Tribunal judiciaire de Rennes, JUGE CX PROTECTION, 10 septembre 2026, n° 25/04691

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 10 Septembre 2026 

N° RG 25/04691 - N° Portalis DBYC-W-B7J-LUQN

Jugement du 10 Septembre 2026 

N°26/840 

S.A. AIGUILLON CONSTRUCTION

C/

[B] [V]







EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à SA AIGUILLON CONSTRUCTION

COPIE CERTIFIEE CONFORME
à 
Mme [V]
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 10 Septembre 2026 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE lors des débats et de Françoise ROUXEL lorts du délibéré, Greffiers ;

Audience des débats : 21 Mai 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 10 Septembre 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. 

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. AIGUILLON CONSTRUCTION
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Mme [O] [I], munie d’un pouvoir



ET :

DEFENDEUR :

Mme [B] [V]
[Adresse 4]
[Localité 4]
comparante en personne







EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 17 mars 2017, à effet au 5 mai 2017, la SA d’HLM Aiguillon Construction a consenti un bail d’habitation à Mme [B] [V] sur des locaux (porte n°4575) situés au [Adresse 5] à [Localité 1] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 269,65 euros hors charges.
Par courrier reçu le 6 mars 2024, Mme [B] [V] a donné son préavis. 
Un état des lieux sortant a été effectué en présence de la locataire le 31 mai 2024.
Puis, un procès-verbal de constat a été réalisé par commissaire de justice le 18 juin 2024.
Par lettre recommandée avec accusé de réception, en date du 28 février 2025, le bailleur a mis en demeure la locataire de payer la somme de 5.257,40 euros. 
Par acte de commissaire de justice du 27 mai 2025, la SA d’HLM Aiguillon Construction a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins d’obtenir la condamnation de Mme [B] [V] au paiement de l’arriéré locatif. 
L’affaire a été appelée à l’audience du 5 mars 2026. A cette date, faute d’être en état d’être jugée, elle a été renvoyée à l’audience du 21 mai 2026.
A cette date, la SA d’HLM Aiguillon Construction a comparu représentée par Mme [O] [I] dûment munie d’un pouvoir. 
Soutenant oralement les termes de son assignation, au bénéfice de l’exécution provisoire et, au visa des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1184, 1728 et 1741 du Code civil, la SA d’HLM Aiguillon Construction sollicite la condamnation de Mme [B] [V] à lui payer les sommes suivantes :
819,83 euros représentant l’arriéré de loyers et charges ;4.124,53 euros au titre des frais de remise en état du logement ;213,03 euros au titre des frais de justice déjà réglés ;les entiers dépens.A l’appui de ses demandes, elle soutient que, lors de l’état des lieux de sortie, il a notamment été relevé des travaux de réfection des murs et des travaux de peinture dans toutes les pièces du logement en raison de leur état détérioré outre des travaux d’électricité et l’enlèvement des meubles de cuisine et un ménage complet du logement. Elle ajoute que la locataire a refusé de signer l’état des lieux et qu’elle a alors été convoquée à un nouvel état des lieux réalisé par commissaire de justice. 
La bailleresse affirme que les défauts d’entretien du logement ne peuvent être imputés à un défaut d’entretien de sa part mais plutôt à une mauvaise occupation du logement par la locataire, celle-ci ayant pu constater une suroccupation du logement, un dégât des eaux dans la salle de bains non déclaré et un sinistre incendie dans la cuisine remis en état par Mme [V] seule. 
Elle indique justifier du montant des travaux réalisés dans les suites de la reprise du logement et précise que des travaux avaient également été faits en cours de bail. 

A l’audience, Mme [B] [V] a comparu en personne.
Elle s’oppose aux demandes de la SA d’HLM Aiguillon Construction relatives aux réparations locatives. Elle accepte de régler les sommes demandées au titre des loyers et des charges et de l’état des lieux de sortie. 
A titre de moyens en défense, elle assure que les moisissures présentes dans le logement sont liées à un problème du bâtiment tel que cela a été constaté par l’expert mandaté par son assureur. Elle explique avoir cessé de régler les loyers face à l’inaction du bailleur pour remédier au problème. Elle ajoute que d’autres locataires sont concernés.
Elle précise qu’il y a eu un dégât des eaux dans la cuisine pris en charge par son assureur et nullement dans la salle de bains, qu’une intervention a eu lieu pour changer le siphon de la baignoire. 
Elle conteste les propos de sa bailleresse sur l’encombrement de son logement et sa mauvaise occupation. Elle rappelle que les moisissures lui ont occasionné des problèmes de santé.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION

1/ Sur la demande au titre de l’arriéré locatif
Sur la demande au titre des loyers et chargesSelon l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l’espèce, l’article IV des conditions générales applicables au contrat de bail précise que le loyer est payable chaque mois, au plus tard le 31 du mois concerné. Une révision périodique est également prévue. 
Les conditions particulières précisent que le loyer mensuel initial est de 269,65 euros, auquel s’ajoute une provision pour charges de 46,89 euros, soit un total mensuel de 316,54 euros.
Le décompte produit par le bailleur mentionne un solde débiteur total de 819,83 euros hors coût des réparations locatives. 
Mme [B] [V] reconnaît devoir les sommes réclamées au titre des loyers et charges ; elle sera donc condamnée à les payer.

1.2 Sur la demande au titre des réparations locatives
Aux termes de l’article 1728 du code civil, "Le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus."
L'article 1730 du même code précise que : "S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure."
L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé : “ c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. […] ”.
Enfin, il est rappelé qu’en application de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. L’article 9 du Code de procédure civile précise qu’il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l'espèce, il est constaté qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été réalisé contradictoirement entre les parties, l’état des lieux de sortie des précédents locataires réalisé le 2 mai 2017 faisant office d’état des lieux entrant remis le 5 mai 2017 à Mme [V]. Ce procédé n’est pas conforme aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.
Lors de la sortie, le procès-verbal de constat réalisé par commissaire de justice le 18 juin 2024 souligne, notamment :
- au niveau du couloir de l’entrée : « d’importantes traces d’humidité au niveau de la cloison séparative avec la salle de bains […] » ;
- au niveau de la cuisine : « des traces de piètement des meubles et des brûlures sur le sol », « un joint d’étanchéité de l’évier grossier et tâché par les traces d’humidité », « un meuble sous évier deux portes mélaminés vétustes, avec des traces d’humidité, mauvais état général » ;
- au niveau du séjour : « tache d’humidité au droit du bloc volet roulant et de la porte-fenêtre », « au niveau de la cloison séparative de la salle de bains, importantes traces d’humidité en partie basse jusqu’à 80 cm de hauteur », sur le mur côté sud, « en partie basse des traces d’humidité sont visibles également en pourtour de la porte-fenêtre donnant accès au balcon » ;
- au niveau de la salle de bains : « toile de verre recouverte d’humidité, ensemble en mauvais état », « plinthes bois peint, la peinture est recouverte de moisissures et tachée d’humidité », « grille d’aération VMC encrassée » ; 
- au niveau du plafond des wc : « importantes traces d’humidité en cueillie de plafond » ;
- au niveau de la chambre : « tâchée d’humidité en cueillie de plafond notamment du côté ouest », sur les murs « de nombreuses taches d’humidité sur deux pans de murs notamment ».
En dehors des problèmes d’humidité, le commissaire de justice souligne la présence de plusieurs équipements encrassés et sales (par exemple les menuiseries de fenêtre de la chambre, la lunette et l’abattant plastique des toilettes, le balcon).
Il convient de relever que ces constats démontrent la présence d’un problème d’humidité important dans l’ensemble des pièces du logement. 
Force est de constater que le bailleur qui affirme que ces dégradations sont dues à une mauvaise utilisation du logement par la locataire et/ou par l’absence de déclaration de sinistre de dégât des eaux de la salle de bains n’en apporte aucune preuve. 
Si elle produit un rapport d’intervention du 5 octobre 2023 mentionnant le changement du siphon de la baignoire, celui-ci relève que « la jupe de la baignoire est en mauvais état dû au dégât des eaux » mais ne détaille pas d’autres conséquences de cette fuite intervenue sous la baignoire.
De plus, le seul fait qu’il soit constaté que la grille d’aération de la salle de bains soit encrassée ne saurait expliquer à elle-seule l’importante humidité constatée dans cette pièce et encore moins dans le reste du logement. 
Or, il apparaît que la bailleresse avait connaissance d’un problème de moisissures dans le logement puisqu’elle avait accepté, en avril 2023, de prendre à sa charge le coût d’un nettoyage et de désinfection des moisissures dans celui-ci. 
Force est de constater que la bailleresse qui estime que cette humidité est liée au comportement de la locataire non seulement a accepté de prendre l’entretien à sa charge mais en plus ne justifie d’aucun rappel adressé à la locataire dans les suites de cette intervention rappelant, notamment, les règles de bon usage du logement pour éviter des problèmes de cette nature.
Force est de constater également que ce nettoyage n’a pas permis de remédier à la cause de cette humidité.
Surtout, la locataire démontre, par la production du rapport d’expertise amiable réalisé par un expert mandaté par sa protection juridique, en date du 10 février 2024, suite à une visite sur site du 16 janvier 2024, que le problème d’humidité est lié à un vice de construction. Ainsi l’expert constate déjà la présence des moisissures telles que relevées par le commissaire de justice. Il note que la VMC de la salle de bains fonctionne correctement.
Il estime que la cause de cette moisissure, qui se développe essentiellement au niveau des ponts thermiques, est consécutive à un phénomène de condensation, très répandu dans les immeubles anciens avec une isolation défaillante. Il précise que la façon d’y remédier est de procéder à une isolation de l’immeuble par l’extérieur, ce qui nécessite pour le bailleur des travaux conséquents et couteux. 
Il convient de relever que la bailleresse n’a pas souhaité se présenter à cette expertise malgré la convocation de l’expert.
Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la locataire justifie d’une cause exonératoire, que le coût de remise en état du logement en lien avec les problèmes d’humidité et de moisissures ne sauraient être mis à sa charge. 
Seule la somme de 556,96 euros relative aux frais de nettoyage et de mise en déchetterie des encombrants, justifiée par facture, sera mise à la charge de la locataire.
Il convient de déduire de celle-ci le dépôt de garantie d’un montant de 269,65 euros.
En conséquence, Mme [B] [V] sera condamnée à payer la somme de 287,31 euros au titre des réparations locatives. 

2/ Sur la demande au titre des frais d’état des lieux de sortie
En application de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, si l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement entre les parties, « il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. »
En l’espèce, il convient de rappeler qu’il a été fait appel à un commissaire de justice à la demande du bailleur suite au refus de la locataire de signer l’état des lieux de sortie. Il est justifié que Mme [V] a été convoquée au nouvel état des lieux par le commissaire de justice.
Il résulte de la facture produite que le coût de l’acte s’est élevé à 426,06 euros. Dès lors la moitié de cette somme, soit 213,03 euros sera mise à la charge de la locataire.
En conséquence, Mme [B] [V] sera condamnée à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 213,03euros au titre des frais d’état des lieux de sortie.

3/ Sur les demandes accessoires
En application de l’article 696 du Code de procédure civile, partie perdante, Mme [B] [V] sera condamnée aux dépens de l’instance.
Il sera rappelé, qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE Mme [B] [V] à payer à la SA d’HLM Aiguillon Construction la somme de 819,83 euros au titre des loyers et charges impayées ;
CONDAMNE Mme [B] [V] à payer à la SA d’HLM Aiguillon Construction la somme de 287,31 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie ;
CONDAMNE Mme [B] [V] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 213,03 euros au titre des frais d’état des lieux de sortie ;
CONDAMNE MME [B] [V] aux dépens de l’instance ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 septembre 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge