Tribunal judiciaire de Rennes, JUGE CX PROTECTION, 10 septembre 2026, n° 25/07612

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 10 Septembre 2026 

N° RG 25/07612 - N° Portalis DBYC-W-B7J-LZ56

Jugement du 10 Septembre 2026 

N°26/847 

[Q] [P]

C/

Société ARCHIPEL HABITAT








EXECUTOIRE DELIVREE
LE

à SA ARCHIPEL HABITAT

COPIE CERTIFIEE CONFORME
à 
M. [P]


Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 10 Septembre 2026 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE lors des débatrs et de Françoise ROUXEL lors du délibéré, Greffiers ;

Audience des débats : 21 Mai 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 10 Septembre 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. 

ENTRE :

DEMANDEUR :

M. [Q] [P]
[Adresse 2]
[Localité 3]
comparant en personne



ET :

DEFENDEUR :

Société ARCHIPEL HABITAT
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Mme [L], munie d’un pouvoir







EXPOSE DU LITIGE
Selon contrat du 19 avril 2023, à effet au 20 avril 2023, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a donné à bail à M. [Q] [P] un logement d’habitation principale situé [Adresse 4] à [Localité 5] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 372,34 euros et d’une provision pour charges de 53,07 euros.
Par courrier du 28 octobre 2024 et dans des échanges ultérieurs, M. [Q] [P] a interrogé son bailleur sur le coût des charges d’entretien au regard des prestations réalisées. 
Selon attestation du 5 juin 2025, une tentative préalable de médiation entre les parties a échoué.
Par requête reçue au greffe le 30 juin 2025, M. [Q] [P] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de RENNES aux fins d’obtenir, à titre principal, la condamnation de l’établissement ARCHIPEL HABITAT à lui payer les charges locatives injustifiées. 
Les parties ont été convoquées par les soins du greffe à l’audience du 13 novembre 2025. A cette date, faute d’être en état d’être jugée, l’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises, à la demande des parties, pour être retenue à l’audience du 21 mai 2026. 

A cette date, M. [Q] [P] a comparu en personne. 
Soutenant oralement les termes de sa requête, complétée par des écritures déposées à l’audience, il sollicite que les charges d’entretien ne lui soient plus imputées et, la condamnation de l’établissement ARCHIPEL HABITAT au paiement des sommes suivantes :
- 608,83 euros au titre des charges de nettoyage réglées de l’année 2023 à la date de l’audience ;
- 200 euros à titre de dommages et intérêts ;
- 384 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, M. [Q] [P] fait valoir une négligence importante du bailleur dans l’entretien des parties communes, celui-ci étant réalisé par un agent de proximité uniquement deux fois 30 minutes chaque semaine. Il indique que les parties communes sont sales et insalubres. Il considère que, dans ces conditions, les charges relatives à l’entretien ne devraient pas être imputées aux locataires.
Concernant sa demande de dommages et intérêts, M. [P] affirme avoir subi un préjudice moral, du fait de la durée excessive de la procédure, génératrice de stress et d’anxiété.
En réponse aux moyens en défense, il conteste les accusations de harcèlement portées à son encontre et estime que son bailleur présente de façon erronée certains éléments. Il estime que les documents produits comportent des inexactitudes et que certaines factures ne permettent pas de s’assurer qu’il s’agit de l’immeuble concerné.

A l’audience, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a comparu représenté par Mme [E] [L] dûment munie d’un pouvoir. 
Soutenant oralement ses écritures (conclusions n°2) déposées à l’audience et préalablement communiquées à la partie adverse, au visa des articles 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989, du décret n°87-713 du 26 août 1987 et des articles 696 et 700 du Code de procédure civile, l’établissement ARCHIPEL HABITAT sollicite :
- de débouter M. [Q] [P] de l’intégralité de ses demandes ;
- de condamner M. [Q] [P] aux entiers dépens ;
- de condamner M. [Q] [P] au paiement d’une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. 
A titre de moyens en défense, l’établissement ARCHIPEL HABITAT expose que les prestations de ménage de l’immeuble au sein duquel réside M. [P] sont assurées par un agent de proximité, salarié du bailleur, et, en complément par la société [V]. Il rappelle que les frais liés à l’entretien courant et au nettoyage des parties communes sont récupérables auprès du locataire et estime justifier du montant de la quote-part imputée au locataire.
Il remarque que les photographies produites non datées ni localisées ne sauraient remettre en cause le caractère récupérable desdites charges. Il souligne que le commissaire de justice mandaté par le demandeur est intervenu, après un week-end, sur la semaine de congé de l’agent de proximité mais que la société SENI est intervenue deux fois cette semaine-là pour pallier à son absence. 
Il rappelle que s’agissant d’un immeuble collectif, il est matériellement impossible de maintenir un niveau de propreté constant sur toute la journée. Il considère que les allégations du demandeur reposent sur une appréciation personnelle et subjective.
Il estime que cette action s’inscrit dans un contexte plus global de dénigrement manifeste et infondé des prestations de l’agent par le locataire, lequel a été jusqu’à dégrader le sol pour vérifier la réalité des prestations de nettoyage. 
A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par sa mise à disposition au greffe le 10 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION
1/ Sur la demande principale,
Aux termes de l’article 7 a) de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En application de l’article 23 2°de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée.
Par application du Décret n°87-713 du 26 août 1987 sont des charges récupérables les dépenses correspondant à la rémunération et, aux charges sociales et fiscales y afférentes, relatives au gardien ou concierge d'un immeuble ou d'un groupe d'immeubles qui assure, conformément à son contrat de travail, l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets, et ce à concurrence de 75 % de leur montant.
En l’espèce, l’établissement ARCHIPEL HABITAT justifie par la production de son contrat de travail et de sa fiche de poste que M. [G] [H] occupe des fonctions d’agent de proximité lesquelles consistent, notamment, à nettoyer les parties communes des immeubles présents sur le secteur attribué, assurer l’accueil des nouveaux locataires, effectuer de la surveillance technique et de la petite maintenance. Son temps de travail hebdomadaire est de 37h30. Il perçoit une rémunération mensuelle brute de 1.615 euros.
Il n’est pas contesté qu’il intervient habituellement les lundis et jeudis pour réaliser le ménage des parties communes de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5].
L’établissement ARCHIPEL HABITAT justifie également l’intervention de sociétés pour la réalisation de prestations de nettoyage, ainsi [V], et produit l’ensemble des factures acquittées sur la période litigieuse. Les factures de produits ménagers sont également communiquées. 
Chacune des parties produit un constat réalisé par commissaire de justice pour justifier de la propreté des parties communes. 
Ainsi, pour le bailleur, un constat réalisé le mardi 30 décembre 2025 relevant des locaux et des équipements propres. Pour le locataire, un constat réalisé le lundi 23 février 2026, constatant, notamment, un tapis de sol présentant diverses salissures, de la poussière sur les plinthes, des traces de pas sur le sol, des traces de mains sur les portes des placards.
Les attestations des locataires produites par chacune des parties ne répondent pas aux critères fixés à l’article 202 du Code de procédure civile. Elles seront écartées.
Les photos produites par le demandeur, malgré son attestation sur l’honneur, ne permettent pas avec certitude de corroborer ses dires faute d’être datées, et localisées.
Quoiqu’il en soit, il convient de relever que le bailleur justifie, tant par la présence d’un agent de proximité que par l’intervention de sociétés extérieures, faire réaliser le ménage des parties communes deux fois par semaine. 
Les charges engendrées sont bien imputables aux locataires.
Si le constat produit par M. [P] montre que certains jours les locaux présentent des traces de salissures, il convient de rappeler que, s’agissant d’un immeuble collectif de 20 logements, les passages quotidiens voire pluriquotidiens des occupants et de leurs visiteurs dans les parties communes créent nécessairement des salissures et que, sauf à y mettre un agent en charge du ménage 24h/24, le bailleur ne peut remédier à ces inconvénients normaux de la vie en collectivité étant souligné qu’il rappelle à chaque occupant les règles du civisme et de la vie en collectivité par la signature du règlement intérieur lors de la conclusion du bail.
En prévoyant des prestations de ménage à ce rythme, le bailleur remplit ses obligations d’entretien des parties communes. Il ne saurait être tenu pour responsable des inconvénients normaux de la vie en collectivité.
En conséquence, M. [Q] [P] sera débouté de ses demandes de remboursement des charges d’entretien. Le juge ne pouvant statuer sur l’avenir et, le paiement des charges étant l’une des obligations du locataire, il ne saurait être exonéré du paiement des charges futures. Il sera également débouté de cette demande.

2/ Sur la demande de dommages et intérêts
Aux termes de l’article 1231-1 du Code civil, « le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. ».
En l’espèce, il résulte des développements précédents qu’aucune faute ne peut être reprochée à l’établissement ARCHIPEL HABITAT.
Par ailleurs, M. [P] ne saurait raisonnablement reprocher à son bailleur un préjudice moral du fait de la durée excessive de la procédure, qu’il a lui-même engagé.
Dès lors, M. [Q] [P] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

3/ Sur les demandes accessoires,
En application de l’article 696 du Code de procédure civile, succombant à l’instance, M. [Q] [P] sera condamné aux dépens.
En application de l’article 700 du Code de procédure civile, tenu aux dépens et en équité, M. [Q] [P] sera condamné à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 150 euros à ce titre.
Tenu aux dépens, la demande de M. [P] à ce titre ne pourra qu’être rejetée de ce seul fait.

PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en dernier ressort,
DEBOUTE M. [Q] [P] de sa demande de remboursement des charges d’entretien ;
DEBOUTE M. [Q] [P] de sa demande tendant à être exonéré du paiement des charges futures d’entretien ;
DEBOUTE M. [Q] [P] de sa demande de dommages et intérêts ;
DEBOUTE M. [Q] [P] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE M. [Q] [P] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE M. [Q] [P] aux dépens.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 septembre 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Présidente,