Tribunal judiciaire de Marseille, 3ème Chbre Cab A2, 10 septembre 2026, n° 24/07956

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE MARSEILLE 

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A

JUGEMENT
du 10 Septembre 2026


Enrôlement : N° RG 24/07956 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5FZM


AFFAIRE : S.D.C. DE L’IMMEUBLE SITUE 17 RUE MONTOLIEU 13002 MARSEILLE ( la SELARL MASCARON AVOCATS)
 C/ Mme [S] [R] (Me Caroline FIMA)




Grosse délivrée le
10 Septembre 2026 
À 
-Me Caroline FIMA
- la SELARL MASCARON AVOCATS

DÉBATS : A l'audience Publique du 07 Mai 2026


COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente
 
Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 10 Septembre 2026


PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2026

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier



NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES


DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 17 rue Montolieu 13002 MARSEILLE, représenté par son administrateur provisoire Maître [Z] [V], membre de la SCP AJILINK [V]-BONETTO, dont le siège social est sis 23/29 rue Haxo 13001 MARSEILLE, désigné à cette fonction par ordonnance de remplacement du Tribunal Judiciaire de Marseille du 28 octobre 2022

bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 130550012024002009 du 25/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille

représenté par Maître Philippe CORNET de la SELARL MASCARON AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE


C O N T R E


DEFENDEURS

Madame [S] [R]
née en 1958 à MA KENITRA (MAROC), demeurant et domiciliée 17 A rue Montolieu 13002 MARSEILLE

bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 13055-2024-013863 du 18/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille

représentée par Maître Caroline FIMA, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [W] [F]
né le 12 MARSEILLE 1953 à TU BIR LATFAY (TUNISIE), demeurant et domicilié 44 rue Roquebrune 13004 MARSEILLE

défaillant

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Madame [S] [R] et Monsieur [W] [F] sont propriétaires indivis du lot numéro 2 au sein de l’immeuble situé 17 rue Montolieu - 13002 Marseille, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et dont l’administrateur provisoire en exercice est le cabinet AJILINK [V]-BONETTO. 

Des charges de copropriété sont demeurées impayées. 

Par lettres recommandée et simple du 12 octobre 2023 et du 22 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure les consorts [R]-[F] de régler les sommes dues et leur a proposé un règlement amiable de la dette.

Par exploits de commissaire de justice en date des 12 et 15 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires a saisi le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de condamnation solidaire des consorts [R]-[F] au paiement de la somme de 8.073,36 euros au titre des charges de copropriété dues au 8 juillet 2024, assortie des intérêts au taux légal, outre la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles et les dépens.

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 24/07956.

Madame [R] a régulièrement constitué avocat.

Monsieur [F] n’a pas constitué avocat. 

Par conclusions d’incident en date du 21 mars 2025, Madame [R] a saisi le juge de la mise en état d’une fin de non-recevoir tenant à la prescription d’une partie des sommes réclamées, à hauteur de 6.115,10 euros. L’incident a été joint au fond le 03 avril 2025. 


Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 05 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 17 rue Montolieu - 13002 Marseille, représenté par son administrateur provisoire en exercice Me [Z] [V] de la SCP AJILINK [V]-BONETTO, demande au tribunal de : 

- REJETER la demande de Madame [R] ;
- CONDAMNER solidairement Madame [R] et Monsieur [F] à lui payer la somme en principal de 7.968,88 € au titre des charges de copropriété dues au 25 avril 2025, le tout avec intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2023, date de la mise en demeure.
- CONDAMNER solidairement Madame [R] et Monsieur [F] à lui payer la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.
- CONDAMNER solidairement Madame [R] et Monsieur [F] au paiement de la somme de 2 000 € au profit de Maître Philippe CORNET en application des dispositions de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridictionnelle, celui-ci renonçant dans ce cas au bénéfice de l’aide juridictionnelle.
- CONDAMNER solidairement Madame [R] et Monsieur [F] aux entiers dépens.


Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 15 octobre 2025, Madame [R] demande au tribunal de : 

Sur la fin de non-recevoir
- DECLARER prescrite l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 17 rue Montolieu 13002 Marseille à hauteur de la somme de 6.115,10 € ;
Sur le fond
- ACCORDER à Madame [R] des délais de paiement, et l’autoriser à s’acquitter du solde restant dû en 24 mensualités égales ;
- DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 17 rue Montolieu 13002 Marseille du surplus de ses demandes. 


Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
 
L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 janvier 2026. 

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 07 mai 2026.

La décision a été mise en délibéré au 10 septembre 2026. 


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande au titre des charges impayées :

En application des articles 10 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours. 

Par ailleurs, et en application des dispositions de l’article 14-1 de la même loi, les copropriétaires sont tenus de verser au syndic par quarts à défaut de disposition contraire votée par l’assemblée, et à proportion des valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, le budget prévisionnel des dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. 

Conformément à l’article 1353 du Code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur.

Enfin, il résulte de l’article 1342-10 du code civil que le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement d’une somme de 7.968,88 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 25 avril 2025. 

Il produit à l'appui de sa demande notamment :
- la fiche immeuble et le titre de propriété des défendeurs, 
- le relevé de compte de charges individuel arrêté au 11 avril 2025, 
- les ordonnances de désignation d’administrateur provisoire, 
- les procès-verbaux de décisions de l’administrateur provisoire des 21 novembre 2019, 17 novembre 2021, 08 juin 2022, 17 mars 2023, 09 mai 2023, 10 juillet 2023, 20 novembre 2023, 28 février 2024, 16 octobre 2024 et 09 décembre 2024, approuvant les comptes des exercices 2016 à 2023 et les budgets prévisionnels pour la période du 1er mars 2024 au 28 février 2025,
- le grand livre de la copropriété pour la période du 1er mars 2018 au 31 décembre 2022, 
- les mises en demeure des 12 octobre 2023 et 22 janvier 2024.

S’agissant de la prescription des sommes réclamées pour la période antérieure au 12 juillet 2019 invoquée par Madame [R], il sera rappelé qu’en application de l’article 42 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique et entrée en vigueur le 25 novembre 2018, les actions relatives au recouvrement ou à la restitution des charges relèvent du délai de prescription de l’article 2224 du Code civil, soit cinq ans.

L’assignation ayant été délivrée à Madame [R] et Monsieur [F] le 12 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires n’est donc recevable à lui réclamer des charges de copropriété impayées que pour la période postérieure au 12 juillet 2019. 

Il ressort du relevé de compte établi par [O] [B], ancien administrateur provisoire de la copropriété, (pièce n°1 de la défenderesse) et du grand livre partiel pour la période 2018/2022 qu’à la date du 12 juillet 2019, les consorts [F]-[R] étaient redevables d’une somme de 6.215,10 euros au titre des charges de copropriété antérieures. Toutefois, de nombreux paiements et régularisations de charges sont intervenus par la suite, au cours des exercices 2019 à 2021, pour un montant supérieur à la somme due. Les paiements s’imputant par principe sur la dette la plus ancienne, il n’est ainsi pas démontré que la somme due au titre des charges antérieures au 12 juillet 2019 n’aurait pas été soldée par ces différents paiements. 

La somme réclamée n’est donc pas prescrite.

S’agissant du bien-fondé de la créance, le caractère exigible des charges réclamées au titre des exercices 2022 à 2024 est établi par les procès-verbaux des décisions de l’administrateur provisoire qui a approuvé les comptes des exercices 2022 et 2023, et voté le budget prévisionnel de l’exercice du 01/03/2024 au 28/02/2025. Ces charges sont donc exigibles.

Il en est de même des sommes appelées au titre des divers travaux votés en 2023 et 2024 et des charges pour la période du 1/12/2024 au 28/02/2025, qui sont justifiées par les procès-verbaux de délibérations de l’administrateur du 09 mai 2023, 28 février 2024, 16 octobre 2024 et 09 décembre 2024.

En revanche, le caractère exigible des provisions sur charges et fonds ALUR appelées le 1er mars 2025 pour la période du 01/03/2025 au 1/05/2025 n’est justifié par aucun procès-verbal de décision de l’administrateur ou d’assemblée générale des copropriétaires. L’appel de fonds produit est insuffisant à démontrer que ces sommes auraient été régulièrement approuvées. A défaut de production de ces pièces, il y a lieu de déduire de la créance les sommes de 361,18 euros et de 18,90 euros inscrites au débit du compte à cette date. 

Le tribunal constate par ailleurs que le relevé de compte produit par le syndicat des copropriétaires mentionne également, au 31/12/2022, une reprise de solde antérieur d’un montant de 7.470,84 euros. Pour expliquer cette somme, le syndicat produit le grand livre de la copropriété pour les périodes du 01/03/2018 au 28/02/2018 et du 01/03/2022 au 31/12/2022, qui comporte les décomptes de charges de chaque copropriétaire. Or, si la somme réclamée à hauteur de 7.470,84 euros correspond bien au solde du compte des consorts [F]-[R] mentionné dans le grand livre au 31/12/2022, il apparait que le compte ne part pas d’un solde nul. En effet, une somme de 5.037,50 euros est indiquée au débit du compte en tant que « solde à nouveau » le 1er mars 2018. Aucune pièce n’est produite pour la période antérieure au 1er mars 2018, qui justifierait ce solde. Cette somme n’est donc pas justifiée, et il y a lieu de déduire de la créance réclamée par le syndicat la somme de 5.037,50 euros. 

Les développements du syndicat des copropriétaires relatifs aux frais de recouvrement sont par ailleurs sans objet, aucune somme n’étant réclamée à ce titre d’après le décompte produit. 

La créance du syndicat des copropriétaires s’élève donc à la somme de 2.551,30 euros (7.968,88 – 5.037,50 – 361,18 – 18,90). 

Monsieur [F] et Madame [R] seront ainsi condamnés au paiement de cette somme au titre des charges arrêtées au 11 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2023, date de la première mise en demeure.

En l’absence de preuve d’une solidarité légale ou conventionnelle entre les parties défenderesses, le syndicat des copropriétaires ne justifiant pas de l'existence d'une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété et ne faisant pas état d’un éventuel mariage entre les coindivisaires, qui seraient divorcés selon les écritures de Madame [R], les défendeurs seront condamnés chacun à proportion de leur quote-part dans l’indivision.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier qui a subi du fait de la mauvaise foi de son débiteur en retard, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat se contente d’indiquer par une formulation générale que la carence d’un copropriétaire dans le paiement de ses charges met en difficulté la trésorerie d’une copropriété, mais ne démontre pas l’existence d’un préjudice subi par ses soins qui serait distinct de celui déjà indemnisé par l’application des intérêts moratoires.

Sa demande de dommages-et-intérêts pour résistance abusive sera donc rejetée.

Sur la demande de délai de paiement de Madame [R] : 

Aux termes de l’article 1343-5 alinéa 1er du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il est fait état des difficultés de paiement de Madame [R], qui sollicite l'octroi d'un échéancier de paiement sur 24 mois aux fins de s'acquitter de la dette relative aux charges de copropriété impayées. 

A l'appui de sa demande, elle produit un relevé de mensualités de l’assurance retraite du 09 septembre 2024 montrant qu’elle perçoit une pension de retraite mensuelle de 983,48 euros ainsi qu’un avis d’imposition de 2024 sur les revenus de 2023 justifiant de son caractère non-imposable. 

Cependant, elle ne produit aucune pièce récente de nature à justifier de sa situation actuelle, les pièces produites remontant à l’année 2024. 

En outre, les besoins du créancier s'opposent à l'octroi de tels délais. La copropriété est placée sous administration provisoire en raison de la gravité de sa situation financière. Le syndicat des copropriétaires supporte un endettement important et la perception des charges impayées est indispensable au rétablissement de son équilibre financier et à la conservation de l'immeuble. Accorder un délai de paiement de deux ans dans ce contexte aggraverait davantage la situation déjà critique de la copropriété.

En conséquence, la demande de délais de paiement sera rejetée. 

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. 

L’article 700 du code de procédure civile énonce par ailleurs que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
« 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 % ».

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [F] et Madame [R], succombants, supporteront in solidum la charge des dépens de la présente instance.

En outre, le syndicat des copropriétaires est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale et indique renoncer à percevoir la part contributive de l’Etat. 

Il y a donc lieu de faire droit à sa demande visant à condamner in solidum Monsieur [F] et Madame [R] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros en application de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Il sera rappelé que conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucun élément ne justifie en l’espèce de l’écarter. 


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition des parties au greffe,
 
REJETTE la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par Madame [S] [R] ; 

CONDAMNE Monsieur [W] [F] et Madame [S] [R], chacun à hauteur de sa quote-part dans l’indivision, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 17 rue Montolieu 13002 MARSEILLE, représenté par son administrateur provisoire en exercice Me [Z] [V] de la SCP AJILINK [V]-BONETTO, la somme totale de 2.551,30 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 11 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2023, 

REJETTE la demande de délais de paiement formée par Madame [S] [R],

REJETTE la demande de dommages-et-intérêts formulée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 17 rue Montolieu 13002 MARSEILLE, représenté par son administrateur provisoire en exercice Me [Z] [V] de la SCP AJILINK [V]-BONETTO, au titre de la résistance abusive,

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [F] et Madame [S] [R] aux dépens de la présente instance, 

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [F] et Madame [S] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 17 rue Montolieu 13002 MARSEILLE, représenté par son administrateur provisoire en exercice Me [Z] [V] de la SCP AJILINK [V]-BONETTO, la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision, 

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le dix septembre deux mille vingt six

LE GREFFIER LE PRESIDENT 































LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les Cours d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.