.
(...) ».


En l’espèce, la société anonyme ALLIANZ IARD conteste que les deux appartements litigieux aient été occupés à la date de survenance du sinistre. 




La société civile immobilière [F] produit aux débats un bail d’habitation signé le 1er septembre 2015 avec Monsieur « [Z] [I] ». Ce bail ne précise pas duquel des deux appartements il s’agit. Le Tribunal relève toutefois que l’adresse correspond à celle de l’immeuble. Il s’agit, classiquement s’agissant d’un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989, d’un contrat passé pour une durée de trois ans. La société civile immobilière [F] démontre par ailleurs avoir perçu directement entre ses mains l’allocation pour le logement (APL) versée par la caisse des allocations familiales (C.A.F.) jusqu’au mois de juin 2017, date à laquelle le sinistre est survenu.

Il est donc suffisamment démontré par la société civile immobilière [F] que l’un des deux appartements a été occupé jusqu’à la date du sinistre, soit le 27 juin 2017.

La société civile immobilière [F] produit également aux débats un bail daté du 2 juin 2014 signé avec Madame [M] « [K] » (l’orthographe du nom de famille, uniquement écrit à la main sur le bail, est difficile à déchiffrer). Ce bail est signé pour trois ans. Il vise également l’adresse de l’immeuble, précisant cette fois, « coté escalier droite ». Il n’est démontré par aucune pièce versée aux débats que la locataire serait demeurée dans les lieux au-delà du 2 juin 2017, ni même jusqu’à cette date. 

Il convient d’ailleurs de relever que, de manière surprenante, alors que la société anonyme ALLIANZ IARD remet en cause l’occupation réelle des deux logements, la société civile immobilière [F] ne produit pas aux débats de relevés de ses comptes bancaires pour la période litigieuse qui établiraient les paiements de loyers mensuels de Monsieur « [Z] [I] » et de Madame [M] « [K] ». Si l’absence de preuve du paiement effectif du loyer par Monsieur « [Z] [I] » est contrebalancée par les versements de l’aide pour le logement jusqu’au mois du sinistre, qui apparaissent suffisamment démontrer l’occupation par ce locataire jusqu’au mois de juin 2017 inclus, la société civile immobilière [F] ne rapporte strictement aucune preuve d’occupation effective des lieux, aucune preuve d’un paiement quelconque du loyer, par Madame [M] « [K] » postérieurement à la signature du bail, ce qui interroge. La preuve de cette occupation effective de l’appartement de droite est donc très insuffisante. L’expert extra-judiciaire mandaté par la société anonyme ALLIANZ IARD retient d’ailleurs dans son rapport du 22 février 2021 (pièce n°5 en défense), réalisé suite à une visite sur les lieux du 10 juillet 2019, l’hypothèse de la vacance des deux studios et du « squat » de ceux-ci.

Mais de manière décisive, il faut relever que, dans son dépôt de plainte du 30 juin 2017 auprès de la gendarmerie, Monsieur [E] [A], représentant légal de la société civile immobilière [F], indique : « le 27 juin 2017, entre 19h30 et 20h30, l’un de mes appartements en location, qui ne l’est pas actuellement, a subi une dégradation volontaire par le feu. Tout l’appartement a brûlé. Il était quasi vide. Le deuxième appartement qui m’appartient se situe à côté et est loué par M. [Z] [I]. D’après des témoins, le feu aurait été délcenché par cet homme. La porte de mon appartement vide a été forcée. (…) L’incendie est resté localisé dans l’appartement vide. Il ne s’est pas propagé à un autre appartement (...) ».

Il résulte de ce qui précède que l’appartement prétendument loué par la demanderesse à Madame [M] « [K] » était vide à la date du sinistre, ce que le gérant de la société civile immobilière [F] reconnaît explicitement dans son dépôt de plainte.

Mais surtout, il résulte de ce qui précède que la société civile immobilière [F] tente d’obtenir devant le présent Tribunal l’indemnisation de prétendues dégradations intervenues sur l’appartement « de gauche » (loué à Monsieur [I] [Z]) au titre d’un sinistre de juin 2017 alors même que le gérant de la demanderesse a indiqué devant la gendarmerie que cet incendie de 2017 n’a pas concerné l’appartement de gauche.

La société anonyme ALLIANZ IARD fait à juste titre observer que la société civile immobilière [F] passe sous silence le fait que les travaux sur les deux appartements ont été réalisés par elle postérieurement à la survenance d’un second incendie, survenu le 9 mai 2019. Or, le présent litige, selon les conclusions de la société civile immobilière [F], n’a pour objet que la condamnation de la société anonyme ALLIANZ IARD a l’indemniser quant aux conséquences de l’incendie du 27 juin 2017. Le présent litige n’a pas pour objet l’indemnisation de la société civile immobilière [F] quant aux conséquences de l’incendie du 9 mai 2019.

Au regard des propres déclarations du gérant de la société civile immobilière [F] devant les services de gendarmerie en 2017, ce sinistre de juin 2017 (objet du présent litige) est sans aucun rapport avec de quelconques dégâts matériels ou de quelconques pertes locatives de l’appartement de gauche. La société anonyme ALLIANZ IARD n’a donc pas à indemniser la demanderesse concernant cet appartement de gauche. Il convient donc de débouter la société civile immobilière [F] de ses prétentions tendant aux indemnisations pour l’appartement de gauche, en ce compris la perte de loyers, puisque cette perte éventuelle de loyers de l’appartement de gauche est sans rapport avec l’incendie du 27 juin 2017.

La société civile immobilière [F], dans le dispositif de ses conclusions, formule une prétention unique au titre des pertes de loyers des deux appartements pour un montant global de 46 800€. Il résulte néanmoins des motifs de ses conclusions que cette somme est calculée en additionnant les pertes de loyers prétendument issues de l’incendie du 27 juin 2017 pour chacun des deux appartements : 22 000€ pour l’appartement de gauche et 24 800€ pour l’appartement de droite (page 3 des conclusions en demande). la société civile immobilière [F] sera donc déboutée de sa prétention à la somme de 22 000€ au titre de la perte de loyer de l’appartement de gauche.

Concernant l’appartement de droite et les préjudices matériels, il convient de faire application des stipulations contractuelles rappelées plus haut en limitant l’indemnisation par la société anonyme ALLIANZ IARD à hauteur de 20 % s’agissant des biens immobiliers désaffectés à la date du sinistre.

A propos des travaux de remise en état, le présent litige, selon les conclusions de la société civile immobilière [F], n’a pour objet que la condamnation de la société anonyme ALLIANZ IARD a l’indemniser quant aux conséquences de l’incendie du 27 juin 2017. Le présent litige n’a pas pour objet l’indemnisation de la société civile immobilière [F] quant aux conséquences de l’incendie du 9 mai 2019.

Il ne saurait donc être retenu comme base d’indemnisation pour la société civile immobilière [F] ses deux factures « L’ARTISAN DU BÂTIMENT » datées du 2 août 2021, en ce que ces factures remédient à la fois au sinistre du 27 juin 2017 (objet du présent litige) et du 9 mai 2019 (étranger au présent litige). Le Tribunal retiendra donc plutôt l’évaluation par expert de la société anonyme ALLIANZ IARD, figurant dans le rapport du 22 février 2021 (pièce n°5 en défense) ayant exclusivement pour objet le sinistre du 27 juin 2017. Le sinistre du 9 mai 2019 a fait l’objet d’un autre rapport d’expertise diligenté par la société anonyme ALLIANZ IARD, daté du 3 juillet 2023, dans lequel il est noté : « pas d’indemnité à régler, les dommages sont à prendre en charge par un autre assureur désigné conventionnellement ».

Le rapport du 22 février 2021 indique, concernant l’appartement de gauche, une valeur d’indemnisation de 12 760€ et concernant l’appartement de droite, une valeur d’indemnisation de 8 140€. Le rapport vise également des frais de déblais et de démolition à hauteur de 3 000€. concernant les deux appartements sans distinction. Conformément au raisonnement qui précède, la société civile immobilière [F] est donc fondée à être indemnisée à hauteur de 1 928€ [(8 140€ de frais de remise en état + 1  500€ de frais de déblais et démolition) / 5] concerant l’appartement de droite au titre du préjudice matériel.


Enfin, s’agissant des pertes locatives de l’appartement de droite, le contrat d’assurance stipule, en page 15 des conditions générales : « les pertes de loyers, c’est à dire le montant des loyers réellement dus dont vous vous trouvez privés pour le temps nécessaire, d’après notre expert, à la remise en état des locaux sinistrés. Cette garantie ne s’applique pas aux locaux vacants au moment du sinistre ». La société civile immobilière [F] a explicitement indiqué à la gendarmerie que l’appartement de droite, objet de l’incendie du 27 juin 2017, était vide au moment de ce sinistre. Par conséquent la garantie « pertes de loyers » ne trouve pas à s’appliquer.

Il convient donc de débouter la société civile immobilière [F] du reste de sa prétention au titre du préjudice de perte de loyer, à hauteur de 24 800€ pour l’appartement de droite.


Au regard de tout ce qui précède, la société civile immobilière [F] n’est fondée à être indemnisée qu’à hauteur de la somme de 1 928€ correspondant à l’indemnisation contractuelle des préjudices matériels de l’appartement de droite. Il convient toutefois de rappeler que la société civile immobilière [F] a déjà perçu 3 302,64€ et 8 687,25€ à titre de provisions de la part de la société anonyme ALLIANZ IARD. La demanderesse a donc déjà perçu 11 989,89€ alors que son droit à indemnisation est de 1 928€. La société civile immobilière [F] sera donc également déboutée en intégralité de sa prétention tendant à l’indemnisation des préjudices matériels de l’appartement de droite en ce que les sommes déjà perçues couvrent, et même excèdent largement, la somme à laquelle elle a contractuellement droit.

Sur la répétition de l’indu :

Il convient de rappeler qu’au titre des articles 4 et 5 du code de procédure civile, le juge a l’interdiction d’accorder davantage que ce qui est demandé.

En l’espèce, la société civile immobilière [F] avait droit à une indemnisation totale de 1 928€ au titre des conséquences dommageables du sinistre du 27 juin 2017. Elle a perçu 11 989,89€ de provision. Son trop perçu est donc de 10 061,89€.

Toutefois, la société anonyme ALLIANZ IARD limite sa demande de répétition de l’indu à la somme de 7 109,89€. Il ne saurait donc lui être alloué davantage.

Il convient donc de condamner la société civile immobilière [F] à restituer à la société anonyme ALLIANZ IARD la somme de 7 109,89€ de trop-perçu de provisions.

Sur la résistance abusive :

La société civile immobilière [F] écrit dans ses conclusions : « Il échet tout d’abord de préciser que les sinistres concernés par la présente procédure sont des sinistres du 27 juin 2017 ; ils ont affecté les deux appartements dont est propriétaire la Concluante. »

La demanderesse a explicitement déclaré l’inverse devant la gendarmerie, précisant que l’incendie du 27 juin 2017 n’avait concerné que l’appartement de droite.

La société civile immobilière [F] indique également en page 4 de ses conclusions : « il a, en effet, largement été démontré que les locaux n’étaient pas vacants. » Là encore, la société civile immobilière [F] a explicitement indiqué dans son dépôt de plainte en gendarmerie que l’incendie de juin 2017 n’a concerné que l’appartement de droite qui était « vide ».



L’action toute entière de la société civile immobilière [F] repose donc sur des moyens dans ses conclusions qui sont explicitement contredits par ses propres déclarations devant la gendarmerie. Elle ne saurait donc sérieusement alléguer que la société anonyme ALLIANZ IARD a abusé de son droit de résister à l’action en justice. Elle sera déboutée de sa prétention à la somme de 5 000€ de ce chef.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner la société civile immobilière [F], déboutée de ses demandes et qui succombe à la demande reconventionnelle de la société anonyme ALLIANZ IARD quant à la restitution partielle des sommes provisionnelles, aux entiers dépens.

Il y a lieu de débouter la société civile immobilière [F] de sa prétention au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société anonyme ALLIANZ IARD ne forme pas de demande reconventionnelle de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.



PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :



DEBOUTE la société civile immobilière [F] de sa prétention à la somme de 28 475,50€ au titre du préjudice matériel de l’appartement de gauche ;

DEBOUTE la société civile immobilière [F] de sa prétention à la somme de 22 000€ au titre des pertes locatives de l’appartement de gauche :

DEBOUTE la société civile immobilière [F] de sa prétention à la somme de 21 677,70€ au titre des dommages matériels de l’appartement de droite suite au sinistre du 27 juin 2017 ;

DEBOUTE la société civile immobilière [F] de sa prétention à la somme de 24 800€ au titre de la perte de loyers pour l’appartement de droit ;

CONDAMNE la société civile immobilière [F] à restituer à la société anonyme ALLIANZ IARD la somme de sept mille cent neuf euros et quatre-vingt-neuf centimes (7 109,89€) de trop-perçu de provisions sur indemnisation ;

DEBOUTE la société civile immobilière [F] de sa prétention à la somme de 5 000€ de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive ;

CONDAMNE la société civile immobilière [F] aux entiers dépens ;




DEBOUTE la société civile immobilière [F] de sa prétention au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus ;


Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT


































LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 2] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 3] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.