Tribunal judiciaire de Marseille, 3ème Chbre Cab B4, 10 septembre 2026, n° 21/11444

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE MARSEILLE 

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION B


JUGEMENT N°


Enrôlement : N° RG 21/11444 - N° Portalis DBW3-W-B7F-ZKUS

AFFAIRE : 

S.A.S. DISTRIBUTION CASINO FRANCE (la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES)
 C/ 
S.D.C. du [Adresse 1] (la SELARL RACINE)


Grosse délivrée le
10 Septembre 2026 
À 
-la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES
la SELARL RACINE

-
-
Rapport oral préalablement fait


DÉBATS : A l'audience Publique du 19 Février 2026
 

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré 

Président : Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge
 
Greffier : Madame Sylvie PLAZA, lors des débats

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 21 Mai 2026, puis prorogée au 10 Septembre 2026

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2026

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2026

Par Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Assisté de Madame Sylvie PLAZA, Greffier 


NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

La société DISTRIBUTION CASINO FRANCE (S.A.S.)
Immatriculée au RCS sous le N° B 428 268 023
dont le siège social est sis Direction Juridique Immobilier Casino Immobilier & Développement - [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

représentée par Maître Grégoire ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE



C O N T R E

DEFENDERESSES

Le S.D.C. du [Adresse 1]
représenté par son syndic Le Cabinet PERIER GIRAUD, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège


représentée par Maître Armelle BOUTY de la SELARL RACINE, avocats au barreau de MARSEILLE

Madame [R] [K] épouse [T]
Elisant domicile chez son gérant de biens, Le Cabinet PERIER GIRAUD, [Adresse 3], pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège


représentée par Maître Armelle BOUTY de la SELARL RACINE, avocats au barreau de MARSEILLE























EXPOSE DU LITIGE :

Par acte du 30 juillet 1990, [M] [X] a donné à bail commercial à une société SAVARELLI un local situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 1]. 

La société par actions simplifiée DISTRIBUTION CASINO FRANCE est venue aux droits de la société SAVARELLI.

Le 19 avril 2010, un avenant de renouvellement est intervenu entre la société par actions simplifiée DISTRIBUTION CASINO FRANCE et [M] [X].

A compter de l’année 2011, des infiltrations d’eau sont survenues dans les locaux loués à la société par actions simplifiée DISTRIBUTION CASINO FRANCE. Par acte d’huissier du 9 décembre 2015, la société par actions simplifiée DISTRIBUTION CASINO FRANCE a assigné le syndicat des copropriétaires DU [Adresse 1] ainsi que [M] [X] en référé aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire.

Suite au décès de [M] [X] et à l’issue du partage de la succession, Madame [R] [K] épouse [T] est devenue propriétaire du bien donné à bail à la société par actions simplifiée DISTRIBUTION CASINO FRANCE.

Par ordonnance de référé du 9 mai 2016, [M] [X], décédé, a été mis hors la cause et une expertise judiciaire a été ordonnée et confiée à Monsieur [O]. Le rapport d’expertise a été déposé le 2 novembre 2016.

la société par actions simplifiée DISTRIBUTION CASINO FRANCE a sollicité, par courrier du 28 décembre 2017, une indemnisation pour un ensemble de préjudice dont elle se prévaut auprès du syndicat des copropriétaires DU [Adresse 1] et Madame [R] [K] épouse [T]. Ces derniers ont rejeté ces demandes par courrier du 21 février 2018.

Par acte d’huissier en date du 27 octobre 2021, la société par actions simplifiée DISTRIBUTION CASINO FRANCE a assigné le syndicat des copropriétaires DU [Adresse 1] ainsi que Madame [R] [K] épouse [T] devant le Tribunal judiciaire de céans, aux fins notamment de voir condamner in solidum Madame [T] et le syndicat des copropriétaires DU [Adresse 1] à payer à la société par actions simplifiée DISTRIBUTION CASINO FRANCE la somme de 1200,00 euros en réparation de son préjudice matériel et de condamner in solidum Madame [T] et le syndicat des copropriétaires le syndicat des copropriétaires DU [Adresse 1] à payer à la société par actions simplifiée DISTRIBUTION CASINO FRANCE la somme de 12 000€ en réparation de son préjudice de jouissance.


Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 1er octobre 2025, au visa des articles 1719 et suivants du code civil, 14 de la loi du 10 juillet 1965, la société par actions simplifiée DISTRIBUTION CASINO FRANCE sollicite de voir :

- condamner in solidum Madame [T] et le syndicat des copropriétaires DU [Adresse 1] à payer a la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE la somme de 1 200 euros en réparation de son préjudice matériel ;
- condamner in solidum Madame [T] et le syndicat des copropriétaires DU [Adresse 1] à payer à la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE la somme de 12 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;


- condamner in solidum Madame [T] et le syndicat des copropriétaires DU [Adresse 1] à payer à la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner in solidum Madame [T] et le syndicat des copropriétaires DU [Adresse 1] aux entiers dépens en ceux compris les frais d’expertise ;
- débouter Madame [T] et le syndicat des copropriétaires DU [Adresse 1] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.
- assortir le jugement a intervenir de l’exécution provisoire.

Par application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la lecture des dernières conclusions de la société par actions simplifiée DISTRIBUTION CASINO FRANCE pour un exposé de ses moyens.


Aux termes de leurs conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 29 septembre 2025, au visa des articles 9 du code de procédure civile, 1719 et suivants du code civil, 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires DU [Adresse 1] et Madame [R] [K] épouse [T] sollicitent de voir :

A titre principal :

- rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre de Madame [T] et du syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] ;

A titre subsidiaire :

- rejeter les demandes de condamnation au titre des embellissements, du préjudice de jouissance et de frais d’expertise ;

En tout état de cause :

- condamner la société DISTRIBUTION CASINO à verser à Madame [T] et au syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] la somme de 2 500 euros ;
- juger qu’il n’y a pas lieu à application de l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir, tel que prévue par les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, dès lors que la nature de l’affaire n’exige pas une exécution immédiate dudit jugement.



Par application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la lecture des dernières conclusions du syndicat des copropriétaires DU [Adresse 1] et Madame [R] [K] épouse [T] pour un exposé de leurs moyens.


Dans un souci de lisibilité du jugement, les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de donner acte, constater, dire, dire et juger, rappeler qui ne s'analyseraient pas comme des demandes au sens de l'article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n'appelant pas de décision spécifique n'ont pas été rappelées dans l'exposé des demandes des parties.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.


MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la charge des travaux de réparation selon le contrat de bail :

La société par actions simplifiée DISTRIBUTION CASINO FRANCE et Madame [R] [K] épouse [T] sont liées par un bail commercial dont les clauses ont été définies le 10 juillet 1990. Il est constant en jurisprudence qu’en matière de bail commercial, le renouvellement du bail ne donne pas lieu à un nouveau contrat mais constitue la continuation du bail précédemment en vigueur entre les parties. Aussi, le bail unissant les parties au présent litige n’est pas soumis à la loi du 18 juin 2014 dite « loi Pinel » et donc pas à l’article R145-35 du code de commerce interdisant d’imputer au locataire les « grosses réparations » visées à l’article 606 du code de procédure civile.

Il n’en demeure pas moins qu’il était de jurisprudence constante, sous l’empire du code de commerce dans sa rédaction antérieure à la loi du 18 juin 2014, qu’à défaut de stipulations expresses, les réparations locatives ordinaires de l’article 605 du code civil étaient présumées être à la charge du preneur à bail tandis que les « grosses réparations » (clos et couvert) de l’article 606 étaient présumées être la charge du bailleur.


Le syndicat des copropriétaires DU [Adresse 1] et Madame [R] [K] épouse [T] font valoir que le bail signé entre les parties avait mis à la charge de la société SAVARELLI les « grosses réparations » de l’article 606 du code civil. 

Le juge relève qu’il est exact que la mention « le preneur prendra les lieux objet du présent bail dans l’état où ils se trouvent au moment de l’entrée en jouissance sans pouvoir exiger du bailleur pendant toute sa durée aucune mise en état ni aucune réparation de quelque nature ou de quelque importance que ce soit » est génératrice d’ambiguïté et donnee l’impression que toutes réparations ont été mises à la charge du preneur à bail, la société SAVARELLI (aux droits de laquelle vient la société par actions simplifiée DISTRIBUTION CASINO FRANCE).

Toutefois, il convient de rappeler qu’au titre de l’article 1161,du code civil dans sa rédaction applicable à la date de la signature du bail, « toutes les clauses des conventions s'interprètent les unes par les autres, en donnant à chacune le sens qui résulte de l'acte entier ».

Or, la clause immédiatement suivante précise : « le preneur s’oblige à ses frais exclusifs pendant toute la durée du bail à faire toutes les réparations locatives et d’entretien qui deviendraient nécessaires dans les lieux loués ». Cette clause reprend ainsi la formule de « réparations d’entretien » de l’article 605 du code civil, réparations d’entretien qui sont distinctes des grosses réparations de l’article 606. Ces dernières ne sont pas mentionnées par la clause qui vient d’être citée comme obligation du preneur.

Il résulte donc de la lecture du contrat de bail dans son ensemble que les « grosses réparations » de l’article 606 ne sont jamais mises à la charge du preneur à bail par une clause explicite, alors qu’à l’inverse, les « réparations d’entretien » de l’article 605 sont explicitement mises à la charge du preneur à bail. Aussi, la lecture du contrat de bail comme un tout cohérent et l’interprétation jurisprudentielle constante du statut des baux commerciaux avant la loi du 18 juin 2014 doivent conduire à considérer que les grosses réparations n’ont pas été mises à la charge du preneur à bail par le contrat de bail du 30 juillet 1990.

C’est donc bien sur Madame [R] [K] épouse [T] que pesait l’obligation de procéder aux travaux d’étanchéification de la toiture.




Sur l’obligation d’entretien du gros œuvre par le syndicat des copropriétaires :

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété. Il a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Le syndicat des copropriétaires DU [Adresse 1] fait valoir qu’une clause du règlement de copropriété mettait à la charge des copropriétaires concernés les travaux de gros œuvre concernant les lots n°36 et 43. Il résulte du contrat de bail que le lot n°36 était l’un des lots donnés à bail à la société par actions simplifiée DISTRIBUTION CASINO FRANCE.

Toutefois, le règlement de copropriété est un document interne au syndicat des copropriétaires, qui régit d’une part les relations des copropriétaires entre eux et d’autre part les relations du syndicat des copropriétaires avec lesdits copropriétaires. In concreto, dans la présente espèce, ce règlement n’est donc obligatoire que dans les rapports entre le syndicat des copropriétaires DU [Adresse 1] et Madame [R] [K] épouse [T]. Il n’est pas opposable à la société par actions simplifiée DISTRIBUTION CASINO FRANCE, laquelle n’est pas copropriétaire et peut légitimement fonder son action sur les dispositions légales sus-cités qui, elles, s’imposent à tous.


Le syndicat des copropriétaires DU [Adresse 1] ne saurait donc s’exonérer, à l’égard de la société par actions simplifiée DISTRIBUTION CASINO FRANCE, des obligations mises à sa charge par l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 en invoquant des stipulations du règlement de copropriété.

Sur la responsabilité des défendeurs :

Il n’est pas contesté en l’espèce que le local donné à bail à la société par actions simplifiée DISTRIBUTION CASINO FRANCE a subi, depuis 2011, plusieurs épisodes d’infiltrations, qui ont pris fin en 2016 suite à l’expertise réalisée et aux travaux effectués.

Concernant Madame [R] [K] épouse [T], en sa qualité de bailleresse ayant l’obligation de délivrer au preneur un local en l’état de remplir sa fonction, la seule survenance de telles infiltrations caractérise nécessairement un manquement à ladite obligation. Par ailleurs, ces infiltrations ne pouvaient être résolues que par des travaux affectant la toiture, la couverture du local. Il s’agissait donc de grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil dont il a été retenu qu’elles pèsent sur la bailleresse au terme du contrat. La faute, au sens de l’inexécution du contrat, est donc caractérisée.

Concernant le syndicat des copropriétaires DU [Adresse 1], celui-ci ayant l’obligation de conserver l’immeuble et étant responsable des dommages causés aux tiers ayant pris naissance dans les parties communes (notamment les toitures), il est également responsable.

Il convient de rappeler que la responsabilité contractuelle exige, outre la démonstration de la faute, la démonstration du préjudice subi ainsi que la démonstration d’un lien de causalité entre ce préjudice et cette faute.

La société par actions simplifiée DISTRIBUTION CASINO FRANCE invoque deux préjudices distincts. D’une part, un préjudice matériel de 1 200€. Ce préjudice est reconnu par l’expert, il correspond à la reprise des embellissements réalisés par la société par actions simplifiée DISTRIBUTION CASINO FRANCE et dégradés par les infiltrations. Cette reprise a été rendue nécessaire par les infiltrations, elles-mêmes conséquences des fautes commises par les défendeurs.

Aussi, il convient de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires DU [Adresse 1] et Madame [R] [K] épouse [T] à verser à la société par actions simplifiée DISTRIBUTION CASINO FRANCE la somme de 1 200€ en indemnisation de son préjudice matériel.

D’autre part, la demanderesse fait état d’un préjudice de jouissance en lien avec les infiltrations. Celles-ci sont objectivées à la fois par le rapport d’expertise (« nous avons constaté le jour de l’accedit que des infiltrations d’eau se produisaient dans le magasin du PETIT CASINO, dans la zone où le relevé d’étanchéité de la toiture terrasse était déchirée et décollée et où l’eau de pluie devait stagner puisque cette zone était en creux et plus basse que l’évacuation EP se trouvant dans le prolongement dans l’angle sous la façade de l’immeuble ») et par un constat d’huissier de justice du 30 septembre 2015. C’est à raison que la société par actions simplifiée DISTRIBUTION CASINO FRANCE qualifie la survenance de ces infiltrations de préjudice de jouissance. En effet, la demanderesse exerce une activité de supermarché de petit taille, activité qui ne peut qu’être troublée par des infiltrations d’eau dans les plafonds, que ce soit concernant le risque d’endommagement des meubles, des denrées vendues ou par rapport à l’exigence de présentation vis-à-vis de la clientèle.

Il est constant que le juge qui constate la réalité d'un préjudice est tenu de l'évaluer et d'en ordonner la réparation, quand bien même la partie qui le demande ne fournit pas l'intégralité des éléments permettant son évaluation précise (voir par exemples en ce sens : Cour de cassation, deuxième chambre civile, 17 mars 1993, n°91-17345 ; Cour de cassation, deuxième chambre civile, 24 mai 2006, n°05-18049).

Il résulte des pièces versées aux débats que la demanderesse dénonce les infiltrations auprès de l’agence immobilière gestionnaire du bien depuis 2011. Les travaux de réparation entrepris en 2011, 2013 et 2014 n’ont pas été suffisants pour mettre fin aux troubles. La circonstance qu’en 2014, un sous-locataire du chef de la société par actions simplifiée DISTRIBUTION CASINO FRANCE a rendu plus compliqué pour les entreprises l’accès aux zones de réparation n’est pas de nature à exonérer les défendeurs de leur responsabilité dès lors qu’en tout état de cause, les réparations finalement effectuées en 2014 n’ont pas permis de mettre fin aux infiltrations : quand bien même l’entreprise aurait pu pénétrer dans les lieux dès sa première venue en 2014, le trouble n’aurait pas cessé.

Cette persistance des infiltrations s’explique vraisemblablement par une analyse erronée, depuis 2011, par la bailleresse, de la cause desdites infiltrations. Il résulte en effet des courriers envoyés par la société par actions simplifiée DISTRIBUTION CASINO FRANCE depuis 2011 que celle-ci, depuis l’origine, doit contester l’explication avancée par sa bailleresse (par l’intermédiaire de l’agence immobilière gestionnaire) selon laquelle ce seraient des travaux d’installation de climatisation opérés par la société par actions simplifiée DISTRIBUTION CASINO FRANCE qui seraient à l’origine des infiltrations.

Cette explication est rejetée par l’expert dans son rapport de 2016. Il indique : « la cause probable est liée à la fragilité de l’étanchéité dans cette zone, qui n’est pas appuyée sur un support rigide et qui ‘‘fait le creux’’. Cette fragilité est plus intrinsèquement liée à la façon dont a été mis en œuvre le relevé d’étanchéité pour s’adapter aux constructions mitoyennes qu’à une dégradation proprement dite de l’étanchéité qui pourrait avoir été provoquée par des circulations de personnes et/ou des travaux réalisés pour l’installation des groupes de climatisation ».

Les défendeurs font valoir que l’expert n’est pas, dans ce propos, catégorique. Il ne retient pas une cause unique mais privilégie uniquement une hypothèse parmi d’autres. Toutefois, aucune des parties n’allègue que les écoulements auraient persisté après 2016. Dès lors, non seulement l’expert retient que l’hypothèse la plus probable serait un défaut intrinsèque du relevé d’étanchéité, et non pas une dégradation de l’étanchéité suite aux travaux d’installation des groupes de climatisation, mais de facto, dès que les travaux préconisés par l’expert pour la remise en état du relevé d’étanchéité ont été réalisés, les infiltrations ont cessé. L’hypothèse formulée par l’expert comme étant la plus probable s’avère donc exacte puisque la mise en œuvre des travaux correspondants a résolu le problème.

Le préjudice de jouissance subi par la société par actions simplifiée DISTRIBUTION CASINO FRANCE a donc pour cause principale, voir même exclusive, les manquements des défendeurs à leurs obligations contractuelles ou légales en ce qu’ils n’ont pas mis fin entre 2011 et octobre 2016 au défaut affectant le relevé d’étanchéité.

Puisque le Tribunal constate la réalité du préjudice de jouissance et ce depuis 2011, il est tenu d’en ordonner l’indemnisation. Toutefois, l’absence de preuves concernant l’ampleur dudit préjudice avant l’année 2015 doit conduire le juge à une appréciation plus restreinte du quantum de ce préjudice sur cette période.

Pour la période courant du 8 juin 2011 (premier courrier signalant les infiltrations) au 30 septembre 2015, le préjudice sera évalué à la somme de 100€ par mois. A compter du 30 septembre 2015, date de réalisation d’un constat d’huissier, et jusqu’au 27 octobre 2016, date de réalisation des travaux, le préjudice est établi dans son ampleur par le constat de l’huissier : il sera évalué à 200€ par mois.

Un préjudice total de 7 800€ doit donc être indemnisé. Le syndicat des copropriétaires DU [Adresse 1] et Madame [R] [K] épouse [T] seront condamnés in solidum à verser à la société par actions simplifiée DISTRIBUTION CASINO FRANCE la somme de 7 800€ en indemnisation de son préjudice de jouissance.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires DU [Adresse 1] et Madame [R] [K] épouse [T], qui succombent aux demandes de la société par actions simplifiée DISTRIBUTION CASINO FRANCE, aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût de l’expertise judiciaire.

Il y a lieu de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires DU [Adresse 1] et Madame [R] [K] épouse [T] à verser à la société par actions simplifiée DISTRIBUTION CASINO FRANCE la somme de 5 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :



CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires DU [Adresse 1] et Madame [R] [K] épouse [T] à verser à la société par actions simplifiée DISTRIBUTION CASINO FRANCE la somme de mille deux cents euros (1 200€) au titre de son préjudice matériel ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires DU [Adresse 1] et Madame [R] [K] épouse [T] à verser à la société par actions simplifiée DISTRIBUTION CASINO FRANCE la somme de sept mille huit cents euros (7 800€) en indemnisation de son préjudice de jouissance ;


CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires DU [Adresse 1] et Madame [R] [K] épouse [T] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût de l’expertise judiciaire ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires DU [Adresse 1] et Madame [R] [K] épouse [T] à verser à la société par actions simplifiée DISTRIBUTION CASINO FRANCE la somme de cinq mille euros (5 000€) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus ;


Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT




















LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les Cours d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.